צו מניעה נגד שכן בגין בניה ברכוש המשותף

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא צו מניעה נגד שכן בגין עבודות בניה / צו מניעה עבודות בניה פגיעה ברכוש המשותף: תביעה זו עניינה בקשה לצו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים לבצע עבודות בנייה אשר לטענת התובעת פוגעים בזכויות הקניין שלה ברכוש המשותף. התובעת הינה הבעלים הרשום של דירה בקומה ב' הממוקמת מעל דירת הנתבעים בבניין בן שתי קומות המחולק לארבע דירות ברח' רננים 3 ברמת גן. התובעת טוענת כי על פי חלוקה מוסכמת שהיתה קיימת בפועל במשך שנים מבלי שנרשמה, הוענקה לה זכות שימוש בחצר האחורית של הבניין בצידה המזרחי והצפוני וכי כעת יבצעו הנתבעים בחלקים אלו של החצר עבודות בנייה אשר ימנעו שימוש כלשהו בחצר וברכוש המשותף. ביום 27/2/97 ניתן לבקשת התובעת צו מניעה זמני המונע מן הנתבעים לבנות מרפסות ו"חצרות אנגליות" בחצר בצידו הצפוני והמזרחי של הבניין והדיון שבפני עניינו צו מניעה קבוע. הנתבעים טוענים כי פעלו על פי היתר שניתן להם וכי אין בבניית "החצרות האנגליות" משום השתלטות על הרכוש המשותף. הרקע לתביעה : בשנת 1978 נערך הסכם שיתוף במקרקעין בבניין נשוא התביעה (נ/ 1) אשר נרשם בלשכת רישום המקרקעין ולפיו כל בעל דירה רשאי לבנות למטרת הגדלת שטח דירתו על הרכוש המשותף הסמוך והגובל עם דירתו בכפוף לאישורים הדרושים עפ"י החוק ובלבד שלא ניצל או ינצל יותר מאשר ¼ מזכויות הבניה של החלקה ולא יפגע בשכניו. הסכם זה לא הוזכר בכתב התביעה ורק לאחר שהנתבעים טענו לגבי חלותו התייחסה לכך התובעת בתצהיריה: לעניין ההסכם מסתמכת התובעת על פסק דינו של כב' הש' קלינג מיום 28/1/99 (ה.פ 2226/94 ישורון ואח' נ' ויצ"ו ואח') וטוענת כי ההסכם מתייחס לזכויות הבניה אשר היו קיימות על פי תוכניות שהיו תקפות ביום חתימתו וכי באשר לזכויות בניה עתידיות יש לקבל את הסכמת כל הדיירים לכל בנייה. ואולם במקרה הנדון אין כל איזכור לכך שמדובר בזכויות בניה כוללות ביום חתימת ההסכם וטענה זו הועלתה לראשונה על ידי התובעת בשלב של הגשת תצהירי עדות ראשית מטעמה ולכן אין אני מקבלת טענתה זו. מה גם שלכל אורך הדרך לא הציגה התובעת נתונים בדבר השאלה מה היו אחוזי הבנייה המותרים בשעת עריכת התקנון ולעומת זאת את תביעתה המתייחסת לבנייה על הגג היא מבססת על התב"ע הנוכחית. במאי 1996 נתנה עריית ר"ג היתר בניה לנתבעים על פי בקשה שאלו הגישו לוועדה המקומית לתכנון ובניה בעריית ר"ג התובעת הגישה התנגדות לתוכנית זו והוועדה המקומית דחתה את התנגדותה. אולם היא לא אמרה נואש והגישה ערעור לועדת הערר של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה אשר נדחה אף הוא. התובעת פנתה במכתבים רבים לעריית רמת גן והתלוננה כי נבנה פתח יציאה בחזית הבניין שאינו תואם את ההיתר ואולם גם תלונתיה אלו נדחו לאחר שנבדקו ונמצאו בלתי מוצדקות כיוון שהבניה תאמה את ההיתר (נספחים ט -יא לתצהיר הנתבע). טענות הצדדים: התובעת שבה וטוענת לכל אורך הדרך כי אין לה ולו טענה אחת כנגד בניית המרתף והגדלת שטח דירת הנתבעים וכי כל טענותיה מתיחסות לפגיעה ברכוש המשותף, קרי: בניית "חצר אנגלית", מרפסת כניסה מרוצפת ופתחי כניסה נוספים. ואולם נראה כי אין אלו פני הדברים: המחלוקת הראשונה בין התובעת לנתבעים החלה כאשר הנתבעים אשר בנו מרתף כאמור, לא נתנו הסכמתם לתובעת לבנייה על הגג. ואולם החלטת ועדת ערר מחוז תל אביב אישרה בסופו של דבר כי התובעת זכאית לקבל היתר בנייה לחדר יציאה על הגג. לטענת התובעת, הנתבעים חזרו בהם מהסכמתם ופנו למפקחת על הבתים המשותפים במטרה למנוע ממנה לבנות על שטח הגג. לטענת התובעת, נהגו הנתבעים ברכוש המשותף כבשלהם ובהתעלמות מכך שמדובר בבניין משותף כאשר פתחו לעצמם פתח כניסה חדש לדירתם, ריצפו שביל כניסה וחפרו "חצרות אנגליות", ופתחו פתחי כניסה נוספים והכל בניגוד להיתר ותוך חריגה מהשטח המותר לבנייה. הנתבעים טוענים מנגד כי החל מיולי 1996 יש ברשותם היתר בנייה הכולל את בניית מרפסת הכניסה, הכניסה הנפרדת ו"החצרות האנגליות" שהינן חלק בלתי נפרד מן המרתף, וזאת לאחר שהוועדה המחוזית לתכנון ובניה דחתה את ערר התובעת. מעיון בחומר הראיות עולה כי לנתבעים ניתן היתר בניה הכולל את הכניסה הנפרדת ואת "החצרות האנגליות", אשר משורטטות בתוכניות שהוגשו לצורך קבלת ההיתר. זאת ועוד, מעדותו של מר רון, מהנדס ושמאי מטעם הנתבעים עולה כי "חצר אנגלית" אינה מהווה תוספת שטח והינה חלק בלתי נפרד מהמרתף אשר בנייתו אושרה. התובעת מצידה הציגה חוות דעת שמאי, מר יובל דנוס, אשר טוען כי "החצר האנגלית" אינה חלק משטח המרתף ואולם בחקירתו סתר העד את האמור בחווה"ד: בעמ' 3 לפרוטוקול מול השורה 15 חוזר מר דנוס מדבריו ומאשר כי החצר האנגלית מופיעה בתוכניות שהוגשו לעירייה: "החצר האנגלית מופיעה בתוכנית ההגשה שאושרה" בעמ' 3 לפרוטוקול מול השורה 14 עונה מר דנוס לשאלת בית המשפט בדבר קיום היתר לחצר האנגלית: "ש. זאת אומרת שיש היתר. ת. הייתי מבחין, משאיר את זה לשיקול בית המשפט אם זה כלול או לא." בהמשך מעיד מר דנוס כי גם דלת הכניסה והחלון הצרפתי הינם על פי תוכנית הבנייה וניתן היתר לגביהם (בעמ' 6 לפרוטוקול מול השורה 17): "ש. האם מה שנבנה נבנה בהיתר או בחריגה בהיתר? ת. קודם כל זו דלת. זה מופיע בתוכנית הבקשה להיתר..." ... ש. ז"א שהוא לא נבנה בחריגה מההיתר החלון הצרפתי. ת. בהיתר עצמו לא כתוב חלון צרפתי כמו שלא כתוב דלת וכמו שלא כתוב חצר אנגלית. ש. מה שנבנה בפועל תואם את ההיתר או לא? ת. תואם את תוכנית הבניין." ובהמשך בעמ' 7 מול השורה 12: "ש. בקשר לדלת בצד הצפוני, היא מופיעה בהיתר או לא? ת. היא מופיעה" בהמשך משנשאל מר דנוס לעניין החריגה בשטח הבנוי הוא משיב העמ' 8 בלפרוטוקול מול השורה 21: "ש. מה צריך לעשות למטה? האם הבנייה של המרתף חורגת מהרבע של הרכוש המשותף המותר לבניה על פי התקנון? ת. אני לא מגדיר את זה כחריגה אלא כניצול זכויות. ש. לא מדברים על התב"ע אלא על הזכויות. ת. אין חריגה. אני מבהיר ומתקן שלא התכוונתי לחריגה אלא לניצול זכויות הבנייה במרתף איננה מנוגדת להיתר וגם איננה מנוגדת להשקפתי להסכמה שבין הדיירים על פי התקנון" מנגד בחוות דעתו של מר רון, שמאי ומהנדס מטעם הנתבעים נקבע כי שטח המוחזק הבידי הנתבעים אינו חורג מרבע מזכויות הבניה המותרות בקומת הקרקע ובסעיף 5.6 לחוות דעתו הוא מוסיף כי לעניין המרתף הזכויות אינן חורגות מרבע מזכויות הבניה המותרות בבניית המרתף הנדון. חוות דעת זו לא נסתרה, כאמור, אף בחוות דעתו הנגדית של מר דנוס אשר בחקירה חזר בו מהאמור בה. הנתבעים טוענים כי התובעת השתהתה ובחרה להגיש בקשתה לצו מניעה רק בשלב בו נעשתה יציקת בטון של "החצרות האנגליות" וזאת אף על פי שידעה על תוכניות הבניה כבר מיולי 1996: מנגד טוענת התובעת כי לא ידעה שמדובר בבניית "חצר אנגלית" שכן על תוכניות הבניה (ת / 3) לא נכתב הדבר במפורש. אולם מעיון בתוכניות עולה כי "החצרות האנגליות" מסומנות בהן כחלק בלתי נפרד מן המרתף אשר אושר לבנייה. כן עולה כי כבר בערר אותו הגישה התובעת באמצעות ב"כ לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, הועלתה התנגדות ליציאות והפתחים ובכללם גם ל"חצרות האנגליות". עוד טוענת התובעת כי הובטח לה על ידי מר מורד מעריית רמת גן כי כל הפתחים המופיעים בתוכנית הבניין אשר עליהם סומן X (ת/ 7) לא יאושרו על ידי העיריה. גרסה זו של התובעת לא הוכחה. יתרה מזו עולה מעדותה של הגב' מאירה כהן, בתה של התובעת כי אותו מורד סרב ליתן תצהיר על כך (בעמ' 20 לפרוטוקול מול השורה 13). עדותה של הגב' מאירה כהן, בתה של התובעת רצופת סתירות ומשתמע ממנה כי התובעת ידעה ש"חצר אנגלית" אינה נכללת בחישוב אחוזי הבניה וכי היה בידה מכתב המציין זאת במפורש. עוד עולה כי התובעת קיבלה תשובה מהעיריה לעניין "החלון הצרפתי" ובו נכתב כי החלון נבנה כדין ובהיתר: בעמ' 17 לפרוטוקול מול השורה 24 מעידה הגב' כהן: "ש. נכון שפנית לעריה ואמרת שיש דלת והתלוננת כנגד הדלת הזו בעיריה? ת. נכון מאוד. ש. נכון שהתשובה היתה שלילית ואמרו שהכל לפי ההיתר? ת. כי הם מתווכחים ביניהם מה זה חלון צרפתי. ש. אמרו לך שהכל בנוי לפי ההיתר? ת. כן". ובהמשך בעמ' 20 מול השורה 7: "ש. אחרי שהאריכו את החלון העיריה אמרה שזה לפי ההיתר. ת. העיריה יכולה להגיד מה שהיא רוצה. " לעניין "החצר האנגלית" טוענת הגב' מאירה כהן כי לא נאמר לה שלצורך "חצר אנגלית" ניתן לחרוג מקו הבניין (עמ' 31 מול השורה 12): "ש. נכון שהוא אמר לך גם שלצורך החצר האנגלית אפשר לחרוג מקו הבניין? ת. לא" ואולם בהמשך חוזרת בה הגב' כהן מן האמור לעיל: "ש. אני מפנה למכתב של מר מורד מיום 16/11/98 שמופנה אליך. ת. אבל לא התלוננתי על קוי בניין. השורה הזו לא מעניינת אותי..." מעדותה של הגב' כהן עולה כי עיקר טענותיה של התובעת סובבות סביב טענת קיפוח: "הולצמן בנה מרתף ענק, מרפסות אנגליות ברוחב של 10 מ' לעומק בגובה המרתף, שהוא יעשה לו משם כניסה עם יציאה למרפסת האנגלית, הוא מעז להוציא לנו צו מניעה ל- 11.5 מטר על הגג, לנו ולשכנים. הם קיבלו מרתף של 50, 50 פלוס מטר. המרתף הוא בתמורה לחדר על הגג, הם קיבלו את זה" הטעון המשפטי: נטל ההוכחה בבקשה למתן צו מניעה מוטל על כתפי המבקש ולהשקפתי לאור כל האמור לעיל, לא הרימה התובעת נטל זה. הנתבעים טוענים כי כיוון שהתובעת לא הצביעה על זכות שלמען ההגנה עליה נדרש הסעד של צו מניעה, אין ליתן סעד כזה. לטענתם, התובעת לא הוכיחה כי הנתבעים חרגו מרבע מזכויות הבנייה המוקנות להם בתקנון המשותף ויתרה מכך, גם השמאי מטעמה קבע מפורשות בעדותו כי הבניה והמרתף אינם מנוגדים להיתר הבניה ולהסכמה שבין הדיירים. צו מניעה הינו סעד אשר מקורו בדיני היושר והלכה היא כי על המבקש סעד זה להיות נקי כפיים ולנהוג בהגינות. בע"א 121/65 נחמד נ' ביג'יו, פד"י יט (2) 578 בעמ' 581 נקבע: "הבא לבית המשפט של יושר חייב לבוא בידיים נקיות, התנהגותו בעניין המשמש נשוא הדיון צריכה להיות ללא דופי, מעשיו ללא רבב ועמדתו כלפי בית המשפט הוגנת וישרה. העלמת עובדות חשובות בבקשה או הסתרת האמת במתן עדות בבית המשפט עלולות להיות בעוכרי המבקש" נראה כי בעניין נשוא התביעה שבפני, לא נהגה התובעת כנדרש שכן העלימה בכתב תביעתה את קיומו של הסכם השיתוף בין הדירות שהינו מהותי לישוב המחלוקת והמחלק את זכויות הבנייה לרבע והתייחסה אליו רק לאחר שהועלה על ידי הנתבעים. התובעת טוענת כי בעת שועדת תכנון ובניה שוקלת מתן היתרי בניה שיקוליה הינם שיקולים תכנוניים בלבד ולנגד עיניה לא עומדות זכויותיהם הקנייניות של הצדדים ואולם על אף האמור לעיל התובעת לא הוכיחה כל פגיעה קנינית ברכוש המשותף שכן על פי התקנון, ממנו התעלמה בתביעתה, מותר לנתבעים לבנות על כרבע מתוך הרכוש המשותף ובענייננו הוכח כי לא בוצעה חריגה מן האמור וכי לא נדרשה הסכמה מיתר הדיירים עקב כך. אמנם נקבע בע"א 538/80 דרחי נ' כורש, פד"י לו (3) 498 בעמ' 501 כי במתן צו מניעה להגנה על זכות קניינית אין לבית המשפט שיקול דעת נרחב הנתון לו בתביעה פוססורית מן הטעם שכיוון שמדובר בסעד מן היושר אשר בא להגן על כך שלא יפגעו ברכושו של אדם, יש להעניקו ביתר רוחב יד מאשר כשהוא בא להגן על אדם מפני הפרעה או מטרד, ואולם לענייננו יפים הדברים אשר נקבעו בע"א 759/76א פז נ' נוימן פד"י לא (2) 169 בעמ' 177: "..את עקבותיו של הסכם זה ראינו בטענות ובהתנהגות שני הצדדים גם יחד. כל אחד מהם השתמש במחצית המגרש שהוקצתה לו באופן בלעדי, הקים עליה את ביתו ושמר על כך שהאחר לא יעבור את גבולו. הנתונים האלו הספיקו לשופט השלום לשם ברור העילות הנזקיות שהתעוררו על פי כתבי הטענות, אך הן בוודאי אינן מספיקות בכדי לברר את "הטענה הקינינית". לו ידעו המערערים בעוד מועד שלא על הנזק שנגרם לו, כביכול, סומך המשיב אלא על העדר הסכם שיתוף מתאים, יכלו אולי להביא ראיות בנדון זה ולשכנע את בית המשפט כי היתה קיימת הסכמה במובן סעיפים 46 ו- 21 לחוק המקרקעין. אין ספק שהסכם כזה אם נכרת נחשב היה להסכם חוקי וניתן היה על פיו לקבוע עצמאות מוחלטת של כל שותף בחלקו (ראה ע"א 269/74בוקובזה נ' הממונה על המרשם, (3). " זאת ועוד, הנתבעים הצהירו כי "החצרות האנגליות" שבהן עסקינן יבנו כאשר מעליהן רשת ברזל עבה המאפשרת מעבר ואין בכך משום הפרעה למעבר של יתר דיירי הבניין. משום כך דינה של טענת התובעת כי לא תוכל לבנות מעל "המפרסת האנגלית", להדחות. וודאי שבמצב בו עומדים הדברים היום כאשר עבודות הבניה הופסקו עקב צו מניעה זמני, אין באפשרות התובעת לבצע עבודות בניה מעל החצרות האנגליות שכן אלו אינן מכוסות ואולם משתושלם העבודה, לא תהיה כל מניעה לבצע עבודות בניה ולהציב פיגומים על גבי רשתות הברזל שיכסו את אותן "חצרות אנגליות". לסיכום, ובהסתמך על כל האמור לעיל אני דוחה את התביעה ומחייבת את התובעת לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בשעור 15,000 ש"ח + מע"מ. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל. בניהצוויםרכוש משותףצו מניעה