זקוקים לעורך דין ליקויי בניה ? אתם לא לבד, למרבית הצער, מעוררים פרוייקטים של בניה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי ההתחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים.

ליקויי בנייה בדירה בדירה חדשה מקבלן מעוררים הרבה כעס אצל הרוכשים כלפי הקבלן ובעיקר תסכול והפסדים כספיים ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין ליקויי בניה מנוסה (לפני תום תקופת ההתיישנות) אשר ילווה אתכם לכל אורך הדרך, החל מהפניה לקבלן ועד לקבלת מלוא הפיצויים המגיעים לכם. (1) שכר טרחת עורך דין ליקויי בניה:

שכר טרחת עו"ד מומחה לליקויי בניה מורכב לרוב מדמי פתיחת תיק ואחוזים מהסכום שנפסק לתובע בפועל בסיום התביעה. (2) מהי גישת בית המשפט לליקויי בניה ?

בית המשפט מודע לכך ש"העדר ליקויי בניה בבניין חדש", בין אם מדובר פרויקט מחיר למשתכן, בניה עצמית או קבוצת רכישה, היא ציפייה לגיטימית של אדם שמשקיע סכום גבוה יותר בקניית דירה חדשה וזכות זו ראויה להגנה משפטית. (3) מה אומר החוק ?

המחוקק מצא לנכון להגן על רוכשי הדירות עת קבע תקופת בדק (מעין הרצה) הכרת הבית וכו' מתוך הבנה כי הקונה הממוצע אולי יכול להבחין בליקויים בולטים לעין, כגון סדקים או רטיבות וגודלו של מסתור הכביסה. אולם ברור כי קונה סביר לא ימדוד את גובה הדירה, לא יבדוק את הצנרת ואת שלד הבניין, לא יבחן את זווית הקירות, איכות האיטום בתוך הדירה וברכוש המשותף, גם לא את גודל החלון והאם החלון מתאים לגודל החלל, גם לא מצופה ממנו לדעת מהם התקנים המחייבים, ממה עשוי פריט כזה או אחר (אלומיניום, או ברזל). (4) מעמדו של פרוטוקול המסירה

פרוטוקול מסירה כשמו כן הוא – הוא מאשר את קבלת הדירה, מאשר כי היא בנויה בשלמותה, והכוונה לבחינת הממכר באופן סביר שעין בלתי מקצועית מתבוננת רואה כי הממכר מתאים לרכישתה. לפרוטוקול המסירה יש ערך כשלעצמו, ובוודאי ערך ראייתי, אך אין לו מעמד קונקלוסיבי כזה שיכול להשמיט את הקרקע מזכות התביעה של הרוכשים ואין בחתימה עליו כדי לסלק אפשרות של תביעה נגד הקבלן שמסר את הדירות והחתים את דייריו על פרוטוקול מסירה; ככל שהיה ל"פרוטוקול המסירה" מעמד ייחודי ומכריע – נראה כי היה לו ביטוי בדין, אלא שמשעה שנעדר מן החוק והתקנות ועניינו בדרך כלל במחלוקת בעניין ליקויי בנייה הרי שמדובר בנדבך ראייתי ולא יותר. (5) ירידת ערך בתביעות ליקויי בניה

המונח "ירידת ערך" הוא למעשה הפרש המחיר שהבעלים של הדירה נשוא התובענה יכול לקבל עבור הדירה שלו הכוללת ליקויי בנייה שלא ניתן לתקנם לעומת המחיר שיכול היה לקבל עבור אותו נכס ללא אותם ליקויי הבנייה. ירידת ערך עקב ליקויי בניה מבוססת למעשה על הנזק שצפוי להיגרם לשווי הדירה בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון על פי אופי הליקוי ושיעור פגיעתו בשימוש בדירה, באסתטיות שלה ובתכונות אחרות המסווגות את הדירה במצב כפי שנמכרה לקונה. (6) זכות הקבלן לתקן ליקויי בניה בעצמו

בע"א 656/99, ד"ר עדה בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, נפסק כי השאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון), איננה שאלה שיש לה תשובה חד-משמעית. הכול תלוי בנסיבות המקרה. כך למשל נפסק שכאשר בעל דירה מסרב לאפשר לקבלן לתקן, הפיצוי יחושב על-פי עלות התיקון לקבלן. על-אף השיקולים שבגללם תיקון אי-ההתאמה בידי מוכר הדירה הוא בדרך-כלל הפתרון ההוגן והיעיל לאי-ההתאמה, ישנם מקרים שבהם פתרון זה איננו בא בחשבון, או שאין בו כדי לענות במידה מספקת על צורכי הקונה. ישנם פסקי דין שונים בסוגיה אם ועד מתי על הקונה לשוב ולתת לקבלן הזדמנויות נוספות לתיקון אי-התאמה, לאחר שניתנה לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את אי-ההתאמה, והוא לא ניצל אותה, או שניסה לתקן, והדבר לא עלה בידו. הגישה הרווחת היא כי אם לפני הגשת התביעה נתן הקונה למוכר הזדמנות נאותה לתיקון אי-ההתאמה, אין לדרוש ממנו מתן הזדמנות נוספת במסגרת ההליך השיפוטי. (7) פיצוי על עגמת נפש בגין ליקויי בניה

בקביעת גובה הפיצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר: ##(א)## את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); ##(ב)## את טיב הליקויים; ##(ג)## מידת חומרתם; ##(ד)## מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; ##(ה)## התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ##(ו)## עלות תיקון הליקויים. אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים - נפסק כי אין לדרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפיצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו (ראו ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס). עם זאת, על הפיצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות. (8) חוות דעת מומחה ליקויי בניה

קיימים סוגים רבים של ליקויי בניה ולשם כך ממונה על ידי בית המשפט מומחה (מהנדס, שמאי וכו') בלתי תלוי ואובייקטיבי המשמש כיועצו המקצועי של בית המשפט. בית המשפט יטה לאמץ חוות דעת זו, אלא אם נמצא שממצאיו וקביעותיו של המומחה אינם עולים בקנה אחד עם המצב המשפטי הקיים, או במקרה לא נתפס לכלל טעות משפטית בבואו לקבוע קיומו או אי קיומו של ליקוי. זאת, מאחר שההנחה היא שמומחה המתמנה על ידי בית המשפט פועל בהגינות ובתום לב. בדרך כלל, חוות דעת זו מתקבלת ועל פיה מחושבים הפיצויים (ע"א 7991/96 מוחמד אלקבהא נ' קוטייבה כנעאן). עם זאת, חשוב להדגיש כי לבית המשפט נתונה "המילה האחרונה" בכל עניין בו הוא נדרש להכריע. בניהליקויי בניה