תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל  
1. תובענה זו הינה המרצת פתיחה שעניינה תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי מינהל מקרקעי ישראל [להלן: "המינהל"], כאשר המבקשים טוענים לרכישת זכויות במקרקעין אלה ומבקשים להביא למחיקת עיקול שהטיל על הזכויות על ידי המשיב 3.  
העובדות הרלוונטיות:
2. המשיבים 1 ו- 2 [להלן: "בן שבת"] התקשרו ביום 29.07.1992 עם המינהל בהסכם פיתוח לגבי המגרש הידוע כמגרש 322 לפי תוכנית מפורטת 2/במ/101 באילת [להלן: "המגרש"], על פיו התחייבו לבנות ביתם במגרש עד ליום 01.05.1994 על מנת שלאחר מועד זה יתקשרו בהסכם חכירה עם המינהל. לפי סעיף 11 בהסכם הפיתוח היו בן שבת מנועים מלהעביר זכויותיהם על פיו לאחר [להלן: "מגבלת העבירות"].נ
בן שבת לא עמדו במועד הפיתוח לפי הסכם הפיתוח הנ"ל, ולכן ביום 07.11.1995 נחתמה בינם לבין המינהל תוספת להסכם פיתוח, על פיה היה על בן שבת להשלים הבניה עד ליום 01.08.1996.
[הסכם הפיתוח הנ"ל וכן התוספת לו, שצורפו כנספחים א' ו- ב' לעתירה יכונו להלן: "הסכם הפיתוח"]
 
3. בן שבת לא ביצעו את הפיתוח במגרש, ועל פי שהוכח, עובר לאירועים שיפורטו להלן, רק החלו בעבודות הבניה במגרש, באופן שעובר להתקשרות עם המבקשים (שתתואר להלן) נבנו על המגרש רק מקלט, 4 בריכות ביוב ויסודות עד גובה פני הקרקע [ראה סעיף 4ג' להסכם, נספח ג' לעתירה].
 
4. ביום 17.09.1995 התקשרו בן שבת עם המבקשים בהסכם מכר, הוא נספח ג' לעתירה, על פיו מכרו בן שבת למבקשים את כל ומלוא זכויותיהם במגרש, ואף התחייבו להעביר את רישום הזכויות במגרש על שם המבקשים [להלן: "הסכם המכר"].
בהסכם זה הוצהרו זכויותיהם של בן שבת במגרש, שהן זכויות מכוח הסכם פיתוח אשר יש לחדשו, בן שבת התחייבו אף להירשם כבעלי הזכויות במגרש בלשכת רישום המקרקעין.ב
כן הוסכם בהסכם המכר שהחזקה תימסר למבקשים לא יאוחר מ- 30 יום לאחר רישום הזכויות על שם בן שבת, אך גם הוסכם כי למבקשים הזכות להיכנס למגרש מיד לאחר התשלום הראשון, לצורך השלמת היסודות ושלד הבית.
התמורה על פי הסכם המכר נקבעה לסך בש"ח השווה ל- 130,000 דולר, ומתוכה שולמו סך השווה ל- 50,000 דולר עם חתימתו וסך 80,000 דולר נוספים היה על המבקשים לשלם רק לאחר 30 יום מיום רישום המגרש על שם בן שבת בלשכת רישום המקרקעין ובכפוף לתשלום מס שבח וסילוק משכנתא [סעיף 3(ב) להסכם].
 
5. הוכח כי למרות הוראות המבוא להסכם המכר, על פיהן על בן שבת להשלים את בניית השלד במגרש, למעשה השלימו המבקשים את בניית השלד ואף את כל עבודות הבניה והפיתוח במגרש [כך עולה מתצהירי המבקש1 ובן שבת ובחקירותיהם, וכך למעשה מתחייב מההסכמה לפיה רשאים המבקשים להיכנס מיידית למגרש לצורך השלמת הבניה].ו
הוכח אף כי באוגוסט 1997 כבר הושלמה הבניה במגרש, והמבקשים ובני ביתם גרים מאז בבנין שבנו בו [ראה סעיף 11 לתצהיר המבקש שנתמך בתצהיר בן שבת ולא נסתר].
 
6. הוכח כי המבקשים שילמו לבן שבת את מלוא התמורה על פי הסכם המכר.
בהסכם המכר נקבע כי שולמו במעמד חתימתו 50,000 דולר. הוצג אישור על תשלום 70,000 דולר ביום 27.02.1996, נספח ה' לעתירה. על פי גרסות המבקשים והמשיב 1 שולמה אף יתרת סך 10,000 דולר בין שני המועדים הנ"ל. גירסות אלה, של החייב בתשלום ושל הנושה בו, לא נסתרו ובהעדר ראיה לסותרן קיבלתין כמוכחות.נ
 
7. בן שבת והמבקשים דיווחו לרשויות המס אודות הסכם המכר כבר ביום 17.10.1995, אך אין מחלוקת כי לא דיווחו אודותיו למינהל לפחות עד לנובמבר 2001 (מועד הוצאת אישור המינהל, נספח ט"ו לעתירה).ב
 
8. לאחר שנשלמה הבניה (ביום 19.08.1997, לפי הנטען בתצהיר בן שבת), לא היתה מניעה להתקשר עם המינהל בהסכם חכירה, ובהתאם לכך, התקשרו בן שבת עם המינהל בהסכם חכירה וקבלו את זכויות החכירה במגרש, כך עולה מאישור זכויות מיום 06.11.2001 [נספח ט"ו לעתירה].
 
9. המשיב 3, קבלן בנין לעבודות שלד, הגיש נגד אמנון בן שבת תביעה כספית ביום 21.01.1996 בת.א. 1110/96 בבית משפט השלום באילת, לתשלום בגין תמורת עבודות שלד שביצע לטענתו במגר. סכו התביעה סך 97,732 ש"ח.
ביום 12.02.1996 הוטלו עיקולים זמניים על המגרש, בהמרצה 2618/96, עיקול זה לא נרשם במינהל.ו
ביום 07.04.1996 ניתן פסק דין לטובת המשיב 3 על חלק מהתביעה, וביום 10.06.1996 ניתן פסק דין על יתרתה.
ביום 02.07.1996 פתח המשיב 3 בהליכי הוצאה לפועל נגד בן שבת למימוש פסק הדין, וביום 17.09.1996 ביקש להטיל עיקולים על המגרש לגבי "זכויות על פי חוזה פיתוח שאינו ניתן להשגה על ידי הזוכה".
 
המשיב 3 אף הטיל בגדר הליכי הוצאה לפועל עיקול על זכויות בן שבת אצל המבקשים (בקשה מיום 17.09.1996, נספח י"ג לתצהיר המבקשים).נ
ביום 30.10.1996 אף פנה המשיב 3 באמצעות בא-כוחו, בין היתר אל המבקשים, בטענה כי הינם ממשיכים בבניה במגרש תוך סיכול זכות המשיב 3 לעכבון שם.
 
ההליך:
10. מטרתו של הליך זה הצהרה כי זכותם של המבקשים במגרש עדיפה על זכות המעקל המאוחר, משיב 3, ונכללת בו עתירה להצהרה כי המבקשים רשאים להירשם כחוכרים של המגרש, וכי הזכויות במגרש הינן של המבקשים.ב

על פי הבקשה, נדחה העיקול המאוחר על המגרש מפני זכותם העדיפה של המבקשים, אשר רכשו את מלוא זכויות בן שבת במגרש, שילמו תמורתן במלואן וקיבלו החזקה בו, נוכח הלכת אהרונוב [ע"א 189/95, בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, פד"י נ"ג(4) 199], ואף פסיקה המחילה הלכת אהרונוב על זכויות במינהל [ע"א 2010/94, אלי גלבוע נ' בינוי ופיתוח א"י, תק-על 2000(3), 1513], וכן פסיקה רלוונטית בע"א 6529/96, טכסטיל ריינס בע"מ נ' רייך ואח', פד"י נ"ג(2) 218, על פיה הסכם המכר אינו אלא המחאה מושלמת של זכויות בן שבת למבקשים.ו
 
משיב 1, בן שבת אמנון, מסכים לסעד ואף הגיש תצהיר מטעמו התומך בנטען בבקשה.
המשיבה 2, בן שבת אירית, לא הגיבה כלל להליך וספק אם זומנה כדין. מצאתי כי אין חשיבות לעמדתה מהטעם שהעיקול ממילא הינו על זכויות אמנון בן שבת ולא על זכויותיה.נ
 
המשיב 3 מבקש לדחות העתירה מהטעם שהסכם המכר הוא פיקטיבי ושלא הועברו מכוחו זכויות בן שבת למבקשים, מהטעם שנוכח מגבלת העבירות שבהסכם הפיתוח נעדר הסכם המכר תוקף, וכן נוכח טענתו לפיה במועד הטלת העיקול טרם הועברו זכויות בן שבת למבקשים ולכן תפס העיקול זכויות אלה. מסתמך הוא, בין היתר, על ע"א 454/84, כל בו שם טוב בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ ואח', תק-על 86(2), 595, שם נפסקה הלכה מנוגדת להלכת טכסטיל ריינס הנ"ל.
 
משיב 3 לא הגיש תגובה מטעמו בתובענה, והעובדות שביסוד התובענה נלמדות כולן מראיות שהוגשו ונשמעו מפי המבקש 1 ובן שבת.
דיון:
11. אקדים ואקבע שככל שייקבע שהסכם המכר הינו אמיתי ותקף, אזי נוכח ההלכות הקובעות שנזכרו לעיל (בענין אהרונוב וגלבוע הנ"ל), אמנם יש להיעתר לבקשה.
זכותו של מעקל איננה זכות בנכס, ובענייננו במגרש, אלא הזכות למנוע העברות בו על מנת לאפשר מימוש הנכס לצורך פרעון חוב החייב. למעקל, לעולם, אין יותר זכויות בנכס המעוקל מאשר לחייב, וככל שלא נותרו בידי החייב זכויות ברות מימוש בנכס המעוקל, אין המעקל תופס דבר.
מובן כי כל עוד רשומות זכויות על שם חייב, חל העיקול על זכויות רשומות אלה. אך, כאשר מוכח כי הזכויות הרשומות ריקות מתוכן, באשר החייב התחייב להעבירן בהתחייבות המקנה לרוכש זכויות את הזכות למלוא הזכויות בנכס, אזי נסוג העיקול מפני זכויותיו של רוכש הזכויות.ב

זכויותיהם של רוכשי הזכויות במגרש (המבקשים בענייננו) עדיפות על פני זכות המעקל, המשיב 3, אם מחמת היותן זכויות שביושר תוצרת הארץ, וראה הלכת אהרונוב הנ"ל, ואם מחמת היותן הזכויות היחידות בנכס, כך על פי הלכת טכסטיל ריינס.ו
הלכת אהרונוב חלה על מצב בו הזכויות הרשומות בנכס על שם החייב עוקלו על ידי נושה, וזאת לאחר שהחייב התקשר בהסכם עם צד שלישי.
על פי הלכה זו, אף אם לא נרשמו זכויותיו של הצד השלישי (אף לא בדרך של רישום הערת אזהרה, כפי שניתן היה לרשום שם), גוברות זכויות אלה על זכויותיו של המעקל. על פי הלכה זו, עם חתימת הסכם העברת הזכויות לצד השלישי הוקנתה לו זכות שביושר אשר גוברת על זכות מאוחרת של מעקל.
עדיפות זכותו של צד ג' רוכש הזכויות על זכות המעקל לא הותנתה בהיותו תם לב, ואף לא בתשלום תמורה (הפסיקה שם עניינה העברה בין בני זוג שקדמה להטלת עיקול על זכויות המעביר).
יישום הלכת אהרונוב לענייננו מחייב לכן את הקביעה כי הסכם המכר (באם הינו תקף) הקנה לפחות זכות שביושר למבקשים, וזכות זו גוברת על זכות המעקל המאוחר.נ
 
עניינה של הלכת טכסטיל ריינס בהעברת זכויות באדמת מינהל שטרם נרשמה, כאשר מקבל הזכויות (הצד השלישי) טען לעדיפות זכותו על פני זכות מעקל מאוחר, שהטיל עיקול על זכויות רשומות של המעביר (החייב). בהלכה זו נקבע כי הזכויות המועברות בהסכם שבין החייב לצד השלישי הינן זכויות שאינן זכויות במקרקעין, ולפיכך מושלמת העברתן בעת המחאתן (עריכת הסכם המכר) או על פי תנאיו.ב
שם נקבע, על פי ההסכם הרלוונטי, כי ההמחאה נדחתה למועד השלמת התמורה וקבלת החזקה ולכן ראו את הזכויות מועברות ממועד התשלום להעברת החזקה.
יישום ההלכה לענייננו מחייב גזירת דין דומה לגבי מועד העברת זכויות בן שבת למבקשים. על פי הסכם המכר המועד הצפוי של מסירת החזקה והשלמת התמורה הינו אותו מועד (30 יום מרישום הזכויות על שם בן שבת). בפועל, כמו גם בפרשת ריינס, הוקדמו מועדי תשלום התמורה ומסירת החזקה: הוכח כי ביום 27.02.1996 הושלמה התמורה, החזקה הפיסית נמסרה מיידית ואילו זו המשפטית נמסרה לכל המאוחר כנגד תשלום מלוא התמורה.
בנסיבות אלה, המחאת הזכויות מבן שבת למבקשים בפועל אירעה ביום 27.02.1996, עוד קודם להטלת עיקול המשיב 3.ו
ב"כ המשיב 3 טען בעניין זה כי נוכח אי השלמתן של התחייבויות הנוספות של בן שבת עוד קודם להטלת העיקול, אין לראות ההמחאה כמושלמת קודם לעיקול. אינני מקבלת עמדה זו. המחאת הזכות נעשתה כנגד גמר התשלום, ואף אם באותו מועד טרם השלימו בן שבת התחייבויותיהם אין בכך בכדי למנוע ההמחאה (שאם לא כן, איזו משמעות יש להלכת ריינס על פיה כרגיל ההמחאה היא בעת ההסכם, והרי בכל הסכם קיימות התחייבויות מעותדות).נ
לפיכך שוכנעתי כי העיקול הוטל לאחר השלמת המחאת הזכויות למבקשים וממילא לא תפס דבר.ב
 
נוסיף על כל אלה כי בענייננו הוכח אף חוסר תום לב מצד המעקל - כאשר הוכח שבעת הטלת העיקולים ידע אודות הסכם המכר [וראה עיקול כספים אצל המבקשים ביום 17.09.1996, נספח י"ג לעתירה], ואף ידע כי נמסרה החזקה למבקשים [נספח י"ד לעתירה].
בנסיבות אלה, אף לו היה העיקול מבטא עיסקה נוגדת, הרי לפי דיני העיסקות הנוגדות הרלוונטיים לא היה העיקול גובר על זכויות המבקשים.ו
 
לכן, מוכחת בענייננו עסקה שהושלמה ובוודאי עדיפות הזכויות מכוחה על זכויות נושה מאוחר וחסר תום לב, ולחילופין מוכחת זכותו של מתקשר קודם, שהשלים קיום התחייבויותיו ואף זכות זו כוחה יפה מול מעקל מאוחר חסר תום לב.
 
12. באם תתקבל טענת ב"כ משיב 3 לפיה הסכם המכר אינו אלא למראית עין, אזי עשוייה התוצאה המשפטית להשתנות.נ
 
השגותיו של ב"כ המשיב 3 מאמיתות העיסקה פורטו בסיכומיו, ואלו הן:
הקדמת התשלומים לבן שבת הגם שלא קיים התחייבויותיו שהיוו תנאי לתשלום (שכן לא נרשמו אז זכויותיו ולא קיבל אישור מס שבח עד היום) איננה מוסברת ואיננה סבירה; למרות הפרות בן שבת לא הוגשו נגד המבקשים תביעה, ומכאן ניתן ללמוד על קשר לא תקין בין הצדדים. כן הצביע ב"כ המשיב 3 על חסרים ראייתיים להוכחת נושא התשלום, וכן טען כי אי הדיווח למינהל אודות הסכם המכר מחזק הטענה בדבר היות ההסכם למראית עין, שמטרתו אינה אלא סיכול מימוש העיקול.
כן טען ב"כ משיב 3 כי עצם הגשת תגובה מצד משיב 1 להליך זה מלמדת על יחסים קרובים מידי בין המבקשים לבין בן שבת, שכן לבן שבת אין עוד אינטרס בנשוא התובענה.ב
 
לא מצאתי ממש בהשגות אלה, ולא ראיתי בן הוכחה בנטל הנדרש להוכיח היותו של הסכם המכר משום מעשי רמיה וקנונייה או למראית עין בלבד.  
הצדדים להסכם המכר העידו בפני אודות אמיתותו, פרטי ההתקשרות בו ופעולותיהם לפיו. עדותם לא נסתרה בעדות נגדית ואף לא הופרכה בדרך אחרת.
מצאתי העדות בדבר ההתקשרות בהסכם המכר סבירה, ואף נתמכת בראיות אובייקטיביות, שכן אין חולק כי המבקשים בנו בית במגרש, גרים בבית שבנו במגרש ואף הגישו דיווחים לרשויות המס אודות הסכם המכר.
אף אם מופר הסכם מכר ואף אם לא ננקטים צעדים ממשיים בגין הפרות אלה, אין בכך ראיה להיות ההסכם הסכם למראית עין. לא ניתן לטעון כי ההסכם לא מומש באם לא קויימו חלק מההתחייבויות בו, ובעיקר לאחר שהוכחו תשלום מלא ומסירת חזקה.ו
לא סבירה אף הטענה כי אדם (בן שבת) יוותר על נכסיו וימסרם לאחר רק לצורך התחמקות מתשלום חוב לא גבוה לאחד מנושיו, לא סביר אף כי אחר (המבקשים) ישקיע כספים ובניה בנכס ללא כוונה לקבל בו זכויות אלא רק לצורך הברחתו מנושיו של אחר.
אף אם חלק מהוראות ההסכם והתנהגות הצדדים מלמדים כי היה בכוונתם להסתיר מהמינהל את ההתקשרות כל עוד לא נחתם הסכם החכירה, אין בהסתרה זו כשלעצמה בכדי ללמד על מראית עין בהסכם בכללותו. ראה לעניין משמעות הסכם למראית עין, שהוא הסכם שאיננו משקף את כוונתם האמיתית של הצדדים, ע"א 1780/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ. אוליצ'יק, פד"י נ (2) 41.
הטענה כאילו הצגת עמדת המשיב 1 בתגובתו לבקשה מלמדת על קיומה של קנוניה, הינה טענה תמוהה. המשיב 1 הינו צד נדרש בהליך וודאי זכאי למסור תגובה, וראוי כי ימסור תגובת אמת אף אם תומכת היא בבקשה. יש אף להניח כי קיים למשיב 3 אינטרס להשלים העברת הזכויות לפי ההסכם אליו הינו קשור וממילא קיים הסבר לתגובתו.ב
 
בנסיבות אלה, שוכנעתי בנטל הנדרש כי הסכם המכר אמיתי ומחייב את הצדדים לו.
 
13. עוד טוען ב"כ המשיב 3 כי הסכם המכר איננו תקף נוכח מגבלת העבירות שבהסכם הפיתוח.ו
אמנם, כמפורט לעיל, אוסרים הסכמי הפיתוח על העברת הזכויות במגרש בזמן הפיתוח. יש לבחון האם הגבלה זו הינה הגבלת עבירות שחלה ביחסים שבין בן שבת לכולי עלמא או שמא חלה היא רק ביחסים שבין בן שבת למינהל, שאז איננה משליכה על זכויות צד ג' (המבקשים).נ

אקדים ואקבע כי להבנתי מושתק המשיב 3 מלטעון לעניין מניעת העברת זכויות מכוח הסכם פיתוח, זאת לאחר שהוא עצמו הטיל עיקול על זכויות אלה ממש, וראה הודעת העיקול בנספח י"ב לעתירה, שם במפורש ביקש לעקל זכויות על פי הסכם פיתוח.ב
זאת ועוד, ספק אם רשאי המשיב 3 לטעון לתחולתם או אי-תחולתם של תנאים שלא נקבעו לטובתו [וראה לענין זה סעיף 20 בפסה"ד בעניין טכסטיל ריינס].
 
מכל מקום, על פי הלכת ריינס יש מקום לבחון את מגבלת העבירות נשוא הסכם הפיתוח ולקבוע האם שוללת היא את הכוח להעביר זכויות בן שבת אצל המינהל, או שמא רק את הזכות להעבירה.ו
קביעה זו נעשית על פי טיבה של ההגבלה, נוסחה, מטרותיה והנסיבות שבן נקבעה. הגבלת העבירות נשוא פרשת ריינס הינה מגבלה בהסכמי חכירה, על פיהם מחייבת העברת זכויות חכירה את הסכמת המינהל. לענין מגבלה זו נקבע בפסה"ד שם כי איננה שוללת את הכח של החייב שם להעביר זכויותיו ולכן נדחו זכויות המעקל שם מפני זכויות הצד השלישי שרכש קודם לכן את זכויות החייב.נ
 
בענייננו, מגבלת העבירות חמורה יותר, שכן עניינה לכאורה באיסור מוחלט המצוי בהסכם פיתוח להעברת זכויות , וזו לשון סעיף 11 להסכם הפיתוח:
”(א) הרשות הניתנת ליוזם לפי החוזה היא אישית בלבד ואסור ליוזם להעביר את זכויותיו לפי החוזה בשלמותן או בחלקן בכל צורה שהיא בין במישרין ובין בעקיפין, ו/או להשכיר את המגרש ו/או למסור חזקה או שימוש בו, או בחלקו, לאחרים“.ב
(ב) - - -
 
(ג) מבלי לפגוע באמור בסעיפים קטנים (א)-(ב) לעיל ובנוסף על כך אסור ליוזם למשכן ו/או לשעבד את זכויותיו לפי החוזה ואת המגרש בכל צורה שהיא...ו
(ד) הפר היוזם הוראה כלשהי מהוראות מסעיף זה, ייחשב הדבר להפרה יסודית של החוזה על ידו, והמינהל יהיה רשאי לבטלו בכל עת בשל הפרה זו."
 
ב"כ המשיב 3 הפנה להוראות הסכם הפיתוח עצמו ולהחלטות המינהל, על פיהן הסכמות המינהל להעברת זכויות על פי הסכמי פיתוח מסוייגת בתנאים שונים, שלטענתו לא התקיימו בענייננו.נ
מטיעונו המפורט ומהוראות הסכם הפיתוח והחלטות המינהל שציטט בסיכומיו, ניתן ללמוד כי למרות מגבלות ההעברה שבהסכם הפיתוח רשאי המינהל לאשר העברת זכויות אף על פי הסכמי פיתוח.
בענייננו, צורף המינהל כצד נוסף לעתירה, לא התנגד לה, ותגובתו היתה כי יכבד החלטות בית המשפט בכפוף לסילוק חובות של בן שבת על זכויותיו [ראה תגובת המינהל מיום 18.11.02 והחלטתי מיום 28.11.02]. נוכח החזקה בדבר תקינות המעשה המינהלי, שוכנעתי כי בענייננו התקיימו התנאים אצל המינהל המאפשרים התרת העברת זכויות מבן שבת למבקשים וכי לכן לא שללה מגבלת העבירות את כוחם של בן שבת להקנות זכויותיהם למבקשים.ב 
לתוצאה דומה נגיע גם מפירוש הוראות הסכם הפיתוח ותכליתו. סעיפיו השונים של הסכם זה מלמדים כי מטרתו הקצאת קרקע לשם בניה ליוזם וקביעת מגבלות שונות אשר יבטיחו מטרה זו ואף נשיאת היוזם בכל ההוצאות המתחייבות מהבניה לה התחייב.ו
מגבלת העבירות, על רקע מטרה זו, מובנת כמגבלה המאפשרת למינהל לפקח על מניעת ספסרות בקרקע כקרקע: שיווקה שלא לצרכי בנייה וסיכול הפיתוח השכונתי או האחר שעמד בבסיס הקצאת הקרקע.נ
נראה כי כל עוד מושגת מטרת הפיתוח אין המינהל עומד על המגבלות שנקבעו בהסכמי הפיתוח: לא לעניין מועד תום הפיתוח, וראה לעניין זה עצם חתימת התוספת להסכם וכן עצם ההתקשרות עם בן שבת בהסכם חכירה למרות אי עמידה בזמנים, ואף לא לענין אפשרות המחאת הזכות: ראה בגוף התוספת ההערה בסוף סעיף 5: "... הוסכם בתוספת זו על שינוי ביוזם, לא יהיה לתוספת תוקף כל עוד לא תחתם גם על ידי היוזם החדש".ב
כמו כן, הפרת מגבלת העבירות, על פי הוראת סעיף 11(ד) להסכם הפיתוח איננה מחייבת את ביטול זכויות היוזם אלא רק מקנה למינהל את הזכות לבטל את ההסכם, זכות שלא מימש בענייננו.ו
 
בענייננו, נוכח השלמת הבניה במגרש, אי-ביטול הסכמי הפיתוח קודם להשלמה זו, ואף קיומן של זכויות חכירה רשומות על שם בן שבת היום במגרש, נלמד כי המחאת זכויותיהם למבקשים לא סיכלה את מטרת הסכם הפיתוח ולכן לא נשלל כוחם של בן שבת מלהעביר זכויותיו שעל פי הסכם זה, לרבות זכויותיהם העתידיות מכוח הסכם חכירה.נ
אף מטעם זה הנני קובעת כי הסכם המכר תקף ואיננו נפגם בשל מגבלת העבירות שבהסכם הפיתוח.ב
 
אוסיף עוד, כי גם אם נראה בהמחאת זכויות בן שבת למבקשים שעל פי הסכם המכר משום המחאה על תנאי, תנאי שהינו הסכמת המינהל, אין בכך בכדי לשלול את תקפות
ההמחאה אף קודם להתקיים התנאי (אישור המינהל), וראה אף לענין זה סעיף 25 לפסק הדין בענין טכסטיל ריינס. לכן, אף על פי פרשנות זו עדיפה ההמחאה למבקשים על פני זכויות מעקל, אף אם הטיל העיקול לפני קיום התנאי.ו
 
מכל אלה למדנו כי מגבלת העבירות בהסכם הפיתוח איננה פוגמת בתוקפו של הסכם המכר, ולכן יש לדחות טענת ב"כ משיב 3 גם בענין זה.
יש לציין כי הלכת ריינס מאוחרת על מהפסיקה בע"א 454/85 בענין כל בו שם טוב (עליה הסתמך ב"כ משיב 3), הלכה ישנה שהלכה בדרך הלכת בוקר, שדינה נחרץ בהלכת אהרונוב.
 
14. לפיכך קיבלתי הבקשה.
 
המשיב 3 יישא בהוצאות ההליך בסך 10,000 ש"ח.
 
15. קודם לחתימתי על פסק הדין, בשלב בו הוכנה טיוטתו להגהות אחרונות, הוגשו לתיק הבהרות ותגובות דחופות המתייחסות לעמדת המינהל. כבר אציין, כי מלכתחילה בחרתי להתעלם מהמסמכים אשר צורפו לראשונה לסיכומי ב"כ המבקשים, לכאורה מטעם המינהל, באשר אין זה השלב הראוי להגשתם ובאשר התגובה שנכללה בם לא היתה חתומה על ידי המינהל.נ
 
ממילא, לגופו של ענין, אין החלטתי מושפעת ממה שהוצג כתגובה מעודכנת לכאורה של המינהל.ב
 
 
מכל מקום, לאחר שהובהרו נסיבות הגשת המסמכים הנ"ל, הנני מפחיתה את סכום ההוצאות שנקבע בהליך ומעמידה אותו על סך 5,000 ש"ח.
 
 
ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי.ו
 
ניתן היום, י"ז ב אדר א, תשס"ג (19 בפברואר 2003), בהעדר הצדדים.
ד. בלטמן קדראי, שופטת סגן נשיא      



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות במקרקעין

  2. רישיון במקרקעין

  3. רשות חינם מקרקעין

  4. זכות חזקה במקרקעין

  5. מתחזק חוק המקרקעין

  6. חלוקת מקרקעין בעין

  7. מהי תביעה במקרקעין

  8. עסקה בחלק ממקרקעין

  9. סיום רישיון במקרקעין

  10. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  11. התחזות בעסקת מקרקעין

  12. ביטול ייעוד מקרקעין

  13. דרישת הכתב במקרקעין

  14. סעיף 49 לחוק המקרקעין

  15. סעיף 71 לחוק המקרקעין

  16. פיצול תביעה במקרקעין

  17. סעיף 9 לחוק המקרקעין

  18. סעיף 40 לחוק המקרקעין

  19. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  20. זכויות שביושר במקרקעין

  21. רישיון מכללא במקרקעין

  22. ביטול רישיון במקרקעין

  23. צו הפסקת שימוש במקרקעין

  24. עסקאות סותרות במקרקעין

  25. סעיף 18 ב לחוק המקרקעין

  26. תנאי מתלה בעסקת מקרקעין

  27. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

  28. עשיית דין עצמי במקרקעין

  29. עסקת מקרקעין באזור שיקום

  30. רישיון בלתי הדיר במקרקעין

  31. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  32. זכויות העירייה על מקרקעין

  33. תביעת השבה של חוכר מקרקעין

  34. זיהוי צדדים לעסקת מקרקעין

  35. רישום הערה במרשם המקרקעין

  36. ניצול זכויות בניה במקרקעין

  37. תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין

  38. התחייבויות נוגדות במקרקעין

  39. בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים

  40. מכירת זכויות בחלק ממקרקעין

  41. שימוש מפריע במקרקעין פרטיים

  42. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  43. בקשה לעריכת מדידה של מקרקעין

  44. דיווח על עסקת מקרקעין בדיעבד

  45. הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27

  46. בנייה ונטיעה במקרקעין משותפים

  47. רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה

  48. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין

  49. בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין

  50. שימוש במקרקעין לגידול מרעה בקר

  51. מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

  52. עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

  53. תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

  54. רשות שימוש במקרקעין לפי חוק הנפט

  55. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  56. תביעה של פסול דין - זכויות במקרקעין

  57. החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

  58. עסקת מקרקעין לפני חקיקת חוק המקרקעין

  59. תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

  60. ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין

  61. ביטול רישיון ללא תמורה ע''י בעל המקרקעין

  62. תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין

  63. בקשה להתקנת אנטנת שידור לחובבי רדיו במקרקעין

  64. איך מוכיחים שעסקה במקרקעין היא "פיקטיבית" ?

  65. ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

  66. סעיף 10 לחוק המקרקעין - תקנת השוק במקרקעין

  67. פגיעה עקיפה במקרקעין - פיצויים לפי סעיף 197 ?

  68. האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

  69. ערר על החלטה לאשר תוספת לבית מגורים משותף במקרקעין

  70. ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ

  71. סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

  72. תביעה שיינתן פסק דין המצהיר סכאות להירשם כבעלים במקרקעין

  73. נוהל לפיו יוכל כל שליח להגיש למשרדי רשם המקרקעין שני תיקים ביום בלבד

  74. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון