קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא רישום חוכר לדורות במושב: השופטת נ' מוניץ בפניי תביעתו של המבקש למתן פסק-דין הצהרתי ולפיו זכאי הוא להירשם כחוכר לדורות של השטח המוחזק על-ידיו במושב עובדים כפר יהושע - המשיב 1, בשטח של 2.5 דונם המהווה חלק מחלקה 17 בגוש 11268. כן מבקש הוא את בית-משפט להורות למשיב 2 - הקרן הקיימת לישראל על-ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל), לרושמו כבעל זכויות חכירה לדורות במלוא השטח המוחזק על-ידיו, בהתאם להחלטה 438 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 4.1.1980. המשיב 1 מתנגד לבקשה ומסכים כי יש ליתן המלצה למינהל, לרשום את המבקש כבעל זכויות חכירה לגבי שטח של 600 מ"ר בלבד. הרקע המבקש עלה ארצה בשנת 1950 והתיישב, כחלק ממדיניות ההתיישבות, בכפר יהושע, בצריף ארעי שהוקם בשטח שהוקצה לעולים חדשים. תקופה קצרה לאחר מכן הוקצה למבקש שטח אדמה במקום בו בנוי ביתו כיום, ובו התגורר בצריף ארעי משך שנים רבות. מחוסר אמצעים, החל לבנות את בית הקבע, הבנוי על השטח כיום, רק בשנת 1974. אותה שנה בנה את ביתו החדש בהתאם להיתר בנייה שהוצא על-פי תכנית שקיבלה את אישור האגודה (נספח ב' לבקשה). בשטח מצויים כיום בית המגורים, הצריף הישן ומבני משק כגון לול ונגריה. בחצר נטע המבקש עצי פרי. החצר מהווה, לטענת המבקש, יחידה אחת כחצר הסובבת את הבית. בשטח כולו מחזיק המבקש למעלה מ40- שנה. מפאת גילו המתקדם נאלץ המבקש לעבור לבית אבות. סמוך לשנת 1986 החל תהליך שמטרתו עיגון ורישום זכויותיהם של המתיישבים במושבים במקרקעי המדינה. מועצת מקרקעי ישראל החליטה בהחלטה שמספרה 339 (נספח ט' לתצהירי המבקש) ובעקבותיה בהחלטה מס' 438 (נספח י"ג לתצהירי המבקש), על אופן וסדרי רישום זכויות החכירה במגרשי מגורים בנויים וקבעה כללים לעניין זה. בענייננו הקריטריונים הרלוונטיים הם אלה אשר נקבעו בסעיף 2(3) להחלטת המועצה 438 והמתייחסים אל מגרשים שנבנו ואוכלסו עד ליום 31.3.1972, כחלקתו של המבקש, אשר אוכלסה טרם מועד זה. החלטה 438 הנ"ל קבעה, כי התקשרות המינהל בחוזה חכירה עם המתיישבים מותנית בקבלת המלצות המושב וחתימת ועד כפר יהושע על תרשים המגרש שיוחכר למבקש. המבקש פנה לוועד הכפר להסדיר את רישום השטח על שמו מכוח ההחלטות הנ"ל. המשיב 1 אישר שיש לרשום שטח אדמה על שם המבקש, אולם הסכים לרשום 600 מ"ר בלבד, שטח הקטן באופן ניכר מהשטח שהמבקש טוען ודורש שיירשם בשמו. מחלוקת עובדתית רחבה נסובה סביב השאלה מהו השטח המוחזק בפועל על-ידי המבקש, אולם על-פי ההסכמה אליה הגיעו הצדדים בישיבת יום 14.1.1999 הוסכם כי השטח המוחזק על-ידי המבקש הינו 1,850 מ"ר (להלן - השטח). על-פי אותה ההסכמה הדיונית, נקבע כי: השאלה אם על המשיבים לרשום זכות חכירה לגבי כל השטח המוחזק על-ידי המבקש תוכרע על-ידי בית-המשפט על-פי סיכומים בכתב. כן הסכימו הצדדים שיוגשו מסמכים (ראה הפרוטוקול מיום 14.1.1999). במסגרת ולצורך ההכרעה בשאלה שהוצבה לעיל, הסכימו הצדדים כי למבקש זכות של בר-רשות וכי המשיבים מסכימים שלמבקש זכות להירשם כבעל זכות חכירה, והמחלוקת היחידה היא גודל השטח שיירשם. הוסכם כי בסיכומי הצדדים יטענו ביחס לשאלה אם לצאצאי המבקש זכות לקבלת מגרש בהרחבה על-פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל. הצדדים הגישו סיכומי טיעוניהם בכתב והרבו לדון ולטעון בשאלות אשר כבר הוסכמו; שבו, חזרו ודשו בטענות שונות שלא היה להן כל מקום לצורך ההכרעה בשאלות שהוצבו, אולם משנטענו, ועל-אף שלא לצורך, אדון בשאלות אלו בקצרה. טענות הצדדים המשיבים בסיכומיהם מבקשים את בית-המשפט לקבל את עמדת המשיב 1 ולרשום את זכות החכירה ביחס לשטח בן 600 מ"ר, המהווה את שטח בית המגורים והחצר הסובבת אותו, ולדחות את טענת המבקש ביחס לשאר השטח. כן לדחות את טענתו בדבר זכות צאצאיו לקבלת מגרש בהרחבה. לטענת המשיבים המבקש איננו אלא תושב בלבד, מעולם לא היה "חבר" באגודה השיתופית או בעל נחלה, ולא היה אף במעמד של "עובד ציבור" או "בעל מקצוע". ועד האגודה המתקשר בחוזה שכירות תלת-שנתי עם המינהל איננו חייב לדאוג לאינטרס של המבקש, שאינו חבר בו, ולהסכים לרשום זכויות חכירה על שם המבקש אשר יגרעו משטח המשבצת של המשיב 1. לא זו אף זו, הפעולה המתבקשת על-ידי המבקש סותרת את האינטרס העיקרי של האגודה בשל העובדה כי המשמעות המעשית של רישום זכויות החכירה לדורות בשטח הנטען על-ידי המבקש פירושה גריעה של אותו שטח משטח משבצת המקרקעין שהושכרה למשיב 1 על-ידי המינהל. עוד טוענים המשיבים כי הזכויות אותן דורש המבקש באו לו מאת המושב, והמחלוקת היא רק לעניין ההמלצה הנדרשת לשם רישום הזכויות. המלצת המושב לרישום 600 מ"ר ניתנה על-ידי המושב בתום-לב, בהגינות ולאחר הפעלת שיקול-דעת, תוך ראיית מכלול האינטרסים הרלוונטיים לצדדים. כן טוענים המשיבים, שהסכמתם לבניית ביתו של המבקש לא הייתה הסכמה לגבי גודל השטח שיוחזק על-ידיו, אלא לבניית הבית בלבד. גם אם הייתה הסכמתם מכללא להחזקה ללא תמורה - שכן המבקש שילם ארנונה ומסים אך ורק ביחס לבית המגורים, הרי אין בכך כדי להצדיק את טענות המבקש כי הוא זכאי להירשם כבעל זכויות החכירה במלוא השטח. הטעם לכך הוא, שאין כל קשר בין ההסכמה (במפורש או מכללא) להחזקה לבין הסכמה למתן זכויות קנייניות, גם מהטעם שנותן הרישיון רשאי להפסיק את הרישיון בכל עת ובעל הרשות מכוח רשות גרידא צפוי בכל עת לדרישת סילוק או פינוי. מאידך טוען המבקש, כי יש לקבוע שהוא זכאי לעגן את זכיותיו בשטח של 1,850 מ"ר שבו הוא מחזיק בחוזה חכירה לדורות, ורישומו בלשכת רישום המקרקעין על-פי החלטות מועצת המינהל, וכי צאצאיו רשאים וזכאים לקבל קרקע בהרחבה על-פי החלטות מועצת המינהל כשם שרשאים לכך צאצאי אחרים. המבקש טוען כי מעמד המושב מוגבל ובהיותו בר-רשות בלבד אין בכוחו להכריע בזכותם של תושביו המחזיקים במקרקעין, אף אם הם ברי-רשות בלבד. כל תביעת המבקש איננה ליתן לו זכות, אלא להכיר בזכויות קיימות כפי שהחזיקן במהלך השנים. על המשיב 1 להעביר למינהל את הפרטים הנכונים ביחס לגודל השטח המוחזק על-ידי המבקש, בהתאם לדרישת המינהל וכפי שהוכרה על-ידי פסיקת בית-המשפט העליון כשימוש נאות בזכותו של המנהל (ראה ע"א 3962/97 בארותיים, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' ארד (להלן - פרשת בארותיים [1]). מוסיף המבקש וטוען, כי השקיע את מיטב כספו ומרצו בבניית ביתו ובשטח שמסביב לו, ובמהלך כל השנים שילם את כל המסים והחיובים אותם נדרש לשלם. המשיבים מעולם לא התנגדו להחזקתו את כל השטח משך כ40- שנה, דבר אשר יצר הסתמכות ראויה שלו וציפייה מבוססת לעיגון כל זכויותיו, כפי שאכן נעשה, הונהג והוחל כלפי יתר המתיישבים שהינם "בעלי מקצוע" או תושבים (ראה טענות הפליה ושיקול-דעת מוטעה להלן). ביטול רישיונו של המבקש להחזיק בשטח יוביל לשינוי מצבו לרעה, הואיל ויגרע ממלוא זכויותיו. המלצת המשיב 1 לרשום 600 מ"ר בלבד נגועה בשיקול-דעת מוטעה ולוקה באפליית המבקש לרעה. א. גודל השטח שיירשם על שם המבקש על-מנת להכריע בשאלה המרכזית שהועמדה להכרעתי - היינו, מהו גודל השטח שעל המשיב 1 להמליץ בפני המינהל ואשר המבקש יירשם כבעל זכות החכירה לגביו, עליי לבחון תחילה את השאלה אם רשאי המשיב 1 לבטל את הרישיון שנתן למבקש משך למעלה מ40- שנה להחזיק ולהשתמש בו, לבנות עליו את ביתו, למצוא בו את פרנסתו ולנהוג בו מנהג בעלים (גודל השטח המוסכם הינו 1,850 מ"ר). כזכור, הצדדים הסכימו כי מהות זכותו של המבקש הינה בר-רשות בשטח, ומשכך הוסכם אין עוד חשיבות לשאלה מהו מעמדו של המבקש אצל המשיב 1, אם הוא בעל מקצוע, תושב או בעל נחלה, שהרי זכותו נובעת מהיותו בר-רשות במקרקעין ולא ממעמד זה או אחר אצל המשיב 1. מן הראיות שהובאו בפניי למדתי כי המשיב 1 חתם על תכנית הבנייה שהגיש המבקש, והביע הסכמתו לבניית בית הקבע של המבקש בחלקה שסומנה 17/3 (נספח ב' לתצהיר המבקש). לצד בית הקבע נותרו בשטח גם הצריף, הנגריה, הלול ועצי הפרי (ראה תסריט המצורף להיתר הבנייה). המבקש שילם דמי חכירה (נספחים ו' ו-ז' לתצהיר המבקש) ונשא בתשלום מסים בגין השטח. עוד עולה מהראיות ומהסכמת הצדדים, כי המבקש קיבל את רשותם של המשיבים להחזיק בשטח המוחזק על-ידיו, כמוסכם על דעת הצדדים. המשיבים לא טענו כי בשלב כלשהו, או בזמן כלשהו, מי מהם מחה על החזקתו של המבקש בכל השטח. לא נטען כי מי מהמשיבים הודיע בזמן כלשהו למבקש כי הרשות שניתנה לו בטלה. לא נטען ולא הוכח כי מי מהמשיבים הודיע למבקש כי על-אף שיבנה את ביתו וישקיע השקעות בקרקע תוך ציפייה להמשך החזקתו בקרקע, צפוי הוא בזמן מן הזמנים לכך שרישיונו יבוטל. גם מאז החל תהליך הסדרת זכויות המחזיקים בחלקות ורישומן לא ערער מי מהמשיבים על זכותו של המבקש להירשם כחוכר לדורות של השטח, והמחלוקת היחידה שנתגלתה לא הייתה אלא ביחס לגודל השטח, מחלוקת שנתגלתה רק סמוך למועד הגשת התובענה. מכאן שהשאלה המרכזית והיחידה היא אם רשאים המשיבים להודיע באופן חד-צדדי ופתאומי על ביטול הרשות ביחס לחלק מהשטח המוחזק ותפוס על-ידי המבקש למעלה מ40- שנה. המבקש קיבל רשות מהמשיבים להחזיק ולהשתמש בשטח. המושג בר-רשות נקלט במשפט הישראלי מהמשפט המקובל וממשיך להתקיים בו גם לאחר חקיקת חוק המקרקעין, תשכ"ט1969- וחקיקת חוק השכירות והשאילה, תשל"א1971-. רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר להחזיק או להשתמש בנכס. רישיון כזה יכול שיהיה מעוגן בהסכם שבין הצדדים, ובכך תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין, ואפשר שתינתן על-ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית אלא כאקט של רצון טוב, או תילמד משתיקתו, אי-מחאתו של בעל המקרקעין, לעושה השימוש. רשות כזו איננה מעניקה למשתמש זכות חוזית כלפי הבעלים. הרשות הינה בגדר היתר גרידא ואיננה מעניקה זכות לבעליה כלפי בעל המקרקעין, אך כל עוד מתקיימת הרשות הוא מחזיק כדין או משתמש כדין במקרקעין ואין בעל המקרקעין רשאי להעלות כלפיו טענה שההחזקה או השימוש שהוא עושה בנכס פוגעת בזכות הקניין שלו. יתר-על-כן, גם אם הודיע בעל המקרקעין על ביטול הרשות, יש לבחון ההודעה על הביטול במאזניים שקולים של צדק. ישנם מצבים שבהם ניתן ללמוד על הסכמת בעל המקרקעין ורשותו לשימוש שעושה פלוני בנכס משתיקתו ואי-מחאתו, כאשר בנסיבות המקרה ניתן היה לצפות להתנגדותו. בתי-המשפט בחרו לכנות רשות זו בשם "רשות מכללא", רשות מכוח הסכמה שבשתיקה. ביחסים אלה אין כל חוזה בין הצדדים, אך מניחים את הסכמתו של בעל המקרקעין משתיקתו, למרות שיכול היה בקלות ובפשטות להתנגד. בעניין זה התפתחה הדוקטרינה של "רשות מכוחו של השתק". משמעותה, שאין בעל המקרקעין יכול להתנער ממנה וביטולה מסור לשיקול-דעתו של בית-המשפט מטעמי צדק. הפעלתה מותנית בהתקיימות נסיבות מיוחדות שיעידו על ציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל פלוני, בהסכמה מפורשת או בשתיקה, בדבר זכותו להחזיק או להשתמש בנכס, הנזק שנוצר אצל פלוני בשל כך ואם שינה פלוני את מצבו לרעה. המלומדת פרופ' נ' זלצמן מנתחת במאמרה "רישיון במקרקעין" [6] את הרישיון, סוגיו, תנאיו ותוצאותיו. כך נאמר (שם [6], בעמ' 30): "הציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל פלוני והנזק שסבל פלוני בהסתמך עליה מחייבים לבחון את מערכת היחסים שנוצרה לא רק במשקפיו של הדין הפורמלי, אלא גם על-פי שיקולים של צדק, לאמור, האם יהיה צודק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער בנסיבות אלה מן הרשות שנתן ולתבוע סילוקו של פלוני מן המקרקעין? כך, למשל, כאשר בהסתמך על הבטחתו של בעל המקרקעין מכר פלוני את ביתו, ויתר על זכות לדיירות מוגנת, או נכנס להוצאות כבדות על מנת לעבור ולהתגורר בנכס, וכך, לדוגמא, כאשר השקיע פלוני כספים להשבחת הנכס, כגון, שהקים מבנה של קבע או תיקן ושיפץ מבנה קיים. ואפשר גם שפעילותו התבטאה בטיפול ובהשגחה בבעל המקרקעין או קרוביו, וכן בהוצאות כספיות שהוציא עבור בעל המקרקעין. המקרים הללו מדגישים את ההסתמכות של פלוני על הסכמתו של בעל המקרקעין, במפורש או בשתיקה, להחזקה או לשימוש שהוא עושה בנכס והנזק שנגרם לו כתוצאה מאותה הסתמכות. הפעלתו של השתק שביושר בנסיבות אלה נותנת הכרה משפטית ליחסי הרשות שנוצרו. תוכנם, משך תקופתם ותנאי סיומם של היחסים יקבעו על-ידי בית-המשפט, על-פי שיקולים של צדק". ממשיכה המלומדת פרופסור זלצמן וקובעת כי הפעלת ההשתק כלפי בעל המקרקעין יוצרת מצב שלפיו בית-המשפט רשאי, משיקולים של צדק, למנוע את ביטול הרשות או התנאת הביטול בתנאי פיצוי ריאלי על ההשקעות או עבור הנזק שנגרם לו. שיקול-דעת זה, המסור לבית-המשפט, נועד ליתן פתרון צודק יותר בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. "במילים אחרות, מאחר שהרעיון העומד מאחורי כלל המניעות הוא לספק פתרון ראוי וצודק בנסיבות המקרה, נדרשת גמישות בהפעלת הכלל. לשם כך ניתן לבית-המשפט שיקול דעת רחב בקביעת הסעד הראוי בנסיבות המקרה הקונקרטי, והמונחה על-פי שיקולים של צדק. במסגרת זו יתחשב בית-המשפט לא רק בתוכן הציפיה שיצר בעל המקרקעין ובמידת הסתמכותו של בר-הרשות, אלא גם בהתנהגות הצדדים" (שם [6], בעמ' 32). אכיפת המשך קיום יחסי הרשות נודעת כ"רשות בלתי הדירה", המעניקה לבעל הרשות זכות להחזיק ולהשתמש לתקופה שתיקבע על-ידי בית-המשפט או ללא הגבלת זמן. הזכות המוענקת לבר-הרשות מכוחו של השתק נובעת מהסתמכותו של בר-הרשות ומהנזק שייגרם כתוצאה מאותה הסתמכות, וכאשר הצדק מחייב את המשך קיום הזכות ללא הפרעה מצד הבעלים. בע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ [2], בעמ' 198 אומר כבוד השופט א' גולדברג: "סיכומו של דבר, סבורני כי יהא בכך אי-צדק בולט, אם לאחר שהועמדה לרשות המערער חלקת קרקע (המהווה אחוז קטן משטח המשק), למען יקים עליה את ביתו, והוא אכן השקיע בו את מיטב כספו, מתוך הנחה, שהתבססה על הבטחה שניתנה לו, כי הבניין יהיה שלו ושל אשתו לצמיתות, יבוטל הרישיון באופן חד-צדדי". דומה כאילו נאמרו דברים אלה לעניין הנדון בפניי. ומן הכלל אל הפרט. בענייננו בעל הקרקע הינו הקרן הקיימת לישראל וזו מנוהלת על-ידי מינהל מקרקעי ישראל, אשר משכיר את משבצת הקרקע, בחוזה תלת-שנתי, לוועד האגודה (נספח מש1/ לתצהיר שי ארזי מטעם המשיב 1). מעמדה של האגודה, כפי שהוכר בפסיקת בתי-המשפט, הינו מעמד של "בר-רשות". מכאן מעמדו של המבקש אינו יכול להיות יותר ממעמד נותן הזכות. כדבריו של ג' ויתקון בספרו הזכויות בקרקע חקלאית [5], בעמ' 91: "מאחר ומעמד האגודה הוא של בר רשות לא יכול להיות שמעמד בעל המשק יהיה יותר מאשר מעמד של בר רשות...". מן הראיות שהובאו בפניי עולה ברורות, כי המבקש, עת הגיע ארצה, הופנה להתיישב על אדמות המשבצת של המשיב 1, בהסכמתם ובעידודם של המשיבים. המבקש בנה את ביתו והחזיק בשטח המוסכם משך שנים רבות. המבקש השקיע בבניית הבית ובשטח שמסביב לו משך השנים והשתמש בשטח לפרנסתו ופרנסת ביתו. העובדה שבשנים האחרונות, מפאת גילו, נאלץ לעבור להתגורר בבית אבות אינה מעלה ואינה מורידה לעניין הנדון בפנינו. לא מצאתי בראיות שבאו בפניי ראיה כלשהיא או טענה כלשהי שיש בה כדי להעיד שהמשיבים, או מי מהם, התנגדו משך השנים הרבות שבהם החזיק המבקש בשטח להחזקתו זו, או ביקשו מהמבקש להגדיר ולסמן או לצמצם את השטח המוחזק על-ידיו. המסקנה היא, שיש ללמוד משתיקת המשיבים שניהם ומהימנעותם לפעול או להתנגד להחזקת המבקש בכל השטח הנטען על-ידיו משך כ40- שנה, כי ניתנה רשות לשימוש והחזקת המבקש בשטח כולו. התנהגותם הפסיבית של האגודה ושל המינהל מעידות כאלף עדים כי השלימו והרשו את השימוש שעושה המבקש בקרקע. התנהגותם, הסכמתם ואי-מחאתם יצרה אצל המבקש ציפייה ברורה והסתמכות, ועל-כן השקיע כספים רבים בבניית ביתו, הקים ונטע בשטח שמסביב לבית עצי פרי, לול ונגריה. ככל שחלפו השנים התעצמה הסתמכותו של המבקש על שתיקת המשיבים, ציפייתו הלכה וגדלה. יש להדגיש ולציין כי לא היה דבר אשר הפריע למשיבים למחות כנגד החזקתו של המבקש בכל השטח, ומשלא עשו כן הגדילו את ציפיותיו של המבקש וביססו את הסתמכותו להמשך החזקתו בשטח. ולעניין זה יפים דבריו של כבוד השופט אור בע"א 3217/91 פלר נ' יורשי המנוח דב אקסלרוד ז"ל [3], בעמ' 286-285: "שתיקת הבעלים, כלומר התנהגותו הפאסיבית, בצירוף נסיבות מהן ניתן ללמוד כי אם היה ברצונו להתנגד להחזקה יכול היה לעשות כן בקלות וללא טרחה מיוחדת ויש להניח שהיה עושה כן, עשויים לעלות כדי הסכמתו להחזקה של המחזיק ולחסום את הדרך לטענת החזקה נוגדת". מכאן ששתיקת המשיבים יצרה אצל המבקש ציפייה והסתמכות שהרשות לא תבוטל, ועל-כן למבקש רשות בלתי הדירה, הן מכוח הסתמכותו רבת השנים והן מכוח ההפסד שעלול להיגרם לו מביטול הרשות שהינו רב ביותר ומוביל למסקנה שיהיה זה בלתי צודק לאפשר לבעל הקרקע או למשיב 1 מטעמו, לבטל את הרשות שניתנה. אם יטען הטוען, כי ההסכמה של המשיב 1 ניתנה ביחס לשטח החצר שסביב הבית ועל-כן הנזק שייגרם למבקש אם תבוטל הרשות אינו גדול, טענה זו אין לה מקום. העובדה כי כיום ניתן לחלק את השטח כך שניתן יהיה לבנות עליו עוד שתי יחידות דיור נוספות, אין בה כשלעצמה כדי לגרום לכך שצודק יהיה לאפשר ביטול הרשות שניתנה על פני שנים רבות כל כך, בנסיבות שתוארו מעלה. המבקש הוא זה שייהנה, במידת האפשר, מפירות החזקתו רבת השנים בשטח. המבקש הוא זה שייגרם לו הנזק מכך שתבוטל הרשות רבת השנים ביחס לשטח שמעבר ל600- המ"ר שהמשיב 1 מסכים לרשום על שמו. ניסיונו של המשיב 1 לבטל את הרשות באופן חד-צדדי ומפלה ביחס לאחרים, כפי שיפורט בהמשך, איננו עולה בקנה אחד עם שיקול-דעת נאות. ניסיונם של המשיבים לגרום למבקש הפסד רב כל כך, בנסיבות ההסתמכות והציפיות שנוצרו כתוצאה מהתנהגות המשיבים, איננו ראוי. ב. שיקול-הדעת וטענת ההפליה המבקש טוען, כי החלטת המשיב 1 להמליץ בפני המינהל לרשום למבקש זכות חכירה לדורות ביחס לשטח של 600 מ"ר נגועה בחוסר תום-לב והפלייתו ביחס לתושבים אחרים של כפר יהושע. המשיבים טוענים כי הפעילו את שיקול-דעתם והחלטתם הינה בתום-לב, בהגינות ותוך שיקול ובחינת מכלול האינטרסים הרלוונטיים הן של המבקש, הן של האגודה והן של חבריה. מתצהירי גילוי המסמכים שהוגשו בפניי ת7/, ומתצהיר התשובה לשאלון מטעם המשיב 1 ת5/ ותצהיר תשובות לשאלון מטעם המשיב 1 ת11/, למדתי כי לתושבים אחרים הוחכרו שטחים שונים בהתאם לגודל השטח בו החזיקו. לא מצאתי כי נתקיימה מגמה של החכרת שטח בגודל מסוים הסובב את בית המגורים. מתוך הנתונים שנמסרו בת8/ ו-ת10/ למדתי, כי נחתמו חוזי חכירה גם עם תושבים שמעמדם כמעמד המבקש, והשטחים שהוחכרו להם ושלגביהם המליץ המשיב 1 היו השטחים שהוחזקו על-ידיהם בפועל. לעניין זה אעיר כי אין משמעות משפטית למעמדו של תושב זה או אחר ביחס לשאלת גודל השטח שיוחכר לו, והשאלה היחידה הנדרשת לעניין זה הינה אם ניתנה הרשות, ואם ניתנה, לגבי איזה שטח ניתנה ומהם תנאיה. מכאן, שהמשיב 1 נקט בחוסר שוויון בולט כאשר סירב ליתן למבקש המלצה אל המינהל, ביחס לשטח כולו. המשיב 1 לא טען כי נתן המלצה ביחס לתושבים אחרים לשטח קטן מזה שהוחזק על-ידיהם, ולא הציג קריטריונים שעל-פיהם נתבססה החלטתו להקטין את שטח המבקש. שיקול זה של שוויון בין המבקש לתושבים האחרים גם הוא מובא בעניין שיקולי הצדק אשר ישקול בית-המשפט בבואו להחליט אם יש להתיר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון שנתן. בשוקלי את כל השיקולים הללו באתי למסקנה כי אין לאפשר למשיבים לבטל את הרשות שנתנו למבקש ביחס לשטח כולו. ג. כוחה של המלצת המשיב 1 קרן קיימת לישראל הינה הבעלים הרשום של השטח המנוהל על-ידי מינהל מקרקעי ישראל. בסיכומיה טוענת באת-כוח המינהל כי המשיבים מסכימים להסדיר את חזקת המבקש בבית על-פי החלטת מועצת המינהל מס' 438 וכפי שתוקנה לאחר מכן. הסדרת החזקה משמעותה התקשרות חוזית עם המינהל בכפוף להחלטות המועצה ונוהלי העבודה. על-פי החלטות מועצת המינהל הוחלט להחכיר לתושבים בעלי מבנים מבונים שטח שיהא זהה לגודל המגרשים אשר נהוג במינהל להחכירם במסגרת הגדלת והרחבת המושבים, כחצי דונם, פרט למקרים מיוחדים ומטעמים מיוחדים. החלטה זו נתקבלה על-ידי הנהלת המינהל ביום 24.11.1996. באת-כוח המינהל, מאשרת בסיכומיה כי את השטח המוחזק על-ידי המבקש ניתן לחלק לשלוש יחידות. הואיל והמבקש, לטענתם, הינו בר-רשות של המושב, ובנה על המקרקעין בלא רשות מהמשיב 1, הרי שאין לו כל מעמד כלפי המינהל (ראה סעיף 13 לסיכומים מטעם המינהל). טענה זו נדחתה על-ידיי כאשר קבעתי כי המבקש הינו בר-רשות מכוח השתק ו/או מכללא גם כלפי הבעלים. מכל מקום המינהל, מצהיר כי הוא מסכים עם החזקתו של המבקש בשטח ואף מוכן להסדיר רישום זכות חכירה, אלא שבדעתו להוריד ו"לגזור" מתוך השטח המוחזק על-ידיו משך למעלה מ40- שנה שני שלישים מהשטח, באמצעות ובדרך של קבלת המלצת ועד המושב ביחס ל600- מ"ר בלבד, הכל על-פי, כך לטענתו, החלטות ונוהלי המינהל. המינהל, אינו מנמק מכוח מה זכותו לגזור מחלקת המבקש כשני שלישים מהשטח המוחזק על-ידיו ובאיזו זכות חוקית הוא מבקש לקפח זכותו. מטענות המינהל, כפי שניתן ללמוד מסיכומיו, עולה שמבוקשו הוא לקחת מהמבקש, שהינו אדם בוגר ובא בימים, שני שלישים מהשטח ולמסור אותו בחזרה למשיב 1 על-מנת שיבנו עליו אחרים את בתיהם. הכיצד??? על-פי החלטות מועצת המינהל ימליץ הוועד לגבי מתיישבים כמבקש מהו גודל השטח שהוא מחזיק ושלגביו תירשם זכותו. המלצת הוועד איננה אלא המלצה בלבד. החלטה 438, כפי שגובשה על-ידי מועצת המינהל, קובעת כי למתיישבים זכות לעגן זכויותיהם בקרקע המוחזקת על-ידיהם בחוזה חכירה שיירשם. עוד נאמר בהחלטה כי: "הבניה תאושר בידי מינהל מקרקעי ישראל רק על פי המלצת הוועדה הבין מוסדית לבניה במושבים, אשר מתמנת בידי שר החקלאות". הוועדה המליצה על החכרת חלק מהשטח למבקש - השטח עליו בנוי הבית וחצר. השאלה מהי משמעותה של המלצה זו ומהו משקלה. מהחלטה 438 עוד עולה, כי מועצת מקרקעי ישראל התוותה דרך לשם ביצוע רישום החכירה. נקבעו עקרונות לפיהם, בין היתר, החכירה תירשם בתחום השטח המוחזק על-ידי המתיישב לאחר קבלת המלצת האגודה. להמלצת האגודה אין כוח מחייב, שאם תאמר כך, הרי שהתוצאה היא שכוח ההכרעה עובר מן המינהל לאגודה, ואין הדברים כך. אין בהחלטה 438 כדי להפוך את האגודה לרשות מוסמכת לצורך הקביעה מי יירשם כחוכר ובאיזה שטח. תפקיד זה מסור בידי מינהל מקרקעי ישראל והאגודה הינה גוף ממליץ בלבד. כן עולה מהחלטה 438 עצמה, הקובעת שהחכירה תירשם בתנאי שתתקבל המלצת האגודה (סעיף 2(א) להחלטה). מכאן שתפקידה של האגודה להמליץ על תושבים המחזיקים בקרקע שלגביה תירשם זכות חכירה. בעניין זה נאמר בפרשת בארותיים [1], בעמ' 620 מפי כבוד השופט אור כי: "הסמכות לקבוע מדיניות קרקעית לא הועברה לידי המושבים. מה שנמסר לכל מושב ומושב, ולכך עוד אדרש ביתר פירוט בהמשך... רשימת מועמדים מומלצים להתיישבות במסגרתו. להמלצה זו אין כוח מחייב. הסמכות לקבוע מדיניות קרקעית כוללת, הייתה ונשארה בידי מועצת מקרקעי ישראל, ובידה בלבד". ובהמשך הוא מוסיף כי: "כוח ההחלטה על ההתקשרות עם מועמד פלוני בהסכם חכירה נשמר למינהל מקרקעי ישראל, ונשאר בידיו בלבד. בשל כך, אין בהחלטה 737 משום התפרקות מזכותו (וחובתו) של המינהל שלא להתקשר בהסכם חכירה עם מומלץ פלוני, אם ההתקשרות עמו אינה תואמת את מדיניותו בניהול מקרקעי ישראל. באופן דומה, גם בעקבות החלטה 737, שמורה למינהל הסמכות שלא להתקשר בהסכם חכירה, מקום שבו ההמלצה של האגודה השיתופית על מועמד כזה או אחר נגועה בפגמים כמו שרירות, הפליה וחוסר תום-לב. המינהל, ולא האגודה, נשאר לכל אורך הדרך הגוף היחיד, אשר יש בידיו סמכות ההחלטה על ההתקשרות" (שם [1], בעמ' 622). כך גם בענייננו, לאגודה היכולת להמליץ על מועמד זה או אחר כדי לסייע למינהל בתהליך הסבוך והמורכב של רישום זכויות המתיישבים. אין לראות בכך האצלת סמכותו של המינהל לאגודה אלא סיוע בלבד. אין בכוחה של המלצה להכריע ולהנהיג מדיניות. בהקשר זה יפים דבריו של כבוד השופט ברק בבג"ץ 2303/90 פיליפוביץ נ' רשם החברות [4], בעמ' 422: "...חזקה על החוק שהעניק את הסמכות, כי תכליתו הינה לאפשר לבעל הסמכות להיעזר באחרים לביצוע סמכותו. חזקה זו נובעת ממציאות החיים והשלטון. ריבוי הפעילות השלטונית, הסיבוך שבה, התשתית העובדתית המקיפה המשמשת לה בסיס, כל אלה מחייבים, למען יעילות פעולת השלטון, כי הרשות השלטונית תוכל להיעזר באחרים בביצוע תפקידיה...". המלצת האגודה כמוה כעזרה בפעולה שלטונית הדורשת בסיס עובדתי סבוך, ועל-כן אין בכוחה של ההמלצה לשנות זכויותיו של המבקש. יש להבחין בין מערכות היחסים השונות הקיימות בין המבקש לבין כל אחד מן המשיבים. במסגרת יחסי המבקש - המשיב 2, פועל המינהל על-פי החלטה 438 ומבקש להסדיר זכויות תושבים המחזיקים בשטח על-פי החלטות והנחיות מועצת המינהל כמתווה מדיניות. במסגרת יחסי המבקש - האגודה - המשיב 1, פועלת האגודה להעברת אינפורמציה לבעל השטח אודות המחזיקים בקרקע ושטח החזקתם. תפקיד האגודה הוא טכני בלבד, ההחלטה המחייבת מתקבלת אצל בעל הקרקע. היחס שבין המינהל למבקש עובר באופן טכני דרך האגודה. המבקש ינק את זכויותיו מרישיון שניתן לו בדרך של השתק על-ידי בעל הקרקע באמצעות האגודה. משהסכים המינהל לרשום את זכותו של המבקש כזכות חכירה, לא נמצא כל הסבר להקטנת השטח שבו החזיק המבקש משך כ40- שנה. ד. מעמדו של המבקש שאלת מעמדו של המבקש אצל המשיב 1 לא הועמדה כשאלה שבמחלוקת הדרושה הכרעה. שני הצדדים הרבו לטעון לעניין מעמד זה, ולפיכך אתייחס אף אני בקצירת האומר לעניין זה, שאין לו, כפי שכבר אמרתי, חשיבות לשאלה שהועמדה להכרעה. מתוך הראיות שבאו בפניי עולה, כי המבקש סיפק שירותי נגרות לחברי המושב במקביל להיותו חקלאי שעסק בגידולי חקלאות, גם לצרכיו ולצורכי בני ביתו. לא הוכח ואף לא נטען שהמבקש הועסק על-ידי האגודה או הוועד אשר ניהל את המושב. המושג "עובד ציבור" לצורך עניינו הוגדר בהסכם שבין תנועת המושבים לבין עוצ"מ, לעניין רישום נחלות עובדי הציבור במושבים (ראה נספח ח' לתצהיר המבקש), שם מוגדר "עובד ציבור" כך: "חבר מושב הנותן שרותים דרך קבע לאגודה, כשכיר או כעצמאי ומי שעובד בתאגידים הקשורים במושב, בשליחות או בהסכמת המושב. במקרים בהם עובד הציבור עבר לעבוד בתאגידים הקשורים במושב בניגוד להסכמת המושב, ועדת עוצ"ם המשותפת תקבע אם מעמדו נשאר כעובד ציבור". על-פי הגדרה זו, אשר מבלי להתייחס לתוקפה המחייב בעניין שבפניי, לא הוכח שהמבקש נתן שירותיו דרך קבע לאגודה אף לא כעצמאי, כן לא הוכחו יתר חלקי ההגדרה. מכאן, ולצורך העניין שבפניי, לא היה המבקש בעל מקצוע אלא תושב. מן המקובץ עולה שהמבקש, תושב כפר יהושע, זכאי להסדיר את רישום זכויותיו על-פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל לגבי השטח שבו החזיק משך למעלה מ40- שנה, בשטח של 1,850 מ"ר. ה. השאלה הנוספת שהועמדה להכרעתי, על-פי הסכמת הצדדים, היא השאלה אם זכאים צאצאי המבקש לקבל מגרש לבנייה במסגרת ההרחבה במושב. על-פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל - החלטות 612, 737 - המתייחסות להרחבת שטחי מגורים במושבים, החליטה האסיפה הכללית של המשיב 1 להרחיב את שטח המגורים בכפר יהושע על-מנת לקבוע קריטריונים לזכאים לקבלת מגרש בהרחבה על-פי החלטות מועצת המינהל. נקבע באסיפה כדלהלן: 1. הזכות לרכישת מגרש לבן ובת תהיה: (א) לכל יחידת משק חקלאי אשר בעליה גר במשק. (ב) למשפחת תושבים החברים באגודה מלפני 1980 וגרה בכפר יהושוע. 2. לא תינתן זכות לקבלת מגרשים לחברים: (א) שיש להם מגרש נוסף מחוץ למשק עד תאריך 1.1.1992. (ב) לתושבים שמגרשם גדול מ1,500- מ"ר. המבקש לא טען כנגד הקריטריונים שנקבעו על-ידי האסיפה הכללית. משקבעתי כי מעמדו של המבקש הינו מעמד של תושב הרי משנקבע כי השטח שהמבקש יירשם כחוכר לדורות לגביו הינו שטח של 1,850 מ"ר, פקעה זכות צאצאיו על-פי הקריטריונים הנ"ל, שהרי גודל המגרש עולה על 1,500 מ"ר. יש לקבל בעניין זה את טענת המשיב 1 כי ההגבלה המתייחסת לשטח המגרש שמחזיק התושב הינה רלוונטית והגיונית למטרת ההרחבה, שהרי מחזיק בשטח מעל 1,500 מ"ר יכול לערוך פיצול המגרש ועל-ידי כך יפתור את בעיית מגורי צאצאיו. מכאן שיש לדחות את טענת המבקש כי לצאצאיו קמה הזכות לקבלת מגרשים בהרחבה. המשיבים יישאו בהוצאות המבקש ושכר טרחת עורך-דין בסך של 12,000 ש"ח, שישולמו תוך 30 יום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד מתן פסק-הדין ועד התשלום בפועל. חכירהמושבים נחלות ומשקיםחכירה לדורות