ערעור היטל השבחה קרקע ברחובות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערעור היטל השבחה קרקע ברחובות: השופטת ברוש .1בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום ברחובות (השופטת א. בית נר), בערעור היטל השבחה, שהוגש לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965(להלן - "החוק") לענין שומה מכרעת, בקשר למקרקעין בפארק ת.מ.ר. ברחובות, שנרכשו על ידי המערערת מבעליהן (להלן - "המקרקעין"), תוך שהמבקשת נטלה על עצמה חבות לשלם את היטל ההשבחה בגין אותם מקרקעין עובר לרכישה. .2אין מחלוקת בין הצדדים שעל המקרקעין חלו במהלך השנים תוכניות אלו: (א) תוכנית מנדטורית משנת 1942הידועה בשם /6R; (ב) תוכנית מפורטת שפורסמה למתן תוקף ביום 17.5.51, שמספרה רח/.43 (ג) תוכנית מפורטת שפורסמה למתן תוקף ביום 12.11.64, שמספרה רח/ .1/43(ד) תוכנית מפורטת שפורסמה למתן תוקף ביום 23.3.78, שמספרה רח/2/43; המערערת מדגישה בהקשר לתוכנית זו, כי כבר הפקדתה פורסמה ב- 7.6.75(להלן - "תוכנית רח/2/43"). (ה) תוכנית מפורטת שפורסמה למתן תוקף ביום 12.2.91שמספרה רח/2005ב (להלן - "תוכנית רח/2005ב"). .3בפני השמאי המכריע, ואף בפני בית משפט קמא, נחלקו הצדדים בשתי שאלות מרכזיות: השאלה האחת - כיצד יש לחשב את ההשבחה לגבי תוכניות רח/ 2/43ו- רח/2005ב שהותקנו בפער של 13שנים זו מזו, וזאת נוכח הוראותיו של סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, הקובע לאמור: " .4על שומת ההשבחה יחולו הוראות אלה: ... (5) במקרקעין שבהם אושרו מספר תוכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שווים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התוכנית הראשונה לבין שווים מייד לאחר אישורה של התוכנית האחרונה. " השאלה השניה - האם התוכנית רח/ 2/43- ולטענתה של המשיבה, גם כל התוכניות שקדמו לרח/ 2/43עד לתוכנית /6ע - הן נטולות תוקף חוקי, שכן לתוכניות אלה שכללו איחוד וחלוקה, של חלקות אשר קבעו הוראות בניה, לא צורפה טבלת הקצאת המגרשים לבעלים השונים, כנדרש על פי הוראות סעיף 122לחוק וקודם לכן, על פי החוק לתיקון פקודת בנין ערים, תשי"ז - 1957, אשר הוסיף בשנת 1957הוראות דומות לגבי תוכניות בנין עיר הכוללות איחוד מגרשים וחלוקתם מחדש. המשיבה טענה, כי אין תוקף לכל תוכניותיה בגלל אי צירוף הטבלאות. .4ב"כ המערערת טוען, לענין הוראות סעיף 4(5), כי כאשר קיימות מספר תוכניות לגבי קרקע מסויימת, יש לערוך את חישוב ההשבחה למועד הקובע לגבי כל אחת מן התוכנית, באופן שההשבחה המצטברת מכלל התוכניות לאותה קרקע, היא צירוף כל אחת מההשבחות, כשהיא צמודה למועד מימוש הזכויות בהתאם לסעיף 9לתוספת השלישית לחוק. שיטה זו, כונתה בפסיקה ובפי אנשי המקצוע כשיטת "המדרגות". לעומתו, טוענת ב"כ המשיבה, כי יש לערוך את שומת ההשבחה של כלל התוכניות למועד הקובע של תוכנית ההשבחה האחרונה, כאשר נקודת המוצא לחישוב הבסיס להשבחה, היא לפי תוכנית שהיתה בתוקף לפני התוכנית המשביחה הראשונה, בערכים המחושבים בסמוך למועד הקובע של התוכנית המשביחה האחרונה. ההשבחה עצמה, תהא מחושבת לאותו מועד, לפי הפער שבין התוכנית המשביחה האחרונה, לבין המצב התכנוני של הקרקע כפי שהיה לפני התוכנית המשביחה הראשונה בשרשרת התוכניות. שיטה זו כונתה כשיטת "המקפצה" . במונחים אלה, יעשה שימוש גם בפסק דין זה. .5השמאי המכריע קבע, שלענין תוכנית הבסיס, או המוצא לחישוב היטל ההשבחה, יש להתייחס לתוכנית רח/ 1/43שהיתה בתוקף ביום .1.7.75הוא דחה את עמדת המשיבה, כי יש להתעלם מן התוכניות שקיבלו תוקף מאז תוכנית /6rולבסס את נקודת המוצא על תוכנית . /6rהשמאי המכריע גם דחה את טענת ב"כ המערערת, שיש להתבסס בנקודת המוצא על תוכנית רח/ 2/43שקיבלה תוקף אמנם בחודש אוגוסט 1978אך היתה מופקדת ביום .1.7.75 בחישוב ההשבחה, לא חילק השמאי המכריע את ההשבחה לתוכנית רח/ 2/43בנפרד מתוכנית רח/2005ב. באופן זה, חישובו לפי סעיף 4(5) לתוספת התייחס למועד אחד, הוא מועד מתן תוקף לתוכנית רח/2005ב. לשון אחר: השמאי המכריע נקט בשיטת המקפצה. .6בית משפט קמא החליט, כי הדרך הנאותה לחישוב ההשבחה היא שיטת המקפצה, שלפיה פעל השמאי המכריע ודחה את הערעור. בית משפט קמא לא התייחס לטענת ב"כ המשיבה בדבר בטלותה מעיקרה של תוכנית רח/2/43, נוכח תוצאת פסק הדין, אך הביע עמדה, כי אין דעתו נוטה לטענת המערערת, שהתוכנית אינה בתוקף. אף אני בדעה, כי אין יסוד לטענת ב"כ המשיבה, שתוכנית רח/ 2/43אינה בתוקף; מן הראוי היה שלא להעלות טענה זו בדבר בטלות תוכנית שהוכנה על ידי המשיבה בגלל אי הכללת טבלת הקצאות ואיזון בתוכנית מחמת רשלנותה של המשיבה. עיון בהוראות החוק לתיקון פקודת בנין ערים תשי"ז- 1957והוראות החוק, בפרק ג' סימן ז' סעיף 122ואילך, שעניינם תוכניות בדבר חלוקה חדשה, איננו מתנה את תוקף התוכנית בעריכת טבלת הקצאות ואיזון בין בעלים, אלא מחייב ביצוע טבלה שכזו, רק אם לא הושגה הסכמתם של הבעלים הכלולים בתוכנית לחלוקה החדשה המוצעת בתוכנית. אמור מעתה: תוכנית כאמור יש לה תוקף והיא קובעת זכויות, ובאין הסכמה של הבעלים הכלולה בה לחלוקה, חייבת הועדה המקומית ליזום טבלת הקצאות ואיזון בתוכנית נוספת. במקרה כזה, מדובר אמנם, בתוכנית שאיננה מושלמת, אך משמעותה דחיית המימוש בגלל הצורך בהכנת תוכנית נוספת בהשווה ע"א 1341/93, סי אנד סאן ביץ הוטלס נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (לא פורסם)]. כך גם נהג השמאי המכריע לגבי חישוב הערך של תוכנית המוצא רח/1/43, ואין מקום להתערב בקביעתו . .7נותרה איפוא המחלוקת בדבר פרשנות הוראות סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק, אם זו תעשה לפי שיטת "המדרגות" כטענת המערערת, או לפי שיטת "המקפצה" כטענת המשיבה. .8ערעור זה, הוגש בטרם פסק בית המשפט העליון פסקו, ברע"א 7172/96, קרית בית הכרם בע"מ ואח' נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (להלן - "ענין קרית בית הכרם"). ב"כ המערערת, תמך יתדותיו בפסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים בע"א (י-ם) 205/95, הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ. קרית בית הכרם בע"מ ואח'. על פי ניתוחו, יש לפרש את הוראות סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק, רק לגבי "אשכול תוכניות" או סדרת תוכניות הדבוקות, אוחזות ושלובות בזו אחר זו, ברצף של זמן אחד וכנראה גם של נושא אחד, ואילו לגבי תוכניות שאינן בגדר "אשכול" כהגדרתו של בית המשפט המחוזי בענין קרית בית הכרם, יש לערוך את ההשבחה בשיטת מדרגות לכל תוכנית בנפרד. .9בית המשפט העליון, שאליו הוגשה בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בענין קרית בית הכרם דן בבקשה כבערעור; כב' השופט ת. אור, שכתב את פסק הדין של הרוב, מסכם את ההלכה (בסעיף 40לפסק הדין): "סיכום .40הגעתי למסקנה כי, בעיקרו של דבר, הוראות סעיף 4(5) נועדה להוות הוראה טכנית אשר מאפשרת "קיצור דרך" בחישוב היטל והשבחה, מקום בו מדובר ברצף של תוכניות משביחות, באופן שחוסך את הצורך לחשב את ההשבחה הנפרדת של כל תוכנית ותוכנית. לענין זה דחיתי את הגישה לפיה סעיף זה נועד לחול רק על מצב בו מדובר באשכול של תכניות המקיימות ביניהן רצף של זמן או של ענין. דחיתי גם את גישת המבקשים ביחס לפירוש סעיף 4(5), החותרת לכך שסעיף זה יחול גס על רצף תוכניות, הכולל תוכנית או תוכניות פוגעות. " .10ב"כ המערערת מצביע בטיעונו, על הערת בית המשפט העליון בעמ' 17לפסק דינו של כב' השופט ת. אור (בתדפיס שצורף לעיקרי טיעונה של המשיבה, שם נאמר): "ודוק: מדובר בתכלית הכללית שהוראה זו נועדה להשיג. אני ער לכך, שקיימת ספרות מקצועית החושפת - במקרים מסויימים - קשיים יישומיים בחישוב ההשבחה תוך השוואה של שתי נקודות זמן - ראשונה ואחרונה - מבלי לבדוק מה היתה ההשבחה הנפרדת של כל תכנית ותכנית שנתקבלו בין שתי הנקודות האמורות (ראו ב' כהן, "היטל השבחה לשרשרת תכניות", הפרקליט מב 623; לסקירה של העמדות השונות, ראו גם רוסטוביץ, היטל השבחה (מהדורה ראשונה) (תל אביב, 1996) בעמוד 303ואילך). מקרה כזה אינו מתעורר בפנינו, ולא הונחה בפנינו כל תשתית בשאלת פתרונם של מקרים כאלה. נוכל להשאיר את שאלת הפתרון של המקרים האמורים למקרה המתאים, לכשזה יעלה בפני הערכאות המוסמכות. " .11ב"כ המערערת מדגיש, כי כב' השופט אור, הניח ביסוד פסק דינו כי תכלית ההוראה של סעיף 4(5), היא פישוט הליכי חישוב ולא קביעת שינוי מהותי בדין באופן אקראי ואגבי. לטעמו של ב"כ המערערת, התעלמות מן ההשבחה שחלה על פי תוכניות שונות במועדים שונים, עקב הסתמכות על הוראות סעיף 4(5), לפי הפירוש שניתן לו בבית משפט קמא (דהיינו בשיטת המקפצה), יש בו משום שינוי מהותי בהוראות התוספת השלישית לענין החיובים בהיטל ההשבחה, שכן היא מתעלמת משינויים בערך המקרקעין שאינם פרי תוכניות משביחות וכן היא מתעלמת מהשבחות שנגרמו על ידי עבודות פיתוח של הבעלים עצמם במקרקעין. .12לא נעלם ממני, כי פסק הדין של בית המשפט העליון, בענין קרית בית הכרם עסק והכריע בשאלה, מה דינה של תוכנית פוגעת הכלולה בשרשרת תוכניות ולאו דווקא בתוכניות משביחות. אולם נראה לי, כי הלכתו של בית המשפט העליון לענין פירוש סעיף 4(5) לחוק, בקשר לחישוב היטל ההשבחה בתוכניות משביחות בשיטת המקפצה ולא בשיטת המדרגות, מביאה במקרה זה לדחיית הערעור, ואילו קבלת עמדתו של ב"כ המערערת תרוקן למעשה את הוראות סעיף 4(5) ממשמעותו. .13לא שוכנעתי, כי הבאת שווי המקרקעין לפני תוכנית רח/ 2/43(התוכנית המשביחה הראשונה בשרשרת), דהיינו לפי תוכנית רח/ 1/43(תוכנית המוצא או הבסיס) למועד מתן תוקף לתוכנית רח/2005ב (התוכנית המשביחה האחרונה) וחישוב ההשבחה בין התוכניות האמורות, גורם פגיעה או עוול למערערת. הוראות סעיף 4(5) מתמלאות, בכך, שגם תוכנית המוצא הראשונה - רח/1/43, וגם התוכנית המשביחה האחרונה - רח/2005ב, מוערכות למועד קובע אחד, ובדרך זו נקבעת ההשבחה בהתאם להנחיותיו של סעיף 4(5) לתוספת השלישית. ראה לענין זה את המובאת שהביאה השופטת ז. בוסתן, בת.א. 2455/96יואל מינץ ואח' נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה "הדרים" (צורף כנספח ז' לעיקרי הטיעון של המשיבה, בעמ' 17לפסק הדין). מקביעתו של השמאי המכריע באותו ענין האומר: "לסיכום את שווי מקרקעין יש להעריך פעמיים, לתאריך הקובע, פעם אחת על פי שווים בהתאם לזכויות על פי התוכנית האחרונה ופעם אחת על פי המצב התכנוני בסמוך לפני התוכנית הראשונה בנד גם יתקיים התנאי הנדרש כהגדרת "השבחה" שבסעיף 1לתוספת, שכן ההפרש בין שני השוויים שנקבעו באותו תאריך מקזז עלות שווי בגין כל גורם אחר, ומותיר את שווי ההשבחה (נכון לתאריך הקובע) בגין עלות שוויים של המקרקעין עקב אישור תוכנית-נטו." נראה לי כי זו הפרשנות המשפטית והמעשית של הוראת סעיף 4(5) המקיימת את הוראותיו, כפי שפורשו על ידי בית המשפט העליון בענין קרית בית הכרם בע"מ, שהובאו לעיל. לכן, הייתי דוחה את הערעור ומחייבת את המערערת בהוצאות ובשכ"ט עו"ד בסך 000, 15ש"ח + מע"מ. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד יום התשלום בפועל. השופטת ד"ר ע' קפלן-הגלר: אני מסכימה. השופטת ד"ר ד' פלפל: אני מסכימה. סיכום הוחלט לדחות את הערעור, לחייב את המערערת בהוצאות ובשכ"ט עו"ד בסכום של 000, 15ש"ח + מע"מ. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין. ניתן לגבות ההוצאות מהפקדון.היטל השבחהערעור