הסכמה שבשתיקה לשימוש בקרקע

הסכמה שבשתיקה לשימוש בקרקע

  1. זוהי תביעתה של התובעת לסילוק יד של הנתבעת מן המגורון בו היא מתגוררת עתה בגבעת המטוס בירושלים. כן תובעת התובעת דמי שימוש ראויים עבור המגורים בגין התקופה בה התגוררה התובעת במגורון. הנתבעת הודתה במפורש, בעצמה ובאמצעות בא כוחה, בהיותה פולשת אלא שלטענתה למרות עובדה זו היא זכאית להתגורר במקום.
  2. בקדם המשפט נוסחו עובדות מוסכמות, אשר בהסתמך עליהם הגישו שני הצדדים סיכומים בכתב. וכך נאמר: "מוסכם עלינו כעובדה, לצורך הדיון בתיק זה בלבד, כי קיימים דיירים אחרים באתר בו מתגוררת הנתבעת שאין להם ילדים והתובעת משכירה להם מגורונים, וכי המחיר שנדרש מחלק מהדיירים האחרים הוא נמוך מהמחיר שדורשים מהנתבעת. מוסכם גם כי עמידר היא חברה ציבורית העוסקת, בין היתר, במתן פתרונות דיור לזכאים על פי קריטריונים שנקבעו במשרד הבינוי והשיכון. עוד מוסכם, כי שוברי התשלום ששלחו לנתבעת יוגשו כראיה".
  3. בפתח סיכומיה טענה הנתבעת כי לא הוכח שהתובעת היא בעלת המגורון. אין מקום להידרש לטענה זו: מדובר בהרחבת חזית העומדת בניגוד לכל מה שנטען עד כה. בכתב הגנתה, בהתייחס לעובדה שהתובעת היא בעלת הזכויות במגורון, הסתפקה הנתבעת, בסעיף 1 לכתב הגנתה, בהכחשה "מחוסר ידיעה". בשני קדמי המשפט שהתקיימו לא הועלתה כל טענה בעניין זה. ב"כ התובעת טוען, אמנם, כי היה על התובעת להוכיח עובדה זו, וכי נטל הראיה עליו, אולם אינני סבורה כך: שאלת הזכויות לא הוכחשה בשום שלב באופן מפורש, לא הוגדרה כפלוגתא במשפט, ולפיכך יש לראותה כעניין שאינו שנוי במחלוקת ואינו טעון הוכחה. העובדות המוסכמות נדרשו לגבי שאלות שהיו שנויות במחלוקת על פי כתבי הטענות והדיון בקדם המשפט, ולא לגבי טענות שלא הועלו.


יתר על כן: כאמור, הנתבעת עצמה הודתה בכך שהיא בגדר פולשת למגורון. משמעות המושג פולש מחייבת, על פי טיבה, שהנכס אליו נעשית הפלישה יהיה בבעלותו של אחר, ונראה כי בנסיבות העניין הגוף היחיד האפשרי הוא התובעת.נ
בהתחשב בכל האמור אני דוחה את הטענה כי היה על התובעת להוכיח את זכויותיה במגורון.ב
4. טענה נוספת של הנתבעת היא כי אין ראיה שמטרת שוברי התשלום ששלחה התובעת לנתבעת לפי תעריף של שסירות סוציאלית היא גביית דמי שימוש ראויים ולא שכר דירה כחלק מהסכם. הנתבעת מוסיפה כי במשלוח שוברי התשלום יש הסכמה והכרה של התובעת בזכותה של הנתבעת לעשות שימוש ולהחזיק בנכס, וכי במשלוח השוברים העניקה למעשה התובעת לנתבעת רישיון בהתנהגות, או בהסכמה שבשתיקה, לעשות שימוש בנכס ולהחזיק בו. לחיזוק טענותיה מסתמכת הנתבעת על פסק הדין בע"א 32/77, טבולצקי נגד בית כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא (3) 210.
דינה של טענה זו להידחות אף היא: לשם יצירת רישיון לשימוש בקרקע יש צורך, כאמור בפסק הדין הנ"ל, בקיומם של שני תנאים: שימוש במקרקעין לאורך זמן, והשלמה; הסכמה שבשתיקה של בעל הזכויות. העמידה בתנאים אלו הינה עובדה הטעונה הוכחה. בענייננו ניתן לומר כי לא הוכח משך הזמן בו התגוררה הנתבעת במגורון, וממילא לא ניתן לקבוע כי מדובר בפרק זמן ארוך מספיק כדי לשנות את מעמדה. אשר להסכמת התובעת, משלוח שוברי התשלום אינו מהווה, בהכרח, ראיה להסכמת התובעת להמשך המגורים. גם כאשר הנתבעת מתגוררת בנכס שלא כדין, ניתן לחייבה בדמי שכירות, שאם לא כן יצא החוטא נשכר פעמיים. השאלה היא, איפוא, האם תשלום דמי השכירות יכול להתפרש כמתן רישיון למגורים. בעניין זה יש חשיבות מכרעת להודאתה של הנתבעת בדבר היותה פולשת, שכן אילו היתה סבורה כי רכשה, בין בשל דרישות התשלום בין בדרך אחרת, זכויות כלשהן במגורון, ודאי שלא היתה מסכימה להגדרה זו.
זאת ועוד: גם אילו ניתנה לנתבעת זכות להתגורר במגורון, הרי התובעת רשאית היתה (בכפוף, כמובן, למגבלות החלות עליה הן מתחום המשפט הפרטי הן מתחום המשפט הציבורי) לחזור בה ממתן רשות זו ולדרוש מהנתבעת להתפנות (ע"א 32/77 הנ"ל, וראו גם ע"א 463/79, ג'בראן נגד ג'בראן, פ"ד לו (4) 403), בין בהודעה ובין בעצם הפניה לבית המשפט. כך שהעובדה שנשלחו לנתבעת שוברים אינה מקנה לה חסינות מפני דרישה לפינויה. זכות הפינוי חלה ביתר שאית בהתחשב בכך שהנתבעת לא שילמה כלל את התשלום שנדרש ממנה, כך שאף אם היתה זכאית מלכתחילה למגורים, ההימנעות מתשלום מצדיקה לדרוש את פינויה.
6. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי היה על התובעת לפרט את הקריטריונים על פיהם העדיפה דיירים אחרים על פני הנתבעת, וכי באין הוכחה כי ההחלטה על פינוי הנתבעת נשקלה כראוי על ידי התובעת כגוף ציבורי, יש לדחות את התביעה.ו
במסגרת העובדות המוסכמות שנקבעו בתיק זה נקבע, כאמור, כי עמידר היא חברה ציבורית העוסקת במתן פתרונות דיור לזכאים על פי קריטריונים שנקבעים במשרד הבינוי והשיכון. נראה לי כי בהתחשב בעובדות אלו יש לדחות גם טענה זו של הנתבעת: ראשית, מאחר שהובהר כי הקריטריונים נקבעים במשרד הבינוי והשיכון, הרי נראה כי התובעת מבצעת מדיניות וספק אם היא בעל הדין המתאים להתדיינות שעניינה תקיפת אותה מדיניות. שנית, ההסכמות הדיוניות, כפי שנוסחו, אינן מטילות נטל כזה על התובעת, שכן העובדה שנקבעו קריטריונים אין משמעה שיש לפרט קריטריונים אלו בפני בית המשפט, ושהקריטריונים עומדים לביקורת. על כל פנים אין זו מסקנה הכרחית מן העובדות המוסכמות, כך שאם הנתבעת סבורה כך, עליה לבסס את קיומה של חובה כזו.
אין ספק כי כגוף ציבורי חלה על התובעת חובה להפעיל את שיקול דעתה בהגינות ובסבירות, וכי חובה זו חלה גם כלפי הנתבעת. אולם אין משמעות הדבר כי כל אימת שרשות ציבורית פועלת או מתדיינת בעניין שבתחום המשפט הפרטי, עליה להסביר ולהצדיק את כל מעשיה מאז ימות עולם, שהרי אין לדבר סוף.
בעניין זה קיים שוני מהותי בין המקרה שבפני לבין המקרה שנדון בבפסק הדין עליו מסתמך ב"כ הנתבעת, ע"א 1784/98, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נגד מנדה, פ"ד נג (4) 315. שם דובר בדיירים שהתגוררו זמן רב בנכס השייך לעמידר ובהסכמתה, עד שהחברה החליטה כי יש לפנותם מאחר שאינם עומדים בקריטריונים. מדובר, איפוא, בהפסקת התקשרות שנמשכה שנים, ובנסיבות אלו היה על עמידר להוכיח את המדיניות והקריטריונים שבהסתמך עליהם ביקשה לסיים את ההתקשרות. כאמור, בענייננו שונה המצב: אין מחלוקת כי הנתבעת היא פולשת וכי לא הורשתה על ידי התובעת להתגורר במגורון (מלבד טענת הרישיון המשתמע, אותה דחיתי לעיל). כניסתה של המבקשת למגורון נעשתה, איפוא, על דעת עצמה, בכח הזרוע, ולא בהסתמך על טענה משפטית כלשהי. הניסיון "להכשיר" את הכניסה שלא כדין אינו אלא ניסיון להצדיק בדיעבד מעשה אשר אין ספק כי מלכתחילה נעשה באופן בלתי חוקי. בנסיבות אלו, השאלה בה יש לדון היא האם לנתבעת זכות להשתמש בנכס, ולא האם זכאית היא לכך שאם, ביום מן הימים, תוגש על ידה בקשה לתובעת, יהיה על התובעת להיעתר לבקשתה בהתאם למדיניותה ולקריטריונים שקבעה לעצמה.
7. זאת ועוד: אילו הועלו טענות של ממש כנגד הקריטריונים לפיהם פועלת התובעת, או אילו נשמעה דרישה לגילויים, היה על זו לפרט את הקריטריונים ולהוכיח את סבירותן והגינותן של החלטותיה. אולם במקרה זה, אין בפני לא הקריטריונים עצמם ואף לא תשתית עובדתית שיש בה כדי לעורר חשש כי התובעת לא פעלה כלפי הנתבעת כנדרש ממנה בהיותה רשות ציבורית: הנתבעת לא הוכיחה כלל את מצבה הכלכלי והסוציאלי, ולא הראתה מדוע היא זכאית להתגורר במסגרת דיור ציבורי. היא אף לא העלתה טענות ספציפיות כנגד הקריטריונים הנהוגים אצל התובעת. כל שיש בפני הוא העובדות המוסכמות, מהן עולה כי באתר מתגוררים דיירים שאין להם ילדים וכי מחלק מהדיירים נדרש מחיר נמוך מזה שנדרש מן הנתבעת. אולם בהעדר התייחסות פרטנית לאותם דיירים, ובלא שידוע האם ובמה דומה מצבם למצבה של הנתבעת, לא ניתן לקבוע דבר.נ
התוצאה היא שלא הוכח פגם כלשהו במעשי התובעת ובהחלטתה לתבוע את פינויה של הנתבעת.ב
8. הנתבעת טוענת כי הזכות למקום מגורים מהווה זכות חוקתית במסגרת הזכות לכבוד המעוגנת בסעיף 2 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, וכי באיזון שבין זכות התובעת לפנות את הנתבעת לבין זכותה החוקתית של הנתבעת למדור יש להעדיף את האחרונה. אכן, אילו היו זכויותיה של הנתבעת עומדות בחלל האויר כשהן לעצמן, לא היה ספק כי צריך היה להכיר בזכות המדור של הנתבעת. אלא שבניגוד לטענות ב"כ הנתבעת, האיזון הנכון אינו בין זכות המדור של הנתבעת ל"זכותה של התובעת לזרוק את הנתבעת לרחוב", כי אם בין זכותה של הנתבעת למדור לבין זכות המדור של אחרים. או כפי שנאמר בהקשר אחר: "כשם שזכותי להניף זרועותי לצדדים באה אל קיצה משאגיע אל חוטמו של זולתי, כן חופש הביטוי ייעצר במקום שייתקל בשמו הטוב של הזולת" (דברי כב' השופט מ. חשין בבג"צ 6126/94, גיורא סנש ואח' נגד רשות השידור ואח', פ"ד נג (3) 817). שהרי כל הטענות בדבר קיומם של קריטריונים ומדיניות, אינם אלא הביטוי החיצוני לעובדה מצערת אחת: השמיכה קטנה מכדי לכסות את כל מי שבאים לחסות תחתיה. אין מדובר, איפוא, בשאלת זכויותיה של התובעת, כי אם בזכויותיה לעומת זכויותיהם של אחרים, מהם מוכי גורל וחסרי ישע. צודק ב"כ התובעת כי השארת המצב על כנו משמעו מתן "פרס" לפולשת, ו"עונש" לממתינים לתורם.ו
נוכח כל האמור לעיל החלטתי לקבל את התביעה לסילוק יד.נ
9. אשר לתביעה הכספית: בנסיבות העניין על הנתבעת לשלם שכר ראוי עבור תקופת מגוריה בנכס, (ואף כי ב"כ הנתבעת מודה בעניין זה, בסעיף 24 לסיכומיו, כלפי העתיד בלבד, הרי הדעת נותנת שיש להחיל חובה זו גם כלפי העבר). במסגרת העובדות המוסכמות הוסכם כי שוברי התשלום שנשלחו לנתבעת יוגשו כראיה. אמנם השוברים לא צורפו בפועל לתיק בית המשפט, אולם בהתחשב בהסכמה אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת את דמי השכירות בסכום שנקבע בשוברים, בצירוף ריבית והצמדה כדין. עם זאת, בהסכמת ב"כ התובעת אני מאפשרת לנתבעת, אם רצונה בכך, להודיע לבית המשפט על רצונה לקיים דיון בשאלת גובה שכר הדירה ולמנות שמאי מטעם בית המשפט אשר יקבע את דמי השימוש הראויים. אני מסופקת באשר לתועלת שבהליך זה, בהתחשב הן בעובדה שמדובר בתקופה קצרה יחסית, והן בעובדה שככל הנראה חויבה הנתבעת בתשלום דמי שכירות מופחתים, בעוד שחוות דעת שמאי תתייחס לערך האמיתי של דמי השכירות. עם זאת, מאחר שהדבר עשוי, לסייע לנתבעת, אינני רואה עילה להימנע מכך.ב
10. בסיום פסק הדין ראיתי לנכון להוסיף מילים אחדות: פסק הדין מתייחס למצב הדברים על פי דין. אולם לעיתים ראוי לפעול אף לפנים משורת הדין. דומה כי אין מחלוקת כי מצבה הכלכלי של הנתבעת אינו שפיר, ולטענתה לאחרונה לקתה גם במחלה קשה. על כן, במידה שניתן להתחשב במצבה המיוחד של הנתבעת, בין בשאלת זכאותה למגורים, בין במחילה על חובותיה הכספיים, יש לקוות כי התובעת או הגורמים המופקדים על כך יעשו זאת.
11. סוף דבר:
א. אני מקבלת את התביעה וקובעת כי על הנתבעת לפנות את הנכס נשוא התביעה תוך עשרים יום. למען הסר ספק, פסק הדין בעניין זה הוא סופי, ואינו מושפע מן האמור בסעיף ג להלן.ו
ב. אני מחייבת את הנתבעת בתשלום שכר ראוי בהתאם לשוברים שנשלחו אליה, בצירוף ריבית והצמדה כדין.נ
ג. הנתבעת רשאית, אם רצונה בכך, להודיע לבית המשפט, תוך עשרים יום מהמצאת פסק הדין אליה, כי היא מבקשת להמשיך בהליכים לעניין גובה דמי השכירות כאמור לעיל.ב



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קרקע מטרוקה

  2. קרקעות מלחה

  3. זיהום קרקע דלקים

  4. טעות ברישום קרקע

  5. קרקעות בשטח ההפקר

  6. עסקת חילופי קרקעות

  7. קניית קרקע ממושכנת

  8. ייעוד קרקע לתעשיה

  9. קרקע מירי התיישנות

  10. עורך דין קרקעות

  11. פלישה לקרקע שהופקעה

  12. עסק על קרקע חקלאית

  13. הגדרת "קרקע ציבורית"

  14. התחזות לבעלים של קרקע

  15. היתר לשינוי פני קרקע

  16. הכרזה על קרקע חקלאית

  17. מגורים בקרקע חקלאית

  18. ארנונה על קרקע תפוסה

  19. סכסוך בין בעלי קרקעות

  20. סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  21. עורך דין לענייני קרקעות

  22. מכרז הקצאת קרקע במושב

  23. סכסוך בעלות על קרקעות

  24. זכרון דברים למכירת קרקע

  25. הקצאת קרקע רשות מקומית

  26. קו מתח גבוה בקרקע חקלאית

  27. תביעת בעלות על קרקע בנגב

  28. ארנונה על חניון תת קרקעי

  29. הקצאת קרקעות בקרית שמונה

  30. ערעור על צו תפיסת קרקעות

  31. עסקה סותרת בקרקע חקלאית

  32. הקצאת קרקעות באזור תעשיה

  33. בניית חממות בקרקע חקלאית

  34. הבטחה להקצאת מקרקעי ישראל

  35. מכירת קרקע לרשות ציבורית

  36. הקצאת קרקע לבניית בית ספר

  37. הסכמה שבשתיקה לשימוש בקרקע

  38. הקצאת קרקע לבעלי קרקע אחרת

  39. אולם אירועים על קרקע חקלאית

  40. צו לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  41. השכרת קרקע ללא הסכמת השותפים

  42. זיכיון על הקרקע למשך 40 שנה

  43. ארנונה על מבנים בקרקע חקלאית

  44. סכסוך קרקע בבעלות רשות הפיתוח

  45. ביטול אישור הסכם הקצאת קרקעות

  46. החלטה 1180 מינהל מקרקעי ישראל

  47. החלטה 737 מינהל מקרקעי ישראל

  48. החלטה 1101 מינהל מקרקעי ישראל

  49. בנייה לא חוקית על קרקע חקלאית

  50. בניה על קרקע ציבורית ללא היתר

  51. ניוד שטח עיקרי ממרתף לקומת הקרקע

  52. סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני

  53. פיצוי עבודות חפירה בקרקע פרטית

  54. הקצאת קרקע למגורים ליד ירושלים

  55. בקשה לתוספת יחידת דיור בקומת הקרקע

  56. ביטול הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל

  57. רישום מוריש בעל זכויות בקרקע כנאמן

  58. העברת קרקע ללא תמורה - זכות קדימה

  59. מתקנים סולאריים על קרקע בייעוד תעשיה

  60. העברת קרקע ללא תמורה למועצה מקומית

  61. בניה על קרקע שהופקעה על ידי העירייה

  62. תשלום דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל

  63. סעיף 8 לפקודת הקרקעות: צו מסירת חזרה

  64. ארנונה - שימוש לא חקלאי בקרקע חקלאית

  65. בקשה לתוספת שטח מגורים וממ"ד בקומת הקרקע

  66. ניוד שטחי בניה בין הקומות מעל ומתחת לקרקע

  67. פיצוי נמוך בגין רכישת קרקע לצורכי ציבור

  68. זכויות יורשים של בעלי קרקעות שנפטרו בחו''ל

  69. קביעת מפלס ה 0.00 לפי גובה פני הקרקע הטבעיים

  70. בקשה לפתיחת פתח יציאה בקומת קרקע לחצר משותפת

  71. אחריות מינהל מקרקעי ישראל כלפי מציעים במכרז

  72. העלאת מקומות חניה תת קרקעיים אל מעל לפני הקרקע

  73. רכב הנע בכוח מכאני על פני הקרקע - הגדרת תאונת דרכים

  74. בניית אולם אירועים בקרקע של מינהל מקרקעי ישראל

  75. החזר כספים שנגבו שלא כדין ע''י מינהל מקרקעי ישראל

  76. סמכות ועדה מקומית להפקיע קרקע ללא אישור ועדה מחוזית

  77. נטען כי שטח המריבה הינו חלק מחלקת קרקע אותה ירשו מאב לבן

  78. ערר על החלטת הועדה לדחות התנגדות לבקשה לתוספת מגורים בקומת קרקע

  79. בקשה למתן הצעת מחיר לשירותי פיקוח וניהול פרויקט בניה של יחידת דיור צמודת קרקע

  80. כל עסקה במקרקעי ישראל תעשה בידי המינהל בשם הבעלים הרשומים של הקרקע כסוכן של הבעלים

  81. האם העותר הוא "מי שיש לו ענין בקרקע" אשר רשאי להכין תכנית ולהגישה לפי סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה ?

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון