קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אי גילוי פרט מהותי בחוזה מכר מקרקעין: תביעה זו עניינה טענת אי גילוי פרט מהותי בחוזה לרכישת מקרקעין. העובדות בקצרה: התובעת הינה חברה הרשומה כדין בישראל ועוסקת בסחר בברזל. הנתבע, מנהל מקרקעי ישראל, הינו רשות ציבורית ופועל עפ"י חוק מנהל מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960, בניהול אדמות המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח. בחודש נובמבר 1995 פרסם הנתבע מכרז שמספרו מר128/95/ ובו הזמנה להציע הצעות לרכישת מגרשים באיזור התעשיה בגן יבנה. בתאריך 23/1/96 הגישה התובעת הצעתה למכרז לרכישת "מגרש 17" הנמצא בגוש 546 חלק מחלקות 32, 34, 36, ו- 38 (להלן: "המגרש"). ביום 7/2/96 קיבלה התובעת הודעה מטעם הנתבע בדבר זכייתה במכרז. יחד עם הודעה זו הודיע הנתבע לתובעת כי עליה לסיים את כל החובות המוטלות עליה עפ"י הוראות המכרז, וביניהן חתימה על חוזה הפיתוח, ולא, תאבד את זכייתה במכרז. ביום 2/4/96 חתמה התובעת על חוזה פיתוח שנוסחו זהה לזה שצורף לחוברת המכרז. במהלך חודש מאי 96 פנתה התובעת לראשונה לנתבע ודיווחה לו על גידולי חיטה במגרש ובתאריך 13/6/96 שלחה התובעת מכתב לפיו מתבקש הנתבע לדאוג לפינוי שאריות השלף (שאריות גידולי חיטה שנקצרו), מהמגרש. המחלוקת: המחלוקת בין הצדדים עיקרה בשאלה על מי חלה החובה לשאת בהוצאות ניקוי המגרש, אם נדרש בכלל ניקוי כזה, כאשר התשובה לשאלה הראשונה נגזרת מן השאלה על מי משני הצדדים היתה מוטלת החובה לבדוק את מצב המגרש עובר להתקשרות. טענות התובעת: התובעת טוענת שטרם הגשת ההצעה במכרז בדקו נציגים מטעמה את המגרש ומצאו כי מדובר במגרש ריק מאדם או מחפצים, שאדמתו שטוחה ומיושרת ללא גידולים כלשהם ומכיוון שכך, הגישו הצעתם במכרז. לטענתה, לאחר חתימת חוזה הפיתוח, עת ביקרו נציגיה במקום גילו לתדהמתם כי על המגרש גדלו יבולים של דגנים כלשהם וכאשר ביקשה התובעת להתחיל בעבודות הפיתוח של המגרש הסתבר לה כי לא ניתן לעשות כן מבלי לנקות את השטח משאריות השלף. התובעת טוענת כי האחריות לניקוי המגרש חלה על הנתבע שכן הוא היה מופקד על אותה קרקע ובשל מחדלו לא ידע כי במשך שנים נעשה בקרקע שימוש על ידי אנשי קיבוץ חצור. כן טוענת התובעת כי הנתבע לא גילה עובדות מהותיות בקשר למגרש האמור. לטענת התובעת הנתבע התנער מן האחריות האמורה ומכיוון שכך נאלצה לבצע עבודות ניקוי המגרש שכללו חפירה ומילוי מחדש של המגרש וזאת על מנת שתוכל להמשיך בבניה. עלות העבודות אותן ביצעה במגרש לצורך ניקוי השלף מגיעה, לטענת התובעת, בסך של 32,110 ש"ח ולטענתה חלה על הנתבע החובה לשפותה בסכום זה. טענות הנתבע: הנתבע מכחיש את הטענות האמורות וטוען כי לא ידע שאנשי קיבוץ חצור עושים שימוש במגרש אך בכך אין משום רשלנות מצידו. הנתבע מכחיש כי הוא אחראי לניקוי השטח מן הנימוקים המפורטים: ראשית טוען הנתבע כי אין מדובר באי התאמה בממכר שכן מגרש ובו שלף דינו כדין מגרש פנוי שכן הוא פנוי מבחינה חוזית ופיזית ויתרה מכן, אף נחשב לשטח משופר שכן הוא מיושר וללא סלעים. שנית, טוען הנתבע כי בחתימתו על הסכם הפיתוח, הסכים להחכיר את הקרקע לתובעת בתנאי שזו תפתח את הקרקע. כל עבודות פיתוח כוללות, בין היתר, ביצוע עבודות עפר לרבות חפירות, חישוף, מילוי, הידוק וכיוצ"ב לצורך התאמת הקרקע לבנייה. פעולה של חישוף השכבה העליונה של הקרקע הינה מקובלת כפעולה ראשונה, בכל מקרה, בין אם יש שלף ובין אם אין וזאת על מנת למנוע מעשבים שוטים או שורשים וזרעים החבויים בקרקע לבצבץ מתחת למבנה ולגרום לסדקים. עוד טוען הנתבע כי משחתמה התובעת על חוזה הפיתוח ויתרה על כל טענה של אי התאמה שכן על פי סעיף 8 להסכם מצהירה התובעת כי ראתה את המגרש, בדקה את מצבו הפיזי והמשפטי ומצאה אותם מתאימים לכל צרכיה למטרת ביצוע החוזה. לעניין סכום התביעה טוען הנתבע כי הפעולות שבוצעו על ידי התובעת הינן מיותרות ועודפות וכי נעשו בניגוד לחובתה של האחרונה להקטין את הנזק שכן אלו פעולות שיש לבצען בכל מקרה של התחלת עבודות בניה, כאמור לעיל. להשקפתי, דין התביעה להדחות וזאת מן הנימוקים המפורטים: טענת אי התאמה: התובעת טוענת כי הנתבע לא סיפק לה את הממכר כמתחייב על פי החוזה. ואולם להשקפתי לא עלה בידה להוכיח טענתה זו. הנתבע מסר לתובעת מגרש ריק מבלי שלאיש פרט לרוכשים יהיו בו זכויות כלשהן. עולה מדבריו של מר חברוני, ראש ענף פיתוח אצל הנתבע אשר העיד כי מגרש ובו אדמת שלף נחשב למגרש פנוי (בעמ' 27 לפרוטוקול מול השורה 18): "לפי דעתי זה בור. השאלה מתי קיבלת את השטח. לדעתי כאשר יש שלף זה כאילו שהשטח ריק. זה מצב אופטימלי לשיווק מגרש. במקרה זה אני יודע שלא היתה צמחיית בר וידוע לי בדיעבד שהיתה גם זריעה." כן מצהיר מר חברוני בסעיף 7-9 לתצהירו: "...כאשר המנהל מוסר שטחים לשיווק, הוא מתחייב להיותם ראויים לשיווק, במובן זה, שיהיו פנויים מהבחינה החוזית ללא מטרדים. אין המנהל מיישר שטחים, סותם בורות, מסלק אבנים או סלעים, מנכש עשבים או מבצע פעולה כלשהי לשינוי אופי השטחים המשווקים על ידו. לכן אין לאמור כי המצאות של שלף על הקרקע נשוא התביעה, שינתה את מצבה הנתון של הקרקע מהמצב בו שווקה בהתחלה". מתצהירו ועדותו של מר אביהו פרידמן עובד התובעת, עולה שכחלק מהבדיקות שביצעה התובעת טרם הציעה הצעתה לרכישת המגרש נערך ביקור בשטח ונבדק מצבו הפיזי של המגרש. ואולם ביקור זה נערך בתקופה שבין סוף חודש נובמבר 1995 לתחילת חודש דצמבר 1995 ואילו טענות התובעת בדבר מצבו של המגרש הועלו לראשונה בפני הנתבע רק במהלך חודש מאי 96. בחקירתו הנגדית העיד מר פרידמן כי לא ביקר במגרש בסמוך למועד הזכיה במכרז ואף לא בסמוך למועד החתימה על חוזה הפיתוח: "ש. אני מפנה לסעיף 4 לתצהירך. מתי בדיוק ערכתם את הסיור בשטח? ת. ראינו את המכרז בעיתון, ההצעה למכרז בעיתון, זה היה יומיים שלושה אחרי שראינו את המכרז בעיתון. המכרז פורסם בנובמבר 95'. אנחנו מדברים על נובמבר או תחילת דצמבר 95'. בדיוק את היום אני לא יכול לומר. ש. אתם זכיתם במכרז לפי סעיף 7 ב- 7 בפברואר 96'. ת. כן. ש. אז ביקרתם שוב בשטח? ת. לא. לא זוכר שביקרתי אז. לא ביקרתי כי לא היה לי מה לבקר." סעיף 8 לחוזה הפיתוח מתאריך 2/4/96 קובע: "אי התאמה ופינוי מחזיקים: (א) היוזם מצהיר בזה כי ראה את המגרש, בדק את מצבו הפיזי והמשפטי, ומצא אותם מתאימים לכל צרכיו למטרת ביצוע החוזה. (ב)מבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל, אם ימצאו על המגרש מחזיקים: (1) לא יחולו על המנהל חובת פינויים של המחזיקים ו/או הוצאות הפינוי, בכל צורה שהיא." לאור האמור נראה כי אילו ערכה התובעת סיור בשטח טרם החתימה על הסכם הפיתוח, יכולה היתה לגלות את הגידולים ולכלכל צעדיה בהתאם וזאת בעיקר לנוכח הצהרתה בסעיף 6 להצעה: "אני מצהיר כי הצעותי אלה מוצעות לאחר שביקרתי במקום, ראיתי ובדקתי את המגרש/ים על כל מפגעיו כגון אלה המפורטים בנספח א' בתנאי המכרז ומוותר בזה על ברירת מום או כל ברירה אחרת, וכי קראתי את נוסח 'חוזה הפיתוח' ו- 'חוזה החכירה' והבנתי את תוכנם". חובת גילוי התובעת טוענת בסיכומיה כי גם אם נכונות טענות הנתבע בדבר הצורך בניקוי המגרש כחלק מעבודות הפיתוח בין אם יש שלף ובין אם לא ובדבר היותו של שטח שלף שטח ריק ופנוי הרי שהנתבע פעל שלא בתום לב בכך שלא גילה לתובעת את עובדת הזריעה והשלף (סעיף 14 - 15 לסיכומי התובעת): "חובת תום הלב מחייבת כל מוכר קרקע, לכל הפחות, ליידע את הקונה כי קיימים על הקרקע גידולים שטרם ניתן להבחין בהם (בשלב ההתקשרות, שהוא בענייננו שלב הגשת ההצעה במכרז). חובה זו גדולה שבעתיים כאשר המוכר העומד מול הקונה הינו רשות ציבורית, כמינהל מקרקעי ישראל, המייצג את המדינה בכל הנוגע לביצוע עסקאות במקרקעי המדינה." התובעת מצטטת מספרו של פרופ' וייסמן "דיני קניין-חלק כללי" בעמ' 238 - 239 המדגיש כי על מנהל מקרקעי ישראל לנהוג בסבירות, ביושר, בתום לב ובהגינות. הפסיקה אף היא אימצה כלל זה. בבג"צ 840/79 מרכז הקבלנים והבונים בישראל ואח' נ' ממשלת ישראל ואח', פד"י לד (3) 729 בעמ' 746 קבע כב' השופט ברק (כתוארו אז): "בכל פעולה עיסקית של המינהל יש גם אספט ציבורי המחייבו לנהוג ביושר, בהגינות ובתום לב". מסכימה אני עם דברים אלו ואולם לדעתי אין הם יפים לענייננו שכן התובעת לא הוכיחה כי הנתבע חרג מנורמות אלו. הנתבע לא פעל בחוסר תום לב ולא הסתיר את עובדת הזריעה שכן לא הוכח כי ידע על העיבוד ולגרסתו נודע לו על כך רק מפניית התובעת. בעדותו של מר חברוני בעמ' 24 לפרוטוקול מול השורה 18: "ש. ראיתם את הקרקע בפברואר 96 פנוי מבחינה פיזית? ת. ראינו את זה מבחינה עניינית. אנחנו מפרסמים מכרז מתוך מטרה למסור את השטח והוא פנוי וריק גם מבחינה עניינית וגם מבחינה שאין חוזים עליהם. יכול להיות שבתקופת הביניים מישהו נכנס ואנחנו מוציאים אותו ללא בעיות. אנחנו לא ישנים בשטח יום ולילה. ש. מתי נודע לכם שקיבוץ חצור משתמש בקרקע? ת. אני לא זוכר. ש. אני טוען שזה נודע לכם לראשונה כאשר התובעת הפנתה תשומת לבכם. ת. יכול להיות". בעניין זה מעיד מר פרידמן, מטעם התובעת, בעמ' 10 לפרוטוקול מול השורה 18: "... המנהל לא ידע שזה זרוע אז איך את רוצה שאני אדע?" לטענת התובעת (סעיף 6 לסיכומים) הנתבע לא ידע שבוצעה זריעה במגרש. ומסקנתי היא כי בנסיבות אלה לא יכול היה לגלות עובדה זו לתובעת ובכך אין משום חוסר תום לב או הפרה של חובה אחרת. למרות האמור לעיל גורסת התובעת כי מדובר במחדלו של הנתבע שכן אמור היה לפקח על הקרקעות עליהן הוא מופקד והיה עליו לדעת על הגידולים במגרש. להשקפתי דינה של טענה זו להדחות. התובעת לא הוכיחה טענתה זו ואף לא סמכה טענתה על מקור חוקי, או אחר, ממנו עולה החובה הנטענת. בע"א 790/81 .INC MICROSYSTEMS AMERICAN נ' אלביט מחשבים בע"מ, פד"י לט (2) 785, בעמ' 796 נקבע כי מקום שניתן לצפות שהמתקשר יבדוק את העובדות טרם ההתקשרות, לא ניתן לייחס למציע רשלנות: "...אין לייחס רשלנות למי שמציג עובדות שאינן נכונות, אם בעת הצגתן יכול היה להניח, שהאדם, אשר כלפיו מופנה המצג, יבדוק מצדו את העובדות קודם שיסתמך עליהן (ראה שם, בעמ' 1346 ו1347-; וראה גם בע"א 7[ 783/83] הנ"ל, בעמ' 481 למטה). סייג זה, המציג את השאלה, אם היה על המזיק לצפות קיומה של בדיקת ביניים מצד הניזוק קודם שיסתמך על מצגו, אינו, למעשה, אלא המחשה של אחת האפשרויות, על-פיהן לא יכול היה המזיק לצפות, שהניזוק יסתמך על מצגו." בענייננו מדובר במגרש שנרכש ממנהל מקרקעי ישראל כאשר הרכישה בוצעה בדרך של מכרז ועל מנת להמחיש את העובדה שהמגרש נמכר "AS IS" צוין בסעיף 6 להצעה כי המציע בדק את הממכר כמפורט לעיל ולהצעה צורף עותק החוזה אשר עליו ידעה התובעת כי יהיה עליה לחתום אם תתקבל הצעתה. בסעיף 8 חזר הרוכש והצהיר כי ראה את המגרש, בדק את מצבו הפיזי והמשפטי ומצא אותם מתאימים לצרכיו. בנסיבות אלה לא היתה לנתבע כל סיבה לפקפק בכך שהתובעת תפעל על פי הצהרותיה ותבדוק את כל הטעון בדיקה ביחס לממכר בעיקר לנוכח העובדה שהמגרש נרכש מגוף ציבורי שבניהולו מאות אלפי דונם ומטבע בדברים אין הוא מסוגל לפקח באופן קבוע על הנעשה בכל השטחים שבניהולו. אין דין רכישת מגרש בדרך המפורטת לעיל כדין רכישת קרקע מאדם פרטי ולצד היתרונות ברכישת קרקע ממנהל מקרקעי ישראל בדרך של מכרז, כגון מחיר נוח יותר, ישנם גם חסרונות אותם נדרשים הצדדים לקחת בחשבון בבואם להתקשר בחוזה עם רשות ציבורית וזו גם הסיבה שמנהל מקרקעי ישראל מתנה את החתימה על ההסכם בבדיקת השטח ובתניות כדוגמת סעיף 8 לחוזה הפיתוח בענייננו לפיה מוותרים הרוכשים על טענת אי התאמה. סעיף 8 לחוזה הפיתוח משחרר את הנתבע מהצורך לדאוג לארועים בלתי צפויים. התובעת טוענת כי יש לפרש את הסעיף לרעת המנסח שכן מדובר ברשות שלטונית ובחוזה אחיד. סבורה אני כי אין לקבל טענה זו במקרה הנדון. התובעת בענייננו הינה חברה ותיקה ובעלת נסיון אשר התקשרה מרצונה בדרך של מכרז עם הנתבע וקיבלה עליה את תניות ההסכם כמפורט לעיל. ניתן להשוות התקשרות זו שתחילתה הזמנה להציע הצעות שפורסמה בעיתונות, להתקשרות לרכישת מטלטלין העומדים למכירה באופן דומה, במכרז, ע"י ההוצאה לפועל. גם הרוכשים מטלטלין במכרזי ההוצל"פ חותמים על תנאי לפיו הם מוותרים על טענות אי התאמה בממכר ומקבלים עליהם את הסיכונים הכרוכים ברכישה. התובעת טוענת עוד כי היתה כבולה להצעתה ומשזכתה במכרז לא יכלה לחזור בה ממנה שכן במקרה זה היה הנתבע מחלט את הפקדון אותו הפקידה. אלא שהתובעת לא פנתה לנתבע, מייד כשנודע לה כי על המגרש גדלים גידולים, ולא ניסתה לדון באפשרות של חזרה מההצעה ולא ניהלה עימו משא ומתן בעניין זה. כפי שהעיד מר פרידמן בעמ' 11 לפרוטוקול מול השורה 10: "ש. אתה אומר בסעיף 10 שלא נקטת כל צעדים מידיים לאחר שראית. ראית צמחיה? ת. ודאי שראיתי. ... ש. אתה כותב שלא נקטת צעדים מידיים. ת. מה אני יכול לעשות? ברגע שחששתי שיש בעיה, חששתי מבעיה קנינית. זה החשש המרכזי. לא בדקתי את הענין של הצמחיה. כל הסיפור בין הזריעה לקציר זה עניין של 3 חודשים. בסוף אפריל, תחילת מאי כבר קוצרים." הפעם הראשונה בה פנתה התובעת לנתבע היתה לאחר כריתת החוזה ומסירת הממכר. סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973 : "ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה - תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפיה." גם סעיפים 13-14 לחוק המכר תשכ"ח1968- מטילים על הקונה חובות לביצוע בדיקה מיד עם קבלת הממכר ולהודיע על אי התאמה סמוך לכך. סעיף 13(א) קובע: "על הקונה לבדוק את הממכר מיד לאחר קבלתו". וסעיף 14 קובע: "(א) על הקונה להודיע למוכר על אי-התאמה מיד לאחר מועד הבדיקה לפי סעיף 13(א) או (ב) או מיד לאחר שגילה אותה, הכל לפי המוקדם יותר. (ב) לא הודיע הקונה על אי התאמה כאמור בסעיף קטן (א) אין הוא זכאי להסתמך עליה". במקרה הנדון, בהסתמך על הוראת הסעיפים הנ"ל, היה על התובעת להודיע לנתבע מיד עם היוודע לה על הגידולים במגרש כי בכוונתה לחזור בה מהצעתה ולבטל החוזה או לתבוע פיצוי בגין אי ההתאמה. לסיכום, מסקנתי היא כי דין התביעה להדחות. התובעת לא הוכיחה כי הנתבע הפר את חובתו לנהוג בתום לב או כל חובה אחרת המוטלת עליו עפ"י דין. לפיכך סבורה אני כי אין לדון בשאלת ההוצאות אותן הוציאה התובעת, מה עוד שגם בנקודה זו לא הובאו על ידי התובעת ראיות להוכחת הטענה שהוצאותיה עלו בשעור הנטען על ההוצאות הרגילות להכשרת הקרקע לבניה. התובעת תשלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 7,500 ש"ח + מע"מ. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל. חוזהמקרקעיןהסכם מכר