עורך דין משכנתאות





  1. רישום משכנתא בטאבו

  2. תביעה לביטול משכנתא

  3. התנגדות לביצוע משכנתא

  4. אי רישום משכנתא כדין

  5. העברת משכנתא לאדם אחר



מטרות המשכנתא
המלומד יהושע ויסמן, בחיבורו, חוק המשכון, תשכ"ז-1967 פירוש לדיני חוזים (ירושלים, תשל"ה-1974) מתאר את "מטרות המשכון", כלדקמן:

"ואולם, התפקיד העיקרי של המשכון אינו טמון ביכולת להיפרע מתוך נכס מסוים, ואף לא בקיצור הליכי ההוצאה לפועל כנגד החייב, אלא בעדיפות המוענקת על ידו למקבל המשכון, על פני נושים אחרים של החייב, בכל הנוגע לזכות להיפרע מתוך הנכס ממושכן, עדיפות זו נובעת מהיות המשכון בגדר 'שעבוד נכס', דהיינו זכות קניין, הפועלת, כאילו, כלפי הנכס הממושכן גופו, אלא רק כלפי אדם מסוים". (שם, 13-14).

ובהמשך: "כדי שהמשכון יוכל לשרת את מטרותיו כראוי, נחוץ כי יהא לו אופי חפצי. יעילות המשכון תסוכל אם יוכל הממשכן לפגוע בזכותו של מקבל המשכון על ידי העסקאות בנכס הממושכן, שיבוצעו לאחר המשכון. כן נדרש שחליפיו של הממשכן, שלא מכוח עיסקה שבוצעה על ידו, כגון יורשיו, יהיו אף הם כפופים למשכון. אף על פי כן לא נקבע בחוק המשכון, במפורש, כלל רחב הדבר שריון מעמדו של מקבל המשכון בפני עיסקאותיו של הממשכן וכלפי חליפיו ואולם, ניתן לטעון כי עצם הביטוי 'מישכון הוא שעבוד נכס', המופיע בסעיף 1 לחוק, מצביע על האופי החפצי (IN REM) של המשכון, המעניק לו את השריון הנדרש. אם משמעות המשכון היא 'שעבוד נכס', נמצא כי אין המשכון תקף רק כלפי החייב מסוים, אלא הוא רובץ על הנכס ופועל כנגד כל אדם אליו יתגלגל הנכס הממושכן. מכאן שזכותו של מקבל משכון גוברת על זכויות מאוחרות יותר, כמו זכויות של קוני הנכס הממושכן, יורשי הנכס, שוכריו וכדו'. בנושא אחד בלבד קובע חוק המשכון במפורש עדיפות לקבל משכון על עיסקאות מאוחרות יותר המבוצעות על ידי הממשכן בנכס הממושכן, וזאת במה שנוגע למישכונים נוספים... הוראות ברורות יותר מאלה שבחוק המשכון, בדבר עדיפות זכותו של מקבל משכון על עיסקאות מאוחרות בנכס הממושכן, ניתן למצוא בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, לגבי שעבוד מקרקעין...". (שם, 15).

כן ראו: ע"א (תל אביב) 1661/06 עמיאל שיווק צמיגים בראשל"צ בע"מ נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ), (אתר נבו) (20.1.08).

פסק דין
 
1. עניינה של המבקשת בבקשה זו בפסק דין הצהרתי, שלפיו הדירה המצויה ברמות אשכול, שדרות אשכול 20/21 בירושלים, הרשומה אצל המשיב הפורמלי כגוש 30246, חלקה 15, תת חלקה 59 (להלן – הדירה) הינה משוחררת ונקיה מכל שעבוד, משכנתא, עיקול או כל זכות שהיא, הרשומה ו/או הקיימת לטובת המשיב 1 (להלן – הבנק) וכי יש למחוק את כל המשכנתאות הרשומות על דירה זו בפנקסי המקרקעין.
 
רקע עובדתי

2. ביום 18.1.94 נרשם הבית, בו נמצאת הדירה, בפנקס הבתים המשותפים.נ
ביום 25.8.97, על פי שטר מס' 12132-0002, נרשמו בפנקס המקרקעין הפעולות דלהלן על הדירה:
חכירה לזכות שורה וחיים ירדן (להלן – ירדן) לתקופה של 49 שנים המסתיימת ביום 31.3.2002;
משכנתא דרגה ראשונה לזכות הבנק על סך 200,000₪;
משכנתא דרגה ראשונה לזכות הבנק על סך 150,000₪;
משכנתא דרגה ראשונה לזכות הבנק על סך 150,000₪ (להלן - המשכנתא הרלוונטית).
 
ביום 19.5.99 נחתם הסכם, לפיו התחייבו ירדן למכור את כל זכויותיהם בדירה למבקשת. במבוא להסכם נרשם, כי ירדן חייבים לבנק סכום שאינו עולה על 750,000₪, המובטח במשכנתאות, אותן התחייבו ירדן לגרור או לסלק.
ביום 23.5.99 נרשמה בפנקסי המקרקעין הערת אזהרה על הדירה לזכות המבקשת.
ב"כ ירדן הציג בפני ב"כ המבקשת דאז, עו"ד יעקב גלעד (להלן – עו"ד גלעד), פלט של דפי חשבון מספרי הבנק (להלן – דפי החשבון), לפיהם מצב ההלוואות המובטחות במשכנתאות נכון ליום 5.7.99 היה כדלהלן:
הלוואה מס' 93-01-1001101-10 - 273,554.06₪;
הלוואה מס' 67-01-2014860-10- 180,697.32₪;
הלוואה מס' 62-01-2007159-10 (מתייחסת למשכנתא הרלוונטית) - אפס.ב
דהיינו – סך כולל של 454,251₪.ו
 
המבקשת העבירה לירדן את תמורת הדירה בניכוי הסכום המופיע בדפי החשבון, קיבלה את החזקה בדירה והיא מתגוררת בה מאז חודש אוקטובר 1999.נ
את הסך של 454,251₪ העביר עו"ד גלעד לבנק לכיסוי החוב על פי דפי החשבון, שאין בהם הסתייגות כלשהי.ב
 
רישום העברת הזכויות בדירה מירדן למבקשת נמנע בשל סירובו של הבנק להנפיק שטרי פדיון משכנתא בגין ההלוואות שנפרעו, בטענה שירדן קיבלו הלוואה רביעית מס' 51-2019949-10 בסך 209,000₪ לפי הסכם מיום 16.8.98, שטרם נפרעה (להלן - ההלוואה הרביעית). בינתיים ירדן ביקש להכריז עליו פושט רגל, והבנק מבקש להיפרע מהדירה. לבקשת הבנק, ניתן ביום 1.2.01 צו למימוש משכנתא, מונה כונס נכסים וניתן צו לפינוי הדירה.ו
 
טענות הצדדים בתמצית
3. מכאן הבקשה, הנתמכת בתצהיר המבקשת, שלפי טענתה פעלה בתום לב, וכן בתצהיר של עו"ד גלעד, שלפי טענתו הבנק מסרב שלא בתום לב ושלא כדין לשחרר את הדירה מהמשכנתאות.נ
 
4. בכתב תשובתו נתלה הבנק בטענה, כי ההלוואה הרביעית ניתנה במסגרת "הסכם משכנתא מסגרת", שלשיטתו אינו מחייב רישום משכנתא נוספת, שכן הרישום הקיים (של המשכנתא הרלוונטית) אמור להבטיח את פירעונה. לכתב התשובה צורף תצהיר של פקידת הבנק, הגב' רבקה חזון (להלן – גב' חזון), המפרט את ההלוואות שנטלו ירדן ואופן ביצוען. מתצהיר הגב' חזון עולה, כי ביום 30.8.94 נחתם "הסכם משכנתא מסגרת" בין הבנק ובין ירדן (להלן – הסכם המסגרת), לפיו העמיד הבנק לירדן הלוואות או אשראי בסכום כולל שלא יעלה על 410,000₪, שבגדרו ניתנה לירדן הלוואה של 150,000₪, ונרשמה המשכנתא הרלוונטית.ב
 
דיון
תוקפו של הסכם המסגרת כלפי צד ג'
5. במישור העובדתי
נכון למועד כריתת הסכם המסגרת (30.8.94) הזכויות בדירה טרם נרשמו בשם ירדן, וממילא לא נרשמה משכנתא להבטחת החובות שניתנו, או יינתנו, לירדן בגדר הסכם המסגרת. גם במועד שניתן היה לבצע רישום משכנתא על פי הסכם המסגרת (25.8.97) לא נרשמה משכנתא על פיו, אלא שלוש משכנתאות בגין שלוש הלוואות מדרגה ראשונה, בהן נקוב סכום מוגדר, ביניהן המשכנתא הרלוונטית.
בהנחה שקיים קשר בין הסכם המסגרת למשכנתא הרלוונטית כטענת הבנק (ואינני סבורה כך), נשאלת השאלה כיצד אופס החוב בגינה נכון ליום 5.7.99 כפי שפורט בדפי החשבון שהונפקו על ידי הבנק, אם אותה עת ההלוואה הרביעית שנתנה לירדן ביום 16.8.98 טרם נפרעה?
יוצא מכך, שמשכנתא ספציפית לגבי ההלוואה הרביעית, כפי שנעשה לגבי שלוש הלוואות קודמות, לא נרשמה.
זאת ועוד, ממסמכים שצורפו לתצהיר הגב' חזון ומחקירתה עולה, שהבנק הסתמך על הרישומים הפנימיים שלו, שאין להם ולא כלום עם צד ג', שאמור להסתמך על פנקסי המקרקעין ועל דף חשבון עדכני של הבנק, המהווה רשומה מוסדית כמשמעותה בפקודת הראיות [נוסח חדש] תשל"א-1971.ו
העולה מן המקובץ הוא, שעו"ד גלעד פעל כשורה בהסתמכו על הרישום בפנקסי המקרקעין ועל דפי החשבון של הבנק, שאין חולק כי הם מתייחסים לשלוש המשכנתאות דלעיל, והבנק לא חלק על תוכנם של דפי חשבון אלה.
בנוסף אני קובעת, כי יש בהסתמכות הבנק על הרישומים הפנימיים שלו, משום יצירת
יש מאין כלפי המבקשת וחוסר תום לב להיפרע ממנה בגין חוב שלא הובטח במשכנתא. אין נפקא מינה אם המבקשת ידעה שירדן נושא על גבו חובות אחרים שהבטיח לפרוע; דפי החשבון מצביעים בעליל כי היה קיים חוב בגין שתי משכנתאות והחוב בגין המשכנתא הרלוונטית אופס, ואין מחלוקת שהחוב בגין שתי המשכנתאות נפרע.
 
6. במישור המשפטי
א. רישום המשכנתא
משכנתא היא עסקה במקרקעין, הטעונה רישום על פי הוראות סעיף 7(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 לפיהן "עסקה טעונה רישום. העסקה נגרמת ברישום ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום".נ
בדרך כלל, נרשמת משכנתא להבטחת חיוב כספי מגודר, ובתנאיה קבועים שיעורי ההצמדה והריבית והחזרי התשלומים לפירעון ההלוואה. אולם, כאשר החייב מעונין לקבל הלוואות נוספות בפרקי זמן שונים, מאותו נושה, מבלי שיהיה צורך לרשום משכנתא נוספת כל אימת שמתקבלת הלוואה חדשה, אזי המשכנתא נרשמת להבטחת חיוב כספי שאינו מוגבל בסכום.
בעל משכנתא וממשכן יכולים לרשום משכנתא ללא הגבלה בסכום, מתוך כוונה למנוע מנושים אחרים של החייב לגבות את חובם מהנכס המשועבד. כדי למנוע קנוניה כזו, מוטל על הנושה, בבואו להיפרע מהנכס, להוכיח את קיומו של החיוב שהובטח במשכנתא. העיקרון הוא שאין למשכנתא קיום עצמאי, ובהעדר חיוב אין משכנתא. החיוב מתבטל אם כן, כתוצאה מפירעונו. במקרה שהחיוב נהפך לחסר תוקף על פי החלטה של בית משפט, מתבטלת המשכנתא.ב
 
ב. חשיבות הרישום במרשם המקרקעין
ההלכה המכירה בחשיבות רישום השעבודים במרשם המקרקעין הושרשה היטב בפסיקה. בתי המשפט הכירו בכך שרק על ידי רישום במרשם יהיה ניתן לנהל חיי מסחר תקינים.
כך למשל בפסה"ד בבר"ע 178/70 חיים בוקר ואח' נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע"מ ואח' (פ"ד כה (2) 121, 127) נאמר מפי השופט קיסטר:
"בחיים המודרניים חשוב הרישום הן לצורך המדינה וסדריה והן לתועלת האזרח, אשר יוכל לדעת בבואו לעשות עסקאות עם חברו אם נכס בלתי נד שייך לו ונקי משעבודים, לגבי עסקת מכירה וקניה, וגם לגבי מתן אשראי... ברור שכדי שיהיה ניתן להסתמך על הרישומים יש להקפיד על כך שכל עסקה ועסקה תירשם בפנקסים, אחרת אין אפשרות מעשית לא למדינה ולא לאזרחים, לסמוך על הרישומים; ועל כן גם קביעת כוחו של הרישום כיוצר זכויות (קונסטיטוטיבי) קשורה במידה ניכרת במגמה להשיג מטרות הרישום כאמור".ו
על הלכה זו חזרו בפסקי דין נוספים, תוך הדגשת חשיבות פומביות הרישום במרשם. כך למשל גם בפסה"ד בע"א 2242/92 מדינת ישראל נ' בנק אמריקאי ישראלי בע"מ ואח' (פ"ד מח (3) 238,256) נאמר:
"הרישום על פי החוק הינו קונסטיטוטיבי (דהיינו, יוצר את הזכות הקניינית), ודבר זה נועד להבטיח שמרב הזכויות במקרקעין ישתקפו ברישומים שבפנקס המקרקעין, שהנם פומביים ופתוחים לעיני כול, ולחזק את אמינות המרשם... הרישום הפומבי בפנקסי המקרקעין הוא שמאפשר לציבור לסמוך על המרשם".נ
וכן בע"א 8160/01 הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ נ' פאן אל-א סחר בינלאומי פ' א' (בפירוק) ואח' (תק-על 2003(3), 1476, 1477, מיום 14.9.03) נאמר:
"בדיני הקניין מהווה הפומביות יסוד חשוב, והצורך בה נובע, בין היתר, מהרצון לשמור על אינטרסים של צדדים שלישיים שכך יזכו לאזהרה בדבר קיום הזכות הקניינית (ר' ע"א 790/85 רשות שדות התעופה בישראל נ' גרוס, פ"ד מד(3) 185, 213-214; מ' דויטש, קניין (1997), עמ' 132-131). חובת הרישום מכוננת פומביות באמצעות הרשימה הציבורית שנוצרת...".ב
ב"כ הבנק טוען, כי במקרה זה לא ניתן היה להסתמך רק על המרשם, והיה צורך בפנייה אל הבנק לשם בירור מקיף יותר של היקף החבות, ויש טעם בדבר שכן החוב הספציפי המובטח במשכנתא בדרך כלל נושא ריבית והצמדה.
אולם משהנפיק הבנק דפי חשבון המראים כי החוב בגין אותה משכנתא אופס אין הוא יכול להישמע בטענה שהחוב בגין אותה משכנתא לא נפרע.
הבנק אינו טוען כי דפי החשבון אינם נכונים או שנפלה בהם טעות כלשהי, אלא טענתו היא שלמרות איפוס החוב, ניתן על פי אותו שטר משכנתא להבטיח חוב חדש.
מוכנה הייתי להסכים לגישה זו, אילו היה הבנק מתקן את שטר המשכנתא בלשכת רישום המקרקעין על מנת שישקף נכונה את החוב החדש, והעיקר הוא במקרה דנן, שהחוב החדש היה מופיע בדפי החשבון כדי למנוע הכשלה של צד ג', אשר נערך לבצע עסקה על פי החומר הגלוי, שעליו היה רשאי להסתמך.ו
ברגע ששטר המשכנתא נוקב בסכום מוגדר לשמו נתנה הבטוחה, נוצר מצג בפני כולי עלמא כי זו המשכנתא ואין חוב מעבר לה. אילו רצה הבנק להבהיר לצד ג', כי לפניו הסכם משכנתא מסגרת, בו אפשרות להרחבת החוב עד גובה סכום משכנתא מסגרת, היה עליו לנקוב בשטר המשכנתא את סכום המסגרת - דהיינו 410,000₪, או לרשום משכנתא בלתי מוגבלת בסכום, ובכל מקרה להקפיד על הנפקת דפי חשבון, אשר ישקפו את מצב ההלוואות למיניהן נכונה, על מנת שלא להכשיל צד ג'.
 
ג. חובת הזהירות
חובת זהירות של בנק עשויה לחול גם כלפי מי שאינם לקוחותיו (ג' נרקיס ומ' מור חובות החלות על הבנקים, כרך א', עמ' 280-281).נ
בפסה"ד בע"א 168/86 בנק אגוד לישראל בע"מ נ' לה כודיאר בע"מ (פ"ד מב(3), 77, עמ' 82) נקבעה חובת הזהירות של בנק כלפי קונה, כאשר הבנק ביצע עסקה עבור המוכר, לקוחו, ברשלנות. באותו ענין הקונה לא הייתה לקוחה, ואף לא היה חוזה בינה לבין הבנק. וכך נקבע:
"למה מכונים שקולי מדיניות משפטית ביחסים שבין הבנק לקונה? אין אמנם יחסים חוזיים ביניהם והחוק החרות גם אינו מטיל חובות מגדרות ספציפיות ביניהם. אך לבנק יש מעמד מיוחד ונכבד בחיי המסחר ובין התפקידים שהוא ממלא גם בצוען של עסקות שונות בין לקוחות שלו לבין צדדים אחרים. שקולי מדיניות משפטית אינם מכונים לעבר שחרורו של בנק מחובת זהירות כלפי אותם צדדים. להיפך הם מדברים בעד הטלת חובה כזו כלפי אלה שהוא יכל לצפות שיפגעו כתוצאה מרשלנותו...ב
קיימת בין הבנק לקונה גם חובת זהירות קונקרטית בגין הסיכון שנגרם לקונה. סיכון זה אינו בגדר הסיכונים הטבעיים והרגילים לפעילות זו שאין להטיל אחריות בגינם (השוה ע"א 145/80 הנ"ל בע' 127-126)".ו
 
חובת זהירות על הבנק גם כלפי מי שאינם לקוחותיו, יושמה גם בבתי המשפט המחוזיים. כך למשל בת"א (ירושלים) 46/91 בלוי דב נ' "טפחות" בנק משכנתאות (תק-מח 91(3), 706, עמ' 710) ציינה השופטת דורנר (אז שופטת ביהמ"ש המחוזי):
"ככלל, שיקולים שבמדיניות משפטית, המעוגנים במעמדו של הבנק בחיי המסחר, תומכים בהרחבת חובת הזהירות, והטלתה כלפי כל אלה שהבנק יכול לצפות שייפגעו מרשלנותו (ע"א 168/86 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' קודיאר, פ"ד מב(3), 77, עמ' 82)".נ
 
ובדומה, נקבע בפסה"ד בע"א (באר-שבע) 1099/02 רינה פרנסז ואח' נ' עו"ד משה שיפמן ואח' (תק-מח 2003(2), 3236, עמ' 3246):
"חובת תום הלב, החלה על הבנק, הינה חובה מיוחדת. ההלכה הפסוקה, הכבידה את ידה על הבנק, בהיותו מוסד בנקאי, בעל יכולת כלכלית, בעל כוח ושליטה. ככזה, מוטלת עליו חובת זהירות מיוחדת, הן כלפי לקוחותיו והן כלפי כלל הציבור. בע"א 168/86 בנק אגוד לישראל בע"מ נ. לה כודיאר בע"מ ואח', פד"י מ"ב (3) עמ' 77 נקבע :
"למה מכוונים שיקולי מדיניות משפטית ביחסים שבין הבנק לקונה? אין אמנם יחסים חוזיים ביניהם והחוק החרות גם אינו מטיל חובות מוגדרות ספציפיות ביניהם. אך לבנק יש מעמד מיוחד ונכבד בחיי המסחר ובין התפקידים שהוא ממלא נמצא גם ביצוען של עסקאות שונות בין לקוחות שלו לבין צדדים אחרים. שיקולי מדיניות משפטית אינם מכוונים לעבר שחרורו של בנק מחובת זהירות כלפי אותם צדדים. להיפך, הם מדברים בעד הטלת חובה כזו כלפי אלה שהוא יכול לצפות שייפגעו כתוצאה מרשלנותו. "
דברים דומים מציין פרופ' פורת, במאמר שהתפרסם בספר השנה של המשפט בישראל תשנ"ב - תשנ"ג, כדלקמן:
"במקרים רבים נמצא הבנק בעמדה טובה יותר מן הפרט, לקוח ושאינו לקוח, למנוע מלכתחילה את הנזק. כאמור לעיל, ברשות הבנק יש לא אחת מידע שאינו נגיש לציבור הרחב וכן יש לו כישורים מיוחדים ואמצעים טכניים שאינם נחלתו של הפרט. כל אלה עשויים לאפשר לבנק למנוע נזקים מן הלקוח ואף ממי שאינו לקוח, שעה שבידי הניזוק-בכוח אין יכולת דומה. זאת ועוד, מאחר שהפרט רוחש לבנק, במקרים רבים, אמון מיוחד, מאמין בכישוריו ובאמצעיו הטכניים ואף רואה בו גוף מעין ציבורי, הוא נוטה לעיתים לא לנקוט אמצעי זהירות מצידו להקדים פני נזק אפשרי, אפילו יש בכוחו לעשות כן. מכאן, שהבנק הינו 'מונע נזק טוב', אלא שהפרט הינו 'מונע נזק רע'. מאפיינים מיוחדים אלה הם שמצדיקים קביעת כללי אחריות מיוחדים שיחולו ביחסי הבנק עם לקוחותיו ולעיתים אף ביחסי הבנק עם כאלה שאינם לקוחותיו".ב
 
עולה, כי לבנק חובת זהירות גם כלפי המבקשת, למרות שפורמאלית היא לא לקוחה שלו. הבנק ידע כי ישנה הלוואה נוספת שלא נרשמה, וכי סביר שצד ג' שיקנה את הדירה לא יידע על כך, בשל העדר רישום. לכן אין הוא יכול לטעון כעת שההלוואה מובטחת כמשכנתא, ולהטיל חוסר זהירותו על כתפי המבקשת, בטענה שהייתה צריכה לבדוק את המסמכים הפנימיים של הבנק. הבנק הוא זה שהיה צריך להיות זהיר יותר בפעולותיו ולהודיע קבל עם ועדה על ההלוואה הרביעית, ולא להנפיק אישור כי המשכנתא הרלוונטית אופסה.ו
ועוד, המשכנתאות נרשמו בפנקסי המקרקעין לאחר שנחתם הסכם משכנתא מסגרת בין ירדן לבנק, הסכם בו נקבע שהסכום הכולל של המשכנתא הוא 410,000₪. חובת הזהירות דורשת שכבר בזמן רישום המשכנתאות במרשם המקרקעין, יצוין הסכום הכולל של הסכם משכנתא מסגרת, כך שצד ג' שפונה למרשם יידע את סכום ההלוואה המקסימאלי אותו הלווה יכול לקחת. דרך אחרת למלא חובה זו היא ברישום המשכנתא ללא הגבלת סכום, דבר שיבהיר לצד ג' שעליו לפנות לבנק כדי לקבל פרטים מלאים על המשכנתא בה מדובר.
יתרה מכך, הבנק הוציא לבקשת ירדן דפי חשבון שציינו מצב המשכנתאות, ואלה הוצגו בפני המבקשת לפני שהעבירה את הסכומים לתשלום המשכנתאות הרשומות לירדן. דפי החשבון הוצאו לאחר שניתנה ההלוואה הרביעית, אולם גם בהם לא ציין הבנק קיומה של הלוואה זו. נראה כי, לכל הפחות, היה על הבנק לציין קיומה של ההלוואה הרביעית הנוספת בדפי החשבון כדי לקיים חובת זהירות זו.
בסיכומיו, האריך הבנק בעניין חוסר היכולת להסתמך על המרשם, בשל המידע החלקי המצוי בו. אולם, על הבנק היה לקיים את חובת הזהירות המוטלת עליו כלפי צדדים שלישיים, הבאים להסתמך על המרשם, באמצעות רישום המידע המלא והנכון.
אציין, כי חובת זהירותו של הבנק מתעצמת במקרה בו ידוע לבנק שהלקוח שלו - המוכר בציבור כאיש עסקים מצליח - מצוי בבעיות פיננסיות חמורות, ומידע זה אינו מצוי בידי הציבור הרחב. אין כאן דרישה שהבנק יפר את חובת הסודיות שיש לו כלפי הלקוח שלו, אולם כדי לקיים את חובת הזהירות שלו כלפי אחרים, היה עליו לדאוג לרשום את ההלוואה הרביעית, על מנת שצד ג' יהיה מודע לקיומה.
 
ד. חובת תום הלב
עקרון תום הלב, מעצם היותו עקרון-על, החולש על כל תחומי החיים והמשפט, הוא מחייב גם את הבנקים. עקרון תום הלב משקף את תפיסות היסוד של החברה הישראלית באשר להתנהגות הראויה בין בני אדם, ומכניס לשיטתנו יסוד של גמישות המאפשר לשיטה להתאים עצמה לצורכי החיים המשתנים. עקרון זה לא קובע כי אדם לא צריך לדאוג לאינטרסים שלו, אלא קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד השני (ג' נרקיס, מ' מור חובות החלות על הבנקים כרך א', עמ' 124-125; רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון תקדין עליון 99(4) 1 פסקה 7 לפסק דינו של הנשיא א' ברק).
אין ספק כי בין הבנק ללקוח חל עקרון תום הלב. אולם, חובת תום הלב קיימת במידה מסוימת גם כלפי כלל הציבור שמסתמך על הבנק ודרך פעילותו, והרישום במרשם המקרקעין הוא דוגמא לכך. מסקנה זו נובעת מהעובדה שבנק הוא גוף מעין ציבורי, עליו מוטלות חובות מסוימות. כך למשל נאמר בהחלטה בבש"א 9042/00 בנק הפועלים בע"מ נ' גרבי טל בע"מ (תק-על 2001(1), 3):
"ובשולי הדברים: המבקש הוא בנק. הבנקים נתפסים כגוף מעין ציבורי, והם נדרשים לרמה גבוהה של ניקיון כפיים ואיפוק בהפעלת יתרונותיהן הדיוניים והאחרים. אם לשאול את "נוסחתו" של הנשיא שמגר בע"א 1304/91 בנק טפחות נ' ליפרט, פ"ד מז (3) 309, הרי ניתן לומר שמכלול הדינים מגבש מעין עסקה דו צדדית בין הבנקים לבין הציבור בכללותו, לפיו זוכים הבנקים ביתרונות מסוימים בצד הזכות, והן כפופים למערכת חובות מיוחדת בצד החובה".
 
ה. פרשנות סעיף 17 לשטר המשכנתא
הבנק טוען, בהסתמך על סעיף 17 לשטר המשכנתא, כי מדובר בשינוי תנאים, שהיה על צד ג' לבדוק אותם.
סעיף 17 להסכם המשכנתא קובע :
"לצורך שטר זה... חוזה הלוואה:
חוזה הלוואה מספר 12005660 שנחתם ביום 30.8.94 בין הבנק ובין הלווה (ים) (להלן: "הסכם מסגרת משכנתא") כולל כל מסמך ו/או חוזה אחר שהלווה/ים חתם עם הבנק או עם בל"ל, בקשר עם משכנתה מסגרת המצורף או שיצורף אליו וכולל כל מסמך שיחתם בין הבנק והלווה/ים המשנה תנאיו או החלפת הלווים או מי מהם.".
 
המבקשת טוענת, כי ההלוואה הרביעית לא נכנסת לגדר סעיף 17 הנ"ל, ועל כן הבנק אינו יכול להסתמך על השעבוד שהיה קיים על הדירה, במשכנתא שנפדתה. לטענתה, סעיף 17 חל על הסכם שנחתם בעבר, בעוד בענייננו ניתנה הלוואה חדשה שלא הייתה קיימת בעת רישום המשכנתא. כמו כן, סעיף 17 חל על מסמך נוסף שייחתם עם הלווה, והוא משנה את תנאי ההסכם המקורי, אולם במקרה זה לא מדובר בשינוי תנאים אלא בלקיחת הלוואה חדשה, ולכן אין ההלוואה הרביעית נכנסת לגדר הסעיף.
הבנק מסכים כי לא מדובר על "חוזה אחר שהלווה/ים חתם עם הבנק", אולם טוען כי ההלוואה הרביעית נכנסת לגדר סעיף 17 לשטר המשכנתא, משום שמדובר בהסכם שנחתם במסגרת הסכם משכנתא מסגרת ומשנה תנאי ההלוואה המקורית. לטענתו, הדבר עולה משטרי המשכנתא ונספחים שונים להסכם המשכנתא, שנחתמו בין בני הזוג ירדן לבנק.
אומר, כי הצדק עם הבנק בנקודה זו. סעיף 17 לשטר המשכנתא אכן הפנה להסכם משכנתא מסגרת, בציינו את התאריך שבו נחתם הסכם משכנתא מסגרת.
אולם, צד ג' מבקש את שטרי המשכנתא מהרוכש רק כאשר הוא חושד שמשהו אינו כשורה. לפנינו, אם הסכם משכנתא מסגרת היה נרשם במרשם ככזה, או שההלוואה הראשונה הייתה רשומה ללא הגבלת סכום, והיו "נורות אזהרה" שדורשות בדיקה מעמיקה יותר של המצב, והמבקשת לא הייתה דורשת לראות שטרי המשכנתא, אז אכן הייתה המבקשת מתרשלת בבדיקתה. אולם, במקרה זה הרישום במרשם נראה תקין, ואף אושר מאוחר יותר בדפי החשבון שהוציא הבנק עצמו, ועל כן לא הייתה סיבה שהמבקשת תדרוש את שטרי המשכנתא, ובהם ההפניה להסכם משכנתא מסגרת. אין להעלות על הדעת שהבנק יקיים "לשכת רישום" פנימית שתחייב את צד ג'.
משלא מילא הבנק אחר חובת הזהירות, ולא דאג שהמידע המלא יהיה רשום וגלוי במרשם המקרקעין או בדפי החשבון, עליו לשאת בתוצאות הנלוות לחוסר גילוי זה.
עוד טוען הבנק, כי ניתן לראות במשכנתא גם חיוב מתחדש לפי סעיף 1(ב) לחוק המשכון, ובהתאם לכך לא נדרש רישום ההלוואה הרביעית על מנת שתחייב את המבקשת כמו כל משכנתא מובטחת אחרת. ובענין זה הפנה ל-י' ויסמן משכון (עמ' 300):
"בחיוב מתחדש, כגון בהסדר שלפיו מאפשר בנק ללקוחו, למשך תקופה מסוימת, למשוך משיכות יתר עד סכום מסוים, אין החיוב המובטח חדל להתקיים בטרם תמה התקופה המוסכמת. העובדה שבשלב מסוים שבתוך התקופה המוסכמת פרע הלקוח את כל משיכות היתר שלו אינה שמה קץ לחיוב המובטח ולמשכון שניתן להבטחתו. החיוב הממשיך להתקיים מאפשר יצירת משכון ממין זה, כפי שנקבע במפורש בסעיף 1(ב)...".
אמנם, אפשר שחיוב מתחדש יחול גם על משכנתא, כמו על כל משכון אחר. אולם, הואיל וחיוב מתחדש נועד במהותו להבטחת חיוב עתידי, יש לקבוע לו גבולות, שכן אין זה הגיוני שהחיוב יתחדש לנצח (י' ויסמן משכון, עמ' 50-51). במקרה זה, הגבול שנקבע הוא הסכום שנרשם במרשם המקרקעין. לכן, מרגע ששולם מלוא הסכום, החיוב פקע ולא ניתן עוד לראות בו חיוב מתחדש.
אילו המשכנתא המקורית הייתה נרשמת בסכום בלתי מוגבל, אזי ניתן היה לקבל את טענת הבנק לפיה נטילת ההלוואה הרביעית במסגרת המשכנתא היא חיוב מתחדש. אולם שעה שנקבע סכום מוגבל במרשם המקרקעין, ומדפי החשבון הנוגעים למשכנתא המקורית עולה כי המשכנתא נפרעה - החיוב על פיה בטל.
 
האם העידו את העד הרלבנטי
7. לטענת המבקשת, אין לקבל עדותה של הגב' חזון, מאחר שזו לא טיפלה בכל העניינים הקשורים להלוואה, ומסרה את תצהירה ועדותה מתוך קריאת מסמכי תיק ההלוואה. לעומתה, טוען הבנק, כי כל שנדרש במקרה זה הוא עדות על נהלי הבנק, והגב' חזון, שהינה עובדת ותיקה בבנק, היא העדה המתאימה לכך. לטענתו, לא היה צורך בהבאת עדות הפקיד שביצע את המלאכה הטכנית של החתמת בני הזוג ירדן על ההלוואה, ודי היה בעדות הגב' חזון, שבקיאותה במסמכים ובנהלים.
על פי הפסיקה, כלל הוא, כי אי-הבאת עד רלבנטי יוצרת את ההנחה, שאילו הובאה העדות היא הייתה סותרת את גרסתו של הצד שהיה אמור להביאה (ראה ע"א 635/76 טייבר ואח' נ' טייבר ואח' פ"ד לא(2) 743,737; ע"פ 437/82 אבו נ' מדינת ישראל פ"ד לז(2) 85, 97; ע"א 498/81 זמיר קבלנות כללית בע"מ נ' שא"ז חברה לשרותים תק-על 85(3), 210; ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו ואח' פ"ד מה(4), 651,עמ' 658-659).
עו"ד גלעד העיד, ודבריו מהימנים עלי, כי כעניין שבשגרה נהג להסתמך על דפי חשבון של הבנק לצורך בדיקת יתרת חוב שהובטח במשכנתא כשפי שנהג במקרה דנן. ירדן היה איש עסקים ודמות מוכרת ושמש בעבר בתפקידים בכירים בבנק. יתרה מזאת בהגיעו לבנק לפרוע את החוב מנהל הסניף בבנק ידע על מכירת הדירה של ירדן, ובדיעבד רק כאשר בא לבקש את שטרי פדיון המשכנתא, סיפר לו מנהל הסניף שירדן רימה ולקח עוד הלוואות, והעלה את הטענה בדבר קיומו של הסכם משכנתא מסגרת.
הבנק לא זימן לעדות את מנהל הסניף, שככל הנראה היה בקיא בכל עובדות המקרה, וניתן היה לשמוע מפיו מדוע לא גילה את הידוע לו בעוד מועד כאשר בידי המבקשת היתה אפשרות לעכב תחת ידה את יתרת הסכום ששלמה לירדן או לבטל את העסקה. מנהל הסניף אמור היה גם להבהיר את נהלי הבנק, בתוקף תפקידו. תחת זאת זימן הבנק את הגב' חזון, שלא היה בידה להסביר את פשר החריגה מנהלי הבנק בעניין המשכנתא הרלוונטית שיתרת החוב בגינה לא הופיעה בדפי החשבון של הבנק.
משלא זומן מנהל הסניף להעיד, קמה חזקה כי דבריו היו פועלים לרעת הבנק.
 
העולה מן המקובץ הוא שאין הבנק יכול להיפרע מהדירה בגין חוב, שהראיות מצביעות עליו שלא הובטח במשכנתא הרלוונטית.
 
סוף דבר
8. במרשם המקרקעין נרשמו שלוש משכנתאות לזכות הבנק, ואלו נפרעו. הבנק לא הבטיח את ההלוואה הרביעית במשכנתא, ומכל מקום לא נקט במידת הזהירות הנדרשת ממנו כדי שלא להכשיל צד ג'.
לאור האמור לעיל, אני קובעת, כי שלוש המשכנתאות הרשומות על הדירה נפדו, ויש למחוק אותן מפנקסי המקרקעין.
 
אני מחייבת את הבנק לשלם למבקשת את הוצאות המשפט, וכן סך של 35,000₪ שכ"ט עורך דין בצירוף מע"מ כחוק.


לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. עורך דין משכנתאות

  2. שחרור משכנתא מנכס

  3. תביעה לביטול משכנתא

  4. אי רישום משכנתא כדין

  5. התנגדות לביצוע משכנתא

  6. אי הסכמה לרישום משכנתא

  7. העברת משכנתא לאדם אחר

  8. כמה משכנתאות אפשר לקחת

  9. סגירת משכנתא לפני הזמן

  10. מועד פקיעת ביטוח משכנתא

  11. משכנתא מלפני קום המדינה

  12. הודעה על ביטול הסכם משכנתא

  13. רישום בנק כבעל זכויות משכנתא

  14. מכתב כוונות מהבנק סילוק משכנתא

  15. מה קורה עם משכנתא של אדם שנפטר ?

  16. לווה נוסף משכנתא (תביעה למתן צו)

  17. משכנתא למראית עין - פסק דין הצהרתי

  18. מימוש משכנתא דירת מגורים של קשישים

  19. ביטול חתימה על משכנתא בבנק הפועלים

  20. ביטול חתימה על משכנתא לאדם חירש ואילם

  21. תביעה נגד המינהל בגין אי רישום משכנתא

  22. מימוש משכנתא של אם חד הורית על ידי הבנק

  23. תביעה נגד עורך דין עקב איחור בקבלת משכנתא

  24. שעבוד לטובת בעל המשכנתא מול הערת אזהרה – מה גובר ?

  25. צו מניעה, נקיטת הליכי מימוש ההלוואה שלא הובטחה במשכנתא

  26. משכנתא היא משכון של מקרקעין, כפי שקובע סעיף 4 לחוק המקרקעין

  27. האם בהחלטה על מזונות זמניים ניתן להשית על האב תשלום מעבר ל-50% בגין החזר המשכנתא ?

  28. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון