קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים: היבטים עובדתיים .1המבקש צבי זילברשטיין הגיש בקשה למתן רשות ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל (הרשמת דליה גינדיק) מיום .5.8.98לפי החלטה זו נדחתה בקשתו של המבקש לפדיון נכס מקרקעין ולעיכוב הליכי המכירה של הנכס שבבעלותו ובבעלות אשתו וכן בבעלות חברה שבשליטתו. על הנכס מוטלת משכנתא לטובת בנק לאומי לישראל, ובא כוחו של הבנק (עו"ד ורטהיים) הגיש בקשה למימושה. ראש ההוצאה לפועל מינתה את עו"ד ורטהיים בתור כונס נכסים על הנכס האמור, והוא פתח בהליכים למכירתו. במהלך חודש מרץ 1998נערכה התמחרות בין המציעים לשם מכירת הנכס, והמבקש נכח בה גם הוא. המציע מר יעקב נס הגיש את ההצעה הגבוהה ביותר בסך 306אלף דולר, והמבקש טוען כי באותו מעמד בקש ארכה כדי לגייס את הסכום ולפדות את המשכנתה. .2נראה כי חל עיכוב במתן האישור להעברת הזכויות מטעמו של מנהל מקרקעי ישראל, ובחודש יולי 1998בקש כונס הנכסים לאשר את המכירה ללא אישור המינהל. ראש ההוצאה לפועל אשרה את המכירה למר נס (הרוכש), ללא אישור העברת הזכויות על ידי המנהל. המבקש מעיד על עצמו כי ניסה ללא לאות למצוא דרך לרכוש את הנכס בעצמו, והוא מלין על כך שלא זומן להליך של אישור המכירה, למרות שאישור המכירה ניתן על ידי ראש ההוצאה לפועל חודשים אחדים לאחר ההתמחרות. חשוב שאומר כאן כי הרוכש לא שלם עדיין את מלוא היתרה המגיעה בעד הנכס מכיוון שקיים צו, מיום 23.8.98, לעיכוב המשך הליכי המכירה עד למתן החלטה בבקשה למתן רשות ערעור המונחת כעת בפני. הפועל היוצא מכך הוא כי עדיין לא ניתן בידיו אישור על תשלום יתרת המחיר, כנדרש לפי תקנה 96 לתקנות ההוצאה לפועל, מכיוון שהתמורה בעד הנכס לא שולמה במלואה. .3ביום 5.8.98הגישו המבקשים בקשה דחופה "לפדיון נכס מקרקעין ולעיכוב המשך הליכי המכירה", בסכום של 306אלף דולר, בתוך 30ימים מיום שיינתן אישור לכך על ידי ראש ההוצאה לפועל. בקשה זו נדחתה בתחומיה של ההחלטה הבאה: "מאחר והחייב נכח בהליך ההתמחרות ולא הציע הצעה כלשהי לרכישת הנכס וגם לא לאחר הליך ההתמחרות, אושרה המכירה על ידי ר' ההוצל"פ כדין. לא היה כל צורך לפנות אל החייב בשנית. לפנים משורת הדין, במידה והקונים יסכימו לוותר על רכישת הנכס, יוכל החייב לרכשו תמורת 000, 306דולר לפי שוויים בשקלים במועד הרכישה". הרוכש לא ויתר על רכישת הנכס, וממילא לא ניתן למבקשים אותו סעד "לפנים משורת הדין", והם לא פדו את הנכס כפי שרצו לעשות. .4אי צירוף תצהירים לבקשה למתן רשות ערעור המבקשים לא צרפו תצהירים לבקשה למתן רשות ערעור, ובא כוחם הנכבד (עו"ד אזוגי) הפנה אותי אל התצהירים שהוגשו בתמיכה לבקשה לעיכוב ההליכים. כונס הנכסים ובא כוחו הנכבד של הבנק-המשיב (עו"ד ורטהיים) נמנע מלהגיש תצהיר בשם הבנק וטען בפני בעל פה. רוכש הנכס (יעקב נס) הוזמן לדיון בפני, התייצב וטען גם הוא בעל פה, מבלי שהיה מיוצג על ידי עורך דין ובלי שהגיש תצהיר. כידוע לכולנו, התקנות הקשורות בהגשת ערעורים לפי חוק ההוצאה לפועל לא שונו בעקבות השינויים בתקנות 240ו- 241לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984, והן עומדות בעינן. הערעורים עדיין מוגשים כאן בדרך המרצה בצירוף תצהיר (השופט י' טירקל, רע"א 2696/98יצחק מזרחי נ' הבנק הבינלאומי הראשון, דינים עליון נ"ד 534). לא נתמלאו כאן סדרי הדין הראויים, אך למרות העדפתי לברר את השאלות המהותיות לגופן כדי למנוע, ככל האפשר, נזקים לא קלים שעלולים להגרם למישהו מבעלי הדין בעקבות ההליכים שנעשו ושלא נעשו. .5הגשת בקשה לאישור המכירה לדעתי היה על כונס הנכסים להגיש בקשה לאישור המכירה, לפי תקנה 68(ב) לתקנות ההוצאה לפועל, מיד לאחר סיום ההתמחרות. לא היה מקום וצורך להמתין עד לקבלת האישורים ממנהל מקרקעי ישראל; ומיד עם סיומה של ההתמחרות צריך היה לסיים את המהלך הראשון, להגיש את הבקשה למתן האישור הנ"ל אל ראש ההוצאה לפועל, ולתת את האישור ללא דיחוי בחתימתו. חשיבותו של אישור המכירה נעוצה בכך שהוא יוצר חיץ משפטי אשר מקנה בטחון לזכויותיו הנרכשות של הקונה, ומונע בעד החייב מלשלם את חובו ולסכל את הליכי המכירה, גם אם לא ניתן עדיין אישור לפי תקנה 69לתקנות ההוצאה לפועל. אישור זה ניתן רק לאחר שמציע הוכרז כקונה, ובעיקר: שילם את יתרת המחיר, והאישור משמש בתור אסמכתה להעברת המקרקעין על שמו של הקונה בפנקסי המקרקעין (ר' תקנה 69). .6"אישור סופי" - מהו הלכתו הפסוקה של בית המשפט העליון (מפיו של השופט, לימים הנשיא, י' כהן) קובעת את הפרשנות הראויה לעניין משמעותו של "אישור סופי". (במאמר מוסגר אקדים ואומר כי תקנה 55(ב) לתקנות ההוצאה לפועל, תשכ"ח - 1968, שידובר בה להלן, מקבילה וזהה בלשונה לתקנה 68(ב) לתקנות ההוצאה לפועל, תש"מ - 1979, ותקנה 56לתקנות תשכ"ח זהה לתקנה 69לתקנות תש"מ). אומר השופט י' כהן: "לפי הפירוש שאני נותן לתקנה 55הנ"ל, משהחליט ראש הוצאה לפועל סופית להכריז את המציע כקונה, והחלטה זו לא בוטלה עקב אי תשלום יתרת המחיר, אין החייב יכול על ידי תשלום החוב לבטל את זכות הקונה לקבל את העברת הנכס על שמו" (ע"א 555/71אמסטרדמר נ' מוסקוביץ פ"ד כ"ו (1) 798ו-ז). השופט י' כהן אומר באותו פסק דין גם את הדברים הבאים: "כפי שאמרה השופטת המלומדת בהחלטתה, מדובר בתקנת משנה (ב) לתקנה 55על החלטה "סופית" של ראש ההוצאה לפועל, ולא תהיה כל משמעות להוראה זו, אם יינתן לראש ההוצאה לפועל שיקול דעת לבטל החלטתו זו בכל מקרה שבו מופיע מציע חדש, שהצעתו עולה על הצעת הקונה" (שם, עמ' 797ד-ה). במובאה זו מדובר על מציע חדש, ובמובאה הקודמת דובר על הצעתו של החייב לפרוע את החוב (כמו בענייננו). בשתי המובאות מדובר על האישור שניתן לפי תקנה 55(ב) בתור אישור סופי על המכירה. לימים, ירשה תקנה 68(ב) לתקנות תש"ם את מקומה של תקנה 55(ב) לתקנות תשכ"ח, והעיון בשתי התקנות הללו מצביע על כך שקיימת זהות מלאה בנוסח הלשוני שלהן. זו הוראת תקנה 68(ב') אשר חלה בענייננו: "ביום המכירה הפומבית יזמין מנהל המכירות את המציעים לתחרות, ינהל דין וחשבון של המכירה ויעביר את הדין וחשבון לראש ההוצאה לפועל; ראש ההוצאה לפועל יחליט סופית בדבר הכרזת הקונה וייתן אישור על כך, ויכול הוא לתת רק לאחר שניתן אותו אישור סופי לפי תקנה 68(ב), והקונה שילם את יתרת המחיר, יינתן לו אישור על כך חתום על ידי ראש ההוצאה לפועל (לפי תקנה 69), והאישור ישמש אסמכתה להעברת המקרקעין על שמו בפנקסי המקרקעין. .7בהלכה קצת יותר מאוחרת מהלכת אמסטרדמר שב בית המשפט העליון וקבע - על יסוד ההלכה הנ"ל - כי אם החליט ראש ההוצאה לפועל סופית בדבר הכרזת קונה, זכאי הקונה, אם הוא ממלא אחר הדרישות הנוספות לפי תקנות 55ו- 56לתקנות ההוצאה לפועל, לקבל את העברת הנכס, ואין לשלול ממנו זכות זו על ידי תשלום החוב או הסדר בין הנושה והחייב. השופט י' כהן, שנתן גם את פסק הדין השני, הצביע על כך שעל פי סעיף 107לחוק ההוצאה לפועל העותומני, והפסיקה שנאספה סביבו, רשאי היה החייב לפרוע את חובו לנושה עד למועד תשלום אגרת ההעברה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, ועם פירעון החוב יבוטלו פעולות המכירה. הוראה זו שוב איננה קיימת בחוק הישראלי, וכוונתו של המחוקק הישראלי היתה כי פעולות ההוצאה לפועל תתנהלנה לפי ההוראות המפורטות שבתקנות 55ו- 56(ע"א 569/71סודאי נ' עודה פ"ד כ"ו (2) 283א-ב; 285א-ב). .8בפסק דין שניתן לא מכבר, התייחס אמנם בית המשפט העליון אל האישור שניתן לפי תקנה 69כאל אישור סופי; אלא שדבריו אינם סותרים ואינם משנים את ההלכה הפסוקה, כפי שגובשה בעניין אמסטרדמר ובעניין סודאי הנ"ל, לעניין משמעותו של האישור הסופי. לאחרונה נפסק כי קנוניה בין הקונה לבין כונס הנכסים - או ידיעה של הקונה על פגמים מהותיים שנפלו בעסקת המכר, עובר לקבלת האישור המיועד לרשם המקרקעין (כל אחת מהן בנפרד, ובוודאי ששתיהן יחדיו) מהוות עילה לראש ההוצאה לפועל לבטל את אישור המכירה שנתן, גם אם ניתן אישור סופי לפי תקנה 69המופנה אל רשם המקרקעין (רע"א 5080/97כהן נ' רום ואח’, דינים עליון נ"ד 251, סעיף 2לפסק הדין). כאן נקבע כי אפילו ניתן אישור סופי המופנה אל רשם המקרקעין (לאחר שהקונה שלם את יתרת התמורה) - אין הדבר מונע את ביטול המכר אם נפלו בו פגמים מהותיים כמו קנוניה בין כונס הנכסים לבין הקונה. כך יש להבין את הדברים על פי הרקע העובדתי המיוחד בו נאמרו. הלכה זו איננה חלה בענייננו מכיוון שלא נטען דבר לעניין קיומו של פגם מהותי בהליכי המכירה. .9המצב המשפטי שלאחר מתן האישור הסופי עיקר הדברים הוא שאין לחייב זכות מוקנית לפרוע את החוב ולהחזיר לעצמו את נכס המקרקעין העומד למכירה - לאחר שניתן אישור סופי על המכירה [לפי תקנה 68(ב)]. אישור זה מהווה מחסום שמונע מהחייב את פירעון החוב ואת ביטול הליכי המכירה, שכן מחסום זה נותן ביטוי משפטי לסיום הליכיו של המכר הכפוי. ברור שמתקין התקנות צופה גם לאפשרות שהקונה לא ישלים את מלוא התמורה שהוא חב בה, ובמקרה כזה: אם חלפה תקופת הארכה, והיתרה לא שולמה על ידי הקונה - יחולט הערבון שניתן על ידיו וראש ההוצאה לפועל יחליט בדבר הכרזת הקונה לגבי המציע שאחרי הקונה שלא עמד בתנאי התשלום [תקנה 68(ג)]. .10עיכוב הליכים לאחר אישור המכירה בא כוח המבקש טוען כי ראש ההוצאה לפועל מוסמך לעכב את הליכי המכירה לצד שלישי גם לאחר שאישר את המכירה, אם לא ניתן עדיין אישור סופי לפי תקנה .69הוא סומך את טיעוניו על האמור ברע"א 583/88פרוקומרץ ואח' נ' שטנדר (פ"ד מ"ב (4) 281). נראה לי שהלכה זו איננה חלה בענייננו. הנימוק לכך הוא שבעניין ההוא הוחלט להתיר לחייב להגיש הצעת רכישה חילופית בצירוף ערבות בנקאית הגבוהה לפחות ב - % 10מההצעה הראשונה שהוגשה; ואם יעמוד החייב בתנאים אלה תקויים מכירה פומבית של הנכס. החלטה זו ניתנה על רקע טיעוניו של החייב לפיהם נפלו פגמים מהותיים במכירה שכן לא הוזמן להביע את דעתו, ולא הוצגו הערכות שמאי כפי שמתבקש מההליכים הקבועים בתקנות ההוצאה לפועל. כל הנתונים הללו אינם חלים בענייננו, ובעיקר אין טענה לקיומם של פגמים היורדים לשורש המכירה ופוסלים אותה. משום כל אלה, לא יוכל המבקש לסמוך על הלכה זו בבואו לבקש עיכוב הליכים וביטול המכירה. .11סעיף 13לחוק המשכון בא כוח המבקשים סומך טיעוניו גם על הוראות סעיף 18לחוק המשכון. לדבריו רשאי חייב וכל אדם שזכותו עלולה להיפגע ממימוש המשכון, לפדות את המשכון על ידי קיום החיוב לאחר המועד לקיומו, כך שניתנת לחייב זכות קדימה לפדות את המשכנתה. טענה דומה לזו כבר נדחתה בעבר על ידי בית המשפט העליון בעניין אמסטרדמר. השופט י' כהן קבע כי הסעיף האמור בא להסדיר את היחסים שבין הנושה לחייב , ואין בו דבר על זכויות צד שלישי אשר נרכשו לגבי הנכס הממושכן בהליכי הוצאה לפועל. ומשום כך אין כל סתירה בין אותו סעיף לבין התקנות 55ו- 56שכבר דברנו בהן. ואם הקונה מלא אחר ההוראות הכלולות בתקנות אלה, הוא זכאי לקבל את העברת הנכס (ע"א 555/71שם, 799א-ג). בהמשך דבריו אמר השופט הנכבד כי קבלת הטענה לפיה הוראות סעיף 13מאפשרות לחייב לפרוע חוב לנושה בכל עת, עד להעברת הנכס על שם הקונה, תביא לידי כך שקונה בהוצאה לפועל יהיה צפוי לנזקים כבדים שלא באשמתו, וכל אדם השומר נפשו יתרחק מהשתתפות במכירות בהוצאה לפועל (שם, עמ' 800ד-ו). .12אי הזימון של המבקש להליך אישור המכירה לדעתי אין פגם בכך שהחייב לא הוזמן להליך של אישור המכירה. מה שקרוי בפי המבקשים "הליך של אישור המכירה" איננו אלא פעולה מנהלית שבה מוגשת בקשה בכתב לראש ההוצאה לפועל למתן אישור המכירה, והוא נותן את הצו המתאים. אכן, עקרונות בסיסיים של ביצוע ענייני ותקין של הליכי הוצאה לפועל מכתיבים לנו הגשה מיידית של הבקשה לראש ההוצאה לפועל. אין מקום לעכב הגשת בקשה למתן אישור סופי לפי תקנה 68(ב), גם אם קיימים קשיים מוסדיים-חיצוניים כלשהם להשלמת המכר. הכונס או בא כוח הזוכה חייבים להגיש בהקדם את הבקשה, וראש ההוצאה לפועל ייטיב לעשות אם יחתום על האישור ללא דיחוי - אם אין יסוד שבדין להמנע ממתן האישור. אישור זה נועד, כאמור, להוריד מחסום טביב זכויותיו של הקונה ולהגן עליהן בפני כל מי שיגלה עניין בסיכול הליכי הרכישה. כל עיכוב עלול לפגוע בזכויותיו, לאחר שיש לו כבר אינטרס הסתמכות, משזכה בהתמחרות שהתנהלה בהוצאה לפועל או על ידי כונס הנכסים. החשיבות של מתן אישור מכירה סופי, סמוך לאחר סיום ההתמחרות, באה לביטוי ממשי בענייננו. אילו הוגשה הבקשה סמוך לאחר ההתמחרות ניתן היה לחסוך בהליכים מייגעים ומיותרים שהקונה הסתבך בהם שלא בטובתו ושלא באשמתו. .13יחד עם כל זאת אינני סבור שהייתה מוטלת חובה על ראש ההוצאה לפועל לשתף את החייב בתהליך מתן האישור, גם אם העניין התעכב למשך ארבעה חודשים כמו בעניין זה. בנסיבות שהתבררו כאן, לא היה צורך להזמינו לדיון בעל פה ואף לא להמציא לו העתק בקשתו של בא כוח הזוכה או כונס הנכסים לאישור המכירה. אישור המכירה תקף וחוקי הוא, גם אם החייב לא היה מיודע להגשת הבקשה למתן האישור, וגם אם לא ניתן לו להגיב עליה. ייתכן שמסקנתי הייתה שונה אילו הוגשה בקשת האישור לאחר עיכוב ארוך יותר ובלתי סביר, אלא שאין יסוד לדון בשאלה זו בענייננו. .14אי זימונה של המבקשת להתמחרות המבקשים מלינים על כך שהמבקשת לא הוזמנה להתמחרות. נראה לי שלא היה צורך בהזמנתה מכיוון שלא הנכס שלה עמד למכירה, ולא היא נדרשה לפרוע את החוב. המבקשת העידה בתצהירה (סעיף 5), כי היא עצמה שעבדה נכס מקרקעין שבבעלותה ובבעלות המבקש, בשל חלק מהחובות שהמבקש ואשתו חבים לבנק המשיב. אולם לדעתי אין די בכך כדי שהיא תוזמן ליטול חלק ולהגיב על ההליכים המתבצעים כלפי נכס שאיננו שלה. היא אדם זר וחיצוני להליכים המתנהלים כלפי המבקש, ובוודאי שאין לה זכות מוקנית לסכל את המכירה, לפגוע באינטרס ההסתמכות של הקונה (לאחר שאישור המכירה כבר ניתן) ולהסדיר את פירעון החוב המוטל על המבקש. אינני מתעלם מכך שהיא משכנה נכס שנמצא גם בבעלותה לצורך הבטחת חובותיו של המבקש, אלא שגם אינטרס קנייני זה באותו נכס שמושכן על ידה, איננו הופך אותה לבעלת זכות עמידה כאשר מדובר בהליכי מימוש של נכס אחר שאין לה בו זכות כלשהי. .15פגיעה בזכויות הקניין של החייב בא כוח המבקש טוען כי היה על ראש ההוצאה לפועל להתרות במרשו לפני אישור המכירה, שאם לא יסלק את חובו בתוך זמן קצוב - יינתן צו למכירה סופית. התראה זו חשובה היא, לטענתו, בייחוד כאשר חלף לטענתו זמן רב בין הליך ההתמחרות לבין הבקשה לאישור המכירה. דעתי היא שלא היה מקום למתן אתראה נוספת מהטעמים הבאים: (א) אין לאתראה זו יסוד בתקנות ההוצאה לפועל; (ב) המבקש היה נוכח בישיבת ההתמחרות וידע היטב כי הרוכש הציע את ההצעה שאמורה להתקבל ולהתאשר, ולא היה דבר שמנע מהמבקש למהר ולשלם את החוב או להגיע להסדר פירעון לפני מתן האישור. יתרה מזו: המבקש טוען בסעיף 7לתצהירו כי באותה ישיבה בקש ארכה, כדי לגייס את סכום המשכנתה בסכום של 306אלף דולר. הוא איננו אומר מה הייתה תגובתה של ראש ההוצאה לפועל לבקשתו. אולם בהחלטה מיום 5.8.98קובעת ראש ההוצאה לפועל כי המבקש אמנם נכח במעמד ההתמחרות אך לא הציע הצעה כלשהי לרכישת הנכס, ואף לא לאחר תהליך ההתמחרות. אני מקבל את עמדתה של ראש ההוצאה לפועל לפיה לא הציע המבקש הצעה כלשהי במעמד ההתמחרות ואף לא לאחר מכן. אם אכן רצה המבקש בתום לב לפרוע את החוב לפני שניתן האישור הסופי - לא היה דבר שמנע ממנו להסדיר את פירעון החוב בחלקו או במלואו, גם לאחר ההתמחרות, כלומר: ב"איזור התפר" שבין יום ההתמחרות ליום מתן האישור. .16גם אם הייתי הולך כברת דרך לקראת המבקש ומניח כי הוא כן בקש, במעמד ההתמחרות, ארכה לפירעון חובו - גם אז היה עלי לדחות את טענתו בדבר פגיעה בזכויותיו הקנייניות. הטעם לכך הוא שלא היתה מניעה לגייס את סכום המשכנתה (כפי שרצה לעשות כאמור בתצהירו) ולהציע את התשלום לכונס הנכסים. ראש ההוצאה לפועל איננו אחראי לשמירה על זכויותיו הקנייניות של החייב (המבקש) יותר ממה שהוא (החייב) אחראי בעצמו על שמירתן. המבקש מודה בתצהירו שניסה לקבל ארכה, אך ככל הנראה לא עשה דבר ממשי וגלוי כדי לתת ביטוי חיצוני לרצונו בתשלום החוב, או לפחות לשלם אותו סכום שהיה הקונה מוכן לשלמו. הוא לא הגיש בקשה מיידית לראש ההוצאה לפועל, ואף לא יצר קשר עם כונס הנכסים במאמץ לפרוע את החוב. בנסיבות עובדתיות אלה אין למבקש להלין על ראש ההוצאה לפועל או על כונס הנכסים, אלא על עצמו בלבד, אם לא פרע את החוב או את חלקו לפני שניתן אישור סופי למכירה. סיכום הדברים .17אני דוחה את הבקשה למתן רשות ערעור. החלטת ראש ההוצאה לפועל עומדת בעינה. כל צו לעיכוב הליכים - בטל בזה. אני קובע כי הנכס נשוא הדיון נרכש כדין על ידי הרוכש מר נס, ועל כונס הנכסים להשלים את העברת הזכויות לשמו לאחר שתשולם יתרת המחיר. על כונס הנכסים ומנגנון ההוצאה לפועל לעשות כל מאמץ כדי להקל על הרוכש לקבל את הנכס על שמו במהירות הראויה. כל צד יישא בהוצאותיו בערעור זה. מקרקעיןעיקול