שינוי מטרת השכירות ללא הסכמה

שינוי מטרת השכירות ללא הסכמה
כללי
1. לפני תביעה לפינוי בהתייחס לקיוסק, הנמצא ברח' יפו 39-41 פינת רח' יואל סלומון מס' 1, ירושלים, והידוע כחלקה 45-46 בגוש 30035 (להלן: "הקיוסק").
התובעות הינן הבעלים של הקיוסק והנתבעת הינה דיירת מוגנת בו, מכח היותה אלמנתו של יעקב איצ'ר ז"ל. המנוח שכר בשכירות משנה את הקיוסק בשנת 54', מאת חברה הידועה בשם אריה שירות מוניות בינעירוני בע"מ (להלן: "חברת אריה"). בשנת 1994 רכשו התובעות את הקיוסק מאת הבעלים הקודמים.
בכתב התביעה מבקשות התובעות להורות על פינוי הנתבעת מהקיוסק. התביעה מבוססת על שתי עילות: האחת - הפרת תנאי השכירות בנוגע למטרת השכירות, השניה - הפרת סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972, (להלן: "החוק"), שימוש למטרה בלתי חוקית.

הפרת תנאי השכירות בנוגע למטרת השכירות
2. לטענת התובעות, בשנת 1997 התברר להן כי הנתבעת שינתה את מטרת השכירות
בניגוד להסכם השכירות אשר נחתם עם "חברת אריה" כשוכרת ראשית בנכס. היא החלה להשתמש בקיוסק בצורה שיטתית, קבועה ומתמשכת כעסק של חלפנות כספים, זאת ללא רשות התובעות, בניגוד לתנאי השכירות ובניגוד להסכמתן.
מנגד, טוענת הנתבעת כי בהתקשרות בעלה ז"ל עם "חברת אריה", לא היתה כל הגבלה על השימוש שיעשה המנוח, ולאחר מכן הנתבעת, בקיוסק. "חברת אריה" ידעה על עיסוקיה, ולפני כן על עיסוקי בעלה ז"ל, בחלפנות כספים, היא הסכימה לעיסוק זה ואף עודדה אותו.
כמו כן, הנתבעת טוענת, כי אחת ממטרות השכירות בהסכם הינה "משרד לנסיעות" - במטרה זו ניתן להכליל שירותים הניתנים על ידי משרדי נסיעות, כגון: חלפנות כספים.

3. מטעם התובעות העידו מר שוקי דולב ומר עודד כהן, חוקרים פרטיים וכן מר יונתן קלמן המשמש כמנהל התובעות ואשר שימש כאחד האחראים למו"מ מטעם התובעות לרכישת הנכס.
מטעם הנתבעות העידו, בנוסף לנתבעת, מר אברהם קטן, רואה חשבון במקצועו ואשר טיפל בשם הבעלים הקודם בניהול הבנין, מר ישעיה מזרחי, מנהל לשעבר בסניף חברת אריה בירושלים וילדיה של הנתבעת אשר, יוסף, חיים ואתי איצ'ר.
לאחר שמיעת העדים, עיון בכתבי הטענות ובמוצגים ולאחר שנתתי דעתי לטענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם, שוכנעתי כי דין התביעה להידחות.

4. מר יונתן קלמן, עד מטעם התובעות, ציין בתצהירו, ולאחר מכן בעדותו בבית המשפט, כי מעולם לא נאמר לו שמתנהל עסק של חלפנות בקיוסק, וכי רק בסוף 1996 נגלה לו הדבר.

מנגד העיד, מטעם הנתבעת, מר אברהם קטן, כי ידע שבקיוסק מתנהל עסק לחלפנות כספים ואף ציין זאת בפני התובעות:
"ש. אמרת את זה לתובעים
ת. בעל פה ידעו את כל מה שהיה שם, כל הקונים ידעו, היו מודעים למה שהיה
שם
ש. אתה אמרת להם שבקיוסק הזה יש מסחר במט"ח
ת. אני אמרתי להם שהם עוסקים במט"ח, הקונים ידעו. הם ידעו ממני
ש. למי אמרת
ת. לך גם
...
ש. בנוסף למר ירדני אמרת למישהו באופן מפורש
ת. יונתן ידע
ש. ידע או אמרת לו
ת. אמרתי, היה שותף שלו איתו וגם אמרתי לו. וכולכם ידעתם מה מתרחש בקיוסק הזה. ואתם יודעים מה היתה התשובה הסופית "לא מעניין אותנו מה הולך שם"".
(בעמ' 18 לפרוטוקול)

מר ישעיה מזרחי, ששימש מנהל סניף ירושלים של חברת אריה עד לסגירתה, אישר בעדותו כי הוא ומנהלי החברה ידעו שבקיוסק עוסקים בחלפנות כספים:

"ש. אתה אומר לא ראינו בכך כל בעיה, מי זה לא ראינו
ת. אני מנהל הסניף ומנהלי החברה, הם ידעו. מנהלי החברה לא היו בירושלים הם היו חיפאים ומידי פעם היו באים לביקורת בחברה.
ש. אתה יודע למה המנהלים האלה לא באו להעיד במקומך
ת. אם הם היו חיים הם היו באים להעיד
...
ת. גם המנהלים שלי היו קונים דולרים
ש. אני מבין שהם היו תיירים וקונים דולרים
ת. התיירים שהיו באים אלי כדי לנסוע, הייתי שולח אותם למזנון להחליף דולרים
ש. באיזה שנה התעסקו בחלפנות
ת. אני משער 80-79"
(בעמ' 15 לפרוטוקול)

5. כידוע, עילת פינוי בשל "שינוי במטרת השכירות" איננה מנוייה בין העילות הקבועות בסעיף 131 לחוק. עילה זו אינה עומדת בפני עצמה והיא מתגבשת אך ורק בתחומיו של ס"ק (2) לסעיף הנ"ל. לפיכך, תקום לבעל הבית עילת פינוי אך ורק אם הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות, אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית, לפי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי (ראה: ד' בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 41).
יחד עם זאת, אם בעל הבית איננו עומד על זכות זו של ביטול החוזה, הרי היא בטלה מחמת ויתור (ראה שם: עמ' 45).

אין חולק כי בקיוסק מוכרים מוצרי מזון, שתיה ומטבע זר. אולם, חלוקים הצדדים, בין היתר, בעניין תדירות ביצוע עסקאות במט"ח, הדיווח לשלטונות המס ובנק ישראל.

מהעדויות הנ"ל, עולה המסקנה כי הנתבעת, ולפני כן בעלה, עסקו במשך שנים ארוכות בחלפנות כספים בקיוסק, למעלה מ- 15 שנה, וזאת בידיעת הבעלים הקודמים והשוכר הראשי - "חברת אריה". בעלים אלה אף השתמשו לא אחת בשירותי הנתבעת והמנוח להמרת מט"ח. משך כל התקופה לא היתה כל מחאה מצידם. הם לא פנו בעל-פה ולא בכתב לנתבעת ולמנוח בבקשה לחדול מעיסוק זה, ובהתנהגותם הביעו הסכמה מלאה לעיסוק בחלפנות.

לפיכך, אין אני נדרש להשיב לשאלה האם הנתבעת הפרה את תנאי ההסכם שנחתם עמה באם לאו וכן בנוגע לתדירות ביצוע העסקאות, שהרי עצם השימוש הממושך בקיוסק לשם חלפנות כספים, ללא כל התנגדות מצד הבעלים, על-אף ידיעתם, מהווה הסכמה מצד הבעלים לשינוי, או לפחות ויתור מצדם לתבוע פינוי בגין עילה זו.

כבר נפסק כי הסכמת הבעלים הקודמים, כבמקרה שלפנינו, מחייבת את הבעלים החדשים, קרי התובעות, ולפיכך לא קמה להן עילת תביעה לפינוי בגין שינוי במטרת השכירות ללא מתן אישור.
אשר לטענת התובעות כי לא ידעו על קיום עסקי החלפנות בקיוסק, הרי שמדובר ביחסים שבין התובעות לבין הבעלים הקודמים ואין באלה כדי לפגוע בזכותה של הנתבעת.
לענין זה נפסק בע"א 544/65 יהודה גרטנר נ' יהודית נדיר-קרמר ואח', פ"ד כ(2) 113, בעמ' 118, מפי כב' השופט מני:

"נוכח כל העובדות הללו, מתבקשת לדעתי מסקנה אחת ויחידה, והיא שבעלת הבית הקודמת, באמצעות בא-כוחה מר דוויק, לא רק ויתר על ההפרה בעבר כי אם גם הסכימה מכללא להמשך המצב הזה גם לעתיד כלומר, שהמשיבה השניה תעסוק במקצועה בדירה כמו שעסקה שם מההתחלה עת שהיא שכרה את הדירה על שם המשיבה הראשונה, וזאת, כל עוד תמשיך המשיבה הראשונה להיות מוגנת על-ידי חוק הגנת הדייר. המערער כמי שבא במקום בעלת הבית הקודמת, קשור בהסכמה זו של קודמתו ומשום כך לא היה זכאי לקבל את הסעד שהוא דרש בתביעתו" (הדגשה שלי י.ש.).

כמו כן נקבע בפסק הדין הנ"ל מפי כב' השופט לנדוי (כתוארו דאז):

"גם אני מסכים לדחיית הערעור מן הטעם שבא-כוחו של בעלת הבית הקודמת השלים במשך שנים רבות (משנת 1953 עד שנת 1964) עם השימוש בדירה על-ידי המשיבה השניה לצורך עסקה כקוסמטיקאית. השלמה זו נמשכה גם אחרי שהמשיבה הראשונה עזבה את הדירה בשנת 1957 ועברה לגור בבאר שבע. השלמה במשך תקופה כה ארוכה, תוך קבלת דמי השכירות, כמוה לא רק כוויתור על הפרת חוזה בעבר, כפי שסבר השופט המלומד בבית משפט השלום, אלא כהסכמה מכללא לשימוש בדירה לצרכי עסק וגם לחזקת המשיבה השניה בדירה - הסכמה המחייבת גם את בעל הבית החדש" (הדגשה שלי י.ש.).
(שם, בעמ' 118)

השלמה עם הפרה במשך תקופה ארוכה מהווה לא רק ויתור על ההפרה שנעשתה בעבר אלא גם הסכמה מכללא לשינוי מוחלט במטרת השכירות; והסכמה מעין זו מחייבת לא רק את בעל הבית, אשר נתפס על ויתורו, אלא גם את מי שבא במקומו ורכש ממנו את זכויותיו (ראה: בר-אופיר, שם, עמ' 47).

על יסוד כל האמור לעיל, נדחית טענת התובעות באשר לעילה זו.


השימוש בקיוסק למטרה בלתי חוקית בניגוד לאמור בסעיף 131(4) לחוק
6. בנוסף לטענתם האמורה, הצביעו התובעות על טענה נוספת המצדיקה פינוי הנתבעת מהקיוסק: הנתבעת עוסקת בעסק בלתי חוקי של חלפנות כספים. לפיכך, בהתאם לס' 131(4) לחוק קמה לתובעות עילת פינוי.
מלשון הסעיף ברור כי על בעל הבית להוכיח שדרכו של הדייר להשתמש במושכר לצורך מטרה בלתי חוקית. על השימוש הבלתי חוקי להיות קבוע ורציף שנותן ביטוי מתמשך לשימוש הבלתי-חוקי שעושה הדייר במושכר (ראה: בר-אופיר, שם, עמ' 80א).
יחד עם זאת, אף אם לאחר שניתן פסק פינוי משתנה אופייה הבלתי חוקי של מטרה כלשהי מכח הוראת חוק, רשאי בית המשפט לערעורים לבטל פסק דין לפינוי, אשר ניתן לפי השקפה שבסיסה החוקי נשמט ואיננו (ראה: בר אופיר, שם, עמ'81: הלכה שנקבעה בע"א 474/60, פ"ד טו 1929).

לענייננו, בשנת 1998 שונה משטר הפיקוח על מטבע חוץ, ומאז מותר לעסוק במתן שירות של המרת מטבע ללא צורך בקבלת היתר אישי. התנאי היחיד כיום לפעילות בחלפנות כספים הוא דיווח למפקח על מטבע חוץ על עסקאות ופעולות המתבצעות באמצעות החלפן.
הנתבעת צירפה לתצהירה מסמכים (נספחים א' + א'1) מהם עולה כי ידוע לבנק ישראל על פעילותה כחלפנית כספים.
בעוד שהתובעות טוענות כי המסמך מעיד על עסקיה של הנתבעת ברח' יואל סלומון 4 בלבד, טוענת הנתבעת כי המכתב מתייחס לשני עסקיה (סלומון 4 וסלומון 1).
בכל מקרה ברור כי פעילות זו של הנתבעת בקיוסק לא מהווה שימוש לצורך מטרה בלתי חוקית במושכר, כמוגדר בסעיף 131(4) לחוק, שהרי קובע הסעיף שגם אם מדובר בשימוש במושכר ללא רשיון, אין הדבר ייחשב כשימוש למטרה בלתי חוקית. לפיכך, אין לראות בעסק החלפנות המתנהל במושכר, עילה לפינוי לפי סעיף 131(4) לחוק.

7. במהלך הדיון, הביעה הנתבעת הסכמה לשלם לתובעות דמי שכירות כלכליים בגין הקיוסק. בפועל, הפקידה הנתבעת בקופת בית המשפט דמי שכירות כלכליים העומדים לרשותן של התובעות. ואולם, מאחר שהסעד המבוקש בתביעה זו נוגע אך ורק לעילות הפינוי, כמפורט לעיל, אינני נדרש להכריע בסוגייה של קביעת גובה דמי השכירות הראויים. לעניין זה רשאיות התובעות לפנות בתביעה לבית הדין לשכירות, כאמור בסעיף 52 לחוק.

סיכומו של דבר

8. לאור האמור לעיל אני דוחה את התביעה במלואה, ומחייב את התובעות לשלם לנתבעת הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ בצירוף מע"מ.


ניתן היום י"א בניסן, תשס"א (4 באפריל 2001) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים.

מותר לפרסום מיום 4.4.01.









יצחק שמעוני, שופטסגן נשיא      



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סוגי שכירות

  2. ערב או שוכר ?

  3. חובת המשכיר לתקן

  4. הפרת מטרת השכירות

  5. שינוים במושכר מזגן

  6. העברת זכויות שכירות

  7. נטישת דירה בשכירות

  8. העברת שכירות מוגנת

  9. הזנחת דירה בשכירות

  10. קיצור תקופת השכירות

  11. שינויים נרחבים במושכר

  12. שיפוצים בשכירות מוגנת

  13. הרכב בית הדין לשכירות

  14. שיעבוד שכירות במשכנתא

  15. הפרת תנאי שכירות מוגנת

  16. ביצוע שינויים יסודיים במושכר

  17. הסכם להעברת שכירות בחנות

  18. החזר השקעה בנכס בשכירות

  19. כמה עולה שכירות ברחובות ?

  20. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  21. נזקים לגינה בבית בשכירות

  22. הסכם תיווך שכירות מסחרית

  23. גרימת נזקים לדירה בשכירות

  24. השארת נזקים בדירה בשכירות

  25. תביעה בגין דמי שכירות מזנון

  26. שכירות משרד לתקופת ניסיון

  27. השארת לכלוך בדירה בשכירות

  28. שכירות משנה בעסק ללא רשות

  29. שינוי מטרת השכירות ללא הסכמה

  30. שכירות קצרת מועד תשלום ארנונה

  31. תביעה גין נזקים למושכר בית פרטי

  32. עזיבה פתאומית של דירה בשכירות

  33. ניהול עסק בדירת מגורים בשכירות

  34. גניבת כסף מזומן מדירה בשכירות

  35. זכאות עולים חדשים לשכירות דירה

  36. שכירות מבנה בגובה נמוך מהמוסכם

  37. פיצוי על נזקים לשוכרי יחידת דיור

  38. תביעה בגין עסקאות שכירות של רכבים

  39. טענת שכירות דירה לא ראויה למגורים

  40. תביעה בגין דמי שכירות במבנה תעשייה

  41. זכויות המשכיר לשנות את דמי השכירות

  42. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  43. שכירות מרתף לצורכי משרד ללא היתר

  44. תשלום הבעל על דירה בשכירות לגרושה

  45. פיצוי על איחורבפינוי דירה בשכירות

  46. חישוב חוב שכירות עבר בדיירות מוגנת

  47. תביעה ותביעה שכנגד ביחסים בין שוכרים

  48. ההבדל בין השכרת משנה להעברת השכירות

  49. הפרת הבטחה לשכירות דירה לשנה נוספת

  50. בקשה להחלפת דיירים בבית הדין לשכירות

  51. החלפת מחזיקים - ארנונה דירה בשכירות

  52. ניקוי מרצפות דירה בשכירות ע''י השוכר

  53. שהייה בלתי רצופה לעיתים נדירות במושכר

  54. האם מותר לפנות דייר שלא משלם שכר דירה ?

  55. הגשת תביעה נגד שוכר דירה שחזרו לו הצ'קים

  56. בקרת נזקים בדירה לקראת סיום תקופת השכירות

  57. תביעה של שוכר בשכירות מוגנת נגד בעל הבית

  58. תביעה כספית בגין נזקים שלא תוקנו בדירה בשכירות

  59. ניכוי הוצאות השקעה בנכס לאחר סיום תקופת השכירות

  60. תביעה נגד שוכר בטענה כי ההסכם אוסר על שכירות משנה

  61. הכחשת טענה כי מצבו של המושכר היה טוב בתחילת השכירות

  62. האם יש חוק שמחייב את בעל הדירה לתקן פגמים בדירה שכורה ?

  63. תביעה: בסיום תקופת השכירות המחסן נמצא פרוץ ותכולתו נעלמה

  64. עזיבת דירה שכורה לפני הזמן בגלל סירוב המשכיר לתקן מדרגות כניסה

  65. עזיבת דירה בשכירות ללא הודעה מוקדמת מבלי לשלם שכר דירה וחשבונות

  66. תביעה בגין נזקים של בעל דירה כנגד הדיירים אשר גרו בדירה בשכירות במשך 5 שנים

  67. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון