קניית קרקע עם עיקול רשום

מה גובר במקרה של קניית קרקע עם עיקול רשום, זכות הקונה או זכות עיקול רשום ? התובענה דנן עניינה מתן פסק דין הצהרתי בדבר בעלות התובע על מקרקעין ורישומן ע"ש התובע תוך ביטול העיקול הרשום על מקרקעין אלה. המחלוקת הממשית בתובענה דנן הינה בין התובע לבין האדם שכאמור לטובתו נרשם עיקול על המקרקעין. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קניית מקרקעין מעוקלים / זכויות קונה קרקע עם עיקול רשום: 1) הנתבע מס' 1 הינו הבעלים הרשום של המקרקעין המזוהים כחלקות 44 ו- 66 בגוש 19682, 57 בגוש 19647, 58 בגוש 19654 ו- 19 בגוש 19651 מאדמות הכפר פסוטה (להלן: "המקרקעין"). ע"פ הנטען בתביעה רכש התובע מאת הבעלים הרשום הנתבע מס' 1 (להלן: "הנתבע) את המקרקעין הנ"ל וזאת בהתאם לשני חוזי מכר מיום 18/8/91 אשר העתקים מהם צורפו לכתב התביעה. 2) התובענה דנן שעניינה מתן פס"ד הצהרתי בדבר בעלות התובע על המקרקעין הנ"ל ורישומן ע"ש התובע תוך ביטול העיקול הרשום על מקרקעין אלה לטובת נתבע מס' 3, כפי שיפורט להלן, הוגשה במקור כנגד 7 נתבעים ששמותיהם פורטו בכתב התביעה אולם בשלב מוקדם של הדיון נמחקו, תחילה שמותיהם של הנתבעים 2, 6 ו- 7 מהתביעה ולאחר מכן נמחקה התובענה גם נגד הנתבעים 4 ו- 5. כך שנותרו שני נתבעים, הנתבע שהנו כאמור הבעלים הרשום של המקרקעין הנ"ל ומי שחתם עם התובע על שני חוזי המכר הנ"ל ועארף קיוף שהיה ע"פ כתב התביעה המקורי, נתבע מס' 3 הפך להיות נתבע מס' 2 ע"פ ההחלטה מיום 14/12/98 שמחקה את הנתבעים 2, 6 ו- 7 מהתביעה, (להלן "קיוף"). 3) המחלוקת הממשית בתובענה דנן הינה בין התובע לבין קיוף שכאמור לטובתו נרשם ביום 24/5/93 עיקול על המקרקעין הנ"ל וזאת בהתאם לצו עיקול שניתן ע"י ראש ההוצל"פ בחיפה ביום 23/5/93 בתיק הוצל"פ 02-9342-93-2 בו מבוצע פס"ד שניתן לטובת קיוף, ולפיו חוייב הנתבע, לשלם לו סכומי כסף כמפורט בפסה"ד שהעתקו צורף לכתב ההגנה. המחלוקת בקליפת אגוז הינה סביב השאלה אילו משתי הזכויות גוברת, זכותו של התובע שכאמור רכש מהנתבע, את המקרקעין ע"פ חוזי המכר הנ"ל, או זכותו של קיוף שלטובתו עוקלו המקרקעין הנ"ל. ואין מחלוקת בין הצדדים כי העיקול שהוטל על המקרקעין, כאמור לעיל, נרשם ביום 24/5/93 כאשר המקרקעין הנ"ל היו רשומים ע"ש והתובע לא רק שלא רשם עד אז את העסקה במקרקעין הנ"ל ע"פ שני החוזים האמורים לעיל אלא אף לא דאג לרישום הערת אזהרה בעניין עסקה זו. 4) הנתבע זומן כדין לא הגיש כתב הגנה ולא הופיע לדיונים, על כן הוחלט ביום 28/2/99, לדון בהעדרו ואילו ב"כ התובע וב"כ של קיוף הצהירו בישיבת יום 3/6/99 כי מוסכם עליהם כי התובע והנתבע חתמו ביום 18/8/91 על שני החוזים שהעתקיהם צורפו לכתב התביעה. כמו כן מוסכם עליהם כי קיוף הינו נושה בנתבע מכוח פסק דין של בית המשפט השלום בחיפה שהעתקו צורף לכתב ההגנה, וכי על המקרקעין הנ"ל נרשם בלשכת רישום המקרקעין נצרת ביום 24/5/93 עיקול לטובת קיוף, וזאת בהתאם לצו עיקול שניתן במסגרת תיק ההוצל"פ בו מבוצע פסק הדין האמור וזאת ביום 23/5/93. בעקבות ההסכמות הנ"ל הצהירו ב"כ הצדדים, כי המחלוקת שבינהם הינה מחלוקת משפטית ועל כן לא יהיה צורך בהבאת ראיות, וביקשו לסכם טענות בכתב. 5) לכל הדעות, זכויותיו של התובע במקרקעין אינן זכויות קניניות אלא זכויות אובליגטוריות בלבד, וגם ב"כ התובע מסכים לכך. שני החוזים שנחתמו ע"י התובע והנתבע בעניין המקרקעין הנ"ל מהווים "התחייבות לעשות עסקה" משום שלא נגמרו ברישום ראה בעניין זה הוראות סעיפים 6 ו- 7 לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969. אל מול זכות אובליגטורית זו קיים העיקול שנרשם לטובתו של קיוף שאין חולק כי אין בו כדי ליצור זכות קנינית כלשהי במקרקעין לטובת קיוף ואף אין בו כדי ליצור זכות אובליגטורית לטובת קיוף המתחרה בזכותו של התובע. זכות העיקול הינה במישור שונה מזכות אובליגטורית, עיקול אינו אלא מעין שימת יד של בית המשפט או של לשכת הוצל"פ על נכס אשר נועד למימוש לצורך גביית חוב. ראה בעניין זה ר"ע 178/70 בוקר נגד חברה אנגלו ישראלית לניהול בע"מ, פד"י כ"ה 2 עמ' 121 שם כתב כב' השופט קיסטר בעמ' 131: "אוסיף כאן שעל ידי עיקול אין הנושה רוכש כל זכויות בנכס, העיקול אינו מקנה זכות של משכנתא או מעין משכנתא לטובתו כמו שמצאנו באי אילו חוקים זרים, העיקול מהווה רק מעין שימת יד של בית המשפט או משרד ההוצאה לפועל על נכס פלוני שבית המשפט או ההוצל"פ יממשוהו וממנו יגבו את חובם..." בעניין זה ראה גם בע"א 1226/90 בנק לאומי לישראל בע"מ נגד הסתדרות הרבנים דאמריקה ואח' פד"י מ"ט 1 עמ' 177. 6) בפני אם כן שתי זכויות מסוגים שונים המתחרות בינהן והשאלה הנדרשת להכרעה היא: מי משתי זכויות אלה עדיפה על רעותה, זכותו האובליגטורית של התובע והנובעת מהתחייבות הבעלים הרשום לעשות עסקה במקרקעין בהתאם לחוזים שנחתמו ביום 18/8/91, או הזכות של הנתבע 2 הנובעת מהעיקול שנרשם על אותם מקרקעין, ביום 23/5/93 וכשנתיים לאחר אותה התחייבות לעשות את העסקה. בפסק הדין בעניין בוקר התשובה שניתנה לשאלה זו היתה כי העיקול גובר על הזכות האובליגטורית וזאת לא רק משום שסעיף 125 לחוק המקרקעין קובע כי הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו, ומשנרשם העיקול על אותם מקרקעין ע"פ צו שניתן כנגד הבעל הרשום של אותם מקרקעין, הרי שהוא עדיף על זכותו של מי שקיבל התחייבות להקנות לו את אותם המקרקעין, אלא גם מהנימוק שלא יהיה זה צודק כי מי שקיבל התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין יזכה לקבל תמורה מלאה לכספו בעוד שנושים אחרים, לא יצליחו לגבות את חובותיהם, בין אם באופן מלא ובין אם באופן חלקי. ע"פ הלכת בוקר, דינה של התובענה שבפני להידחות, אלא שמאז ניתנו פסקי דין נוספים בסוגיה זו, שלכאורה סטו מהלכת בוקר, בין פסקי דין אלה רשות ערערו 383/86 בטארסה ואח' נגד עיאש ואח' פד"י מ"א 2 עמ' 100 ופסק הדין בהמרצת פתיחה 448/96 בעניין יאיר ציטרום (טרם פורסם) ואשר אליהם היפנה ב"כ התובע. המקרה בעניין בטארסה דומה בקווים כלליים למקרה שבפני שם כמו כאן נחתמו חוזים לפיהם התחייב הבעל הרשום למכור את המקרקעין, שם כמו כאן לא נרשמה עסקה זו בספרי הרישום ובדומה למקרה שבפני נרשם על מקרקעין אלה עיקול במועד מאוחר יותר ממועד ההתחייבות לביצוע עסקה באותם מקרקעין. אולם בטרם תגמר העסקה ברישום ההבדל היחידי בין המקרה נשוא פסק הדין בעניין בטארסה למקרה שבפני הינו בכך שהבעל הרשום שם מכר את אותו נכס מקרקעין לשלושה אנשים שונים ובין שלושתם התנהלו משפטים בערכאות משפטיות שונות שבסופם ניתנו פסקי דין שקבעו כי אחד משלושת הקונים הוא הזכאי להירשם כבעלים על אותו נכס מקרקעין. אותו זוכה ע"פ פסקי הדין פנה לבית המשפט, מצוייד באותם פסקי דין, וביקש לבטל את העיקול ולמחוקו, ומבוקשו ניתן לו ע"י בית המשפט. נשאלת השאלה האם יש לראות בפסק הדין בעניין בטארסה משום שינוי להלכת בוקר או שמא ניתן לאבחן את המקרה של בטארסה מהמקרה של בוקר, בכך שבמקרה שנדון בעניין בוקר לא היה בידי בעלי הזכות האובליגטורית, עליה גבר העיקול, פסק דין של בית משפט מוסמך שנתן גושפנקא לאותה זכות אובליגטורית בניגוד למקרה שנידון בענין בטארסה. מאחר ובפסק הדין בעניין בטארסה אין כל התייחסות להלכת בוקר יש מקום למסקנה כי פסק הדין בעניין בטארסה לא התכוון לבטל או לשנות את הלכת בוקר משום שאם היתה זו כוונתו היו הדברים נאמרים מפורשות בפסק הדין. דבר נוסף התומך במסקנה זו הוא כי השוני בין שני המקרים בעניין הימצאותו של פסק דין שנתן גושפנקא לבעל הזכות האובליגטורית אכן מהווה שוני יסודי המאפשר לשני פסקי הדין לדור בכפיפה אחת. ראוי לציין כי גם יתר פסקי הדין שלא הלכו בעקבות הלכת בוקר דנו במקרים בהם היה בידי בעל הזכות האובליגטורית פסק דין שאישר זכות זו, כך בהמרצת פתיחה 448/92 הנ"ל וכך בפסק דינה של כב' השופטת שטיין שניתן בתיק המרצת פתיחה 878/95 (מחוזי ת"א). ברור כי לפסק דין של בית משפט שאישר זכות של צד שפנה אליו יש ליתן משקל, מצד שני ניתן לטעון כי אין כל הבדל בין זכות אובליגטורית שהוכרה גם בפסק דין לבין זכות אובליגטורית שאינה שנויה במחלוקת בין הצדדים, כמו במקרה שבפני, במיוחד כאשר מדובר בפסק דין שרק נתן תוקף להסכם שבין הצדדים בדומה למקרה שנדון בהמרצת פתיחה 448/92 הנ"ל ובתיק המרצת פתיחה (ת"א) 878/95 הנ"ל. 7) נראה לי כי שורת הצדק מחייבת לנהוג ע"פ ההלכה העולה מפסק הדין בעניין בטארסה, ראוי לזכור כי עיקול על נכס מקרקעין אינו מופנה נגד הנכס עצמו אלא נגד החייב בעל הנכס בתוקף מעמדו זה, וברור כי זכותו של המעקל בנכס אינה יכולה להיות טובה יותר מזכותו של החייב עצמו. ראה בעניין זה ע.א. 323/80 אלתית בע"מ נגד בנק לאומי לישראל בע"מ פד"י ל"ז 2 ע"מ 673 שם כתב כב' השופט אור בעמ' 677 : "הנושה - המעקל אינו אלא חליפו הבא בנעליו של החייב...." ואין הוא יכול עלקל אלא מה שיש לחייב ולא יותר". נכון שהמקרה שבפני שונה כאמור מהמקרים בפסקי הדין בעניין בטארסה וציטרום וגם מהמקרה נשוא פסק הדין ב-.ה.פ 95 878/ (ת"א) הנ"ל בכך שבכל אותם מקרים היו כאמור בנוסף להתחייבות של הבעל הרשום לעשיית עסקה במקרקעין, פסקי דין של בית משפט שנתנו תוקף לאותה התחייבות אולם נראה לי כי אין כל הבדל בין המקרה בו הוכרה הזכות האובליגטורית ע"פ פסק דין ובין המקרה שהזכות הוכרה ע"פ הודאה של הצד שכנגד, בודאי שאין כל הבדל כאשר מדובר בפסק דין שלא ניתן לאחר שמיעת ראיות ולא הכריע בסכסוך בין שני צדדים אלא רק נתן תוקף להסכם שבין הצדדים. לסיכום: משהודה קיוף כי בין התובע לנתבע נחתמו חוזים והנתבע נטל על עצמו התחייבות לבצע עסקה במקרקעין הנ"ל, לטובת התובע וזאת בטרם ינתן צו עיקול על מקרקעין אלה, הרי שהעיקול שניתן לאחר מכן ניתן על נכסים שהזכות עליהם לא היתה במלואה בידיו של החייב, ומשכך עיקול זה הינו חסר תוקף ובהתנגשות בינו לבין זכויותיו של התובע, גם אם הם זכויות אובליגטוריות ולא קניניות, גוברות זכויות אלה על העיקול. חשוב לציין כי הליך העיקול בו נקט קיוף נבע ממחדלו של התובע והתרשלותו לא רק בביצוע רישום המקרקעין על שמו אלא אף באי רישום הערת אזהרה על שמו, כך שבעת רישום העיקול לא יכל קיוף לדעת כי לתובע זכות כלשהי במקרקעין, הן הליך העיקול והפעולות שננקטו ע"י קיוף למימוש הנכסים שעוקלו, והן ההליך שבפני נגרמו בעקבות מחדליו הנ"ל של התובע ועניין זה ראוי שימצא ביטוי בעניין ההוצאות. התוצאה הינה איפוא: תביעת התובע מתקבלת בזאת ומוצהר כי התובע הינו הבעלים של המקרקעין הנ"ל וכי הוא זכאי להירשם בתור שכזה בלשכת רישום המקרקעין, זאת בכפוף לתשלום כל המסים והאגרות החלים על עסקה זו, העיקול שנרשם על המקרקעין לטובת קיוף מכח צו העיקול שניתן מיום 23/5/93 ע"י ראש ההוצל"פ בחיפה בתיק הוצל"פ 02-09342-98-2 חסר תוקף ויש למחוקו מספרי הרישום של לשכת רישום המקרקעין. באשר להוצאות המשפט ועל אף שהתובע זכה בדין ולאור מה שצויין על ידי קודם לכן בעניין מחדלו והתרשלותו של התובע לא רק ברשום המקרקעין אלא אף ברשום הערת אזהרה, דבר שהביא לרישום העיקול ולהליכים בהם פתח קיוף למימוש הנכס וכן להליך נשוא התובענה שבפני, על כן ראוי כי התובע הוא אשר ישא בהוצאותיו של קיוף אני מחייב את התובע לשלם לקיוף הוצאות המשפט לרבות שכר טירחת עו"ד בסכום 7,500.- ש"ח +מע"מ. קניית קרקעות / מגרשיםעיקול