קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אי חתימה על חוזה פיתוח: בשנת 1993 ביקש התובע לחכור מהנתבע, מינהל מקרקעי ישראל, מגרש להקמת בית. בתנאים ששררו אז, ניתן היה לחכור מגרש לבניה למגורים ללא מכרז. בקשת התובע אושרה בתנאים מסויימים שעוד ידובר בהם להלן. התובע שילם במועד את דמי החכירה המהוונים שנדרשו ממנו והתכונן לבנית הבית. בחודש אוגוסט שנת 1995, משהוכנו תוכניות הבניה, סר התובע למשרדי המינהל לשם השלמת הסידורים הדרושים, ובהם חתימת חוזה הפיתוח והחתמת המינהל על תוכניות הבניה. הוא ניגש לאחד הפקידים, הלה שלף כמה עותקים של חוזה הפיתוח מקבצי המחשב והתובע חתם עליהם והניחם במשרדי המינהל לאישור. אך, חוזה פיתוח חתום בידי המינהל לא נשלח אליו. מתברר, כי לפי תנאי המינהל, תשלום דמי חכירה, לכשעצמו, אינו מספיק לשם קבלת הסכמת המינהל לפיתוח המגרש. המינהל דורש, בנוסף, כי חוזה הפיתוח ייחתם בידי הרוכש תוך 60יום מאישור העיסקה וכי הבניה תסתיים בתוך 24חודש מחתימת החוזה. התובע שילם את דמי החכירה במועד, אך לא חתם על חוזה פיתוח לא בתוך 60יום וגם לא בתוך שנתיים. פשיטא, שלא החל בבניה כלל ולא יכול היה לסיימה בתוך 24חודש מאישור העיסקה, כלומר עד .27.4.95 המינהל הודיע לתובע כי העיסקה במצבה הנוכחי, אינה ניתנת לביצוע. התובע לא השלים עם עמדה זו. הוא פנה בעצמו למינהל וגם באמצעות עורך דין, והסביר מדוע לא חתם עד כה על חוזה הפיתוח וביקש ארכה ומחילה על ההפרה. הוא גם פנה לשר השיכון שיתערב למענו אצל הנהלת המינהל. בסופו של דבר, בחודש נובמבר 1995נשלחה לתובע הודעה מהמינהל לפיה החליטה ועדת חריגים להאריך את המועד להשלמת הפיתוח עוד ב- 24חודשים, בתנאי שהתובע ישלם סכום כסף נוסף בגין דמי חכירה, עקב הערכה מחודשת של שווי הקרקע. משכלו כל הקיצים, והתובע לא היה מוכן לשלם את הפרש דמי החכירה שנדרשו ממנו, הוגשה תביעה זו. העתירה היא ליתן פסק דין הצהרתי לפיו: א. התובע הוא הבעלים של זכויות החכירה במגרש וכי נכרת הסכם מחייב בינו ובין המינהל; ב. התובע מילא אחר כל התחייבויותיו על פי המכרז שפורסם בנוגע למגרש; ג. תקופת הפיתוח בהתאם לתנאי המכרז הינה 24חודש; המינהל הגיש תצהיר נגדי ובו טען את הדברים הבאים: א. העיסקה אושרה ביום 27.4.93בתנאים האמורים להכלל בהסכם הפיתוח; ב. עם אישור העיסקה נשלח לתובע בדואר רשום מכתב ובו פורטו דרישות המינהל באשר לחוזה הפיתוח; ג. משלא עמד התובע בתנאי המינהל, החליטה ועדת חריגים לאפשר לו להאריך את תקופת הפיתוח עוד בשנתיים, בתנאי שישלם את הפרש דמי החכירה עקב הערכה מחודשת של ערך הקרקע. התנאים שפורטו במכתב שנשלח לתובע למחרת אישור העיסקה, הם אלה: א. על התובע לשלם את דמי החכירה על בסיס ערך המגרש כפי שהוערך, או במזומן בתוך 30יום או בתשלומים על פי הסדר נפרד עם הבנק; ב. על התובע להשלים את כל המוטל עליו תוך 60יום מהיום הקובע לרבות חתימת ההסכם עם המינהל, ולשם כך נאמר כי הוא מוזמן לסור למשרדי המינהל "באחד הימים הקרובים". ג. אם מסיבה כל שהיא לא יוסדרו כל הדרישות בתוך 60יום מהמועד הקובע, תיראה בקשת התובע להקצאת הקרקע בטלה ומבוטלת והמנהל יהיה חופשי לעשות בה כראות עיניו; ד. ביצוע העיסקה עפ"י הערך שנקבע לה מותנה בסיום בניה תוך 24חודש מיום אישור העיסקה. פיסקה מיוחדת במכתב נוגעת לחוזה הפיתוח וכה נאמר בה: "פרטי עיסקת ההקצאה ותנאיה ייקבעו בהסכם הפיתוח שיומצא לך על ידי המינהל.." בתצהיר התשובה אין התייחסות לנסיבות עריכת חוזה הפיתוח והחתמתו של התובע עליו בתחילת אוגוסט 1995, וזה למרות שהתובע צירף לתצהירו עותק מחוזה הפיתוח שנחתם על ידיו בתחילת אוגוסט 1995עת בא למינהל להסדיר את ענין החוזה ותוכניות הבניה. בחקירה נגדית טען התובע כי אינו זוכר אם המכתב הנדון הגיע אליו, אולם לי אין ספק כי המכתב אכן נמסר לו ותוכנו ידוע לו. המכתב נשלח בדואר רשום עם אישור מסירה, צורף אליו שובר לתשלום שבו השתמש התובע לשם תשלום דמי החכירה, וגם הסכום ששולם עליו ידיו תואם את שיעור דמי החכירה המגיעים (% 51מערך הקרקע הנקוב במכתב). לצורך פסק דין אין מנוס מלצאת מהנחה כי המכתב, ובו תנאי עיסקת הסכם הפיתוח, הגיע לידי התובע. התובע הצהיר כי דבר אחד היה ידוע לו ללא ספק, והוא חובתו לשלם את דמי החכירה בתוך 30יום, ואת זה עשה. באשר לחובתו לחתום על חוזה פיתוח הוא טוען כי הבין כי "תקופת ביצוע הפיתוח במגרש לפי הנוהלים במינהל הינה לשלוש שנים וכי תחילת התקופה בכל מקרה מיום חתימת החוזה ולא מיום התשלום או כל תאריך אחר". התובע לא נחקר מאין שאב את מקור האינפורמציה בדבר משך תקופת הפיתוח. תקופת פיתוח בת שלוש שנים לא הוכחה בשום דרך, ונראה שהתובע מנסה להתאימה, בדיעבד, לצרכיו ולעניינו. אין לגישה זו כל יסוד בראיות. דברי העדה שליט לעניין זה בעמ' 7היא יותר פליטת פה מאשר אמירה מכוונת. אך, האם גם יתר דברי התובע שתחילת התקופה היא בכל מקרה מיום חתימת החוזה ולא מיום התשלום או כל תאריך אחר, משוללים כל יסוד? אמנם לא קבלתי את דברי התובע, שלא קיבל לידיו את המכתב, אך בשל כך בלבד, אין לדחות את טענתו המבוססת, בעצם, על אותו מכתב. לכן אדון בטענה זו, ולשם מתן תשובה לה, עלינו לברר מה מעמדו של המכתב במסגרת החוזית והקדם חוזית, במקרה זה. "המכתב" שיוזכר להלן, הוא מכתבו של המינהל מיום 28.4.93שדנו בו זה עתה לעיל. ככל הנראה פנה התובע אל המינהל בבקשה לרכוש מגרש. תוכן הפניה אינו ידוע, אך מנוסח המכתב עולה כי פניית התובע היתה "הצעה" במובן סעיף 2לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973להלן - חוק החוזים), שהרי המינהל כותב לתובע כי "אישר את בקשתך להקצות לך את הקרקע הידועה כגוש... וכו'". המינהל קיבל את ההצעה, אך עשה כן תוך שינוי, כמובנו של הביטוי בסעיף 11לחוק החוזים. המינהל פירט בהודעת הקיבול שורה של מעשים שהוא דורש מהתובע להתחייב בהם כתנאי לביצוע ההתקשרות. המכתב היה, אם כן, שלב במו"מ שבין הצדדים, בטרם יתקיים מפגש רצונות וכריתת החוזה, והוא מהווה הצעה חדשה הטעונה קיבול. סעיף 11לחוק החוזים קובע כי - .11קיבול תוך שינוי קיבול שיש בו תוספת, הגבלה או שינוי אחר לעומת ההצעה, כמוהו כהצעה חדשה". הצעה חדשה זו היתה טעונה קיבול על ידי התובע. כיצד היה על התובע לעשות את הקיבול? גם לכך התייחס המינהל בהודעתו: על התובע להתנהג באופן מסוים, ככתוב בהצעה; עליו לשלם סכום כסף במועד ידוע, ולחתום על חוזה פיתוח שתנאיו עומדים לעיונו במשרדי המינהל. קיבול על ידי התנהגות אפשרי הוא, בהתאם לסעיף 6(א) לחוק החוזים האומר כי "הקיבול יכול שיהיה במעשה לביצוע החוזה או בהתנהגות אחרת, אם דרכים אלה של קיבול משתמעות מן ההצעה..". האם התובע קיבל את ההצעה על ידי התנהגותו? ובכן, הוא עשה פעולה אחת מבין השתיים שנדרשו ממנו לשם כך. הוא שילם במועד את סכום הכסף שנדרש ממנו כדמי חכירה מהוונים. ומה באשר לחוזה? אין ספק כאמור, כי תנאי הקיבול שהוצעו על ידי המינהל בכל הנוגע לחתימת החוזה היו נהירים לו, במובן זה שהוא ידע היטב כי לא די בתשלום לשם הפיכת המו"מ לחוזה גמור; לשם השתכללות חוזה נדרשת ממנו גם חתימה על חוזה פיתוח. עד כאן, אין חילוק בין הצדדים. אך עדיין מחלוקת היא מתי אמור החוזה להחתם וביזמת מי. המחלוקת עולה למעשה מתוך הצעת המינהל: צויין שם במפורש כי על התובע להשלים את כל המוטל עליו תוך 60יום מהיום הקובע לרבות חתימת ההסכם עם המינהל. ועוד נאמר במכתב כי התובע מוזמן לשם כך, לסור למשרדי המינהל "באחד ימים הקרובים". וכדי להסיר ספק בשאלה מה יהיה גורל ההצעה אם מסיבה כל שהיא לא יוסדרו כל הדרישות בתוך 60יום מהמועד הקובע, אומר המינהל בהצעתו כי במקרה כזה תיראה בקשת התובע להקצאת הקרקע בטלה ומבוטלת והמנהל יהיה חופשי לעשות בה כראות עיניו. מי שמעיין במכתב בראש פתוח ובנפש חפצה, לא יכול היה שלא להבין כי אם לא יחתום על החוזה בתוך 60יום, הגם ששילם את דמי החכירה, תבוא הצעת המינהל לכלל פקיעה. משמע, יש בפנינו הצעה לכריתת חוזה שנקבע לה על ידי המציע (המינהל) מועד לקיבול - 60יום מהמועד הקובע. אך, כאן נקלעה הצעת המינהל לידי סתירה עצמית מסוימת: מצד אחד, נדרש התובע (הניצע) לסור אל משרדי המינהל לשם כך "באחד הימים הקרובים בשעות הקבלה". מצד שני, יש במכתב שלוש הוראות המטילות ספק בנחרצות הדברים הללו: ראשית, נאמר בפיסקא השניה של המכתב כי "פרטי עיסקת ההקצאה ותנאיה ייקבעו בהסכם הפיתוח שיומצא לך על ידי המינהל..". אמירה זו משמעה כי החוזה יומצא לרוכש על ידי המינהל , קרי יישלח אליו או יימסר לו בדרך אחרת, ומכל מקום הדבר נמצא באחריות המינהל. הרוכש עלול לבוא לידי מחשבה שעד שלא קיים המינהל את חובתו "להמציא" את החוזה, על ידי משלוחו תחילה אליו, אין הוא, הרוכש, חייב לעשות דבר, פרט לתשלום. רק לאחר שיקיים המינהל את חובתו, יהיה על הרוכש לסור למשרדי המינהל לשם הסדרת החתימה. העדה אסתר שליט הסבירה כי כוונת המינהל בפיסקה זו היא שאם הרוכש יבקש זאת, ישלח המינהל את החוזה בדואר. אני דוחה פרשנות זו, שכן האפשרות למשלוח החוזה בדואר, הגם שהיא פשוטה ואין בה לכאורה חריגה מיתר הדרישות, נשללת מתוך המכתב עצמו: נאמר כי המינהל ימציא את החוזה, קרי הוא אמור לעשות כן מעצמו,ולא בעקבות דרישה של הרוכש. על פי המכתב, המצאת החוזה על ידי המינהל היא דרך המלך, ולא דרך משנית שהרוכש רשאי לבחור בה. אילו נאמר במכתב כי פרטי עיסקת ההקצאה ותנאיה ייקבעו בהסכם הפיתוח שינוסח על ידי המינהל, כי אז הדרישה שהתובע יסור למשרדי המינהל היתה חייבת להתפרש אך ורק בדרך שמינהל טוען לה כיום. שנית, המינהל סבור, ובצדק, כי מי שאינו חותם על חוזה פיתוח או אינו בונה על המגרש בתוך פרק זמן סביר, אות הוא כי אינו זקוק למגרש. המינהל מקצה מגרשים לשם בנית בתים עליהם על ידי הזקוקים לכך, ולא לשם אגירת מלאי קרקעות לספסר בהם. עמדה עקרונית זו אינה צריכה להשתנות גם במקרה שהרוכש שילם במועד ובמלואם את דמי החכירה הנדרשים ממנו, אך נמנע מלבנות בתוך הזמן שהוקצב לו. משמע, תשלום דמי החכירה אינו מרפא את הפגם שבאי חתימה על החוזה או באי השלמת הבניה במועד. אך, האם כוונה נאה זו באה לידי ביטוי בהצעת ההתקשרות של המינהל? מסופקני. בפיסקה הדנה בתשלום דמי החכירה נאמר: "לידיעתך! התשלומים שעליך לשלם למינהל על בסיס ערך הקרקע הנ"ל, ישארו קבועים למשך 30יום בלבד מהמועד הקובע, ואילו החל מהיום ה- 31שלאחר המועד הקובע ועד לתשלומם בפועל הם יוגדלו ע"י תוספת ריבית פיגורים יומית בשיעור שיהא מקובל במינהל במועד התשלום". הוראה זו יש בה כדי להטעות את הרוכש. שוב, הוא עלול לבוא לכלל מסקנה הגיונית מבחינתו, אך שגויה מבחינת המינהל, כי הסקנציה באי ביצוע התשלום במועד אינה ביטול ההצעה אלא חיובו בריבית פיגורים. הוראה זו מיותרת, שכן במקום אחר במכתב, כפי שהובא לעיל, נכתב באותיות קידוש לבנה כי מי שלא עמד בתשלום במועד, גורל הצעתו יהא ביטול מדעיקרא. התניה בדבר חיוב הרוכש בריבית פיגורים, מתוך שבא להסיר ספק, מחלישה את ההצעה ונוטעת בלב הרוכש את הדעה כי אי התשלום גורר אחריו, לכל היותר, חיוב בריבית, אך לא ביטול ההצעה. עד כאן אין הדברים נוגעים לכאורה לפרשתנו, שהרי התובע שילם את הכסף בזמן. וזה הקשר לענייננו: התובע, שכאמור שילם את הכסף במועד, רשאי היה לנוח על זרי הדפנה ולהיות סמוך ובטוח כי בעצם ביצוע התשלום קיבל את הצעת המינהל, שהרי אם חוזהו של מי שפיגר בתשלום אינו צפוי להיבטל, חוזהו שלו - על אחת כמה וכמה. בדיעבד, מסתבר שאולי כדאי היה לתובע לשלם מקצת דמי החכירה במועד, ולא את כולם. אילו עשה כן - היה יכול להסתמך על אותה פיסקה ולהתריס בפני המינהל כי לכל היותר, הוא צפוי לשלם ריבית פיגורים, ומכל מקום, אין להעריך מחדש את שווי הקרקע, כל שכן לבטל העיסקה בשל התשלום החלקי. האבחנה המיותרת שעושה המינהל במכתב, בין מי ששילם במועד ובין מי שלא עמד בחובה זו, היא שיצרה את האשליה כי התשלום במועד די בו כדי לשמור את הזכות עד שיישלח חוזה ע"י המינהל. במסקנתי זו לא הסתמכתי אך ורק על ביצוע התשלום, שהרי הלכה ידועה היא כי "אי-תשלום דמי קדימה בניגוד למקובל מצביע על העדר קשר מחיב, אולם מכאן עד למסקנה ההפוכה כאשר שולמו דמי קדימה, הדרך רחוקה". (דברי השופטת בן פורת בע"א 59/78שרה גדליהו ו- 2אח' נגד ארמו עמר, פ"ד לג (1) 533, בעמ' 538). שלישית, בפיסקה אחת במכתב מציין המינהל כי "ביצוע העיסקה עפ"י הערך שנקבע לה מותנה בסיום הבניה תוך 24חודש מיום אישור העיסקה". מהו "יום אישור העיסקה" - לא נדע; המכתב מדבר על "היום הקובע" שהוא 27.4.93, ו"יום אישור העסקה" נותר חסר פשר. ניתן היה לומר כי היום בו אישר המינהל את הבקשה הוא יום אישור העיסקה, וכל הטוען אחרת אינו אלא מיתמם; אך אפשר להציע גם פתרון אחר, ההולם את מורכבות המטלות שהרוכש חייב בהן: "יום אישור העיסקה" הוא יום חתימת המינהל על חוזה הפיתוח, חוזה שכאמור, אמור המינהל "להמציאו" לרוכש בבוא העת. שלל ניסוחים מעורפלים אלה היה בו כדי להטעות את התובע ולהוליכו אל האמונה שאין עליו להזדרז בהשלמת החוזה והתחלת הבניה. ולכן, מועד הקיבול שנקבע בחוזה, צריך להתפרש כ- 60יום לאחר שהמינהל "ימציא" את החוזה לתובע. עד כאן עומדים הדברים לזכות התובע, אך מנקודה זו ואילך מתהפך הגלגל ועמדתו של התובע נעשית דחוקה יותר, עד שסופה להדחות מעל הפרק כבלתי מתקבלת על הדעת. התובע טוען כיום כי הניסוחים המטעים הללו שבמכתב הנדון הביאו אותו לידי מחשבה מוטעית כי עיתותיו בידיו ואין הוא חייב לעשות דבר עד שלא יומצא לו החוזה. לדעתי, בחינת מעשיו ומחדליו של התובע במשך שלוש השנים למן ששוגר אליו המכתב ועד שפנה למינהל עם התוכניות תראה כי שתיקתו וישיבתו באפס מעשה לא נבעו מהסתמכותו על אותן פסקאות מטעות שבמכתב אלא משום שבחר שלא לעשות דבר, הן משום שלא קרא כלל את המכתב לאשורו והן משום שלא רצה או לא יכול היה להתחיל בעבודת בנית הבית. התובע לא פנה אל המינהל במשך כל התקופה ולו פעם אחת בשאלה מה גורל החוזה שהמינהל הבטיח להמציא לו. אם סיבת ישיבתו באפס מעשה נעוצה בכך שלא רצה להתחיל בעבודת הבניה, הרי התשובה לכך היא משולשת: ראשית, התובע טען במשפט כי הבנייה מבחינתו טרם עמדה אז על הפרק, ניחא; אך מדוע לא טיפל בהשגת החוזה בכדי שיהיה בידיו? משום מה, היה התובע שקט יתר על המידה, מבלי שתהיה לו סיבה להיות כה רגוע. הכסף שולם, אך חוזה - אין, ואפילו הערת אזהרה לא ניתן לרשום. מחדל זה אינו מתקבל על הדעת; שנית, כמי שקרא את המכתב התובע ידע כי אם יחתום על החוזה, יכנס לסד של בנית הבית תוך 24חודש, ומאחר שלא רצה לבנות לאלתר, טמן למעשה, את ראשו בחול ווסבר כי יוכל להתעלם בכך מהמציאות; שלישית, התובע ניגש אל המינהל במטרה לחתום על החוזה ולקבל את אישור תוכניות הבניה. פירוש הדבר כי ידע שאין להתחמק מחתימת החוזה, אך לא היה בפיו הסבר מדוע לא פנה אל המינהל בנוגע לחוזה שלא בהקשר של אישור התוכניות. נוסיף לכל אלה גם את הכחשת התובע כי קיבל את המכתב. הכחשה זו לא באה אלא להרחיק אותו מכל המגבלות שהודעת הקיבול הציבה בפניו. האם יש בהכנת חוזה הפיתוח על ידי המינהל ומסירתו לתובע לשם חתימה, כדי להצביע על כך שהמינהל ויתר על הטענה שהתובע החמיץ את המועד לחתום על החוזה ולסיים את הבניה תוך 24חודש? שלא כדעת עו"ד לדאווי, אני סבור כי אין בכך ליצור מניעות מצד המינהל או להוות ויתור על דרישות שנכללו במכתב. החוזה נשלף על ידי פקיד שלא הכיר את הנושא, ואפילו היתה זו העדה שליט שעשתה כן, ולא פקיד אלמוני, לא הייתי מייחס למי מהם או למינהל כוונה למחול לתובע על הפרת הדרישות, כפי שהמינהל טוען להן. היתה זו פעולה טכנית ללא כל כוונה. הא ראיה, שהמועדים והפרטים שבחוזה הפיתוח תואמים את העיסקה כפי שהמינהל סבר שהוא מאשר אותה ב- 27.4.93וברור שהחוזה, כפי שנפלט מהמחשב, אינו בר ביצוע שכן הסתיים בטרם בא לעולם. אך אני רואה בשליפה של חוזה הפיתוח מהמחשב, "שליפה מהמותן" המצטרפת למחדל של המינהל בנושא אחר. כוונתי לכך שהמינהל לא מצא לנכון לבדוק את תיקו של התובע בתום 60יום מאישור העיסקה, שמא לא עמד באחת מהחובות שנדרש ממנו לקיימן בתוך פרק זמן זה. אי בדיקת התיק, ובמיוחד אי החזרת הכסף לאחר שההצעה נחשבת, אליבא דמינהל, בטלה ומבוטלת מעיקרא, מצביעות שהמינהל לא ייחס חשיבות רבה מדי למועדים שנקב בהצעתו. והמגרש, מה היה עליו במשך שלוש השנים? מבחינתו של המינהל, הוא, המגרש, חיכה-לו בעליל כאבן שאין לה הופכין, וכנכס אין-חפץ-בו, והמינהל לא עשה דבר בו, לא לשם ביטול החכרתו לתובע, לא לשם החכרתו לכל אדם אחר ולא לכל דבר אחר. אך אין במחדל זה וברשלנות זו כדי לשנות את ההצעות ההדדיות שהוחלפו בין הצדדים בפרשה זו. הדברים הברורים שנאמרו במכתב, ובמיוחד האמירה החד משמעית התוחמת את מועד הקיבול בידי התובע ל- 60יום מ"היום הקובע" כהגדרתו במכתב, אינם יכולים להיסתר על ידי התנהגות המינהל בשלוש השנים שלאחר מכן. התובע לא עמד בתנאי הצעת המינהל בכך שלא חתם על החוזה בתוך 60יום ולא סיים את הבניה בתוך 24חודש. בכך נחשבת הצעת המינהל כמסורבת והחוזה שהיה אמור להיכרת - לא נשתכלל. בחודש נובמבר 1995המינהל אישר לתובע הארכה של שנתיים נוספות, בתנאי שישלם את הפרש דמי החכירה כמתחייב מהערכה חדשה של הקרקע. לכך סירב התובע בשעתו, וגם במהלך הדיון בבית המשפט, כשהצעה זו הועלתה שוב, לא הביע נכונות לכך. כיום, בתום שמיעת העדויות, הוא מוכן לכך ובא כוחו צירף לסיכומיו שיק בנקאי בסכום ההפרש. בא כוח המינהל סבור כי התובע איחר את המועד, שכן ההצעה להאריך את התקופה לא קובלה בזמנה ופקעה מזמן. אכן, אם מדובר בהצעה של המינהל מיום 2.11.95הרי היא פקעה, כאמור בה, תוך 14יום, וכך גם ההצעה שהועלתה במהלך קדם המשפט, שהתובע דחה אותה. מכל האמור לעיל הנני דוחה את התביעה ומחייב את התובע לשלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 000, 5ש"ח נכון להיום. חוזהמסמכיםהסכם פיתוח