ניהול עסק מרחוק - נטישת המושכר

בית המשפט ציין כי צודקת המערערת בטענתה המשפטית שניתן לנהל עסק באמצעות שלוח וכך לשמור גם על החזקה במקום. בכך נבדלה החזקת דירה מהחזקת עסק. על הבחנה זו עמד מ"מ הנשיא (כתארו אז) י. כהן בע"א 554/79 קוטלנר נגד מיכקשווילי ואח' (פד"י כרך לו חלק ראשון עמוד 810 בעמודים 814-15) לאמור: "... בדרך כלל הקשר האישי בין הדייר לבין דירתה מגורים הוא רחוק בהרבה מאשר קשר אישי בין בעל עסק למקום העסק שלו. רגיל אין אדם יכול לגור בדירה על ידי שלוחו, אך הוא יכול לנהל עסק על ידי שלוח. על כן, במרבית המקרים, העובדה שבעל עסק אינו נמצא באופן פיסי במקום העסק אינה בהכרח מצביעה על כך, שהוא נטש את המושכר." קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ניהול עסק מרחוק: בבעלותה של המשיבה 1 - תחנת רן - בני ברק בע"מ (להלן: "המשיבה") - חטיבת קרקע בשטח של 2087 מ"ר הידועה כחלקה 580 ו- 375 בגוש 6195, בני ברק. על הקרקע בנויות תחנת תדלוק (כוללת שירותים) הידועה בשם "תחנת פז - רן בני ברק". בשנת 1958 נכרת הסכם בין המשיבה ובין קודמתה של המערערת (החברה הבריטית "של") למין הוחכרה הקרקע למערערת לתקופה של חמש עשרה שנים, עם אפשרות להערכה לתקופה נוספת של עשר שנים. אפשרות זו מומשה, ולפיכך הגיע הסכם החכירה לקיצו בשנת 1983. במקביל להסכם החכירה נכרתו בין המערערת למשיבה הסכמים שכונו הסכמים קמעוניים. הראשון נכרת בשנת 1958 עם חברת "של" ובשנת 1962 נכרת הסכם דומה עם המערערת עצמה. בהסכמים אלה מינתה המערערת את המשיבה כ"קמעוני" למכירה מוצרית בתחומי תחנת התדלוק. כאמור הגיע הסכם החכירה לקיצו בשנת 1983 ומגעים שנתקיימו בין הצדדים לחידושו לא עלו יפה. בשנת 1988 אף בוטלה החכירה שהייתה רשומה לזכות המערערת בלשכת מרשם המקרקעין. ההתדיינות בין הצדדים החלה לאחר שהמשיבה התקשרה במערכת הסכמית דומה עם המשיבה 2 או אז פנתה המערערת אל בית משפט השלום כשמגמת פניתה להשים הכרה בזכויותיה מצד אחד ולמנוע התקשרות עם אחרים - מצד שני. עתירתה העיקרית של המערערת להצהרה בדבר היותה דיירת מוגנת ולחלוטין בת רשות, כשלטענתה זכאית היא להארכה של חמש שנים לפחות בטרם תבוטל הרשות ונוסף לכך זכאית היא לפיצוי. בית משפט השלום (כב' השופט אילת) דחה את תובענת המערערת על כל חלקיה ועל פסק דינו הוגש הערעור שבפנינו. נקדים ונציין כי לעניות דעתנו פסק דינו של בית משפט קמא יורד לשרשה של המחלוקת, מתמקד בעיקרית ומסקנותיו מנומקות היטב, תוך שהן מתבססות על חומר הראיות שהיה בפניו ועל הפלוגתיות שהניחו בפניו בעלי הדין, שחלקן היו מוסכמות עליהם. בעיקרו של דבר מקובלות עלינו מסקנותיו של השופט המלומד וללא היסוס הרינו מצרפים דעתנו לדעתו. כשלעצמנו לא נרחיב את היריעה בפסק דיננו זה אל מעבר לנדרש לדיון בעיקרה של המחלוקת, כפי שנביאנה להלן. לכאורה ניצבים אנו בפני שני הסכמים מקבילים, שאין קשר ביניהם; האחד - הוא הסכם החכירה - מסקנה, לכאורה, למערערת זכויות בקרקע ואילו השני עוסק בהפצת מוצרי המערערת על ידי המשיבים. אלא, שככל שיעורפל הקשר בין שני הסכמים אלה, אי ןספק בדבר קיומו. ניתוק השר בין שני ההסכמים יותר תוצאה בלתי הגיונית לחלוטין. אם אכן עומד הסכם החכירה בפני עצמו, נשאלת השאלה לשם מה נזקקו לו הצדדים, שעה שהמשיבה היא הבעלים של הקרקע ויכולה לעשות בה ככל שתחפף ומאידך גיסא מקבלת החכירה - היא המערערת - אינה תופסת בה חזקה והריהי שבח ומוסרת את הקרקע למשיבה. בפני עצמה - זוהי, לעניות דעתנו, טרנסקציה מחוסרת כל משמעות ואין היא מתיישבת עם אומד רעתם של הצדדים, מכל זוויות בחינה אפשרית. הסכם החכירה מסתבר רק לאורו של ההסכם הקמעוני, המטיל על המשיבה הכוח להפיץ בתחנת הדלק את מוצריה של המערערת. אין ספק בלבנו, כפי שלא היה ספק בליבו של השופט המלומד של בית משפט קמא, שעסקת החכירה לא באה לעולם אלא כדי לספק בטוחה למערערת לקיום התחייבויותיה של המשיבה כלפיה. מן הסתם מבנה הסכמי זה הועתק מאנגליה שהם הוא מוכר או הסכמי בלעדיות. איננו סבורים שההכרעה בערעור זה מחייבת דיון בסוגית זו, שכן בכל מקרה אין במבנה משפטי מיוחד זה לתמוך בעמדתה של המערערת להכרה בזכויות כלשהן בקרקע. מקובלת עלינו עמדתה של המשיבה. עסק בה גם בית המשפט קמא, לפיה ליה יש להתייחס אל שני ההסכמים כמקשה אחת, כשמבחינה זו עולה המסקנה הברורה שהאלמנט המסחרי עמד במרכזה של העסקה. כאמור, עיקר מעיינת של המערערת להכיר בה כדיירת מוגנת בקרקע. המערערת אינה מתעלמת מן המכשול העיקרי הניצב על דרכה, זה הקשור בהחזקה פיזית בשטח, שכן ללא חזקה שכזאת אין כלל לדבר על דיירות ככלל ועל דיירות מוגנת בפרט. היא מנסה להגבר על כך בראותה במשיבה שלוחת, שבאמצעותה מחזיקה המערערת בקרקע. צודקת המערערת בטענתה המשפטית שניתן לנהל עסק באמצעות שלוח וכך לשמור גם על החזקה במקום. בכך נבדלה החזקת דירה מהחזקת עסק. על הבחנה זו עמד מ"מ הנשיא (כתארו אז) י. כהן בע"א 554/79 קוטלנר נגד מיכקשווילי ואח' (פד"י כרך לו חלק ראשון עמוד 810 בעמודים 814-15) לאמור: "... בדרך כלל הקשר האישי בין הדייר לבין דירתה מגורים הוא רחוק בהרבה מאשר קשר אישי בין בעל עסק למקום העסק שלו. רגיל אין אדם יכול לגור בדירה על ידי שלוחו, אך הוא יכול לנהל עסק על ידי שלוח. על כן, במרבית המקרים, העובדה שבעל עסק אינו נמצא באופן פיסי במקום העסק אינה בהכרח מצביעה על כך, שהוא נטש את המושכר." אלא שבחינה עובדתית של מערכת היחסים בין הצדדים, כפי שבאה לידי ביטוי בהסכמים שביניהם, ובעיקר בהסכם הקמעוני, מלמדת שאין בעקרון זה להושיע את המערערת. לא זו בלבד שאין בהסכם זכר או רמז כלשהו על פעילותה של המשיבה כשלוחתה של המערערת, אלא שההסכם מגלה, פוזיטיבית, על כוונה כרוכה שקשר של שליחות לא יחול. ההסכם בכללותו, וכל אחד מסעיפיו, אינו מותיר ספק מסקנה זו. העסק המתנהל בתחנת התדלוק הוא עסקה הבלעדי של המשיבה. כל שהיא התחייבה לעשות הוא לרכוש את מוצריה של המערערת ולהפיצם בתחנה. ההסכם מדגיש בבירור כי מרגע רכישתם - המוצרים הם בבעלותה של המשיבה בלבד, בלא שמכירתם נעשית בשליחותה של המערערת. למערערת אין כל חלק בעסק או בניהולו. במלים אחרות פרט לחובתה החוזית של המשיבה לרכוש את מוצריה של המערערת, אין כל קשר בין המערערת ובין העסק המתנהל בתחנה. אם כך - כיצד ניתן לומר שהמערערת מחזיקה בקרקע באמצעות המשיבה? האמת ניתנת להאפר כי המערערת מעולם לא החזיקה בפועל בקרקע, לא בעצמה ולא באמצעות שליח - לא בתופת תקפו של הסכם החכירה ולא לאחריו. בנסיבות כאלה נעדר כליל הבסיס לטענתה בדבר היותה דיירת מוגנת. המסקנה האמורה מתיישבת היטב עם כוונת הצדדים כפי שהיא באה לידי ביטוי במערכת ההסכמים שנכרתו ביניהם, וכפי שאנו מבינים אותה. מלכתחילה היה ברור לשני הצדדים כי הסכם החכירה נועד לשמש בטוחה לקיום ההסכם הקמעוני, ועל כן כלל לא טרחה המערערת לקבוע הוראה כלשהי המקנה לה זכויות בשטח במנותק מן הקשר המסחרי שבינה ובין המשיבה. דומה שמסקנה זו נתמכה גם על ידי התנהגותה של המערערת, לכל דאגתה היה נתון להארכת הסכם החכירה ולאחר מכן להארכת ההסכם מדי שנה, מתוך מטרה להגן על ביצועו של ההסכם הקמעוני. אלא משבו של הסכם זה, לא היה ואין כל נימוק אשר יצדיק המשך קשר- השכירות התיאורטי שבין הצדדים. איננו רואים כל ממש גם בטענתה של המערערת לזכות של בר רשות והרינו מאמצים את מסקנתו של בית משפט קמא בנדון מבלי שיהיה צורך בתוספות כלשהן מצידנו. סיכומו של דבר משהגיע לסיומו ההסכם המחייב את המשיבה לרכוש את מוצריה של המערערת, הגיע לקיצו כל קשר שהיה קיים בין המערערת ובין המשיבה לענין הקרקע ותחנת התדלוק. למערערת אין כל זכויות במקום וממילא אין היא זכאית את המשיבה להפעיל את זכויותיה כאן. לפיכך אנו דוחים את הערעור ומחייבים את המערערת לשלם למשיבה הוצאות לרבות שכ"ט עו"ד בסכום של 10,000 ש"ח להיום. נטישת המושכרשכירות