שינויים נרחבים במושכר

שינויים נרחבים במושכר
העובדות שאינן שנויות במחלוקת
1. במועד הרלוונטי לתובענה היתה דוד יעקובוביץ ושות' בע"מ (להלן: חברת יעקובוביץ ומנהלה ייקרא יעקובוביץ) הבעלים של נכס מקרקעין הידוע כחלקה 49 בגוש 11664 המצוי ברחוב מרקוני 22 באזור הצ'ק-פוסט בחיפה (להלן: המושכר). רהיטי הפירמה ג.פ. בע"מ (להלן: רהיטי הפירמה או השוכרת) ניהלה באותה עת עסק לממכר רהיטים. מירי ופימה גורה היו באותה עת בעלי המניות ברהיטי הפירמה ומנהליה והם התחייבו כערבים לחיוביה כלפי חברת יעקובוביץ בהתאם לחוזה השכירות עליו ידובר בהמשך (שניהם ביחד ייקראו להלן: גורה).

2. ביום 19.5.95 נכרת חוזה שכירות בין חברת יעקובוביץ לבין רהיטי הפירמה לפיו שכרה האחרונה את המושכר לתקופה בת תשע שנים וששה חודשים החל מיום 18.5.95 וכלה ביום 18.11.04 (להלן: החוזה). בין הצדדים נתגלע סכסוך בעקבותיו הגישה חברת יעקובוביץ תביעת פינוי נגד רהיטי הפירמה בת"א 70247/96 של בית משפט זה. ביום 2.7.00 ניתן פסק הדין לפיו חויבה האחרונה לפנות את המושכר. לאחריו הגיעו הצדדים לידי הסכם לפיו יפונה המושכר לא יאוחר מיום 4.12.00. בפועל פינתה רהיטי הפירמה את המושכר במועד זה.נ

3. עם כניסתה למושכר ביצעה השוכרת שינויים נרחבים בהשקעה כספית לא מבוטלת על מנת להתאימו לצרכיה. בין היתר התקינה תאורה מיוחדת, מזגנים תעשייתיים והוסיפה גלריה עשויה קונסטרוקציה ממתכת ורצפה מעץ.ב
4. העמודים אשר החזיקו את קומת הגלריה חוברו לרצפה ולקירות המושכר באמצעות ברגים. מבנה המתכת, המורכב מעמודים וקורות רוחביות ואנכיות, חובר על ידי ריתוך. כמו כן ריתוך מספר מוטות מתכת יצר לפי הצורך קורות ארוכות יותר. רצפת הגלריה נבנתה מלוחות עץ מחוברים ביניהם בברגים. עם הסרת הברגים, מהקרקע ומהקירות, לא ניתן היה להעביר את מבנה הגלריה כמות שהוא, אלא לאחר פירוקה לעמודי פלדה ולוחות עץ (ראה הצהרת בא כח חברת יעקובוביץ בישיבת בית משפט מיום 31.1.01 במסגרת בש"א 21971/00).
ההליך בבית המשפט
5. עם עזיבתה את המושכר הסירה השוכרת את התאורה ואת המזגנים והיה בכוונתה לפרק גם את הגלריה. בעקבות זאת פנתה חברת יעקובוביץ בתובענה דנן למתן סעד הצהרתי לפיו כי בהיות הגלריה מחוברת למושכר "חיבור של קבע" יוצהר כי היא בעליה. בהתאם לחוזה הוסכם כי מחוברים של קבע יישארו רכושו של המשכיר. בד בבד עם הגשת התובענה הגישה חברת יעקובוביץ בקשה למתן צו מניעה אשר יאסור על השוכרת לפרק את הגלריה ולהוציאה מהמושכר. ביום 23.11.00 ניתן צו מניעה ארעי בהתאם למבוקש ונקבע דיון במעמד הצדדים ליום 10.1.01.ו

6. כאמור פינתה רהיטי הפירמה את המושכר ביום 4.12.00. בהתאם לצו המניעה השאירה בו את הגלריה ולא נטלה אותה עמה. אין חולק כי בין מועד הפינוי ועד למועד הדיון פירקה חברת יעקובוביץ חלקים מהגלריה ועשתה בה שינויים אשר לא אפשרו לשוכרת להשתמש בה במקום משכנה החדש. על כן ביחד עם כתב ההגנה בתיק העיקרי הגישה רהיטי הפירמה תביעה שכנגד בה תבעה פיצוי על נזקיה הנובעים מפירוק הגלריה. ביום הדיון בבקשה לצו מניעה הודיע בא כחה כי בנסיבות אין התנגדות לכך שצו המניעה יישאר על כנו שהרי נותרה להכרעה למעשה התביעה הכספית בלבד.נ

7. בתביעה שכנגד תבעה רהיטי הפירמה פיצויים בסך 593,500 ₪ המורכב מעלות בניית גלריה במשכנה החדש (269,100 ₪ כולל מע"מ), מהפסד הכנסה בתקופה בת שבעים וחמישה יום בהם היה העסק סגור בשל הצורך לבנות גלריה חדשה (236,475 ₪), מגובה היטל ארנונה ששולם בעסק החדש למשך חודשיים וחצי עד שהסתיימה הקמת הגלריה החדשה (37,925 ₪) ומפיצויים בהתאם לסעיף 16 לחוזה (50,000 ₪).ב

8. טענת רהיטי הפירמה הנה בתמצית כי הגלריה בה עסקינן נותרה בבעלותה שכן בשל תכנונה ואופן בנייתה אינה מחוברת למושכר חיבור של קבע, לפיכך היא בגדר מטלטלין והבעלות נותרה שלה. טענת חברת יעקובוביץ הנה לעומת זאת כי הגלריה הפכה לחלק בלתי נפרד מהמושכר ולא ניתן להפרדה ממנו. מכאן היא בגדר מקרקעין שהבעלות עליה עברה אפוא לידיה.ו
מחובר חיבור של קבע
9. לתשובה על השאלה שבמחלוקת פן עובדתי – אופן חיבור הגלריה למושכר – ופן משפטי - פרשנות התניה שבסעיף 10 לחוזה אשר כותרת המשנה שלו הנה "שינויים במושכר", לרבות משמעות המונח "מחוברים אליו חיבור של קבע" הנקוט בו.

נוכח הגדרת המונח "מקרקעין" בדברי חקיקה שונים הרלוונטיים לענייננו, ביניהם חוק הפרשנות תשמ"א-1981 (להלן: חוק הפרשנות) או חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) גם אלמלא התניה החוזית היינו ניצבים בפני שאלה דומה.נ

10. לפי סעיף 1 לחוק המקרקעין "הגדרות" "מקרקעין – קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה". הגדרה דומה מצויה בחוק הפרשנות. לפי סעיף 12 לחוק המקרקעין חלה הבעלות גם על המחוברים בין אם הוקמו על ידי הבעלים ובין אם על ידי אדם אחר.

11. וזו לשון סעיף 10 לחוזה:

"השוכרת לא תבצע ולא תרשה לבצע שינוי כל שהוא במושכר או בכל חלק ממנו, בתוכו או בקירותיו החיצוניים, או בחצר השייכת לבנין בו נמצא המושכר ולא תוציא מהמושכר כל אביזר ו/או חלק הצמודים לו ו/או המהווים חלק כלשהוא ממנו וכן לא תוסיף למושכר תוספת כלשהיא לרבות מכשיר או מתקן, ללא הסכמת המשכיר (להלן: "השינויים").ב

מבלי לגרוע בחובת השוכרת להמנע מלבצע שינויים במושכר ללא הסכמת המשכירה מוסכם בין הצדדים כי כל השינויים, השכלולים וההשבחות שתבצע השוכרת במושכר ואשר יהיו מחוברים אליו בחבור של קבע, ישארו רכושה הבלעדי של המשכירה וזאת בלא שתחול עליו חובת תשלום תמורה איזו שהיא בעדם לשוכרת ומבלי שיחשבו כתשלום דמי מפתח כלשהם למשכירה ולא תהא לשוכרת בהם כל זכות ואף לא זכות לתבוע ו/או לקבל בגינם דמי מפתח ו/או דמי פינוי ו/או כל תשלום אחר, בכלל או בעת שיהי עליה לפנות את המושכר, בהתאם לתנאי חוזה זה, בפרט.ו

השוכרת תהא רשאית להכניס למושכר מטלטלין, רהוט וציוד לשמושה במשך תקופת השכירות; וכן לבנות גלריה. הוצאות בניה הגלריה לרבות האגרות הקשורות בבניתה יהיו באחריות השוכרת ועל חשבונה.נ

כל פעולת שינוי או הריסה במושכר ע"י השוכרת ואף אם התקבלה לכך הסכמת המשכירה; האחריות המשפטית או אחרת לכך והחבות לתשלום בגין כך כלפי צד שלישי כלשהו תחול על המשכירה, באחריותה ועל חשבונה".ב

(השיבושים הלשוניים במקור – א' פ').

12. לסעיף 10 ארבע פסקאות. בפסקה הראשונה איסור גורף לבצוע שינויים, לרבות הכנסת מכשיר או מתקן לתוך המושכר (שעל פניהם בגדר מטלטלין) ללא הסכמת חברת יעקובוביץ. הפסקה השניה מבהירה כי כל שינוי, שכלול או השבחה שיעשו במושכר על ידי השוכרת בהסכמת חברת יעקובוביץ או אף ללא הסכמתה יהיו רכושה של זו אם יהיו מחוברים למושכר חיבור של קבע (מכאן, היה ברור לצדדים כי יתכנו שינויים, שכלולים או השבחות אשר אינם מהווים חיבור של קבע). הפסקה השלישית התירה את האיסור הגורף על ידי מתן רשות לשוכרת להכניס למושכר מטלטלין, ריהוט וציוד לשימושה במשך תקופת השכירות וכן להקים גלריה (בכפוף לאחריותה לקבל היתר בנייה ולשאת בעלות הקמתה באופן בלבדי). הפסקה הרביעית אינה רלוונטית להכרעה דנן אם כי תוכנה המשובש יכול ללמד על הבנת הצדדים (או אי-הבנתם) את התניות החוזיות השונות.ו

הפן העובדתי - מבנה הגלריה
13. לפי עדות גורה, בעת הכניסה למושכר בחר להקים גלריה מודולרית מחוברת בעזרת ברגים שתאפשר פירוקה ממנו ללא קושי בעלות גבוהה מהמקובל. לגרסתו היה מובן מאליו כי בתום תקופת השכירות תיטול אותה עמה. עדות זו נתמכת בחוות דעת המהנדס פרמינגר אשר אישר כי צורת הבנייה שעלותה גבוהה מזו של בניית גלריה "רגילה" נועדה לאפשר את פירוק הגלריה הנדונה בקלות. הצהרת בא כח חברת יעקובוביץ בישיבת בית משפט מיום 31.1.01 תומכת אף היא באותה מסקנה.נ

14. במאמר מוסגר יצוין כי חוות דעת פרמינגר כוללת למעשה גם חוות דעת משפטית בנוגע לפרשנות חוק המקרקעין. יש להתעלם מחלק זה החורג מתחום מומחיותו.ב

15. חברת יעקובוביץ סבורה לעומת זאת שהגלריה מחוברת למושכר חיבור של קבע שכן מוסכם כי ניתן להוציאה ממנו רק כשהיא מפורקת בצורה של מוטות מתכת ולוחות עץ ולא ניתן להרכיבה במקום אחר כמות שהיא אלא לאחר ביצוע שינויים כדי להתאימה למקום החדש. לכן לדעתה אין יסוד לתכונת ה"מודולריות" המיוחסת לגלריה ועובדה זו גם מלמדת כי היא מחוברת חיבור של קבע. אין לקבל עמדה זו.

מטלטלין שונים מונחים על הקרקע מבלי שיחוברו אליה ולו חיבור ארעי, כגון מיטה או ארון גדולי ממדים, ולשם העברתם ממקום למקום יש צורך לפרקם ללוחות עץ, קרשים ומוטות. חרף זאת איש לא יטען שהם בגדר מקרקעין כפי שאיש לא יטען כי מבנה המחייב שימוש באמצעים בלתי שגרתיים כדי להסירו מהקרקע, דוגמת המושכר עצמו, הנו בגדר מטלטלין.ו

16. אין חולק כי לא הוכח מהו שטח משכנה החדש של רהיטי הפירמה ומידת התאמת הגלריה אליו. מטעם זה סבורה חברת יעקובוביץ כי רהיטי הפירמה לא הוכיחה את גרסתה כי הגלריה בבחינת מטלטלין. טענה זו רלוונטית לשאלת גובה הנזק ברם אין לה נפקות לשאלת עצם היות הגלריה מחובר הניתן להפרדה שהרי כפי שאין לבחון את "כוונת המחבר" מנקודת מבטו הסובייקטיבית אין גם לבחון את "כוונת המפרק". אחת היא אם יחליט להשתמש במחובר לאחר פירוקו כמות שהוא או להפכו לדבר אחר.

17. רהיטי הפירמה העלתה טענה נוספת והיא כי ניסוח החוזה, פרי עטו של עורך דינה של חברת יעקובוביץ, תומך במסקנה כי הגלריה בגדר מטלטלין שהרי הזכות להקימה צוינה בפסקה השלישית שעניינה מטלטלין, ציוד וריהוט. לדעת חברת יעקובוביץ ניסוח החוזה מתיישב עם המסקנה כי המדובר בחיבור של קבע שהרי הפסקה השלישית נועדה לציין את הסכמתה לבניית גלריה ולהכנסת חפצים למושכר. עמדת האחרונה מקובלת עליי בנקודה זו. נוכח האיסור הגורף שבפסקה הראשונה היה צורך בתניה שתבהיר את זכות השוכרת להכניס מטלטלין, ריהוט וציוד למושכר כמו גם הזכות לבצע שינויים בו.
מעצם אזכור הגלריה בחוזה ניתן להסיק כי כבר בשלב המשא ומתן ידע גורה כי ברצונו להקים גלריה ולכן הוסף בפסקה השלישית אישור חברת יעקובוביץ להקמתה.נ

18. עם זאת נוכח אופן חיבור הגלריה הנדונה למושכר (בעזרת ברגים) המאפשר את פירוקה ללא קושי ומבלי לפגוע במבנה המושכר אני קובעת כי המדובר במחובר הניתן לפירוק ולהרכבתו מחדש כמות שהיה.ב

הפן המשפטי – חיבור של קבע הניתן להפרדה
19. כאמור הצורך להכריע בשאלת היות הגלריה מחובר חיבור של קבע הניתן (או לא ניתן) להפרדה נובע גם מהוראות החקוק הרלוונטיות – חוק המקרקעין וחוק הפרשנות. המדובר בעסקה במקרקעין ולא הוכח כי הצדדים התכוונו לתת למונח פרשנות שונה מהמקובלת בחקוקים הנוגעים בדבר. מה גם ששני הצדדים, כל אחד לפי נקודת מבטו, התייחס לשאלה ובחן אותה לפי הפרשנות המקובלת בחוק המקרקעין.ו

20. ההלכה הפסוקה והספרות מבחינים בשני סוגי מחוברים – כאלה אשר אופן חיבורם לקרקע אינו מאפשר את הפרדתם ממנה באמצעים שגרתיים וכאלה אשר חיבורם לקרקע רופף. לגבי הסוג הראשון לא יהיה קושי להסיק כי הם בבחינת מחוברים של קבע. לגבי הסוג השני יתכנו שני מצבים. האחד, לפיו יהווה מחובר של קבע אשר אינו ניתן להפרדה. השני, מחובר הניתן להפרדה. לשם כך פותחו שני מבחנים – מבחן הפיסי ומבחן הכוונה.נ

21. לפי מבחן ההצמדה הפיסית אם ניתן להפריד את המחובר באמצעים שגרתיים מבלי להביא להריסתו או לפגיעה בקרקע אליה מחובר יש לראותו כמחובר חיבור של קבע הניתן להפרדה, וההיפך. יתכן אפוא כי מחובר זהה ייחשב במקרה נתון כלא ניתן להפרדה ובמצב אחר תהא המסקנה הפוכה. לפי מבחן הכוונה נבחנת מטרת החיבור אך זאת לא מנקודת ראות המקים אלא יש לבחון כיצד נראה בעיני המתבונן מן הצד - כחיבור של קבע או כחיבור זמני (ראה ניתוח הסוגיה, אזכורי פסיקה ודוגמאות בספרו של י' וייסמן דיני קניין – חלק כללי (ירושלים תשנ"ג).

22. בחינת המקרה דנן לפי המבחן הפיסי מביא למסקנה כי ניתן להפריד את הגלריה בדרך אשר אינה מחייבת את הריסתה וללא גרימת נזק למושכר אלא ניתן לפרקה לחלקים על ידי פתיחת ברגים – שהוא אמצעי שגרתי – ולהרכיבה מחדש לפי צורתה המקורית במקום אחר (וראה בעניין זה את צילומי המושכר ת/3 – חברת יעקובוביץ הרסה חלק מהגלריה לצרכיה היא ולא משום שהיה צורך בכך מבחינת המבנה שלה. כמו כן לא נגרם נזק למושכר עצמו).ב

23. לפי מבחן הכוונה ניתן להסיק כי המדובר במחובר של קבע הניתן להפרדה ועל כן נותר בגדר מטלטלין. רהיטי הפירמה שכרו מושכר במטרה לנהל בו עסק לממכר רהיטים. אין בחוזה התייחסות ואין ראיה לפיה כאשר הסכימו הצדדים על גובה דמי השכירות עמדו לנגד עיניהם השקעות עתידיות של השוכרת במושכר. נהפוך הוא.

24. מעדות גורה עולה כי רהיטי הפירמה השקיעה ממון רב בהקמת גלריה מיוחדת אותה ניתן היה לפרק ללא קושי ומבלי לגרום נזק למושכר בתום החוזה (עמוד 11 שורות 13-19). מכאן שהיה מודע לתניה החוזית והיה מוכן להשקיע סכום גבוה יותר מתוך ידיעה שהשקעתו לא תרד לטמיון והרכוש יישאר שלו. יעקובוביץ מצדו העיד כי ברור היה לו כי אם תוקם גלריה זו תשאר רכוש חברת יעקובוביץ (עמוד 18 שורות 14-21). חרף זאת הסכים לתניה החוזית המשאירה לבחינה בדיעבד את סוג המחובר ולא הבהיר בחוזה או בדרך אחרת כי כל גלריה שתוקם על ידי השוכרת תהווה חלק מהמושכר.ו

25. זאת ועוד, סביר להניח כי בין יתר שיקוליו להשקיע במושכר יביא שוכר נכס מקרקעין בחשבון את האפשרות ליטול עמו תוספות והשקעות כאשר יגיע החוזה לקצו. החוזה דנן כלל תניה לפיה כל שינוי, תוספת או שכלול יישארו בתום התקופה החוזית רכוש המשכיר, אך זאת בסייג אחד – שחיבורם למושכר יעשה בחיבור של קבע. כבר נאמר לעיל, ופרשנות זו מקובלת על חברת יעקובוביץ, כי המשמעות הנה כי מחובר חיבור של קבע אשר לא ניתן להפרדה יהפוך לחלק מהמקרקעין ומחובר שניתן להפרדה יהווה נכס מטלטלין.נ

26. התנהגות גורה הנה התנהגות שוכר סביר הבוחר בחלופה יקרה יותר אך כדאית מבחינתו לטווח הרחוק. כך עשה בנוגע לגלריה ובנוגע לתאורה ולמזגנים אשר התקין במושכר. למותר לציין כי יעקובוביץ לא עשה מאומה למנוע את הוצאת התאורה והמזגנים התעשייתיים ואף לא פנה אל רהיטי הפירמה בדרישה להשאירם או בהודעה כי חרף היותם חלק מהמקרקעין חברת יעקובוביץ מוותרת עליהם. לו ראתה בהם מחוברים של קבע אשר אינם ניתנים להפרדה סביר להניח שהיתה נוהגת אחרת.

27. בסיכומיו הביא בא כח חברת יעקובוביץ פסקי דין מהארץ ומחו"ל בהם נקבע כי מבנה של גלריה הנו בבחינת מקרקעין. המקרים שנדונו בפסקי דין אלה אינם רלוונטיים לענייננו שכן מתייחסים למצבים שונים עליהם חלים הוראות חקיקה שונות שנועדו לתכלית שונה מזו של חוק המקרקעין, כגון חוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 או החוק שקדם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972. כמו כן דנים חלק מהם במצבים מיוחדים דוגמת ע"א 533/80 אדרעי נגד גדליהו פ"ד לו(4), 281 שעניינו חוזה בלתי חוקי אשר נכרת על מנת לרמות את שלטונות המס ולמטרה זו הוגדרו בו מחוברים אשר מטבעם נחשבים לחלק בלתי נפרד מהמקרקעין כגון דוד שמש או ברזים כ"ריהוט".ב

28. אני קובעת אפוא כי הגלריה היוותה מחובר חיבור של קבע אשר ניתן להפרדה מהמושכר באמצעים שגרתיים מבלי לגרום להרס הגלריה עצמה או למבנה המושכר ועל כן לא איבדה את אופייה כמטלטלין. מכאן, שרהיטי הפירמה זכאית היתה ליטול אותה עם הגיע החוזה לקצו ולנהוג בה מנהג בעלים.ו

29. כאמור לעיל החל ההליך דנן בעקבות בקשת חברת יעקובוביץ למתן צו מניעה. ניתן צו ארעי עד לדיון בבקשה במעמד הצדדים. רהיטי הפירמה כיבדה את ההסכמה אליה הגיעה בנוגע למועד פינוי המושכר וכן כיבדה את צו בית המשפט, פינתה את המושכר במועד והשאירה בו את הגלריה. בסמוך לאחר הפינוי ובטרם הגיע מועד הדיון ביצעה חברת יעקובוביץ שינויים בגלריה על מנת להתאימה לצרכיה ועל ידי כך לא נותר עוד צורך בדיון בבקשתה שלה. התנהגות זו הנה חסרת תום לב ואף מהווה שימוש לרעה בהליכי בית משפט. נוכח התוצאה אליה הגעתי מלבד שאלת ההוצאות אין האמור לעיל דרוש לצורך ההכרעה במחלוקת דנן.
הנזק
30. כאמור תובעת רהיטי הפירמה גם פיצוי בגין הנזק הממשי שנגרם לה וגם פיצוי בסך 50,000 ₪ המבוסס על תניית הפיצויים שבחוזה. אין יסוד לתביעה אחרונה זו. הסך של 50,000 ₪ אינו מעוגן בחוזה, אינו בגדר פיצוי מוסכם ועל כן טעון הוכחה. למותר לציין כי בהעדר קביעה לפיה תחול תניית פיצוי מוסכם להפרה מסוימת בלבד לא היתה זכאית ממילא השוכרת לפיצוי הן בעד הנזק האמיתי שנגרם לה והן את הפיצוי המוסכם.נ

31. בנוגע לנזקים הממשיים צירפה רהיטי הפירמה חוות דעת המהנדס פרמינגר. חברת יעקובוביץ הביאה מצדה את עדותו של המסגר מוריס קסטרו אשר העיד על עלות גלריה מהסוג הנדון. בסיכומיו טען בא כח חברת יעקובוביץ כי נוכח העובדה אשר אינה שנויה במחלוקת כי רוב רובה של הגלריה עומד על תלו (כאמור היא שינתה את הגלריה על מנת להתאימה לצרכיה היא) זכאית רהיטי הפירמה להשבתה כמות שהיא ולפיצוי בעד החלק שהוסר ושלטענת חברת יעקובוביץ אינו עולה על 20 מטר.ב

32. אין לקבל טענה זו. ההליך העומד להכרעה הנה תביעתה הכספית של רהיטי הפירמה ואין מקום להעניק סעד שלא נתבקש. למותר לציין כי גם חברת יעקובוביץ לא העלתה את הטענה בכתב התשובה כך שגם מטעם זה אין לשמעה בשלב הסיכומים. לא זו אף זו, משבחרה חברת יעקובוביץ ליטול את הגלריה ולנהוג בה מנהג בעלים אין היא יכולה כיום לבחור בסעד הנוח לה יותר, מה גם שרהיטי הפירמה אינה עוסקת במסגרות בניין ונוכח מעשי חברת יעקובוביץ נאלצה להשקיע שוב בהקמת גלריה חדשה כך שהענקת הסעד המוצע תגרום לה עוול נוסף.ו

33. הנזק אשר נגרם לרהיטי הפירמה מתבטא בעלות הקמת גלריה חדשה לעומת עלות פירוק הגלריה דנן והרכבתה מחדש בבית העסק החדש לרבות התאמתה למאפייני המקום. חוות דעת פרמינגר המבוססת למעשה על הצעת מחיר שניתנה על ידי מסגר (שלפי עדות גורה גם הקים בפועל את שני המבנים, הגלריה הנדונה והחדשה) מתייחסת למחיר הקמת גלריה בעלת תכונות זהות לאלה שבמושכר ולא לעלות הקמת הגלריה בבית העסק החדש. כמו כן היא מתעלמת מההוצאות הנלוות הכרוכות בהעברתה. לפי נתונים אלה עלות הקמת גלריה מגיעה לכדי 240,000 ₪ בצירוף מע"מ ברם כאמור אין סכום זה מהווה את הנזק האמיתי.נ

34. גם עדות המסגר מר מוריס קסטרו אינה יכולה לסייע הן משום שאין ראיה כי הוא בעל הכישורים המתאימים להקמת גלריה דוגמת הגלריה דנן והן משום שהמחירים בהם נקב אינם מבוססים די הצורך.ב

35. רהיטי הפירמה לא הוכיחה כדבעי את הפסד ההכנסות הנטען, ולמעט עדות גורה לא הובאו ראיות קיימות המצויות בהישג ידיה כגון דוחות למס הכנסה. כמו כן לא הוכח כדבעי כי בית העסק החדש לא פעל בפרק הזמן עליו העיד גורה. זאת ועוד, היות שהנכס החדש שופץ על ידי רהיטי הפירמה ובמהלך השיפוצים הוקמה הגלריה יכול היה לזכות בפטור מתשלום ארנונה ואם לא פעל לקבלתו לא עמד בחובתו להקטין את הנזק.

36. בנסיבות אלו, בהן לא הובאו ראיות כנדרש להוכחת הנזק ויחד עם זאת הוצגו נתונים המאפשרים הערכתו רשאי בית המשפט לעשות כן וכך ייעשה במקרה דנן.ו

37. בהסתמך על חומר הראיות המצוי בתיק אני מעריכה את הנזק שנגרם לרהיטי הפירמה שבעיקרו הנו עלות הקמת גלריה חדשה ולאחר ניכוי הוצאות נלוות בסך של 200,000 ₪ בצירוף מע"מ נכון ליום הגשת התביעה שכנגד.נ

סוף דבר
38. אני מורה על מחיקת התביעה העיקרית. אני מחייבת את הנתבעת שכנגד לשלם לתובעת שכנגד סך של 200,000 ₪ בצירוף מע"מ. סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א-1961 החל מיום 24.12.00 ועד התשלום המלא בפועל.ב

כן תשלם הנתבעת שכנגד הוצאות משפט כפי שיישום אותן רשם בית המשפט או המזכיר הראשי וכן שכר טרחת עורך דין בשיעור 20% מהסכום הפסוק ומע"מ כדין.ו

39. חברת יעקובוביץ הגישה במסגרת בש"א 18094/03 בקשה לביטול צו עיקול זמני שהוטל ביום 27.1.03 (בש"א 1665/03). נוכח התוצאה אליה הגעתי, אין מקום להעתר לבקשה. עם זאת, עם סכום העיקול עולה על הסכום הפסוק יש להעמיד את העיקול על סכום פסק הדין.
המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לבאי כח הצדדים

ניתן היום כ"ד בטבת, תשס"ד (18 בינואר 2004) בהעדר הצדדים.

אריקה פריאל, שופטת      



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סוגי שכירות

  2. ערב או שוכר ?

  3. חובת המשכיר לתקן

  4. הפרת מטרת השכירות

  5. שינוים במושכר מזגן

  6. העברת זכויות שכירות

  7. נטישת דירה בשכירות

  8. העברת שכירות מוגנת

  9. הזנחת דירה בשכירות

  10. קיצור תקופת השכירות

  11. שינויים נרחבים במושכר

  12. שיפוצים בשכירות מוגנת

  13. הרכב בית הדין לשכירות

  14. שיעבוד שכירות במשכנתא

  15. הפרת תנאי שכירות מוגנת

  16. ביצוע שינויים יסודיים במושכר

  17. הסכם להעברת שכירות בחנות

  18. החזר השקעה בנכס בשכירות

  19. כמה עולה שכירות ברחובות ?

  20. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  21. נזקים לגינה בבית בשכירות

  22. הסכם תיווך שכירות מסחרית

  23. גרימת נזקים לדירה בשכירות

  24. השארת נזקים בדירה בשכירות

  25. תביעה בגין דמי שכירות מזנון

  26. שכירות משרד לתקופת ניסיון

  27. השארת לכלוך בדירה בשכירות

  28. שכירות משנה בעסק ללא רשות

  29. שינוי מטרת השכירות ללא הסכמה

  30. שכירות קצרת מועד תשלום ארנונה

  31. תביעה גין נזקים למושכר בית פרטי

  32. עזיבה פתאומית של דירה בשכירות

  33. ניהול עסק בדירת מגורים בשכירות

  34. גניבת כסף מזומן מדירה בשכירות

  35. זכאות עולים חדשים לשכירות דירה

  36. שכירות מבנה בגובה נמוך מהמוסכם

  37. פיצוי על נזקים לשוכרי יחידת דיור

  38. תביעה בגין עסקאות שכירות של רכבים

  39. טענת שכירות דירה לא ראויה למגורים

  40. תביעה בגין דמי שכירות במבנה תעשייה

  41. זכויות המשכיר לשנות את דמי השכירות

  42. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  43. שכירות מרתף לצורכי משרד ללא היתר

  44. תשלום הבעל על דירה בשכירות לגרושה

  45. פיצוי על איחורבפינוי דירה בשכירות

  46. חישוב חוב שכירות עבר בדיירות מוגנת

  47. תביעה ותביעה שכנגד ביחסים בין שוכרים

  48. ההבדל בין השכרת משנה להעברת השכירות

  49. הפרת הבטחה לשכירות דירה לשנה נוספת

  50. בקשה להחלפת דיירים בבית הדין לשכירות

  51. החלפת מחזיקים - ארנונה דירה בשכירות

  52. ניקוי מרצפות דירה בשכירות ע''י השוכר

  53. שהייה בלתי רצופה לעיתים נדירות במושכר

  54. האם מותר לפנות דייר שלא משלם שכר דירה ?

  55. הגשת תביעה נגד שוכר דירה שחזרו לו הצ'קים

  56. בקרת נזקים בדירה לקראת סיום תקופת השכירות

  57. תביעה של שוכר בשכירות מוגנת נגד בעל הבית

  58. תביעה כספית בגין נזקים שלא תוקנו בדירה בשכירות

  59. ניכוי הוצאות השקעה בנכס לאחר סיום תקופת השכירות

  60. תביעה נגד שוכר בטענה כי ההסכם אוסר על שכירות משנה

  61. הכחשת טענה כי מצבו של המושכר היה טוב בתחילת השכירות

  62. האם יש חוק שמחייב את בעל הדירה לתקן פגמים בדירה שכורה ?

  63. תביעה: בסיום תקופת השכירות המחסן נמצא פרוץ ותכולתו נעלמה

  64. עזיבת דירה שכורה לפני הזמן בגלל סירוב המשכיר לתקן מדרגות כניסה

  65. עזיבת דירה בשכירות ללא הודעה מוקדמת מבלי לשלם שכר דירה וחשבונות

  66. תביעה בגין נזקים של בעל דירה כנגד הדיירים אשר גרו בדירה בשכירות במשך 5 שנים

  67. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון