סירוב לרישום בפנקס הבתים המשותפים

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סירוב לרישום בפנקס הבתים המשותפים:

.1לפני ערעורו של המערער על סירוב הממונה על מירשם המקרקעין לרשום בנין בפנקס הבתים המשותפים.
.2אלה עיקרי העובדות הצריכות לענין:ב
הנכס נשוא המחלוקת הינו בנין המצוי בחלקה 47בגוש 30657בירושלים והוא
בבעלות מדינת ישראל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל.
הבנין מחולק לשתי דירות שלכל אחת מהן כניסה נפרדת ומתקנים נפרדים (להלן:ו "הבית").
שתי הדירות מוחכרות למערער ולחוכר נוסף לתקופה ארוכה (להלן:נ "בעלי הדירות").
המערער והחוכר הנוסף בקשו לרשום את הבית בפנקס הבתים המשותפים לאחר שעל דעת מינהל מקרקעי ישראל הסכימו בעלי הדירות על נוסח תקנון מוסכם לרישום הבית כבית משותף. הבקשה נדחתה על ידי המפקח על רישום מקרקעין מהטעם כי בנוסח הצו שרישומו נתבקש צויינו אפס חלקים ברכוש המשותף לגבי כל אחת מיחידות הבית.
המערער הגיש ערר על החלטה זו לממונה על המירשם, והיא דחתה את הערר והחליטה
לקיים את החלטת המפקח אשר סירב לרישום. בהסתמכה על סעיפים 55(א) ו-57(א) לחוק המקרקעין התשכ"ט- 1969קבעה הממונה כי קביעת החלק הבלתי מסוים ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה הינה דרישה סטטוטורית מחייבת ודרישה זו אינה עולה בקנה אחד עם קיומו של צו רישום בית משותף שבו כל הרכוש המשותף הוצמד בחלקים מסוימים לדירות, ובכך הפך להיות חלק מאותן דירות, והתוצאה היא כי לכל דירה יירשם 0חלקים ברכוש המשותף.
בערעורו לפני מעלה המערער את עיקרי טיעוניו לפיהם אין עילה בדין לסרב רישום בית משותף גם אם כל חלקי הרכוש המשותף הוצמדו לדירות והפכו להיות חלק מאותן דירות, ולא נותר רכוש משותף כלשהו המיועד לשמש את כלל בעלי הדירות והוא פירש את הנמקותיו לכך.
המשיבה מצידה גורסת כי פרשנותו הנכונה של דין הבתים המשותפים כפי שעולה מנוסח פרק ו' לחוק המקרקעין מורה כי לא ניתן לרשום בית בפנקס הבתים המשותפים אלא אם כן יש בו רכוש משותף בשיעור כלשהו אשר נועד לשמש את כלל בעלי הדירות או מרביתם ואשר לא הוצמד באופן ספציפי לדירה זו אחרת. בהעדר רכוש משותף כזה, לא מתקיימים התנאים המוקדמים שקובע החוק לרישום הבית כבית משותף.
.3שקלתי את עמדות הצדדים על רקע קביעתם של המפקח והממונה על המירשם
ונוכח דין הבתים המשותפים על פי חוק המקרקעין וההלכה הפסוקה ובאתי לידי מסקנה
כי לא אוכל לתמוך במסקנה אליה הגיעו המפקח והמשיבה לפיה תנאי הכרחי לרישום
בית משותף הינו קיומו של רכוש משותף העומד לשימוש כלל הדיירים או חלקם וכי אי
התקיימותו של תנאי כזה מחייב סירוב רישומו כמבוקש.
.4אלה הם הטעמים העיקריים לעמדתי זו:ב
ראוי להבחין בין שתי שאלות:ו
האחת-בעלת אופי עקרוני, והשניה נוגעת לאופן ניסוח התקנון המוסכם בין
הצדדים ונוסח צו הרישום המבוקש על ידם.
וביתר פירוט:נ
שאלה ראשונה היא - האם במישור העקרוני אפשרי רישום בית משותף גם מקום שכל חלקי הרכוש המשותף ללא יוצא מן הכלל הוצמדו באופן ספציפי לדירות, ולא נותר אף חלקיק רכוש משותף העומד לשימוש כלל בעלי הדירות או חלקם.
השאלה השניה, באם תינתן תשובה חיובית לשאלה העקרונית, האם נוסח התקנון המוסכם על הצדדים ונוסח צו הרישום המבוקש על ידם משקפים נאמנה את הקביעה בנוסח צו הרישום המבוקש הקובע כי לכל דירה בבית צמודים "אפס" חלקים ברכוש המשותף.
נדון בשאלות אלה אחת לאחת.
(א) רישום בית משותף שכל חלקי הרכוש המשותף בו הוצמדו באורח ספציפי לדירות השאלה בתמציתה היא:ב
האם תנאי הכרחי לרישום בית משותף הינו כי יהיה בו רכוש משותף בסדר גודל כזה או אחר אשר לא יוחד ספציפית לדירה כלשהי, ונותר משותף לשימוש כל בעלי הדירות או חלקם; או שמא ניתן לרשום בית משותף גם אם לא נותר בו רכוש משותף כזה, כאשר כל הרכוש המשותף הקיים כל כולו הוצמד ספציפית לדירות באופן ובשיעור כזה או אחר.
נראה לי כי התשובה הראויה לשאלה זו היא כי אף שהמצב הטבעי והרגיל שהחוק צפה לנגד עיניו הוא כי בית הנרשם כבית משותף יכלול בתוכו חלקי רכוש משותף הנותרים לשימוש כלל בעלי הדירות או חלקם, אין מניעה מטעם החוק לרשום בית משותף גם מקום שכל חלקי הרכוש המשותף הוצמדו לדירות, ובלבד שהצמדה כזו איננה סותרת את האיסור הקבוע בסעיף 55(ג) לחוק האוסר הצמדת חלקים מסוימים ברכוש המשותף לדירה פלונית אם הם מיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.
מסקנה זו נובעת, לטעמי, הן ממטרות החוק ותכליותיו והן מהוראותיו האופרטיביות, והיא עולה בקנה אחת עם תפיסות בסיסיות של חופש הקנין וההגנה עליו, והחופש החוזי הנתון לאדם לעשות בקניינו כרצונו שקיבלו מעמד של זכויות-על בחוקי היסוד בעשור האחרון.
מטרות החוק ותכליותיו בעל דירה בבית משותף מחזיק בידו בדרך כלל זכויות בעלות אופי דואלי:ו זכות בעלות בדירה כיחידה נפרדת, וזכות בעלות משותפת עם בעלי דירות אחרים בחלק בלתי מסוים ברכוש המשותף שלא הוצמד לדירה ספציפית. במישור המעשי, דואליות זו קיימת ברוב המקרים מעצם העובדה כי מרבית הבניינים המשותפים למספר בעלי דירות בנויים כך שמתקנים שונים בהם מיועדים לשמש את כל הדיירים או חלקם, ולא ניתן באופן מעשי להצמידם לדירה פלונית, כך שצורכי החיים מכתיבים קיומו של רכוש משותף בבעלות כלל הדיירים לצורך מתן אפשרות החיים בצוותא בנכס ומיצוי השימוש בו. אך האם הדואליות הזו הינה תנאי הכרחי להיות בית "בית משותף" הזכאי ברישום בפנקס? השאלה מתעוררת באופן מעשי ביחס לבתים הבנויים בצורה אופקית כאשר טכנית ניתן לייחד לכל דירה את מתקניה שלה ולהצמידם אליה כך שיהפכו לחלק ממנה - לרבות כניסות נפרדות, חדרי מדרגות נפרדים, מתקני הסקה, מעליות וכיו"ב, ואפילו קירות חיצוניים, מסד, וקרקע (השווה הגדרת "רכוש משותף" בסעיף 52לחוק).
במצב כזה, אותם חלקי רכוש משותף המוגדרים בסעיף 52מוצמדים באופן ספציפי
לכל אחת מהדירות, ולכאורה הצמדה כזו לא נאסרת גם על ידי סעיף 55(ג) האוסר
הצמדה ספציפית של חדרי מדרגות, מעלית, מקלטים, ושאר מתקנים רק אם הם מיועדים
לשמש את כל בעלי הדירות (על פרשנות הוראת סעיף 55(ג) ידובר להלן).
ואם כך, השאלה בהקשר זה היא האם יתכן "בית משותף" כמשמעותו בחוק כאשר מתוך אגד הזכויות המצוי בדרך כלל בידי בעל דירה תימצא בידו רק זכות אחת - והיא זכות הקנין שלו בדירה, בעוד זכותו לחלק בלתי מסוים ברכוש משותף לא תתקיים, משרכוש כזה בטל מן העולם עקב הצמדתו הספציפית לכל אחת מן הדירות.
נראה כי התחקות אחר ההיסטוריה החקיקתית של דין הבתים המשותפים כמו גם
נוסחו של החוק מצביעים על כך שבמקרים מיוחדים כפי שתואר לעיל ניתן לרשום בית
כ"בית משותף" אף שאין בו רכוש משותף כללי לכל בעלי הדירות.
ההיסטוריה החקיקתית מלמדת כי חקיקת חוק הבתים המשותפים במקורה נבעה מצורך בסיסי לאפשר רישום בספרי המקרקעין של דירה בבית משותף כיחידת רישום נפרדת, כאשר קודם לחקיקה זו הדבר לא היה אפשרי. זו היתה מטרתה המרכזית של החקיקה הזו. בהינתן צורך בחקיקה כאמור, שם לו המחוקק למטרה נילווית להסדיר את מערכת היחסים ההדדיים בין בעלי הדירות בבית משותף, כאשר ליחסים אלה שני פנים:נ
הפן האחד נוגע ליחסי בעלי הדירות באשר לאופן השימוש בדירותיהם ככל שהוא
משפיע על זולתם. הפן השני נוגע לשימוש ברכוש המשותף ודרכי ניהולו תוך התייחסות, בין היתר, להשפעת הגומלין בין זכויות השימוש בדירה לזכויות השימוש ברכוש המשותף. נראה להלן כי נושא ההסדרה החקיקתית של הרכוש המשותף בבית היווה נושא נילווה בלבד בחקיקה, והוא לא שימש המניע והגורם העיקרי למעשה החקיקה.
ואכן, לקראת חקיקתו לראשונה של חוק בתים משותפים תשי"ג- 1952פורסמה הצעת
החוק (הצ"ח 61, תשי"א) בעמ' 76) ובה תוארו בתמצית המטרות שלשמן חוקק החוק:ב
וכך פותחת ההצעה ואומרת:ו
"לפי החוק הקיים, אין אפשרות לרשום בספרי האחוזה זכות בעלות בבנין בנפרד מן הקרקע, או זכות בעלות בחלק מסויים של בנין. מצב דברים זה גורם קשיים לחוגי ציבור רחבים לאחר שחלק ניכר מפעולת הבניה הופנה בשנים האחרונות לבתים משותפים; רוכשי הדירות בבתים המשותפים אין בידם לתת ביטוי חוקי לבעלותם בדירות וממילא אין הדירה יכולה לשמש מבחינה משפטית נשוא לעסקה, כגון מכר, שיעבוד, וכדומה"
לאחר תיאור הטכניקות המסובכות שנעשה בהם שימוש, בלית ברירה, כדי להתגבר על בעיה זו, מוסיפה הצעה ואומרת:נ
"כל האמצעים האלה מלאכותיים הם ואינם נותנים ביטוי משפטי נאמן למציאות, אף אין בהם הסדר מניח את הדעת לבעיית היחסים ההדדיים בין בעלי הדירות בבית משותף.
החוק המוצע בזה תכליתו כפולה:ב
(א) לעשות את הדירה בבית משותף ליחידת רישום נפרדת ולאפשר על ידי כך
רישומה של זכות בעלות וכל זכות אחרת בדירה.
(ב) להסדיר את היחסים ההדדיים בין בעלי הדירות בבית משותף".
ואכן, מטרתו העיקרית של החוק הושגה בקביעה כי דירה בבית משותף תהווה נושא
נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות בחריגה מהעקרון הנוהג בדרך כלל לפיו אין תוקף
לעסקה בחלק מסויים במקרקעין (השווה סעיפים 13ו- 54לחוק המקרקעין).
מטרה נילווית בלבד למטרה העיקרית האמורה היא להסדיר את מערכת היחסים בין בעלי הדירות כאשר הסדרה זו נוגעת הן לשימוש בדירות והן לשימוש ברכוש המשותף, כאשר החוק מניח כי קיים רכוש משותף כזה.
בדרך זו נתפס הדבר גם על ידי מ"מ הנשיא (כתוארו דאז) זוסמן בד"נ 20/73שמע נ' סדובסקי, פד"י כח(1) 730, 734באומרו:ו
"... חייב לשמש לנו מורה דרך הרעיון המונח ביסודו של הבית המשותף. רעיון זה בא על ביטויו בסעיף 54לחוק המקרקעין המורה כי דירה בבית משותף יכול שתהא נושא לבעלות נפרדת. בזה משתנה בית משותף ממקרקעין אחרים אשר בהם, על פי סעיף 13לאותו חוק, לא תתכן זכות בחלק מסויים של הנכס. משנתן המחוקק היתר ליצירת קנין נפרד בחלק מסויים של הבית, קם הצורך להסדיר את היחסים בין השותפים ולכך משמש התקנון..."
גם בספרות המשפטית הובעה לא אחת הדעה כי נושא הרכוש המשותף הוא טפל להיבט העברת הבעלות בדירה, ונגרר אחריה. ראה, למשל, פרופ' טדסקי במאמרו "בעלות ושיתוף בבית משותף", הפרקליט ל', עמ' 214בעמ' .224
הוא אומר:נ
"בהבדל מהעמדה המיוחסת לחוק המערב גרמני ולחוק השויצרי, רואה החוק הישראלי כעיקר את הבעלות בדירות, וכטפל את הרכוש המשותף. לכל דירה צמוד חלק ברכוש המשותף ולא להיפך (סעיף 55). זאת לא משום שהיחס האמור יהיה בהכרח היחסי הערכי בין השניים, אלא משום שהוא היחס התכליתי ביניהם, שלפיו קיים הרכוש המשותף למען הדירות והוא מיועד לשמש אותן (הדגשה במקור) אפילו הוא שווה יותר מהן".
מהאמור כאן מתבקשת המסקנה הבאה:ב
המטרה המרכזית של חקיקת הבתים המשותפים היא לאפשר רישום דירה בבנין שיש בו מספר דירות כיחידת רישום נפרדת, על כל המשתמע מכך באשר לחופש השימוש בזכויות הבעלות, הזכויות והעסקאות.
אגב הסדרת המטרה העיקרית הזו, מסדיר החוק גם את מערכת היחסים ההדדית בין בעלי הדירות בהינתן הצורך בקביעת מסגרת ונוהלים לחיים משותפים בבנין. חיים משותפים אלה אינם נגזרים רק מקיום רכוש משותף אלא מעצם המגורים בצוותא באותו מבנה. מכאן משתמע כי מסקנה לפיה קיומו של רכוש משותף הינו תנאי מוקדם להכרה בהיות הבית "בית משותף" מחטיאה את הרציונל שלשמו החוק הוחק; קרי:ו לאפשר רישום הדירות כיחידות נפרדות, וקשה להלום מסקנה זו עם מהותה של התכלית החקיקתית. נראה בהמשך כי נוסחו של החוק, על פי פרשנות תכליתו ומטרותיו, עולה בקנה אחד עם הרעיון כי קיומו של רכוש משותף והסדרתו בחוק הוא ענין נילווה למטרה עיקרית אחרת, ואינו עומד בהכרח ביסוד התשתית של "הבית המשותף" ואינו אלמנט הכרחי בו. נוסחו של החוק על רקע תכליות החוק כפי שהובהרו, נוסח הוראותיו של החוק עולות בקנה אחד עם המסקנה כי קיומו של רכוש משותף אינו תנאי הכרחי להגדרת בית כ"בית משותף" ולרישומו ככזה.
החוק שם לו למטרה לאפשר רישום הדירות כיחידות נפרדות, ולאימוצה של תכלית
זו נוסחו הוראותיו, כדלקמן:נ
(א) הגדרת "בית משותף" על פי סעיף 52לחוק, מדברת ב"בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים".
מהגדרה הזו עולה ברורות כי בית משותף שיש בו שתי דירות לפחות המהוות
יחידות נפרדות אפשר לרושמו כבית משותף (השווה הצעת החוק, שם, עמ' 78).
בהגדרת "בית משותף" בחוק אין כל עיגון ליסוד קיומו של רכוש המשותף אלא הדרישה נסבה על קיומן של לפחות שתי דירות המהוות יחידות נפרדות, ודי בכך לצורך רישום.
השלמה להוראה זו ניתן למצוא בסעיף 142לחוק הקובע:ב
"בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת, ניתן לרשום בפנקס".
זוהי הוראה המצויה בחוק בפרק הדן ברישום בתים משותפים ובסעיף המוכתר בכותרת "בית הראוי להירשם בפנקס". וגם כאן אין כל איזכור לצורך בקיומו של רכוש משותף כלשהו כתנאי לרישום הבית כבית משותף.
(ב) החוק נותן בידי בעלי הדירות חופש פעולה נרחב לקבוע כי חלק מסויים של הרכוש המשותף כהגדרתו בסעיף 52לחוק יהיה צמוד לדירה פלונית, ואם הוצמד חלק מסוים כאמור הוא לא ייחשב כרכוש משותף אלא דינו לכל דבר וענין כדין הדירה אליה הוצמד (סעיף 55(ג) לחוק).
עם זאת, החוק מגביל את חופש הפעולה של בעלי הדירות בענין זה לגבי חלקי רכוש משותף מסוימים שהם מטבעם בשימוש כלל דיירי הבית כגון חדרי מדרגות, מעלית, מקלטים, ו"מתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות" - כאמור בסעיף 55(ג) הנ"ל.
המגבלה על הצמדת חלקי רכוש משותף אלה לדירה פלונית נובעים רק מהיותם על פי טבעם מיועדים לשימוש כלל הדיירים, או חלקם. אולם אם מדובר במבנה אשר מבחינה פיסית מאפשר הצמדת כל חלקי הרכוש המשותף באופן ספיציפי לדירות מבלי שבעל דירה כלשהי יפגע כגון שלכל דירה ייבנה חדר מדרגות פרטי משלה, והוא הדין במעלית, מעלית מקלט ושאר מתקנים פרטיים - שוב נראה כי המגבלה שבסעיף 55(ג) אינה קיימת, ונראה לכאורה כי אין בה כדי לשלול מבעלי דירות לקבוע בתקנון מוסכם כי כלל הרכוש המשותף כהגדרתו בסעיף 52לחוק יוצמד לדירות בדרך זו או אחרת עד כדי מיצויו המלא בדרך זו. ואכן, בכך שהמחוקק היתנה את האיסור על הצמדת פריטי רכוש משותף מסוימים בסעיף 55(ג) בכך ש"יהיו מיועדים לשמש את כל בעלי הדירות" שלל המחוקק מהקוגנטיות שבהוראה זו במצבים בהם המבנה הפיסי של הבית מאפשר את פיצולו של כל הרכוש המשותף והצמדתו בין הדירות הספציפיות.
ואם כך, שוב אין דרישה קוגנטית לקיום רכוש משותף כללי לכל הדיירים, כאמור. אינני מתעלמת משאלות פרשנות שהתעוררו בהקשר למגבלות האמורות בסעיף 55(ג) לחוק, והיו שפרשו כי על פי לשונו של הסעיף, נשללת יכולת ההצמדה בכל מקרה של חדרי מדרגות, מעלית ומקלטים (גם אם הם נועדו לשימוש בעל דירה אחד) ואילו את המילים "המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות" יש להחיל על "מתקנים" אחרים בלבד, ורק לגביהם האיסור על הצמדתם איננו קוגנטי.
פרשנות זו יוצרת אבחנה קשה בין סוגי פריטי רכוש משותף, שקשה למצוא לה הצדקה, ועל כך הרחיב את הדיבור פרופ' ויסמן בספרו דיני קנין (כרך ב' -בעלות ושיתוף) עמ' .399
יתר על כן, אבחנה זו גם אינה מתחייבת מלשונו של סעיף 55(ג) המאפשרת את
פירושו כך שההצמדה של כל אחד מפריטי הרכוש המשותף המוזכרים בו תיאסר אם אותו פריט רכוש מיועד לשמש את כל בעלי הדירות. פירוש אפשרי כזה ישיג מטרה מעשית רצויה, ויעלה בקנה אחד עם תכליות החוק.
ראוי לציין כי הפסיקה בע.א. 268/83פרסיני נ' וינטראוב פד"י לז (3) 813, 817; וכן ע.א. 591/83בנדל נ' נאות אביב, פד"י מא(1) 57, 65אינה עומדת בסתירה לפרשנות סעיף 55(ג) באופן המצמצם את ההגבלות בדבר הצמדת פריטי הרכוש המשותף למצבים בהם הם נועדו לשמש את כל בעלי הדירות שכן פסיקה זו דנה בבתים משותפים מן הסוג השכיח שבהם אותו פריט רכוש שהוצמד אכן היה מיועד על פי טיבו ועל פי מבנהו של הבית לשימוש כל הדיירים או לפחות חלקם.
לאור זאת, אניח לצורך הענין כי ראוי לפרש את מגבלות סעיף 55(ג) באורח
מוגבל באופן שניתן להצמיד כל אחד מהפריטים המאוזכרים בו אם אין הוא מיועד
לשמש את כל בעלי הדירות.
פרופ' ויסמן בספרו (שם, בעמ' 400) מציין כי ישנן מדינות שונות שבחוקיהן נמנה באופן קוגנטי רכוש משותף מסוים הכרחי שאין אפשרות אף פעם לוותר עליו ולהצמידו לדירות ספציפיות כגון קרקע, יסודות בית, קירות תומכים, וכל חלקי הבית הנדרשים לקיום הבית ויציבותו.
אולם אצלנו לא הלך המחוקק בדרך זו ונמנע מקביעה קוגנטית דומה.
הדבר אומר דרשני, ומאפשר במצבים פיסיים מתאימים - שאינם שכיחים - את
הצמדתו הספציפית של כל הרכוש המשותף לדירות בבנין.
(ג) על רקע דברים אלה יש להבין את האמור בסעיף 55(א) לחוק לפיו:ו
"לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף".
אמירה זו פירושה הוא כי מקום שקיים רכוש משותף שלא הוצמד כדין לדירות, כי אז דינה של כל דירה בבית משותף כדין דירה שצמוד לה חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף.
סעיף זה מתייחס למקרה הרגיל והשכיח בו קיים רכוש משותף כללי לכל הדיירים, והוא קובע את העקרון הכללי בדבר חלקו של כל דייר ברכוש הזה, אך אין להבינו כדרישה סטטוטורית לקיום רכוש משותף כתנאי להיות הבית ראוי להיחשב בית משותף, ולהירשם ככזה.
אין זה סביר להניח, על רקע מטרות החוק, כי בית שמתקיימת בו ההגדרה של "בית משותף" כי יש בו שתי דירות לפחות הניתנות להפרדה יהיה משולל סטטוס מוכר כ"בית משותף" רק מחמת שאין בו רכוש משותף כללי לדיירים, ותישלל זכותם העיקרית לרשום את יחידותיהם ברישום נפרד.
פרשנות דומה יש להפעיל גם לגבי הוראות אחרות המדברות ברכוש המשותף, כגון
סעיפים 55(ב) ו-57(א) ולומר כי הוראות אלה חלות אם וכאשר קיים רכוש משותף -
וזה אכן המקרה השכיח - והן אינן מתקיימות מקום שלא נותר רכוש כזה.
ואכן, כל הוראות החוק הקובעות כללים הקשורים למערכת יחסי הצדדים בהקשר לרכוש משותף חלות באותם מקרים בהם נותר רכוש משותף כלשהו לשימוש הכלל, אך אין הן שוללות מצב שבו לא נותר רכוש משותף כלל, והוא - כאשר מותר על פי החוק להצמיד את כל חלקי הרכוש המשותף לדירות והדבר אינו סותר את איסורי סעיף 55(ג) לחוק.
(ד) אחת המטרות העיקריות של החוק הדן בבתים משותפים היא לספק מנגנון ליישוב סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דירות המתגוררים באותו בית בעיקר באשר לדרכי השימוש בדירותיהם, ובמידת הצורך גם ברכוש המשותף. הצורך במנגנון כזה להסדרת היחסים ההדדיים בין בעלי דירות קיים במידה משמעותית גם כאשר לא נותר רכוש משותף כלל: הצורך להכריע במחלוקות הנוגעות לזכויות וחובות על פי תקנון בית משותף מוסכם, אינו ממוקד רק לענייני רכוש משותף דוקא, אלא הוא עוסק במכלול עניינים הקשורים לאופני השימוש בדירות במטרה למנוע הפרעה בלתי ראויה ונזק לבעל דירה סמוכה.
היטיב לתאר זאת השופט מ. חשין בע.א. 7112/93צודלר נ' יוסף, פד"י מח(5)
550, 562, 564:
"בית משותף יוצר מעין חיים בצוותא של בעלי הדירות - חיים קומונליים והקנין שיש לכל בעל דירה לעצמו כפוף לא אך להגבלות אלו ואחרות שבעל קנין "קלסי" כפוף להם (כגון מיטרדים) אלא להגבלות נוספות. כך בקנין בדירות ובודאי כך ברכוש המשותף..."
אותו שיתוף שמדובר בו אינו מוגבל לשיתוף ברכוש המשותף אלא עיקרו בשיתוף במובן של חיים בצוותא, והצורך להסדיר חיי שיתוף אלה קיים לא רק כאשר יש רכוש משותף אלא גם מקום שלא נותר רכוש משותף כלל. הקרבה הפיסית בין הדירות באותו מיבנה מחייבת קיום הסדרים שימעיטו סכסוכים ויאפשרו חיים זה בצד זה גם אם לכל בעל דירה מתקנים פרטיים משלו, והוא אינו נזקק לרכוש משותף כללי (ראה דגן, "פרשנות בדיני קנין, הבית המשותף ובעיית הפעולה המשותפת", עיוני משפט כ', עמ' 45, 68).
ואמנם, הוראות החוק בענין התקנון לבית המשותף אינן מעמידות את נושא הרכוש המשותף כנושא בלעדי או עיקרי.
סעיף 61מגדיר את מהות התקנון בקובעו כי "בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף". הגדרה זו אינה מאזכרת דבר בענין "רכוש משותף" ובודאי אינה מגבילה את התקנון לעיסוק בעניני הרכוש המשותף, אלא מתרחבת על פני כל עניני הבית המשותף באשר הם. עיון "בתקנון המצוי" בתוספת לחוק מצביע על כך שהוא מסדיר את מערכות היחסים בין הדיירים לא רק בהקשר לרכוש המשותף אלא גם בהקשר לאופני שימוש בדירות במטרה למנוע פגיעה בדירות סמוכות (סעיפים 2(ב) ו-(ג)) והמנגנון שנקבע בו לקבלת החלטות אינו מתייתר מקום שלא נותר רכוש משותף כללי.
יתר על כן, יישוב סכסוכים בבית משותף נתון למפקח על בתים משותפים ואינו מוגבל לנושאי רכוש משותף. הוא חל על פי סעיף 72(א) לחוק על כל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם וחובותיהם על פי התקנון, ומונה ענינים שונים נוספים, למשל הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת.
מובן כי קיימים אספקטים רבים ביישוב סכסוכים בפני המפקח הקשורים מעצם טיבו של הענין ברכוש המשותף, אולם ענין זה אינו מכסה את כלל הנושאים המובאים בפני המפקח, וקיים מגזר עניינים שאינו מבוטל בחשיבותו הנוגע ליחסי בעלי הדירות בהקשר לשימוש בדירות עצמן המוסדר ומפוקח על ידי מנגנון יישוב המחלוקות שבדין הבתים המשותפים.
רוצה לומר:
הוראותיו של פרק הבתים המשותפים שבחוק המקרקעין על רקע תכליות החוק מבקשות להכניס למסגרת הבתים המשותפים בית שיש בו לפחות שתי דירות הניתנות להפרדה ולאפשר בכך רישומן כיחידות נפרדות כדי לאפשר לבעלי הדירות מיצויין של זכויותיהם הקנייניות ולהקל על עסקאות שונות בהם. בנילווה לכך, הוא מבקש להסדיר את היחסים ההדדיים בין בעלי הדירות בכל הנוגע לחייהם המשותפים באותו מיבנה. במקרה השכיח שבו קיים רכוש משותף בבית - נכללים עניני הרכוש המשותף בכלל ההסדרה. במקרה הבלתי שכיח שבו בוחרים בעלי הדירות שלא להותיר רכוש משותף כללי והמבנה הפיסי של הבית מאפשר זאת באופן שהחוק אינו אוסר עליהם זאת, חשוב כי יופעלו הסדרי הפיקוח ויישוב המחלוקות לגבי בעלי הדירות באשר לדירותיהם. העמדת תנאי הכרחי לרישום בית משותף שעניינו קיום רכוש משותף היה מחטיא את התכלית העיקרית החוק ביקש להשיג: הוא היה מונע מבעלי דירות בבית להירשם כבעלי יחידות נפרדות, אף שמדובר בבית שיש בו, למעשה, מספר יחידות כאלה, והיה שולל שלא לצורך מבעלי אותן יחידות את המנגנון החשוב של יישוב מחלוקות וסכסוכים אשר חוק בתים משותפים יצר במיוחד למצבים כאלה. העמדת תנאי כזה כמוהו כהפיכת ענין שנחשב בעיני החוק מישני לענין עיקרי, תוך סיכולה של המטרה העיקרית לאפשר רישום יחידות נפרדות כאמור.
(ה) אוסיף להשלמת הדברים:
בימינו אלה, יותר מבכל תקופה, ניתנת משמעות מיוחדת לזכות הקנין הפרטי
ולזכותו של אדם לעשות בקניינו כרצונו, בכפוף למגבלות החוק.
סעיף 3לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, קובע כי "אין פוגעים בקניינו של אדם" ומכאן נובעת זכותו של בעל הקנין לעשות בקניינו דיספוזיציות למיניהן. נגזר מכך, שפרשנות מרחיבה הנותנת לזכות יסוד זו נפקות היא הרצויה בעוד פרשנות מגבילה ומצרה מוחלת רק מקום שהמחוקק דיבר בלשון כזו בדרך שאינה משתמעת לשתי פנים. בענייננו, הכתבה לבעלי הדירות כי הם חייבים להותיר רכוש משותף כללי כלשהו כתנאי לרישום הבית כבית משותף כמוה כהגבלה על זכות קניינם. אין למצוא בחוק הגבלה כזו ופירוש השולל אותה עולה בקנה אחד עם הגנה על זכות הקנין כזכות יסוד.
(ו) לא אוכל להתעלם מעמדה נוגדת ברורה לשאלה שבפנינו המובעת על ידי פרופ' יהושע ויסמן בספרו (שם) בו הוא מעלה את השאלה האם ייתכן בית משותף שאין בו רכוש משותף כלל מאחר שהוצמד כולו לדירות, ואלה דבריו (שם, עמ' 377):
"סבורים אנו כי הצמדת כל הרכוש המשותף לדירות הבית תעמוד בסתירה להנחה שביסוד הבתים המשותפים, ועל כן, לדעתנו, אין להתירה. הכרחי הוא שייוותר רכוש משותף בבית המשותף שאם לא כן לא ניתן יהיה להפעיל דינים שונים שנקבעו על ידי המחוקק למוסד זה".
הוא מונה עניינים שונים בחוק המתבססים על ההנחה שלכל דייר "מנה" ברכוש המשותף - כגון הרשות לקבוע תקנון (סעיף 62) הסדר למקרה של הרס הבית המשותף (סעיף 60) ביטול רישום הבית המשותף וחידוש רישומו (סעיפים 147-146).
אולם גם פרופ' ויסמן מסכים כי די בשריד כלשהו - ולו מזערי - מן הרכוש
המשותף כדי לאפשר יישומם של הוראות החוק האמורות (השווה גם דבריו, שם, בעמ'
400-399).
למותר לומר כי יש לייחס משקל נכבד לדברים הללו, אולם נראה כי עשויה להימצא תשובה לקושי המובע לעיל:
ראשית, נראה כי קיים קושי לאמץ את המסקנה המתבקשת לפיה מעצם העובדה שהסדרים שונים בחוק הסתמכו, כנקודת מוצא, על קיום רכוש משותף יש להסיק כי קיום רכוש משותף בבית משותף הינו "תנאי שבלעדיו - אין".
אכן, חוק בתים משותפים הניח כי במרבית הבתים קיים רכוש משותף כלשהו, ובנה את עיקר ההסדרים הספציפיים המנויים בו על בסיס הנחה זו כענין פרגמטי. אולם דומה כי אין להסיק מכך שבמישור העקרוני שלל המחוקק קיומו של בית משותף בלא רכוש משותף, וספק אם התכוון למצות מתוך ההסדרים הספציפיים האמורים עקרון מהותי שלא נכתב בשום מקום בחוק - לא בהגדרת "בית משותף" ולא בתנאים לרישומו קרי: כי קיום רכוש משותף הוא "תנאי בלעדיו - אין" בבית משותף.
דומה, על כן, כי העובדה בלבד שבתחום היישומי של החוק חלק מההסדרים מניחים קיומה של "מנה" לכל בעל דירה ברכוש המשותף אין בה כדי לשלול ולסכל את המטרה המהותית שהציב החוק לפניו - לאפשר קיומו ורישומו של בית משותף לצורך רישום הדירות כיחידות נפרדות, עם או בלי רכוש משותף.
שנית, אין לכחד כי בסיטואציות מסוימות עשויה לעלות שאלה פרקטית כיצד לנהוג הלכה למעשה בעניינים שונים הקשורים בבית המשותף כאשר אין בנמצא "מנה" של רכוש משותף לכל בעל דירה, וכאשר החוק יצר הסדרים ספציפיים באותו ענין המותאמים למציאות שבה קיים רכוש משותף. אולם נראה כי קושי זה אינו שורשי והוא מחייב התאמת הוראות החוק הקיימות בשינויים המחוייבים, לסיטואציה המיוחדת והבלתי שיגרתית של בית משותף ללא רכוש משותף תוך שימוש בעקרונות פרשנות מקובלים, ובמידת הצורך תוך הסתייעות במנגנון יישוב המחלוקות הקיים על פי החוק.
זוהי איננה הדוגמא היחידה למצב שבו הסדרים ספציפיים בחוק אינם מכסים את מלוא האפשרויות והמצבים שהחיים והמציאות מולידים, ונדרשת לא אחת התאמת הסדר המיועד למצב אחד, למצב אחר שמרכיביו שונים. התאמה כזו יש לעשות על פי כללי פרשנות מקובלים, תוך בחינת נסיבות הענין ובשינויים המחויבים מן הענין, וזאת, כל עוד המחוקק לא השלים את החסר בהעמדת הסדרים ספציפיים מפורשים הגזורים במדויק על פי מידותיו של אותו ענין.
כדוגמא ניתן להזכיר את חוק המקרקעין עצמו, אשר בהתייחסו לבתים שאינם רשומים כבתים משותפים החיל עליהם הוראות מסויימות מחוק הבתים המשותפים בשינויים המחוייבים (סעיף 77ב' לחוק). חלק מההסדרים של החוק לא הוחלו עליהם כלל. ההנחה היא שמסגרת הדין הקיימת תביא לפתרונות הנאותים על פי המתבקש מן העניין.
דוגמא נוספת היא זו המצויה בהוראות סעיף 63לחוק המאפשרת רישום תקנון בית משותף אף בשעה שהבית המשותף על כל דירותיו הוא בבעלותו של אדם אחד. במצב דברים זה בודאי ההסדרים הספציפיים של החוק המושתתים על "מנה" ברכוש המשותף לכל בעל דירה אינם ישימים כלשונם, ובכל זאת אין בכך כדי למנוע את רישום הבית כבית משותף ואת דירותיו כיחידות נפרדות, מתוך מחשבה נכונה שעניינים שונים יבואו על פתרונם בדרך של הכרעה פרגמטית, נקודתית, לכשיידרש. ואכן, נראה לי כי אין בקיומן של שאלות יישומיות מסוג זה כדי לפגוע במטרות של החוק שנועדו לאפשר רישום בית משותף לבעלי יחידות נפרדות בבית אחד, וקושי כזה או אחר באשר להפעלת הסדר נקודתי אינו אמור להביא לתוצאה של הותרת בית כזה מחוץ לתחום הרישום בפנקס. באותה מידה, אין צורך להביא לתוצאה המלאכותית של עמידה על הותרת נתח רכוש משותף בלתי מוצמד ולו סמלי ומזערי רק כדי לספק דרישה פורמלית כאשר אין לדבר משמעות ממשית. אף שהפרשנות שננקטה על ידי המשיבה בענייננו יוצרת אחידות המפשטת את נוהל רישום הבתים המשותפים, אחידות זו פוגעת בתכלית החוק (השווה דבריה של השופטת שטרסברג כהן בנושא אחר בע.א. 5359/92שכטר נ' מנהל מס שבח מיסים י/ 6(דצמבר 96) ה-57, עמ' 60).
סיכומו של דבר:
נוכח האמור, דעתי היא כי במישור העקרוני ניתן לרשום בית כבית משותף גם אם כל חלקי הרכוש המשותף הוצמדו לדירות, בכפוף לתנאי שהצמדתם כך לא נשללה כדין על ידי סעיף 55(ג) לחוק לגבי מי ממרכיבי הרכוש שאוזכרו שם, אם ובמידה שהם מיועדים לשימוש בעלי הדירות האחרים.
(ב) מן הכלל אל הפרט:
בהינתן העקרון שפורט לעיל, שאלה היא האם בענייננו בפועל אכן הוצמדו כדין כל חלקי הרכוש המשותף לשתי הדירות כך שלא נותר רכוש משותף כללי, וכל זאת תוך התחשבות במגבלות סעיף 55(ג) לחוק.
נראה שבענייננו מדובר בבנין ובו שתי דירות הבנויות בצורה אופקית.
מעיון בתקנון המוסכם עולה כי הצדדים מבקשים להצמיד לכל דירה את הרכוש המשותף במחצית השטח הלא מבונה של החלקה הסמוך לה, וכן שטח גג המצוי מעל כל דירה, מדרגות חיצוניות, וחדרי שירות הצמודים, וכי כל הרכוש המשותף בתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירה שבאותו מבנה או אגף בלבד (סעיפים 1ו- 2לתקנון המוסכם). אותו דין מבקשים בעלי הדירות להחיל גם על בניה נוספת.
הממונה קבעה בהחלטתה כי אין התייחסות בתקנון המוסכם להצמדת קירות חיצוניים לכל דירה אף שהם מוגדרים כרכוש משותף על פי החוק ויש צדק בהערה זו. באי הצמדה כזו יש כדי להותיר רכוש משותף כללי בבית האמור, וכדי לסתור את נוסח הצו המבוקש המתאר את חלקי הרכוש המשותף בשיעור "אפס".
אם הצדדים מבקשים להשאיר את המצב כפי שהוא, כי אז יש בכך משום ייתור השאלה העקרונית, שכן קיים בנסיבות אלה "רכוש משותף" בלתי מוצמד אשר בוודאי מזכה ברישום בית משותף גם לגישת הממונה, ובלבד שישונה נוסח צו הרישום באופן שיגדיר את חלקו הבלתי מסוים של כל בעל דירה בקירות החיצוניים הללו.
אם מבקשים בעלי הדירות להצמיד גם את הקירות החיצוניים לכל דירה יצטרכו
לתקן בהתאם את התקנון ונוסח הרישום.
באשר לבנייה נוספת - נראה כי התקנון מתכוון להסדיר זאת על פי אותם קווים שהותוו לגבי הבנין הקיים, אולם באם המשיבה תמצא כי התקנון לוקה בחסר בענין זה, יהיה צורך לתקן את התקנון בהתאם.
לאור הערת המשיבה לענין סעיף 147לחוק - על בעלי הדירות לדאוג להסדרה
בתקנון המוסכם של זכויותיהם במקרה של ביטול רישום בית משותף וחידוש רישום
בפנקסי המקרקעין.
סיכומו של דבר אני מקבלת את הערעור במובנים הבאים:
א. ניתן לרשום בפנקס הבתים המשותפים בית העונה להגדרה שבסעיף 142(א) לחוק המקרקעין גם אם כל הרכוש המשותף הוצמד לדירות ובלבד שהצמדה כזו לא נאסרה על פי סעיף 55(ג) לחוק לגבי פריטי רכוש משותף המוזכרים בו אם הם נועדו לשמש את כל בעלי הדירות.
ב. במקרה זה נתמלאו התנאים הנדרשים לרישום כזה ויש לבצעו, בכפוף לכך
שייעשו התיקונים הנדרשים בתקנון המוסכם ובנוסח צו רישום הבית לענין הקירות החיצוניים, לענין הבנייה הנוספת ולענין סעיף 147לחוק, הכל כפי שתורה המשיבה.
ג. מאחר שלפחות מהטעם הקשור ב"קירות החיצוניים" לא ניתן כיום לרשום את הבית על פי מסמכי הרישום הקיימים כל עוד לא תוקנו, אינני רואה מקום לחייב צד כלשהו בהוצאות הליך זה.
אין, איפוא, צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיקונים ברכוש המשותף

  2. מזגן מרעיש בבית משותף

  3. מכירת מחסן בבית משותף

  4. עורך דין בתים משותפים

  5. נזילה בחניון בית משותף

  6. מצלמה נסתרת בבית משותף

  7. איחור ברישום בית משותף

  8. החלפת ספק גז בבית משותף

  9. פגמים בדירות בבית משותף

  10. פתיחת פאב בחצר בית משותף

  11. בעלות על חניה בבית משותף

  12. חישוב שטחי בניה בבית משותף

  13. בעלות על מחסן בבית משותף

  14. השתלטות על קומה בבית משותף

  15. רישום בפנקס הבתים המשותפים

  16. ניוד זכויות בניה בבית משותף

  17. בניית חומה בגינה בבית משותף

  18. יחידת רישום נפרדת בבית משותף

  19. שינויים בשטח חניה בבית משותף

  20. בניה על גג בית משותף ללא הסכמה

  21. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  22. שינוי קירות חיצוניים בבית משותף

  23. בקשה למתן הוראות רישום בית משותף

  24. בניית יחידות דיור על גג בית משותף

  25. סירוב לרישום בפנקס הבתים המשותפים

  26. הגדלת מספר יחידות דיור בבית משותף

  27. טענת החבת דירה שלא כדין ברכוש המשותף

  28. האם מותר לבנות חדר על גג בית משותף ?

  29. רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף

  30. אישור תוספת למחסן חוץ ללא קבלת הסכמת השכנים

  31. האם פסק דין מחייב את כל הדיירים בבית משותף

  32. עיכוב רישום בית משותף בגלל מחלוקות לגבי סעיף בתקנון

  33. בקשה להרחבת יחידת סטודיו על חשבון שטח לובי ומעברים בבית משותף

  34. איזון בין שני דיירים בבית משותף המבקשים לממש את זכות הקניין שלהם

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון