קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא צו עשה למנהל מקרקעי ישראל לאפשר בניית יחידות דיור על מגרשים: .1זוהי תביעה לצו עשה לאכיפה ולפיצויים שהגישו התובעים שלמה סלמן ואמנון סלמן נגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן - ממ"י), באמצעות אביהם יצחק סלמן שניהל את כל המו"מ עם ממ"י (להלן - סלמן). .2התובעים התגוררו בשני מבנים בתוואי כביש גולומב. (להלן - המבנים). .3על פי האמור בכתב ההגנה פלשו התובעים לשני מגרשים ובנו שם מבנים ללא היתר, בעוד שסלמן העיד כי שני המבנים נקנו בשעתו משני אנשים תמורת כ- 200ש"ח כל מבנה, ושופצו על ידיו. .4על פי האמור בכתב ההגנה, ניתן בשנת 1976פסק דין לסילוק יד, אך למרות זאת הגיע ממ"י בשנת 1977להסדר עם תושבי מלחה, ובכללם פולשים, לפיו יהרסו התובעים את המבנים מאחר שהם בתוואי הכביש, ובתמורה יינתנו להם שני מגרשים חלופיים, לפי בחירתם, והנחה בתשלום דמי חכירה ראשונים. בנסיבות אלו, אין כל חשיבות לשאלה אם התובעים היו פולשים, אם הם בנו את המבנים או רכשו אותם מאחרים, ואף אין עוד משמעות לפסק דין הפינוי שהומר בהסכם. .5אין מחלוקת כי ממ"י חתם עם התובעים על הסכמי פיתוח: ביום 27.1.87לגבי מגרש 185א' על שטח 660מ"ר (נספח א' לתביעה), וביום 9.3.87לגבי מגרש 186על שטח 720מ"ר, (נספח ב' לתביעה). אחוזי הבנייה לכל מגרש היו %.35 6בהסכמי הפיתוח הוסף ב"הואיל" האחרון, כתנאי מיוחד, כי "במידה והיזמים לא יקבלו היתר בניה בתקופת הליכי אישור התוכנית לא יוכלו לבוא בתביעות כלשהן כלפי המינהל". .7בהסכמי הפיתוח נקבעה תקופה של 3שנים מיום אישור העיסקות - לביצוע הפיתוח. (יצוין כי אישור העיסקות קדם בחודשים רבים למועדי חתימת הסכמי הפיתוח). .8התובעים הגישו תוכניות בנייה לאחר שקיבלו קווי בניין מהעיריה למרות שעדיין לא היתה תכנית בנין ערים מאושרת לאזור, אולם לא קיבלו מממ"י, בעל המקרקעין, תוכניות חתומות לשם הגשתן לעיריה. ממ"י אמנם הגיש לי עותק של התוכנית (נ-3) - עליה נראית חתימה וחותמת של ממ"י מיום 27.12.87(עם אישור של גב' הדסה מיום 27.12.86- שזו ודאי טעות), אולם אני מאמינה לסלמן כי התובעים לא קיבלו תוכנית חתומה על ידי ממ"י, שכן אילו קיבלו כזאת - היו ממציאים אותה לעיריה לקבלת היתר הבנייה, ולא היתה מניעה למתן היתר בנייה כמבוקש; או אם היתה מניעה אחרת כלשהי - היתה העיריה מודיעה מה המניעה. .9מכל מקום, אין חולק כי ממ"י האריך לתובעים את תקופת הסכמי הפיתוח, אך באותה עת עצמה חתם על תכנית בנין ערים 1998א' שמטרתה היתה שינוי היעוד של המקרקעין באזור מלחה, כולל השטח בו היו מצויים מגרשים 185א' ו- 186שנמסרו לתובעים לצורך בניית בתיהם על פי הסכמי הפיתוח, וזאת כדי לאפשר לבנות במקום בנייה רוויה. (ראה תעודת עובד ציבור של גלוריה למש, מנהלת מחלקת תכנון עיר בעירית ירושלים). תוכנית זו קיבלה תוקף ביום 14.3.91, ועל פיה ניתן לבנות במתחם מ-17, מגרש 240, (הכולל מגרשים 185א' ו-186), ששטחו 5212מ"ר - 21יחידות דיור. .10תוכנית 1998א' תוקנה ע"י תוכנית 1998ב', שהפריד את מתחם מ- 17לשני מגרשים, מגרש 240א' - עליו ניתן לבנות 15יחידות דיור, ומגרש 240עליו ניתן לבנות 7יחידות דיור. שטח מגרש 240ב' הינו 1884מ"ר כאשר שטח הבנייה המירבי בו הינו 1120מ"ר. .11סעיף 12(ד') ס"ק(1) ו-(4) לתקנון תוכנית במ 1998ב' קובע לאמור: (1) "שטחי הבנייה המירביים במגרשים באזור זה וכן מספר יחידות הדיור המירבי יהיה בהתאם למפורט בסעיף 14(ב) להלן". (ההדגשה לא במקור) (4) במקרה בו לא תתבצע בו זמנית בניית יחידות דיור בעלות קיר משותף או קיר הגובל במשבצות קרקע סמוכות (בין במגרש אחד ובין במגרשים סמוכים) יצופה באבן הגמלון של הקיר המשותף או הקיר הגובל של אותה יחידת הדיור הנבנית ראשונה". .12מנוסח זה של תקנון התוכנית עולה ברור וחד-משמעי כי מדובר בתכנית בשטח בנייה מירבי ולא בשטח בנייה חובה, ואף קיים הסדר למקרה שלא ינוצלו כל אחוזי הבנייה המותרים. המשמעות היא, איפוא, שאין חובה לבנות שבע יחידות דיור על מגרש 240ב' ומותר לבעל הזכויות בקרקע לבנות באותו מגרש שתי יחידות דיור בשטח מבונה שיהיה זהה לשטח יחידות הדיור המקוריות שתוכננו ע"י התובעים עוד בשנת 1987, לאמור 228.12מ"ר על מגרש 185א', (נ-3), ו- 249.63מ"ר על מגרש 186(נ- 2ב'). .13ממ"י היה מוכן להעמיד לרשות התובעים את מגרש 240ב', אולם זאת בתנאי שישלמו את הפרשי המחיר כפי שנישום ע"י שמאי ממ"י, לפי הזכות לבנות עליו 7יחידות דיור. נראה לי כי תנאי זה נוגד את ההסכמים עם התובעים, שכן אין מקום שהתובעים ישלמו פעם נוספת בעבור מגרשים שכבר שילמו בעבורם, ויש מקום לתבוע מהם רק בעבור הפרש השטח המוחכר, דהיינו - ההפרש שבין שטח של 1380מ"ר שכבר ניתן להם, לעומת שטח מגרש 240ב' - 1884מ"ר, דהיינו - 504מ"ר - אם הם מעונינים בשטח נוסף זה, או אם אין דרך להפריד שטח זה משטח של 1380מ"ר. לא שמענו מה ערכו של השטח הנוסף האמור, ובוודאי ערכו לא יכול להיות 000,855, 2ש"ח נכון ליוני 95', כפי שנישום מתוך התחשבות בעובדה שעל כל השטח ניתן לבנות 7יחידות דיור. ממ"י אף לא טרח להביא את השמאי לעדות, ועל כן לא ניתן היה לחקרו על ערך תוספת זו של 504מ"ר. .14ב"כ ממ"י מנסה ליצור את הרושם כי שינוי התב"ע נעשה ביזמת חברת "ערים", וכאילו לממ"י עצמו לא היה כל אינטרס בשינוי התב"ע. אני דוחה לחלוטין גירסה זו. חברת "ערים" פועלת בשם ובעבור בעלי המקרקעין, לאמור - ממ"י, ולא על דעת עצמה. גם אילו פעלה חב' "ערים" על דעת עצמה לשינוי התב"ע - לא היתה יכולה לעשות כן בניגוד לרצון ממ"י, שכן זה היה חייב לחתום על הבקשה לשינוי התב"ע כבעל המקרקעין - כפי שאכן עשה. יתרה מזו, לחברת "ערים", בתור שכזאת, אין כל ענין בשינוי התב"ע. הענין והרווח הם כולם של ממ"י. .15ממ"י הוא זה הממונה על מקרקעי המדינה, הוא הקובע את מדיניות מקרקעי המדינה, ותפקידו לדאוג לחלוקה נכונה של מקרקעי המדינה ולאי-בזבוזם. אין לראות, איפוא, כל פגם בכך שממ"י מחליט עקרונית לבקש שינוי תב"ע באופן שבמקום בנייה כפרית תבוא בנייה רוויה, ואוצר המדינה יהנה מן ההפרש. .16דא עקא, במסגרת מדיניות המקרקעין של ממ"י אין הוא יכול להתעלם מזכויות שכבר נתן - כאילו לא נתנם מעולם, וזה מה שארע במקרה שלפנינו. .17אינני חייבת לקבוע כי ממ"י נהג שלא בתום לב או ברשלנות ודייני אם אקבע כי ממ"י טעה בהתנהגותו ובפרשנותו במקרה שלפנינו. .18אכן בהסכמי הפיתוח נקבע תנאי כי אם התובעים לא יקבלו היתרי בניה בתקופת הליכי אישור התוכנית - הם לא יוכלו לבוא בתביעות כלשהן כלפי ממ"י. אולם מכוח כללי תום הלב ברור כי תנאי זה לא יתכן שיחול מקום שממ"י עצמו אחראי לכך שהתובעים לא קיבלו את היתרי הבנייה. .19במקרה שלפנינו התובעים לא קיבלו את היתרי הבנייה למרות שהגישו תוכניות כדרוש, משני טעמים: א. של השינוי בתב"ע - שנעשה ביוזמת ממ"י או לפחות באישורו המלא. ב. בשל אי המצאת התוכניות לעיריה כשהן חתומות ע"י ממ"י. בנסיבות אלו אין ממ"י יכול להסתמך על התנאי האמור בהסכמי הפיתוח, ויש לראות את ממ"י עצמו כאחראי לכך שהתובעים לא קבלו היתרי בנייה עד היום. .20ממ"י הציע לתובעים מגרשים חלופיים - אולם הם לא היו חייבים להענות להצעה זו, ואין להטיל את האחריות לאי - הבנייה על התובעים בשל אי-הענותם להצעות החלופיות. .21ממ"י דאג להגשת תב"ע 1998א' ולתיקונו ל- 1998ב', ולא הוכחה בפני כל מניעה לתיקון התב"ע באופן שמגרש 240ב' יכלול שטח של כ- 1380מ"ר במקום 1884מ"ר, ויצרף את 504הנותרים - למגרש 240א' או להסדר אחר. .22אכן תיקון התב"ע מאפשר היום לבנות במגרש 240ב' שבע יחידות דיור, ואם התובעים ירצו לבנות עליו יותר משביקשו לבנות בתוכניותיהם המקוריות - יש מקום לתבוע מהם את ההפרש, שכן אין מקום שכתוצאה משינוי התב"ע הם יזכו בזכויות בנייה שלא ניתנו להם מקודם. אולם כל עוד הם מתכוונים לבנות רק את השטח המבונה שהוצע בתוכניותיהם המקוריות - אין מקום לתבוע מהם תשלום נוסף כלשהו בעבור אותו שטח שכבר שילמו בעבורו, או בעבור חתימת ממ"י על תוכניות הבנייה של התובעים. .23אני נותנת בזה, איפוא, פסק דין הצהרתי המורה לממ"י לחתום על תוכניות התובעים כדי לאפשר להם לקבל היתרי בנייה לבניית שתי יחידות דיור, האחת בשטח מבונה של 228.12מ"ר והשניה על שטח מבונה של 249.63מ"ר - במגרש 240ב', על שטח ברוטו של 1380מ"ר. .24אם התובעים ירצו לקבל את יתרת השטח עד 1884מ"ר - תוגש שומת שמאי לגבי 504מ"ר הנוספים בלבד, והתובעים ישלמו את ההפרש האמור. .25אם התובעים ירצו לבנות שטח מבונה העולה על 228.12מ"ר ו- 249.63מ"ר יהיה עליהם לשלם את ההפרש בין השטחים המבונים האמורים לבין השטחים שיבקשו לבנות בפועל - לפי שומת השמאי לגבי התוספת המבונה בלבד, ולא על פי פוטנציאל הבנייה. .26התובעים תבעו בתביעה זו פיצוי בסך 157,402, 1ש"ח המורכב משלושה ראשי נזק: א. 519,349, 1ש"ח דמי שימוש ראויים במבנים שהתובעים יכלו להקים במגרשיהם -אילו ממ"י היה חותם להם על התכניות במועד הגשתם. ב. 000, 30ש"ח - בגין הטרדה רבה, סבל ועוגמת נפש. ג. 5000דולר בגין הוצאותיהם עבור הכנותיהם לבניה. .27ייאמר מיד כי הוצאות התובעים להכנת הבנייה היו הכרחיות לצרכי הבנייה, ואין להם ולא כלום עם העובדה שהבנייה לא יצאה לפועל במשך 10שנים. על כן אני דוחה את התביעה בראש נזק זה. .28אני מקבלת את התביעה לענין ראש הנזק של הטרדה, כאב וסבל, שכן לא בצדק משך ממ"י את הטיפול בענינם של התובעים במשך תקופה כה ארוכה, וגם אם סחבת זו ארעה בשל טעות בפרשנות מצד ממ"י, עדיין נזקם של התובעים קיים והם ראויים לפיצוי בגינו. הסכום הנתבע של 000, 30ש"ח בראש נזק זה אינו נראה לי מוגזם, ואני פוסקת כי ממ"י ישלם לתובעים 000, 30ש"ח בגין ראש נזק זה, כשהסכום נושא ריבית והצמדה כדין מיום הגשת התביעה 27.11.95ועד יום התשלום בפועל. .29אני מקבלת את העקרון כי על ממ"י לפצות את התובעים בגין אי-יכולתם לגור בבתיהם החדשים או להשכירם, וזאת מן הטעם שהמעשים והמחדלים של ממ"י גרמו לכך שהתובעים לא יכלו להקים את בתיהם. לענין זה אינני מקבלת את טענת ב"כ ממ"י כאילו יש לנכות מסכום הפיצוי את עלות הקמת המבנים. בכל מקרה היו התובעים חייבים לשאת בעלות הקמת הבתים, בין אם ממ"י היה ממלא אחר חובותיו לפי הסכמי הפיתוח ובין אם הפר אותם. התנהגות ממ"י גרמה לכך שהתובעים לא יכלו להקים את בתיהם ובגין מחדל זה לא יכלו להשתמש בבתיהם, בין בעצמם, ובין בהשכרתם לאחרים. יתרה מזו, ככל הידוע לי (ונדמה לי כי הדבר מן המפורסמות), עלות הבנייה למ"ר היום עולה על עלות הבנייה למ"ר לפני מספר שנים, כך שאילו נתבקשתי לדון בנושא העלות, נראה לי כי היה מקום להוסיף פיצוי לתובעים, ולא להפך. אולם התובעים לא תבעו פיצוי בראש נזק של עליית עלות הבנייה - ועל כן אין לי צורך להכנס לנושא זה. .30השאלה היא מה הפיצוי הראוי בראש נזק זה. מובן כי בנושא זה יש להתחשב במועד בו יכלו הבתים להיות גמורים. מאחר שתכנית 1998א' אושרה רק ב-14.3.91, ספק אם קודם לכן ניתן היה לקבל היתר בנייה, ואף לפי התביעה יש להניח תקופת בנייה של שנה אחת לפחות. בתי התובעים לא יכלו להסתיים, איפוא, לפני .14.3.92 .31שמאי המקרקעין עודד יקיר, שנתן שומה מטעם התובעים, נתן את האומדנים הבאים לדמי שכירות שנתיים: שנה מגרש 185א' מגרש 186 דמי שכירות לחודש 1992 000, 30$ 000, 28$ 2500- 2333$ 1993 000, 36$ 000, 34$ 3000- 2833$ 1994 000, 39$ 000, 37$ 3250- 3083$ 1995 000, 42$ 000, 40$ 3500- 3333$ עודד יקיר לא נחקר ע"י ממ"י על אומדניו ולא ניתנה שומה נגדית מטעם ממ"י, אך עם זאת אין מוטלת עלי חובה לפסוק לתובעים פיצוי לפי אומדניו של יקיר, מה גם שהם נראים לי גבוהים מהמקובל. .32אני קובעת, איפוא, כי התובעים זכאים לפיצוי בגין דמי שכירות חודשיים ראויים שנמנעו מהם בשל מעשי ממ"י ומחדליו כדלקמן: שנה מגרש 185א' מגרש 186 דמי שכירות לחודש 1992 1200$ 1000$ 9xחודשים = 800, 19$ 1993 1500$ 1250$ 12xחודשים = 000, 33$ 1994 1800$ 1500$ 12xחודשים = 600, 39$ 1995 2000$ 1750$ 12xחודשים = 000, 45$ 1996 2250$ 2000$ .33תשלום הפיצוי יהיה בשקלים לפי השער היציג של הדולר. .34ממ"י ישלם לתובעים את הוצאות המשפט משוערכות ליום התשלום, וכן שכ"ט עו"ד בשיעור % 10מסך כל הסכומים שנפסקו. .35פסק הדין יישלח לצדדים. בניהקרקעותצוויםיחידת דיורצו עשה