אי תשלום דמי ניהול

אי תשלום דמי ניהול
1. בין התובעים בת.א. 4359/99 (להלן: "השוכרים") לבין התובעים בת.א. 1039/00 (להלן: "הבעלים") נכרת הסכם לשכירות עסק בקניון בגליל העליון (להלן: "הקניון") שבבעלות הבעלים. נספח ה' לאותו הסכם הינו הסכם ניהול ובו נקבעו תנאי הניהול של הקניון והוסדרו בו יחסי הצדדים בנוגע לניהול הקניון.

התובענה בת.א. 4359/99


2. בתובענה העיקרית טוענים השוכרים כי הבעלים הפרו את ההסכם עימם בגין כל אחד מאלה (בתמצית):



הפרו התחייבות לפיה יהא הקניון פתוח בשבתות מה שגרם לאובדן רווחים של כ- 800,000 ₪ (לא כולל מע"מ).
הפרו התחייבותם לקיום מאמצי שיווק של הקניון, לא הפעילו בתי קולנוע בתי קפה ומאכל ברמה גבוהה בקניון, בגין כל אלה נגרם אובדן רווחים של כ- 360,000 ₪ (לא כולל מע"מ).
הפרו התחייבות שניתנה לשוכרים למתן בלעדיות במכירת מוצרים שכן התירו הפעלת בזארים בהם נמכרו מוצרים שמכרו השוכרים, בגין כך נגרם אובדן רווח של 35,000 ₪.
הפרו התחייבות למתן אופציה להארכת שכירות שגרמה לצורך בהעתקת החנות ולנזקים בסך של 120,000 ₪ (לא כולל מע"מ).


3. בהגנתם הכחישו הבעלים את כל טענות השוכרים והעלו טענות שכנגד (לרבות טענות קיזוז) שתפורטנה להלן שכן טענות אלה שימשו גם טענות בתובענה שכנגד.

התובענה שכנגד בת.א. 1039/00

4. לטענת הבעלים הפרו השוכרים את ההסכם עימם בגין כל אחד מאלה:



אי תשלום דמי שכירות שערכם (בתוספת ריבית פיגורים) ליום הגשת התביעה הוא 93.136 ₪ (לא כולל מע"מ).
אי תשלום דמי ניהול שערכם (בתוספת ריבית פיגורים) ליום הגשת התביעה הוא 19,414 ₪ (לא כולל מע"מ).
אי פינוי המושכר במועד ביטול ההסכם (8.7.99) ופינויו ביום 2.9.99 אשר בגינו על השוכרים לשלם פיצוי מוסכם בסך 47,656 ₪ (לא כולל מע"מ).
גרימת נזק למושכר בעת פינויו בסך של 48,900 ₪ (לא כולל מע"מ) וכן אובדן דמי שכירות ודמי ניהול במשך 3 החודשים בהם שופץ המושכר בסך של 18,645 ₪ ומע"מ.


5. השוכרים בהגנתם בתובענה שכנגד הכחישו את טענות הבעלים, חזרו על טענותיהם והעלו אף טענה לזכות קיזוז.

6. בהסכמת הצדדים ולאור העובדה שמדובר במסכת עובדתית אחת, אוחד הדיון בשתי התובענות.

הראיות

7. מטעם השוכרים הוגשו תצהירי אוד אשכנזי, דרור גלילי, (ששכר 2 נכסים אחרים בקניון) ובת שבע פרטוק (שוכרת נכס בקניון).

כמו כן נשמעה עדותו של מר יאיר יאבו בעל עסק לחנות בגדים בצומת יסוד המעלה.

מטעם הבעלים הוגשו תצהיריהם של מיכאל קריצמן (מנהל האחזקה בקניון) מר ראובן דקל, (מנהל הפרויקטים של תובעת שכנגד 1), מר שמואל בן שחר (מנהל חברת הניהול תובעת שכנגד 3, בעת כריתת הסכמי השכירות והניהול ואף תקופת מה לאחריהם), ומר זאב פרל, מנהל הקניון הנוכחי.

כמו כן, הוגשה בענין הנזקים שנגרמו למושכר בעת פינויו חוות דעתו של השמאי אהרון גנז.

8. כל העדים מטעם הצדדים נחקרו בחקירות נגדיות.

לתצהירי העדים אף צורפו מסמכים שונים ששימשו כראיות וביניהם הסכם השכירות ונספחיו כולל הסכם הניהול, תכתובות בין הצדדים וכן מכתבים שנכתבו ע"י ראש המועצה המקומית חצור.

להלן אדון במחלוקות שבין הצדדים על יסוד חומר הראיות והעדויות שהוצגו בפני.

9. לטענת השוכרים הוצג בפניהם מצג המגיע כדי התחייבות לפיו יוכלו לפתוח את עסקם בשבתות.



דיון

10. במהלך שמיעת הראיות הובהר כי בעת המו"מ שהתנהל בין הצדדים הוצג בפני השוכרים מכתב מאת ראש המועצה המקומית שלפי תוכנו התחייב ראש המועצה לאפשר פתיחת הקניון בשבתות, ולא נתנה התחייבות של הבעלים אלא סוכם כאמור בסעיף 12.1 להסכם השכירות.

11. בסעיף 12.1 להסכם השכירות נאמר כי השוכר יהיה אחראי להשגת כל רשיון או היתר הדרושים לניהול עסקו לרבות פתיחת עסקו בשבתות.

12. בסיכומיהם הפנו השוכרים את עיקר טרונייתם כנגד כך שהבעלים לא פעלו למימוש התחייבות ראש המועצה במכתבו הנ"ל ולטענתם מהווה המנעות זו חוסר תום לב שיש בו כדי הפרת ההסכם.

13. הוסיפו וטענו השוכרים בסיכומיהם כי התחייבות זו של ראש המועצה הינה הבטחה שלטונית אכיפה שניתנה לבעלים ולא לשוכרים ועל כן לא השוכרים יכלו לדרוש אכיפתה אלא הבעלים.

בטענה זו לא מצאתי ממש. בעדותו הודה אוד אשכנזי (יקרא להלן: "השוכר") כי הובהר לו שהאחריות לפתיחת העסק בשבת היא עליו (עמ' 11 ש' 29).

כן העיד כי פנה באופן אישי לברר עם ראש המועצה שהוא ידידו אם יוכל לפתוח את עסקו בשבת, ונאמר לו שכן.

הנה כי כן, הופרכו הן הטענה בדבר מתן התחייבות מצד הבעלים לפתיחת הקניון בשבת והן הטענה כי רק הבעלים יכלו לדרוש אכיפת הבטחתו של ראש המועצה.

14. באופן דומה, לא הצליחו השוכרים להוכיח את יתר טענותיהם בדבר התחייבות למתן בלעדיות ו/או שיווק הקניון, פתיחת בית מלון ובתי קולנוע וכיו"ב.

גם הטענה לזכות למימוש אופציה דינה להידחות נוכח ביטולו של ההסכם כדין ביום 8.7.99 כפי שיפורט להלן בהמשך פס"ד זה.

באופן לא מפתיע נזנחו טענות אלה בסיכומי טענות השוכרים.
לכל אלה לא נמצאה ראיה בחומר הראיות, פרט לטענות בעלמא.
השוכרים הפנו למכתבים שונים שכתבו לבעלים וטענו שהטענות בהן לא הוכחשו. בזאת אין די.
בהקשר זה יצויין כי המסמך העיקרי המסדיר את זכויות הצדדים הינו חוזה השכירות ונספחיו.
בחוזה עצמו נאמר מפורשות (סעיף 3.3) כי כל הסכם קודם בין הצדדים בעל פה או בכתב מבוטל ע"י הסכם השכירות.

לא הוכח בפני כי לאחר חתימת חוזה השכירות ניתנו התחייבויות כלשהן.

15. מעדותו של העד בן שחר עולה כי הבעלים עשו מאמץ כדי "לשווק" את הקניון, בין ע"י נסיון להעביר דרכו נוסעים בקוי אוטובוסים ובין ע"י בניית יסודותיו באופן שיאפשר בעתיד לפתוח בו בית מלון ומקומות בילוי.

ברם, בכל אלה אין לראות התחייבות לתוצאה, היינו, שכוונות אלה תתממשנה והסכם השכירות על תוכנו ותניותיו מלמד כי הבעלים נזהרו שלא להתחייב בעניינים אלה לתוצאה, כהוא זה.

16. משנדחו טענות השוכרים להפרת ההסכם מצד הבעלים נתייתר הצורך בדיון בשאלת הנזקים הנטענים מצד השוכרים.

למעלה מן הצורך אציין כי גם בעניין הנזקים הנ"ל לא עשו השוכרים את מלאכת הבאת הראיות נאמנה.
נעשה נסיון מצידם להציג נתונים סטטיסטיים השוואתיים בין הפדיון בשבת לפדיון ביתר ימות השבוע בבית עסק אחר המצוי בצומת יסוד המעלה.
ברם נסיון זה בוסס על פדיון בכרטיסי אשראי בלבד בעוד שעסק רגיל אינו מוכר באמצעות כרטיסי אשראי בלבד. הנסיון בוסס על עדותו של מי שאינו מומחה לחשבונאות.

ראוי גם לבסס השוואה מעין זו על בסיס נתונים רחב יותר של מס' עסקים אשר יהיו דומים בתכונותיהם לעסק נושא התביעה כגון שיהיו אלה עסקים הממוקמים בקניונים.
לא הוצגה תמונה מלאה באמצעות חוות דעת חשבונאית של כלל הפדיון בעסק ההשוואתי הנ"ל.
לאמור לעיל יש להוסיף את עדותו של השוכר לפיה נמנע הוא מרצונו לפתוח עסק אחר שבבעלותו בראש פינה בימי שבת, הימנעות המעמידה בספק את כל טענותיו לחסרון כיס כתוצאה מאי פתיחת המושכר בקניון בשבת.
כן תמוה מדוע משך שנתיים, שהינם זמן מעבר לסביר נוכח "ההפסדים" המתמשכים, לא טרחו השוכרים להודיע על ביטול ההסכם עקב הפרתו.

17. מכל הטעמים שפירטתי לעיל אני דוחה את התובענה שהגישו השוכרים.

הואיל שאת הגנתם כנגד תביעת הבעלים בססו השוכרים בין היתר על טענות קיזוז שמבוססות על הפרת ההסכם מצד הבעלים, ניתן לדחות גם טענות קיזוז אלה שבתובענה שכנגד, כבר בשלב זה.

התובענה שכנגד בת.א. 4039/00

18. אין חולק כי השוכרים פינו את המושכר ביום 2.9.99.

לטענת הבעלים, הפסיקו השוכרים לשלם דמי שכירות ודמי ניהול כשנתיים לאחר חתימת ההסכם.

לתצהיר זאב פרל צורפו ריכוזי יתרת החוב של השוכרים וממנה עולה כי יתרת החוב בגין דמי השכירות עמדה על סך 93,136 ₪ נכון ליום 8.7.99, ובגין דמי ניהול ע"ס 19,414 ₪ נכון ליום 1.8.99.

19. לאור התחייבות השוכרים בהסכם לשלם דמי שכירות ודמי ניהול עובר נטל הוכחת פרעון הסכומים הנ"ל אל השוכרים.

20. ברם השוכרים בהגנתם לא טענו ששילמו סכומים אלה, ודאי שלא הוכיחו זאת, אלא טענו לזכות קיזוז עקב הפרת התחייבות הבעלים. טענתם זו נדחתה כבר קודם.

21. ביום 8.7.99 בוטל ההסכם ע"י הבעלים, זאת לאחר שדמי השכירות והניהול הנ"ל לא שולמו וכן עקב תביעה שהגישו השוכרים לאכיפת אופציה להארכת תקופת השכירות על אף אי תשלום דמי השכירות (הודעת הביטול צורפה כנספח ו' לתצהיר פרל).
במכתב הביטול נדרשו השוכרים לפנות את המושכר לאלתר.

22. ברם, מעדותו של זאב פרל שהיה מנהל הקניון במועד הפינוי, (עמ' 30 ש' 28 ואילך), עולה כי בהסכמת הבעלים נשארו השוכרים במושכר. הסכמת הבעלים ("לא התנגדו" כלשונו) היתה כי הפינוי יתבצע מספר ימים לאחר המועד 31.8.99.

בפועל, בוצע הפינוי (ראה עדות פרל עמ' 31 ש' 13 – 17) ב- 2.9.99 ותקופה זו אינה חורגת מן ההסכמה הנ"ל.

23. לאור ההסכמה הנ"ל שהוכחה במהלך החקירה הנגדית, נדחית התביעה בנוגע לתשלום פיצוי מוסכם עקב אי הפינוי במועד.

24. הבעלים הציגו חוות דעת (מוצג נ/1) לפיה נגרם לחנות בעת פינויה ע"י השוכרים נזק בסך של 48,900 ₪. ברם מעדותו של זאב פרל עולה כי הבעלים בחרו שלא להחזיר את המושכר לקדמותו אלא החליטו לאפשר לשוכר החליפי לעצב את החנות כאוות נפשו (עמ' 33 ש' 9). כן עולה מהעדות הנ"ל כי השוכר החליפי הוא שביצע את העבודה (שם ש' 9 סיפא).
לשאלת בית המשפט אף השיב פרל כי השוכר החליפי הוא שנשא בעלות עיצוב החנות על חשבונו (עמ' 34 ש' 10-11).
בנסיבות אלה לא נגרם לתובעת נזק כלשהוא בגין "הרס החנות" כטענתה.

אשר על כן נדחית התביעה בראש נזק זה.

25. טענתם האחרונה של הבעלים נוגעת לאובדן דמי שכירות ודמי ניהול לתקופת השיפוץ שארכה לפי תצהירו של זאב פרל, 3 חודשים.

על פניה נראית התקופה כתקופה ארוכה על אף מצבה של החנות כפי שהוא נשקף מהתמונות שצורפו לחוות הדעת נ/1.

26. זאב פרל נחקר לגבי פועלו מרגע הוודע לו על הפינוי ביום 2.9.03.

מחקירתו הנגדית (עמ' 32 ש' 9 ואילך) עולה כי משך הזמן הנ"ל נגרם מטעמים הכרוכים בבעלים ובנהלי עבודתם (כגון קבלת הנחיות ואישורים לעריכת שומה, מציאת שוכר חלופי שיבצע את השיפוץ "כאוות נפשו" וכו') ולא מטעמים הקשורים בשוכרים דווקא.

בנסיבות אלה, יש ממש בטענה כי תקופת השיפוצים הנטענת מוגזמת.

סבורני שיש להעמיד את תקופת שיפוץ המושכר נוכח הנזקים הנשקפים מחוות הדעת והתמונות הנספחות לה על חודש אחד בלבד וכך אני קובע.

בהתאמה, זכאים הבעלים לפיצוי בגין אובדן הכנסה בשיעור של שליש מזה הנתבע על ידם (ל- 3 חודשים) היינו סך של 6,215 ₪ ומע"מ.

סיכומו של דבר

27. התביעה שהגישו השוכרים בת.א. 4359/99 נדחית, וכן נדחות טענות הקיזוז שהעלו השוכרים כנגד התביעה שכנגד.

28. א. טענות הבעלים בתובענה שכנגד בת.א. 1039/00 בגין אי תשלום דמי שכירות בסך
93,136 ₪ ודמי ניהול בסך 19,414 ₪ נכון למועד הגשתה 17.1.00, וכן מע"מ
מתקבלות.


טענות הבעלים בתובענה שכנגד לתשלום פיצוי מוסכם ו/או נזקים לפי חוות הדעת נ/1 נדחית.
טענות הבעלים לתשלום נזק בגין אובדן דמי שכירות וניהול לתקופת השיפוץ מתקבלת חלקית (לתקופת שיפוץ של חודש אחד בלבד) ובסך של 6,215 ₪ בלבד וכן מע"מ (נכון למועד הגשת התביעה שכנגד 17.1.00).


29. אשר על כן, אני מחייב את הנתבעים בת.א. 1039/00 אוד ועליזה אשכנזי לשלם לתובעות בתיק הנ"ל את הסכומים הנ"ל סה"כ 118,765 ₪ בצירוף הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התובענה שכנגד 17.1.00 ועד לתשלום בפועל, ועליו מע"מ כדין.

30. כן ישלמו הנתבעים בת.א. 1039/00 לתובעים שם הוצאות משפט (כולל שכ"ט עו"ד) בסך 25,000 ₪ ומע"מ כדין.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון