עורך דין מס רכוש





  1. מס רכוש נזק עקיף

  2. תשלום מס רכוש ביתר

  3. ביטול חכירה - מס רכוש

  4. פטור ממס רכוש לחוכר קרקע

  5. הגדרת ''בעל'' בחוק מס רכוש



א. הרקע והחלטת ועדת הערר
זהו ערעור על פסק דין של ועדת הערר על-פי חוק מס רכוש וקרן פיצויים תשכ"א1961- (עו"ד יגאל נויפלד יו"ר והחברים:ב ה"ה בן נון וביאנקו) בעררים מאוחדים 7-9/95; 138-148/96 המתיחסים לשנות המס 1991-6 מיום 26.5.99, לפיה חויבה המערערת במס רכוש עבור השנים 1997-1993 בגין הנכס הנמצא בגוש 10900 בחלקות 36, 37, 38, 39, 49, 69, 71, 72, 75, 87, 88, 90, 92, 93, 97 ובגוש 10874 חלק מחלקה 2.
שטח הנכס הינו 25,102 מ"ר, מתוכם שטח בנוי של 22,170 מ"ר.
על השטח נמצא מבנה של מחלבה, המשמשת את המערערת (להלן:ו "המחלבה"). המשיב פטר את המחלבה וחייב את יתרת השטח במס רכוש. המערערת השיגה בפני המשיב על חיובה במס רכוש בגין השטחים שבגוש 10900 חלקות 38, 39, 48 ואשר נמצאים בתוך שטח המפעל עצמו (להלן:נ השטח הפנימי) וכן בגין השטחים הנמצאים באותו הגוש חלקות 71, 72, 75, 90 ואשר נמצאים בצמוד לפתח המפעל ומשמשים כחנייה ללקוחות, לספקים ולעובדי המחלבה (להלן:ב השטח הצמוד). (לשטח הפנימי והצמוד יחד יקרא במקובץ:ו "השטח", או "השטחים").
משנדחתה השגתה הגישה המערערת ערר בפני ועדת הערר וזו קבעה בהחלטה לקונית שהוגדרה כהחלטת ביניים כדלקמן:נ
"לאחר ששמענו את הצדדים ולאחר שקראנו בעיון רב את סיכומי הצדדים הגענו למסקנה כי החלקות נשואי הערר הנ"ל הן קרקע כהגדרתן בסעיף 1 לחוק מס רכוש.
הגענו למסקנה הנ"ל גם לאחר עיון מדוקדק לאור פסק הדין של בית המשפט העליון רע"א 7979/95 מורבי נ' מנהל מס רכוש חיפה ורע"א 1211/94 תרשיש נ' מנהל מס רכוש נתניה ולפיכך, החלקות מהוות קרקע לפי סעיף 1 לחוק מס רכוש וחייבות במס.
להמשך הדיון בענין השווי המזכירות תקבע מועד".

יצוין, שבהמשך הגיעו הצדדים להסכם שניתן לו תוקף של פס"ד לגבי שווי השטחים, אך זאת תוך שמירת זכותה של המערערת לערער בפני בימ"ש זה על עצם החיוב במס.
ב. טענות המערערת
לטענת המערערת, השטח הבנוי מהווה למעלה מ30%- מכלל השטח שניתן לבנות עליו ולכן אין השטח מהווה "קרקע" במשמעה בחוק, ולפיכך אין לחייבה במס בגין השטח.
לטענתה, אין להפריד בין חלק החלקות עליהן בנויה המחלבה לבין השטחים לצורך קביעת יחידת המיסוי. שטחים אלה, לשיטתה של המערערת, מהווים יחידה כלכלית אחת שאין לפצלה.

המערערת מסתמכת על השימוש שנעשה בשטחים אלה ומציינת כי השטח הפנימי, המצוי בתוך שטח המחלבה, משמש בין היתר לתנועה של רכבים מלגזות וכיו"ב בתוך המחלבה ובלעדיו לא ניתן להפעיל את המחלבה.
השטח הצמוד משמש כחנייה ללקוחות, לעובדים ולספקים, ומהווה חלק אינטגרלי מהנכס, וגם בלעדיו לא ניתן לקיים את פעילות המחלבה.
המערערת סבורה כי ועדת הערר שגתה כאשר לא קבעה כי שטחים אלה הינם חלק מפעילות המחלבה ובלעדיהם פעילות המחלבה אינה אפשרית.

המערערת מבקשת ללמוד גזירה שווה מפסק דין מוראבי (רע"א 7970/95 צ' מוראבי נ' מנהל מס רכוש חיפה, מיסים יא (2) 88), שקבע כי גינה הינה חלק אינטגרלי מדירת מגורים ואין לחייבה כיחידת מיסוי נפרדת.
לשיטתה, הן לפי מבחן הרישום, הן לפי מבחן היעוד הכלכלי והן לפי מבחן השימוש בפועל, היחידה הינה יחידת מיסוי אחת שהיא בגדר "בניין" ולא "קרקע" כהגדרתה בחוק. יצוין כי המערערת לא פירטה בהודעת הערעור, מדוע וכיצד תומכים מבחנים אלה בעמדתה, אלא הסתפקה בציון טענה זו ללא פירוט או הבהרות, אך ניתן ללמוד ביתר פירוט על נימוקיה מהסיכומים שהוגשו בפני ועדת הערר.

אשר למבחן הרישום, מפנה המערערת לתב"ע וטוענת, כי באשר לגוש 10,900 אשר בו נמצאים השטחים, אושרה לא מכבר תוכנית בנין ערים מס' 862א' אשר מאחדת את כל החלקות הקיימות המתיחסות הן למחלבה והן לשטחים לחלקה אחת.
אשר למבחן היעוד הכלכלי נטען, כי באשר לשטח הפנימי, לא תתכן קיומה של מחלבה בלא שטח פנוי המשמש למעבר רכבים, מלגזות וכיו"ב. אפילו אם מבחינה תיאורטית ניתן מבחינת התב"ע לבנות בשטח הפנימי, הרי אין זו אפשרות מעשית.
אשר לשטח הצמוד, הרי היקף הלקוחות, עובדים וספקים במחלבה הוא גדול ביותר ונדרש חניון לרכבים בהיקף ניכר ביותר. גם אם קיים פוטנציאל לבניה בשטח זה, הרי מבחינה מעשית לא ניתן לבנות ולמכור על שטח זה לכשעצמו ולהשאיר את המחלבה ללא חניון ועל כן, אין לו ערך כלכלי בפני עצמו.

אשר למבחן השימוש בפועל, הרי הלכה למעשה מהווים השטחים חלק בלתי נפרד מהנכס כולו והשימוש בהם משרת את המחלבה. לא תתכן מבחינה מעשית כל פעילות של המחלבה ללא השטחים.

ג. טענות המשיב:ב
המשיב מבקש לאשר את החלטת הועדה ולהותירה על כנה.
באשר למבחן הרישום טוען ב"כ המשיב כי החלקות טרם אוחדו וכי התב"ע, אליה התיחסה המערערת בין היתר בסיכומיה בפני ועדת הערר, הינה תב"ע מס' 862 א' אשר פורסמה בילקוט הפרסומים ביום 31.12.97 ונכנסה לתוקף ביום 15.1.98 (בהתאם להוראת סעיף 119 (א) לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה1965-, הקובעת כי תחילתה של תוכנית שאושרה היא 15 יום מיום פרסום ההודעה ברשומות), ומכאן שאין לה כל תחולה באשר לשנות המס, נשוא ערעור זה.
ב"כ המשיב מעלה טענות באשר לאי-דיוקים בתיאור הנכס בהודעת הערעור. לטענתו, בשטחי החניה נכלל גם חלק מחלקה 2 בגוש 10874. שטח זה וכן שטחי החניה (חלקות 29, 71, 72, 75 ו90-) לא נכללו בתב"ע 862א', אשר כאמור ממילא לא חלה בתקופת המס, נשוא ערעור זה.
המשיב מפנה גם לאמור בפסק דין בפרשת שפירא (ע"ש 1116/93 שפירא נ' מנהל מס רכוש, פד"א כב 438), לפיו גם אם התב"ע אינה מאפשרת פיצול החלקה ליחידות נפרדות, הרי מקום בו מלמדות נסיבות המקרה כי חלק משטח החלקה מהווה יחידה כלכלית עצמאית, תמוסה יחידה זו באופן עצמאי.

באשר למבחן השימוש בפועל מבקש ב"כ המשיב לאמץ את הלכת הרוב שנקבעה בפסק הדין בפרשת תרשיש (רע"א 1211/96 חברת תרשיש בע"מ נ' מנהל מס רכוש נתניה, פ"ד מט (1) 353), לפיה מבחן השימוש בפועל הינו מבחן חריג שיש להפעילו במקרים יוצאי דופן. כמו כן מבקש ב"כ המשיב לאבחן את נסיבותיו המיוחדות של פסק הדין בפרשת מוראבי, עליו הסתמך ב"כ המערערת, ולצמצם את פסק הדין לנסיבותיו המיוחדות.

ב"כ המשיב מדגיש כי טענת המערערת, לפיה ללא פריקה וטעינה וללא חניה לא ניתן להפעיל את המחלבה, אינה רלוונטית, ולכן אין לפטור בשל כך את החלקה ממס. ב"כ המשיב מפנה לדבריו של כב' השופט חשין בפרשת תרשיש שהגיע למסקנה דומה באשר לחניון של היפרמרקט.

באשר למבחן היעוד הכלכלי טוען המשיב, כי לאור העובדה כי אין כל מבנה על השטח הפנימי ועל השטח הצמוד כפי שעולה מסיכומי המערערת בפני ועדת הערר, יש למסות חלקות אלה, אשר לכל אחת פוטנציאל לבנייה של 225% בנייה ע"פ ח"פ 229 משנת 1934. (יצויין כי תכנית זאת לא הוגשה לתיק בית המשפט וכן אינה מצויה בתיק הערר בפני ועדת הערר).
בדיון בפני (10.1.2000), טען ב"כ המשיב, כי פסק הדין של ביהמ"ש העליון ברע"א 8970/96 מנהל מס רכוש חיפה נ' מפרם בע"מ, מיסים יב2/ (אפריל 98) ה116-, סתם את הגולל על טענת המערערת, בענין שטחי הטעינה והפריקה.

ד. דיון ומסקנות
דין הערעור להידחות, ולהלן נימוקי:ו
1. בפרשת תרשיש נקבע, כי מבחן הרישום הוא בבחינת נקודת מוצא. נראה לי, כי המערערת לא עשתה שימוש נכון במבחן זה. מבחן הרישום כשמו כן הוא - מתיחס לרישום בלשכת רישום המקרקעין. התיחסות לתב"ע גם אם היא מתווה לעתיד רישום שונה מהקיים, נוגעת למבחן היעוד הכלכלי ולא למבחן הרישום, מבחן שכאמור מתיחס למצב הרישומי בפועל בשנות המס הרלבנטיות. לפיכך, מבחן הרישום על פניו, אינו יכול לסייע בידי המערער, שכן מצב הרישום בשנים הרלבנטיות מראה דוקא על פיצול של חלקות שונות ולא על איחוד במסגרת יחידת רישום אחת.

2. אשר למבחן היעוד הכלכלי, הרי עמדתו של ב"כ המערערת נאחזת, בין היתר, בתכנית המתאר המקומית 862 א', אשר כפי שציין ב"כ המשיב, ובצדק, אינה חלה על שנות המס, נשוא דיון זה.
התוכנית פורסמה בילקוט הפרסומים ביום 31.12.97. סעיף 119 (א) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965- קובע:נ
"תחילתה של תכנית שאושרה לפי סימן זה, היא בתום חמישה עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה."

לפיכך, נכנסה התוכנית לתוקף ביום 15.1.1998 בלבד ואין היא רלבנטית לשנות המס שבערעור.
משכך, איני רואה צורך להיכנס למחלוקת בין הצדדים באשר לזהות החלקות הספציפיות, עליהן נמצאים השטח הפנימי והשטח הצמוד.
לפי ח.פ. 229 משנת 1934 אשר לא בוטלה, יש בשטחים פוטנציאל בניה של 225%. כשבודקים וכאשר בוחנים פוטנציאל תוך לקיחה בחשבון הן את מטרות חוק מס רכוש שהן בין היתר גם מיצוי הפוטנציאל לבניה וגם כאשר שוקלים שיקולים של כדאיות כלכלית, יש להניח שהתשואה הצפויה מניצול השטחים לבניה עולה פי כמה מאשר שימוש כשטחי עזר למחלבה.

3. אשר למבחן השימוש בפועל, הרי מדובר במבחן חריג (ראה דעת הרוב בפס"ד תרשיש; השווה ע"ש (חי') 5418/99 ר' גולדמן נ' אגף מס הכנסה ומס רכוש (לא פורסם); רע"א 8970/96 מנהל מס רכוש חיפה נ' מפרם בע"מ, מיסים יב2/ (אפריל 98') ה116- בעמ' ה121-)
איני סבור כי המקרה דנן הינו אחד מן המקרים יוצאי הדופן המצדיקים את החלת מבחן השימוש בפועל.

ב"כ המערערת מבקש לאמץ את פסיקתו של כב' השופט טירקל בפרשת מוראבי ולהחיל את מבחן השימוש בפועל על המקרה דנן. דא עקא שעובדות פסק דין מוראבי שונות ואינן דומות לעובדות שלפני. בפרשת מוראבי היה מדובר בבנין בשטח של 156 מ"ר שעמד על חלקה בשטח של דונם, ובמסגרתו נדחתה עמדת מנהל מס רכוש, לפיה יש לפצל את השטח לשתי יחידות מיסוי נפרדות, האחת בשטח של 400 מ"ר, עליה מצוי הבניין, והשנייה בשטח של 600 מ"ר, עליה מצויה הגינה. לא נדונה שם הגדרת "קרקע" וגם לא השאלה, אם שטח סלול יכול להיחשב "בניין". יתרה מכך בפרשת מוראבי (להבדיל מפרשת תרשיש ולהבדיל מן העובדות דנן) היה מדובר "בחלקה קטנה אחת, בשטח של 1,000 מ"ר בסך הכול, הרשומה כולה בספרי המקרקעין כיחידת רישום אחת, שייעודה מגורים והמשמשת בפועל למגורים ולא למסחר כמו באותה פרשה (פרשת תרשיש - ד.ב.)". בית המשפט קבע כי השטח שמסביב לבניין הינו בשטח סביר הדרוש לדירת מגורים.
ברור, כי הנסיבות המיוחדות של פסק דין מוראבי, ובעיקר הרישום בלשכת המקרקעין וגודל החלקות, אינן דומות לענייננו, בו שטח הנכס הינו 25,102 מ"ר, מתוכם שטח בנוי של 22,170 מ"ר, והוא חולש על מספר חלקות ברישום לשכת המקרקעין.

מכאן שאין בפרשת מוראבי כדי להשליך על המקרה שלפני, לא כל שכן לתמוך בעמדת ב"כ המערערת בדבר החלת מבחן השימוש בפועל.

ממצים במיוחד הם הדברים, בהם חתם כב' השופט ת' אור את פסק דינו בפרשת מפרם, במסגרתם דחה את נסיון הנישום להסתמך על פסק הדין בפרשת מוראבי כדי להכליל שטחים סלולים כחלק אינטגרלי של הבניין העומד על החלקה:ב
"אך מה שחשוב לחזור ולהדגיש הוא שלא התעוררה השאלה ולא נפסק שם (בפס"ד מוראבי - ד.ב.) שחלק החלקה שאינו בנוי, או חלק מהשטח עליו סלולים שבילים או יצוק בטון, מהווים חלק אינטגרלי של הבניין העומד על החלקה. אין, על כן, בפסק דין זה, לסייע למשיבה" (שם, בעמ' ה123-).

מאידך עובדות פרשת תרשיש דומות במיוחד למקרה דנן. בפרשה ההיא נידון מיסויה של חלקה עליה הוקם חניון ששירת את לקוחותיו של היפרמרקט, שהוקם על חלקה סמוכה, וכב' השופט חשין (בדעת רוב) התיחס לעובדה, כי החניון חיוני להפעלת ההיפרמרקט, וציין:ו
"ועוד אסכים, על דרך העיקרון, כי לא יתואר היפרמרקט ללא חניון. ואולם השאלה הנשאלת היא, אם יש ונכון וראוי להחיל על ענייננו את מבחן ה"שימוש למעשה". לדעתי, אין זה נכון ואין זה ראוי" (פס"ד תרשיש בעמ' 366)

אשר על כן הנני דוחה את טענת המערערת כי יש להחיל על המקרה דנן את מבחן השימוש בפועל.

4. כאמור, מבחן היעוד הכלכלי קודם למבחן השימוש בפועל.
נראה, כי גם את טענתו באשר למבחן זה מנסה ב"כ המערערת להשתית על תוכנית המתאר 862 א', אשר נועדה ליצור איחוד וחלוקה מחדש של החלקות. מכאן מבקש ב"כ המערערת להסיק כי יעודן של כלל החלקות, נשוא דיון זה, הוא זהה, ועל כן יש לראותן כיחידת מיסוי אחת.

כאמור, תוכנית המתאר הנ"ל נכנסה לתוקף 15 ימים לאחר תום שנת המס 1997, היינו לאחר התקופה, נשוא ערעור זה, ועל-כן אין לה כל רלוונטיות לעניננו.

לאור האמור לעיל, אני קובע כי המערערת לא עמדה בנטל המוטל עליה בענין ההצדקה לסטות ממבחן הרישום. מה גם שמבחן היעוד הכלכלי (לפחות מנקודת הראות של התכנית אשר חלה על השטחים בשנים הרלבנטיות), תומך בתוצאה הנובעת ממבחן הרישום.

אשר על כן אני דוחה את הערעור.


לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סרבן מס

  2. הקילת מס

  3. ערעור מס קניה

  4. מס ששולם בחסר

  5. עיקול החזרי מס

  6. השבת מס בולים

  7. החזר מס בולים

  8. נוסח ערעור מס

  9. ביטול מס בולים

  10. מה זה אמנת מס ?

  11. מבצע מס וחלילה

  12. עורך דין מס קניה

  13. ערעור על כפל מס

  14. עורך דין מס רכוש

  15. החזר מס על קרקע

  16. עקרון רציפות המס

  17. החזר מס יבוא רכב

  18. מס על יבוא דגים

  19. ערעור מס של מאפיה

  20. מס רכוש נזק עקיף

  21. תביעה נגד יועץ מס

  22. מדד שלילי החזרי מס

  23. העלמת מס בעל מספרה

  24. העלמת מס הרמת מסך

  25. תביעה לקבלת החזר מס

  26. זיכוי ממס על תרומות

  27. גביית יתר מס בולים

  28. תשלום מס רכוש ביתר

  29. נטל ההוכחה בתביעות מס

  30. טענת השתק בדיני מיסים

  31. נטל ההוכחה בערעור מס

  32. מס בולים על קניית רכב

  33. ראיות חדשות בערעור מס

  34. מס על הלוואה ללא ריבית

  35. חוק מס מעסיקים בשטחים

  36. שימוע לפני הטלת כפל מס

  37. נוסחה אחידה לחישוב מס

  38. התחמקות ממס על סיגריות

  39. מס על אופציות לעובדים

  40. ביקורת מס בקונדיטוריה

  41. גביית מס קניה שלא כדין

  42. מס על רווח ממכירת מניות

  43. מס קניה על כלים חקלאיים

  44. הטבות מס למעסיקים באילת

  45. מס בולים על פוליסת ביטוח

  46. חוב מיסי ועד של בן ממשיך

  47. סיווג רכב עבודה לצורכי מס

  48. תשלום מס מקביל בגין קצבה

  49. סעיף 11א(2) לפקודת המיסים

  50. הערכת מלאי ביקורת מס בעסק

  51. מס לשכירים על רכב מהעבודה

  52. החזר מס בולים ששולם בטעות

  53. רשות המיסים מול נושה מובטח

  54. הגדרת ''בעל'' בחוק מס רכוש

  55. מס על מכירת סיגריות באילת

  56. ריבית על אי תשלום מס בזמן

  57. אי רישום תקבול ע''י יועץ מס

  58. הקלות מס לתושבי גבול הצפון

  59. מס על קניית מכוניות להשכרה

  60. רישום בספר המיסים המנדטורי

  61. שותפות משפחתית - ביקורת מס

  62. צ'ק ללא שם מלקוח - העלמת מס

  63. המועד הקובע לצורכי מס מכירה

  64. הקלה במס במכירת פעילות ייצור

  65. רישום חלק יחסי במגרש מטעמי מס

  66. פיצוי ממס רכוש בגין הצתת מבנה

  67. פיצויים ממס רכוש על נזק עקיף

  68. תוספת שכר לעובדי רשות המיסים

  69. מס על מכירת פירות של אדם פרטי

  70. העלמת מסמכים במסגרת חקירת מס

  71. אי רישום תקבול במהלך ביקורת מס

  72. ביקורת מס בדוכן שווארמה פלאפל

  73. מס על רווחים מהפקדות לקופות גמל

  74. פסק דין פלילי כראיה בערעורי מס

  75. ערעור מס רכוש לגבי שווי מקרקעין

  76. ערעור על החלטת ועדת ערר מס רכוש

  77. אישור מס רכוש על בעלות במקרקעין

  78. טור ממס לדירת מגורים בבעלות עמותה

  79. כמה מקבלים על התחמקות מתשלום מס ?

  80. גלגול מס על הלקוחות כתנאי להחזר מס

  81. תביעה לתשלום מיסים לעיריית רחובות

  82. סחורה ללא תעודת משלוח - ביקורת מס

  83. חישוב מחזור עסקאות - תקנות מס רכוש

  84. ארנונה ומיסים בגין הפעלת שוק עירוני

  85. אי דיווח על עסקת מקרקעין לרשויות המס

  86. מס על תשלום לעובד בגין תניית אי תחרות

  87. האם צריך לשלם מס על הכנסה ממחילת חוב ?

  88. זיכוי מס בישראל בגין מיסים ששולמו בארה''ב

  89. בדיקת הגיון כלכלי של עסקה ע''י רשויות המס

  90. בקשה לאישור תביעה ייצוגית נגד רשות המיסים

  91. זכות השימוע לפני העברת תיק למחלקת חקירות מס

  92. האם יש מס על משכורת לבני משפחה מרווחים בחברה ?

  93. האם מחילת חוב במועד מאוחר יותר היא עסקה נפרדת המחויבת במס מכוח עצמה ?

  94. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון