קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערעור על שמאי מכריע בעניין היטל השבחה: 1. זהו .ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברחובות (כב' השופטת א. גת), מיום 15.3.99 (המ' 66/97), לפיו נדחו ערעור וערעור שכנגד שהגישו בעלי הדין על שומה מכרעת של השמאי שמואל רוזנברג בענין היטל ההשבחה החל על חלקה 91 בגוש 3647 (להלן - "השומה המכרעת"). החלקה הנ"ל (להלן - "החלקה"), הינה בבעלות המשיבים בחלקים שווים ביניהם והשומה המכרעת נערכה על פי הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן - "חוק התכנון והבניה"), בעקבות תוכנית בנין עיר רח2/1/2010/, החלה, בין היתר, על החלקה (להלן - "התוכנית המשביחה"). בערעור זה מלינה המערערת על דחיית ערעורה, וכן על החלטת ביניים של כב' השופטת גת מיום 8.2.98, בהמ' 3039/97, שלא לאפשר הצגת ראיות בפניה. רקע הדברים, טענות הצדדים וקביעותיה של הערכאה קמא 2. השומה המכרעת ניתנה על ידי השמאי רוזנברג ביום 16.3.97 ובה נקבע כי שווי החלקה במצב קודם, דהיינו בטרם התוכנית המשביחה, הינו 1,623,000 דולר ארה"ב, ואילו שוויה במצב החדש, דהיינו לאחר התוכנית המשביחה, הינו 2,248,000 דולר ארה"ב. לפיכך, נקבעה באותה שומה השבחה בסך 625,000 דולר ארה"ב והיטל השבחה בסך 312,500 דולר ארה"ב. סכום זה, מתורגם לשקלים בתאריך הקובע, בו ניתן תוקף לתוכנית המשביחה (8.3.96), הינו - 969,000 ש"ח (ר' עמ' 14 לשומה המכרעת). המחלוקת בין הצדדים בהליך ערעור זה, כמו גם בפני בית משפט קמא, מתמקדת בשווי שקבע השמאי רוזנברג לחלקה הנדונה, במצב הקודם, דהיינו בכל הנוגע לשוויה ערב התוכנית המשביחה. המערערת סברה ועדיין סבורה, כי השווי שקבע השמאי רוזנברג בהקשר זה גבוה מדיי ומבוסס על נתונים ושיקולים שלא היה מקום להביאם בחשבון. המשיבות מצידן סברו, כי הערכת השווי במצב הקודם הינה נמוכה מדיי, אך משנדחה הערעור שכנגד שהגישו בבית משפט קמא, השלימו עם השומה המכרעת בהקשר זה ואין מצידם ערעור שכנגד בפנינו. 3. לצורך סקירת הטענות אשר נדונו והוכרעו על ידי הערכאה קמא, נביא להלן את הפרטים הרלבנטיים לערעור זה מתוך השומה המכרעת. השמאי רוזנברג חילק את החלקה, נטו, לשני חלקים, לצורך קביעת שוויה במצב קודם: א. המגרש החזיתי, ששטחו 800 מ"ר, והתוכנית התקפה לגביו, בטרם התוכנית המשביחה, היתה תוכנית רח170/. ב. המגרש העורפי, ששטחו 1,556 מ"ר, והתוכנית התקפה לגביו, בטרם התוכנית המשביחה, היתה תוכנית R/6. על פי התוכנית רח170/, ניתן היה לבנות במגרש החזיתי קומה מסחרית ומעליה ארבע קומות מגורים. בהתאם לזכויות אלה, קבע השמאי רוזנברג את שווי המגרש החזיתי במצב הקודם לפי 720 דולר ארה"ב למ"ר בקומה המסחרית, ו- 480 דולר ארה"ב למ"ר לארבע קומות מגורים. 4. ייאמר מייד, כי לענין שווי המגרש החזיתי כפי שנקבע בשומה המכרעת, לא העלתה המערערת כל השגות ממשיות, למעט בכל הנוגע לשטחי השירות, אותם כלל השמאי רוזנברג כשטחי בניה, ולכך נתייחס בנפרד. עיקר הטרוניות שהעלתה המערערת, הן בפני הערכאה קמא והן בפנינו, מתייחס לשווי המגרש העורפי במצב הקודם, על פי השומה המכרעת. בסע' 9.4 לשומה המכרעת מפרט השמאי רוזנברג את השיקולים ואת הגורמים, שבהם התחשב לצורך הערכתו בענין זה. בשל חשיבותם, יובאו הדברים להלן כלשונם: "השווי במצב קודם המוערך על ידי, מביא בחשבון ציפיות המתבססות בין השאר על הגורמים כדלהלן שפורטו בסעיפים קודמים: א. תוכניות מאושרות ולא מאושרות שחלו על החלקה (או חלק ממנה) ועל סביבתה. ב. מיקום החלקה בלב אזור של בניה למגורים (חלקה צפופה). ג. אישורים שנתנה הועדה בעבר לבניה רוויה באזור. ד. אי וודאות לגבי זכויות ב-תב"ע חדשה. ה. שיהוי עד אישור תב"ע חדשה. ו. תשלום היטל השבחה צפוי. גורמים אלו הינם נפוצים בשומת קרקעות חקלאיות בלב אזורים עירוניים ומגדילים את שווים משמעותית לעומת קרקעות חקלאיות הממוקמות שלא בקרבת אזור עירוני בנוי. במקרה הנדון קיים גורם משמעותי נוסף, שהינו חריג, והיא העובדה שניתנו בעבר אישורים מהועדה המקומית לבניית שני בניינים בבניה רוויה על החלקה בשלמותה. לא הובאה בפניי שום הוכחה לכך שאישורים אלו ניתנו שלא כדין. מתן אישורים אלו בעבר מביאה להגדלה משמעותית של שווי המגרש העורפי, במצב קודם, לעומת מצב בו לא היו ניתנים אישורים אלו. בכפוף לאמור לעיל, שווי המגרש העורפי מוערך על ידי לתאריך הקובע בסך: 1,156 מ"ר X 550$ 856,000$." בס"ק ג' מתייחס השמאי רוזנברג ל"אישורים שנתנה הועדה בעבר לבניה רוויה באזור", ובהמשך הוא חוזר ומתייחס לאותם אישורים בציינו כי מתן אישורים אלה בעבר מגדיל משמעותית את שווי המגרש העורפי במצב קודם. האישורים שאליהם התייחס השמאי רוזנברג בהקשר זה, הינם: אישור הועדה המקומית מיום 18.1.71 לבניית בנין המכיל 18 דירות במגרש העורפי, ואישור הועדה המקומית מיום 9.5.72 לבניית בנין המכיל 24 דירות מעל קומת חנויות באותו מגרש (להלן - "אישורי הבניה"). אין חולק, כי שולמו לעיריית רחובות אגרות בגין אישורי הבניה, כמצויין בשומה המכרעת. יחד עם זאת, אין חולק, כי בפועל לא בוצעה בניה במגרש לאחר קבלת אישורי הבניה, וכי אין חולק, כי ערב אישור התוכנית המשביחה, לא ניתן היה לבנות במגרש על פי אותם אישורים. 5. המערערת טענה בערכאה קמא, כי אישורי הבניה לא תאמו את תוכנית בנין העיר שהיתה בתוקף במועד הוצאתם, קרי התוכנית R/6 וכן הוסיפה וטענה, כי אישורים אלה לא הוכשרו באמצעות הקלה, ולפיכך, מדובר באישורים בלתי חוקיים והשמאי רוזנברג שגה בהתחשבו בהם לצורך השומה. המערערת הוסיפה וטענה בפני הערכאה קמא, כי משקבע השמאי רוזנברג בחוות דעתו שלא הובאה בפניו הוכחה לכך שהאישורים ניתנו שלא כדין, יש לאפשר לה להציג ראיות להוכחת נקודה זו. בקשתה זו, נדחתה בהחלטת הביניים מיום 8.2.98, ועל כך, בין היתר, מלינה המערערת בפנינו. המערערת טענה עוד, כי גם ללא הבאת ראיות נוספות, די בחומר שהיה בפני השמאי כדי לקבוע שמדובר באישורים בלתי חוקיים הנוגדים את התב"ע שהיתה תקפה באותה עת, ועל כן לא ניתן להתחשב בהם לצורך השומה המכרעת. לחלופין, טענה המערערת, כי מכל מקום, מדובר באישורים שתוקפם פג שנה אחת לאחר שניתנו, ואין על כן מקום להסתמך עליהם לצורך השומה. הערכאה קמא דחתה את טענות המערערת בענין זה, ואף סברה, כי מוטב היה להן אלמלא נשמעו מפי המערערת, אשר בעצמה נתנה את אותם אישורים. יתירה מכך, הערכאה קמא סברה, כי מבלי להתייחס לענין חוקיות ההיתרים שהוצאו בעבר, ועל אף שלא נבנה לפיהם דבר, יש בהם כדי להשפיע על הקונה הפוטנציאלי. בכך אימצה הערכאה קמא את עמדתו של השמאי רוזנברג, לפיה יש לייחס משקל לאישורי הבניה, לצורך קביעת שווי המגרש העורפי במצב קודם. 6. ענין נוסף שהועלה בערעור בפני הערכאה קמא, נוגע להתחשבות השמאי בציפיות לתכנון עתידי בקשר עם המגרש העורפי. לטענת המערערת, היה על השמאי להתעלם מציפיות לתכנון עתידי בצפיפות גבוהה, כפי שבאו לידי ביטוי, בין היתר, במחיר העיסקה שבוצעה לגבי מחצית מהחלקה בשנת 1992, כמפורט בסע' 6 לשומה המכרעת. המערערת טענה בהקשר זה, כי התחשבות בתכנון עתידי שומט את הקרקע מתחת לחיוב בהיטל השבחה, שכן הוא עלול להוליך למצב שבו הציפיות לתכנון עתידי יגיעו עד כדי שווי החלקה על פי התוכנית המשביחה, ובמצב כזה תעמוד ההשבחה על שיעור של אפס. לבסוף, טענה המערערת, כי שגה השמאי רוזנברג בכך שכלל בשטחי הבניה של המגרש החזיתי במצב הקודם, 11% שטחי שירות, למרות שתוספת זאת אינה נובעת מהוראת התוכנית רח170/, ולמרות ששטחים כאלה לא הוספו לשטחי הבניה על פי תקנה 13(ב)(1) ו (3) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים), התשנ"ב - 1992 (להלן - "תקנות התכנון והבניה"). הערכאה קמא דחתה גם את הטענות הנוספות המפורטות לעיל, שהעלתה המערערת כנגד השומה המכרעת, וקבעה, כי לא מצאה כל דופי בהערכות השמאי המכריע באותם עניינים. דיון 7. בערעור שבפנינו חוזרת המערערת ומלינה על כך שהערכאה קמא התחשבה באישורים בלתי חוקיים, אשר גם לדעת השמאי המכריע לא ניתן היה לבנות על פיהם במועד הרלבנטי לקביעת השווי הקודם. כמו כן, חוזרת המערערת ומלינה על ההתחשבות בציפיות לתכנון עתידי בצפיפות גבוהה לצורך השווי במצב קודם, ועל הוספת 11% שטחי שירות במגרש החזיתי. לבסוף, מלינה המערערת על חיובה בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 25,000 ש"ח על ידי הערכאה קמא. המשיבה, מנגד, תומכת בנימוקה של הערכאה קמא ועותרת לדחיית הערעור על כל חלקיו. 8. בענין הוספת שטחי השירות וכן בענין ההתחשבות בציפיות לתכנון עתידי בצפיפות גבוהה, דעתנו כדעת הערכאה קמא. אשר לשטחי השירות, מותר ונכון היה להניח לצורך קביעת השווי, כי מקום שקיימת אפשרות כדין להוסיף 11% שטחי שירות, תמוצה אפשרות זו, ועל כן יש להביא בחשבון את שטחי הבניה המקסימליים, לרבות שטחי השירות אותם מוסמכת היתה הועדה המקומית להוסיף מתוקף תקנות התכנון והבניה, ובהתאם לתוכנית רח170/. אשר לציפיות לתכנון עתידי. השמאי רוזנברג הבהיר בחוות דעתו, באופן מפורש, כי לא הביא בחשבון בהקשר זה את הזכויות על פי התוכנית המשביחה ואת הליכי אישור התוכנית (ר' סע' 9.4 רישא לשומה המכרעת). לפיכך, ההתייחסות בהקשר זה לע"א (ת"א) 1231/93 מנור ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "המרכז", פ"מ תשנ"ה (3) 265, אינה במקומה. מנגד, אנו סבורים, כי התחשבות במיקום החלקה בלב אזור של בניה למגורים וכן תוכניות מאושרות ולא מאושרות שחלו על החלקה או חלק ממנה ועל סביבתה, כפי שציין השמאי רוזנברג בחוות דעתו, כל אלה הינם שיקולים רלבנטיים ולגיטימיים, שיש בהם כדי לעורר בלב קונה פוטנציאלי ציפיות לתכנון עתידי, גם מבלי שהתוכנית המשביחה או הליכי אישורה יובאו בחשבון. במילים אחרות, אנו סבורים, כי שיקוליו של השמאי רוזנברג בהקשר זה היו ראויים ונכונים וכי צדקה הערכאה קמא בקובעה, כי אין להתערב בהם. 9. שונה המצב בכל הנוגע להתחשבות השמאי רוזנברג באישורי הבניה, שניתנו לגבי המגרש העורפי בשנים 1971 - 1972. עיון בסיכומי המשיבות מלמד, כי אין בפיהן טענה ממשית כלשהי לסתירת המסקנה לפיה אישורי הבניה, הוצאו מתוקף סע' 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה, וכי אישורים אלה לא היו חוקיים, משום שלא היה להם עיגון בתוכנית בנין עיר שהיתה תקפה בעת הוצאתם (התוכנית R/6), או בהקלה שאושרה כדין. בצדק ציינה המערערת בהקשר זה, כי אילו ביקשו המשיבות לסתור מסקנה זו, העולה ברורות מן החומר שהוצג לשמאי, חזקה עליהן שהיו מציגות ראיות מתאימות לביסוס עמדתן, דבר שלא נעשה, ולטענת המערערת אף אינו בנמצא. שאלה נכבדה היא השאלה, האם ראוי ונכון לשמוע מפי הועדה המקומית, כמי שנתנה את אישורי הבניה, טענה בדבר היותם בלתי חוקיים וסוטים מתוכנית בנין עיר שהיתה בתוקף באותה עת. הערכאה קמא סברה, כי מוטב היה למערערת אלמלא העלתה את הטענה וכן סברה, כי העלאתה "סותרת באופן ברור מינהל תקין". דעתנו שונה. אין חולק כי אישורי הבניה שבהם מדובר ניתנו בשנות השבעים המוקדמות ותוקפם פג שנה לאחר הוצאתם. כמו כן, אין חולק כי בפועל לא נבנה דבר על פי אותם היתרים. לנוכח פרק הזמן המהותי שחלף מאז הוצאתם של אישורי בניה אלה, אנו סבורים, כי אין מקום לחסום את המערערת מלהעלות טענה באשר לתוקפם ומסקנה זו יפה ביתר שאת לנוכח העובדה, כי תוקפם של האישורים פג לכל המאוחר בשנת 1973, דהיינו לפני כעשרים שנה, ואין בפי המשיבות טענה כי מאז ועד שאושרה התוכנית המשביחה הוצאו אישורים דומים כלשהם בקשר לאותו מגרש. תוצאה אחרת עלולה להוליך לאבסורד לפיו תוכשר ותונצח הסתמכות על מעשה בלתי חוקי של המינהל, למרות שנעשה לפני שנים רבות, ולמרות שמאז ועד להוצאת התוכנית המשביחה, לא הוכחה כל הסתמכות בפועל על מעשה זה. אנו סבורים, איפוא, כי בנסיבות המקרה דנן, יש לאפשר למערערת להודות בטעותה בכל הנוגע להוצאת אישורי הבניה (ר' בג"צ 640/78 בוריס קצאן את יוסף הרשטיג, חברה לבינן ולהנדסה בע"מ נ' יו"ר הועדה המקומית נתניה ואח', פ"ד לד (2) 1; בג"צ 111/89 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א ואח', פ"ד מה (2) 133; ע"א (ירושלים) 4071/98 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' דנקנר השקעות בעמ ופריצר ושות' ואח' (טרם פורסם), ובמאמר מוסגר יצויין כי, ניתן ללמוד על הדרך בה נהגה הועדה המקומית הרלבנטית בשנות השבעים המוקדמות, גם מע"פ 284/74 שותפות אחים אריאלי ו- 3 אחרים נ' מדינת ישראל, פ"ד כט (1) 390. 10. משהוסר המחסום בפני טענת אי החוקיות, ובהתחשב בה, אנו סבורים, כי לא היה כל מקום לייחס "הגדלה משמעותית של שווי המגרש העורפי", בהתבסס על אישורי בניה בלתי חוקיים אלה, וזאת הן לנוכח אי חוקיותם, והן לנוכח אורך חייהם הקצר והזמני. מכל אלה, מתחייבת המסקנה כי אישורי הבניה לא היו אלא "אפיזודה" חולפת, שגויה ובלתי משמעותית בקורותיה של החלקה הנדונה. במילים אחרות, אנו סבורים כי טעה השמאי רוזנברג כאשר ייחס משקל כלשהו, ועל אחת כמה וכמה משקל "משמעותי", לאישורי הבניה שבנדון וטעתה הערכאה קמא בסוברה כי אין להתערב בקביעתו זו של השמאי. סיכומו של דבר: 11. אנו מקבלים את הערעור בחלקו ומורים להחזיר את השומה המכרעת אל השמאי רוזנברג, על מנת שיקבע מחדש את שווי המגרש העורפי במצב קודם, לאחר שיתעלם בהקשר זה מאישורי הבניה הלא חוקיים שהוצאו לגביו בשנים 1971-1972. יתר הטענות שהעלתה המערערת נדחות. לנוכח התוצאה אליה הגענו, מתייתר הדיון בערעור ככל שהוא נוגע להחלטת הביניים מיום 8.2.98. המשיבות תשלמנה למערערת הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך 7,500 ש"ח, בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד התשלום בפועל. היטל השבחהערעורשמאותשמאי מכריע