נטישה בבית עסק

נטישה בבית עסק
1. מהות התביעה:
בפנינו תביעה לפינוי הנתבע מחנות, הנמצאת בקומת הקרקע של הבית הנמצא ברחוב אלנבי 33 [להלן:ב "הבית"], בתל אביב [להלן:ו "החנות" או "המושכר"].
 
2. עיקרי המסכת העובדתית:נ
א. התובעים הם בעלי הבית.
 
ב. הנתבע הוא דייר מוגן בחנות, בהתאם לחוזה שכירות מיום 09.10.1970, אשר נחתם בינו לבין בעלי הבית דאז, מורישיהם של התובעים.
 
3. הפלוגתאות בין הצדדים:
טיעוני התובעים:ו
 

א. הנתבע נטש את החנות, הוא הפסיק לנהל בה עסק כלשהו והיא סגורה מסוגרת. נטישת החנות על ידי הנתבע מקנה לתובעים עילת פינוי.
 
ב. הנתבע העביר את עסקו, מסחר בשטיחים, לרחוב ה' באייר ט"3, כיכר המדינה, תל –אביב (להלן:נ "החנות בכיכר המדינה"), שם הוא מנהל את כל עסקיו.
 
ג. לחילופין, הנתבע הודיע לעירייה על שינוי מטרת השכירות ל"מחסן", תוך הפרה של סעיף 19 [א] לחוזה השכירות, הפרה אשר לאור האמור בסעיפים 1 ו – 10 הימנו, מקנה לתובעים עילת פינוי כנגד הנתבע בהתאם לסעיף 131[2] לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב – 1972.
 
טיעוני הנתבע:
 
א. הנתבע לא הפסיק לנהל עסק בחנות ומעולם לא היתה לו כוונה כזו.
 
ב. לנתבע יש עסק נוסף בכיכר המדינה, אולם אין בעובדה זו כדי להוביל למסקנה, כי הנתבע הפסיק את עסקיו בחנות.
 
ג. עילת שינוי המטרה חסרת כל בסיס עובדתי וסותרת את עילת הנטישה, מה גם שהודעת הנתבע לעירייה בדבר המחסן אינה מעידה על נטישת החנות.
 
ד. החנות מכילה סחורות הנכנסות ויוצאות ונעשו בה פעולות מסחריות. וכן המילה "מחסן" מעידה על מסחר ושיווק ולאו דווקא על אחסנה בלבד.
 
ה. החנות פתוחה במשך שעות מועטות, עקב גילו המתקדם של הנתבע ומצב העסקים הגרוע. גם כאשר החנות סגורה נעשה מסחר על ידי קבלת הודעות מסוחרים ולקוחות וקביעת פגישות איתם בחנות.
 
ו. בשתיקתם ובגביית שכר הדירה ויתרו התובעים על טענותיהם, שכן ידעו את היקף הפעילות, ואת סוג הפעילות בחנות.
 
ז. לחילופין, מבקש הנתבע, כי ינתן לו סעד מן הצדק.
 
4. המסכת הראייתית:ו
בתיק נשמעו ראיות:נ
 
מטעם התובעים:ב

  1. עת/1, גב' מנירב יעל, נחקרה על תצהירה , כולל נספחים ת/1.
  2. עת/2 יורם סויצקי, נחקר על תצהירו ת/2.
  3. עת/3 , תצהיר תעודת עובד ציבור.

 
מטעם הנתבע:ו

  1. עה/1 , מר אלדן לבל, נחקר על תצהירו, נ/1.
  2. עה/2 , מר דוד ארטר, נחקר על תצהירו, נ/2.
  3. עה/3 , מר דניאל זפרז'דה, נחקר על תצהירו נ/3.
  4. עה/4 , מר יעקב יעקבי, נחקר על תצהירו נ/4.
  5. עה/5, מר עמנואל סומך, נחקר על תצהירו, כולל נספחים נ/5.
  6. עה/6 , מר אהרון כהן, נחקר על תצהירו נ/6.

 
בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב.
 
5. דיון והכרעה:נ
לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות.
 
להלן נימוקיי:ב
 
6. עילת הנטישה:ו
א. עילה זו איננה מוזכרת במפורש בחוק הגנת הדייר, אולם הלכה פסוקה היא כי יש לחייב את הדייר בפינוי, כאשר הוא נוטש את המושכר.
 
"עילת הנטישה היא עילת פינוי שהוספה על ידי בתי המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131. הרציונל של חוק הגנת הדייר הוא הגנה על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או בית העסק שלהם כל זמן שהם עומדים בדרישות שקובע החוק, רציונל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו. מי שנטש עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת גג, או לחילופין, מצא מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק".
(ע"א 977/91, הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' מוחמד זכי נוסייבה, פ"ד מ"ו[5], 758, עמ' 765 [להלן:נ "פס"ד נוסייבה"].
 
ודוק:ב כשבאים לענות על השאלה אם השוכר נטש את המושכר, יש להביא בחשבון נסיבות השכירות, טיב שימוש המושכר ואת המוסכם בין השוכר למשכיר.
 
ב. נטל השכנוע:ו
נטל השכנוע לקיומה של עילת הנטישה, מוטל על שכמם של בעלי הבית מתחילת הדיון ועד סופו, ועליהם להוכיח ולשכנע את בית המשפט, כי הדייר נטש את החנות לחלוטין, על מנת שלא לשוב אליה עוד.
[ראה לעניין זה בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין –גינוסר, עמ' 116] [להלן: "בר אופיר"].
 
ג. בעל הבית הטוען כי הדייר נטש את החנות, חייב להוכיח שני יסודות מצטברים:

  1. יסוד עובדתי ופיזי: הדייר עזב את החנות.
  2. היסוד הנפשי: העדר כוונה מצד הדייר לחזור אל החנות.

 
כוונת הדייר לשוב אל המושכר מורכבת משני יסודות מצטברים. הרצון לחזור והסיכוי הממשי לחזור.
רוצה לומר: אין די בהבעת רצון ערטילאית לחזור לחנות ביום מן הימים, אלא הדייר חייב להראות רצון ממשי המלווה במעשים גלויים [פס"ד נוסייבה דלעיל].
 
ד. נטישה בבית עסק – עקרונות מנחים:
 
בבתי עסק לא מקפידים על אותה מידה של קשר אישי בין הדייר לבין בית העסק שלו, כפי שנוהגים להקפיד בדרך כלל על הקשר שבין הדייר לבין דירת מגוריו.
 
"הכלל הוא כי גם שימוש מוגבל בבית עסק משמש הגנה בפני נטישה, ובלבד שהעסק אשר מתנהל במושכר יהיה עסקו של הדייר".
 
[בר אופיר, לעיל עמ' 124/ ה]
 
לגבי מידת השימוש במושכר שהוא בית עסק, נפסק:
 
"... בנסיבות העניין שלפנינו, אין לומר שהמשיב ניתק עצמו מן הקרקע שלא על מנת לשוב. די בעובדה שהמשיב שמר על זיקה מתמשכת אל הקרקע, אף אם ביטוייה בשימוש מועט או מוגבל".
 
[ע"א, נוסייבה לעיל]
 
7. הוכחת היסוד העובדתי של עילת הנטישה:
התובעים לא עמדו בנטל השכנוע ולא הוכיחו כי הנתבעים אכן נטשו את החנות לחלוטין, על מנת שלא לשוב אליה יותר.
 
להלן נימוקיי:
 
א. עדויות התביעה:
 
1. כך העידה גב' מנירב יעל:
 
"אני ואחי יושבים במשרד, ועוד שני שותפים. אחד מהם גם בא למשרד. בעיקר אני. המשרד פועל מזה 30 שנה . אני נמצאת שם מאז שהתחלתי לטפל בבניין משנת 1980. ביקרתי בחנות של מר סומך אני לא נכנסת לחנות של מר סומך מפני שעמדתי בפתח כדי לקבל שכ"ד והפסקתי ללכת לשם.
 
אני לא זוכרת מתי נכנסתי לקבל שכ"ד. הוא אף פעם לא נתן לי שכ"ד בזמן. שלח אותי הלוך ושוב. לא הייתי בתוך החנות ב – 5 השנים האחרונות. החנות היתה עם שטיחים על הרצפה סגורה. לעיתים פתחו אותה, כדי לאוורור או להוציא סחורה".
 
[פרוטוקול מתאריך 4.10.99 , עמ' 5, שורות 4-13].
 
כל שניתן ללמוד מעדותה, הוא שבימים שבהם גב' מנירב באה לגבות שכ"ד, היא עמדה בפתח החנות ושבמשך 5 השנים האחרונות, היא לא ראתה את פנים החנות. כמו כן ניתן ללמוד שהחנות לא היתה סגורה ומסוגרת, כפי שציינה בסעיף 8 לתצהירה, כי אם פתוחה, בין אם לשם אוורור ובין אם לשם הוצאת סחורה.
 
2. מר יורם סויצקי העיד כך:
"אני הייתי בא פחות מאחותי למקום. אף פעם לא פגשתי את מר סומך בחנות. היו שם רק אנשים שארזו והתעסקו בהעברת שטיחים. ראיתי אנשים מתעסקים בשטיחים".
[פרוטוקול מיום 04.10.99, עמ' 8 שורות 18-20].
 
"לא זכור לי באיזה תדירות באתי לבניין".
[פרוטוקול מיום 04.10.99, עמ' 8 שורה 21].
 
מה ניתן ללמוד מעדות זו?
כל שניתן ללמוד מעדותו, הוא שלא זכור לו באיזה תדירות הוא בא לחנות, אך שבעת שביקר בחנות, הוא לא ראה את הנתבע, אלא ראה אנשים אחרים שארזו והתעסקו בהעברת שטיחים ושהחנות לא היתה סגורה ומסוגרת. כמו כן הוא בא לחנות פחות מאחותו, אשר היא בעצמה לא ביקרה בחנות במשך 5 השנים האחרונות.
 
3. התמונות שצרפו התובעים כראיה לתביעתם:
התובעים הגישו כראיה תמונות של החנות מיום 24.06.98 וכן מיום 17.1.93, בהן החנות נראית סגורה.
 
בעדותה העידה גב' מנירב יעל כי:
 
"על החלון היתה מדבקה שמפנה את הקונים לרחוב ה' באייר שם יש לו חנות לשטיחים".
 
[פ' מיום 4.10.99 עמ' 6 שורות 5-6].
 
ברם, אין בכך כדי להוות הוכחה לכך שהחנות ננטשה.
 
אומנם, כפי שעולה מן התמונות, החנות היתה נעולה בשעה בלתי ידועה, ביום 24.06.98, וביום 17.01.93, ברם התמונות צולמו בשני תאריכים בלבד, במשך כל השנים מהיום בו טוענים התובעים לנטישת החנות ועד ליום הגשת התביעה. התמונות אינן מוכיחות, אלא כי בשעה מסויימת, בתאריכים הנ"ל [פעם אחת בשנת 1993 ופעם נוספת בשנת 1998], החנות היתה נעולה. כמו כן לא הוכח דבר לעניין פנים החנות, האם היתה ריקה או לא, משום שהתמונות צולמו מחוץ לחנות. לעניין הדבקת המדבקה על גבי חלון החנות, הרי שגם בכך אין כדי להוכח את נטישת החנות.
 
מסקנה
אין בעדויות הנ"ל כל ראייה שהיא באשר לנטישה עובדתית פיזית של הנתבע את המושכר, ובוודאי אין בה דבר לעניין כוונת הנתבע לשוב למושכר.
 
ב. גרסתו של הנתבע לעניין הנטישה:
 
לטענת הנתבע, החנות נשוא התביעה משמשת לממכר בגדים ושטיחים בסיטונאות לפי פגישות עם לקוחות. לפיכך, גם אם הפעילות שנעשתה בחנות איננה פעילות יומיומית, הרי שאין בכך כדי להעיד על נטישתה.
 
על מנת לתמוך טענות בדבר אי נטישת החנות, צירף הנתבע מסמכים שונים, המעידים על פעילות עסקית בחנות, על שימוש בחנות, על תיחזוק החנות ולכן גם על אי נטישת החנות, כגון:
 

  1. תשלום שכ"ט לשמאות , מיום 24.02.97 [מוצג י' 11].
  2. השכרת שטיחים לברנוביץ מיום 20.02.97 [מוצג י' 9].
  3. תשלום אדריכלית עבור תיווך במכירת שטיחים מיום 5.3.97 [מוצג י' 8].
  4. קבלה עבור קניית שטיח במכירה פומבית מיום 20.09.94 [מוצג י' 7].
  5. תשלום ללשכת המסחר, מיום 11.09.97 [מוצג י' 1].
  6. הכרת שירותי אבטחה לחנות, בשנים 92 –96 [מוצגים ה' 1-6].
  7. חשבונית עבור שיפוץ מע' התאורה, צביעת החנות והחלפת צינורות בשנת 95 [מוצגים ד' 1-7].

 
מסמכים אלו, אשר אין חולק על אמיתותם ואמיתות תוכנם, יש בהם כדי לחזק את גרסת הנתבע. בידוע הוא, כי אף אם עשה הנתבע שימוש מוגבל בחנות, אין בכך כדי לבסס עילת פינוי בגין נטישת החנות [ראה לעניין זה בר אופיר 124/ה'].
 
כאמור, נטל השכנוע אינו מוסב אל הדייר ואין הוא חייב להוכיח שלא נטש. די בכך שיביא ראיות מהימנות לקיומו של מצב דברים אשר טוען לו.
 
השאלה אם דייר נטש את המושכר נמדדת על פי נסיבות כל עניין ועניין ועל פי אופי השימוש במושכר ומטרתו. לענייננו מטרת המושכר הוא מסחר על פי אופי השימוש בחנות, מספיק שמדי פעם תהיה פעילות עסקית בחנות, כדי להוכיח שהנכס לא ננטש.
 
ג. חשבוניות הטלפון והחשמל:
 
אינני מקבל את טענת התובעים שתשלומי חשבונות החשמל והטלפון אשר סכומם אינו גבוה, מעידים על נטישת החנות. לא זו אף זו, שבמקרה דנן, החשבונות מעידים על כך שנעשה שימוש במושכר, גם אם שימוש מוגבל ומצומצם.
 
"יכול דייר מוגן לעשות שימוש מוגבל ומצומצם בבית עסק ועדיין לא יראו בו דייר נוטש.
 
[בר-אופיר לעיל, עמ' 124/ח].
 
ד. תעודות המשלוח:
 
התובעים טענו עוד כי לאחר הגשת התביעה הוסיף הנתבע על גבי תעודות המשלוח את הכתובת של החנות נשוא התביעה, ברחוב אלנבי 33. טענה זו אכן הוכחה. ברם, אין בכך כדי לשנות את התוצאה בדבר אי נטישת החנות לאור כל האמור לעיל.
 
ה. החנות בכיכר המדינה:
 
התובעים טוענים כי הנתבע העביר את כל עסקיו לעסקו שבכיכר המדינה, ולפיכך נטש את החנות נשוא התביעה. הנתבע אינו מכחיש, כי לאחר ששכר את החנות הנוספת בבכיכר המדינה, הוא ביצע בה חלק בלתי מבוטל מפעילותו העסקית. ברם, מחומר הראיות עולה כי החנות המשיכה לשמש את הנתבע ולו לשימוש מוגבל לשם מסחר. הלכה היא כי גם שימוש מוגבל בבית העסק משמש הגנה בפני נטישה ובלבד שהעסק אשר מתנהל במושכר, יהיה עסקו של הדייר [בר אופיר, שם בע"א 124/ה'].
 
כמו כן, אין כל נפקות משפטית לעובדה שהנתבע מחזיק עסק נוסף בכיכר המדינה, שכן הלכה מושרשת היטב היא כי:
 
"אין הגבלה למספר העסקי שיכולים להיות לאדם ולא יתכן להקפיד בעסקים על אותה מידה של קשר אישי בין הדייר לבין בית העסק שלו, כפי שנוהגים להקפיד בדרך כלל על הקשר שבין הדייר לבין דירת מגוריו. כל שדורשים מן הדייר, כתנאי להגנת החוק, הוא שיתפוס את המקום לצרכי עסקו להבדיל מעסקם של בני אדם אחרים ולהבדיל מהעדר עסק כלשהו".
 
[בר אופיר, לעיל בעמ' 124/ה]
 
לסיכום:
מכל האמור לעיל, קובע אני כי התובעים לא הוכיחו את התנאים הדרושים להתגבשות עילת הנטישה, כעילה לפינוי הנתבעים. באשר לא הוכח היסוד העובדתי הפיזי בדבר עזיבתו הפזית של הנתבע את החנות לאורך זמן ואף לא הוכח היסוד הנפשי, בדבר כוונתו של הנתבע לנטוש את החנות, לא לשוב אליה עוד.
לפיכך, יש לדחות את התביעה לפינוי הנתבע מן החנות בעילת נטישה.
  
8. שינוי מטרת השכירות:
א. סעיף 131[2] לחוק הגנת הדייר קובע כהיא לישנא:
"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, ואולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר , אלה בלבד הן עילות הפינוי:
 

  1. ...
  2. הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות כאשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".

 
ב. עפ"י ב"כ התובעים, התגבשה כנגד הנתבע עילת פינוי, בגין שינוי מטרת השכירות מחנות למחסן.
 
ג. עניינים אלו אינם מנויים במסגרת העילות המופיעות בסעיף 131 לחוק ועל כן על הטוען להם, להוכיח 3 תנאים מצטברים:
 
[1] תנאים מפורשים בחוזה השכירות אשר אוסרים על עשיתם [להלן: "התנאי הראשון"].
 
[2] התנאים הנ"ל הופרו על ידי הנתבע [להלן: "התנאי השני"].
 
[3] הפרת תנאים אלו מקנים לתובעים את הזכות על פי תנאי השכירות לתבוע את פינוי הנתבע מהנכס [להלן: "התנאי השלישי"].
(בר אופיר, לעיל עמ' 65 ראה לעניין זה גם ע"א 460/77 דרוקנר נ'פלטין, פ"ד ל"ב[2], 869)
  
א. האם התקיים התנאי הראשון?
 
בסעיף 19 [א] לחוזה השכירות נכתב כך:
 
"המשכיר נותן בזה רשות לשוכר והשוכר מתחייב בזה להתשמש במושכר אך ורק למטרות הבאות או לאיזה מהן:
 
1] מסחר בדברי אמנות, ובמיוחד דברי אמנות ועתיקות פרטיים, שטיחים ודברי אריגה.
2] מסחר בדברי הלבשה..."
(הדגשה שלי – א.ג.)
 
 
לפי האמור לעיל התנאי הראשון התקיים.
 
ב. האם התקיים התנאי השני?
 
ב"כ התובעים טוען כי נתבע 1 שינה את מטרת השכירות מחנות למחסן. כתימוכן לטענתו צירף ב"כ התובעים תעודת עובד ציבור מיום 6.1.99, המסומן כת/3.
 
בתעודה זו, מצהירה מנהלת יחידת עדכון החיובים של העיריה, גב' שגית יעקב כך:
 
"1. בתאריך 19.08.92 התקבל באגפנו מכתב ממר סומך עמנואל בו הוא מודיע, כי "החנות משמשת מיום 30.05.92 בתור מחסן לשטיחים".
 
[הדגשות שלי – א.ג.].
 
ממסמך זה, אשר אין חולק על אמיתות תוכנו, הוכח לי כי במכתבו לעירייה, ציין הנתבע כי החנות משמשת בתור "מחסן לשטיחים". ברם, בבקשתו לא ציין הנתבע כי המושכר משמש לצורך אחסונם של שטיחים ותו לא. כפי שהוכח לי בפועל, הרי שהתקיימה פעילות מסחרית בחנות, גם אם בהיקף מצומצם.
 
בסעיף מטרת השכירות שבחוזה השכירות, צויין כי מטרת השכירות הינה ל"מסחר ב...", ולכן די בכך כי בפועל נעשה מסחר בחנות, וכך אכן הוכח לי מן המסמכים שצירף הנתבע כראיות [ראה מצוגים י'1, י' 9-7, י' 11] כי קיים מסחר בחנות.
לפיכך, אין בהודעתו של הנתבע על שימוש החנות בתור מחסן לשטיחים, כדי להוות "שינוי במטרת השכירות", אשר תוצאתה היא עילת פינוי, כאשר בפועל אופי העסק נותר כשהיה בהתאם למטרת השכירות אשר מוגדרת בסעיף 19[א] [1][2] ודי בכך שמתקיים סוג של מסחר בהתאם לאמור בחוזה, גם אם בהיקף פעילות מצומצם.
 
מכל האמור לעיל, עולה כי התנאי השני אינו מתקיים, ולפיכך יש לדחות את התביעה לפינוי הנתבע מן החנות בעילת שינוי מטרת השכירות.
 
 
11. לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן:
 
א. אני דוחה את התביעה.
 
ב. אני מחייב את התובעים לשלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 12,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל
 
 
ניתן היום ג' באייר, תשס"ב (15 באפריל 2002) בהעדר הצדדים
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים
מותר לפרסום מיום 16.4.02
אשר גולדין, שופט סג"נ      

 
 
 
 



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הכחשת עסקה

  2. העסקה משולשת

  3. תבניות העסקה

  4. רציפות העסקה

  5. עסקאות נוגדות

  6. נטישה בבית עסק

  7. נטישת עסק מוגן

  8. ניתוק רצף העסקה

  9. ניהול עסק מרחוק

  10. עסקת רכישת משק

  11. טעות בכדאיות העסקה

  12. עורך דין פתיחת עסק

  13. מלאי עסקי רכוש קבוע

  14. עסק ללא קופה רושמת

  15. מכירת מוניטין של עסק

  16. עסקה בעלת אופי מסחרי

  17. סיווג עסק כבית מלאכה

  18. תוצאה עסקית בלתי סבירה

  19. עורך דין לענייני עסקים

  20. הכשרת פעילות עסק בדיעבד

  21. עסקה כפויה מכר ללא תמורה

  22. צו המחייב המשך קשר עסקי

  23. ענישה בעבירות רישוי עסקים

  24. תביעה נגד עסק פיתוח תמונות

  25. פיצול חנות לשני עסקים ללא היתר

  26. ניהול עסק ללא אישור כבאות לעסק

  27. חסימת גישה לעסק עקב עבודות בכביש

  28. כישלון ניהול עסק בגלל חוסר ניסיון

  29. תנאי מתלה לזכאות לתנאי סיום העסקה

  30. עלות השכר שניתן לבעל עסק במסגרת תוכנית ההתנתקות

  31. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון