קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פסק דין הצהרתי חוזה מכר מקרקעין: זוהי תביעה למתן פסק דין הצהרתי על פי חוזה מכר מקרקעין, שנחתם ביום 14.6.92 בין המבקשת 1 לבין משיבות 1 ו2- המעניק למשיבות זכות חכירה לדורות במקרקעין למשך 999 שנה (להלן: "החוזה"). ואלה העובדות הצריכות לעניין: 1. בהתאם לחוזה רכשו המשיבות מהמבקשת 1 (להלן: "חברת אביב") זכות חכירה לדורות (סעיף 1.1 לחוזה) בחנות הנמצאת בבניין שהוקם על ידה, הממוקם במתחם בורסת היהלומים ברמת-גן, והידוע בכינויו "מגדל היהלום" (להלן: "החנות"). זכות החכירה נרכשה על ידי המשיבות לתקופה של 999 שנה (סעיפים 6.3 לחוזה, סעיף 2(א) לשטר החכירה). 2. במצורף לחוזה וכחלק מנספחיו חתמו המשיבות על שטר חכירה, המפרט את תנאי החכירה, ועל חוזה למתן שירותים במסגרתו מתחייבות הן למסור את הטיפול בכל הקשור לאחזקת הבנין, שבו ממוקמת החנות, לחברת שרותים ואחזקות. שמה של חברת השרותים אינו מצויין בנספח לחוזה, ובפועל מתחזקת אותו המבקשת 2 (להלן: "חברת השרותים"), אשר אינה חתומה לא על החוזה ולא על נספחיו. 3. בהתאם לסעיף 3.1.2 לחוזה תשמש החנות למטרת מכירת דברי מתיקה, מתנות, פרחים ועציצים וכן משקאות חריפים באריזה בלבד. עוד נאמר באותו סעיף כי לכל שמוש אחר בחנות דרושה הסכמתן של המבקשות. משהתברר למשיבות כי בסמוך לחנות כבר פועלת חנות לממכר דברי מתיקה ומתנות, הן החליטו לפתוח מזנון קל, והשכירו את החנות לחברת "סאבווי", שמכרה במקום כריכים ושתיה. פתיחת המזנון עוררה התנגדות מצד הועד של הבורסה, שהערים קשיים על הפעלת המזנון, כך שכעבור שנה, בלחץ הבורסה, הופסקה הפעלת החנות. לאחר סגירת המזנון הושכרה החנות למשיב 3, שניהל בה משרד ליעוץ ליהלומים. גם לשמוש זה מתנגדת חברת השרותים, בעקבות כך היא הגישה את התביעה המונחת בפני, במהלך המשפט נסגרה החנות וכעת המשיבות אינן עושות בה שמוש כלשהו. דיון: במסגרת תביעה זו מתבקש בית המשפט להוציא מלפניו פסק דין הצהרתי לפיו המשיבים אינם רשאים לנהל בחנות עסק למטרה השונה מחנות לדברי מתיקה, מתנות, פרחים, עציצים ומשקאות חריפים באריזה בלבד, וכי כל סטיה או שימוש השונה ממטרת העסק כהגדרתו בסעיף 3 לחוזה, טעונים הסכמה מראש של המבקשות. כמו כן עותרות המבקשות ליתן פסק דין המצהיר כי כל העברה של זכות מזכויות המשיבות מותנית באישור והסכמת חברת השרותים בהתאם לסעיף 15.2.3 לחוזה. כמו כן עותרות המבקשות למתן צו מניעה קבוע האוסר על המשיבות או מי מטעמן או במקומן לבצע פעולה הנוגדת את האמור לעיל. כלל הוא כי באמצעות פסק דין הצהרתי התובע מבקש להשיג יתרון, שימנע מהנתבע בעתיד לכפור בזכותו של התובע ולהכחישה, זאת על-ידי פסק דין המצהיר על קיום הזכות. ואולם הצהרה שכזאת אינה ניתנת כדבר שבשיגרה, והיא נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט. סעד הצהרתי יכול שינתן כל אימת שהתובע הוכיח שתיים אלה (ד"ר י. זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהדורה חמישית, 1988, 507, 510): ראשית, כי בידו הזכות או כי קיים המצב עליו מבקש הוא להצהיר, שנית, כי מן הראוי ל"שריין" אותה זכות, וכי הנסיבות מצדיקות שריונה, ובמילים אחרות האם אין נסיבות המניעות את בית המשפט לדחות הבקשה. לאחר ששקלתי נסיבות המקרה ועמדות הצדדים באתי למסקנה שאין להעתר לבקשה מהנימוקים כדלקמן: א. פרשנות חוזה בעתירה זו מתבקש בית המשפט להצהיר על חלותן של הוראות סעיף 3.1.2 לחוזה, ומטבע הדברים עתירה מעין זו מחייבת דיון על היקף ההוראה, משמעותה, פרשנותה, והאם לאחר כל זאת יש להעניק הסעד המבוקש. מפאת חשיבות ההוראה להלן לשונה: "3.1 הקונה מצהיר כי 3.1.2 הממכר ישמש למטרת חנות ל-דברי מתיקה, מתנות, פרחים ועציצים וכן משקאות חריפים באריזה בלבד, ולא למטרה אחרת כלשהי וכי כל סטיה בשמוש בחנות למטרה אחרת מהווה הפרת הסכם, אלא אם כן התקבלה מראש ובכתב הסכמת חב' הניהול והסכמתה של המוכרת". (ההדגשה במקור). 1. לשון החוזה פרשנות חוזה במשפטנו נעשית על פי הכללים הקבועים בסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג1973- (להלן: "חוק החוזים"). סעיף 25(א) קובע כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות". מבחן אומד-הדעת הוא מבחן אובייקטיבי, אשר לפיו נבחנת כוונת הצדדים על-פי השתקפותה החיצונית (ג. שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, 299). כוונת הצדדים נלמדת בראש ובראשונה מלשון החוזה (ע"א 327/85 קוגלר נ' מינהל מקרקעי ישראל מב(1) 97, 102; ע"א 546/97 צים נ' אסייג מג(1) 212, 217). ע"פ סעיף 3.1.2 לחוזה "הממכר ישמש למטרת חנות לדברי מתיקה..." הגדרת "ממתק" לפי מילון אבן שושן הינה כדלקמן: "(1) דבר מתוק, סוכריה; (2) משקה מתוק;" (הדגשה שלי ש.א.) הגדרת "ממותק" (שם): "שהוסיפו לו סוכר, שעשוהו מתוק משהיה: תה ממותק" (הדגשה שלי ש.א.). הנה, כי כן, בגדרה של ההגדרה הלשונית נכנס כל דבר שהוא מתוק או שעשוהו מתוק ואף משקאות מתוקים וממותקים בכלל אותה הגדרה. בית המשפט התבקש על ידי המבקשות להגביל כל שימוש החורג מהמותר על פי סעיף 3.1.2 אך לשון החוזה משאירה פתח לפרשנות לגבי השאלה מהו אופיה של חנות ל"דברי מתיקה", אלו מוצרים באים בגדר לשון הסעיף ואלו מוצאים ממנו. אמנם כיום לא נעשה שמוש כלשהו בחנות, ולכאורה אין מחלוקת ממשית בין הצדדים. אולם במהלך המשפט התעוררה השאלה האם המשיבות רשאיות לפתוח חנות "אספרסו בר" למכירת משקאות קפה, עוגיות וכדומה, ללא מקומות ישיבה. חברת השרותים התנגדה לכך בתוקף בעוד שמנהל חברת אביב היה נכון לפתיחת חנות כאמור. לפיכך מתעוררת השאלה מהו היקף המונח "חנות לדברי מתיקה", כפי שבא לידי בטוי בלשון סעיף 3.1.2. הבה נניח כי במקרר החנות ימצאו למכירה משקאות קלים, לרבות בקבוקי תה, שוקו וקפה, ועל הדלפק יונחו זה לצד זה, סוכריות, שוקולדים, עוגיות ומכונת קפה. לא יכול להיות ספק כי כל אותם מוצרים נכללים במסגרת המונח הלשוני "דברי מתיקה" ומכונת הקפה מיצרת דבר מתיקה. על כן, והואיל ואופי החנות יכול שיקבל גוונים שונים, והואיל ויש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו והאם הוא מתישב עם לשון סעיף 3.1.2, והואיל ובחנות לא נעשה שימוש כלשהו, הרי שעתירה כללית וגורפת, כפי שהוגשה על ידי המבקשות, הדבקה בלשון הסעיף, מבלי שתונח בפני בית המשפט תשתית עובדתית כלשהי, אינה מצדיקה מתן פסק דין הצהרתי גורף כפי שהתבקש על ידי המבקשות. לא זאת כי אם אף זאת: 2. רוח החוזה ותכליתו בע"א 631/83 המגן נ' מדינת הילדים לט(4) 561,572, נאמר מפי השופט ד' לוין כי: "במקרה המתאים מותר וגם ראוי לתת לכתב פירוש ליבראלי, אפילו הוא עומד, לכאורה בניגוד למילים המפורשות". העיקר הוא תמיד הנסיון להתחקות אחר המשמעות ההגיונית והאמיתית שאליה נתכוונו הצדדים לחוזה. יש שבמקום או לצד לשון החוזה תבוא רוח החוזה, הווה אומר: תכליתו, מטרתו העסקית, תוכנו והגיונו המשפטי והכלכלי (ג' שלו, בספרה, 303; ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט מו(3) 350, 355). במקרה דנן, אין הכרח לסטות מלשון החוזה, לשון החוזה יכול שתתפרש על רקע רוח החוזה, והכל במטרה להגשים את כוונת הצדדים. כוונה מסויימת לא הוכחה בפני שכן תצהירי המבקשות הינם סתמיים, אולם, קשה לזהות את ההגיון הכלכלי העומד ביסוד מתן היתר לנהל חנות שבה נמכרות עוגות ועוגיות בצד שתיה קלה או חריפה, תוך שלילת כל אפשרות להציע שתיה מסוג אחר, אלא, באישור ובהסכמת המבקשות. מה טעם יש למנוע מהמשיבות להציע לצד דברי מתיקה, מוצרים שעשויים לקדם את המכירות של דברי המתיקה. אילו ניהלו המשיבות במקום חנות לממכר דברי מתיקה, בין שהינם במצב מוצק ובין שהינם במצב נוזל, שבה הציעו, בין היתר, גם עוגיות וקפה, כפי שמקובל בעולם כולו, שמא גם אז היה בסיס להגשת התביעה. דומה כי היענות לתביעה על פי נוסחה הכללי והגורף תעשה פלסתר את כוונת הצדדים לחוזה בהתעלם מרוחו ויעדיו הכלכליים. 3. תום לב הדברים האמורים מתיישבים היטב גם עם עקרון תום הלב, המוחל גם על מישור פרשנות החוזה מכוח סעיף 39 לחוק החוזים: ג' שלו בספרה מבהירה (עמוד 65-67): "ראש וראשון לכללים אלה הוא, כי מלאכת הפירוש נועדה לברר את כוונתם האמיתית של הצדדים לחוזה. התחקות אחר כוונה זו, תוך השתחררות מעול הפירוש המילולי, עולה בקנה אחד עם עקרון תום הלב. זאת ועוד: כאשר, אגב תהליך הפירוש, תרים אחר כונתם של הצדדים ואין בנמצא ראיות, פנימיות או חיצוניות, לאמוד את דעתם של הצדדים, "מותר ואף צריך להיעזר בכללי הגינות, המקובלים על הבריות" (ע"א 554/83 אתא נ' עזבון זלוטולוב מא(1) 282, 322). בנסיון להתחקות אחר כוונת הצדדים, אשר לא הונחה בפני, אין זה סביר כי היתה כוונה למכור/לרכוש נכס שאין לו קיום מסחרי. החנות אמנם יועדה למטרות שהוגדרו בסעיף 3.2.1 לחוזה, אך לאור עקרון תום הלב בפרשנות חוזים, ניתן לפרש את המטרות המפורטות בסעיף האמור, פרשנות רחבה וגמישה. פרשנות זו אינה מנותקת מהחוזה או מנוגדת לו, היא מונחית על-ידי מהות השמוש המותר, כפי שזו משתמעת מלשון החוזה, "לשון ברורה מעידה על אומד דעתם של המתקשרים ותכלית התקשרותם" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ מט(2) 265). ברוח זו, ניתן לומר כי שמוש בנכס למטרת ממכר של דברי מתיקה ומשקאות אלכוהוליים ארוזים אינו כה שונה במהותו מהפעלת חנות למכירת ממתקים, משקאות קלים, ומשקאות חמים כגון קפה ותה. נמצא - אם כן - כי יתכנו שימושים שאינם באים בגדר לשונו המפורשת של החוזה, אך בהחלט מתיישבים עם רוחו ותכליתו. בהקשר זה ראוי להוסיף כי: "'אומד דעתם' של הצדדים הוא המטרה או התכלית שעמדו לנגד עיני הצדדים בעת כריתת החוזה". (ע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל בע"מ נ' עיזבון המנוח זולוטולוב יצחק ז"ל ואח', פ"ד מא(1) 282, בעמ' 305). תכלית נוספת שנמצאה רלבנטית לעניינו, היא התכלית שעמדה ביסוד עיצוב תנאי החוזה ובין היתר הדרישה לקבלת הסכמת חברת השרותים, לכל שמוש, החורג מהשמושים המנויים בסעיף 3.1.2, ולכל העברת זכויות בחנות. על תכלית זו ניתן ללמוד מנסיבות העניין, ומהעדויות שהובאו בפני. מר אביב, אשר העיד מטעם המבקשות, מצביע בסעיף 6 לתצהירו על הצורך לשמור על אופיו ויוקרתו של אגף היהלומנים במגדל היהלום. תכלית זו מקובלת וחשובה, אך ניתן להגשימה ללא כל קושי גם על פי הפרשנות המתוארת לעיל. פרשנות גמישה של החוזה לפיה סטיה מלשון הסעיף לא תהווה הפרה, אם היא מתיישבת עם רוח החוזה ותכליתו, היא זו שמהווה פרשנות בתום לב של החוזה המתישבת עם נסיבות הענין. עוד עולה מעדותו של מר משה אביב (עמוד 25 לפרוטוקול), כי הסכמת חברת השרותים הינה חיונית בעיקר מטעמי ביטחון. תכלית זו מאבדת מחשיבותה, לאור העובדה שהחנות ממוקמת מחוץ לאזור המאובטח באגף היהלומנים (עמוד 11, 12 לפרוטוקול). יחד עם זאת, גם אם נניח שיש לשמור על תכלית הבטחון גם לגבי החנות, הרי שתכלית זו תשמר בין אם ימכרו בחנות דברי מתיקה מוצקים ודברי מתיקה נוזליים קרים, ובין אם ימכרו בה גם דברי מתיקה נוזליים חמים. תכלית הבטחון יכול שתשמר גם אם ימכרו בחנות מוצרים אחרים ולאו דווקא דברי מתיקה ועל כן, בנסיבות המקרה אין הצדקה ליתן פסק דין הצהרתי בדבר קיום דווקני וגורף של אותם הסעיפים בחוזה, שנועדו להגשים את תכליתו. ב. תום לב בקיום חוזה לאחר שבחנתי את הבקשה ואת הנסיבות שהיו ברקעה, ולאור ניתוח הפן החוזי דלעיל אני סבורה כי היענות לבקשת התובעות, הינה בבחינת מתן תוקף לנהוג בחוסר תום-לב בקיום החוזה. כלל גדול בדיני חוזים הוא כי חוזים יש לקיים בתום-לב. העקרון מעוגן בסעיף 39 לחוק החוזים ובפסיקה. במישור זה של תחולת עקרון תום-הלב, מחויב כל צד לחוזה לפעול בחריצות ובהגינות להגשמת כוונתם המשותפת של הצדדים, בהתאם לרוח העסקה, אגב שיתוף פעולה עם הצד האחר והתחשבות באינטרסים שלו (ג. שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, תשנ"ה, 59-64). קטיגוריה הנותנת ביטוי רחב לחוסר תום-לב בקיום חיובים היא כאשר התנהגות צד לחוזה מהווה פגיעה ברוח העסקה ובמטרתה. פעולות של צד לחוזה המהוות פגיעה כזו תתכנה גם תוך שמירה דווקנית על לשון החוזה. "עקרון תום-הלב שבסעיף 39 לחוק החוזים בא להורות על קיומו וביצועו של חיוב מחיובי החוזה בדרך עשית הישר והטוב ומתוך רצון לקיים את כוונתם של הצדדים לחוזה לפי רוחו של החיוב ולא רק לפי אותיותיו הטכניות והפורמליות, שבהן הוא נוסח". (ע"א 391/80 לסרסון נ' שיכון עובדים לח(2) 237, ג שלו, שם, 60). כאמור, על פי עקרון תום-הלב, מחוייב כל צד לחוזה להתחשב בצד האחר ובמטרת החוזה כאשר הוא מגשים את זכויותיו החוזיות. לא מצאתי בהתנהגות חברת השרותים נכונות כלשהי להתחשב באינטרסים של המשיבות, זאת על אף נכונות כזו מצד המבקשת 1, כפי שזו עולה מחקירתם של הגב' סופי ליסטגאוס ומר משה אביב. התחשבות שמצאה ביטויה בנסיון לפתוח במקום מזנון קל, לכריכים ושתיה ללא כל בישול או טיגון שנודף ריח. בעוד שחברת אביב היתה מוכנה לאפשר את פתיחת המזנון, המשיכה חברת השרותים להתעקש על קיום דווקני של החוזה. חברת השרותים לא הביעה נכונות כלשהי לשתף פעולה עם המשיבות ולהתחשב באינטרסים שלהם, אגב רמיסה גסה של רוח החוזה ומטרתו, ועשתה כל שביכולתה לסכל את הפעלת החנות במקום במתכונת זו או אחרת. בנסיון נוסף להתחשב בדרישות חברת השרותים, פתחו המשיבות בחנות משרד ליעוץ יהלומים וזאת לדבריהן "על מנת להיות שכן טוב ובמיוחד משרד שקט ונקי ללא כל מפגע תברואתי או רעש או ריח". גם דייר זה נתקבל בעוינות ע"י חברת השרותים, אשר ממשיכה לעמוד בתקיפות על קיום דווקני של סעיף 3.1.2 לחוזה, ללא שום גמישות בעמדתה. נסיבות הענין מצביעות בברור על כך שעמידה דווקנית על פי לשונו של סעיף 3.1.2 הינה בבחינת התנהגות נטולת תום לב. תעיד על כך התנהגותו הגמישה והתמה של מנהל חברת אביב, משה אביב, אשר בכנות לב וביושר רב העיד כי הוא מוכן לשקול כל בקשה של המשיבות לגופה, וכבר במהלך עדותו הוא הסכים לפתיחת אספרסו בר (עמוד 25 לפרוטוקול) בכפוף להסכמת חברת השרותים. מכאן אתה למד כי דווקא מי שחתם על החוזה עם המשיבות, להבדיל מהמבקשת 2 שהינה בבחינת מוטב, מוכן לקיים את החוזה גם כלשונו, אך גם כרוחו ועל פי תכליתו. זוהי התנהגות המתישבת עם חובת תום הלב החלה על הצדדים בקיום החוזה. "צד לחוזה העומד בדווקנות על זכויותיו החוזיות עלול להיחשב כפועל בחוסר תום לב" (רע"א 1233/91 ג'רבי נ' דוד מה(5) 661, 667). בית המשפט התבקש במקרה זה להכשיר עמידה דווקנית על תנאי החוזה, הנגועה על פניה בחוסר תום לב, אינה מתישבת עם מטרותיו, תכליתו, האנטרסים הלגיטימיים של צד מצדדיו, כל זאת בשם עקרון הפרוש הדווקני והיבש של לשון החוזה. לפיכך אין זה המקום ליתן הסעד המבוקש בהיקף שהוא בוקש ובלשון הגורפת המתבקשת על ידי המבקשות. ג. חופש ההתקשרות החוזית ויצירת זכויות קניין בסעיף 161 לחוק המקרקעין, תשל"ט - 1969, גילה המחוקק את דעתו במפורש כי העקרון של רשימה פתוחה ביצירת זכויות במקרקעין אינו מקובל עליו: "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק". "הוראה זו משקפת את המגמה למנוע פיצול יתר של זכויות קניין באותו נכס. פירוק זכות הבעלות בחלקת אדמה לשברי שברים של זכויות קניין עלול להביא להתרבות של סכסוכים משפטיים ולהכבדה על עסקאות בחלקת האדמה, מכיוון שיהא אז צורך להשיג הסכמה של מספר רב של בעלי הזכויות" (י. ויסמן "דיני קניין", חלק כללי, תשנ"ג- 1993, 75-81). לאור זאת, ובהתחשב בנימוקים שביסוד הגישה הדוגלת ברשימה סגורה של זכויות הקניין (ר' בעניין זה גם ע"א 689/68, חב' מגדלי פרי-זה בע"מ נ' הנאמן על נכסי שטראוס, כג(1) 715, 722), אין להרחיב את חופש ההתקשרות החוזית שעל פי סעיף 24 לחוק החוזים ולהחילו גם על חוזים היוצרים זכויות קניין במקרקעין. את ההחלה של הוראות חוק החוזים על חוזים היוצרים זכויות קניין יש לעשות, כאמור בסעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), "ככל שהדבר מתאים לעניין ובשינויים המחוייבים". "לחלופין, ניתן לשלול את החלת סעיף 24 על חוזים קנייניים בהסתמך על כך שחופש ביצירת זכויות קניין חדשות במקרקעין סותר את תקנת הציבור ועל כן חוזים שבהם יתיימרו ליצור זכויות קניין חדשות יהיו בטלים מכוח סעיף 30 לחוק החוזים" (י. ויסמן, שם, 82-85). החוזה מעניק למשיבות 1 ו- 2 זכות חכירה לדורות לתקופה של 999 שנה. המחוקק הכיר בזכות זו בסעיף 3 לחוק המקרקעין - "...שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא 'חכירה לדורות'". תנאי להגדרת שכירות, היא שהזכות לא הוענקה לצמיתות ( סעיף 3 לחוק המקרקעין, סעיף 1 לחוק השכירות), ואילו הזכות נושא התביעה הוענקה למשיבות למשך תקופה של 999 שנה. גישת הפסיקה בשאלת סווג זכות החכירה לדורות כזכות בעלות או כסוג של שכירות, הינה גישה תכליתית. הסווג נקבע בהתאם לתכלית העניין שבמסגרתו התעוררה שאלת הסווג. בחלק מהמקרים קבע ביהמ"ש שדין חכירה לדורות כדין בעלות ( ע"א 355/76 בסו נ' מלאך, לא(2) 359, ע"א 516/87 מדינת ישראל נ' בלייכפלד, מב(3) 244). ואילו במקרים אחרים נקבע שהחוזה הוא חוזה חכירה וכי אין מדובר בבעלות ( ע"א 331/67 אהרונוב נ' בן דרור, כב(1) 88, ע"א 479/89 ד"ר בזילאוס, המוטראן הקופטי נ' חלמיש בע"מ, מו(3) 837). מסקירת הפסיקה עולים מספר שיקולים שיש להביא בחשבון לצורך קביעת אופיה של הזכות במקרקעין, משך התקופה של ההקניה; כוחות החוכר לבצע דיספוזיציות ולבנות במקרקעין; כוחותיו באשר לייעוד השמוש בנכס; זכותו החוזית לקבל בעלות בעתיד, כשהדבר יתאפשר; הזכות להנות מפירות הנכס ותחלופיו; וכיוצא באלה ( מ. דויטש, קניין, חלק א', הוצ' בורסי תשנ"ז- 1997, 302-313). נטיית הפסיקה היא לראות בחכירה לדורות לתקופה כה ממושכת זכות בעלות, אך זאת כאשר חוזה החכירה מעניק לחוכר זכות לנהוג בנכס מנהג בעלים (רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, נ(ו) 517). במקרה הנדון הבעלים המוכר, היא חברת אביב, היה מעוניין מחד למכור את החנות ומאידך להגביל את יכולתו של הקונה, הן המשיבות 1 ו2-, לעשות דספוזיציות בחנות, זאת מתוך מגמה לשמור על אופיו המיוחד של הבניין, ועל רקע ייעודו הייחודי. לפיכך נבנתה העסקה בדרך של חכירה לתקופה ארוכה, ולא במכר של בעלות, שכן, העברת בעלות אינה יכולה להיות מוגבלת בתנאים אלא אם-כן הוגבלה זכות הבעלות קודם לכן מכוח הסכם (א. אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שני תשנ"ו - 1996, 117). אין פסול עקרוני בתכלית אותה ביקש המחכיר להשיג ע"י שמוש בחכירה לדורות, והדבר מקובל ונהוג בפרקטיקה בחיי המסחר. מטעמים אלו דומה כי אין המדובר בהעברת בעלות שאינה בעלות מלאה, או ביצירת זכות קניין מטיפוס שלא הוסדר בחוק, בניגוד לסעיף 161 לחוק המקרקעין, אלא, מדובר בחכירה לדורות, שהוכרה ע"י המחוקק, אם כי היא מאופינת באלמנטים מובהקים של זכות הבעלות. "בהעדר הסדר נאות בחוק המתייחס באופן ספציפי לזכות ה"חכירה לדורות" ניסו למלא את החסר בעזרת התנאות חוזיות בהסכמי החכירה ובמסמכים האחרים הקשורים בחכירה לדורות... הפתרונות החוזיים הביאו לתקלות. כאלה היו, למשל, התקלות שנבעו מהשוני הרב בכוח המיקוח של הצדדים". (י. ויסמן, חכירה לדורות למטרות מגוריםמשפטית ז' 84, 86). פער בכוח המיקוח היווה מרכיב בעיצוב התניות בחוזה החכירה נשוא הדיון. לפיכך, גם אם ביהמ"ש מוכן להכיר בשמוש בזכות החכירה על מנת לאפשר לבורסה לקיים מידה מסויימת של פיקוח ושליטה, שנועדו לשמור על אופיו היוקרתי והייחודי של הבניין, אפשר לצפות מצבים שהוא לא יהא מוכן להכשיר כל תנאי מגביל, שנקבע בחוזה לאור מורכבותו, אופיו ומבנהו המיוחד. יש וההגבלה המצמצמת את הזכות החוזית שבידי החוכר תהיה בלתי-צודקת ובלתי סבירה בנסיבות העניין כך שבית המשפט יסבור כי היא עומדת בנגוד לאופיה ולמהותה של זכות החכירה לדורות. על כן, כל עוד לא נדון ענין מסויים לגופו, או במילים אחרות, כל עוד לא הופעלה החנות באופן שמעמיד למבחן את זכות החכירה לדורות שרכשו המשיבות מהמבקשת 1, אין מקום ליתן הסעד הגורף המבוקש. ד. פגיעה בקניין הגבלת העבירות בחוזה באה לידי ביטוי בדרישת ההסכמה הכפולה הן מצד המחכירה והן מצד חברת השרותים לצורך העברת זכויות בחנות. על אף שהגעתי למסקנה כי מדובר בחכירה לדורות ולא בבעלות, אין להתעלם מהקרבה הרבה הקיימת בין זכות חכירה לדורות המוענקת לתקופה כל-כך ממושכת לבין זכות הבעלות. בהעדר הסדר ספציפי, זכות החכירה לדורות מוסדרת בשני אופנים: (א) ע"י החלת מערכת הדינים המסדירה שכירות לתקופה קצרה גם על חכירה לדורות. (ב) ע"י החלת מערכת הדינים המסדירה את זכות הבעלות גם על היבטים מסויימים של החכירה לדורות. "גישה זו מובנת הואיל ולחכירה לדורות אכן יש שתי פנים, מחד גיסא, היא בגדר "שכירות"..., ומאידך גיסא היא שכירות לתקופה של שנים רבות, תכונה המקרבת אותה למעמד של "בעלות" "(י. ויסמן "חכירה לדורות למטרות מגורים, משפטים ז' 84, 115-116). י. ויסמן בספרו דיני קניין, בעלות ושיתוף, תשנ"ז - 1997, 97, בקשר לאפשרות הגבלת העברת בעלות מציין כי: "עבירות שהוכפפה לצורך לקבל הסכמה של מעניק הנכס כמוה כהגבלת עבירות מלאה. אין הבדל משמעותי בין קביעה האוסרת על העברה לבין קביעה המתנה העברה בהסכמת מעביר הנכס. מעמדו של מקבל הנכס מבחינת יכולתו להעביר את הנכס אינו משתנה מבחינה עקרונית אם ההסכמה הנדרשת היא של צד שלישי. ואכן, הובעה הדעה כי אין לתת תוקף להגבלת עבירות המותנית בהסכמה". מאידך, על-פי סעיף 22 לחוק השכירות, כל העברת זכות במושכר, כפופה להסכמת המשכיר. יחד עם זאת, בשכירות במקרקעין רשאי השוכר לבצע העברת הזכות חרף העדר הסכמתו של המשכיר, אם נמצא כי המשכיר מתנגד לעיסקה מטעמים בלתי סבירים, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי-סבירים. עבירות הזכות הקניינית מוגנת ע"י המחוקק גם כאשר מדובר בשכירות. דברים אלו מצטרפים להשקפה הרווחת לפיה תכונת העבירות, היא תכונה חיונית לגבי זכויות הקניין כולן. לפי תפישה זו ישנו קשר הדוק בין עבירות הזכות לבין אופיה הקנייני (י. ויסמן, דיני קניין, חלק כללי 55-59). הטענה המרכזית היא שהגבלת העבירות של זכויות קניין עומדת בסתירה ליעילות כלכלית (א. רייכמן, "הערת אזהרה", יצירה והגנה כנגד עסקאות נוגדות", עיוני משפט י' (תשמ"ד) 297, 322). מכיוון שתכונת העבירות היא יסוד חשוב בעיצובן של זכויות קניין בכלל וזכות הבעלות בפרט, הרי שפגיעה בה מהווה פגיעה בקניין, העומדת בניגוד לאמור בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, במסגרתו הועלתה זכות הקניין למעמד של זכות חוקתית. ביהמ"ש ימנע מלהכשיר מראש, ע"י מתן סעד הצהרתי כללי וגורף, אפשרות של פגיעה בלתי-מוצדקת בקניין בשם חופש החוזים. החוזה שניסחו הצדדים מחייב בדיקה פרטנית, והתייחסות לכל מקרה לגופו. יש שהשמוש, שתעשה חברת השרותים בזכות הסרוב, שהוענקה לה על-פי החוזה, יחשב לסביר ויש שייחשב הוא לבלתי-סביר. אולם קביעה שמשמעותה הגבלה מראש ומלכתחילה של כל עבירות של זכויות המשיבות בחנות, ללא כל תנאי ובדיקת סבירות הסירוב - אם יהיה כזה - מצד מי מהמבקשות, תהווה משום פגיעה בלתי מוצדקת ובלתי סבירה של הזכויות שהמשיבות רכשו מחברת אביב. ה. פגיעה בחופש העיסוק האפשרות להגביל את חופש העיסוק בחוזה מכר נדון בעקבות הפסיקה האנגלית, הקובעת שכל הגבלה של חופש העיסוק היא בלתי סבירה, אלא אם היא לטובת שני הצדדים לחוזה ולטובת הציבור גם יחד. המבחן העיקרי לבדיקת סבירותה והגינותה של ההגבלה בין הצדדים לבין עצמם הוא, האם ההתחייבות שנתנו המשיבות היא מרחיקת לכת מדי ובלתי דרושה להגנת האינטרסים הלגיטימיים של הצדדים (ראה ע"א 283/73 שרעבי נ' חמצני כ"ח(1), 85). נראה שההגבלה שנטלו המשיבות על עצמן הינה, אכן, מרחיקת לכת בנסיבות העניין. האינטרסים עליהם מבקשת חברת השרותים להגן, ניתנים להשגה גם באמצעות הגבלה שתחמיר פחות עם המשיבים, ותאפשר להם יותר מרחב פעולה, וחופש עיסוק. לצורך איזון אינטרסים זה יש מקום להתחשב במידת הקרבה בין זכות החכירה שרכשו המשיבות לבין זכות הבעלות. נראה שההגבלה אינה משקפת כלל את האינטרסים של המשיבות, והיא תוצאה של פער המיקוח בין הצדדים בעת החתימה על החוזה. אשר לפגיעה בטובת הציבור, לא נראה שזה ינזק, ואף להיפך, לציבור באי הבורסה יכול שתצמח תועלת, מכך שתוסר ההגבלה החמורה והדווקנית, שמבקשות המבקשות לאכוף על המשיבות. ו. אכיפת החוזה בית המשפט התבקש - למעשה - לאכוף באמצעות צווי עשה וצווי לא תעשה את ביצוע החוזה ע"י המשיבות. הסעד ההצהרתי, באם יינתן, יאלץ את המשיבות לבצע מעשים פוזיטיביים שנטלו על עצמן, ולפיכך הוא מהווה כעין צו אכיפה (א. וינוגרד, צווי מניעה, חלק א' , 47). סעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970, מונה מספר חריגים המסייגים את זכות האכיפה. שניים מבין החריגים המנויים בסעיף רלוונטיים לעניינו: (1) סעיף 3.3 - ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם ביהמ"ש. בנסיבות המקרה מתן הצו המבוקש מעורר בעיה של פיקוח על ביצועו על ידי בית המשפט. הסעד המבוקש ע"י המבקשות הוא פתח לאינספור התדיינויות, בגין כל סטיה קלה כחמורה מההצהרה המתבקשת. (2) סעיף 3.4 - אכיפת החוזה היא בלתי-צודקת בנסיבות העניין. במסגרת מבחן זה ביהמ"ש נדרש לאזן בין האינטרסים של הצדדים לחוזה. כאשר הסעד המבוקש הוא צו מניעה ביהמ"ש יביא בחשבון ביתר שאת את מאזן הנוחות בין הצדדים (א. וינוגרד צווי מניעה, חלק כללי, התשנ"ג - 1993, 56). בגדר מבחן הצדק ישקול ביהמ"ש את התנהגות הצדדים, את האינטרסים של כל אחד מהם ואת התוצאות הצפויות לכל אחד מהם, במקרה שייאכף החוזה ובמקרה שלא ייאכף (ע"א 4161/91 עטיה נ' אור מז(3) 366, 372-374). מבחן הצדק הוא מבחן שיש ליישם על-פי הנסיבות המיוחדות של המקרה הנדון הן את אלה שהיו קיימות בעת כריתת החוזה והן את אלה שנוצרו לאחר מכן, עד לדיון בביהמ"ש ( ע"א 288/80 וינקלר נ' ספיר סודרי לו(2) 365, 377. ג' שלו, לעיל, 531-533). חברת השרותים לא הוכיחה בפני ולו כזית את חומרת הנזק הצפוי לה כתוצאה מאי עמידה דווקנית על תנאי החוזה, לעומת זאת נראה כי העמידה הדווקנית על תנאי החוזה מהווה הכבדה קשה מבחינת המשיבות. הגבלתן כמבוקש על ידי המבקשות תמנע מהן אפשרות להפיק פירות ראויים מהנכס אותו רכשו במטרה ברורה להפיק רווחים. העדר האיזון האמור, אף הוא מהווה סיבה לדחיית התביעה. לסיום אתיחס לטענות נוספות שהועלו על ידי המשיבות ואני סבורה שאותן יש לדחות; 1. אין מחלוקת כי בעת שהוגשה התובענה לא שימשה החנות לממכר דברי מתיקה, אלא היא הושכרה לניהול עסקי יהלומים. המשיבה 1 בתצהירה ובעדותה אינה מכחישה כי אכן חתמה על חוזה המכר, על נספחיו: שטר החכירה וההסכם למתן שירותים. היא מודה כי במעמד החתימה הובאה לידיעתה הגבלת השמוש בחנות, אך טוענת שסעיף זה נחתם על רקע בלעדיות שהובטחה לה. בלעדיות זו מעולם לא הוכחה והיא אף אינה באה לידי בטוי בחוזה. לא די, לכן, בהצהרה סתמית של המשיבה לצורך הוכחת ההסכמה הנטענת. לטענת המשיבות בלעדיות זו הופרה משנפתחה בסמוך חנות נוספת לדברי מתיקה, ולפיכך, בהסכמה בעל פה בינה לבין משיבה 1 שונה ייעוד החנות. גם לטענת שנוי הייעוד האמור לא הובאו בפני ראיות מניחות את הדעת. מר משה אביב הכחיש בעדותו ובתצהירו את טענות המשיבות כי הובטחה להן בלעדיות (סעיף 6 לתצהירו) וכי אושר להן על-ידו לעשות בנכס כל שמוש שימצאו לנכון (סעיף 9 לתצהיר). לצורך כך הראיות שקולות והמשיבות לא עמדו בנטל להוכיח טענתן זו. סתירה בין שטר החכירה לחוזה המכר: בשטר החכירה עליו חתמו המשיבות נקבע כדלקמן: "5(א) החוכר יהנה מן המוחכר בשלמות ולאיש זולת החוכר לא תהיה זכות הנאה בו בלי הסכמת המחכירה בכתב ומראש לכך - אלא אם נקבע בשטר חכירה זה במפורש אחרת. 6(א) החוכר מתחייב בזה להשתמש במוחכר אך ורק למטרה של מסחר ביהלומים ובאבני חן... (הדגשה שלי ש.א.) 18. החוכר יהיה רשאי להשכיר את המוחכר או להחכירו בחכירת משנה...בכפיפות לכל התנאים הבאים: א. השוכר ו/או החוכר הינו יהלומן. ב. המוחכר ישמש אך ורק למטרה המותרת לפי שטר חכירה זה. " לכאורה עולה מכך, כי קיימת סתירה מובהקת בין השימושים המותרים בחנות לפי סעיף 3.2.1 להסכם המכר לבין אלה המותרים בנספח לו - הוא שטר החכירה. באשר לייעוד החנות, לכאורה, כוונת הצדדים אינה משתמעת מהחוזה באורח חד-משמעי לאור הסתירה בין כוונתם כפי שעולה מהחוזה והכוונה המשתמעת משטר החכירה. ואולם מעדויותיהם של מר משה אביב והגב' שהרבני עולה בברור כי בעת כריתת החוזה הצדדים התכוונו לייעד את החנות למטרות המנויות בסעיף 3.2.1 לחוזה, ועל כך אין ביניהם מחלוקת (סעיף 7 לתצהירו של מר משה אביב, עמוד 17 לפרוטוקול שורה 10). לפיכך, אין מקום לדחות את התביעה על הסף בטענת העדר עילה. העדר יריבות: במסגרת החוזה התחייבו המשיבות לקבל גם את הסכמת חברת השרותים במידה והן יבקשו לעשות בממכר שימוש אחר מרשימת השימושים המנויים בסעיף 3.1.2. "... כל סטייה בשימוש בחנות למטרה אחרת מהווה הפרת הסכם, אלא אם כן התקבלה מראש ובכתב הסכמת חב' הניהול והסכמתה של המוכרת". כמו כן, התחייבו המשיבות לקבל על עצמן את שירותי חברת השרותים (סעיפים 3.1.4 ו- 3.1.5 להסכם המכר). אף על פי שחברת השירותים אינה צד ישיר לחוזה, היא בבחינת מוטב, וחלות עליה הוראות סעיף 34 לחוק החוזים. מעדויותיהם של מר משה פרסקי, הגב' סופי ליסטאגוס ומר משה אביב, לפיהן החנות ממוקמת מחוץ לאגף היהלומנים, וכי למשיבים אין כל קשר לחברת השירותים של הבורסה, אין כדי לשלול את הקשר המשפטי שנוצר בין המשיבות לבין חברת השרותים בעקבות החוזה, או את הקשר העובדתי, שנוצר מתוקף היותה האחראית על אספקת שירותי התחזוקה לחנות. על אף מיקומה הפיזי של החנות מחוץ לאזור המאובטח באגף היהלומנים, בהעדר אפשרות אחרת היא נעזרת בשירותי האחזקה של חב' הניהול. על כן אני דוחה את טענת העדר היריבות. מן הטעמים המפורטים לעיל אני דוחה את הבקשה ומחייבת המבקשות לשלם למשיבים הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 30,000 ש"ח בצרוף מע"מ ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד התשלום בפועל. חוזהמקרקעיןהסכם מכרפסק דין הצהרתי