שינוי קירות חיצוניים בבית משותף

המערערת מבקשת לעשות שינויים בקירות הדירה ולבנות קומה נוספת מעליה שתקורה בגג רעפים ולהקים גשר גישה (רמפה) מהרחוב ישירות לדירה הנ"ל, שיחסוך את הצורך לעשות שמוש במדרגות. המשיבים הסכימו לבנית הרמפה אך מתנגדים לשנוים של הקירות החצוניים ולבניית קומה נוספת והמפקחת קבלה את עמדתם.

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שינוי קירות חיצוניים בבית משותף:

הנשיא מ. סלוצקי



בפנינו ערעור על פסק-דינה של המפקח על רישום מקרקעים בחיפה (גב' צ. פיגנבוים) שינתן בתיק 224/95 בתאריך 13.8.1996.




הליך זה מתייחס לבית משותף הבנוי ברח' הכלניות 8 בחיפה (חלקה 99 גוש 10908).


הבית המשותף מורכב מ-2 מבנים: חזיתי ועורפי. בכל מבנה שתי דירות הבנויות האחת מעל השניה. לכל דירה כניסה נפרדת ולכל דירה שביל גישה נפרד מהרחוב הגובל. המשיבים הם בעלי השל יחידת משנה 3, הנמצאת בקומת הקרקע של המבנה העורפי. המערערת היא הבעלים.

הדירה שבקומה השניה במבנה החזיתי רשומה כיחידת משנה 2 (להלן: "הדירה הנ"ל").

המערערת מחזיקה ומתגוררת בדירה הנ"ל. הדירה נרשמה בשמה בפנקס המקרקעין לאחר תום ההליך בפני כבוד המפקחת.

על פי הרישום בפנקס המקרקעין, צומדים לדירה הנ"ל באופן בלעדי: מחסן, גג הדירה, המדרגות המובילות אליה.

המערערת מבקשת לעשות שינויים בקירות הדירה הנ"ל ולבנות קומה נוספת מעליה שתקורה בגג רעפים ולהקים גשר גישה (רמפה) מהרחוב ישירות לדירה הנ"ל, שיחסוך את הצורך לעשות שמוש במדרגות. המשיבים הסכימו לבנית הרמפה אך מתנגדים לשנוים של הקירות החצוניים ולבניית קומה נוספת והמפקחת קבלה את עמדתם.



המפקחת קבעה בין היתר כי השנויים שמבקשת המערערת לבצע בקירות הדירה הם שינוי פתחי חלונות ודלתות בהתאם לתכנית שצורפה לבקשתה להיתר בניה. המשיבים התנגדו לשינוי זה מפורשות והמערערת ידעה על כך. כן התנגדו המשיבים לתוספת בניה כל גג הדירה הנ"ל, המהווה ניצול אחוזי בניה שלמשיבים חלקים בלתי מסויימים בהם.


המפקחת דחתה את טענת המערערת כי מאחר והגג צמוד לדירה הנ"ל, רשאית היא לבנות את הקומה הנוספת חרף התנגדותו המשיבים. המפקחת דחתה טענה זו בהסתמך על ע"א 749/76 יוסף נ' בכר, פס"ד לב(3) ע' 617 שבו נקבע כי:

"אין ספק שעצם הצמדת הגג ליחידה מסויימת איננה נותנת לבעל היחידה זכות לבנות על הגג כעולה על רוחו ללא הסכמת בעלי הדירות האחרות בבית, אלא גורמת לכך שאותו חלק מהגג חדל להיות חלק מהרכוש המשותף והופך להיות חלק מהדירה".

העובדה שהמשיבים עשו דין לעצמם בחלק מהרכוש המשותף, "איננה יכולה לשמש היתר לדייר אחד לעשות גם הוא כמותו שאם תאמר כן פתחת פתח לכל הדיירים באותו בית משותף לנהוג ברכוש המשותף כבתוך שלהם..." ע"א 93/81 אליאס נ' שיפר, ס"ד לז (2) ע' 444 בע' 454.

המפקחת נתנה צו האוסר על המערערת לבצע את הבניה הנוספת וחייבה אותה לשלם למשיבים את הוצאות ויציאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 3,000 שקלים.

על פסק-דין זה נסב הערעור שבפנינו.



הצמדת הגג לדירה הנ"ל אינה מקנה למערערת את הזכות לבנות על הגג מבלי לקבל את הסכמת הדיירים האחרים בבית המשותף. משמעות ההצמדה היא שהגג המוצמד חדל להיות חלק מהרכוש המשותף ונעשה לחלק מהדירה הנ"ל (ראה ע"א 136/63 לוינהים נ' שורמצן, פס"ד יז ע' 1722; ע"א 749/76 פס"ד לב (2) ע' 617 בע' 621). הצמדה זו אין פירושה שיש בכך גם הסכמה של בעלי הדירות האחרים לבניה על הגג. בכל מקרה, דרושה הסכמתם לבניה נוספת שכזו. לא הוכח כי הצמדה זו כוללת זכות בניה על הגג. נפסק ב- ע.א. 19/81 ביבי נ' הורברט, פס"ד לז(2) ע' 497 כי:


"הוכחה אפשר שתמצא במסמך הרישום בלשכת רישום המקרקעין ואפשר לתעלה ותעלה מן הראיות האחרות, כגון חוזים שנחתמו על ידי בעלי הדירות, הצהרות שהצהירו וכיוצא באלה ראיות אחרות".

וראיות שכאלה ואחרות לא הוצגו והמפקחת לא השתכנעה בדבר זכותה של המערערת לבנות על הגג המוצמד לדירה הנ"ל.



רכוש משותף לפי הגדרת סעיף 53 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 כולל את הקירות החיצוניים. לפי סעיף 2 (א) לתקנון ת בבית משותף, בעל דירה המבקש לעשות שינויים או תיקונים בדירתו, הפוגעים ברכוש המשותף, חייב לקבל את הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות (ראה ע"א 504/68 יעקב משה נ' נציגות בית משותף ברח' בן גמלא 10 ירושלים, פס"ד כד(1) ע' 688 בע' 693 ו'; ע"א 428/82 פס"ד לז(4) 141 בע' 148 ד').


פתיחת או הרחבת חלונות ודלתות בקירות חצוניים מהווה שינוי ברכוש המשותף המצריך הסכמת הדיירים האחרים. מובן מאליו הוא שהסכמת המשיבים לבנות רמפה כוללת בתוכה את הסידור המתאים בדירה לכניסה מהרמפה לתוך הדירה.



פגיעה או חשש פגיעה מבוסס ברכוש המשותף, גם בלא שנגרם נזק ממשי כתוצאה הימנה, מצדיקה מתן צו מניעה למניעתה (ראה ע"T 93/81 פס"ד לז(2) ע' 444 בע' 449 ז').




דעתי היא שיש לדחות את הערעור. לא מצאתי בטעמו של ב"כ המערערת עילה המצדיקה התערבות בפסק-הדין, למעט אי החלת הצו על עריכת שינוי במידת הצורך לאפשרות השמוש ברפמה בכניסה לדירה הנ"ל.


הייתי מחייב את המערערת לשלם למשיבה את הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך 2,500 שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מכעבור 30 ימים מתאריך מתן פס"ד זה.

השופט ח. פיזם
אני מסכים

השופט מ. נאמן

אני מסכים



הוחלט כאמור בספקה 7 לפסק-דינו של כבוד הנשיא מ. סלוצקי.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיקונים ברכוש המשותף

  2. מזגן מרעיש בבית משותף

  3. מכירת מחסן בבית משותף

  4. עורך דין בתים משותפים

  5. נזילה בחניון בית משותף

  6. מצלמה נסתרת בבית משותף

  7. איחור ברישום בית משותף

  8. החלפת ספק גז בבית משותף

  9. פגמים בדירות בבית משותף

  10. פתיחת פאב בחצר בית משותף

  11. בעלות על חניה בבית משותף

  12. חישוב שטחי בניה בבית משותף

  13. בעלות על מחסן בבית משותף

  14. השתלטות על קומה בבית משותף

  15. רישום בפנקס הבתים המשותפים

  16. ניוד זכויות בניה בבית משותף

  17. בניית חומה בגינה בבית משותף

  18. יחידת רישום נפרדת בבית משותף

  19. שינויים בשטח חניה בבית משותף

  20. בניה על גג בית משותף ללא הסכמה

  21. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  22. שינוי קירות חיצוניים בבית משותף

  23. בקשה למתן הוראות רישום בית משותף

  24. בניית יחידות דיור על גג בית משותף

  25. סירוב לרישום בפנקס הבתים המשותפים

  26. הגדלת מספר יחידות דיור בבית משותף

  27. טענת החבת דירה שלא כדין ברכוש המשותף

  28. האם מותר לבנות חדר על גג בית משותף ?

  29. רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף

  30. אישור תוספת למחסן חוץ ללא קבלת הסכמת השכנים

  31. האם פסק דין מחייב את כל הדיירים בבית משותף

  32. עיכוב רישום בית משותף בגלל מחלוקות לגבי סעיף בתקנון

  33. בקשה להרחבת יחידת סטודיו על חשבון שטח לובי ומעברים בבית משותף

  34. איזון בין שני דיירים בבית משותף המבקשים לממש את זכות הקניין שלהם

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון