ליקויי בניה ברכוש המשותף

בעלי הדירות בבנין משותף הגישו לבית המשפט המחוזי בת"א תביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף, וכן בגין אי מילוי חובתן של הנתבעות להתקין גנרטור חירום ומעלית אלונקה אשר התקנתם מחוייבת על פי דין - לגרסת התובעים.ב

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ליקויי בניה ברכוש המשותף:

תביעה זו הוגשה ע"י נציגות הבית המשותף ו26- בעלי הדירות בבנין שברחוב יהודה הנשיא 23 בשכונת נווה אביבים בתל-אביב (להלן: "הבנין"), נגד היזמית של הפרוייקט (נתבעת 1), והחברה הקבלנית אשר הקימה את הבנין (נתבעת 2).


העובדות
במהלך שנת 1991 וסמוך לכך התקשרו התובעים בהסכמים עם נתבעת 1 לרכישת הדירות בבנין הנ"ל.
נתבעת 1 מצידה התקשרה בהסכם נ7/(א) עם נתבעת 2 לפיו התחייבה האחרונה לבנות עבור נתבעת 1 את הבנין על פי הוראות ההסכם ונספחיו שכללו בין היתר מפרטים טכניים, תשריטים ותכניות אדריכליות.נ

בתאריך 1.5.97 הוגשה ע"י התובעים לבית המשפט המחוזי בת"א תביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה שנתגלו לטענתם ברכוש המשותף, וכן בגין אי מילוי חובתן של הנתבעות להתקין גנרטור חירום ומעלית אלונקה אשר התקנתם מחוייבת על פי דין - לגרסת התובעים.ב

הנתבעות מצידן הגישו הודעות לצד שלישי האחת כנגד השניה ונתבעת 2 צרפה כצד שלישי גם את מתקינת המעליות בבנין, חרות בע"מ.ו

בהסכמת הצדדים הועבר התיק לבית משפט השלום.נ

בטרם הוחל בשמיעת הראיות בוצעו ע"י נתבעת 2 מספר תיקונים, כך שגדר המחלוקת באשר לליקויים בבנין צומצם, כפי שהצהיר עו"ד בובליל בא כח התובעים (עמ' 11 לפרוטוקול).ב
כמו כן הוסכם על דעת שני הצדדים על מינויו של מהנדס אהרון סוקולוב כמומחה מטעם בית המשפט על מנת שיקבע אם נותרו ליקויים בבנין בהתבסס על חווה"ד של מהנדס צבי רון (שהוגשה ע"י התובעים) ובכפוף לתיקונים שבוצעו.ו
מר סוקולוב, אשר ביקר בבנין הגיש חוות דעת (בימ"ש1/) בה פורטו שורה של ליקויים שעלות תיקונם כ- 10,000 ש"ח.נ
כן חיווה דעתו ביחס לעלותם של תיקונים נוספים אשר הצורך בביצועם נותר שנוי במחלוקת.ב
יצוין כי עלותם של פריטים אלה מהווה את החלק הארי של התביעה.ו

המחלוקות
א) האם הבנין עונה על ההגדרה "בנין רב קומות" המחויב בהתקנת גנרטור חרום ומעלית אלונקה?
ב) עלות התיקונים אשר טרם בוצעו.נ
ג) האם זכאים התובעים לפיצוי בשל עגמת נפש ושיעורו של פיצוי זה.ב
ד) חלוקת הנטל בין הנתבעות בינן לבין עצמן וצד ג'.ו

החובה להתקין גנרטור ומעלית אלונקה
מוסכם על שני הצדדים כי התשובה לשאלה זו נגזרת מן הפירוש שיש ליתן להגדרת "בנין גבוה" ו"בנין רב קומות" בחוק התכנון והבניה והתקנות מאחר ואין חולק כי הבנין הינו בן 9 קומות כאשר מפלס רצפת הקומה התשיעית נמצא בגובה העולה על 27 מטר ממפלס הכניסה ואילו רצפת הקומה השמינית הינה בגובה של פחות מ27- מטר ממפלס הכניסה.נ
כמו כן, מוסכם על כל הצדדים שבבנין לא הותקנו גנרטור לשעת חירום ומעלית אלונקה.ב
על פי התקנות שהיו בתוקף עד שנת 1997 הוגדר "בנין רב קומות" בתקנה 1 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאים ואגרות) תש"ל1970- כ:

"בנין אשר גובה המפלס של רצפת קומתו העליונה מעל מפלס הכניסה הקובעת לבנין עולה על 27 מטרים".ו

המחלוקת התעוררה בשל העובדה שהקומות השמינית והתשיעית מחוברות כדירות "דופלקס" שהכניסה אליהן מחדר המדרגות המשותף נמצאת בקומה השמינית. התובעים גורסים שיש למדוד את גובה הבנין ממפלס הכניסה ועד לקומה התשיעית גם אם הכניסה לדירה ממוקמת בקומה מתחתיה ואילו הנתבעות סבורות שלצורך ההגדרה של בנין כרב קומות רואים את מפלס הכניסה לדירה מחדר המדרגות המשותף כמפלס הקומה העליונה.נ

יצוין כי בשנת 1997 שונו ההגדרות המתייחסות לבנין גבוה ובנין רב קומות באופן שבנין רב קומות הוגדר כ:

"בנין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבנין לבין מפלס הכניסה לדירה השוכנת בקומה הגבוהה ביותר בבנין, דרך חדר מדרגות משותף עולה על 27 מטרים" (ההדגשה שלי - ש.ד.).ב

מאחר והחובה להתקין גנרטור ומעלית אלונקה מותנית בהגדרת הבנין כ"בנין רב קומות" נשאלת השאלה כיצד יש לפרש את ההגדרה שבתקנה 1 הנ"ל.ו
בבג"צ 3480/91 ברגמן נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשיה מחוז תל-אביב ואח' פד"י מז(3) 716 נקבע ע"י כב' השופט ברק (כתארו אז) (בעמ' 724 מול האותיות ג-ד):

"חזקה על דבר חקיקה שתחולתו היא אקטיבית ולא רטרו ספקטיבית... '...רואים כל חוק שהוא פרוספקטיבי, כלומר צופה פני העתיד, ולא רטרוספקטיבי, כלומר חל למפרע'... מכאן שהוראות חוק התיקון חלות מיום הכנס חוק התיקון לתוקף.נ
אין הוראות חוק התיקון משנות הליכים שכבר נסתיימו (אין תחולה רטרוספקטיבית). הן חלות על הליכים שטרם החלו (לגביהם התחולה תהא פרוספקטיבית)".ב

בעניננו הליכי הרישוי של הבנין, בנייתו, ומסירת דירותיו לתובעים הסתיימו זמן רב בטרם שונו התקנות. יתרה מכך, התביעה הוגשה בשנת 1995 ואילו התיקון נכנס לתוקף בשנת 1997.ו
אי לכך המסקנה המתבקשת היא שלא ניתן להחיל את התיקון רטרואקטיבית על הבנין נשוא המחלוקת וההגדרה החלה לגביו היא זו שבתקנות אשר היו אז בתוקף.
למרות האמור לעיל, גורסות הנתבעות כי יש לפרש גם את ההגדרה ה"ישנה" על פי רוח התיקון מאחר ולהשקפתן התיקון לא נועד לשנות מצב קודם אלא להבהיר מצב קיים.
את גישתן זו הן סומכות על חוות דעתו של אדריכל גלעד אופז (נ6/) אשר שימש במשך למעלה מ10- שנים בתפקידים שונים בעיריית תל-אביב, ובין היתר מ"מ מהנדס העיר ומהנדס הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
מר אופז סבור כי כל התקנות העוסקות בבנינים גבוהים או רבי קומות מתייחסות לנעשה באותם חלקים הנמצאים מחוץ לגבולות הפנימיים של יחידות המבנה. כלומר - לחלקים המשותפים מאחר ומטרתן בטיחותית ועל כן להשקפתו גם אם לא נאמר בתקנות ה"ישנות" שהמדידה מתבצעת ממפלס הכניסה לדלת הכניסה של הדירה העליונה (להבדיל מהקומה העליונה), יש לפרש כך את ההגדרה.
לחיזוק הפירוש המוצע על ידו מפנה אדריכל אופז לפרקטיקה שהיתה נהוגה גם עובר לתיקון ההגדרה ובנספח א' לחוות דעתו הוא מונה שורה של מקרים בהם ניתנו היתרי בניה, בבנינים הזהים בגובהם ובתאורם לבנין שבמחלוקת, מבלי שנדרשה התקנתם של גנרטור ומעלית אלונקה.

לאחר שבחנתי את חווה"ד והתקנות, הגעתי למסקנה כי הפירוש המוצע על ידי הנתבעות אינו יכול לעמוד.
להשקפתי, לשון ההגדרה שהיתה בתוקף בעת שניתן היתר הבניה היתה ברורה ולא הותירה מקום לספקות באשר לאופן ביצוע המדידה, כיוון שהתייחסה למפלס הרצפה של הקומה העליונה מבלי להוסיף את הדרישה של כניסה דרך חדר מדרגות משותף.
מוסכם על דעת הכל - כולל מר רמי רובינשטיין - כי לבנין יש קומה נוספת מעל הקומה השמינית (עמ' 61):

"ש.: יש קומה 9.
ת.: יש.
ש.: היא קומה לכל דבר וענין לפי חוק התכנון והבניה.
ת.: כן.
ש.: ז"א שבתצהירך שאתה כותב רצפת קומה 8 אתה מדדת עד הרצפה של קומה 8 בלי לקחת בחשבון את קומה 9.
ת.: ודאי.
ש.: כשאתה לוקח את הרצפה של קומה 9 יש להוסיף עוד 3 מ' פלוס.
ת.: כן".

עדות זו מתבססת על הגדרת "קומה" בסעיף ההגדרות לתוספת השלישית (תקנה 19) לפיה:

"קומה - חלל המשתרע בין שתי רצפות סמוכות הנמצאות זו מעל זו, וגובהו אינו קטן מ2.5- מטרים".

דהיינו, אם אין מחילים על הגדרת בנין רב קומות את הדרישה הנוספת לפיה הקומה העליונה לצורך המדידה הינה קומה אליה יש כניסה דרך חדר מדרגות משותף להבדיל מהמצב בדירות דופלקס בהן הכניסה לקומה העליונה הינה דרך חדר מדרגות פנימי, לא יכול להיות ספק בכך שהבנין נשוא הדיון הינו בנין רב קומות ולא בנין גבוה כפי שטוענות הנתבעות.
יתרה מכך, העובדה שהמחוקק שינה את הגדרת בנין רב קומות בתקנות התכנון והבניה כמפורט לעיל והוסיף הוראה מפורשת נוספת בסעיף 7.00.84 לתוספת השניה לתקנות לפיה:

"במדידת גובה בנין לצורך סיווגו כבנין גבוה או רב קומות, לפי הענין, לא תובא בחשבון, במבנים שבהם הדירה העליונה היא דו-קומתית, קומה נוספת השייכת לדירה העליונה..."

מצביעה על כך שההגדרה הקודמת לא התייחסה לאפשרות זו ובחנה את סיווג הבנין רק על פי גובה הקומה העליונה מבלי להתייחס לאפשרות שקומה זו מהווה חלק מדירה דו קומתית (דופלקס).

בסיכומיהם טוענים באי כח הנתבעות כי לאור הפרקטיקה שהיתה נהוגה בפועל בעירית תל-אביב יש להעדיף את הפירוש המוצע על ידם ואף מפנים לבג"צ 595/97 מ' ע' עבד רבו סלמאן ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים ואח', פד"י ל(3) עמ' 337 שם נקבע כי בתי המשפט אינם שמים עצמם במקום רשויות התכנון היכן שנדרש ידע מקצועי ושיקול דעת תכנוני.
אלא שבעניננו אין עומדת לדיון שאלה מקצועית תכנונית אלא פרשנות משפטית של סעיף חוק והגדרות ובענין זה בית המשפט הוא הפרשן המוסמך ולא האדריכל כמוצע על ידי הנתבעות.
יתרה מכך, בע.פ. 284/75 שותפות אחים אריאל נ' מ.י. פד"י כט(1) 390 נקבע על ידי בית המשפט העליון כי היתר אשר ניתן תוך התעלמות מתכנית בנין ערים הינו חסר ערך כיוון שהוועדה המקומית לתכנון ובניה נתנה היתר זה תוך חריגה מסמכות:

"כאשר רשות ציבורית עושה מעשה אשר חורג כל כולו ממסגרת סמכותה שבמקרה זה מעשיה אפס הם, ואין לענין זה נפקא מינה בין הדין הפלילי לבין הדין האזרחי.
מעשה הבניה של המערערים היה שלא כחוק מן הטעם שההיתר אשר הועדה המקומית התיימרה לתת לא היה אלא פיסת נייר חסרת ערך" (עמ' 391, מול האותיות ו-ז).

ויצוין כי גם באותו ענין העיד מהנדס העיר וטען כי פעל אמנם על פי תכנית שלא אושרה, אולם זהו הנוהג וכך פועלים בעירית רחובות אף אם אין זה בהתאם לחוק ובית המשפט דחה עדותו מכל וכל.

אומר מיד כי אין אני סבורה שנסיבות המקרה שבפני זהות בחומרתן לאלו שאליהן מתייחס ביהמ"ש בע.פ. 284/74 הנ"ל, ואני מוכנה להניח כי מדובר רק בפירוש שגוי של הוראות החוק. אולם גם במקרה זה אין בנוהג פגום המתבסס על פירוש שגוי כדי להכשיר היתר שניתן בניגוד לחוק ולתקנות המחייבות התקנת גנרטור ומעלית אלונקה בבנינים רבי קומות.

לאור קביעתי זו נשאלת השאלה האם בנסיבות הענין יש מקום לחייב את הנתבעות (או מי מהן) בפיצוי התובעים בגין הפריטים שלא הותקנו.
באי כח הנתבעות גורסים כי גם אם פעלו בניגוד לחוק יש להעדיף את ההתחייבויות החוזיות אשר לא כללו הבטחה להתקנת אביזרים אלה. לחיזוק גישתן תומכות הנתבעות יתדותיהן בהלכה שנפסקה ע"י כב' השופט ת. אור בע.א. 266/80 הרם ואח' נ' איזנברג דורפמן חברה לבנין בע"מ ואח' פד"י לז(1) 434 (עמ' 439) לפיה יש להעדיף את הסכמת הצדדים על פי החוזה.
למרות שסעיף 3 לחוק בנינים גבוהים (חובה להתקין מעלית) תשכ"ה1965- קבע כי לא ינתן רשיון לבניית בנין, שיש בו 8 קומות אלא בתנאי שיותקן בבנין גנרטור להפעלת המעלית בשעת הפסקת זרם החשמל:

"ההסכמה בין הצדדים על פי החוזה היתה, שהבנין ייבנה על פי תנאי ההיתר, כפי שזה ניתן בפועל למשיבה, והיתר זה, כאמור, לא כלל חובת אספקת גנראטור. בהקדמה לחוזה נאמר, שהמשיבה קיבלה היתר בנייה כדין (ההדגשה שלי - ת' א') וכן התחייבה לבנות על המגרש את 'הבנין המתואר להלן', בתיאור הבנין כפי שמצא את ביטויו בתיאור הטכני הנספח לחוזה, לא נזכר כלל, שהמשיבה תספק גנראטור ומשהסכימו המערערים לרכוש כל אחד את דירתו בהסתמך על היתר הבנייה שקיבלה המשיבה, הביעו הסכמתם לכך שגנראטור אינו בכלל אותם דברים, אשר על המשיבה לספק להם. יודגש כאן, שתוכנו של ההיתר, שניתן למשיבה, והבנייה שתיעשה על פיו - כולל העדר החובה להתקין גנראטור - היו ידועים למערערים, כפי שמודים הם עצמם... יוצא, שהתחייבותה של המשיבה כלפי המערערים, כמוסכם במפורש בין הצדדים, היתה לבנות את הבית על פי התכניות המאושרות והמיפרט הטכני, כפי שהיו קיימים והיו ידועים למערערים... כשבנתה המשיבה כך את הבית - ועל פי אלה לא הייתה חייבת לספק גנראטור - אין למערערים פתחון פה לטעון נגדה, שעל פי תנאי ההיתר, כפי שצריך היה, אולי, להינתן היה על המשיבה להתקין גנראטור, ביחסים שבין הצדדים רשאים היו להתנות, מה ייכלל בבניין שתבנה המשיבה ולהוציא מכלל חיוביה של המשיבה כלפי המערערים אספקת גנראטור".

יצוין כי גם בעניננו העיד מר חן-טוב כי ההסכם בין התובעים לנתבעת 1 אינו כולל חובה להתקין גנרטור ומעלית אלונקה ועד אשר פנה ליעוץ למרכז הבניה לא היה מודע כלל להגדרת הבנין כבנין רב קומות והמשתמע מכך (עמ' 22-23).
כמו כן, מאשר ב"כ התובעים את העובדה שהבנין נבנה על פי היתר אשר לא חייב התקנתם של גנרטור ומעלית אלונקה.
אולם, למרות האמור לעיל, אני סבורה שאין לגזור גזרה שווה על עובדות מקרה זה, וזאת הן בהסתמך על התפתחות ההלכה והן לאור השוני בעובדות המקרה שבפני.
בפסק דין מאוחר יותר ע.א. 391/80 מירה ומיכאל לסרסון ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ פד"י לח(2) 237, סויגה ההלכה הגורפת שבפסק דין הרם הנ"ל ונקבע שכאשר כללה תכנית הבניה תא לגנרטור רשאי היה הקונה התמים להניח שהקבלן מתחייב לספק גם גנרטור:

"הקונה התמים, הרוכש דירה בבית שבבנייה, שלגביו קיים תנאי בהיתר כי ייבנה תא לגנרטור והדבר גם מצוי בתוכניות הבנייה המאושרות, אינו יכול אלא להניח, כי התנאי בהיתר והתכניות מתקשרים עם המתחייב מהוראותיו של חוק בניינים גבוהים...
הסעיף מדבר ברורות בהתקנת גנרטור להפעלה; התא לגנרטור בלבד כל תועלת אין עמו... אך המטרה אחת היא: שיימצא בבית גנרטור להפעלת מעלית בשעת הפסקת זרם החשמל וזו גם הציפיה הסבירה של מי שרוכש דירה בבית כזה. לאחר שנוכח, כי מתוכנן תא לגנרטור וכי היתר הבניה מתנה זאת, גם אם אין קביעה מפורשת בחוזה לעניין הספקת הגנרטור והפעלתו" (עמ' 252-253).

ובע.א. 701/96 פלדגר יהודה חברה לבנין בע"מ נ' דדון חנה ואח' (לא פורסם) מיישב בית המשפט בין שני פסקי הדין הסותרים לכאורה וקובע כי:

"בע.א. 266/80 הנ"ל לא נזכר גנרטור או תא לגנרטור בחוזה, במפרט בתוכניות ובהיתר וההסתמכות היתה על החוק בלבד, ואילו בעניננו אמנם לא נזכר גנרטור או תא לגנרטור בהסכם ובהיתר, אולם חדר הגנרטור מופיע בתכנית המצורפת למפרט וההתחייבות החוזית של הקבלן היא לבניה על פי התכניות כפי שהוגשו או יוגשו או אושרו או יאושרו. התכניות הן, על כן חלק מן ההסכם ,הוא הדין במפרט".

דהיינו, בין המשפט מאבחן בין מקרה בו אין בחוזה כל אזכור של גנרטור לבין מקרה בו בחלק כלשהו של ההסכם או המפרט מאוזכר חדר גנרטור או תא לגנרטור כפי שהיה המצב בע.א. 391/80 בענין לסרסון.
בעניננו הוקצה בלובי של הבנין אזור שהוגדר כמיועד לגנרטור (סעיף 22 לתצהיר מר רמי רובינשטיין, נ3/) ועל פי תכניות ההגשה צוין הצורך בהכנה לגנרטור חירום. גם על פי העדויות שהובאו בפני נבנה חדר הכנה לגנרטור בקומת הכניסה (נ17/, סעיף 11).
אשר על כן, רשאים היו התובעים להניח כי הנתבעות תפעלנה כמתחייב על פי החוק ותתקנה גנרטור לשעת חרום.

באשר למיקומו של הגנרטור. נכון אמנם כי על פי עדותו של המומחה מטעם בית המשפט המיקום שנבחר אינו אידיאלי ועדיף להתקינו במרתף בשל הלכלוך והרעש שהוא גורם, אולם משהסכימו התובעים לתכנית הנ"ל ואף מסתמכים עליה בסיכומיהם להוכחת טענתם לפיה נתבעת 1 התחייבה להתקין גנרטור לבנין, מנועים הם מלטעון כנגד מיקומו, ולדרוש העברתו למרתף, דבר אשר ייקר בעשרות אלפי שקלים את ביצוע ההתחייבות. יחד עם זאת, מוטלת על הנתבעות החובה להתקין דלת חסינת אש בכניסה לחדר הגנרטור כדרישת התקנות.

שונה המצב ככל שהוא נוגע למעלית אלונקה. כפי שהעיד מהנדס סוקולוב פיר המעלית אינו ניתן לשינוי כיום ואין כל אפשרות להתקין מעלית אלונקה בבנין, ועל כן נשאלת השאלה האם זכאים התובעים לפיצוי בשל אי התקנת המעלית. להשקפתי התשובה לשאלה זו הינה שלילית. ההסכם עליו חתמו התובעים אינו כולל התחייבות להתקנת מעלית אלונקה והתובעים ויתרו מכללא על דרישה זו ולא היו מעלים אותה כלל אלמלא ייעוץ שקיבלו מהיועץ המשפטי של מרכז הבניה. בנסיבות אלה סבורני כי יש להחיל על דרישתם זו את ההלכה שנפסקה בענין הרם כמפורט לעיל.

הליקויים

חוות הדעת
באי כח הצדדים הסכימו למינויו של מומחה מטעם בית המשפט ובא כח התובעים אף הגדיל לעשות והצהיר כי יהיה מוכן לוותר על חקירתו של המומחה שימונה, אולם משהתקבלה חווה"ד שינה טעמו ולא זו בלבד שביקש לזמנו לחקירה אלא גם חזר לנקודת המוצא וביקש להסתמך על חווה"ד מטעם התובעים לקביעת גובה הנזק.
סבורני כי אין להסתמך על חוות דעתו של מר רון, ראשית משום שהנתבעות הסתמכו על ההסכמה דלעיל וויתרו על קבלתה והגשתה של חוות דעת מטעמן. יתרה מכך, בתאריך 9.3.99 ביקש ב"כ התובעים לזמן לעדות את מר רון על מנת שיתייחס לחוות דעתו של מר אופז ובקשתו התקבלה (עמ' 109), אלא שמהנדס רון לא זומן והתוצאה היא שלא ניתנה לנתבעות ההזדמנות לחקור את מר רון על חוות דעתו והן גם לא דרשו לזמנו לחקירה מתוך הבנה שעל פי ההסכמה אליה הגיעו הצדדים חוות דעתו של המומחה המוסכם בלבד תשמש ראיה בתיק.
סבורני כי הסתמכות בשלב זה על מחירים המוצעים על ידי המומחה מטעם התובעים מהווה פגיעה בזכויותיהן של הנתבעות ולא יעלה על הדעת שב"כ התובעים ידלה קטעים נבחרים מחוות הדעת השונות, ישלב ביניהם על פי הבנתו מבלי שלצד שכנגד ניתנה האפשרות להתמודד עם האמור בחוות הדעת של מהנדס רון.
אשר על כן, אני קובעת כי לענין ליקויי הבניה ועלות תיקונם אסתמך על חוות דעתו של מהנדס סוקולוב שלא נסתרה בחקירה נגדית.

חיפוי השיש בכניסה
סבורני כי בסוגיה זו הדין עם התובעים. על פי המפרט התחייבה נתבעת 1 לחיפוי באבן נסורה ו/או ציפוי קרמי על פי שיקול דעתה, אולם בהסתמך על הדוגמא בבנין סמוך ותכניות הבניה שהועברו לביצוע, רשאים היו התובעים להניח כי בכניסה לבנין יעשה שימוש בשיש או אבן נסורה. כאשר בחרה נתבעת 1 מטעמים השמורים עימה לבצע חיפוי בקרמיקה בעיצוב אומנותי, הביעו התובעים את מחאתם. אלא שהתנגדותם לא זכתה לתגובה מצד מנהל הנתבעת 1.
עיינתי בצילום ת5/ ונראה כי שיטת הריצוף שנבחרה ע"י מנהל נתבעת 1 הינה מקורית ובלתי שגרתית וזכותם של דיירי הבנין היתה לבקש ביצוע פחות "אומנותי" של חדר הכניסה.
אין אני מביעה דעה באשר לטעמם הטוב או הרע של הצדדים אולם להשקפתי רשאים היו התובעים להניח כי לא יבוצעו בלובי שלהם דווקא ניסויים אומנותיים וזכותם לדרוש ציפוי "שגרתי" ומקובל, ואכן בבנין שנבנה לאחר מכן חזרה הנתבעת 1 לשגרה המקובלת וביצעה ציפוי שיש טרבקטין לשמחת הדיירים (עדות מר ברנוביץ עמ' 113).
כפי שציינתי לעיל, הזכות לבחירת חומרי הציפוי נשמרה לנתבעת 1, אולם אין פירוש הדבר שהיא רשאית לעשות שימוש בזכות זו שלא בדרך המקובלת ולכפות על הדיירים יצירת אמנות שהם אינם חפצים בה. אילו הסתפקה הנתבעת 1 בחיפוי הרצפה והקירות בקרמיקה סתם לא היו התובעים יכולים לבוא עליה בטרוניה, אולם זכותם להתנגד לעיצוב החריג שנבחר לקשט את הכניסה לביתם.
עוד אציין בענין זה כי העדים מטעם הנתבעות התחמקו בעקביות מלהשיב על השאלה באשר לפער המחירים בין הציפוי שנבחר לציפוי שיש ולא הציגו כל ראיה להוכחת הטענה לפיה אין מדובר בפתרון זול שנבחר מטעמי חסכון.
אשר על כן, אני סבורה כי היתה זו זכותם של התובעים לדרוש החלפת ציפוי הקירות והריצוף.

באשר לעלות השינוי. כפי שהעיד מר סוקולוב, התובעים בחרו בעיצוב וביצוע יקרים ביותר אשר עולים בדרגות רבות על המקובל ואין הם זכאים להחזר מלוא הוצאתם, ויהיה עליהם להסתפק בהחזר סכום המשקף עלות של חיפוי ממוצע על פי הערכת מר סוקולוב.
יחד עם זאת, על האמור בחווה"ד יש להוסיף עלות חיפוי שטחים שלא נלקחו בחשבון מחמת טעות.
סה"כ עלות החלפת חיפוי חדר המבואה 23,250 ש"ח + מע"מ (על פי חווה"ד והעדות) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.9.98.

תוספת עלות מעבר למחירי קבלן
מר סוקולוב בעדותו הבהיר כי המחירים בהם נקב בחוות דעתו הם מחירי קבלן שהינם נמוכים בשעור משמעותי מהמחיר אותו משלם אדם פרטי המבקש לבצע את העבודות.
אי לכך יש להוסיף על כל הסכומים הנקובים בחוות דעתו של מר סוקולוב 50% (כולל פרק זה).

דלפק הכניסה ללובי
מקובלת עלי עדותו של מר סוקולוב לפיה אין לראות בתכנית בה צוין מיקומו של הדלפק התחייבות לספקו אלא אילוסטרציה בלבד.

שיפוע כבש כניסה לבנין
על פי חוות דעתו של מר סוקולוב הפיצוי הסביר בגין ליקוי זה הוא 3,100 ש"ח + מע"מ (לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.9.98 ועד למועד התשלום בפועל).

ניקוז מרפסת קומה שישית
על פי הערכת מר סוקולוב עלות פרט זה הינה 1,700 ש"ח + מע"מ ועל סכום זה יש להוסיף 1,500 ש"ח + מע"מ עלות פירוק הריצוף והרכבתו.
סה"כ 3,200 ש"ח + מע"מ. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.9.98 ועד למועד התשלום בפועל.
ריצוף לא אחיד של לובי הכניסה
ליקוי זה לא אושר בחוות דעתו של מהנדס סוקולוב ואני דוחה התביעה בראש נזק זה.

איטום חניון
על פי הערכת מר סוקולוב עלות פריט זה 3,100 ש"ח + מע"מ. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.9.98.

התקנה מחדש של רפרפת
600 ש"ח + מע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.9.98.

באשר לחדר גנרטור
הסכום שהעריך מר סוקולוב כעלות התקנתו היא 75,000 ש"ח + מע"מ. מסכום זה 50,000 ש"ח מהווים את מחיר הגנרטור עצמו ו25,000- ש"ח עבור בניית החדר במרתף. מאחר ונקבע על ידי כי אין לחייב הנתבעות לבנות חדר במרתף בניגוד לתכנית המוסכמת, יש להפחית מן הסכום המוצע 25,000 ש"ח אולם למחיר הגנרטור יש להוסיף עלות דלת פלדה בסך 2,000 ש"ח והתקנה בסך 2,500 ש"ח בצירוף מע"מ.


תיקון פגמים אסתטיים
הוכח בעדותו של מר סוקולוב כי צינור ניקוז מאגר מים בגג העליון אינו מחופה בשיש. למרות שלהשקפתו זהו פגם אסתטי הוא סבור שאין הביצוע נוגד את התקנות. להשקפתי, על הנתבעות לתקן פגם זה כיוון שמדובר בבנין יוקרתי ואין כל הצדקה להותיר צינור חשוף על הגג, ואני מחייבת את הנתבעות לשלם לתובעים עבור תיקון זה 2,400 ש"ח + מע"מ.
יתר הליקויים המפורטים בסיכומי התובעים לא הוכחו על פי חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט ואני דוחה התביעה בגינם.

עגמת נפש
סבורני שנסיבות המקרה שבפני אינן מצדיקות פיצוי בראש נזק זה. מדובר בפגמים קלים יחסית ברכוש המשותף ולא הוכח כי למי מן התובעים נגרמה עגמת נפש המצדיקה פסיקת פיצוי בראש נזק זה.

החלוקה בין הנתבעות וצד ג'
על פי ההסכם בין הנתבעות הוטל ביצוע העבודה על נתבעת 2 על פי תכניות שסופקו לה על ידי נתבעת 1.
לאורך כל סיכומיו מאבחן ב"כ הנתבעת 1 בין ליקויים בביצוע לליקויים בתכנון. חלוקה זו עולה בקנה אחד עם לשון ההסכם והנוהג בפועל. הוכח כי התכניות הוכנו על ידי משרד האדריכלים על פי הזמנתה של נתבעת 1. תכניות אלה נמסרו לנתבעת 2 לביצוע.
מעורבותה של נתבעת 1 בתכנון בולטת בעיקר בכל הנוגע לעיצוב הלובי והוכח שבחירת החומר והמעצבת נעשתה ביוזמת נתבעת 1 בלבד מבלי שנשמעה דעתה של נתבעת 2.
אשר על כן, החלטתי לחלק את האחריות בין הנתבעות על פי טיב הליקוי. ליקוי שמקורו בתכנון הפיצוי בגינו יוטל על שכם נתבעת 1 וליקויים בביצוע יוטלו על נתבעת 2. מתוך הליקויים שפורטו על ידי לעיל יש לראות בחיפוי הלובי פגם תכנוני כפי שציינתי לעיל. הוא הדין בחיוב עבור התקנת גנרטור. על פי התכניות שהוכנו על ידי נתבעת 1 היתה נתבעת 2 אמורה לבנות חדר הכנה לגנרטור וכך נהגה (למעט דלת הכניסה והכנת המערכת החשמלית). אשר על כן, מוטל על הנתבעת 1 לשלם לתובעים את מחירו של הגנרטור ואילו מחיר הדלת והתקנת הגנרטור יוטלו על נתבעת 2.
יתר הליקויים המפורטים הינם ליקויי ביצוע, והפיצוי בגינם מוטל על נתבעת 2.

לאור המסקנות באשר להתקנת המעלית אני דוחה את ההודעה לצד ג' נגד חרות בע"מ.

באשר לבקשתה של נתבעת 2 כי יתאפשר לה להשלים התיקונים, סבורני כי דין בקשה זו להדחות. נתבעת 2 מיצתה את זכותה לבצע תיקונים ולמרות שהתובעים איפשרו לה להשלים את החסר נותרו הליקויים המפורטים בחוות דעת מהנדס סוקולוב, ועל כן מוטל עליה לפצות את התובעים בסכומים שנקבעו על מנת שיוכלו לבצע את התיקונים בעצמם.
לסיכום
נתבעת 1 - תשלם לתובעים 50,000 ש"ח + מע"מ, וכן 23,250 ש"ח + 50% (עלות מעבר למחירי קבלן) בתוספת מע"מ. שני הסכומים ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.9.98 ועד למועד התשלום בפועל.

נתבעת 2 - תשלם לתובעים:

  1. 2,000 ש"ח + מע"מ - התקנת דלת לחדר גנרטור.
  2. 2,500 ש"ח + מע"מ - התאמת החדר לייעודו.

סכומים אלה ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסה"ד ועד למועד התשלום בפועל.
3) 3,100 ש"ח + מע"מ + 50% - שיפוע הכניסה.
4) 3,200 ש"ח + מע"מ + 50% - ניקוז מרפסת קומה שש.
5) 3,100 ש"ח + מע"מ + 50% - איטום חניון.
6) 600 ש"ח + מע"מ + 50% - רפרפת.
7) 2,400 ש"ח + מע"מ - חיפוי צינור. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסה"ד ועד למועד התשלום בפועל.

הסכומים שבסעיפים 3, 4, 5, 6 ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.9.98 ועד למועד התשלום בפועל.

הוצאות
נתבעת 2 תשלם לחרות בע"מ הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 7,500 ש"ח + מע"מ.

נתבעות 1 ו2- ישלמו לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בשעור 15% + מע"מ.

כל הסכומים שנפסקו לעיל ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסה"ד ועד למועד התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת רכוש משותף

  2. בניה ברכוש המשותף

  3. ליקויים ברכוש המשותף

  4. ליקויים ברכוש המשותף

  5. השתלטות על רכוש משותף

  6. רכוש משותף במרכז מסחרי

  7. הצמדת רכוש משותף לדירה

  8. ליקויי בניה ברכוש המשותף

  9. שימוש סביר ברכוש המשותף

  10. שימוש ייחודי ברכוש המשותף

  11. חדר כושר במקלט ברכוש המשותף

  12. התקנת מזגן בקיר הרכוש המשותף

  13. תפיסת רכוש משותף על ידי האישה

  14. בית קפה ברכוש המשותף של הבניין

  15. שתיקה כהסכמה להצמדת רכוש משותף לדירה

  16. צו מניעה נגד שכן בגין בניה ברכוש המשותף

  17. פיצוי על החלק היחסי על ליקויים ברכוש המשותף

  18. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון