אי התאמה בין התשריט לשטח הדירה

אי התאמה בין התשריט לשטח הדירה
התיקים שבכותרת נשמעו בפני במאוחד .
התובעים בתביעות שאוחדו הם אב ובנו אשר רכשו מאת הנתבעת שתי דירות מגורים בתל אביב .
הדירה האחת הינה דירה בת 2 חדרים אשר נרכשה על ידי האב ואילו הדירה השניה היא בת 3 חדרים ונרכשה על ידי הבן (שניהם ייקראו להלן: "התובעים").


הטענה המשותפת לשני התובעים כלפי הנתבעת הינה כי זו הטעתה אותם בעניין שטח הדירות שנרכש באופן ששיטחן קטן מכפי שהתחייבה כלפיהן ולפיכך הם תובעים פיצוי כספי בגין הפרת התחייבותה של הנתבעת .נ

לנוחות המעיין בפסק הדין אתייחס תחילה לתביעה מס' 26505/01.ב

דיון בתביעה מס' 26505/01:

מרבית העובדות בתביעה זו אינן שנויות במחלוקת ונכון להביאן כסידרן בפתח הדיון :

1. אין מחלוקת כי התובע רכש ביום 10.12.98 מאת הנתבעת על פי הסכם (להלן: "ההסכם") דירה בת 2 חדרים (להלן: "הדירה") בפרוייקט ובו 3 בניינים (להלן: הפרוייקט").

2. אין מחלוקת כי עובר לחתימת ההסכם הוחלפו בין הצדדים טיוטות הסכם .ו

3 אין מחלוקת כי התמורה הכוללת של הדירה עמדה על הסך של 138,000 דולר (להלן: "התמורה").נ

4. אין מחלוקת כי שטח הדירה על פי ההסכם הינו 102.5 מ"ר .ב

5. אין מחלוקת כי שטח הדירה שהיה נקוב בטיוטה להסכם היה גם הוא 102.5 מ"ר .

6. אין מחלוקת כי הנתבעת יצאה במסע פרסום בעתונות המדגיש את גודלן הנרחב של הדירות בפרויקט.ו

7. אין מחלוקת כי להסכם צורף הסכם ניהול, נספח להסכם ניהול, נספח ד', מיפרט לפי חוק המכר (דירות), תוכנית קומה מס' 9 (להלן: "התוכנית"), תוכנית קומת קרקע, תוכנית גג עליון, תוכנית קומה 11 .נ

8. אין מחלוקת כי על פי סעיף 2.01 להסכם נקבע כי בכל מקרה של אי התאמה במידות שטח הדירה בין האמור בהסכם לבין התוכניות תיקבענה התוכניות.ב

9. אין מחלוקת כי תוכנית הדירה כוללת את מידות חלקי הדירה השונים אורך ורוחב ללא סיכום.

10. אין מחלוקת כי בעת רכישתה הייתה הדירה מוגדרת כדירה בת 3 חדרים על פי היתר הבניה ושיטחה 102.5 מ"ר .ו

11. אין מחלוקת כי לאחר תקופת זמן הוגשה בקשה לשינוי תוכנית הדירה בהיתר וזו הוגדרה מחדש כדירת 2 חדרים במקום דירת 3 חדרים.נ

12. אין מחלוקת כי ב- 26.5.99 הודיעה הנתבעת לתובע כי נפלה טעות בשטח הדירה הנקוב בהסכם באופן שבמקום הרישום הקיים צריך היה להיות רשום 86.2 מ"ר.ב

13. אין מחלוקת כי הודעת הנתבעת נמסרה לתובע לאחר ביצוע שני תשלומים על חשבון הדירה בסך של 27,600 דולר כל אחד מתוך התמורה שנקבעה.ו

14. אין מחלוקת כי ביום 31.5.99 השיב התובע לפניית הנתבעת באמצעות ב"כ במכתב בו טען להטעיה והתריע על כוונתו לעמוד על זכויותיו.נ

15. אין מחלוקת כי בנושא זה ניהלו הצדדים התכתבות במועדים 3.6.99 וב- 12.7.99.ב

16. אין מחלוקת כי לפי מימצאי בדיקת מומחה ביהמ"ש שטח הדירה בפועל לפי תקן 975 נומינלי הינו 92.94 מ"ר .ו

עובדות אלה אשר אינן שנויות במחלוקת הן העובדות המשמעותיות להכרעה שבפני כאשר השאלה המרכזית היא שאלה משפטית.
השאלה המשפטית היא האם יש בעובדות אלה כדי לשמש בסיס לקביעה בדבר קיומה של הטעיה מצד הנתבעת כלפי התובע בכל הנוגע לשטח הדירה.נ

הוכחת עילת הטעיה לפי הפסיקה משמעותה הוכחת קיומם של יסודות אלה:
א. קיומה של הצהרת כזב.ב
ב. מתן אמון בהצהרת הכזב .ו
ג. האמון בהצהרת הכזב הוא המניע המשמעותי להתקשרות החוזית.נ
לעניין זה ראה ע"א 3055/93, 3197/93 שלום קלנר נ' טובה גרינברג ואח', פ"ד נ(3) 511 וכן ראה ג. שלו, דני חוזים (מהדורה שנייה -1995) עמוד 218.ב

שאלה משפטית זו מצריכה דיון בשאלת הוכחתם של שלושה אלמנטים עובדתיים:


האם הוכח קיומה של הצהרת כזב.ו
האם הוכח מתן אמון מצד התובע בהצהרת הכזב.נ
האם הוכיח התובע כי האמון בהצהרת הכזב הוא המניע המשמעותי להתקשרות החוזית.


שתי השאלות האחרונות הינן שאלות העוסקות באופן מובהק בהיבט הסובייקטיבי של הלך הרוח אצל התובע הנבחן תוך ניתוח הביטויים החיצוניים שלו על פני ציר הזמן ממועד יצירת המגע בין הצדדים ואילך. נכון איפוא לבחון שתי שאלות אלה במשותף וכך אעשה בהמשך.

אתייחס איפוא תחילה לשאלה הראשונה כפי שהוצגה לעיל, היינו, אם הוכח קיומה של הצהרת כזב מטעם הנתבעת –

הביטוי להצהרת הכזב מצוי, לפי טענת התובע, בסעיף 2.01 להסכם בו הצהירה הנתבעת על שטח נומינלי של 102.5 מ"ר (כהגדרתו בתקן ישראלי מס' 975) כאשר השטח האמיתי של הדירה על פי אותה אמת מידה קטן יותר.
הנתבעת אשר אינה חולקת על קיומה של אי התאמה בין ההצהרה בסעיף 2.01 להסכם לבין שטח הדירה במציאות מציגה קונסטרוקציה משפטית המסתמכת על חלקו הנוסף של הסעיף המסתייג מתוקף ההצהרה בהסכם, ומכפיף אותו למידות התוכנית כמרוקן את הצהרתה בהסכם מכל תוכן מחייב. מבחינת הנתבעת, הצהרתה לעניין שטח הדירה, גלומה במידות המופיעות בתוכנית בלבד ולגביהן לא הוכח לטענתה אלמנט הכזב.
ודוק. לפי הנתבעת, צירוף מידות חלקי הדירה על פי התוכנית בסיכומם הכולל, שלא נעשה על ידה בפועל וצריך היה להיעשות על ידי התובע, הוא הצהרתה המחייבת לעניין שטח הדירה.

סבורני כי יש לדחות פרוזומציה משפטית זו.

הדעת, איננה סובלת, מיבנה לוגי שגוי מעין זה המבוסס על פיקציה הצהרתית , שכן מדובר בהצהרה ריקה מכל תוכן. השיגיון הלוגי שבהצעה זו המוצגת על ידי הנתבעת נבחן כבר בפסיקה.
פסק דינו המלומד של כב' השופט טלגם מבית המשפט המחוזי בת"א אומר מפורשות כי הצהרה של שטח בתשריט או בתוכנית חייבת לכלול את חישוב כלל השטח ואין די בהצגת חלקי המידות של הדירה בתשריט וכך נכתבו הדברים בת.א 1208/96 :

..."אני מסכים עם התובעים שצירוף התשריט אינו מספיק לעניין גילוי נאות של שטח הדירה. שטח הדירה נראה לי מהותי דיו על מנת שייכתב במפורש בחוזה המכר או במפרט, ואם נקבע שיהיה לפי התשריט – יש מקום לציין בתשריט את כלל השטח ולא להסתפק במתן אפשרות לדיירים לחשב כמה שטח הם מקבלים על ידי סיכום השטחים המופיעים בתשריט. מה גם שהמידות ה"מדוייקות" אינן כוללות עובי הקירות ואת שטחי הפרוזדורים והשירותים. לעומת זאת נכללות בהן מרפסות, שלא הוגדר אם הן מקורות.
ניסיון שנעשה על ידי בית המשפט למצוא שטח של דירה מתוך אחד התשריטים לא צלח, ולא הייתה אפשרות לעמוד על השטח הכולל של הדירה בחישוב מתמטי פשוט"...ב

טענת הנתבעת המבוססת על ההנחה כי חלקי מידות בתוכנית ללא סיכום מהווה הצהרה לעניין שטח הדירה עומדת בסתירה לפסיקה ולהיגיון.

בהסתמך על הפסיקה יש לקבוע איפוא כי טענת הנתבעת לקיומה של הצהרה סותרת הגוברת על הצהרתה בהסכם לעניין שטח הדירה הינה חסרת כל בסיס. ממילא, נשמטת הטענה לעליונותה כביכול של ההצהרה הסותרת בתוכנית על פני ההצהרה המופיעה בהסכם בנושא זה. למעלה מן הצורך ייאמר כי עמדתה של הנתבעת כמו גם דרך הצגתה אינם אלא ניסיון פרשני נואל מניפולטיבי וחסר תום לב. קבלת עמדתה של הנתבעת משמעותה כי זו הייתה רשאית לנקוב בכל מידת שטח שרירותית בהסכם ללא כל מחוייבות מצידה תוך הגנבת נתונים שקריים וזאת כל עוד הייתה מצרפת להסכם תוכנית בכל מידה הנראית לה. ברור על פניו שסעיף 2.01 להסכם לא נועד לאפשר עסקאות מקרקעין תוך גניבת דעת אלא מטרתו להגן על הקבלן, המוכר, במקרים של סטיות גבוליות במידות. הנתבעת איננה טוענת כי סיכום המידות בתוכנית שונה רק במעט מזה הנקוב בהסכם ולכן על פני הדברים עושה הנתבעת היום שימוש ציני בעמדות פרשניות בלתי לגיטימיות לחלוטין.
טענת התובע לקיומה של הצהרת כזב בהסכם היא טענה סבירה הנתמכת בראיות מהימנות.
נוכח קריסתה המוחלטת של טענת הנתבעת לעניין העדר הכזב בהצהרתה בסעיף 2.01 להסכם בהתחשב בנוסחו ובתוכנית יש לקבוע כי הוכחה קיומה של הצהרת כזב מצד הנתבעת כלפי התובע.
לנוכח קביעה זו יהיה עלי לדון בשאלה אם הוכיח התובע את אמונתו הסובייקטיבית בנתון זה, ואם היה נתון זה המניע העיקרי להתקשרותו בחוזה לרכישת הדירה מאת הנתבעת.ו

שאלות אלה שהינן סובייקטיביות בעיקרן, נבחנות, כאמור לעיל, במשותף בהתחשב בביטוי החיצוני שלהן כפי שזה מוצג בראיות שבפני.


התובע טען בעדותו כי האמין בנתון זה של שטח הדירה כפי שהוצהר על ידי התובעת בהסכם וגודלה של הדירה היה המניע המרכזי להתקשרותו בהסכם.
עדותו של התובע לגבי מניעיו בהתקשרות מלמדת כי אלה הושפעו מהפרסומים שהציגו את הדירה כדירת ענק. עדותו זו נתמכת בנספח א' לתצהיר הנתבעת שהוא עותק הפרסום בעיתונות לקידום מכירות האומר:

"במושבה האיטלקית אתם מקבלים דירה ענקית עם גינה או עם מרפסת הצופה לפארק ירוק ...".

ומעורר את הרושם לבנייה של דירות מרווחות.

מתן האמון מצידו של התובע בנתון שטח הדירה כפי שהופיע בהסכם בסעיף 2.01 התבסס אף על הצהרתה הקונסיסטנטית של הנתבעת בנושא זה במהלך המו"מ על גבי טיוטות ההסכם והוא סביר בעיני גם כשמדובר ברוכש שהוא איש עסקים. הימנעותו של התובע מלבדוק את מידות התוכנית ולסכם אותן נוכח הצהרתה הברורה והמתמשכת של הנתבעת לעניין שטח הדירה נראית בעיני סבירה וההנחה שהניח לקיומה של התאמה בין האמור בהסכם לבין התשריט גם היא סבירה בהחלט , בעניין זה אני מפנה לע"א 168/96 מחוזי חיפה גם שם קבע ביהמ"ש כי הנחת הרוכש ולפיה מידות התשריט תואמות את המידות שהוצגו לרוכשים בפרוספקט הינה סבירה. אין, לפי הפסיקה, לראות בביצוע תחשיב נגדי על פי התוכנית מצד הרוכש מהלך הכרחי לצורך הוכחת עילת ההטעיה , מה גם שעל פי הפסיקה שאוזכרה ביצוע תחשיב כזה אינו אלמנטרי לאדם הסביר.
ככלל, הותירה בעיני עדותו של התובע בעניין מניעיו לרכישת הדירה ואמונתו רושם אמין ומשקלה לא נפגם גם בחקירתו הנגדית.
חלקה הנוסף של עדות התובע בנושא ההטעיה עוסק בנסיבות גילוי ההטעיה . על פי עדותו נתגלה לו הדבר בדרך מקרה במהלך ביצוע התקנת כלים סניטריים בדירה אז נמסר לו המידע ולפיו שטח הדירה קטן מכפי זה הנקוב בהסכם. גילוי זה, הוליד, לפי התובע, פנייה טלפונית לנתבעת לבירור שם נמסר לו, לדבריו, כי נעשתה טעות בציון שטח הדירה בהסכם ובעקבותיו נשלחה הודעה בכתב מטעם הנתבעת. הודעת הנתבעת נשלחה ביום 26.5.99 ואליה הגיב התובע במכתב מיום 31.5.99. לפנייה זו השיבה הנתבעת במכתב נוסף מיום 3.6.99.
תוכן הפניות של התובע כמו גם אופן ניסוח הדברים בהם מלמד על הלך רוח של הפתעה ואכזבה האופיינית וסבירה למי שהאמין במצג מסויים שהתגלה לו כשגוי. התובע נחקר בחקירה נגדית ממצה אף בעניין זה, והגם שהנני ערה לסתירות שנתגלו בעדותו בנושא ביקורה של נציגת סולל בונה בדירה, עדיין, כמכלול הותירה עדותו בעיני רושם מהימן ולא מצאתי כי נפגם משקלה.נ
כזכור, מוסמך ביהמ"ש על פי הפסיקה לקבל חלקים מסוימים בעדות ולדחות חלקים אחרים של אותה עדות לפי העניין. במקרה שבפני ברור כי אין בסתירות שנתגלעו כדי לפגום "בליבת" העדות, אשר הוכחה, ולפיה נחשף התובע בשלב מאוחר יותר לחתימת ההסכם לקיומו של נתון שגוי בהסכם בנושא שטח הדירה, על קיומו הצהירה הנתבעת.
לסיכום חלק זה של פסק הדין, ייאמר, כי הלך רוחו הסובייקטיבי של התובע כפי שזה נחשף בגילויו החיצוני הן לשלב כריתת ההסכם והן לשלב שבו נתגלתה הטעות ברישום שטח הדירה, מלמדים ברמת סבירות מניחה את הדעת, כי הלה נתן אמון בהצהרת הכזב ואמון זה היה המניע המשמעותי להתקשרותו בהסכם .ב

ניתן איפוא לקבוע כי קיים בסיס ראייתי סביר לקביעת מימצא עובדתי ולפיו הוצג על ידי הנתבעת כלפי התובע מצג שווא לעניין שטח הדירה .ו

הואיל וכך יש לקבוע כי עילת ההטעיה הנטענת בתביעה הוכחה כנדרש במשפט אזרחי .נ

אשר להיקף ניזקו של התובע -

לפי חוות דעתו של מומחה בית המשפט אשר משקלה לא נפגם קיים פער של 10 מטר רבוע בין המידות אשר הוצגו על ידי הנתבעת לבין מידותיה האמיתיות של הדירה .ב
המימצא העובדתי הנוסף הינו, לפיכך, כי ביטוי ההטעיה של הנתבעת משתרע על פני היקף של 10 מטר רבוע , ללא ציון ספציפי למקום מסויים בו חסר אותו שטח אלא שהוא "מתפזר" על פני כל שטח הדירה.

על פי החוק, זכאי הנפגע ובעינייננו מי שהוטעה לפיצוי בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה .

טענת התובע הינה כי את היקף ניזקו יש להעריך על בסיס שווי המטרים החסרים וכן על בסיס הפסד דמי השכירות שנגרם לו .ו

סבורתני כי חישוב הפיצוי על בסיס הפסד דמי שכירות חסר כל בסיס ראייתי ומהווה דרישה לכפל פיצוי .נ

חלק זה של הטיעון נדחה על אתר.ב

אשר לחישוב היקף הנזק על בסיס שווי המטרים החסרים - בנושא זה מציב התובע שתי אלטרנטיבות חישוביות, כאשר, על פני הדברים האלטרנטיבה המבוססת על המחיר שבו הוצע לתובע לרכוש את החדר הנוסף אינה סבירה בעיני. האלטרנטיבה היחידה אשר נותרה לדיון היא זו המבקשת "לגזור" את היקף הפיצוי מתוך הפרמטרים של תמורת הדירה ושיטחה כדי לבסס הערכת מחיר למטר רבוע .ו

הנתבעת בסיכומיה חולקת על דרך זו של תחשיב להערכת שוויו של מטר רבוע כאשר לטענתה היה על התובע לצרף בנושא זה חוות דעת שמאית . העדרה של חוו"ד מסוג זה צריכה, לפי הנתבעת, להביא לקביעה בדבר העדר תשתית ראייתית להיקף הנזק, וממילא לדחיית התביעה. לאחר הגשת הסיכומים ועוד טרם החילותי בכתיבת פסק-הדין יזמתי פנייה לבאי כוח הצדדים לשמיעת עמדתם לעניין פנייה למומחה ביהמ"ש, ע"מ שישלים את חוות דעתו בנושא זה שבמחלוקת.
אין ספק כי מומחה ביהמ"ש מסוגל היה ליתן הבהרה או השלמה מסוג זה שהיה בה כדי לתת תמונה שלמה אובייקטיבית ומקצועית, פרוטוקול ביהמ"ש מיום 3.12.03 מתעד את תגובות הצדדים להצעה זו - כאשר ב"כ הנתבעת מתנגד לה בתוקף.
נוכח התנגדות זו, והשלב המאוחר יחסית שבו עלו הדברים מצאתי, לא בלי התלבטות, כי נכון יהיה להימנע מפנייה כזו - הגם שהיה בה כדי לסייע בידי בהכרעה - ולהסתפק בחומר הראיות שהונח בפני, ע"מ שלא ייראה ביהמ"ש כפרקליטם של מי מהצדדים לפי ע"א 207/51.
עדותו של התובע לשוויים של המטרים החסרים נסמכת במקרה זה על נתוני תמורת הדירה ושיטחה כפי שנקבעו על ידי הנתבעת. לכאורה, אין פסול בהערכת שוויים של המטרים החסרים על בסיס הנתונים אותם מציעים התובעים בסיכומיהם ואין הכרח בהצגת חוות דעת מומחה בעניין זה, מה גם שלפי הפסיקה אין חובה גורפת על ביהמ"ש להיזקק לעדות כזו - ראה ע"א 5293/90.
דרך זו של הערכה עושה חסד עם הנתבעת כאשר אינה מייחסת את השטח החסר לאובדן חדר שמחירו ידוע ויקר, אלא מחשבת את אובדן השטח כחלק יחסי מכלל שטח הדירה ובכך מפחיתה את עלות הפיצוי. מאחר ומומחה ביהמ"ש לא ציין מיקום ספציפי לחסר, פיצוי יחסי הוא המדד הראוי. אם סבורה הייתה הנתבעת כי דרך תחשיבית זו, המוצעת על ידי התובעים, הינה שגוייה או מעוולת רשאית הייתה זו להציג ראיות נגדיות מטעמה כולל חוות דעת מומחה המסבירה את המישגה התחשיבי המוצע מבחינה מקצועית. במצב דברים זה, שבו לא נהגה כך הנתבעת מנועה היא, לדעתי, מלחלוק על הדרך התחשיבית המבוססת על הנתונים שהיא קבעה לעניין שווי הדירה.

לסיכום חלק זה של פסה"ד אני קובעת כי יש לקבל את תחשיב שווי המטרים החסרים כפי המוצע על ידי התובע.


נכון איפוא לפי שיקולים אלה לחייב את הנתבעת לשלם לתובע את הסך בשקלים של 13,476 דולר כפי שערם היציג ביום מתן פסק-הדין, כפיצוי בגין ההטעיה בשטח הדירה .

אשר לנושא עוגמת הנפש -
אין ספק כי לתובע נגרמה עוגמת נפש שהיא אכזבתו הקשה מהפרת הבטחת הנתבעת ובגינה הנני לפסוק לטובתו פיצוי בסך של 5,000 ₪.

עוד נכון לחייב את הנתבעת בהוצאות משפט בסך של 15,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.

לסיכום :

הנתבעת תשלם לתובע בתיק אזרחי מס' 26505/01 סך בשקלים של 13,476 $, כפי שערם היציג היום בצירוף 5,000 ₪ כפצוי וסך של
15,000 ₪ + מע"מ כהוצאות משפט .נ

הסכומים כולם יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד לתשלום בפועל.

דיון בתביעה מספר 26506/01 -

העובדות בתביעה זו זהות לחלוטין לתביעה מס' 26505/01
ובהיבט זה של הדברים נעשית מלאכתנו קלה .ב

השוני היחיד הקיים בתביעה זו נוגע לתוצאות המדידה של מומחה בית המשפט אשר לפיהן לא קיים פער בשטח הדירה בין מה שהובטח על ידי הנתבעת על פי ההסכם שהוא 111.4 מ"ר לבין השטח שנמדד שהוא 113 מ"ר .ו

התביעה איפוא לא הוכחה באלמנט הכזב שבה וממילא בשאלת ההטעיה ודינה לדחייה .נ

תביעה מס' 26506/01 - נדחית .
התובע בתביעה זו ישלם את הוצאות דחייתה בסך של 5000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד לתשלום בפועל.

סוף דבר:

תביעה מס' 26505/01 מתקבלת לפי הפירוט דלעיל.

תביעה מס' 26506/01 נדחית לפי הפירוט דלעיל.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון