כפל פטור ממס שבח

מנהל מס שבח מקרקעין דחה את השומה העצמית של העוררים לפיה אין הם חייבים במס שבח מאחר וכפל הפטור לו הם זכאים לפי סעיף 49ז לחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג- 1963 עולה על שווי התמורה שקיבלו במכירות אלה. על החלטות אלה הוגשו השגות שנדחו ומכאן העררים שבפנינו. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא כפל פטור ממס שבח: תיק זה הועבר לועדה זו לעיון ועריכת פסק דין ב- 18.3.99. בפנינו 2 עררים, שהדיון בהם אוחד, על החלטות המשיב בשתי השגות שהגישו העוררים לענין חישוב מס שבח. ע"ש 5303/96 מתייחס לדירת מגורים הבנויה על חלקה 82 בגוש 11584 ברח' ציבור 12 קרית חיים. שנמכרה על ידי העוררים 1- 4 לעוררת 5 - ח.י.ד. חברה לבנין ופתוח בע"מ (להלן: "העוררת") - לפי הסכם קומבינציה מסוג "מכר חלקי" לפיו התחייבה העוררת בתמורה לפנות עבור המוכרים 2 דירות מגורים בשטח של 105 מ"ר כל אחת. ע"ש 5304/96 מתייחס לדירת מגורים הבנויה על חלקה 60 בגוש 11580 ברחוב משה שרת 11, קרית חיים שנמכרה על ידי העוררים עמרם ולאה טובי לעוררת לפי הסכם קומבינציה מסוג "מכר חלקי" לפיו התחייבה העוררת בתמורה לפנות עבור העוררת שתי דירות בשטח של 110 מ"ר כל אחת ולשלם להם סך 200,000 דולרים בשווי שקלי. המשיב דחה את השומה העצמית של העוררים לפיה אין הם חייבים במס שבח מאחר וכפל הפטור לו הם זכאים לפי סעיף 49ז לחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק הנ"ל") עולה על שווי התמורה שקיבלו במכירות אלה. על החלטות אלה הוגשו השגות שנדחו ומכאן העררים שבפנינו. הצדדים הגיעו להסכמות הבאות: לגבי נכס נשוא ע"ש 5303/96, הוסכם כי שווי דירה שנמכרה הוא 105,000 דולרים ולכן כפל שווי הפטור הוא 210,000 דולרים. התמורה ללא מרכיב הקרקע הוא 233,000 דולרים ועם מרכיב הקרקע הוא 350,000 דולרים. לגבי הנכס נשוא ע"ש 5304/96 הוסכם כי שווי דירת המגורים שנמכרה הוא 200,000 דולרים ולכן כפל הפטור הוא 400,000 דולרים. התמורה ללא מרכיב הקרקע הוא 433,000 דולרים ועם מרכיב הקרקע 550,000 דולרים. בעסקת קומבינציה "מכר חלקי" מתבצעת מכירה של מקרקעין תמורת שרותי בניה שנותן הקבלן - הקונה. הבניה מתבצעת על חלק מהקרקע שנותרת למעשה בידי המוכרים. מכאן נובע כי שווי המכירה של חלק הקרקע שנמכר לקבלן אינו כולל את שטח הקרקע אליו בונה הקבלן את הדירות עבור המוכרים, שטח קרקע זה נשאר ברשותם. השאלה שבמחלוקת היא אם את התמורה הזו יש להעריך כשווי שרותי הבניה הנתונים על ידי קבלן בצורף רווח קבלני סביר ללא מרכיב הקרקע או ששווי המכירה צריך לכול גם את מרכיב הקרקע. בתי המשפט שדנו בשאלה זו פסקו לכאן ולכאן. ב"כ העוררים מסתמך על ע"א 487/77 מנהל מס שבח מקרקעין נ' אחים ברקאי בנין בע"מ, פ"ד לב2) עמ' 121 ממנו עולה כי שווי הדירות שהקבלן התחייב לבנות על החלקה שקנה מהמוכרים אינו כולל את שווי מרכיב הקרקע בדירות התמורה שמקבל המוכר, מהטעם שחלק קרקע זה נשאר למעשה בבעלות המוכרים. הלכה זו שונתה בפסיקה מאוחרת יותר בע"א 595/82 מנהל מס שבח מקרקעין נ' יוני זדה פ"ד יג 197. בפסק דין זה נקבעה ההלכה כי בכל מקרה של ביצוע עסקת קומבינציה הנעשית בקרקע שעליה בנויה דירת מגורים שווי המכירה יכלול גם את מרכיב הקרקע וזאת בהתבסס על פרושו של סעיף 49א(ב)(ו) לחוק הנ"ל. המסקנה העולה מפסק דין זה היא כי במקרה של ביצוע עסקת קומבינציה על דירת מגורים יש לכלול את מרכיב הקרקע בשווי המכירה של העסקה. כך אמרה כב' השופטת שטרסברג- כהן בעמ' 198: "לאחר שהפכתי בנוסח הסעיף במלותיו ובמטרותיו החקיקתיות ושקלתי זו כנגד זו כל אחת מהפרשנויות ותוצאותיה הגעתי למסקנה שיש להעדיף את זו של המנהל. התוצאה היא כי במכר החלקי של מגרש ודירת מגורים הבנויה עליו, בו בחר הבעלים - המוכר לקבל פטור על דירת המגורים, יתנן לו הפטור בשווי הדירה הנמכרת (סעיף 49ז(ב)(ו) או בכפל השווי (סעיף 49ז) והפטור ינוכה מהתמורה שתחושב ככוללת את שווי הקרקע של הדירות שתבננה עבור הבעלים". המסקנה המתבקשת היא כי יש לכלול בשווי התמורה לצורך הטלת המס ומתן הפטור את שווי הקרקע של הדירות הנתונות בתמורה למוכרים. הכלל כפי שנקבע בחוק השפיטה משנת התשמ"ד היא כאמור בסעיף 20(2) היא כי הלכה שנפסקה בבית המשפט העליון מחייבת כל בית משפט זולת בית המשפט העליון. הלכה מאוחרת מבטלת את הקודמת במקרה של אי התאמה. החלטתו של בית המשפט נתונה כמובן לבקורת (ראה למשל ניידר, מס שבח מקרקעין הפטור לדירות מגורים, מהדורה שלישית מחודשת, סעיף 1508, עמ' 391). בית משפט נמוך יותר אינו יכול לבטל או לסטות ממה שנפסק בבית המשפט העליון. לא נוכל לכן לקבל את טענת העורר כי עלינו לסטות מהלכת יוניזדה לאור התוצאות הקשות הנובעות מהחלטתה. סביר להניח כי בית המשפט העליון היה ער לתוצאות פסיקתו ואם יש מקום לשנוי יעשה הדבר בדרך חקיקה או פסיקה מתקנת. אנו מחליטים לדחות את הערר ומחייבים את העוררים בשני התיקים לשלם יחד למשיב את הוצאות הערר ושכ"ט עו"ד בסך 4,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מתאריך מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. מיסיםמס שבחפטור ממס