קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לתשלום שכר טרחת יזם פרויקט בניה: 1. ביום 1.9.96 הגיש התובע, יואל שיפטן, תביעה בסדר דין מקוצר נגד הנתבעים - אלכס סלומון (להלן - סלומון) ומרדכי לופס, בה תבע מהם 1,200,000 ש"ח בתמורה "לשירותי יזמות" של התובע בפרוייקט האמור לקום על חלקות 9 , 10 , 11 ו12- בגוש 30037 ברח' ר' עקיבא בירושלים. 2. בתביעתו טען כי שווי ארבע החלקות הנ"ל הינו כ35- מיליון ש"ח, ומסכום זה מגיע לו שכר טרחה בשיעור 4.5% המגיע כדי 1,838,707 ש"ח, אך לצרכי אגרה הוא מעמיד את תביעתו על 1,200,000 ש"ח בלבד. 3. התובע עבד 15 שנה כמנהל מחלקת החינוך בעיריית ירושלים, ולאחר שיצא לגמלאות בשנת 1985 החליט לעסוק ביזמות פרויקטים במקרקעין (לא הובהר כמה פרוייקטים הצליח התובע להרים). 4. הנתבעים, או לפחות סלומון, עוסקים במקרקעין מזה שנים רבות, וסלומון העיד כי ביצע יותר משלושים עסקות במקרקעין עד מועד עדותו ביום 6.12.96 בהמרצה 7540/96 (להלן - ההמרצה). 5. אין מחלוקת כי נוצר קשר בין התובע לסלומון בשלב כלשהו בשנת 1989 וכתוצאה ממנו נחתמה בין התובע לנתבעים "התחייבות" ביום 3.9.89 - (להלן - ההתחייבות) שהיא הבסיס לתביעה זו. 6. קיימת מחלוקת בין הצדדים מי פנה למי, כאשר התובע טען כי הנתבעים פנו אליו ואילו הנתבעים טוענים כי התובע פנה אליהם. התובע העיד כי בנו, עו"ד בן ציון שיפטן, הזמין אותו בשם סלומון לפגישה במלון המרכז (ע' 17 להמרצה), בעוד שסלומון העיד כי התובע פנה אליו, הציג עצמו כבעל יכולת להסדיר עניינים בעירייה עקב יציאתו לגמלאות, וטען לפני סלומון כי יש לו תנאים בהסכם הגמלאות עם עיריית ירושלים לפיהם יש לו יכולת לפעול בעירייה - וסלומון האמין לטענתו זו (ע' 8 להמרצה). 7. לצורך העניין שלפני אין כל חשיבות מי פנה למי שהרי בסיכומו של דבר התובע וסלומון נפגשו, התובע הציג עצמו בפני סלומון כמי שמסוגל להשיג מן העירייה נכסי דלא ניידי מסוימים שהנתבעים היו מעונינים בהם, ונחתמה ההתחייבות. 8. מאחר שקיים מסמך התקשרות חתום בין התובע לנתבעים, אך ברור הוא כי התביעה יכולה להסתמך רק עליו, ולא על שום התחייבות אחרת שלא בא זכרה בכתובים, מה גם שהתובע מסתמך על התחייבות זו ולא על התחייבות אחרת כלשהי, בין בכתב ובין בעל-פה מצד הנתבעים או מי מהם, והנתבעים כופרים בכל התחייבות אחרת ומאשרים התחייבותם לפי ההתחייבות החתומה. 9. א. ההתחייבות נערכה ונכתבה בידי עו"ד בן ציון שיפטן, בנו של התובע, אשר התובע טוען כי ייצג את שני הצדדים ואילו הנתבעים כופרים בכך שעו"ד שיפטן ייצג גם אותם. ב. אין מחלוקת כי הנתבעים לא חתמו לעו"ד שיפטן על ייפוי כוח לייצגם, לא שילמו לו שכר טרחת עורך דין ולא נדרשו לעשות כן. ג. אי לזאת יש לקבל את טענת הנתבעים כי בעסקה שביניהם לבין התובע - ייצג עו"ד שיפטן את אביו התובע בלבד, ולא את הנתבעים, שבחרו לייצג את עצמם בעסקה זו. ד. אולם אפילו נאמר כי עו"ד שיפטן ייצג את שני הצדדים בעסקה המשותפת, עדיין ברור כי יש לפרש את נוסח ההתחייבות נגד התובע - שבנו ערך את ההתחייבות, שכן מובן מאליו, ואך טבעי הוא - שעו"ד שיפטן דאג לאינטרס של אביו יותר מאשר לאינטרס של הנתבעים. 10. א. נבחן להלן את התחייבויותיהם של הצדדים להתחייבות. ב. בהתחייבות נאמר כי הנתבעים מבקשים מהתובע - "לפעול עבורנו כיזם בקנייה/מכירה/עסקת קומבינציה/עסקת פרוייקט משותף וכדומה. פרטי הנכסים המוצעים ו/או בהם מתבקש הטיפול: מגרש בי"ס 'אבן-ספיר' רח' מסילת ישרים, ירושלים מגרש בי"ס 'סוקולוב' לשעבר, רח' הרב קוק ירושלים גוש 37, חלקות שונות: - חלקה 9 - רכישת צריף "הצופים" } } עירייה רכישת בניין לימודי ה' } חלקה 12 - עירייה חלקה 11 - עמידר עבור טרחתכם נשלם לכם שכר-טרחה, אם תוסכם כל עסקה, כדלקמן: "א. בעסקת קנייה או מכירה או חכירה - השכר הבסיסי - 1.5% מערך המגרשים, בתוספת מע"מ. ב. "בעסקה מורכבת: בנוסף לשכר הבסיסי, ישולם במצטבר, כדלקמן: (1) קומבינציה של החלפת נכסים - 1% נוסף, בתוספת מע"מ. (2) קומבינציה של בנייה - 1% נוסף, בתוספת מע"מ. (3) קומבינציה של שותפות מסוימת של המוכרים - 1% נוספת, בתוספת מע"מ. ........ (עד כאן בכתב ידו של עו"ד שיפטן). (מעתה ואילך - חלק מודפס שהובא על-ידי עו"ד שיפטן): "הננו מתחייבים לשלם לכם מיד וללא שום דיחוי במעמד חתימת חוזה או הסכם או זכרון דברים את דמי התיווך כנ"ל בתוספת מע"מ. כל פרוייקט אחר אשר יוצע לנו במסגרת ההיכרויות והמו"מ, ואשר יתבקש טיפולו של מר שיפטן - ישולם בהתאם לאחוזים שיקבעו..... הננו מתחייבים בזה לשמור בסודיות מלאה כל המידע שקיבלנו ושנקבל מכם ולא לשתף גורם אחר במקומנו בעסקה ללא הסכמתכם המפורשת בכתב ובתנאים שיוסכם עליהם בינינו. במקרה שנפר את הסודיות בנושאים הכלולים בנ"ל, או נפר התחייבויותינו, הננו מתחייבים בזאת כלפיכם בגובה הנזק הנגרם לכם". 11. אין מחלוקת כי בפועל לא נחתמה שום עסקה ושום הסכם בקשר לנכסים המפורטים בהתחייבות - בין הנתבעים לבין גורם כלשהו, בין בזכות מאמצי התיווך של התובע ובין שלא בזכות מאמצי התיווך של התובע. כך שמדובן מאליו כי הן בעת הגשת התביעה (שהועברה מפסים של תביעה בסדר דין מקוצר לפסים של סדר דין רגיל), ועד היום - לא השתכללה עסקה כלשהי בגין הנכסים הנזכרים בהתחייבות, שבגינה מגיעים לתובע דמי תיווך כלשהו. 12. א. עו"ד בן ציון, שניסח את ההתחייבות, הבהיר חד-משמעית בהתחייבות, וכך אף נחתם על-ידי הצדדים, כי מדובר "בדמי תיווך". ב. אין צריך לומר כי דמי תיווך משולמים אך ורק על השתכללות הסכם ולא על משא ומתן או מאמצי תיווך, גדולים ככל שיהיו - שלא הניבו פרי בסופו של דבר. ג. יתרה מזו, אם יכולה להיות אי-בהירות כלשהי בנושא זה, בא נוסח ההתחייבות שנחתמה בין הצדדים (וכאמור - נוסחה על-ידי בנו של התובע), וקבע פעמיים: "עבור טרחתכם נשלם לכם שכר טרחה, אם תוסכם כל עסקה; הננו מתחייבים לשלם לכם מיד וללא שום דיחוי במעמד חתימת חוזה או הסכם או זכרון-דברים את דמי התיווך כנ"ל בתוספת מע"מ". 13. די בכך שאין מחלוקת כי לא נחתם שום הסכם מכל סוג שהוא, (קניה, מכירה, חכירה, עסקת קומבינציה, עסקת פרוייקט משותף וכדומה), בין הנתבעת לבין אדם או גוף כלשהו, בקשר לנכסים המפורטים בהתחייבות - כדי לדחות את התביעה. 14. התובע עד לכך שלא נחתם כל הסכם אשר יש בו כדי להקנות לו דמי תיווך כאמור, ועל כן הוא טוען כי הנתבעים הפרו את ההתחייבות בכך שמכרו, ללא הסכמתו וללא ידיעתו, את חלקה 10 בגוש 30037 (להלן - חלקה 10) - אשר הייתה הבסיס לכל העסקה בין הצדדים. 15. בנושא זה נתפש התובע לכל הטעויות המשפטיות האפשרויות. 16. א. חלקה 10 הייתה רשומה מיום 29.5.88 (דהיינו - קודם למועד ההתחייבות) על שם פנ-ערד (מרכז ירושלים בע"מ) ב475/1000- חלקים; על שם הרברט קאופמן - ב25/1000- חלקים; ועל שם עמותת נווה שמואל (להלן - העמותה) - מחצית. ב. חלקה 10 לא הייתה רשומה במועד ההתחייבות על שם הנתבעים, הגם שהם היו מנהליה, אם כי הייתה רשומה על שמם משכנתא על אותה חלקה. ג. התובע ועורך דינו לא טרחו לבדוק בספרי המקרקעין על שם מי רשומה חלקה 10, והסתפקו בחתימה על ההתחייבות כפי שנערכה על-ידי עו"ד שיפטן, דהיינו - בין התובע לנתבעים אישית, בלא לבקשם לחתום גם בשם העמותה. ד. אי לזאת לא הייתה העמותה קשורה בהתחייבות שבין התובע לנתבעים, ולא הייתה כל מניעה שתעשה בזכויותיה בחלקה 10 (זכויות במחצית החלקה) - ככל אשר תראה לנכון, מבלי שיהיה בכך משום הפרת ההתחייבות, שהרי העמותה אינה חתומה על ההתחייבות. 17. אכן, אין ספק כי הנתבעים ראו להתקשר עם התובע בהתחייבות מפאת היותם מנהליה של העמותה שהיו לה מחצית הזכויות בחלקה 10, וכמנהלי העמותה הם היו מעונינים לרכוש את החלקות הסמוכות לחלקה 10, (בין לעצמם ובין לעמותה), דהיינו - חלקות 9 , 11 ו12- - על מנת לאפשר בנייה על כל החלקות יחד. מטעם זה אף חתמו הנתבעים על ההתחייבות כלפי התובע, לשלם לו דמי תיווך אם יצליח לגרום לרכישת הנתבעים את חלקות 9, 11 ו12- . (הנוסח "רכישת" - נוסח על-ידי עו"ד שיפטן, ככל הנראה לפי דרישתם המפורשת של הנתבעים). 18. אין צריך לומר כי התובע לא הצליח, ולא יכול היה להצליח לגרום לרכישת הנתבעים את החלקות האמורות ככל שהן בבעלות עיריית ירושלים או מינהל מקרקעי ישראל - שהרי גם באותה עת הייתה כפופה מכירה כזו למכרז. 19. אי לזאת ניסה התובע לעניין את עיריית ירושלים לערוך עסקת קומבינציה עם הנתבעים, ולצורך כך נפגש, לדבריו, עם עוזי וקסלר - מנהל הרשות לפיתוח ירושלים, ועם האדריכל דן וקסמן מנהל פרוייקט לב-עיר (שאינו עובד העירייה), כדי לשכנעם לפעול בכיוון זה. 20. עוזי וקסלר ודן וקסמן לא הוזמנו על-ידי התובע למתן עדות בבית המשפט, ועל כן לא תמכו בטענת התובע כי הם הסכימו או אישרו את הצעותיו, לא כל שכן לא הוכחה מידת התלהבותם מהצעות התובע (כפי שטוען התובע). 21. התובע צרף כראייה וכבסיס לתביעתו - טיוטות הסכמים ששלח לעירייה, לרשות לפיתוח ירושלים ולנתבעים. אלא שלא זו בלבד שלא נחתם הסכם כלשהו על פי הטיוטות ששלח להם, אלא התובע לא הצליח להציג אף מסמך כתוב וחתום מטעם עיריית ירושלים - שהיא מתייחסת ברצינות להצעותיו. 22. לשון אחרת - אין לנו כל ראייה או ראשית ראייה כי בעת שהעמותה מכרה את זכויותיה בחלקה 10 (ב26.1.90-) - היה כבר משא ומתן מתקדם עם העירייה לעסקת קומבינציה בכל החלקות 9, 11 ו12- - או אפילו בחלקן בלבד, כך שהיה במכירת זכויות העמותה בחלקה 10 - כדי לטרפד הסכם מתקדם עם העירייה לפרוייקט משותף בארבע החלקות. 23. א. בסעיף ד' 14 בכתב התביעה, ובסעיף 34 בסיכומי התובע בהמרצה, נאמר כי שטחי התכנית המקורית של הפרוייקט היו: חלקה 9 2,661 מ"ר חלקה 10 1,885 מ"ר חלקה 11 327 מ"ר חלקה 12 315 מ"ר. ב. ב"הואיל" השני בטיוטת ההסכם ה1 ששלח עו"ד שיפטן לנתבעים, לרשות לפיתוח ירושלים ולעיריית ירושלים נאמר: "הואיל והעירייה היא הבעלים של חלקות 9, 11 ו12- שבמתחם הנ"ל". ג. ב"הואיל" השני בטיוטות ההסכם ה2 ו-ו' ששלח עו"ד שיפטן לנתבעים, לרשות לפיתוח ירושלים ולעירייה נאמר: "הואיל והעירייה הינה המחזיקה ו/או הבעלים של חלקות 9, 11 ו12- שבמתחם הנ"ל". ד. לא הוצגו נסחי רישום של חלקות 9, 11 ו12-, כך שלא ידוע לנו כלל מי הבעלים של החלקות הנ"ל. ה. בהתחייבות מדובר על רכישת צריף הצופים ורכישת בניין לימוד ה' בחלקה 9 - של העירייה, חלקה 12 - של העירייה, וחלקה 11 - של עמידר. ו. בהעדר נסחי רישום או כל מסמך אישור אחר, לא ידוע לנו כלל אם העירייה היא הבעלים של שלוש החלקות הנ"ל או של שתיים או אחת מהן, או רק המחזיקה של המבנים עליהם, או על חלקן. ז. מאחר שבהתחייבות נאמר כי חלקה 11 שייכת, כביכול, לעמידר, ואפילו התובע לא טען כי בא בכלל בדברים עם עמידר - ממילא, אפילו היה מצליח לשכנע את עיריית ירושלים לחתום על טיוטות ההסכם ששלח לה, לא היה בכך כדי להועיל לרכוש את חלקה 11, ואף לא היה בכך כדי להועיל להקים את הפרוייקט על ארבע החלקות - 9, 10, 11 ו12-, שהתובע תובע דמי תיווך בגינו. ח. יצוין, כי בתכנית בניין עיר 4486, שצורפה על-ידי התובע כבסיס לתביעתו (אשר נערכה, על פי הכתוב בה, ב6.7.95- לפי יזמת עיריית ירושלים בתכנון משרד האדריכלים קולקר, קולקר ואפשטיין - ולא ביזמת התובע או לפי תכנית אדריכלים מטעמו) - מדובר על תכנון מחדש של החלקות 12-9 וכן 49 ו64- בגוש 30037. ט. חלקות 49 ו64- אינן נזכרות בהתחייבות, והתובע אף אינו תובע מאומה בגינן. בהתחשב בתכנון של תכנית בנין עיר 4486 - ממילא כל רעיון הפרוייקט שבגינו תובע התובע דמי תיווך - הוא לכל היותר בגדר רעיון בלבד בשלב זה, ולא ניתן לביצוע ללא התחשבות בבעלים של חלקות 49 ו64-, שעליהם לא חלה ההתחייבות כלל. כך שעצם תביעתו של התובע לקבלת דמי תיווך בגין כל "הפרוייקט" שכביכול קידם - הינה תביעת סרק. 24. א. התובע טוען הפרת ההתחייבות מצד הנתבעים בכך שהם מכרו את חלקה 10 לגורם שלישי - לוגן השקעות בע"מ (להלן - לוגן) ביום 26.1.90, מבלי שביקשו רשותו לכך ומבלי שהודיעוהו על כך. התובע טוען כי בכך הפרו הנתבעים את הסעיף בהתחייבות בו התחייבו לשמור על סודיות מלאה של כל המידע שקבלו ממנו. ב. טענה זו הינה חסרת בסיס לחלוטין. ג. הנתבעים, באמצעות העמותה, עסקו בקידום פרוייקט איחוד החלקות הרלבנטיות כדי לאפשר בנייה על חלקה 10 - עוד קודם שהכירו בכלל את התובע, לא כל שכן - קודם שחתמו על ההתחייבות. ד. ראיות לכך הם: ת2/ בהמרצה - מכתב מיום 12.1.87 של האדריכל אורי בן אשר - מטעם עיריית ירושלים, לאדריכל קאסוטו - מטעם הנתבעים; ת3/ בהמרצה - סיכום פגישה מיום 28.1.87 בין האדריכלים בן אשר וברנדס מטעם עיריית ירושלים לבין סלומון, עורך דינו - אליצור דיבון, והאדריכל קאסוטו מטעם הנתבעים, ודני קאופמן - בנו של הבעלים של חלק מחלקה 10. (הסיכום נכתב ב29.1.87-). ת4/ בהמרצה - מכתב מיום 31.5.89 של האדריכל קאסוטו (מטעם הנתבעים), לעוזי וקסלר - מנכ"ל הרשות לפיתוח ירושלים. ה. המסמכים הנ"ל נכתבו בזמן אמת, ללא כל קשר לתביעה זו, והם מהווים הוכחה כי הרעיון לאיחוד מספר חלקות לשם תכנון פרוייקט משמעותי בשטח המצורף - לא היה רעיון של התובע, אלא רעיון שקדם הרבה לקשר בין התובע לנתבעים, ולהתחייבות. ו. אם כך, איזו סודיות הפרו הנתבעים כלפי התובע - אפילו מסרו ללוגן על הדיונים בקשר לאיחוד החלקות, והאפשרות לתכנון פרוייקט משמעותי בשטח המאוחד, המתנהלים מאז 1987? ז. התובע לא הוכיח אפילו בראשית ראייה איזה סוד מסרו התובעים ללוגן שאסור היה עליהם למסרו על פי ההתחייבות, כך שטענתו בדבר הפרת חובת הסודיות על-ידי הנתבעים - הינה חסרת בסיס ראייתי לחלוטין. 25. א. התובע טוען כי הוא זה שתכנן את איחוד ארבע החלקות, והביא להגשת תכנית מתאר חדשה. ב. לא הוצגה כל תכנית שנערכה על-ידי התובע או מי מטעמו. ג. בתכנית מס' 4486 - שינוי תכנית מתאר מקומית, שצורפה לתביעה כנספח ד', נאמר במפורש בסופה כי "היוזם" הינה "עיריית ירושלים", וה"מתכנן" הינו משרד האדריכלים "קולקר-קולקר-אפשטיין" (דף 14). ד. התובע טוען כי תכנית 4486 מבוססת על יזמה ותכנון שלו, והיא דומה לתכניתו - אלא שלא הובא אף עד או ראייה מטעם העירייה או מטעם משרד האדריכלים קולקר-קולקר-אפשטיין, שיעיד כי תכנית מס' 4486 התבססה על יזמה, תכנון, או כל פעולה אחרת - של התובע. ה. אין זאת, אלא שהתובע רוצה להשיג מהנתבעים כסף בכל מחיר, אף בטענה האבסורדית, והבלתי מבוססת ביסוס כלשהו, כי הוא זה שגרם להגשת תכנית 4486. ו. יתרה מזו - אפילו היה זה התובע שהביא להגשת תכנית 4486, (טענה שלא הוכחה כלל), עדיין לא היה בכך כדי להצדיק תשלום דמי תיווך לתובע, שהרי במועד מכירת העמותה את זכויותיה בחלקה 10 לחב' לוגן (26.1.90) - לא הייתה קיימת עדיין תכנית זו, אשר הוכנה רק ב6.7.95- (ככתוב בה). התכנית 4486 לא הייתה מאושרת אפילו במועד הגשת התביעה - 1.9.96, (ואף אין ראייה כי אושרה עד היום). על סמך מה, איפוא, יכול היה התובע להגיש ביום 1.9.96 תביעה לתשלום דמי תיווך בגין פרוייקט שהוא תכנן, כביכול, על חלקות מאוחדות, לפי תכנית שטרם אושרה ואפילו טרם הוכנה, ועל כן גם לא ניתן היה לבצע את הפרוייקט באותה עת? 26. האבסורד בתביעה הולך ומתעצם בכך שהתובע תובע דמי תיווך בגין ערכו של כל הפרוייקט, שטרם אושר וטרם סוכם, כשהוא כולל גם את חלקה 10 - אשר לא הוזכרה כלל בהתחייבות, שהרי מחציתה כבר הייתה שייכת לעמותה שהנתבעים מנהליה, והם לא היו זקוקים כלל להתערבותו של התובע כדי להשיג זכויות בה. 27. אולם האבסורד אינו מתמצה בכך שהתובע תובע מהנתבעים אישית דמי תיווך גם לגבי חלקה של העמותה בחלקה 10, שנמכרה ב26.1.90- לחב' לוגן תמורת 1 מיליון דולר (נספח ב' בהמרצה) - שלא בתיווכו של התובע, ומבלי שחלקה זו מופיעה בכלל בהתחייבות, אלא הוא מגדיל ומאדיר את תביעתו ותובע מהנתבעים אישית 4.5% דמי תיווך בגין מכירת הזכויות באותה חלקה 10 מחב' לוגן לחב' אליהו תמורת 14 מיליון דולר בסתיו 1996, ללא תיווכו, דהיינו - מכירה שנעשתה בין צד שלישי לצד רביעי למעלה משבע שנים לאחר שהעמותה מכרה חלקה ללוגן, כאשר לעמותה, ובוודאי לנתבעים, לא היו כל זכויות בחלקה 10 מזה למעלה משבע שנים. יתרה מזו - לא הובא קצה ראייה כי הזכויות בחלקה 10 אכן נמכרו על-ידי חב' לוגן לחב' אליהו בכלל (ואף נסח הרישום נ1/ מיום 16.11.97 אינו מאשר זאת) ובמיוחד לטענה כי הזכויות נמכרו תמורת הסכום של 14 מיליון דולר. ומנין לתובע כי הזכויות בחלקה 10 נמכרו תמורת 14 מיליון דולר? התשובה לכך פשוטה וברורה בתצהירו של התובע מיום 12.3.98 - מן העיתונות! (סעיף 14 לתצהיר). אכן - ראייה ניצחת! 28. ניתן עוד היה לרדת לסוף דעתו של התובע אילו היה תובע מהנתבעים דמי תיווך בעבור חלקות 9, 11 ו12- - אותם התחייב להביא לרכישת הנתבעים (למרות שלא הצליח במשימה זו ובשום משימה אחרת הקשורה לאותן חלקות). אך אי אפשר בשום אופן לרדת לסוף דעת התובע כשהוא תובע דמי תיווך בגין חלקה 10 - שמחציתה שייכת לעמותה בניהול הנתבעים, ולגבי מחציתה השנייה התובע אפילו לא טען כי עשה פעולה כלשהי עם בעלי אותה מחצית שניה, והיא לא נזכרת כלל בהתחייבות. 29. א. התובע טרח טרחה מרובה והביא חוות דעת שמאי מקרקעין מטעמו לגבי חלקה 10 דווקא, אותה חלקה שלגביה אין איזכור כלשהו בהתחייבות, שהרי הנתבעים לא זקוקים לתיווכו של התובע באשר לחלקה 10 שמחציתה שייכת לעמותה שבניהולם. ב. מאידך גיסא, לא טרח התובע כלל להביא חוות דעת שמאי לגבי חלקות 9, 11 ו12- - אשר בעבור תיווכו לרכישתן על-ידי הנתבעים (אם היו רוכשים אותן) - היה עליהם לשלם לו דמי תיווך. ג. מאחר שבפועל לא נרכשו חלקות 9, 11 ו12- על-ידי הנתבעים או על-ידי העמותה שהם מנהליה, ולא הובאה כל ראייה על רכישתן על-ידי גורם אחר כלשהו - אין לנו מידע על ערכן בעת רכישה שלא הייתה, ובהעדר חוות דעת שמאי מקרקעין לגביהן - אין לנו מידע אף לגבי ערכן התיאורטי. ד. אי לזאת, אפילו הייתי מקבל את העיקרון שהנתבעים חייבים בתשלום דמי תיווך לתובע (עיקרון שאני דוחה מכל וכל), גם אז לא היה לי בסיס לקביעת גובה דמי התיווך, בהעדר קביעה מבוססת כלשהי על ערך החלקות 9, 11 ו12-. 30. התובע עשה בעסקה זו ובתביעה זו את כל המשגים האפשריים: א. לא דאג לעגן בהסכם כתוב את זכותו לקבל שכר טרחה בעבור טרחתו לקדם פרוייקט, אף אם הפרוייקט לא יוצא לפועל מסיבה כלשהי; ב. לא הצליח להביא לידי גמר את רכישת חלקות 9, 11 ו12- או את הפרוייקט שבגינו היה אמור, לטענתו, לקבל דמי תיווך, או כל חלק ממנו; ג. לא הוכיח באמצעות עדים ומסמכים שהצליח לשכנע את העירייה, עמידר, מינהל מקרקעי ישראל, הרשות לפיתוח ירושלים, או בעלים אחרים של החלקות 9, 11 ו12- - לפעול לקידום יוזמותיו; ד. לא הוכיח כי הנתבעים הפרו את חובת הסודיות שנטלו על עצמם בהתחייבות; ה. לא הוכיח את ערך החלקות 9, 11 ו12- שבגינן הוא תובע דמי תיווך; ו. לא הוכיח, משפטית ועובדתית, את זכותו לקבל ולו אגורה אחת מהנתבעים; ז. ובגין כל מחדליו אלה - תבע התובע מהנתבעים דמי תיווך בסך 1,200,000 ש"ח, ולא נרמז להפחית תביעה דמיונית זו או לחזור בו ממנה, גם כאשר בית משפט זה, לאחר מסמכים שראה ועדויות ששמע במסגרת ההמרצה, כבר הביע דעתו בסעיף 23 להחלטה מיום 19.2.97 כי: "בהתחשב בכל האמור לעיל, נראה לי כי סיכויו של שיפטן לזכות בתביעתו - קלושים ביותר..." (ע' 31 בהמרצה); ובית המשפט העליון ברע"א 2004/97 (רשות ערעור על ההחלטה של בית משפט זה מיום 19.2.97) - ציטט את דבריו של בית משפט זה שקבע כי סיכוייו של שיפטן לזכות בתביעתו קלושים ביותר, לא הסתייג מקביעה זו, ודחה את בקשת רשות הערעור - ככל הנראה על בסיס אותה קביעה (שאלמלא כן, מן הסתם היה מסתייג מקביעת בית משפט זה על קלישות סיכויי התובע לזכות בתביעתו). 31. א. לאחר החלטת בית משפט זה מ19.2.97- והחלטת בית המשפט העליון מיום 1.7.97 - היה על התובע לחזור ולשקול היטב אם ראוי לו להמשיך בתביעתו, וכן היה עליו להבין כי כדי לשכנע את בית המשפט בתביעתו - עליו להגיש בסיס ראייתי איתן לתביעתו, שאם לא כן רבים סיכויי תביעתו להיכשל. ב. למרות זאת, המשיך התובע בתביעתו עד הסוף, מבלי שהביא ולו ראייה קלושה ביותר לביסוסה. ג. אין צריך לומר כי "ההתחייבות" אינה תומכת בתביעה כלל, שהרי היא מדברת ב"רחל בתך הקטנה" בכך שהתובע יהיה זכאי לדמי תיווך רק לאחר הסכמה על העסקה וחתימת חוזה, הסכם או זכרון-דברים בגין נכס שנזכר בה, ואף התובע עצמו נאלץ להודות כי שום עסקה לא נחתמה בזכות תיווכו, בין בנכסים שהוזכרו בהתחייבות במפורש, ובין בכל נכס אחר. ד. אין צריך לומר כי "טיוטות הסכמים" או מכתבים ששלח התובע או בנו לנתבעים, לעיריית ירושלים ולרשות לפיתוח ירושלים, ואשר צורפו כבסיס לתביעה אך לא נחתמו על-ידי מי מהנמענים, ואף לא נענו בכתב בחיוב על-ידי עיריית ירושלים והרשות לפיתוח ירושלים - אינם יכולים להוות אף ראשית ראייה לתביעה המבוססת על דמי תיווך בגין הסכם מאושר וחתום, ככתוב בהתחייבות. ה. עוד מיותר לומר כי הצעת תכנית 4486 שיוזמה על-ידי עיריית ירושלים ותוכננה על-ידי אדריכלים מטעמה ביולי 1995, וטרם נולדה וטרם אושרה במועד מכירת זכויות העמותה בחלקה 10 לחב' לוגן בינואר 1990, ולא אושרה אף בעת הגשת התביעה בספטמבר 1996 (וכנראה אף לא עד היום), אשר צורפה על-ידי התובע כבסיס לתביעתו - אינה מהווה ראשית ראייה לתביעה על פי ההתחייבות, או לתביעה על הפרת ההתחייבות על-ידי הנתבעים בינואר 1990. 32. מכל הטעמים האמורים לעיל - אני דוחה את התביעה. 33. א. התובע ראה לתבוע בתביעה זו 1,200,000 ש"ח. ב. לפי התעריף המינימלי של לשכת עורכי הדין, שכר הטרחה שיש לשלם בגין תביעה בסדר גודל כזה הוא 10%. ג. בהתחשב בתביעת הסרק ודרך ניהולה היה מקום להטיל על התובע הוצאות ושכר טרחת עורך דין בשיעור 15% ואפילו 20% מסכום התביעה. ד. רק מן הטעם שהתובע הוא גמלאי של משרד החינוך ואין לי כל ראיות שהוא בכלל הצליח בעסקי היזמות שהוא מתיימר לעשותם, לא אטיל עליו את ההוצאות שאני סבורה כי ראוי להטילם עליו. ה. עם זאת אין מקום שהנתבעים יישאו על חשבונם בהוצאותיהם ובשכר טרחת עורך דינם בשל העובדה שהתובע ראה לתבעם בגין התחייבות שנערכה בין הצדדים שבע שנים קודם להגשת התביעה, אשר התובע לא עמד בה והנתבעים לא הפרו אותה. ו. אי לזאת אני קובעת כי התובע יישא בהוצאות הנתבעים ובשכר טרחת עורך דינם בשיעור 10% מסכום התביעה, דהיינו - בסכום של 120,000 ש"ח. עוד אני באה לקראת התובע (אם כי אינו ראוי לכך) וקובעת כי סכום זה ישא ריבית והצמדה כדין מהיום (ולא מיום הגשת התביעה כפי שהיה ראוי להיות), ועד יום התשלום בפועל.בניהדיני חברותיזמותפרויקט בניהשכר טרחה