ליקויים ברכוש המשותף

ליקויים ברכוש המשותף
1. במועד הרלוונטי לתובענה היתה הנתבעת חברה קבלנית לעבודות בניין אשר הקימה בניין מגורים בן ארבע קומות ובו שבע דירות על חלקה 39 בגוש 11565 המצויה ברחוב הגדוד העברי 100 בקרית חיים (להלן: הבניין). במהלך שנת 1993 התקשרו התובעים 2 – 6 בחוזים עמה לפיהם רכשו דירות בבניין. התובעים 1 ו-7 רכשו את דירותיהם ביד שניה ולא מהנתבעת.


2. לטענת התובעים נתגלו ליקויי בנייה בהיקף ניכר ברכוש המשותף. על כן הגישו תובענה זו בו תובעים בעלי הדירות ונציגות הבית המשותף פיצויים בגינם. לכתב התביעה צורפה חוות דעת המומחה מר מרדכי שטיינר (להלן: שטיינר) אשר העריך את עלות תיקון הליקויים בסך של 245,642 ₪ כולל מע"מ על בסיס נתונים ידועים ביום 3.10.99.נ

3. בכתב התביעה נתבע הסכום האמור בצירוף הפרשי הצמדה וריבית וכן פיצוי בגין עלות דיור חלופי, נזק בלתי ממוני ועלות שכר טרחת שטיינר (המהווה למעשה חלק מהוצאות המשפט) בסך כולל של 308,391 ₪. לצורכי אגרה הועמד סכום התביעה על סך של 250,000 ₪.ב

4. הנתבעת כפרה בקיום הליקויים הנטענים. עם זאת טענה כי אם יתברר שישנם, רובצת האחריות בגינם על האדריכל המתכנן ועל קבלני משנה שונים. הנתבעת שלחה אפוא הודעה לצד שלישי נגדם.ו

5. ביום 10.11.02 נמחקה ההודעה נגד צד שלישי 5 וביום 27.11.02 נדחתה ההודעה נגד צד שלישי 2. כמו כן ביום 14.7.03 קיבל הסכם פשרה אשר הושג בין התובעים, הנתבעת וצד שלישי 6 תוקף של פסק דין, לפיו צורף האחרון כנתבע נוסף וחויב לשלם לתובעים, ישירות, סך של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום פסק הדין. אין חולק כי מכל סכום שייפסק לטובת התובעים יש לנכות את הסכום הפסוק נגד צד שלישי 6.נ

6. בהתאם לכך נותרה תלויה ועומדת ההודעה לצד שלישי נגד צדדים שלישיים 1, 3 ו-4 ברם בסיכומיה התייחסה באת כח הנתבעת לצד שלישי 4 בלבד וזנחה את טענותיה נגד היתר. מלבד הצד השלישי 1 איש מהם לא הגיש סיכומי טענות.ב

7. בהחלטה מיום 8.8.01 מינה השופט סוקול את המהנדס ד"ר שלמה זלינגר ז"ל כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: המומחה). המומחה מצא ליקויים שונים והעריך את עלות תיקונם כולל פיקוח הנדסי בסך 34,650 ₪ בצירוף מע"מ נכון לחודש נובמבר 2001. בסכום האמור כלולים 1,050 ₪ עלות תיקון ליקוי באוורור המחסנים ו-300 ₪ עלות תיקון מערכת סולרית אשר אינם חלק מהרכוש המשותף ועל כן יש להפחיתם מהסכום לו זכאים התובעים בהליך דנן.ו

8. המומחה נפטר בטרם הסתיים הדיון. לאחר נסיונות כושלים להביא לתיקון הליקויים על ידי הנתבעת הסכימו התובעים ויתר בעלי הדין כי יינתן פסק דין מנומק על סמך החומר המצוי בתיק בית המשפט. הסכמת התובעים ניתנה חרף חוסר שביעות רצון מחוות דעת המומחה ותשובותיו על שאלות ההבהרה ומתוך מגמה להביא את הסכסוך לסיומו.

9. מלבד המחלוקת בנוגע להיקף הליקויים ועלות תיקונם אשר הועלתה על ידי התובעים, חולקת הנתבעת על זכות התובעים 1 ו-7, שלא רכשו את דירותיהם ממנה, לפיצוי וכפועל יוצא מכך זכות שאר התובעים לפיצוי בגין כל הליקויים שלטענתה הם זכאים רק לחלק היחסי. כן היא חולקת על זכות התובעים לפיצוי בגין ליקויים עליהם לא הודיעו תוך התקופה הקבועה בחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר דירות).נ

10. זכות התובעים 1 ו-7 לפיצוי – התובענה דנן מתייחסת כאמור לליקויים ברכוש המשותף. לכן, אין חשיבות לשאלה האם רכשו התובעים את הדירות מהנתבעת או מצד שלישי, שהרי עם רכישת הזכויות בדירות רכשו גם זכויות בחלק יחסי מהרכוש המשותף. הפן השני של זכות זו הנו חובתם לשאת בהוצאות אחזקה תקינה של הרכוש המשותף. קיומם של ליקויים מגדיל הוצאות אלו. אם תשלל מהם הזכות לתבוע ייאלצו לשאת בנטל גדול יותר מאשר יתר הדיירים. זאת ועוד, התובענה הוגשה גם על ידי ועד הבית המאגד את כלל בעלי הדירות בבניין. נפסק כי ועד הבית הנו בעל דין נכון בהליכים כגון אלה (ראה ת"א 3056/98 של בית המשפט המחוזי בבאר-שבע, מפי השופט אזולאי).ב

11. זכות התובעים לפיצוי בגין כלל הליקויים או רק אלה שעליהם דיווחו תוך המועד שנקבע בחוק המכר דירות - הנתבעת אינה חולקת על חובתה לפצות את התובעים בגין אותם ליקויים שנמצאו על ידי המומחה עליהם דיווחו הדיירים במועד. בנוגע ליתר אף כי אינה חולקת על ממצאי המומחה אין לחייבה לדעתה בפיצוי נוכח אי מתן הודעה בהתאם לחוק המכר דירות.

12. לגרסת התובעים לאחר קבלת החזקה בדירות דיווחו על ליקויים שניתן היה לגלותם ללא צורך בייעוץ מקצועי. על יתר הליקויים נודע להם בעקבות הייעוץ של שטיינר וקבלת חוות דעתו, לכן פנו לנתבעת רק במועד זה. עוד הם טוענים כי זכותם לפיצוי מושתתת לא רק על עילה חוזית אלא גם על עילה בנזיקין (עוולת הרשלנות).

13. די בטענה אחרונה זו כדי לדחות את טענת הנתבעת. ביצוע עבודות בנייה לקויות מלמד על רשלנות מצד הנתבעת שכן התנהגותה אינה מתיישבת עם התנהגות קבלן סביר. לפיכך בהנחה שאין לחייב את הנתבעת על יסוד עילה לפי חוק המכר דירות קמה לתובעים עילה בגין עוולה בנזיקין.ו

14. ליקוי בנייה - המומחה מונה ביוזמת בית המשפט ללא שנתבקשה עמדת הצדדים שממילא לא נתנו את הסכמתם למינוי או לזהות המומחה. עם זאת כיום מסכימים בעלי הדין כי חוות דעת המומחה תשמש בסיס להכרעה. עיקר הטענות כלפי ממצאיו והערכותיו של המומחה הועלו על ידי התובעים הסבורים כי בנקודות מסוימות אליהן אתייחס בהמשך יש להעדיף את חוות הדעת של שטיינר על פני חוות דעת המומחה.נ

15. משמונה מומחה אין עוד מקום להסתמך על חוות דעת הצדדים. חזקה על מומחה מטעם בית משפט שפועל ללא משוא פנים על מנת לסייע בפתרון המחלוקת תוך הצגת נתונים מקצועיים בצורה אובייקטיבית. בהעדר נסיבות מיוחדות ראוי להעדיף את חוות דעתו על פני חוות דעת של מומחה "מטעם".

16. חוסר שביעות רצון של מי מבעלי הדין מקביעות המומחה אינו מהווה עילה לשלילת חוות דעתו או חלק ממנה. עם זאת, ההכרעה מסורה לבית המשפט ועצם היותו מומחה מטעם בית המשפט לא תמנע העלאת בקורת עניינית על קביעותיו והערכותיו (ראה ע"א 558/96, 1240/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' חנן רוזנטל ו-32 אח' פ"ד נב(4), 563). ברי, כי דחיית קביעותיו של המומחה תעשה במשורה ובמקרים חריגים.ב

17. העדר מטפים לכיבוי אש – המומחה לא מצא אסמכתא לכך שהנתבעת לא ספקה מטפים. הנטל להוכיח כי לא נמסרו מוטל על התובעים והם לא הביאו ראיה כלשהי בתמיכה לגרסתם. לא זו אף זו, המדובר בליקוי הגלוי לעין וניתן להניח כי אלמלא נמסרו היו פונים התובעים מיד לאחר קבלת החזקה בדירות ומתריעים על קיומו של הליקוי. משלא עשו כן ניתן להניח כי הליקוי לא היה קיים וכי הנתבעת קיימה את חיובה.ו

18. מבנה לאצירת אשפה – המומחה לא מצא ליקוי במצב הקיים מלבד העדר ברז מים. התובעים סבורים כי יש לחייב את הנתבעת בעלות הקמת מבנה לאצירת אשפה ובעניין זה מסתמכים על מכתב אשר קבלו מעיריית חיפה ובו התייחסות עקרונית לצורך בהקמתו.

הקמת בניין טעונה היתר. חזקה על רשויות התכנון כי לא ייתנו היתר בנייה הנוגד את דרישות הדין ולכן ככל שנדרש מבנה לאצירת אשפה בבניין סביר להניח שהנתבעת לא היתה מקבלת היתר לולא תוכנן המבנה. כמו כן, לו בנתה בניגוד להיתר, לא היתה זוכה לקבל טופס אכלוס (טופס 4). לפיכך ניתן להניח כי הנתבעת הקימה את הבניין לרבות מתקן לאצירת אשפה בהתאם לדרישות רשויות התכנון.

19. ליקויים בריצוף – המומחה מצא ליקויים מסוימים בריצוף והיה בדעה כי ניתן לתקנם על ידי הסרת 25% מהאריחים התקינים ממקום מסוים שירוצף מחדש ושימוש באריחים שהוסרו לתיקונים. פתרון זה נראה סביר בנסיבות שכן מחוות הדעת עולה, כי לאחר התיקון יהיה אמנם שינוי בין האריחים הישנים לחדשים בגוון ובמרקם. עם זאת, מאחר שהאריחים החדשים יותקנו רק במקום ממנו יוסרו שלא יהיה סמוך ליתר משטחי הריצוף ההבדל לא יהיה בולט. יש לקבל אפוא את קביעת המומחה.נ

20. מדרגות – המומחה מצא מספר מדרגות פגומות, וסבר כי יש להחליף 10% מהן וללטש 25% נוספים. המומחה מסכים כי יהיו הבדלים בגוון המדרגות. עם זאת סבר שאין צורך בהחלפת כל מהלכי המדרגות הן משום שעקב החלוקה לקומות לא יהיו ההבדלים בולטים והן משום שבבניין מותקנת מעלית כך שהשימוש בחדר המדרגות מועט. לדעת התובעים אין לקבל פתרון זה ועל כן יש לפסוק לטובתם עלות החלפת כל מהלכי המדרגות.

נוכח הסברי המומחה אין בהבדלי הצבע שיוותרו כדי להשפיע על מראה הבניין כך שחיוב הנתבעת בעלות החלפת כל מהלכי המדרגות נראית בלתי סבירה. לפיכך, אין לחייב את הנתבעת בפיצוי לצורך החלפתם.ב

21. עם זאת מאחר שאין חולק כי גם לאחר תיקון הריצוף ומהלכי המדרגות יהיו הבדלי גוון ומרקם גלויים לעין ועל כן יהיה על התובעים להתגורר בבניין בו פגם גם אם אינו משמעותי מן הראוי לפסוק לטובתם פיצוי בגין נזק בלתי ממוני.ו

22. מסעד יד - המחלוקת בעניין זה מתייחסת לעלות התיקון ולא לעצם קיום הפגם. טענות התובעים מצביעות על חוסר שביעות רצון מצדם מהערכת המומחה ותו לא. העובדה שהמומחה העריך את עלות העבודה בסכום נמוך מהערכות אחרות הקיימות בשוק אינה עילה לדחות את חוות דעתו.

23. התובעים זכאים אפוא לפיצוי בהתאם לקביעת המומחה בסך 33,300 ₪ בצירוף מע"מ נכון למדד תשומות הבנייה למגורים שהתפרסם בחודש נובמבר 2001. מסכום זה יש לנכות 10,000 ₪ בהתאם לפסק הדין החלקי מיום 14.7.03. נוכח הסכמת הצדדים בפסק הדין החלקי לפיה יתווספו לסכום הפסוק הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א-1961 ייפסקו גם עתה הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק החל ממדד נובמבר 2001 ועד התשלום המלא בפועל.

24. כן זכאים התובעים לפיצוי בסך 3,000 ₪ בגין נזק בלתי ממוני שבעיקרו נפסק בגין ליקויים בריצוף ובמדרגות. יש לזכור כי המדובר בליקויים ברכוש המשותף שאין להניח כי גרמו להם עגמת נפש מה גם שהשתהו בהגשת תביעתם.

25. בהתאם לחוות דעת המומחה מגיע חלקו של צד שלישי 4 לסך של 250 ₪. זהו סכום של מה בכך שאינו מצדיק מתן פסק דין נגדו. ההודעה תדחה. מאחר שלא הוגשו סיכומים לא יהיה צו להוצאות.

26. בסיכומיה לא התייחסה הנתבעת לצד שלישי 1 ויש לראותה כמי שויתרה על תביעתה נגדו. הליקוי שניתן לייחס לצד שלישי 1 זניח כך שממילא היתה נדחית ההודעה נגדו. משלא הודיעה הנתבעת על עמדתה קודם לכן וכתוצאה נאלץ צד שלישי 1 להתגונן ולהגיש סיכומים יש לחייבה בהוצאות לטובתו.נ

27. סוף דבר, הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים המפורטים בסעיפים 23 ו-24 דלעיל.

ההודעות לצד שלישי שנותרו תלויות ועומדות נדחות.ב

הנתבעת תשלם לתובעים שכר טרחת עורך דין בשיעור 15% מהסכום הפסוק ומע"מ כדין (לרבות הסכום שנפסק בפסק הדין החלקי) וכן החלק היחסי של אגרת התביעה על בסיס הסכום הפסוק. נוכח הפער המשמעותי בין סכום התביעה לבין מה שנפסק לטובתם אין מקום לחייב את הנתבעת בתשלום מלוא האגרה.ו

כמו כן תשלם הנתבעת לצד שלישי 1 הוצאות משפט כולל שכר טרחת עורך דין בסך 1,500 ₪ בצירוף מע"מ.

פרט לאמור לעיל יישא כל צד בהוצאותיו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת רכוש משותף

  2. בניה ברכוש המשותף

  3. ליקויים ברכוש המשותף

  4. ליקויים ברכוש המשותף

  5. השתלטות על רכוש משותף

  6. רכוש משותף במרכז מסחרי

  7. הצמדת רכוש משותף לדירה

  8. ליקויי בניה ברכוש המשותף

  9. שימוש סביר ברכוש המשותף

  10. שימוש ייחודי ברכוש המשותף

  11. חדר כושר במקלט ברכוש המשותף

  12. התקנת מזגן בקיר הרכוש המשותף

  13. תפיסת רכוש משותף על ידי האישה

  14. בית קפה ברכוש המשותף של הבניין

  15. שתיקה כהסכמה להצמדת רכוש משותף לדירה

  16. צו מניעה נגד שכן בגין בניה ברכוש המשותף

  17. פיצוי על החלק היחסי על ליקויים ברכוש המשותף

  18. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון