חוזה חכירה מגרש כדורגל

חוזה חכירה מגרש כדורגל

1. המבקשת עותרת למתן "פסק דין הצהרתי לפיו ערב יום ה30- אוקטובר 1997 היתה המבקשת חוכרת ו/או הזכאית לזכויות חכירה לדורות מאת מינהל מקרקעי ישראל בקשר עם מקרקעין המצויים בתחום השיפוט של המשיבה 1 והידועים כחלקה 19 בגוש 42878 וחלקה 30 בגוש 10590" (להלן ייקראו המקרקעין בשם "הנכס", המשיבה אחת בשם "המועצה", המשיבה 2 בשם "הועדה המקומית" והמשיב 3 בשם "ממ"י"). ממ"י צויינה בה"פ כמשיבה פורמלית.

ממ"י השיבה לבקשה בנוסח זה:ב
"1. למבקשת היה אכן חוזה חכירה על החלקות כמפורט בהסכם
החכירה, בתוקף עד יום 31.3.77 לשימוש כמגרש ספורט.

2. המשיבה מודה בסעיף 4, 3 לבקשה ובעובדות המתיחסות למינהל
ביתר הסעיפים.

3. הואיל והחלקות הופקעו, אין המינהל יכול כיום להחכיר את
החלקות למבקש או לאחרים.


4. המבקשת שילמה דמי החכירה גם בגין התקופה שמתום תקופת
החכירה ועד להשלמת הליכי ההפקעה.

5. לולא ההפקעה, או לו היתה פניית המבקשת אל המינהל נעשית
בכל תקופה שלפני ההפקעה - סביר להניח שאכן היה נחתם חוזה
להארכת החכירה."

המשיבות 2-1, היינו המועצה והועדה המקומית, מתנגדות לעתירה, וטוענות שהמבקשת לא היתה בעלת זכויות בנכס "ערב תאריך 30.10.97 וכי לא היתה בעלת זכות אחרת כלשהי במגרש" (סעיף 24 לתשובה). עוד הוסיפו המשיבות 2-1 טענות חלופיות לענין זכויות המבקשת בנכס. ב30.10.97- פרסמה הועדה המקומית בילקוט הפרסומים הודעה על הפקעת הנכס. המבקשת אינה חולקת על תוקף ההפקעה, ולכן מבקשת היא הצהרה בנוסח שצוטט לעיל, כדי לזכות בפיצוי בגין הנכס המופקע.

2. אפתח בעובדות שהמקום לפרטן כבר עכשו, ובהמשך אקבע עובדות נוספות על פי הצורך.
ב1.4.63- נחתם בין המבקשת לבין ממ"י חוזה לגבי חלקה 19 בגוש 10478 (ולא גוש 42878 כפי שנרשם בעתירה) ולגבי חלקה 30 בגוש 10590 (להלן "החוזה"). עפ"י החוזה ניתנה רשות למבקשת להשתמש בחלקות הנ"ל כמגרש כדורגל לתקופה של 14 שנים (עד 31.3.77), וניתנה למבקשת אופציה להארכה של התקופה למשך 49 שנים נוספות, ובלבד שהשימוש באופציה ייעשה ע"י הודעה בכתב שתימסר לא יאוחר משנה לפני תום 14 השנים, היינו עד 31.3.76 (סעיף 9 לחוזה). בחוזה נקבע שמטרת העיסקה היא "מגרש ספורט (כדורגל)" (סעיף 4 לחוזה), וכי מעמד המבקשת יהיה של "בר-רשות בלבד" (המבוא לחוזה, וכן מכתב פנימי אצל המבקשת מיום 19.12.96, נ3/). כותרת החוזה היתה "חוזה חכירה". בסעיף 9, הוא סעיף האופציה, מדובר על "חכירה", וגם בתכתובת של ממ"י על חידוש החוזה מדובר על "חכירה". לאור הסתירה הנ"ל נחלקו הצדדים שזו, המבקשת, טוענת שמדובר באופציה שמביאה לחכירה, ואלה, המשיבות, אומרות:ו לא כי, בבר רשות עסקינן, גם מכוח הפעלת האופציה, לוא הופעלה. בתום 13 השנים לא מימשה המבקשת את האופציה. מכתב התובענה עולה שהמבקשת לא פנתה כלל לממ"י בדרישה להפעלת האופציה שבסעיף 9 לחוזה, וכי המבקשת לא נתנה דעתה לענין השימוש באופציה במשך שנים רבות (סעיף 5 לתובענה). והנה, בסיכום הטענות מטעם המבקשת צורפו מסמכים (נספחים ג' עד ו') המעידים על תכתובת בין המבקשת לבין ממ"י בדבר השימוש באופציה, תכתובת שהחלה ב8.4.76-. ואולם הטיפול בשימוש באופציה לא נשא פרי ונקטע לאחר 29.7.77 (נספח ו'), שכן המבקשת לא עמדה בדרישה של ממ"י בנספח ו', היינו הבעת נכונות מצד המבקשת לחידוש החכירה עפ"י הערכה של השמאי הממשלתי. יש לזכור שסעיף 9 לחוזה מתנה את השימוש באופציה בכך שהחידוש ייעשה "לפי תנאי חוזה החכירה שיהיו נהוגים אז לגבי חכירת מקרקעין ע"י המחכיר". גם המבקשת אינה טוענת בסיכומיה שהתכתובת נשאה פרי ושהאופציה הופעלה (סעיף 31.3 לסיכומים).

במהלך השנים שלאחר 14 שנות החכירה, וגם בתוך השנים הללו, לא שולמו דמי חכירה לממ"י באופן סדיר, עד כי המבקשת חדלה כליל מלשלם. ביום 15.6.80 שלחה ממ"י למבקשת את המכתב נ4/, ובו נאמר שכיון שהמבקשת לא נענתה לתנאים של ממ"י לחידוש החוזה, כפי שנרשמו במכתב של ממ"י מיום 29.7.77, "הנכם מחזיקים בנכס הנ"ל ללא חוזה חכירה וללא רשות". במכתב ניתנה ארכה בת 30 יום למילוי הדרישות, ובכלל זה חתימת חוזה ל14- שנים, והוספה אזהרה שאחרי 30 יום יינקטו הליכי פינוי.

ב1990- הוגשה ע"י ממ"י תביעה נגד המבקשת (ת.א. 5514/90, בימ"ש השלום, חיפה, להלן "התביעה ב90-"). התביעה ב90- היתה לסילוק יד וכן לתשלום פגורים מאז 1.4.70 ועד להגשת התביעה ב1990-. בסופו של דבר, ב9.2.93-, ניתן פס"ד המאשר פשרה, ובה נקבע הסכום שעל המבקשת לשלם לממ"י. אין בהסכם הפשרה התיחסות לנושא הזכויות של המבקשת בנכס (ראה מכתב ממ"י מיום 24.6.90 ובו פרוט החוב וכן ראה את הסכם הפשרה).

ב1995- ביקשה המבקשת מממ"י לחדש את החכירה (נ1/), והתגובה של ממ"י היתה שאין מקום לחידוש "כל עוד שהחוב הרובץ על תיק זה לא יוסדר" (נספח ב' לתובענה, מכתב מיום 30.10.95). אין מחלוקת שהמבקשת לא אצה לשלם את החוב, וכי החוב שולם בתשלומים החל משלהי 1997 ובמהלך 1998 (ראה נספח ד'1 לתובענה). המבקשת נקטה בתובענה בדרך של גילוי טפח וכיסוי טפחיים לגבי המועד המפורש של תשלום החוב וסילוקו. בסיכומיה מאשרת המבקשת שהתשלום נעשה אחרי הפרסום של הודעת ההפקעה מ30.10.97- (ראה סעיף 32.2), אם כי היא מראה שההסכם על אופן התשלום נעשה ב5.10.97-. אגב, המבקשת טוענת שהחוב הנזכר בנספח ב' הנ"ל נוגע לדמי חכירה מאז 1993 (ראה סיכומי המבקשת, סעיף 31.4). אינני יודע אם כך הדבר, שכן אין ראיה שהחוב לפי הסכם הפשרה שולם בשנת 1993. יש רק הודאה של ממ"י שהקרן שולמה (ראה פרו' מיום 9.9.92 בתיק 5514/90 הנ"ל).

יצויין שהמבקשת מאשרת שאיש מטעמה לא טיפל בחידוש החוזה לפחות עד אמצע 1994 (תצהירו השני של מר זלץ, סעיף 14).

3. בשלהי 1996 ובראשית 1997 פנתה המועצה לממ"י כדי לברר אם יש בעלי זכויות בנכס, שכן המשיבות 1-2 רצו לפתוח בהליכי הפקעה של הנכס. ביום 30.3.97 שלחה ממ"י לב"כ המשיבות מכתב, ולהלן ציטוט של החלק החשוב לעניננו:נ

"ד. תוקפו של החוזה הנ"ל פג ב31.3.1977- וטרם חודש מאחר ועד היום טרם הוסדר
חוב דמי החכירה השנתיים החלים על הנכס.

ה. ייעוד השטח לפי תב"ע שבתוקף הוא אזור לבניני ציבור ומיועד להפקעה. לצורך
חידוש החכירה יהא על ההסתדרות הכללית להמציא כתב ויתור מהרשות המקומית בנוסח המצורף בזאת כדוגמא.

ו. המחוז יודיע להסתדרות במקביל, שלא יחדש עמו את חוזה החכירה ללא כיסוי חוב
דמי החכירה השנתיים ויבהיר לו, שבנוסף יהא עליו להמציא את כתב הויתור כאמור לעיל."

במקביל למכתב הנ"ל לב"כ המשיבות 1-2, נשלח ע"י ממ"י מכתב גם למבקשת שתאריכו 30.3.97. במכתב זה צויין שהנכס מיועד כ"אזור לבניני צבור. גם לפי תוכניות בנין עיר שבהפקדה ייעוד הקרקע צבורי ובר הפקעה". בהמשך המכתב נאמר:ב

"2. במידה והרשות המקומית תיתן כתב ויתור בנוסח המצורף בזאת, ניתן יהיה לחדש
את החכירה רק למטרה כפי שהוגדרה בחוזה המקורי ובתנאי של תשלום חובות דמי-חכירה שנתיים.

3. מאחר שהפרתם את ההסכם בכך שלא הסדרתם את חוב דמי החכירה (ראה סעיף
25 לחוזה בו מוגדרים הסעיפים המהווים הפרה יסודית של החוזה) וחוזה החכירה כבר אינו בתוקף, אזי אם לא יוסדר הנושא, כאמור בסעיף 2 לעיל, תוך 60 יום מתאריך מכתבנו זה, נראה עצמנו חופשיים לנהוג בנכס כמינהג בעלים."

4. ביום 30.10.97 פירסמה הועדה המקומית הודעה לפי סעיפים 5 ו7- לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי צבור) 1943, לפיה הנכס נחוץ לועדה לצרכי צבור, וכי כל הטוען לזכויות בנכס ורוצה לקבל פיצוי, נדרש לשלוח "הרצאה" על זכויותיו ועל הפיצוי שהוא מבקש תוך 60 יום. בהודעה נאמר שהייעוד של הנכס הוא:ו "מגרשים למבנים צבוריים". ב1.3.98- שלח ב"כ המבקשת לראש הועדה המקומית מכתב, ובו טענה שהמבקשת "בעלת זכויות החכירה במקרקעין", וכי הפיצוי המבוקש הוא 2,190,000 דולר.

הצדדים הגיעו להסכמה שהדיון בענין הפיצוי הכספי ייעשה ביניהם, אך זאת רק אם ייקבע בפסק דין שיש למבקשת זכויות בנכס. בעקבות זאת הוגשה התובענה דנן.

5. עד כאן עיקר העובדות, וכאמור כשיתעורר להלן הצורך להוסיף קביעות של עובדות, ייעשה הדבר במקומו. סבורני שהמסקנה בעניננו צריכה להיות שאין הצדקה לתובענה, ואנמק זאת להלן.

כאמור, ניתנה למבקשת בחוזה אופציה לדרוש הארכה של תוקף החוזה ב49- שנים (בשאלה אם מדובר בהארכה של מעמד של בר רשות, או שמא של חוכר לדורות, ידובר להלן). בפועל לא מומשה האופציה במועד הקבוע בחוזה. היתה אמנם התכתבות בין המבקשת לבין ממ"י אודות הארכת התוקף של החוזה, אך כאמור התכתבות זו לא הניבה פרי, שכן המבקשת לא הודיעה על הסכמתה לתנאי הנחוץ למימוש האופציה, והענין נזנח. לאור האמור חדלה המבקשת לכאורה להיות בעלת זכות בנכס. ואולם זאת לכאורה בלבד. ומדוע? משום שלפי עדותה של הגב' קלרה דיין, "הממונה המחוזית לחוזים עירוניים" בממ"י, ממ"י נוקט מדיניות לפיה "גם אם אין חוזה חכירה בתוקף ועל פניו אין מניעה לחדש את החכירה לחוכר אנחנו רואים כאילו החכירה חודשה, כי המינהל בדר"כ לא נוקט בשיטה של הוצאת אנשים מהבית, אם אין מניעה לחדש את החכירה" (עמ' 15 לפרו'). והנה, אם זו המדיניות של ממ"י, למה ייגרע חלקה של המבקשת ולמה היא לא תהנה ממדיניות זאת? לפיכך אין לומר שמשבאה לקיצה התקופה של 14 שנים, חדלה המבקשת אוטומטית להיות בעלת זכות בנכס, כאשר בעיני הבעלים, ממ"י, לא חדלה.

6. השאלה הניצבת בפתח עיניים היא האם היתה "מניעה" (כלשון הגב' דיין) לחדש את החכירה? סבורני שכן, כפי שיבואר בהמשך.

המבקשת פסקה מלשלם דמי חכירה לממ"י, והימנעות זו הלכה ונתמשכה עד כי נתמשכה מאד. המבקשת גם לא דאגה לחתום על חוזה חכירה כדרישת ממ"י במכתבו מיום 29.7.77. לפיכך שלח ממ"י למבקשת את המכתב נ4/ (מיום 15.6.80), והודיע למבקשת שהיא מחזיקה בנכס "ללא חוזה חכירה וללא רשות". בנ4/ ניתנה למבקשת ארכה של 30 יום למילוי הדרישות, ובכלל זה חתימת חוזה ל14- שנים, ונאמר בנ4/ שבתום הארכה יינקטו הליכי פינוי. למרות זאת לא שבה המבקשת מסורה, לא חתמה על חוזה ולא שילמה דמי חכירה, עד כי ב1990- הוגשה התביעה לסילוק יד ולתשלום פיגורים. ארועים אלה הם בבחינת "מניעה", שכן תשלום דמי חכירה או דמי שמוש הוא מעיקרי הזכות לשימוש או לחכירה. על כן הקשר שעפ"י המדיניות הנ"ל מתמשך והולך מעצמו במקרה רגיל, אינו מתמשך והולך מעצמו בנסיבות שנוצרו באשמת המבקשת. יתר על כן, בעניננו אף נעשה מעשה ע"י ממ"י, והוא הודיע על הפסקת הקשר מחמת המניעה. כך ראוי להביט על נ4/. נמצא שהמבקשת ניצבת לפנינו ללא חוזה חכירה ומבלי שהמדיניות הנ"ל של ממ"י תעמוד לצדה. ועוד, אפילו תמצי לומר שגם בראשית 1980 עדיין היה כוחו של החוזה (מ1963-) במותניו, ושאז עדיין הזכות החוזית להשתמש באופציה, לפי סעיף 9 לחוזה, לא פסה ועברה מן העולם, הרי בא נ4/ ב15.6.80- כהודעת ביטול של החוזה (הודעה שלוותה במתן ארכה בת 30 יום). לאור כל אלה שונה עניננו מהמקרה שבפרשת לוקוב (ע"א 633/82, פד מג (1) 397), שעליו מסתמכת המבקשת בסיכומיה (עמ' 8).

7. העולה מן האמור עד כה הוא שבין אם נראה את נ4/ כמעשה של גילוי דעת מצד ממ"י שצצה ועלתה "מניעה", ושלכן לא חלה המדיניות הנקוטה בידו, ובין אם נראה את נ4/ כהודעת ביטול של החוזה (וממילא ביטול האופציה על פיו), הרי המבקשת פסקה מלהיות בעלת זכויות בנכס מאז 15.7.80 (חדש אחרי נ4/).

משהגענו לכאן מוטל על המבקשת לשכנענו שעלתה ובאה לה זכות בנכס אחר הדברים שקרו עד 15.7.80. ואכן המבקשת טוענת שארעו נסיבות חדשות שמחמתן יש לראותה כבעלת זכות בנכס. ובמה דברים אמורים? בתשלום דמי חכירה בעקבות התביעה ב90-, תשלום שנועד להותיר את המבקשת במעמד של חוכר. על כך משיבות המשיבות ואומרות:נ התשלום שנעשה לא נעשה כתשלום דמי חכירה, שיש בו כדי להחיות את "המת", אלא כתשלום חוב שהמבקשת חבה לממ"י. נראים לי דברי המשיבות מדברי המבקשת בענין מהותו של התשלום. ומדוע? כזכור עמדתו של ממ"י היתה שהמבקשת מחזיקה בנכס "ללא חוזה חכירה וללא רשות" (נ4/). ממ"י גם תבע סילוק יד מהנכס, משמע שהוא ראה במבקשת כמי שמחזיק בנכס שלא מכוח זכות.

המבקשת נאחזת בעובדה שהצדדים לתביעה ב90-, ממ"י והמבקשת, הודיעו לביהמ"ש בהסכמה שממ"י מוותרת על הסעד של סילוק יד. ואולם, אין בכך ראייה שעל ידי הויתור חודשה החכירה או הוארך החוזה. עובדה היא שלא נחתם חוזה חכירה גם לאחר הפשרה, ועובדה היא שבהסכם הפשרה לא בא זכרו של חידוש החכירה, אלא הסכם הפשרה דן רק בענין גובה הסכום ואופן חישובו וחישוב הפרשי ההצמדה והריבית ושכ"ט עו"ד. עובדה היא גם שב1995-, כשביקשה המבקשת לחדש את החכירה (נ1/), סרב ממ"י וענה שלא יהיה חידוש "כל עוד שהחוב הרובץ על תיק זה לא יוסדר" (נספח ב' לתובענה מיום 30.10.95). יצויין שבינתיים נצטבר חוב נוסף, מהתקופה שלאחר הסכם הפשרה.

8. גם אחרי הסכם הפשרה לא שילמה המבקשת דמי חכירה או דמי שימוש לממ"י עבור התקופה שמאז 1993 ואילך. אין מחלוקת שהמבקשת לא הציעה תשלום לממ"י בתקופה זו. המגעים בין המבקשת לממ"י בנוגע לתשלום החלו במחצית 1997, חדשים אחדים לאחר המכתבים מיום 30.3.97 (שנשלחו כזכור במקביל למבקשת ולמשיבות). ב5.10.97- נעשה הסדר תשלומים בין המבקשת לממ"י, לפיו ישולם החוב ב12- תשלומים, שהראשון שבהם בנובמבר 1997, ואכן המבקשת פרעה את התשלומים. התשלום היה לאחר פרסום הודעת ההפקעה, שנעשה ב30.10.97-.

9. במכתב מיום 30.3.97 שנשלח למבקשת (נ6/), התנה ממ"י את חידוש החכירה בשני תנאים:ב א) תשלום החוב שהצטבר תוך 60 יום; ב) המצאת כתב ויתור מהמועצה בנוסח שצורף למכתב. שתי הדרישות לא מולאו (התנאי הממוני הוסדר כאמור מאוחר יותר). יצויין שבמכתב נ6/ נאמר:ו "מאחר שהפרתם את ההסכם בכך שלא הסדרתם את חוב דמי החכירה (ראה סעיף 25 לחוזה בו מוגדרים הסעיפים המהווים הפרה יסודית של החוזה) וחוזה החכירה כבר אינו בתוקף, אזי אם לא יוסדר הנושא, כאמור בסעיף 2 לעיל (בסעיף 2 כלולים שני התנאים הנ"ל, י.י.ש.), תוך 60 יום מתאריך מכתבנו זה, נראה עצמנו חופשיים לנהוג בנכס מנהג בעלים".

בהנחה שהדברים שנאמרו עד כה לעיל נכונים (היינו שתוקף החוזה פקע מעצמו, או שהחוזה בוטל כדין ע"י ממ"י, ועל כן חדלה הזיקה בין המבקשת לנכס כבר ב1980- ולא חזרה עטרה ליושנה), הרי היה בידי ממ"י הכוח להתנות תנאים לחידוש הזיקה (של בר רשות או חכירה), ורק מילוי התנאים יכול היה להקנות למבקשת זכויות בנכס. ואולם, אפילו תמצי לומר שטעות בידי, וכי המבקשת צודקת בטענתה שזכות המבקשת חזרה וניעורה בעקבות התשלום עפ"י הסכם הפשרה מ1993-, הרי יש לראות במכתב נ6/ (מ30.3.97-) הודעת ביטול נוספת מחמת הפרה יסודית של החוזה (הודעה שבצידה ארכה למרות שלא היה צורך בארכה, בהיות ההפרה יסודית כמצוות סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א1970-, והגדרת "הפרה יסודית" בסעיף 6 שם). משבוטל החוזה ותשש כוחו, על המבקשת היה להראות שמחמת מעשים שנעשו או ארועים שארעו לאחר מכן, שוב זכתה המבקשת בזכויות בנכס, וזאת לא עלתה בידה להראות, אלא איפכא, ומכמה טעמים:נ א) לאחר נ6/ לא נחתם חוזה חכירה בין המבקשת לבין ממ"י, אדרבה ממ"י מודיע שאין הוא יכול עוד להחכיר את הנכס מחמת הפקעתו; ב) הדברים האמורים לעיל אודות התשלום בעקבות הסכם הפשרה מ1993-, יפה כוחם גם בהקשר הנוכחי, היינו שהתשלום מנובמבר 1997 ואילך בא לפרעון חוב, ולא כדי להקים את סוכת החכירה הנופלת; ג) לא שמענו שהתשלום נכרך ע"י הצדדים, ממ"י והמבקשת, בהענקת זכויות בנכס למבקשת.

10. המבקשת טוענת:ב ההודעה שמסר ממ"י לביהמ"ש (שצוטטה לעיל בקטע 1 לפס"ד זה), מעידה שהמבקשת חזרה וזכתה במעמד של חוכר בנכס. אינני סבור שנכון לקבל את טענתה זו של המבקשת, ושלש תשובות בדבר:ו

א. ההודעה אינה יכולה לקבוע זכויות בדיעבד שפועלות נגד צד ג', המשיבות, אם לא היו
למבקשת זכויות ערב ההודעה. כאמור לעיל, המבקשת לא זכתה בזכויות בנכס לאחר נ4/ ו-נ6/, וממ"י לא רשאי, ע"י ההודעה, לפגוע במשיבות. במיוחד אמורים הדברים לאור המכתב שנשלח ביום 30.3.97 ע"י ממ"י למשיבות (נ8/, לפיו מתחייב ממ"י שלא יוקנו למבקשת זכויות ללא חתימה של המועצה על טופס הויתור שצורף לנ6/). אוסיף ואומר שלדעתי לא התכוין ממ"י בהודעה להודיע דבר הנוגד למכתביו נ6/ ונ8/ (למבקשת ולמשיבות, מיום 30.3.97). לדעתי הפרוש הנכון של ההודעה הוא שביחסים שבין ממ"י למבקשת, היה ממ"י מוכן, לוא נתבקש בזמן, לחדש את זכויות המבקשת בנכס.

ב. בהודעה לא נאמר שהמבקשת זכתה בזכויות כלשהן. כל אשר נאמר הוא ש"לו היתה
פניית המבקשת אל המינהל נעשית בכל תקופה שלפני ההפקעה - סביר להניח שאכן היה נחתם חוזה להארכת החכירה", והרי עובדה היא שלא היתה פניה כזאת (אגב,

בהודעה נאמר "סביר להניח", שהיא לשון עמומה, אך אניח לטובת המבקשת ש"סביר להניח" דיו, במסגרת דיון בעניני ממונות, לפעול לטובת המבקשת).

ג. כאמור, ממ"י ראה בתשלום פרעון חוב, ולא כרך את התשלום בהקניית זכויות בנכס
למבקשת. לכאורה נראים הדברים שממ"י נכון היה לפעול להקניית זכויות למבקשת, בתנאי שהמבקשת תעמוד בשני התנאים שבנ6/. לא שמענו שממ"י ויתר, בעת קבלת התשלום, על התנאי השני ( - חתימת המועצה על טופס הויתור).

11. המבקשת טוענת שהמשיבות מתעברות על ריב לא להן. לטענת המבקשת יש לבחון את מעמדה וזכויותיה רק במישור היחסים שבינה לבין ממ"י, ואם עפ"י מישור זה היו למבקשת זכויות בנכס לפני 30.10.97, זכאית המבקשת שיוענקו לה הסעדים שהיא מבקשת, וזאת תוך כדי הסתר פנים מהמשיבות. אינני סבור שטענה זו יכולה להועיל למבקשת וזאת מכמה טעמים:נ

א. כפי שהראיתי לעיל המבקשת לא רכשה זכויות בנכס בכל זמן הוא לאחר 1980 ועד
30.10.97 (וגם אחרי כן, אך המועד 30.10.97 הוא הקובע לעניננו, שכן העתירה היא להצהרה על זכויות ערב 30.10.97). הדברים אמורים, כפי שעולה מהניתוח לעיל, במישור היחסים שבין ממ"י למבקשת, בהתעלם מהמשיבות.

ב. מאז שהמשיבות נעשו נוגעות בדבר כמפקיעות של הנכס, אין לומר שהריב אינו להן,
אדרבה להן ולהן הוא, שכן המבקשת תובעת בפה פיצוי בסכומים נכבדים, בטענה שהיא בעלת זכויות בנכס, והיא תובעת את הפיצוי מהמשיבות כגורם המפקיע. לפיכך זכאיות המשיבות לטעון כלפי המבקשת שלא היו לה, עובר ל30.10.97-, זכויות בנכס המופקע. אכן, אילו ביחסים שבין המבקשת לממ"י היתה המבקשת זוכה בזכויות בנכס לפני ההפקעה (ואפילו היה זה משום טוב לבו של ממ"י ואהבתו למבקשת ורצונו לגמול לה חסד ולהיות מוחל וסולח על כל עוונותיה של המבקשת במשך כל השנים), לא היינו חיים מפי המשיבות ושוללים מהמבקשת את זכויותיה, וממילא את תביעות המבקשת כלפי המשיבות.



ג. המבקשת מסתמכת בסיכומיה (פרק ד' שם) על פסה"ד בע"א 6529/96 טקסטיל ריינס
נ. ענת רייך, פד נג (2) בעמ' 218. אינני סבור שפס"ד ריינס יכול לסייע למבקשת, מכיון שאין הנדון דומה לראייה.

ד. המבקשת טוענת שכיון שממ"י, כאמור בהודעתו לביהמ"ש, מסכים לעתירה,
המשיבות מה טיבן? ומנין למשיבות פה לטעון כנגד הסכמת ממ"י? אין לקבל טענה זו. כאמור יש למשיבות הצדקה להתערב, ואין ממ"י יכול בהודעתו להשתיק את המשיבות. לכך יש להוסיף, שבהודעה אין ממ"י אומר שהוא מסכים לעמדת המבקשת, שהרי בסעיף 5 להודעה מציין ממ"י "לולא ההפקעה, או לו היתה פניית המבקשת נעשית בכל תקופה שלפני ההפקעה", וגו' (ראה הציטוט מההודעה בקטע 1 לעיל).

12. המבקשת בעתירתה מבקשת להצהיר שהיא היתה זכאית להחשב "חוכרת ו/או זכאית לזכויות חכירה לדורות" בנכס, ואילו המשיבות אומרות שאפילו זכאית המבקשת לזכות בנכס, הרי מדובר לא בזכות חכירה לדורות אלא במעמד של בר רשות ול14- שנים בלבד.

כאמור, אינני צריך להכריע במחלוקת זאת, לאור מסקנתי שהמבקשת לא היתה זכאית ערב 30.10.97 לכל זכות שהיא. אומר רק דברים אחדים בקצירת האומר לענין זה. אין ספק שממ"י יצר בלבול בשאלה הזאת, והבלבול הולך ומתמשך לאורך השנים, החל מהחוזה. אבהיר זאת. כותרת החוזה היא "חוזה חכירה", אך ברור הוא שלא בחוזה חכירה עסקינן, אלא בחוזה המקנה מעמד של בר רשות ל14- שנים ולמטרה מסוימת, היינו שימוש כ"מגרש ספורט (כדורגל)" (ראה המבוא לחוזה). והנה גופו של החוזה ותורפו מתאימים לחכירה, שכן לאורך כל החוזה נעשה שימוש במונח חכירה. גם בסעיף 9 לחוזה, הלוא הוא סעיף האופציה, מדובר על "חידוש חכירה" ל49- שנים. בשלב מאוחר יותר, כאשר מתעוררת השאלה של הארכת תוקפו של החוזה, כותב ממ"י למבקשת את המכתב נ4/, ובו מדובר על "חתימת חוזה חדש לתקופה נוספת של 14 שנה", ויש להניח שממ"י מתכוין למתכונת של בר רשות עפ"י החוזה ורק ל14- שנים. גם בנ6/ הלשון בלתי ברורה, שכן מדובר בו על האפשרות ל"חדש את החכירה רק למטרה כפי שהוגדרה בחוזה המקורי" (לאחר שיקוימו שני התנאים כמפורט לעיל), והרי ההגדרה בחוזה המקורי היא כפולה:ב "בר רשות" ושמוש למגרש ספורט. לאור אי בהירות זאת, והפרוש האפשרי לשני הכיוונים, היינו זכויות חכירה או מעמד של בר רשות ולתוספת של 14 שנים בלבד, על המבקשת להוכיח מבין שני הפרושים

היי מינייהו עדיף, וכמוציא מחברו שעליו הראיה, אם נותר ספק מי מהפרושים עדיף, יד המבקשת על התחתונה.

יצויין שגם המבקשת הבינה שמדובר במעמד של בר רשות ולשם מגרש ספורט. כך עולה לכאורה ממכתבו של מר פלד, מנהל אגף הנכסים של המבקשת, מיום 19.12.96 (נ3/) אל יו"ר ההסתדרות. כך נאמר בנ3/:ו "ה) לפי נוסח החוזה החכירה היא - בר רשות בלבד ע"מ להשתמש כמגרש ספורט (כדורגל) ללא רשות לבנית טריבונות של קבע. ו) בעת חידוש החכירה יש להשתדל שסעיף ההגבלה הנ"ל לא ייכלל בחוזה. אנו מבקשים להביא נושא זה לדיון בועדת הנכסים הקרובה". בתשובה על נ3/ נשלח למר פלד המכתב נ2/ ובו נאמר:נ "1. הנושא יועלה בישיבת ועדת הנכסים הקרובה". מפי העדה גב' דיין מטעם ממ"י שמענו שבתיק ממ"י מצוי נוסח של חוזה להארכת התקופה אחרי 1977, וההארכה בו היא עד 1991, היינו ל14- שנים. מסמך זה לא נחתם למעשה (עמ' 11 לפרו').

כנגד האמור, בתכתובת בין ממ"י למבקשת חוזר ונזכר המונח "חכירה" ולא "בר רשות".

אילו הצטרכתי להכריע בשאלה הנדונה, הייתי סבור שנכון היה להצהיר שבמעמד של בר רשות עסקינן.

13. המשיבות טוענות שהמבקשת נטשה את הנכס במשך 20 שנה, וקפצה כנשוכת נחש לשלם את חובה לממ"י, כאשר הבינה שנפתח הפתח לתבוע פיצוי מופקע מהמשיבות המפקיעות את הנכס. לטענת המשיבות התנהגות זו אינה בתום לב. המבקשת מרבה בדברים בסיכומיה כדי להוכיח:ב א) שלא נטשה את הנכס; ב) שפעלה בתום לב, ולפני שנודע לה דבר ההפקעה או דבר הכוונה של המשיבות להפקיע.

אכן יש רגליים לטענת המשיבות שהמבקשת לא עשתה שימוש בנכס רבות בשנים. רגליים אלה הן:ו 1) הערפל שנקטה בו המבקשת בתובענה ובמהלך המשפט, לגבי החזקתה בנכס והשימוש שעשתה בו כל השנים מאז תום 14 שנות החוזה. במסגרת הראיות לא הובאה ראיה כלשהי בדבר עשיית שימוש בנכס; 2) העד זלץ, שהיה יו"ר המבקשת, העיד שבמשך 10 שנים, ואולי במשך 20 שנה, לא השקיעה המבקשת בנכס אף לא פרוטה אחת (עמ' 10 לפרו'). לכאורה, לא ניתן לעשות שימוש בנכס כמגרש כדורגל, ללא השקעה בו במשך שנים.

באשר לטענת המבקשת שהיא לא ידעה על כוונת ההפקעה עד לפרסום ב30.10.97-, נראה לי שמדובר בהיתממות. אמת נכון הדבר שהודעה מפורשת לא ניתנה למבקשת על כוונת המשיבות להפקיע, ואולם יש להניח שהמבקשת הבינה זאת מהמכתב נ6/, ושהשמועה הגיעה לאזניה גם בדרכים אחרות. סוף סוף יש למבקשת אנשים שעוסקים בעניני מקרקעין, ויש להניח שיש להם מהלכים בממ"י ובמועצה. בל נשכח שבין המכתב נ6/, שהוא מיום 30.3.97, לבין פרסום הודעת ההפקעה מיום 30.10.97, חלפה תקופה ממושכת ו"עוף השמיים מוליך את הקול". גם סמיכות הזמנים בין המכתב נ6/ (והטיפול בהכנות להפקעה ופרסום הודעת ההפקעה) מצד אחד, ובין הטיפול הפתאומי מצד המבקשת בהסדרת פרעון החובות מבלי שנתבעה לכך, אומרת דורשני. ואחרון חביב, בראיותיה הותירה המבקשת גם ענין זה בערפל וללא הכחשה מפורשת אודות ידיעתה על דבר ההפקעה. גם בתצהיר משלים שהגיש מר זלץ, יו"ר המבקשת, לאחר שהמבקשת ידעה על טענת המשיבות, אין הכחשה מפורשת שמאז נ6/ לא ידעה המבקשת על כוונת ההפקעה.

למרות האמור בדבר הטענות של המשיבות אודות ידיעת המבקשת על כוונת ההפקעה, אינני סבור שהדבר יכול היה להשפיע על זכויות המבקשת, לוא העניק ממ"י למבקשת בפועל זכות בנכס לפני המכתב נ6/. כאמור, לא קרה כדבר הזה עד נ6/, וגם אחרי זה ועד עצם היום הזה לא הוקנו למבקשת זכויות ע"י ממ"י.

14. המשיבות טוענות שלא נעשה חוזה חכירה בכתב, ומכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין, ללא מסמך בכתב, לא זכתה המבקשת בזכות כלשהי. לאור הדברים שנאמרו עד כה, אינני צריך להכריע בשאלה זו. אומר רק זאת, שאם מכוח החוזה המקורי אנו חיים, והשאלה הניצבת לפנינו היא האם זכאית המבקשת למימוש האופציה שבסעיף 9 לחוזה, ממילא אין מקום לטענת המשיבות אודות העדר כתב.

15. המבקשת טוענת שהתנאי שבנ6/ בדבר ויתור של המועצה התמלא, שכן ב1962- נחתם חוזה בין המבקשת לבין המועצה (נספח ה לתובענה), ובו התחייבה המועצה "לגרום ולהמליץ" שממ"י יסכים להחכיר למבקשת את הנכס לתקופה של 99 שנים. אינני סבור שיש ממש בטענה זו. ההסכם האמור קדם לחוזה שנעשה ב1963-. תפקיד המועצה על פי הסכם זה נסתיים כאשר נקשר החוזה ב1963-. לבטח אין ההסכם מ1962- מתיחס לסיטואציה הנדונה במשפטנו, ובודאי לא קיבלה המועצה על עצמה להיות אחראית בגין הפרות החוזה מצד המבקשת.

16. המבקשת טוענת שממ"י לא היה רשאי להתנות את חידוש החכירה בקבלת מסמך הויתור של המוצעה, כי הדבר היה בניגוד לחוזה. אם נכונה דעתי לעיל, שכוח החוזה תשש כבר ב1980-, הרי רשאי היה ממ"י להתנות תנאים כפי שימצא לנכון.

17. העתירה של המבקשת היא להצהיר שערב ה30.10.97- "היתה המבקשת חוכרת ו/או הזכאית לזכויות חכירה לדורות". להצהרה בנוסח זה לבטח לא זכאית המבקשת. ומדוע? משום שכולי עלמא לא פליגי שלא נכרת חוזה חכירה אחרי 1997, ומשום שלפי האמור בפס"ד זה, המבקשת גם לא היתה "זכאית לזכויות", אלא היא היתה תלויה ברצונו של ממ"י, לאור התנהגות המבקשת. הדבר היה תלוי ברצונו של ממ"י, ברצותו היה מעניק למבקשת זכויות בנכס וברצותו היה חדל מלהעניק זכויות.

18. העולה מכל האמור הוא שאין להעתר לתובענה. דרך אגב אעיר שלאור מסקנה זאת מן הראוי לכאורה שממ"י יחזיר למבקשת את דמי החכירה שהמבקשת שילמה לתקופה שמעבר ל30.10.97- (עד 31.3.98), שכן בתקופה זו כבר לא חלה חובה על המבקשת לשלם דמי חכירה, למרות שלא בוצעה החזרה פורמלית של החזקה בנכס לממ"י. דברים אלה הם רק הערת אגב, וממ"י ינהג בהם על פי דעתו.

19. בטרם חיתום אעיר הערה קצרה. שקלתי שמא מתקפחת המבקשת ע"י התוצאה אליה הגעתי, שהרי למבקשת היתה זיקה לנכס לפי החוזה, וגם אחרי תום 14 שנות החוזה, היו נסיונות להסדיר את המשך הקשר בין המבקשת לנכס. ואולם, בסופו של דבר נראה לי שהצדק אינו דורש מסקנה אחרת. סוף סוף מדובר במחזיק שבמשך שנים רבות לא שלם דמי שמוש או דמי חכירה בגין הנכס שאותו המשיך להחזיק ללא זכות, והתשלומים שנעשו ב1993- וב1997-8- נעשו או בהיות המבקשת אנוסה לשלם עפ"י פסק דין, או (ב1997-) מחמת הרצון לזכות בממון, שגודלו עשרת מונים יותר מהתשלום ששילמה, ושממילא היתה חייבת לשלם.

20. סוף דבר, הבקשה נדחית. המבקשת תשלם למשיבות 2-1 יחד סך 20,000 ש"ח שכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ והפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום.



נכתב ונחתם ביום:נ כ"ד בתשרי תשס"ב, 11 באוקטובר 2001.


י. יעקבי-שווילי - ס. נשיא      



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תקנון כדורגל

  2. הסכם שחקן כדורגל

  3. ההתאחדות לכדורגל

  4. חוזה שחקן כדורגל

  5. פציעת שחקן כדורגל

  6. הטיית משחקי כדורגל

  7. כרטיס שחקן כדורגל

  8. חוזה כדורגל דוגמא

  9. אחריות שופט כדורגל

  10. עורך דין כדורגל

  11. מה זה כרטיס שחקן ?

  12. פציעת שוער כדורגל

  13. כדורגל נשים

  14. עיכוב בוררות כדורגל

  15. תביעה ייצוגית כדורגל

  16. הוצאה לפועל כדורגל

  17. הסכם העסקת שחקן כדורגל

  18. חובות של קבוצות כדורגל

  19. פינוי מועדון כדורגל

  20. סכסוך בין קבוצות כדורגל

  21. עונש משחק רדיוס ללא קהל

  22. קניית כרטיס שחקן כדורגל

  23. תנאי העסקת מאמני כדורגל

  24. משכורת שחקן כדורגל פצוע

  25. שבר ביד במשחק כדורגל

  26. כדורגלן - תאונת עבודה

  27. חוזה חכירה מגרש כדורגל

  28. תקנון סוכני שחקנים כדורגל

  29. אחוזים על מכירת שחקן כדורגל

  30. לשון הרע נגד קבוצת כדורגל

  31. פציעה במשחק כדורגל חובבים

  32. ביטוח שחקני כדורגל נערים

  33. תאונת דרכים של מאמן כדורגל

  34. שוטרים במגרשי הכדורגל האנגלי

  35. מע''מ על כרטיס שחקן כדורגל

  36. סכסוך בין שחקן כדורגל לקבוצה

  37. סכסוך בין מאמן לקבוצת כדורגל

  38. תביעה נגד בעלי מגרש כדורגל

  39. בוררות בין שחקן כדורגל לקבוצה

  40. תקנון הרישום ההתאחדות לכדורגל

  41. שכר יועץ למפרק קבוצת כדורגל

  42. מכירת משחקי כדורגל - מה העונש

  43. פרסום לשון הרע נגד שחקן כדורגל

  44. משכורת עובד בהתאחדות לכדורגל

  45. התפרעות אוהד כדורגל - מה העונש

  46. רכישת כרטיסי שחקני כדורגל זרים

  47. כמה מרוויח שחקן כדורגל בליגה א

  48. תאונה במשחק כדורגל בבסיס צבאי

  49. העברת שחקן כדורגל לקבוצה בחו''ל

  50. עונש לשופט כדורגל הורדת דירוג

  51. העברת זכויות ניהול בקבוצת כדורגל

  52. יחסי עובד מעביד בקבוצת כדורגל

  53. תקנון המשמעת של ההתאחדות לכדורגל

  54. עונש לקבוצת כדורגל - עתירה לבג''ץ

  55. תביעת שחקן כדורגל נגד סוכן ביטוח

  56. ביטול החלטה של ההתאחדות לכדורגל

  57. אובדן כושר עבודה של שחקן כדורגל

  58. תקנון ההתאחדות לכדורגל - הוראות פנימיות

  59. קשר בין תאונת דרכים לפציעת כדורגל

  60. הסכם פרסום שלטים באיצטדיון כדורגל

  61. שחקני כדורגל זרים בישראל - מס הכנסה

  62. המינוי למזכירות ההתאחדות לכדורגל

  63. פציעה של אוהד כדורגל באצטדיון טדי

  64. אחריות קבוצת כדורגל על התנהגות האוהדים

  65. תביעת פיצוי על פציעה של שחקן כדורגל

  66. פציעה במשחק כדורגל בגלל מרצפה בולטת

  67. תביעת שחקן כדורגל לקבלת מענק ניצחון

  68. פיצויים לשחקן כדורגל עקב תאונת דרכים

  69. צו מניעה נגד פתיחת משחקי הליגה בכדורגל

  70. אישור פסק בוררות של ההתאחדות לכדורגל

  71. תקנון המוסד לבוררות של ההתאחדות לכדורגל

  72. כסף מביטוח לאומי על פציעה במשחק כדורגל

  73. חוזה שחקן כדורגל הנוגד את תקנון ההתאחדות

  74. ביטול בוררות בהתאחדות לכדורגל בדיני עבודה

  75. תביעת מאמן כדורגל לתשלום מענק הישארות בליגה

  76. פיצוי על אי קבלת כרטיסים למשחק כדורגל בחו''ל

  77. תביעת לרשלנות בטיפול הרפואי לאחר נפילה במהלך משחק כדורגל

  78. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון