עורך דין מיסוי





  1. מיסוי זיקת הנאה

  2. מיסוי מענקי פרישה

  3. מיסוי ביטול נאמנות

  4. מיסוי עסקת מקרקעין

  5. מיסוי ארוחות לעובדים

  6. מיסוי אופציות לעובדים

  7. מיסוי מכירת זכויות הפצה

עורך דין מיסוי
העובדות:

העובדות בתיק זה אינן שנויות במחלוקת. הצדדים הגישו רשימת מוסכמות ופלוגתאות מוסכמת, ועיקר העובדות בהתאם לרשימה זו הן כדלקמן:
 
1. השומה נשוא הערר הוצאה בגין מכירת דירת מגורים, הנמצאת בקומה השניה בבית (להלן: "הדירה").
העורר ביקש פטור ממס שבח לפי סעיף 49(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").
2. העורר ירש ארבע דירות מגורים ברח' מיכה 10, תל-אביב, וביניהן גם את הדירה. בכל ארבע הדירות גרו דיירים מוגנים.
2.1 בדירה אחת נפטר הדייר המוגן. דירה זו נמכרה ביום 11.7.96 כדירה פנויה והעורר קיבל פטור ממס שבח לפי הפרק החמישי לחוק.
2.2 בדירה השניה התגורר דייר מוגן ושמו מושקוביץ. הדירה נמכרה לבנו ביום 20.12.96, והעורר קיבל פטור ממס שבח לפי הוראת השעה, שהיתה בתוקף בתקופה השייכת לענין המכירה.
2.3 בדירה נשוא הערר התגוררה דיירת מוגנת ושמה גילסברג. ביום 16.4.97 פונתה הדיירת, וביום 31.8.98 נמכרה הדירה, מכירה שהיא נשוא ערר זה.
2.4 בדירה הרביעית מתגוררת דיירת מוגנת ושמה ברגר.
 
3. ביום 27.1.99 נשלח לעורר "פירוט נימוקים לקביעת שומה במס שבח..ספח להודעת שומה" לפיו חויבה העסקה במס שבח.
 
4. ביום 24.2.99 הגיש העורר השגה על שומת המשיב. בהשגה ביקש המשיג לזמן אותו לדיון בהשגה.
 
5. להשגה צורף דף ובו נימוקי ההשגה, ובו נכתב כדלקמן:

  1. החלקה הנ"ל מהווה דירת מגורים ולטענת המשיג הוא זכאי לפטור ממס במכירתה, עפ"י הוראות סעיף 49ב(2) לחוק מס שבח.
  2. הדירה נמכרה ביום 31.8.98 כדירה פנויה.
  3. בעבר, היתה הדירה הנ"ל תפוסה על ידי דייר מוגן, אולם ביום 16.4.97 התפנה הדייר המוגן מהדירה ומאותו יום המדובר בדירה פנויה ולא בדירה תפוסה.
  4. הדירה הנ"ל נמכרת במחיר מלא, כדירה פנויה ולא כדירה תפוסה
  5. המשיג אינו מסכים עם הקביעה (לפי הודעת השומה ונימוקיה) על פיה אינו זכאי לפטור על פי סעיף 49ב(2), עקב היות הדירה מושכרת בעבר, לפני המכירה, בשכירות מוגנת..."
  6. ביום 27.4.99 נערכה פגישה בין ב"כ העורר לבין ה"ה שוקי שרצקי ועו"ד אייל עזורי בקשר להשגה הנ"ל בסוגייה העולה מנימוקי השומה. באותה פגישה ציין מר שרצקי, רכז שומת מקרקעין אצל המשיב, כי לבד מסוגיה זו היו לנישום בעת ובעונה אחת 2 דירות לפחות בארבע השנים שקדמו למכירה נשוא ההשגה, ולפיכך הדיון בסוגייה הנ"ל אינו רלוונטי.
  7. ביום 2.5.99 שלח ב"כ העורר למר שוקי שרצקי מכתב מפורט בצירוף תיעוד, המגולל את האירועים שקדמו ליום המכירה.
  8. ביום 30.11.99 התקבלה החלטת המשיב בהשגה הדוחה את ההשגה.
  9. בהחלטתו דחה המנהל את ההשגה על פרשנות שנתן לסעיף 49ג לחוק וכך נאמר בסעיף 3 לנימוקי ההחלטה בהשגה:
  10. סעיף 49ג דלעיל נוקט לשון הווה, קרי - דירות המגורים שהושכרו בשכירות מוגנת (בשל כך אינן "נספרות" במניין והדירות לצורך סעיף 49ב(2) לחוק נדרשות - כולן, להיות דירות מגורים מוגנות שישנן למוכר ביום המכירה וטרם נמכרו.

הפעל היוצא הינו כי בדיקת תקופת ארבע השנים שקדמו למכירה היו בבעלות המוכר לבד מדירת המגורים נשוא ההשגה בעת ובעונה אחת גם דירת מגורים פנויה עד לתאריך 11.7.96 ודירת מגורים פנויה נוספת עד לתאריך 20.12.96. כמו כן היו בבעלותו במשך כל תקופת ארבע הדנים דירה נוספת בה מתגוררת דיירת מוגנת.
פלוגתאות מוסכמות על הצדדים:
א. האם טענת הנישום בהשגה התקבלה כמפורט בסעיף 14 לכתב הערר.
ב. האם מגיע לעורר פטור ממס שבח לפי פרק ה'1 לחוק.
 
סיכום טיעוני העורר:
1. בפירוט הנימוקים לקביעת השומה במס שבח נכתב:
"לפי סיפא של סעיף 49ב(2) הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ25%- ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפי 1.1.97 (תיקון מס' 34). אי לכך העסקה חויבה במס שבח"
 
מכך מסיק העורר כי הטעם לחיוב במס שבח בנימוקי השומה היה היות והדירה היתה מושכרת בעבר, לפני המכירה, בשכירות מוגנת. מהחלטת המנהל בהשגה עולה, כי טענת הנישום בהשגתו התקבלה.
הטעם לחיוב הנישום במס שבח על פי החלטת המנהל בהשגה שונה מהטעם שניתן לחיובו בנימוקים לקביעת השומה. "הטעם החדש" היא פרשנות המנהל את רישת סעיף 49ג, וטענתו שלעורר היו בעת ובעונה אחת יותר מדירה אחת.
 
2. פקיד השומה של המשיב דחה את בקשת הפטור מהטעמים שפורטו לעיל.
על שומה זו הוגשה השגה, ובה דן והחליט פקיד אחר בהתאם לכללים.
סמכויותיו של הפקיד שדן בהשגה הן:
א. לקבל את ההשגה במלואה או בחלקה.
ב. לדחות את ההשגה מהטעמים שפורטו בשומה.
אין לפקיד שדן בהשגה סמכות להוציא שומה המבוססת על נימוקים אחרים, או לתקן את שומה, או לשנותה בדרך אחרת. סמכות זו יוחדה למנהל מיסוי מקרקעין בהוראות סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין המתירות למשיב לתקן שומות במגבלות שפורטו בסעיף 85 האמור.
הפקיד שדן בהשגה, לא דחה את השגת הנישום אשר תקפה את נימוקי השומה. הפקיד שדן בהשגה קיבל, למעשה, את נימוקי הנישום, אולם הוציא שלא כדין שומה מתוקנת מנימוקים אחרים שלא באמצעות סעיף 85 לחוק.
התוצאה היא כי יש לקבל את הערר ולקבוע, כי השגתו של הנישום התקבלה.
 
3. לחילופין, נאמר בהחלטת המנהל בהשגה, כי במהלך 4 השנים שקדמו למכירה היו בבעלות המוכר לבד מדירת המגורים נשוא ההשגה, בעת ובעונה אחת גם דירת מגורים אחת פנויה עד לתאריך 11.7.96 ודירת מגורים פנויה נוספת עד לתאריך 20.12.96.
 
4. עובדות אלה שגויות כפי שעולה מהעובדות המוסכמות בסעיף 4 לסיכומי העורר ומהן עולה כי בידי הנישום דירה פנויה אחת בלבד, מיום שנפטר הדייר המוגן בדירה הראשונה ועד ליום 11.7.96. וכי בידי הנישום היתה דירת מגורים פנויה אחת מיום 16.4.97 ועד ליום 31.8.98
 
סיכום טיעוני המשיב:
1. אכן העורר דיווח על מכירת הדירה וכאמור ביקש פטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק. המשיב לא קיבל את בקשת הפטור והוציא לעורר שומת מס שבח.
בפירוט הנימוקים לקביעת השומה טען המשיב, כי העורר אינו זכאי לפטור המבוקש מכיוון שאינו חל על מכירת דירה המושכרת בשכירות מוגנת.
 
2. המשיב מסכים כי הנימוק הזה לקביעת השומה אינו עוד רלוונטי. ככל הנראה מקורו בטעות. משחשב המשיב כי הדירה הנמכרת מושכרת בשכירות מוגנת, וככל הנראה לא ידע בעת הוצאה השומה כי הדייר המוגן פונה ממנה עובר למכירתה.
 
3. לאחר הגשת ההשגה הראשונה התקיים דיון בין הצדדים, ובו התבררו העובדות לאשורן. בדיון זה הוסבר לעורר כי בכל מקרה אין הוא זכאי לפטור המבוקש, מכיוון שבארבע השנים שקדמו למכירת הדירה היו לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.
בעקבות דיון זה שלח העורר, באמצעות ב"כ, מכתב, המהווה תיקון או תוספת להשגה הראשונה שהושגה ובמכתב זה השיב על טענת המשיב, שהועלתה בדיון בהשגה
ניתן ללמוד בוודאות מנוסח ומנימוקי מכתב ההשגה המאוחר יותר, כי בשלב זה כבר ידע העורר מהו הנימוק המשפטי לדחיית בקשתו לפטור
 
4. סעיף 49ב(2) לחוק קובע שני תנאים מצטברים למתן הפטור במכירת דירת מגורים:
(א) בעת המכירה, הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל
ב) בארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בישראל
דהיינו, הסעיף מאבחן בבירור בין שתי תקופות זמן שונות, האחת, נקודת הזמן בה נמכרת הדירה, והשניה, תקופת ארבע השנים שקדמו למכירה.
 
5. המשיב טוען כי לשונו של סעיף 49ג ברורה, והיא מעידה כי הסעיף מתייחס רק לראשונה מבין שתי תקופות הזמן, הנזכרות לעיל. אין כל אפשרות אחרת לפרש את המילים:
"לענין סעיף 49ב(2) יראו את הדירה הנמכרת כדירת מגורים אחת שבבעלות המוכר גם אם יש לו..."
כלומר סעיף 49ג' מדבר בלשון ההווה ועניינו נקודת הזמן בה נמכרת הדירה בגינה מבוקש הפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק
מלשון הסעיף ברור כי הוא אינו עוסק כלל בתקופה השניה, הנזכרת בסעיף זה והיא תקופת ארבע השנים שקדמו למועד המכירה
 
6. לפי גישת העורר, יכול הוא למכור שוב ושוב דירות הנמצאות בבעלותו, ומושכרות בשכירות מוגנת, כאשר בכל פעם הוא מפנה דירה אחת ומוכרה, ובדרך זו יוכל העורר למכור עשרות דירות ולהנות בכל פעם מפטור, שכן תמיד יוכל לטעון כי בארבע השנים האחרונות היתה ברשותו רק דירת מגורים אחת
המחוקק לא התכוון לאפשרות זו, כיוון שכוונתו הכללית היתה להעניק הפטור לארבע שנים (ובתקופה בה חלה הוראת השעה, ניתן פטור נוסף, אחד, המוגבל בתקרה הקבועה בהוראת השעה).
בענייננו העורר, מכר שתי דירות מגורים בפטור ובכך ניצל את מלוא זכויותיו בפטור
 
7. המשיב מסכים כי טיעון משפטי שונה עומד בבסיס ההחלטה בהשגה, וזאת למרות שהחיוב עצמו נותר ללא שינוי, שהרי ממילא מדובר פה במתן פטור ממס שבח מול חיוב מלא במס. משכך, לא השומה היא ששונתה ולא היה על המשיב להוציא שומה מתוקנת בנסיבות אלו, אלא ההנמקה, והיא בלבד, שונתה. דהיינו, אין המדובר בשומה מתוקנת, אלא בהוספת הנמקה משפטית, התומכת באותה השומה שהוצאה לעורר
 
8. לענין טענתו של העורר לטעות בעובדה בהחלטה בהשגה סבור המשיב כי פרשנותו של סעיף 49ג' אינה מאפשרת פטור לדירות נוספות.
 
דיון ומסקנות:
     9.            עובדות המקרה מחזקות בעליל את ההלכה שנקבעה בע"א 2/80 מרים ברגר נ. מנהל מס שבח מקרקעין, פד"א י"ד 323. שם נקבע שכתוצאה מכך שהדיון המינהלי, קרי – שומה והשגה, מתנהלים מצד המשיב ע"י פקידים שבד"כ אינם עורכי דין, יתכן מצב שבו הפקיד, אם בשלב השומה ואם בשלב הדיון בהשגה יטעה בפירוש החוק. לכן נקבע, בעמ' 325 לפסה"ד הנ"ל " ...אך איני רואה כל מניעה לכך שלקראת הליך משפטי, כגון דיון בערר על החלטת המשיב בהשגה שהוגשה ע"י נישום, יציג המשיב מערכת טיעונים משפטיים חילופית."
לטעמי, צודק המשיב בטיעונים שהועלו בסיכומים ושעיקריהם פורטו לעיל
סעיף 49ב(2) לחוק קובע כדלקמן:
(1) ..
(2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ... והמוכר לא מכר, במשך שמונה עשר חודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור לפי פסקה זו, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא היו לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת כאמור; הוראה זו לא תחול על מכירת חלק מדירה שהוא פחות מ- 25% ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום ..."
וסעיף 49ג קובע:
" לענין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף לדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:
(1) ..
(2) היא מושכרת למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז;
(3) ..."
סעיף 49ב(2) קובע, כדברי ב"כ המשיב, שני תנאים מצטברים למתן הפטור במכירת דירת מגורים, ואלו הם:
(א) בעת המכירה, הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל
(ב) בארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בישראל
מכאן שהסעיף מאבחן בין שתי תקופות זמן שונות, האחת, נקודת הזמן בה נמכרת הדירה, והשניה, תקופת ארבע השנים שקדמו למכירה.
סעיף 49ג מתייחס רק לראשונה מבין שתי תקופות הזמן. כלומר, במילים "גם אם יש לו" המחוקק מדבר בלשון הווה ועניינו נקודת הזמן בה נמכרה הדירה שבגינה מבוקש הפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק.
המצב המשפטי היה שונה אילו היה נאמר בסעיף 49ג "גם אם היה לו"
העורר אינו זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק כיון שבארבע השנים שקדמו למכירת הדירה נשוא הערר, היתה לו, בעת והעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת. לענין זה אין זה משנה כי הדירות שבבעלות העורר היו מושכרות בשכירות מוגנת, שכן האמור בסעיף 49ג יחול רק לגבי נקודת הזמן בה נמכרת הדירה, לגביה מבוקש הפטור ולא לתקופה שקדמה לה
לפי גישת העורר יכול הוא למכור שוב ושוב דירות הנמצאות בבעלותו, ומושכרות בשכירות מוגנת, כאשר בכל פעם הוא מפנה דירה אחת ומוכרה, ובדרך זו יכול העורר, כדברי ב"כ המשיב, למכור מלאי בלתי מוגבל של דירות וליהנות כל פעם מפטור
המחוקק לא התכוון למצב עניינים כזה. והכוונה הייתה להעניק הפטור אחת לארבע שנים, כאשר בתקופה שחלה בה הוראת השעה ניתן פטור נוסף, מיוחד
 
10.            הטענה כי הפקיד שדן בהשגה כבול בנימוקי השומה ואינו יכול לסטות מהם, כאשר מדובר בלבוש משפטי, אינה נכונה. שלב ההשגה הוא המקום לפתור כל בעיה שמועלית הן ע"י הנישום והן ע"י המשיב. שינוי עובדתי אינו אפשרי ולשם כך יש לפעול על-פי סעיף 85 לחוק
בפרשנות המוצעת ע"י ב"כ העורר יש משום יצירת תכנון בלתי לגיטימי למכירת מלאי של דירות שהיו מושכרות בשכירות מוגנת והתפנו האחת אחרי השניה וזאת מבלי לתחום זמן כפי שמקובל במכירת דירת מגורים שלא הייתה מושכרת בשכירות מוגנת
 
11. לפיכך, הייתי מציע לחברי לדחות את הערר ובהתחשב בנסיבות, לחייב את העורר לשלם למשיב הוצאות בסך 4,000 ש"ח



דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין
חבר
 
י. בן שלמה, שופט בדימוס
אני מסכים
 


י. בן שלמה, שופט בדימוס
 
אלי מונד, רו"ח
אני מסכים
 


אלי מונד, רו"ח
 
לאור האמור לעיל, הוחלט לדחות את הערר כאמור בחוות דעתו של החבר עו"ד דן מרגליות
העורר ישלם למשיב הוצאות בסך 4,000 ₪ בתוספת הצמדה וריבית מהיום. הסך הנ"ל
ינוכה מהפקדון שהפקיד העורר והיתרה תוחזר לידי ב"כ העורר
 


לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון