פינוי בעל עסק מוגן

פינוי בעל עסק מוגן

מבוא וטענות הצדדים:


בפניי תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק. הנתבע הינו דייר מוגן בנכס הנמצא בקומת קרקע ברח' ארבע ארצות 19 ת"א, (להלן: "הנכס"), מאז 1968 ועד היום ברציפות.



לטענת התובע בידו היתר בנייה, לפיו הותר לו להרוס שתי דירות בקומת הקרקע להפוך קומה זו לקומת עמודים ולהוסיף שטח ללובי הכניסה לבנין, להוסיף קומה חמישית לבנין ולהתקין בבנין מעלית. לטענת התובע, הנכס נחוץ לו לצורך ביצוע התוספת והשינויים.נ




אם כן עילת הפינוי כנגד הנתבע מצוייה בסעיף 131 (1) לחוק הגנת דייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972 (להלן: "החוק") הקובע בזו הלשון:

סעיף 131 (10):

"...בעל בית הרוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף"...ב



לגירסת התובע, אין ספק כי הוכחה עילת התביעה כנגד הנתבעת, אין מחלוקת שהתובע בעלים של הנכס, אין חולק כי בידו היתר בנייה לערוך שינוי יסודי ומהותי בבנין ולצורך כך עליו לפנות את הנתבע. לשיטת התובע, אף דיור חלוף מתאים וסביר הוצע לנתבע והוא סרב ללא כל נימוק משכנע.ו




לגירסת הנתבע, מקרה זה "נופל" לאחד המקרים בהם יפעיל ביהמ"ש שיקול דעת ויסרב לפנות הדייר כמצוות סעיף 132 (א) לחוק, הקובע כדלקמן:


"...על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהא זה צודק לתיתו"...נ

לטענת הנתבע, במקרה הנדון לא ניתן להסדיר דיור חלוף ראוי ומתאים לנתבע ולפיכך אין מקום לפנותו.
בנוסף, ולחילופין טוען הנתבע כי יש לפצותו בסכום ריאלי בו יוכל לרכוש נכס חלופי ושלא בהתאם לחוו"ד שמאי ביהמש, שקבע פיצוי נמוך אשר איננו מציאותי ואיננו משקף את נזקיו של הנתבע בגין הפינוי.ב



זה המקום לתאר את הנכס נשוא הדיון. על פי חוות דעתו של השמאי מר ליפא, אשר מונה ע"י ביהמ"ש (כב' הש' שנהב), תואר הנכס כיחידה מסחרית בשטח כולל של 9 מ"ר ברוטו, הממוקמת בקומת העמודים החלקית של המבנה, היחידה משמשת את הנתבע לניהול עסקיו – אינסטלטור – ביצוע עבודות אינסטלציה מים וביוב. בנוסף, הנכס כולל מחסן המצוי ברובו מתחת לגרם המדרגות של המבנה ששטחו כ- 5 מ,ר. שטח זה משמש לאחסנה בלבד. שטח אחסנה פתוח נמצא אף בחצר בעורף המבנה, שטח זה משתרע על פני 3.5 מ"ר ומשמש לאחסנת צנורות ומוטות ברזל בגובה עד 1 מטר.ו




האם הוצע לנתבע "דיור חלוף"?




כתנאי לפינוי הנתבע, על התובע היה להציע דיור חלוף. על אף שמוסכם ע"י הצדדים וע"י השמאי שנקבע, וזו אף ידיעה שהיתה בגדר ידיעה שיפוטית כי לא קל למצוא במרכז ת"א חדר בדיירות מוגנת, טרח הנתבע ומצא דיור חלוף והציע לנתבע חדר שישמשו כמחסן לצורך עסק האינסטלציה, ברחוב מוסינזון 9 בת"א, התובע הציע להעביר נכס זה לנתבע תמורת הנכס נשוא התביעה על פי אותן זכויות של דייר מוגן.נ

דע עקא, הנתבע דחה הצעה זו בטענה, כי היא מרעה את זכויותיו. לגירסת הנתבע, החדר שהוצע היה בלתי מתאים וקטן ממידות הנכס נשוא התביעה, בנוסף אין לו שטח אחסון פתוח היכול לשמש לאחסון צנרת, והוא איננו ממוקם במקום מרכזי וציבורי וחשוף לעיני הציבור.ב



סבורני, שסירובו של הנתבע להצעת התובע הינו סרוב "ללא טעם סביר" כמשמעותו בסעיף 133 (ב) לחוק. ואבהיר להלן. כאמור אין מחלוקת כי לא קלה המשימה במציאת נכס חלופי בדמי מפתח, וכפי שהעיד השמאי מר ליפא בעדותו בעמ' 2 לפרוטוקול שורה 11:


"...אנו מדברים על מצב ששוק דמי המפתח הולך ונכחד, קשה למצוא נכס בדיירות מוגנת"...
"...דבר שני, הנכס שאנו דנים בו הוא חדר של כ- 9 מ"ר + שטח אחסון כלשהו, נכסים אלה שיהיה קשה לאתר נכס כזה, הן לטוב והן לרע"...ו



בנסיבות אלה שעה שנמצא נכס חלופי בדמי מפתח, לא היה צריך הנתבע לדחות הצעה זו בשתי ידיו. הגם, שהנכס החלופי קטן יותר, ניתן היה לפצות את הנתבע בגין אותו חלק בנכס שהוקטן. חובה על הנתבע להקטין את הנזק ולא להאדירו מקום שניתן למנוע זאת. ולענין זה, ראה בספרו של כב' הש' בר אופיר "סוגיות בדיני הגנת הדייר" הוצאת פרלשטיין, מהדורה 4, בעמ' 112 שבו וכן לפסה"ד המצוי בהערת שוליים מס' 34 כדלקמן:


”...הוראה זו באה למנוע מן הדייר את האפשרות להגדיל לפי רצונו את "נזקו" של בעל הבית, בעוד שחובת הדייר היא להקטין את הנזק ככל האפשר בלא שהאינטרסים שלו יפגעו"...נ



עוד לענין הגדרת "סידור חלוף" בבית עסק, ראה בספרו הנ"ל של כב' הש' בר-אופיר, בעמ' 111 כדלקמן:


"כאשר מדובר על "בית עסק אחר בעין", הכוונה איננה לבית עסק אשר ישווה או ידמה בכל פרט מפרטיו לבית העסק שאותו עומדים לפנות. אילו כך היה הדבר, נראה שכמעט לא היה בנמצא סידור חלוף אשר יענה על דרישות דווקניות כאלה. שינוי בפרט זה או אחר, ואפילו הוא ניכר וחשוב, איננו יכול כשלעצמו לפסול את המקום כסידור חלוף ומתקבל על הדעת. שינוי כזה גם איננו צריך להאפיל על תפיסתם של כל הגורמים החשובים במכלול אחד. כלומר, יש לעשות השוואה כללית של שני המקומות על כל נתוניהם וגורמיהם. ואם בסופו של דבר, מסתבר כי האחד יכול לבוא במקום השני (בהיותו מספק פחות או יותר ואת הצרכים הממשיים של העסק), משמע שהוא מתאים כסדור חלוף. סידור כזה יכול להיות מלא או חלקי לפי הנסיבות, ובלבד שיענה על הנתונים החשובים והעיקריים. אם עונה בית העסק החלופי על דרישות חלקיות בלבד, וגם איננו מספיק כשלעצמו כדי להוות סידור חלוף מלא, כי אז יכול בית המשפט לצוות גם על הוספת תשלומו של פיצוי כספי"...ב
(הדגשות שלי א.מ.ג.).ו



בענייננו, עסקו של הנתבע משמש בעיקר לאיחסון מטלטליו ומוצרי אינסטלציה, עיקר עבודתו מתבטאת בקבלת הזמנות עבודה טלפוניות, ופנייה לבית הלקוחות לצורך מתן שירות, לעיתים מזדמן לקוח כזה או אחר בעוברו במקום, ואולם אינני מקבלת את גירסת הנתבע כי מקום העסק כה רלבנטי שיהיה חשוף לעיני הציבור. מטיבו וטבעו של העסק, שלא נועד להציג מרכולתו לעיני העוברים ושבים, אלא שהפרסום יכול ויעשה באמצעות אחרים, (דפי זהב, חלוקת עלונים, מודעות בעתונים וכו'). לפיכך, יכול היה הסדור החלוף שהוצע ברח' מוסינזון לשמש כסדור חלוף ראוי לפחות בחלקו. לגבי הבדלי השטח ניתן היה לפצות את הנתבע בהתאם. הדיור החלוף שהוצע יכול היה לשמש כמקום אחסון ראוי לפחות לחלק מהציוד.נ




ואולם כאמור סרב הנתבע להצעת התובע, ולטעמי סירוב זה ללא טעם סביר. משכך, מצויים אנו בגדרו של סעיף 133 (ב) לחוק וביהמ"ש יפסוק תשלום פיצוי בלבד בעבור פינוי הנכס.ב




השאלה העיקרית השנוייה במחלוקת בין הצדדים, כיצד לשום את הפיצויים, ממה מורכבים הפיצויים, וכיצד לאמוד את הנזקים הנילווים לפינוי אם בכלל.ו




שאלת גובה הפיצוי –




כב' הש' שנהב המותב הקודם שדן בתביעה זו, מינה בהסכמת באי כח הצדדים, בהחלטתו מיום 4.10.00 את השמאי מר אלי ליפא על מנת שיעריך את שווי זכויותיו של הנתבע בנכס.נ




השמאי מר ליפא ערך את החישוב לפי 12.7 מ"ר, שווי בסיס נקבע לפי 1,500 דולר למ"ר, בהתחשב במצבו הפיזי הירוד של הנכס, במידותיו, בגובהו הנמוך ואפשרות השמוש בו. רק על מנת לסבר את האוזן, העיד השמאי כי נכס חדש ומודרני בן כ- 15 שנה (מול הנכס הנדון שהינו בן 40 שנה), שוויו כ- 2,000 דולר למ"ר, ולפיכך ההערכה נעשתה לפי 1,500 דולר למ"ר. מכפלת נתונים אלה מביאה לתוצאה כי שווי הנכס כפנוי הינו 19,050 דולר. שווי דמי מפתח מלאים הינם כ- 50%-60% מערך נכס כפנוי בבעלות מלאה. השמאי מר ליפא, העיד כי מחמת המצוקה למצוא דיור בדמי מפתח, חישב שווי דמי המפתח המלאים על הצד הגבוה, היינו 60%, ולפיכך שווי דמי המפתח הינם 11,430 דולר. עוד קבע השמאי, כי יש להוסיף כ- 3,500 דולר הוצאות העברה , ובסה"כ העריך השמאי את דמי הפינוי ל- 15,000 דולר.ב




התובע אימץ את מסקנות השמאי שמינה ביהמ"ש והסכים לאלתר לשיעור פיצוי זה. הנתבע דרש מהתובע והתעקש לכל אורך ניהול ההליכים כי שיעור הפיצוי הנאות עבור הפינוי הינו סכום של 100,000 דולר עבור הנכס המשמש כאמור בחלקו מחסן ובחלקו מקום עסק, המצוי בתוך חלל חדר מדרגות של בית מגורים. לטענת הנתבע, לעולם לא יוכל לרכוש נכס חלופי בשיעור פיצוי של 15,000 דולר, לא כדייר מוגן ולא כבעלים של נכס, ושיעור הפיצוי הריאלי בו יוכל לרכוש נכס חלופי, הוא אותו שיעור אותו הוא מבקש.ו




בקביעת שיעור הפיצוי יש להתחשב באפשרות לרכוש נכס חלופי שיתאים בדרישותיו לעסק המנוהל במקום. מאחר וכאמור מדובר בעסק שהינו אינסטלציה ולא חנות המוכרת אביזרים או מציגה את מרכולתה בפני העוברים ושבים, יש להסתפק במקום בו יוכל הנתבע למקם את חפציו, כליו וחלקי החילוף, ומשם לצאת לביקורים במקום לצורך מתן שירותים ללקוחות. הנתבע לא טען כי הוא שוהה בחנות לצורך מכירת צנרת או חלקי חילוף אחרים. ביקוריו בנכס הם מעטים לצורך לקיחת הודעות ומסירת הודעות בעיקר.נ




אין ספק כי שיעור דמי המפתח צריך להיות מלא, שכן ביהמ"ש יקבל הערכה של מכירת הנכס מרצון חופשי לקונה חופשי, וראה לענין זה הלכת דוידוביץ נגד אתרים, פד"י ל"א כד 3 כדלקמן:

"...המבחן הנכון הוא מה היה הדייר המוגן דורש תמורת עזיבת המושכר במשא ומתן חופשי, שהוא מנהל מרצון, אם לפי תנאי הדיירות שלו אין הוא זקוק להסכמת בעל הבית להעברת המושכר. ברור שבתנאים אלה הוא היה עומד על קבלת מלוא דמי המפתח הדרושים להשגת מושכר דומה אחר"...ב



בענייננו, כאמור שווי דמי המפתח המלאים בנכס הינו 11,430 דולר. הנכס כפנוי וכבעל זכויות חופשיות שווה לפי הערכת השמאי כ- 19,000 דולר. מאחר ואין ספק כי יקשה על הנתבע (כמו גם על התובע), למצוא נכס חלופי בדמי מפתח, יש להניח שדיור החלוף צריך להתבסס על חלופה של שכירות בשוק חופשי או רכישת נכס בבעלות מלאה. יש להוסיף לדמי המפתח המלאים "מקדם" הלוקח בחשבון סיכון זה של הנתבע שלא ימצא דיור חלוף בדמי מפתח. וראה לענין זה, עדותו של השמאי בעמ' 6 לפרוטוקול שורה 4, משנשאל האם שיעור הפיצוי שקבע יקפח את הנתבע אם לאו, השיב השמאי:


"...לדעתי כשמפנים דייר צריך לאפשר לו למצוא בכסף הזה נכס חלופי, ומאחר ויתכן ולא ימצא, יש פה גורם מקפח"...ו



בתוך עמו ביהמ"ש יושב, וזמנים שהיו בתקופת הלכת דוידוביץ (1977) אינם כהיום, מקום שלא ניתן למצוא נכס חלופי בדמי מפתח, מה לנו כי ניוותר עם הערכה זו? יש מקום לפיכך לשום את הנכס כבעלות מלאה, שכן מחד מדובר בפינוי שאיננו מרצון לאחר 34 שנות שהות בנכס, ומאידך – הברירה הכמעט יחידה של הנתבע היא לרכוש נכס חלופי בבעלות מלאה ו/או בשכירות חופשית.




לאור זאת, אני סבורה כי יש לשום את שווי הפיצוי בגין דמי הפינוי:

- כשווי הנכס כפנוי ובשיעור של - 19,000 דולר
- לסכום יש להוסיף 20% בגין תשלום מס -3,800 דולר
על פי חוו"ד של רו"ח מר בונן שהגיש
הנתבע ואשר לא עומתה בחקירה נגדית
ע"י ב"כ התובע.



לדמי הפינוי יש להוסיף הוצאות נילוות בגין העברת העסק, כגון הובלה, פירוק והרכבה של מדפים, ארונות וציוד אחר המצוי בנכס, דיוור מחדש, פרסום מחדש, שלט חדש, מעטפות, הזמנות, חשבוניות וכרטיסי ביקור עם המען החדש. כמו כן, יש לשאת בעלויות תיווך לצורך מציאת נכס חדש, שכ"ט עו"ד, הפסד ימי עבודה וכו'. הוצאות אלה העריך השמאי בכ- 30% מדמי המפתח ובשיעור של 3,500 דולר, הוצאות העברה.


למרות שמדובר בעסק קטן ולא מפואר, סבורני שמדובר בהערכה מעט נמוכה, השמאי לא ידע כיצד לפרט כל רכיב ורכיב, ואולם יש לקחת בחשבון את העובדה שהעסק במקומו הנוכחי כבר מעל 30 שנה. יש להניח שחלק מחפציו וריהוטו אינם כשירים להעברה. פרסום, דיוור מחדש, והדפסת כל הניירת עם המען החדש, היא כשלעצמה הוצאה נכבדה וישירה כתוצאה מההעברה. כך גם שכ"ט עו"ד ודמי תיווך שהינם הוצאה בלתי נמנעת וישירה מההעברה. אני סבורה שיש לפסוק לנתבע פיצוי נוסף בגין הוצאות העברה, ובסה"כ ברכיב זה סך של 5,000 דולר.



הנתבע טוען עוד לאובדן מוניטין ותקופת ההעברה ירדו הכנסותיו עד שלקוחותיו יתרגלו למענו החדש. בענין זה לא הובאו בפניי כל ראיות, על הכנסות קודמות, על מוניטין של העסק, ועל סיכיי הפגיעה במוניטין. כאמור, אין מדובר בחנות ממכר, אלא בחנות ששימשה בעיקר מקום איחסון. ואם כך – כיצד יפגע המוניטין? לקוח שיגיע למען הקודם יכול להתעדכן באמצעות שלט פשוט המורה על העברת מען, ולפיכך בנקודה זו אינני מוצאת מקום לפסוק כל פיצוי בגין אובדן מוניטין ואובדן הכנסה התחלתית. כך גם השמאי שמינה ביהמ"ש לא מצא לנכון לעשות זאת.




ס ו ף ד ב ר:


אני קובעת כי על הנתבע להתפנות מהנכס, תמורת קבלת דמי פינוי כוללים בסך השווה בשקלים ל- 27,800 דולר (אם נזכור כי הנתבע יידרש לרכוש נכס חלופי בבעלות מלאה, הרי בסכום זה יוכל לרכוש נכס חדש בגודל של כ- 13 מ"ר לפי הערכת השמאי של 2,000 דולר למ"ר. ולפיכך, שיעור הפיצוי גם לפי חישוב זה מביא לתוצאה דומה).

את הסכום של 27,800 דולר יפקיד התובע בחשבון נאמנות אצל בא כוחו בתוך 60 יום מהיום. עם ההפקדה, יודיע עו"ד שריזלי לב"כ הנתבע כי סכום דמי הפינוי הופקד בידיו הנאמנות. על הנתבע יהא לפנות את הנכס כשהוא נקי מכל אדם וחפץ בתוך 30 יום מיום ההודעה. עו"ד שריזלי יעביר את דמי הפינוי לנתבע בתוך 7 ימים מיום הפינוי בפועל.

לאור התמשכות ההליכים וסירובו של הנתבע להסדרים השונים שהוצעו לו בשלבים השונים של הדיון, והפיכת ההליך המשפטי לבלתי נמנע, אני פוסקת כנגד הנתבע הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪ + מע"מ, שיוכלו להתקזז עם דמי הפינוי.

המזכירות תשלח עותק מפסה"ד לבאי כח הצדדים עם אישור מסירה.

ניתן היום ט' בחשון, תשס"ד (4 בנובמבר 2003) בהיעדר באי כח הצדדים

מני-גור אירית, שופטת      



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי פינוי ראויים

  2. פינוי מבני תעשיה

  3. פינוי שוכר בכוח

  4. תביעת פינוי משתלה

  5. הודעה לפני פינוי

  6. איחור בפינוי חנות

  7. תביעה לפינוי ציוד

  8. תביעה לפינוי מנכס

  9. פינוי בעל עסק מוגן

  10. פינוי בדואים בנגב

  11. תביעה לפינוי קיוסק

  12. תביעה לפינוי מקרקעין

  13. פינוי מדירה ציבורית

  14. צו פינוי לבית כנסת

  15. עורך דין פינוי שוכר

  16. החלטה על פינוי בהעדר

  17. פינוי מאחז בלתי חוקי

  18. פסק דין לפינוי קרקע

  19. פינוי חברות ממקרקעין

  20. מימוש פסק דין לפינוי

  21. תביעת פינוי מקרקעין

  22. תשלום על פינוי מכולות

  23. פינוי דייר מדירת אביו

  24. תביעה לפינוי קפיטריה

  25. פינוי מקרקעין בחולון

  26. צו פינוי מקרקעי ציבור

  27. הסכם למניעת פינוי נכס

  28. פינוי כנסייה בירושלים

  29. פינוי מבנה טרומי ממגרש

  30. דמי הסתגלות לאחר פינוי

  31. פינוי חנות במרכז מסחרי

  32. פינוי אוהלים ברוטשילד

  33. פינוי דיירים מדירת קרקע

  34. פיצוי על פינוי בכוח מנכס

  35. פינוי מוקדם שכירות משנה

  36. אי פינוי דירה לאחר מכירה

  37. תביעה לפינוי מגרש לבנייה

  38. תביעת פינוי מקרקע ציבורית

  39. תביעה לפינוי שוכר שנדחתה

  40. פינוי חנות ירקות בשכירות

  41. תביעת פינוי חנות בשכירות

  42. פסק דין לפינוי בהעדר הגנה

  43. פינוי שטח המוחזק שלא כדין

  44. תביעה בגין פינוי מאתרי בניה

  45. פינוי תכולת מבנה לפני הריסה

  46. פינוי הרוכלים מהטיילת באילת

  47. פינוי ממקרקעין המשמשים חניון

  48. פינוי חנות בשטח מעבר ציבורי

  49. פינוי חנות בשכירות לא מוגנת

  50. תשלום ארנונה פינוי אשפה בעסק

  51. פינוי בגין הפרת שכירות מוגנת

  52. פיצוי על נזקים בגין פינוי נכס

  53. תביעה לפינוי העירייה מהמושכר

  54. חוב של העירייה על פינוי אשפה

  55. פינוי ארונות תקשורת ממקרקעין

  56. תביעה בגין פינוי סחורה ממחסן

  57. פינוי דירה שכורה בשכונת מצוקה

  58. פינוי כלי שייט שעלה על שרטון

  59. תאונת עבודה במהלך פינוי אשפה

  60. טענת דיירות מוגנת בתביעת פינוי

  61. פינוי דייר בשכירות מוגנת בעסק

  62. פינוי פולש מקרקע בבעלות המדינה

  63. פינוי דייר בשכירות מוגנת בחנות

  64. תביעת פינוי של מנהל נכסים עזובים

  65. ערעור על פינוי עסק שכירות מוגנת

  66. פיצוי על איחור בפינוי דירה שכורה

  67. בקשה לביטול החלטה על פינוי מושכר

  68. תביעת פינוי במסגרת אכיפת שעבודים

  69. פסק דין לפינוי דירה לפי סעיף 79א

  70. בקשה לביטול צו פינוי מקרקעי ציבור

  71. בקשה לעיכוב פינוי דירה בגלל חובות

  72. פיצוי על איחור בפינוי חנות בשכירות

  73. פינוי פולשים ממקרקעין - שימוש בכוח

  74. פינוי מדירה שכורה בגין שבירת קיר מטבח

  75. האם פסק דין לפינוי הבעל חל גם על האישה

  76. תביעת פינוי מחנות ע''י מנהל מקרקעי ישראל

  77. האם יש הליך מזורז (מהיר) לפינוי שוכרים ?

  78. האם בעל עסק זכאי לפיצויים על פינוי שטחים ?

  79. נזקים בזמן פינוי מדירה עקב אי תשלום משכנתא

  80. עיכוב פינוי מדירת מגורים בהליכי מימוש משכנתא

  81. האם יש הליך מהיר לפינוי שוכר מדירה בשכירות ?

  82. פינוי דייר שלא שילם שכר דירה - מה אומר החוק ?

  83. חובת ניהול מו"מ לפני הגשת תביעת פינוי ממקרקעין ?

  84. פגיעת משאים פינוי אשפה ברכב חונה (תביעת פיצויים)

  85. האם אפשר לקבל פיצויים על "פינוי בכוח" מדירה בשכירות ?

  86. בקשה לביטול צו פינוי מקרקעי ציבור: חוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע)

  87. האם עומדת הזכות לדרוש את פינוי מהנכס על פי הוראת סעיף 19 לחוק המקרקעין

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון