קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מס שבח בזמן פרצלציה: 1. העוררים בע"ב 1/89 הם הבעלים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין חלקה 47 בגוש 10794 בחיפה, ובמסגרת פרצלציה הם בעלי הזכות להירשם, אך עדיין בלתי רשומים על המגרש שמספרו בפרצלציה 264 (להלן - מגרש 264), באשר הוכרז כי הבעלים של חלקה 47 הנ"ל הוא בעל הזכויות לבעלות במגרש 264. הרישום בלשכת רישום המקרקעין טרם נעשה לגבי מגרש 264 בשל הליכי הפרצלציה. על המגרש 264 הוקם בנין בן 6 דירות. הבניה על המגרש 264 נעשתה בעיסקת קומבינציה לפיה נבנו על ידי הקבלן 3 דירות עבור העוררים 1/89 ושלוש לקבלן. העוררים 1, 2, 3 שבע"ב 4/88 קנו מן הקבלן כל אחד דירה אחת, ובסך הכל את שלושת דירות הקבלן, והעוררים 4 בע"ב 4/88 קנו מאת העוררים שבע"ב 1/89 דירה אחת, כך שלעוררים בע"ב 1/89 נשארו שתי דירות, ולעוררים 1, 2, 3, 4 בע"ב 4/88 רכשו העוררים וקיבלו את החזקה במועדים הבאים: עוררים 1: החוזה מיום 7.1.86 - החזקה ביום 31.12.86. עוררים 2: החוזה מיום 1.5.85 - החזקה ביום 30.9.86. עוררים 3: החוזה מיום 3.4.85 - החזקה ביום שהוא 18 חודשים מיום 1.5.85 (ר' ס"ס 2, 3 לחוזה עוררים 3 עם הקבלן), כלומר 1.10.86. עוררים 4: החוזה עם עוררת 1 בע"ב 1/89. מיום 1.1.87 החזקה ביום 10.1.87. 3. ביום 18.10.87 הוציאה המשיבה - העיריה דרישה לתשלום היטל ביוב בקשר למגרש 264. וההודעה הופנתה במלואה לעוררים בע"ב 1/89. 4. ביום 26.11.67 החליטה המשיבה להתקין ביוב שישמש את הנכס. 5. ביום 15.10.87 החל בביצוע העבודה - וכך הוּדע לעוררים. 6. העוררים בע"ב 1/89 והמשיבה טוענים כי העוררים בע"ב 4/88 היו רשומים בעיריה ובמס רכוש מס שבח כבעלים עוד לפני 15.10.87. ב"כ העוררים בע"ב 4/88 לא התייחס לענין זה במסגרת העובדות המוסכמות שלפיהן התנהל הדיון בשני התיקים - אולם בהתאם לחוק, ובהתחשב בתאריכי החוזים וקבלת החזקה לפי החוזים, של כל אחד מן העוררים בע"ב 4/88 ברור כי הודע למס שבח מס רכוש במועד, וסביר כי עוררים אלה דאגו לענינים הקשורים להם בעיריה - כך שניתן לקבוע שאכן כך הוא - כנטען על ידי עוררי ע"ב 1/89 והמשיבה. 7. העוררים בע"ב 1/89 לקחו על עצמם את התשלום לגבי שתי הדירות שנשארו בחזקתם, והם אף שילמו זאת אולם לטענתם על העוררים בע"ב 4/88 לשאת בהיטל בקשר לדירותיהם, שהן 4 הדירות הנוספות. 8. העוררים בע"ב 4/88 טוענים שבעלי הנכס הם העוררים בע"ב 1/89, וכן כי הוצאה הודעה לגבי כל מגרש 264 לעוררים בע"ב 1/89, אלה לא הגישו ערר, ולכן הדרישה לתשלום "הפכה איפוא לפס"ד חלוט". הם מוסיפים וטוענים שעם הוצאת דרישת התשלום לעוררים בע"ב 1/89 לא היתה המשיבה מוסמכת להוציא דרישה גם לעוררים בע"ב 4/88, וזו שנשלחה איננה כדין, בחוסר סמכותי (כך במקור, א.א.), "וכמוהם כעפרא דארעא ושווין כקליפת השום". טענות נוספות בהודעת הערר של עוררי ע"ב 4/88 הן: כי בכל מקרה החבות היא של הבעלים הרשום, הדרישות הנוספות "מעוררות תמיהות", אין יריבות בין העוררים למשיבה. בסיכומיו התייחס ב"כ העוררים בע"ב 4/88 גם על (כך במקור, א.א.) נימוקים שלא הוזכרו בכתב הערר, אולם בהתאם לתקנה 9 לתקנות הרשויות המקומיות (ביוב) (סדרי הדיון בפני ועדת ערר), תשכ"ה1964- לא נתייחס לאלה. 9. בשל זיקת הגומלין בין שני העררים אוחד בהן הדיון, אשר עובדותיו נקבעו "בעובדות מוסכמות". 10. לפי סעיף 16 לחוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב1962- (להלן - החוק): "בעלי כל נכס שנמסרה להם הודעה כדין על התקנתו או קנייתו של ביוב שישמש אותו נכס, חייבים בהיטל התקנת הביוב". 11. סעיף 1 לחוק הנ"ל מגדיר את "הבעל" או "המחזיק" של נכס לענין חוק זה כ"בעלו ומחזיקו לענין ארנונות העיריה או המועצה המקומית". ההגדרה אינה מפרידה לצורך החוק בין הבעל והמחזיק, ולמעשה רואה גם את המחזיק כבעלים. פקודת העיריות (נוסח חדש) מגדירה "בעל" בסעיף 1 לפקודה: "לרבות אדם המקבל, או הזכאי לקבל, הכנסה מנכס, או שהיה מקבלה אילו היה הנכס נותן הכנסה, בין בזכותו הוא ובין כבא כוח או כנאמן, בין שהוא הבעל הרשום של הנכס ובין שאינו הבעל הרשום, וכולל שוכר או שוכר משנה ששכר נכס לתקופה של למעלה משלוש שנים". "מחזיק" מוגדר בפקודת העיריות כ"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או פנסיון". מחוק הרשויות המקומיות (ביוב) ומפקודת הראיות, עולה כי הגדרת "בעל" הינה רחבה וכוללת הן את הבעלים הרשומים של המגרש, והן את הדיירים אשר רכשו את הדירות ומחזיקים בהן בכל התקופה הרלוונטית, בין אם הם גרים בדירות, משכירים אותן או זכאיים להשכיר אותן. כל העוררים, בשני העררים נכנסים להגדרת החוק לענין בעלי הנכס החייבים בהיטל. החוק עצמו קובע כי יתכן שיהיו מספר אנשים שיהיו בעלים של נכס לענין החבות בחוק. במקרה כזה קיימת אחריות הדדית של הבעלים וכל אחד מהם יהיה חייב כלפי הרשות במלוא החיוב. תרופתו של מי ששילם, כלפי היתר נקבעה בסעיף 52 לחוק. 12. בע"א 397/54 יהודה אגם לבן נגד ועדת השומה של עירית חיפה, פ"ד י(3) 1865, דן בית המשפט העליון בשאלה מי הוא הבעלים אשר עליו מוטלת חובת תשלום הארנונה, באם הוא הבעל הרשום או החוכר לתקופה שלמעלה משלוש שנים. קובע לענין זה כבוד השופט ויתקון בעמ' 1869: "החיוב חל בראש ובראשונה על 'הבעל' כפשוטו, ורק בהיעדר בעל כזה, דהיינו - במקרה שאדם כזה אינו ניתן לזיהוי או שאין למצאו - עליך לפנות להוראת הפירושים ולראות מי מלבדו כלול בגדר המושג הזה... "אין להתעלם מן העובדה, שבארצנו לא כל הנכסים רשומים על שם בעליהם ושלפעמים מתקשים בזיהוי הבעלים. מכאן הצורך להרחיב את היריעה ולהטיל את החיוב בארנונה אף על אלה שאינם מקבלים או זכאיים לקבל הכנסה מהנכס. אך צורך זה אינו גורע מן הכלל שבמקום הראשון של תחולת החיוב עומד הבעלים האמיתי, הרשום, או באין כזה - הבלתי רשום". ובעמוד 1870 מוסיף כבוד השופט ויתקון: "מכיוון שלפי דיני הארץ אכן השכירות מקנה לשוכר בעלות או זכות חפצית בנכס, תהא תקופת השכירות אשר תהא, בא המחוקק והשווה את מעמדו של השוכר לתקופה שלמעלה משלוש שנים לזה של הבעל (אפילו במקרה שאינו מקבל, ואינו זכאי לקבל הכנסה מהנכס"). נראה לי שחיובו של שוכר כזה בא בנוסף לחיובו של הבעלים. בית המשפט הכיר בחיובו של הבעלים, בין אם הוא רשום ובין אם לא. הבעלים הרשום הינו בעלים לפי חוק המקרקעין, ובתור שכזה חייב בתשלום ההיטל, הדיירים אשר רכשו את הדירות גם הם בעלים של הנכס לפי החוק. ע"א 593/78 עירית חיפה נגד גב ים לקרקעות בע"מ, פד"י לד(1) עמ' 286 הלך גם בעקבות ע"א 397/84. בד"נ 13/70 נכסי סחרוב בע"מ נגד מנהל מס רכוש וקרן פיצויים, פ"ד כה(1) עמ' 457, נדונה הגדרת "בעל" בסעיף 1 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א1961- הקובעת לענין הטלת מס על מלאי וציוד שני חייבים חלופיים - הבעל והמחזיק. בפסק הדין נקבע: "משקבע המחוקק כמה סוגים של בני אדם, שכל אחד מהם נחשב כבעל, ולא קבע סדר עדיפות ביניהם, יש להסיק מכך שרצונו של המחוקק הוא שמי שבידו הופקדה הטלת המס הוא שבוחר מבין אותם הסוגים את החייב במס, ובלבד שלא ישולם אותו המס אלא פעם אחת" (כבוד השופט כהן). וכן בדברי השופט ח' כהן: "אילו היה ברצון המחוקק ובכוונתו שלא להעניק למנהל שיקול דעת ממי יגבה את המס, מן המחזיק או מן הבעל, היה יכול וצריך לומר זאת בעצמו וכשם שמשלם המס רשאי לצאת בכל פתח אשר החוק פותח לו, ולהשתמש בכל חסר אשר החוק לוקה בו כדי להשתחרר מחובת התשלום, כן רשאי גובה המס להיכנס בכל פתח אשר החוק פותח לו כדי לגבות את המס מאת אותו החייב מתוך חייבים חלופיים אחדים אשר אינה עומדת לו הוראת פטור מיוחד. כל עוד נעשה דבר זה במסגרת חוק ובתוקף סמכות שהוענקה בו, אין לראות בעצם הבחירה הזאת בין חייבים אחדים בכל משום פעולה מינהלית של הטלת מס אלא אך משום ביצוע החוק כפי שהמחוקק ראה לטוב לפניו לחוקק". 13. עולה מן המקובץ שהמשיבה יכולה להפנות את הדרישה לכל מי שנכנס לגדר "בעל" כמצויין וכפי שפורש לעיל. 14. כפי שכבר צויין לעיל - העוררים בע"ב 1/89 הם בעלי הזכות להירשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של מגרש 264 מכוח הפרצלציה, אך טרם נרשמו בשל הליכי הפרצלציה, והעוררים בע"ב 4/88 הם בעלי הזכות להירשם כבעלים בלשכת רישום המקרקעין, אך גם הם טרם נרשמו - מבחינה זאת מעמדם כבעלים הם למעשה שווים, כי כאשר יתאפשר הדבר, יירשם כל אחד גם אם פורמלית יירשמו עוררי ע"ב 1/89 קודם אך בו זמנית תיעשה לגבי עוררי 4/88 הרישום שלהם. טענת ב"כ עוררי ע"ב 4/88 כאילו עוררי ע"ב 1/89 הם "הבעלים הרשום" איננה נכונה עובדתית לגבי מגרש 264. לדעתנו היתה רשאית המשיבה לדרוש את ההיטל מכל הנכנס לגדר "בעל" - כאמור לעיל, קל וחומר במצב "אי רישום" המצויין בסעיף זה. 15. אין אנו מקבלים את הטענה כאילו הוצאת דרישה לתשלום ל"בעל הנכס" אחד מונעת את הוצאת הדרישה ל"בעל נכס" אחר - לדעתנו אין בכך משום "פסק דין חלוט" כפי שנטען - כל זאת רק בתנאי שלא תיעשה בפועל גבייה כוללת מעבר להיטל שנדרש לגבי כל מגרש 264. מן הנימוקים שלעיל אני דוחה את שני הערים. בהתחשב במהות הטענות שהועלו בכל אחד משני העררים, ובכך שהדיון התנהל בעובדות מוסכמות, אנו מחייבים את העוררים ע"ב 4/88 ביחד ולחוד לשלם למשיבה הוצאות שכ"ט עו"ד בסך 4,000 ש"ח ובצירוף מע"מ, ובתוספת ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל, ואת העוררים בע"ב 1/89 ביחד ולחוד, לשלם למשיבה הוצאות שכ"ט עו"ד 1,500 ש"ח בצירוף מע"מ, ובתוספת ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. מיסיםקרקעותמס שבחאיחוד וחלוקה מחדשפרצלציה