פיצוי בגין ההפרש בשטח הדירות

פיצוי בגין ההפרש בשטח הדירות
א. ההליך ועובדות שאינן במחלוקת.
זו היא תביעה לאכיפת חוזה וכן לפיצויים.
אין חולק על העובדות הבאות:ב
ביום 23.12.93נחתם בין התובעים שאול סטריקובסקי (להלן:ו "שאול") וחברה לבנין סילובט 1964בע"מ (להלן:נ "סילובט") לבין הנתבעת, הסכם לפיו רוכשים התובעים מהנתבעת דירת מגורים בפרוייקט חוף הכרמל (חלקות 1; 28; 29בגוש 10742(להלן:ב "הפרוייקט"), בת 2חדרים בשטח 57מ"ר (להלן:ו "דירה א'"), שסימונה a 30/29מסוג ב/ bבקומה 10של בנין אלמוג.
עפ"י תנאי הסכם א' התחיבה הנתבעת למסור את החזקה בדירה א' עד ליום .31.3.96
תקופה זו הוארכה לפי הוראות סעיף 5.6להסכם למשך 3חודשים נוספים.
באותו מועד 23.12.93נחתם בין התובעים כרוכשים לבין הנתבעת כמוכרת, הסכם
נוסף (להלן:נ "הסכם ב'") לרכישת דירת מגורים נוספת בת 2חדרים בפרוייקט, הידועה כדירה a 43/44מסוג 1bבקומה 11בבנין אלמוג (להלן:ב "דירה ב'").
לפי סעיף 5.2להסכם ב' התחיבה הנתבעת למסור את החזקה בדירה ב' לתובעים עד
ליום .31.3.96תקופה זו הוארכה בהתאם לסעיף 5.6להסכם ב' למשך 3חודשים נוספים.
כאן ראוי לתאר ביתר פירוט את ההסכמים נשוא הדיון.
שני ההסכמים כוללים פרק פתיחה המהווה חלק בלתי נפרד מההסכמים. ב"הואיל" החמישי מתואר "הממכר" כ"יחידה" המתאפינת על פי הסוג, המספר והקומה. לא מצוין מספר חדרים ולא שטח, אלא הקורא מופנה ל"תשריט ומפרט המצורפים לחוזה זה כחלק בלתי נפרד הימנו".
ב"מבוא" בסעיף 1.3נאמר, כי להסכמים מצורפים:ו
תשריט הדירה, נספח תמורה, מפרט טכני ונספחיו, הסכם ניהול, נוסח ערבות, חוק מכר ונוסח יפוי כוח וכל אלה מהווים חלק בלתי נפרד מההסכם. עם זאת, "בכל מקרה של סתירה בין האמור בהסכם לבין נספחיו תחייבנה הוראות ההסכם".
בסעיף 2.2נאמר, שהממכר יבנה בהתאם לתשריט ויכלול את האמור במפרט הטכני.
בסעיף 2.3נאמר, כי "מובהר בזאת כי הממכר כולל רק את היחידה ויתר הזכויות בבנין הינן בבעלות החברה ו/או מי מטעמה".
בסעיף 3.3תחת הכותרת "התחיבויות החברה", נאמר ש"שטח הממכר ברוטו לא יקטן מהאמור עפ"י הסכם זה ונספחיו".
בסעיף 4מצהיר הקונה, כי בדק את התב"ע, מכיר את המצב התכנוני, את תרשים
הדירה, המפרט הטכני, תכנית הבנייה וכל מסמך אחר שהחברה התבקשה להעמיד לרשותו ומצאם מתאימים לצרכיו ומטרותיו ולפיכך הוא מוותר "על כל טענת אי התאמה מכל מין וסוג שהוא - - כלפי החברה בקשר עם הממכר - - ".
בסעיף 5.23נאמר ש"קבלת מפתחות הממכר על-ידי הקונה [תהווה] הוכחה לכך כי
הממכר והבנין נבנו, נשלמו ונמסרו לרוכש בהתאם להוראות ההסכם".
במפרט הטכני נאמר בהערה ב', כי "סטיות בשיעור של % 3בין מידות הבנין
המופיעות בתכנית ובין המידות למעשה - - הן סבירות ולא יחשבו כסטיה מתיאור זה
- -".
בסעיף 3למפרט מופיעים מספר החדרים וכן השטח במ"ר "לפי התכנית המצורפת
בזה".
בסעיף 3.2נאמר, כי בדירה "הול, כניסה, חדר דיור וחדר שינה, פינת אוכל,
מטבחון 1חדר אמבטיה".
בהערה י"א לעמוד הראשון למפרט נאמר, כי "דירה - פירושה חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים או לנופש".
בפרק ג' מופיע תיאור הרכוש המשותף.
התשריט הוא בקנה מידה של 00:נ 10ומופיע תרשים הדירה בלי ציון מידות אורך
רוחב או שטח.
בהסכמי הניהול ב"הואיל" השני נאמר, כי נרכשה "יחידה" ולאחר מכן מופיע
הסוג, הקומה בבנין אלמוג, מספר הדירה ולבסוף השטח במ"ר.
התובעים הוזמנו בחודש יוני 96על-ידי הנתבעת לקבל את החזקה בדירות.
ב. טענות התובעים בענין השטח.
התובעים טוענים, כי כאשר הוזמנו לקבלת החזקה בדירות התברר להם כדלקמן:ב
.1בניית שתי הדירות לא הושלמה.
.2בשתי הדירות נתגלו ליקויי בנייה.
כאן המקום לציין שנושא הליקויים הוסדר ואינו עומד עוד על הפרק.
.3שטחה של דירה א' הינו 36.95מ"ר במקום 57מ"ר כפי שנקבע בהסכם א'.
.4שטחה של דירה ב' הוא 40.82לעומת 63מ"ר על פי הסכם ב'. גם השטח
"ברוטו" של שתי הדירות למעשה קטן מהשטח שנקבע בכ"א מההסכמים. לאור הממצאים האמורים, סירבו התובעים לקבל החזקה בדירות עד אשר תקיים הנתבעת את כל התחיבויותיה לפי ההסכמים.
לפיכך, מבקשים התובעים כי בית-המשפט יאכוף על הנתבעת למסור להן את הדירות בשטח שנקבע בהסכמים, ואם הדבר לא מתאפשר למסור להן שתי דירות אחרות באותו פרוייקט בהתאם לאמור בהסכמים.
כמו כן, תובעים התובעים שיפסק הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירות בשיעור של 200$ לחודש בגין כל יום של איחור לגבי כ"א מהדירות המגיע עד למועד הגשת התביעה לסך 000, 21ש"ח. כמו כן, פיצוי בגין הפסד דמי שכירות בסך 000, 63ש"ח ובגין עוגמת נפש סך של 000, 200ש"ח.
לחילופין, במידה ולא יפסק לתובעים סעד של אכיפה, מתבקש בית-המשפט לפסוק בנוסף לסכומים האמורים לעיל פיצוי בגין ההפרש בשטח הדירות (דירה א' 16.18מ"ר; דירה ב' 26.05מ"ר) בשיעור 000,5$ למ"ר. וביתר פירוט:ו בגין דירה א' סך של 000, 283ש"ח, ובגין דירה ב' סך של 875, 455ש"ח.
כאן המקום להדגיש, כי אין מקום לאכיפה, שכן הבנין אוכלס ולמעשה גם ב"כ
התובעים בסיכומיו מודע למצב דברים זה והוא ממקד טיעוניו לענין הפיצויים בלבד.
ג. טענות הנתבעת בענין השטח.
התביעה הוגשה שלא בתום לב, בשל סכסוך כספי הנוגע לתשלומים בגין עבודות
בפרוייקט שביצעה סילובט עבור הנתבעת.
על פי תנאי ההסכמים, ניתן לדחות את מועד המסירה של הדירות גם מעבר ל-
3חודשים.
ההסכמים לא קבעו שטחי נטו. ההסכמים מפנים בענין שטח הדירות לתשריטים
שצורפו להסכמים והשטח של הדירות בפועל אינו נופל מזה שבתשריטים.
לכל רוכשי הדירות נאמר על-ידי אנשי השיווק של הנתבעת, כי שטח הדירות ברוטו כולל את השטח היחסי בשטחי הציבור בקומה שבה ממוקמת הדירה.
מאחר והתובעים הם קבלני בנין שביצעו בפועל את יסודות הבנין בו מצויות הדירות, הם ידעו מהו שטח הדירות המדוייק, בין מתוך התשריט ובין מתוך ידיעתם האישית.
יתר על כן, מאז שנחתמו ההסכמים למכירת הדירות, ביקרו נציגי סילובט לרבות שאול פעמים רבות בבנין וכן בדירות נשוא הדיון וראו בפועל את שטחן, וזאת מבלי שהעלו כל השגה בנידון.
בתחילת 95, יצג שאול קבוצה של משקיעים שהיו מעונינים להשקיע בפרוייקט. במסגרת המו"מ עם אותה קבוצה, הוצגו לתובעים כל התכניות ופרטים אחרים על המבנים בפרוייקט, לרבות שטחי הדירות.
אי קבלת החזקה בדירות מהווה הפרה יסודית של ההסכמים.
עמדתם של התובעים על הגדלת שטח הדירות היא, התנהגות שלא בתום לב, כאשר
ידוע להם שהדבר אינו ניתן לביצוע טכנית לאחר שהבנין הושלם ואוכלס והיא שומרת
לעצמה את הזכות לקזז את הפיצויים המגיעים לה בשל כך מול תביעת התובעים.
הסכום הנתבע (לחילופין) בגין הקטנת השטחים מוגזם בשים לב לכך שהסכום מהוה כ- % 63מהתמורה בהסכמים, בעוד שהשטח החסר לפי הנטען על-ידי התובעים מגיע ל% 35מהשטח המוסכם לפי גירסתם בלבד.
אין התובעים יכולים לקבל הן את הפיצוי המוסכם בגין איחור במסירת החזקה והן פיצוי על הפסד דמי שכירות.
ד. הראיות.
.1במהלך הדיון מיניתי מודד ושמאי מקרקעין, מר זייד, למדוד את המידות לפי התשריטים שבהסכמים ולהשוותן למידות של הדירות בשטח, תוך שהוטל עליו לפרט את שיטות המדידה הקיימות והצגת השיטות בהן נקט למעשה.
המודד אכן ערך חוות דעת, בה ציין את המדידות אותן ערך כדלקמן:נ
" .1מדידה פנימית של החדרים כולל מידות פנים (להלן:ב "מידות נטו").
.2מדידה פנימית של החדרים כולל קירות פנים וכן חלק יחסי בקירות חוץ (להלן:ו "מידות ברוטו").
.3בעזרת תכניות של המבנה נמדד שטח היקפי של הקומה (להלן:נ "ברוטו קומתי כולל").
.4נמדד מתכנית שטח הדירות הכולל ברוטו.
הפחתה של סעיפים 3, 4מביאה לשטחי ברוטו של השטחים הציבוריים הקומתיים שהם פרוזדורים, מעליות, חדרי מדרגות.,מ.מ.ק, חדר שרות וכד'.
שטחים שלא נכללו בחשבון במדידה הינם השטחים המופיעים בסעיף 19להסכם המכר כדלקמן:ב חלקי חצרות, בריכת שחיה ומתקניה, מועדון ספורט ובריאות ומתקנון, מלתחות, בתי קפה, מסעדות, בתי קולנוע, חנויות, אולמות ארועים ושטחים מסחריים נוספים, חלקי גגות, מקומות חנייה, חנייה, מחסנים, משרדים, שטחים הנדרשים לאחזקת הבניין וניהולו ושטחים אחרים שניתן להצמידם בצמידות מיוחדת עפ"י החוק".
להלן פירט את שיטות המדידה:ו
" .1המדידה בשטח נערכה בנוכחות הצדדים בשיטת מדידה פלנימטריית בעזרת סרטי מדידה, נתוני המדידה הוזנו למחשב.
.2השרטוט והחישובים נערכו בעזרת מחשב - תוכנת שרטוט ממוחשבת לחישוב שטחים וכמויות.
.3שטח היקף המבנה לצורך בדיקת שטחים ברוטו קומתי הופקו מדיסקט מפת מדידה ממוחשבת של אדריכל גולדנברג - מ. בוכמן אדריכלים.
.4בתוך מבנה וחדרים סגורים שיטת המדידה שנינקטה בפועל הינה שיטת המדידה האידיאלית והמדוייקת ביותר".
תוצאות המדידה היו כדלקמן:
"קומה .10
.1מדידת פנים נטו ע"פ סעיף ד'1 36.50מ"ר
.2מדידת ברוטו ע"פ סעיף ד'2 44.76מ"ר
.3מדידת שטח ברוטו קומתי כולל ע"פ סעיף ד'3 1072.59מ"ר
.4מדידת שטח הדירות הכולל ברוטו ע"פ סעיף ד' 4 758.84מ"ר
מסעיפים 3, 4דלעיל יוצא יחס ברוטו, תוספת לשטחי ציבור % 41.3(מעבר לשטח היחידה ברוטו).
קומה .11
.1מדידת פנים נטו ע"פ סעי ד'1 40.12מ"ר
.2מדידת ברוטו ע"פ סעיף ד'2 48.43מ"ר
.3מדידת שטח ברוטו קומתי כולל ע"פ סעיף ד'3 082.77, 1מ"ר
.4מדידת שטח הדירות הכולל ברוטו ע"פ סעיף ד'4 770.81מ"ר.
מסעיפים 3, 4דלעיל יוצא יחס ברוטו, תוספת לשטחי ציבור % 40.4(מעבר לשטח היחידה ברוטו)".
בסיכום חוות דעתו הוא הציג טבלה המרכזת את הנתונים כדלקמן:
יחידה מספר קומה מידות מידות נטו ע"פ מידות ברוטו מידות ע"פ
המופיעות מדידה בשטח ע"פ מדידה תשריט
בחוזה בשטח המצורף לחוזה
(נמדד בקנ"מ)
A10 30/29 57מ"ר 36.50מ"ר * 44.76מ"ר כ- 44מ"ר
מדגם 3B
A11 43/44 63מ"ר 40.12מ"ר ** 48.43מ"ר כ- 48מ"ר
* לשטחי הברוטו דלעיל קיימים בפועל שטחי ציבור נוספים בשעור של .%3.14
** לשטחי הברוטו דלעיל קיימים בפועל שטחי ציבור נוספים בשיעור של .%4.04
מר זייד נתבקש גם לחוות דעתו בשאלה שמאית הנוגעת לערך מ"ר בדירות נשוא הדיון. לצורך כך קבע המומחה את הערך הכולל של הדירות ע"מ שלאחר אימוץ שיטת המדידה המועדפת, יקבע את הערך למ"ר.
הערכת המומחה היתה כדלקמן:
"להערכתי ניתן לייחס לדירה מס a 30/29מסוג 3bבקומה 10שווי כולל של 000,170$.
להערכתי ניתן לייחס לדירה מס' a 43/44מסוג 1bבקומה 11שווי כולל של 000,190$.
הסכומים כוללים מע"מ.
.2הצדדים הגישו תצהירים. בתצהירו חוזר מר סטריקובסקי על האמור בתביעה כפי שפורט לעיל.
מטעם הנתבעת ניתן תצהיר על-ידי מר אורי פינקלשטיין מנהל הכספים של הנתבעת. הוא חוזר על טיעוני הנתבעת בכתב ההגנה ומוסיף, כי במהלך שנת 1994, כשלוש שנים לפני הגשת התביעה, ניהלה הנתבעת משא ומתן עם סטריקובסקי וקבוצת קבלנים מקרואטיה, לבניית בנין מלון הדירות "פנינה", שדירותיו דומות למלון דירות אלמוג.
במסגרת המשא ומתן עם אותה קבוצה הוצגו לתובעים כל התוכניות ופרטים אחרים על המבנים בפרויקט, שטחי קומות המגורים ושטחי הדירות וכן הובהר לו על ידי העד יחסי הברוטו-נטו במלון הדירות "אלמוג" ובמלון הדירות "פנינה". מדובר על תקופה של פחות משנה לאחר חתימת ההסכמים לרכישת שתי הדירות, וכשנתיים לפני הגשת התביעה. במהלך המשא ומתן עם אותה קבוצה שלח העד לסטריקובסקי מסמכים רבים הקשורים לבנין, לרבות לגבי שטחי הבניה בו. כך למשל, שלח העד מכתב מיום 7.11.94, המרכז את תחזית רווחיות מלון הדירות על פי הערכות החברה. בעמוד האחרון למכתב הנ"ל כתוב: "שטחי יחידות הדיור מחושבים על בסיס שטחי ברוטו קומתיים". כך שהתובעים ידעו היטב, ששטחי היחידות בפרויקט הינם שטחים ברוטו. גם אז לא נטענה על ידי התובעים כל טענה בדבר שטחי היחידות שנרכשו על ידם ולא רק זאת אלא שהיו מעויינים מאד לבצע את העסקה.
לתצהירו הוא צירף (כנספח ב') מה שהוא מכנה "תשריטים שיווקיים", שלדבריו מוצגים בפני קונים פוטנציאליים עוד בטרם חתימה על חוזה כלשהו. בתשריט זה נאמר, כי שטח דירות מטיפוס 2-B; 1- bהוא ברוטו כ- 63מ"ר ודירות 3- bו- 4- bמגיעות לכ- 57מ"ר ברוטו, ובשולי התשריט נאמר "השטח ברוטו מחושב על פי שטח הדירה ברוטו בצירוף החלק היחסי משטח הברוטו הקומתי" וזהו גם הנוהג המקובל, דבר שהיה צריך להיות ידוע לתובעים בתור קבלני בנין.
יתר על כן, שטח חדר ממוצע בישראל הוא 10מ"ר לחדר ממוצע עד 15מ"ר לחדר
גדול ולא יתכן שהתובעים סברו שהם מקבלים דירות שבהן השטח של כל חדר עומד על
כ- 30מ"ר. מאז שנמכרו הדירות, ביקרו סטריקובסקי ונציגי סילובט פעמים רבות
בבניין וביחידות הדיור, כך שראו בפועל את שטחן, בלי להעלות טענה כלשהי בנידון.
גם אם הוטעו התובעים לחשוב כי מדובר בשטח נטו, הרי לא נגרם להם כל נזק
מהפחתת השטח, שכן המחיר ששולם עבור הדירות היה מחיר ראוי וסביר. לענין זה הוא ערך טבלה אשר מייצגת את ההפרש בין המחיר ששולם על ידי התובעים עבור הדירות בפרוייקט לבין שוויון ביום 5.1.99, על פי הערכות השווי שנעשו על ידי השמאי שמונה על ידי בית-המשפט:
יחידה מחיר בחוזה הערכת שמאי ב- $
3b427,000 127, 170$
1b635,000 138, 190$
תשואה דולרית:
3b- % 33.4+
1b- % 37+
מהנתונים הנ"ל עולה בבירור כי לתובעים לא נגרם כל נזק. ההפך הוא הנכון. ערך
הדירות שנרכשו על ידם עלה בעשרות אחוזים.
בענין הטענה בדבר האיחור במסירת הדירות, אומר מר פינקלשטיין את הדברים
הבאים:
בתאריך 28.2.97הוזמנו התובעים לקבל את החזקה ביחידות. התובעים סרבו לקבל את החזקה בדירות, זאת על אף נכונותה של הנתבעת לתקן את הליקויים המחויבים, בטענה כי שטחן של הדירות קטן מהמוסכם.
הנתבעת התחייבה לתקן ותיקנה בהקדם האפשרי, את כל הליקויים שהיה עליה לתקן בהתאם לתנאי ההסכמים שבין הצדדים, כך שכל התיקונים שהתבקשו על ידי התובעים בוצעו עד ליום .31.5.97
התובעים "התעקשו" על הגדלת שטח היחידות כתנאי למסירה, וגם כיום הם מבקשים כסעד ראשוני אכיפה של ההסכמים כלשונם (לפי פרשנותם להסמכים), דרישה אשר אינה אפשרית, כיוון שידוע להם היטב שהגדלה כזו אינה אפשרית מבחינה טכנית לאחר שהבניין הושלם ואוכלס.
בחקירתו של סטריקובסקי (ישיבה 8.2.01), סיפר שביצע עבודות ביסוס בפרוייקט ועבודתו התמקדה בחדר המדרגות ופיר המעלית ולא היה לו חלק ביתר הפרוייקט (ע' 2). הוא בחר את הדירות לפי סקיצה. במהלך חקירתו הוצג בפני העד תשריט שיווקי שצורף כנספח ב' לתצהירו של פינקלשטיין ולדבריו, תשריט זה לא הובא בפניו עובר לחתימת ההסכמים (ע' 3).
היה ברור לו כי השטחים האמורים בהסכמים הם "נטו" לאור האמור בסעיף 8.1להסכם, שנרכשת רק הזכות בדירה ללא זכות בשטחים נוספים (ע' 4). מכאן הבין, שאין לו זכות לשום שטח מחוץ לדירה (ע' 5).
נודע לו על פערי השטח רק כאשר הוזמן לקבל את הדירות. במשך כל הזמן מאז
חתימת ההסכמים ועד למועד זה, הוא לא היה בדירה (ע' 6).
להלן הוא הופנה לנספח ד' לתצהירו. מדובר בשני מכתבים ששיגר לנתבעת ביום
15.5.97, ובו הוא מצביע על ליקויים שונים בדירות נשוא הסכם א'.
במכתבים אלה, ענין השטח הוא הפריט האחרון ברשימה.
העד אמר שהוא היה בקשר עם אחד וולטר יוברט, והוא הביא עמו קבוצת קבלנים
מקרואטיה, לצורך עריכת הסכם קומבינציה (ע' 14). הוא עצמו לא היה קשור עם קבוצה זו אלא חתנו משה ליפשיץ שרצה להרוויח דמי תיווך ( 'g15). אחת משתי הדירות היתה מושכרת תקופה מסוימת. הדירה השניה עדיין מושכרת במועד מתן העדות (ע' 27).
הוגש מחירון ליום 1.9.93(ת/2), המפרט מחיר בסיסי החל מקומה חמש ושם מופיע שטח של דירות 3- bו- 4- bכ- 57מ"ר. שטחן של דירות מסוג 1- bו- 2- ,b 63מ"ר.
פינקלשטיין אמר בחקירתו בביהמ"ש, כי הוא עצמו לא היה מעורב לא במו"מ ולא
בחתימה על ההסכמים (ע' 33) וכי את המו"מ לקראת חתימת ההסכמים ניהלו עם סטריקובסקי בעיקר המנכ"ל זאב זכרין, שהיה בעל זכות החתימה (ע' 30). מחלקת השיווק היתה מעורבת אף היא, אך הוא לא זוכר מי היו אנשי מחלקת השיווק (ע' 31).
לראשונה טיפל בנושא כאשר התעוררו בעיות בשנת 98(ע' 34). עוד אמר, כי מי
שהציג בפני הנתבעת את החברה הקרואטית היה סטריקובסקי (ע' 27) שאמר שיוברט הוא שותפו (ע' 28). כל התכניות הנוגעות לבנין אלמוג שהיה גמור ובנין פנינה שהיה בתהליך בנייה, הוצגו בפני סטריקובסקי (ע' 28). היה ברור לגמרי שמחשבים את השטחים ברוטו ולא נטו (ע' 29).
לעד הוצג נוסח צבעוני של "התשריט השיווקי" שצורף לתצהיר כנספח ב' בנוסח זה שסומן ת/ .3מופיע בשוליו נוסח שונה מזה המופיע בנספח ב', בעוד שבנספח ב' נאמר:
"השטח ברוטו מחושב על פי שטח הדירה ברוטו בצירוף החלק היחסי משטח הברוטו הקומתי".
נאמר בת/3:
"השטח ברוטו מחושב על פי השטח נטו בצירוף חלק יחסי משטח הברוטו
הקומתי" (ההדגשות לא במקור).
לדעת העד, ברגע שלוקחים בחשבון את השטח היחסי של הקומה, אין הבדל בין שני הנוסחאות (ע' 35-6) "כי אתה מוסיף אז אחוזים יותר גדולים בין הנטו והברוטו".
לדברי העד, תהליך הרישום של הדירות יארך עוד זמן רב, שכן עדיין נדרש תהליך של איחוד וחלוקה (ע' 36).
ה. דיון ומסקנות בשאלת השטח.
דרך חישוב השטח המוסכם.
.1מאחר ואין מחלוקת, כי במפרט הטכני תוארה דירה א' כבעלת שטח של 57מ"ר ודירה ב' כבת 63מ"ר, השאלה המרכזית היא, למה התכוונו הצדדים בדברם על מידות אלה או לשון אחרת, כיצד מחשבים את השטחים האמורים.
.2לענין זה קיימת מחד, עמדת הנתבעת לפיה מדובר בשטח ברוטו קומתי הכולל חלק יחסי ברכוש המשותף הקומתי, ומאידך עמדת התובעים לפיה מדובר בדירה בלבד ללא חלק ברכוש המשותף.
.3בנוסף לכך, חולקים הצדדים, האם מדובר בשטח הדירה נטו ללא התיחסות לעובי הקירות (להלן: "שטח נטו") כטענת התובעים, או שמא מדובר בשטח ברוטו, כלומר הכולל את שטח הקירות.
.4אשר לשאלה הראשונה, נחה דעתי כי המידות המופיעות בהסכם הניהול ובמפרט
מתיחסות לשטח הדירה ללא התיחסות לרכוש המשותף הקומתי.
.5כפי שראינו בפתח הדברים, הממכר הוא היחידה וההסכם על נספחיו מתיחס
ליחידה כאל הדירה ולא אל הרכוש המשותף הנלווה אליה.
ההסכמים נוסחו על-ידי הנתבעת על טפסים סטנדרטיים ויש לנקוט לגביהם שיטת פרשנות נגד המנסח. לו רצתה הנתבעת לכלול את רכוש המשותף הקומתי (וזאת בניגוד למקובל בלשון הטבעית של הדיבור), היה עליה לכתוב זאת מפורשות בהסכמים.
פסה"ד בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ. חרושת חימר בע"מ פד"י נ'(1) 826, אינו ראיה לסתור. באותו ענין דובר בפרוספקט (לא בחוזה) על שטח ברוטו של דירה. בנסיבות אלה, קבע בית-המשפט העליון, כי יש לקחת בחשבון את האמור בפרוספקט.
אולם, בהמשך נאמר בפסה"ד (בפיסקה 10לפסה"ד), כי "כאשר מצמידים את המונח "שטח ברוטו" למילה "דירה", הרי על פי מובנו הטבעי והרגיל של המשפט השטח
המדובר מתיחס לדירה בלבד".
להלן נאמר, כי "- - אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף
הבנייה יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית,
בחנייה וכו'".
בנסיבות אלה, בחוברת המיועדת לקהל הרחב שבאמצעותה מבקשים לשווק דירה אין חברת הבניה יכולה להשתמש במונח "ברוטו" מבלי להסביר, כי "שטח ברוטו" כולל גם חלקים שמחוץ לדירה".
במקרה שלפנינו, יהיה אשר יהיה הכתוב בפרוספקטים שחולקו לציבור הרוכשים,
הרי בהסכמים נשוא הדיון נזכר אמנם בסעיף 3.3"שטח הממכר ברוטו", אך לא הובא
כל הסבר למושג זה ואין ספק שההסכמים עדיפים על מה שניתן אולי להבין מהפרוספקטים. אמנם התובעים פועלים בענף הבנייה, אך לא נעשה עבורם הסכם מיוחד אלא הוצגו לחתימתם הסכמים סטנדרטיים המיועדים לכלל הלקוחות ולכן הם יכלו להניח שבבואם לרכוש דירות ככל לקוח אחר, מדברים אליהם "בלשון העם" ולא בלשון בעלי המקצוע. האמור בפסה"ד "צמיתות" על הנוהג בחוגי המקצוע לכלול בשטח דירה ברוטו גם שטחים נוספים, הוא לקוני. לא ברור כלל אם נוהג זה קיים רק לצרכי התחשבנות "פנימית" (למשל, בין קבלנים לקבלני משנה, בין קבלני משנה לעובדיהם, בין קבלנים לאדריכלים ומהנדסים), או שהוא מתקיים גם כאשר אחד מבעלי המקצוע בענף הבניה "לובש כובע" של לקוח מן השורה. הנטל בדבר הוכחת הנוהג והיקפו (כשנוהג זה סותר את משמעותן הטבעית של המילים) - מוטל על מי שמבקש להסתמך על נוהג כזה.
.6בסיכומי הנתבעת יש התיחסות אל "תו תקן 975". אין בהתיחסות זו כל ממש, מלבד זאת, שמדובר בראיה אליה התיחסה הנתבעת לראשונה בסיכומים ולא ניתן לתובעים להגיב עליה. הרי תו תקן זה, לא אוזכר בהסכם על נספחיו ולא הוכח שמדובר בתקן רשמי קוגנטי שפורסם ברשומות לפי סעיף 8לחוק התקנים התשי"ג- .1953יצוין, כי רק תקן שפורסם ברשומות הוא תקן רשמי. יש להבחין בין תקן רשמי ובין תקן ישראלי כאמור בסעיף 6שאינו מתפרסם דוקא ברשומות ולא חל עליו הכוח המחייב האמור בסעיף 9לחוק התקנים.
.7אשר לטענת הנתבעת, כי הוצג בפני התובעים "תשריט שיווקי", הדבר הוכחש על ידי סטריקובסקי בחקירתו. אני נוטה לקבל את דבריו, שהרי הוא לא היה קונה רגיל שהיה צריך "לפתותו" לרכישת הדירות באמצעות פרוספקט, או תשריט שיווקי. הוא עבד בבנין ולא היה צורך להשתמש לגביו באמצעי שיווקי. בעדות פינקלשטיין לא ניתן למצוא קביעה ברורה שבפועל הוצגו התשריטים השיווקיים בפני סטריקובסקי, אלא מדובר רק על תשריטים "המוצגים בפני קונים פוטנציאליים" (סעיף 10לתצהיר).
כלומר, מדובר על "נוהג" אך לא ברור כלל שנוהג זה נשמר כאשר מדובר בקונה
מסוג מיוחד הבא לרכוש דירות בעקבות עבודתו הוא בבנין.
בחקירתו של פינקלשטיין התברר, כי בתקופת עריכת ההסכם הוא לא עסק כלל בשיווק ולא היה קשור במו"מ עם התובעים לעריכת ההסכמים (ע' 9). יוצא, שמול עדותו הברורה של סטריקובסקי, כי לא הוצגו בפניו תשריטי השיווק, לא עומדת כל עדות סותרת.
עצם העובדה שב"כ התובעים "שם ידו" על תשריט שיווקי בעת חקירת פינקלשטיין, אינו ראיה שתשריט זה נתגלגל לידי הפרקליט מידיו של הלקוח (התובעים) אשר קיבלו אותו עובר לחתימת ההסכמים. על כל פנים, רואים אנו שהיו נוסחים שונים של התשריט השיווקי ומנין לנו מהו הנוסח שהיה "בתוקף" בתקופה הרלבנטית.
.8אינני מיחס חשיבות לנתונים שיתכן והובאו לידיעת התובעים בהקשר למו"מ עם המשקיעים הקרואטים (חברת מונטמונטזה), שכן מדובר במו"מ שהתנהל לאחר החתימה על ההסכמים (ראה למשל, מכתב נספח א' לתצהיר פינקלשטיין שהתאריך המופיע בו הוא 7.11.94).
מעבר לכך, אומר סטריקובסקי שהוא אישית לא היה מעורב בפרטי המו"מ עם הקרואטים, אלא המו"מ נוהל על-ידי חתנו, משה ליפשיץ. ושוב, מעדות פינקלשטיין לא ניתן לדלות ידיעה ישירה, להבדיל מידע עקיף מפי אחרים על חלקו של סטריקובסקי במו"מ שנגע לאותם קרואטים.
לבסוף, המכתב נספח א' לתצהיר פינקלשטיין המופנה לסטריקובסקי אומר אמנם בטבלה הנוגעת לצפי רווחיות מלון הדירות, כי "שטחי הדירות מחושבים על בסיס שטחי ברוטו קומתיים", אך הדברים נאמרים כהסבר לטבלה העורכת חישובי רווחיות, אך אין בהכרח קשר בין דרך עריכת חישוב רווחיות "פנימי" ובין הדרך שבה מחושבים שטחי דירה בהסכמים עם לקוחות.
.9אשר לטענת פינקלשטיין, כי סטריקובסקי ביקר בדירות פעמים רבות לאחר
חתימת ההסכמים ולא העלה טענות בדבר שטחן, גם אם נכונים הדברים, אין אני מיחס
להם חשיבות. לא קל לקבוע בטביעת עין שטח של דירה. מה שחשוב הוא שכבר ביום 15.5.97כבר כתבו התובעים לנתבעת על ההפרש בשטח הדירות ואין זה מעלה או מוריד אם ענין זה הופיע ראשון ברשימת הליקויים או אחרון. לסדר הצגת הליקויים ואי ההתאמות, אין כל חשיבות.
.10אשר לשאלה השניה, סבורני, כי העובדה שבסעיף 3.3להסכמים מדובר על שטחים ברוטו, מצביעה על כך שהכוונה אינה לחלל הפנימי של הדירות אלא שטח הדירות כולל את השטח הנתפס על-ידי הקירות.
הפיצוי.
.11לפי קביעת המודד תוצאות המדידה ברוטו הן: בדירה א' 44.76מ"ר ובדירה
ב' 48.43מ"ר.
כלומר: בדירה א' חסרים 12.24מ"ר 44.76- 57שהם %21;
בדירה ב' חסרים 14.57מ"ר = 48.43- 63שהם %.23
.12עם זאת, אינני סבור, כי הפיצוי צריך להקבע באופן מיכני לפי היחס בין השטח המוסכם לשטח שנקבע. אין זה דבר רגיל שמחיר דירה נקבע לפי מ"ר, אלא הוא נקבע באופן כולל כפי שגם נעשה בחוזה כאן. לכן, יש לקבוע פיצוי לפי הערכה גלובאלית כפי שנעשה בע"א 6025/92צמיתות (81) בע"מ נ. חרושת חימר בע"מ פד"י נ'(1) 826פיסקה 11לפסה"ד.
יצוין, שכשם שהתובעים לא עמדו מיד על כך שהדירה קטנה מהמוסכם, גם קונים אחרים אינם בהכרח מיחסים חשיבות מכרעת להפרשים במידות. הם מושפעים יותר ממיקום הדירה, עיצובה ותחזוקתה.
.13דברי השמאי, כי "במידה ומי מהצדדים ירצה לפרוט את השווי ליחידת שטח לאחר הגדרת ברוטו-נטו, ניתן לעשות אריתמטית מבסיס החישוב", אין בה קביעה פוזיטיבית, כי אכן הדירות במימדיהן במציאות שוות פחות מהדירות על פי מימדיהן בהסכמים בשיעור ההפחתה ביחידות שטח. כל מה שאומר השמאי הוא דבר "בנלי" לחלוטין שבשבילו אין צורך בהכשרה של שמאי, דהיינו שמי שרוצה לערוך "תרגיל אריתמטי" של "תרגום" השומה ליחידות שטח, צריך לעשות פעולה חשבונית פשוטה של חילוק השווי במספר מ"ר. אין באמירה זו שום התמודדות עם השאלה, האם הנזק הנובע מהספקת "מימכר" במידות קטנות מהמוסכם הוא בהכרח פועל יוצא אוטומאטי ממספר המטרים המופחתים.
.14הייתי פוסק פיצוי בראש נזק זה בסכום בשקלים השווה ל- 000,17$ בגין
דירה א' ו- 000,19$ בגין דירה ב', לפי השער היציג ביום מתן פסה"ד ומכאן ואילך
ישא הסכום הנ"ל הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום.
ו. עמדת התובעים בשאלת האיחור במסירת הדירות.
עפ"י הוראות סעיף 5.2להסכמים, היה על הנתבעת למסור החזקה בדירות ביום
.31.3.96
עפ"י סעיף 5.6איחור של עד שלושה חודשים לא יחשב כאיחור.
כאשר האיחור הוא מעבר לשלושת החודשים, צריך להביא בחשבון לענין הפיצוי את התאריך המקורי של .31.3.96
עפ"י הוראות סעיפים 5- 9להסכמים, על הנתבעת לפצות את התובעים ב- 200$ לחדר לכל חודש איחור במסירה.
מועד מסירת החזקה בדירות היה ביום .15.10.98הפיצוי המגיע להם הוא איפוא: 200$ לחדר x 31.5חשמל הצפון x 2חדרים (בדירת 63מ"ר) + ( 1ח' בדירת 57מ"ר) X 31.5x200$ (מאז 31.3.96ועד 15.10.98) = 900,18$.
כמו כן, מגיע פיצוי בגין הפסד דמי שכירות ועגמת נפש.
ז. עמדת הנתבעת בשאלת האיחור במסירת הדירות.
על פי סעיף 5.5לחוזה, ניתן לדחות את מועד המסירה מעבר ל- 3חודשים בשל
נסיבות שאינן בשליטת המוכר.
פינקלשטיין בתצהירו אומר:
"בתקופה הרלוונטית לבניית בנין אלמוג, חלו עיכובים רבים כתוצאה
מנסיבות חיצוניות רבות כגון הסגר בשטחים ומניעת כניסת פועלים. היקף הפגיעה בבניה היה כה גדול עד שחשב משרד האוצר הכיר ב- 90יום מהתקופה לצורך הארכת תקופת העבודה בגין העדר פועלים בפרק הזמן הנ"ל".
לתצהיר צורף אישור של חשב האוצר המכוון למנכ"לים ולחשבים במשרדי הממשלה,
כי עקב הסגר על השטחים בחודשים מרץ-מאי 94, היה מחסור בפועלים אשר גרם לשיבושים ולהאטה בקצב הבנייה ולכן ניתן להכיר בעיכוב של עד 30יום.
הוראה דומה נוגעת לנסיבות דומות ששררו באוקטובר 95עד מאי 96המאפשרות
להכיר בתקופת איחור של עד 60יום.
לפי עדות פינקלשטיין, היו הדירות מוכנות למסירה ביום .28.2.97לכל המאוחר, היה מקום לקבל החזקה ביום 31.5.97שאז תוקנו כל הליקויים.
ח. דיון ומסקנות בשאלת העיכוב במסירת הדירות.
.1נראה לי, שיש לקבוע את האיחור במסירה, לפי העקרונות הבאים:
(א) אין להביא בחשבון את תקופת האיחור המותרת של שלושה חודשים. לשונו של
סעיף 5.6להסכמים היא חד משמעית. מדובר על תקופת איחור מותרת (השוה גם
ע"א 1781/90 דרוקר זכריה נ. פרטוש פד"י מ"ז (2) 621, 624).
מכאן, שיש למנות את תקופת האיחור מיום .31.6.96יצוין, כי גם בסעיף הפיצוי המוסכם, הוא סעיף 5.9להסכמים מודגש, שיש לשלם פיצוי רק מעבר לתקופת שלושת החודשים.
(ב) מהוראות סעיף 5.11להסכמים עולה, כי קיומם של ליקויים אינם עילה שלא לקבל החזקה בדירה לאחר שהנתבעת מודיעה על מועד מסירת החזקה לפי סעיף 5.10להסכם, אלא שעל הקונה לציין בפרטיכל טענותיו בדבר השלמות, תיקונים, או אי התאמות ועל הנתבעת לתקן ליקויים אלה.
סוג הליקויים שנטענו על ידי התובעים, לא היה כזה שמנע את קבלת החזקה
בדירות.
(ג) לפיכך, היה מקום לקבל החזקה בדירות ביום 28.2.97, שהוא המועד שנקבע
למסירה.
.2אם לוקחים בחשבון את הפיגור המותר של 3חודשים, הרי תקופת האיחור היא
מיום 31.6.96עד .28.2.97הוראות החשב בענין הסגרים אינן מוחלטות, אלא מדובר
בהנחיה כללית המשאירה מרווח של שיקול דעת. אני מוכן להכיר באיחור של 60ימים
נוספים.
בסיכום, נראה שיש לזקוף לחובת הנתבעת תקופת פיגור של שישה חודשים.
לפיכך, יש לפסוק לתובעים את הפיצוי הקבוע בסעיף 5.9להסכמים, דהיינו 200$ לחודש בגין כל חדר לחודש, דהיינו: 600,3$ = 6x 3x.200
הסכום הנ"ל ישולם בש"ח לפי השער היציג של הדולר ביום פסה"ד ומכאן ואילך,
ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, עד לתשלום.
.3אין למקום לפסוק פיצויים נוספים בגין האיחור בשים לב לשיקולים אלה: (א) משבחר תובע להסתמך על הפיצוי המוסכם, אין הוא יכול לתבוע בנוסף נזקים נוספים (ראה סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970; וכן קציר, תרופות בשל הפרת חוזה, חלק ב').
(ב) אין מקום לפסוק פיצוי בגין אבדן דמי שכירות, כאשר הפיצוי לפי סעיף 5.9מוגדר כפיצוי בגין "דמי שכירות ראויים".
(ג) בסעיף 5.8להסכמים נקבע במפורש, כי "בכפוף לאמור בסעיף 5.9להלן הקונה לא יהיה זכאי לכל תרופה ו/או פיצוי מחמת עיכוב ודחיית מסירת החזקה כאמור לעיל - -", ללמדך, שהוסכם על הצדדים כי אין מקום לפסיקת פיצוי מעבר לפיצוי המוסכם בסעיף .5.9
לפיכך, נדחית התביעה ככל שהיא מתיחסת לפיצוי בגין אובדן דמי שכירות או
עגמת נפש.
ט. סיכום:
אין מקום לתרופת אכיפה.
הנתבעת תשלם לתובע סכום בש"ח, השווה ל- 600,39$ לפי השער היציג ביום
פסה"ד, ומכאן ואילך ישא הסכום הנ"ל הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום.

כמו כן, תשלם הנתבעת לתובעים סכום השווה לאגרה על הסכום שנפסק, וכן הוצאות בשיעור הסכומים שהתובעים הוציאו על המודד והשמאי של בית-המשפט, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום שנעשו תשלומים אלה ועד פרעונם בפועל, וכן בנוסף שכ"ט עו"ד בסך 000, 15ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום פסה"ד ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום ב' באדר תשס"ב, 14.2.2002 בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פיצויי התייקרות

  2. פיצוי מפוני סיני

  3. הפחתת פיצוי מוסכם

  4. פיצוי מוסכם מוסווה

  5. פרשת רמדיה פיצויים

  6. פיצוי כספי מהמשטרה

  7. תביעה לפיצוי מוסכם

  8. גובה הפיצויים לנפגעי פוליו

  9. פיצויים מחברת אזעקות

  10. התחשמלות תביעת פיצויים

  11. הפחתת פיצויים מוסכמים

  12. פיצויים לעובדת ניקיון

  13. בעיטה של סוס - פיצויים

  14. פיצוי נפגעי פוסט פוליו

  15. פיצוי פוליו מחוץ לישראל

  16. פיצויים לעובדת חצי משרה

  17. הפחתת גיל - פיצוי מופחת

  18. פיצויים בגין תרומת כליה

  19. פיצוי מוסכם הפרה יסודית

  20. פיצויים בגין השפלה בעבודה

  21. זכאות נערת ליווי לפיצויים

  22. תניית פיצויים מוסכמים מראש

  23. הפחתת פיצוי מוסכם לא סביר

  24. כוויה שמן רותח – תביעת פיצויים

  25. חוק הפיצויים הפדרלי הגרמני

  26. פיצויים בגין תוכנית הרחבה

  27. שחרור כספים מקופת פיצויים

  28. השלמת פיצויים חוק ההתנתקות

  29. פיצויים להורים שילדיהם טבעו

  30. פיצויים בגין התנכלות שוטרים

  31. תביעת פיצוי עקב סיכול ממוקד

  32. תביעה לפיצוי נפגעי עירוי דם

  33. פיצוי בגין ההפרש בשטח הדירות

  34. פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית

  35. ניתוק דוד שמש -תביעת פיצויים

  36. פיצויים בגין אסון גשר שפירים

  37. פיצוי בגין איחור במסירת דירות

  38. פיצויים עקב דליפה מצנרת המים

  39. תביעת פיצויים בגין כליאת שווא

  40. מענק פיצויים מוגדלים לעובדים

  41. תביעה לפיצוי בגין עקירת עצי זית

  42. התנגשות בארון פתוח - תביעת פיצויים

  43. תביעה שכנגד לתשלום פיצוי מוסכם

  44. התפרעות אוהדים - פגיעה תביעת פיצויים

  45. פיצויים בגין מו''מ בעסקת רכישה

  46. פגיעה בעין של ילדה - תביעת הפיצויים

  47. אחריות עירייה למפגעי ריח וזיהום אויר

  48. פיצויים לילדה שנדרסה כשחצתה כביש

  49. פגיעה התפוצצות רימון – תביעת פיצויים

  50. פיצוי בגין אי מימוש תניות חוזיות

  51. החזר כספים למעביד מקופת פיצויים

  52. פיצויים עקב הפרת חוק עבודה בישיבה

  53. פיצויים בגין פגיעה בחופש ההתאגדות

  54. פיצויים לפי סעיף 80 לחוק העונשין

  55. ילד נרמס ע''י המון - תביעה פיצויים

  56. מפוני גוש קטיף - פיצויים לבעלי עסק

  57. התפוצצות פגז מרגמה - תביעת פיצויים

  58. פרסומות ב-אס.אם.אס - תביעת פיצויים

  59. פיצוי חד פעמי במקום זכויות פנסיוניות

  60. עבודה במכירות בארה''ב - תביעת פיצויים

  61. התפוצצות זכוכית פגיעה בעין – תביעת פיצויים

  62. עובד שעזב וחזר לעבודה ולא קיבל פיצויים

  63. תביעה להחזר כספים ופיצויים בגין גביית יתר

  64. תביעה לתשלום כספי פיצויים בגין העלמת מידע

  65. פגיעת מחפרון ברכב פרטי חונה -תביעת פיצויים

  66. איסור הכניסה להר הבית - פיצוי כספי מהמדינה

  67. האם אפשר לתבוע פיצויים בנוסף לפיצויים מוסכמים

  68. פתיחת דלת של רכב חונה שגרמה לשבירת מראה של רכב -תביעת פיצויים

  69. אין אפשרות טכנית להשתמש בשירות "ביפון" של בזק ללא WIFI -תביעת פיצויים

  70. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון