פטירת דייר מוגן לפני פינוי

פטירת דייר מוגן לפני פינוי
1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט דן מור), בת.א. 91849 לפיו התקבלה תביעתו של המשיב לפינוי המערערת מדירת אימה המנוחה.נ

העובדות :
2. המשיב הינו הבעלים של בנין ברח' שינקין 41 בתל-אביב. המנוחה (להלן: "המנוחה") היתה דיירת מוגנת בדירה בת 3 חדרים בקומת קרקע של הבניין (הדירה תקרא להלן: "המושכר"). המערערת היא בתה היחידה ויורשתה היחידה של המנוחה.ב
ביום 6.7.00 נחתם בין המשיב למנוחה הסכם להחזרת החזקה בדירה למשיב, הבעלים (להלן: "ההסכם"). בתמורה לחלקה של המנוחה בדמי המפתח. על-פי האמור בהסכם, הפינוי היה אמור להתבצע עד ליום 15.8.00. במעמד חתימת ההסכם שילם המשיב למנוחה, על חשבון דמי המפתח, סך של 10,000$ ערכם בשקלים.ו

ביום 25.7.00 שלח נציג המנוחה מכתב למשיב, (נספח ג') בו הודיע כי המנוחה פינתה את הדירה, שילמה את כל חובותיה השוטפים, וכי מפתחות לדירה ימסרו למשיב כנגד התשלום המוסכם בהסכם.נ

ביום 27.7.00 נפטרה המנוחה.ב

ביום 14.8.00 פנה ב"כ המערערת למשיב בכתב, ודרש את מימוש ההסכם והעברת התשלום הנקוב בו לעיזבון. ב"כ המשיב דחה דרישה זו בטענה כי עם פטירת המנוחה הסתיים העניין וההסכם לא בא לידי מימוש.ו

במצב זה, סירבה המערערת לפנות את הדירה ולהחזירה למשיב, והמשיב הגיש תביעה לבית המשפט
לפינוי הדירה.

פסק הדין של בית משפט השלום :
3. בית משפט השלום קבע כי זכות הדיירות המוגנת היא זכות אישית שאינה עוברת ליורשי הדייר המוגן. זכות דיירות מוגנת אינה חלק מנכסי העיזבון והיא עוברת אך ורק על פי התנאים הנקובים בחוק. עם זאת, לעניין הזכות לדמי מפתח, הדברים אינם כה ברורים. במקרה דנן קבע ביהמ"ש פעלו המשיב והמנוחה במתחם הוראות החוק, והסכמתם אף הועלתה על הכתב. אולם, המנוחה נפטרה טרם המועד המוסכם לביצוע הפינוי כנגד התשלום, כלומר מחויבותו של המשיב לשלם את דמי המפתח עדיין לא התגבשה, ונוכח פטירתה היא פקעה.נ

עוד קבע בית המשפט כי המשיב סירב להקדמת המסירה, וסירובו היה כדין. הקדמה במועד המסירה, הנעשית חד צדדית על-ידי המוכר, לא תתבצע כשהקונה עשוי להיפגע, וכך גם במקרה דנן. על כן, התחייבותו של בעל הבית לשלם ל"דייר היוצא" את חלקו בדמי מפתח, עדיין לא התגבשה במצב זה, ההתקשרות לא השתכללה, והזכות לדמי מפתח לא עברה לעיזבון.



במקרה דנן נכרת הסכם צופה פני עתיד, ובהגיע המועד בו אמור היה להתבצע, כבר לא היתה המנוחה בחיים, זכות הדיירות המוגנת אבדה, ובעל הבית זכאי היה להחזרת הדירה לידיו. חוק הגנת הדייר הכיר בזכותם של יורשים מסוימים, ובתנאים הקבועים בחוק, לזכות בהגנת החוק, וזאת מרצון שלא למנוע קורת גג, בדירות, או מקור פרנסה, בבתי עסק, מהזקוקים לכך. עם מות הדייר, ובהעדר יורשים כאלה, מוסרת הגנת החוק והבעלים חוזר ומקבל את החזקה במושכר.

מאחר והמשיב עתר רק לצו פינוי נגד בת המנוחה, ולא עתר להשבת דמי הקדימה ששולמו על חשבון התמורה. ניתן למשיב צו הפינוי.

עיקרי הערעור :
4. בערעור שבפנינו נטען כי טעה בית משפט השלום שכן ע"פ נוסח ההסכם רשאית היתה המנוחה לקבוע את מועד מסירת הדירה בתוך התקופה שעד ליום 15.8.00. לפיכך, המשיב לא רשאי היה להתעלם מהדרישות החוזרות ונשנות לקיים את ההסכם בתקופת מועדו, קרי לפני יום 15.8.00.ב

עוד נטען כי בית משפט קמא התעלם מלשונו המפורשת של סעיף 9(ב) לחוק המכר הקובע כי "הוסכם על מסירה תוך תקופה פלונית, רשאי המוכר לקבוע את מועד המסירה בתוך אותה תקופה", כפי שעשתה המנוחה.ו

פרשנות ההסכם כאילו מדובר במועד מסירה "קשיח", יום ה- 15.8.00, לא רק שהיא מנוגדת ללשונו המפורשת של ההסכם הקובע את מועד המסירה "עד 15.8.00" אלא שהיא אף מנוגדת לתכליתו ולהגיונו של ההסכם. ב"כ המשיב אף לא טען כי המועד המדובר הוא מועד "קשיח", לא בכתבי טענותיו ולא בסיכומיו.נ

ולכן, מעת שנחתם ההסכם בין הצדדים, חייבו הוראותיו הן את המנוחה ויורשתה והן את המשיב. לאיש מן הצדדים לא היתה הזכות לבטל את ההסכם או לחזור בו מהתחייבויותיו על פיו.ב

דיון :
6. לאחר ששמענו את טיעוני באי כוח הצדדים, ועיינו עיין היטב בעיקרי הטיעון ובחומר שבתיק, אנו סבורים כי יש מקום להתערבותנו בפסק הדין של בית משפט השלום, ויש מקום לקבל את הערעור.
אכן, זכות הדיירות המוגנת הינה זכות אישית אשר אינה עוברת ליורשי הדייר המוגן, אין היא חלק מנכסי העזבון ועוברת היא רק מכח התנאים הקבועים בחוק. לכן צדק בית משפט קמא עת קבע כי הגב' פיין, נכדתה של המנוחה, לא יכלה לזכות בזכות הדיירות המוגנת עת נפטרה סבתה, ולכן היה עליה לפנות את הדירה, וכך אף עשתה במהלך הדיון בבית משפט השלום. אולם פינוי הדירה, כפי המוסכם בהסכם אמור היה להתבצע בכפוף לתשלום יתרת התמורה עליה הוסכם למנוחה, דבר שלא קרה.ו

כאמור, בין המשיב לבין הדיירת המוגנת נערך ביום 6.7.2000 הסכם להעברת החזקה והזכויות המוגנות בדירה בה החזיקה הדיירת המוגנת (לעיל ולהלן: "ההסכם").נ

ששת סעיפי ההסכם קובעים כדלקמן:

"1. הדיירת תפנה את המושכר מכל אדם וחפץ ותמסור את החזקה בה לבעל הבית עד יום 15.8.00 (הדגשה שלי - מ.ר.).ב

2. במועד חתימת הסכם זה ישלם בעל הבית לדיירת סך 10,000$ בש"ח לפי שער יציג.ו


3. במועד החזרת הזכויות המוגנות והחזקה במושכר (הדגשה שלי - מ.ר.). ישלם בעל הבית לדיירת את היתרה בגובה של 56,000$ בשקלים חדשים עפ"י השער היציג הידוע בעת התשלום בפועל, וזאת בשיק בנקאי לפקודת הדיירת.נ

4. עם קבלת מלוא התמורה כמפורט בסעיף 3 דלעיל, אין לדיירת כל דרישה ו/או זכות בכל הקשור לזכויות המוגנות במושכר והבעלות במושכר חוזרת בשלמות לבעל הבית.ב

5. הדיירת תמציא ביום מסירת החזקה, אישורים על תשלום כל החיובים החלים על המשוכר (חשמל, מים, ארנונה) עד יום מסירת החזקה במושכר.ו

כל חיוב שיגיע מאוחר יותר והמתייחס לתקופה שלפני מסירת החזקה במושכר, יחול על הדיירת וישולם על ידה, עם דרישה ראשונה.נ

6. כתובת הצדדים לצרכי הסכם זה:

בעל הבית - שמעון התרסי 23, תל-אביב
הדיירת - בולטימור 15, תל-אביב
(כתובתה של הדיירת המוגנת לצרכי ההסכם נקבעה אצל בתה, המערערת - מ.ר.).ב

ההסכם החל להתבצע שכן במועד החתימה עליו שילם המשיב למנוחה סך של כ-10,000$ על חשבון התמורה.
על פי האמור בסע' 1 להסכם היה על המנוחה לפנות את המושכר עד ליום 15.8.00. מכאן שניתן היה לפנות עד וגם לפני.ו
אין מדובר במועד "קשיח" אלא עד היינו כל תאריך קודם עד למועד הקובע וכל תאריך עד המועד הקובע היה לגיטימי, כל עוד מתבצע פינוי, מסירת מפתחות, תשלום החובות

והמסים החלים והרלבנטיים - בכפוף לתשלום יתרת הסכום שהוסכם עליו על-ידי המשיב למנוחה.

אין מחלוקת כי מספר ימים אחרי חתימת ההסכם עוד ביום 23 ו-25 ליולי 2000 נערכה פניה בעל פה ובכתב למשיב מאת ב"כ המנוחה עו"ד לב ארי. בפניה זו הודיע עו"ד לב ארי למשיב או לבא כוחו כי הדירה פנויה ומוכנה למסירה, לרבות אישורים על ביצוע התשלומים הנדרשים על פי סע' 5 להסכם, המשיב נתבקש לקבל את החזקה בדירה לרבות מפתחותיה כנגד ביצוע תשלום יתרת התמורה בסך 56,000$ על פי הוראות סע' 3 להסכם.

בנסיבות אלה היה על המשיב להענות לפניות אלו, אולם הן נדחו והמשיב ובא כוחו סרבו להשלים את ביצוע ההסכם, סירבו לקבל את מפתחות הדירה והקבלות. ב"כ המשיב לא מצא לנכון אף להשיב למכתב ב"כ המנוחה (ראו נספח ב' ג' ו-ד' לתיק מוצגי המשיב). במכתב מיום 25.7.00 הודיע ב"כ המנוחה לב"כ המשיב כי המנוחה עזבה את המושכר ובידיו המפתחות והקבלות והוא מבקש להשלים את ביצוע ההסכם.

מדוע סירב המשיב להשלים את ביצוע ההסכם? כיום טוען המשיב כי הסירוב נבע מן העובדה שהמועד לפנוי היה מועד "קשיח" והיה אמור להתבצע אך ורק ביום 15.8.00, ולכן עם פטירתה של המנוחה פקע ההסכם. בשלב מאוחר טען המשיב כי לא היה בידי ב"כ המנוחה יפוי כח ממנה. טענה זו יפה היה אם לא היתה נטענת מן הטעם כי הדבר הוכחש מפורשות על-ידי ב"כ המנוחה כאשר במכתבו מיום 20.9.00 הוא מציין:

"2. מעולם לא אמרתי לעו"ד לנצ'נר כי אין בידי יפוי כח מהגב' רבקה גולדשטיין. ההיפך הוא הנכון! חזרתי והדגשתי באזני של הנ"ל כי אני מייצג את הגב' גולדשטיין, כי חוק השליחות אינו דורש דורש יפוי כח בכתב וכי הדרישה להצגת יפוי כח בכתב דווקא מעידה על חוסר תום לב מצד מרשו. עוד הבהרתי לו כי הגב' גולדשטיין אינה צריכה לחתום על מסמך כלשהו (שהרי היא חתומה על ההסכם מתאריך 6.7.2000), כי היא מילאה אחר כל התחייבויותיה עפ"י ההסכם וכי על מרשו לקיים את ההתחייבויות עפ"י ההסכם."

לשונו של ההסכם באשר למועד הפינוי היא מפורשת וברורה ועולה מן הכתוב בה - היה על הדיירת לפנות את הדירה ולמסור את החזקה עד ליום 15.8.2000 ולא רק ביום 15.8.2000.
היינו הדיירת היתה רשאית לפנות ולמסור את הדירה בכל תאריך שהוא מיום חתימת ההסכם ועד ליום 15.8.2000, וזאת אף עשתה.

הדבר עולה בקנה אחד עם האמור בסע' 9(ב) לחוק המכר -1968 הקובע כי:

"הוסכם על מסירה תוך תקופה פלונית, רשאי המוכר לקבוע את מועד המסירה בתוך אותה תקופה".

אין אנו מקבלים את התיזה של בית משפט קמא ואת פרשנותו כי היה מדובר בהסכם הכולל מועד "קשיח" להחזרת החזקה והשלמת התמורה.

לטעמנו המשיב פעל בחוסר תום לב, היינו באופן שאיפשר לו לחמוק מביצוע התחייבויותיו על פי ההסכם. הוא ניסה למשוך זמן תוך תקווה שהדיירת תלך לבית עולמה ובמצב זה יהא פטור מחיוביו.

המנוחה מבחינתה עמדה בהתחייבויותיה והיתה מוכנה להשלים את ביצוע ההסכם כרוחו וכלשונו. המשיב הוא זה שהפר את ההסכם. הפרת ההסכם על ידי המשיב מהווה מעשה חסר תום לב, העומד בניגוד לחובת תום הלב המוחל על הצדדים לחוזה מכוח סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973. במישור זה של תחולת עקרון תום הלב, מחויב כל צד לחוזה לפעול בחריצות ובהגינות להגשמת כוונתם המשותפת של הצדדים, בהתאם

לרוח העסקה, ותוך שיתוף פעולה עם הצד האחר והתחשבות באינטרסים שלו (ראה לעניין זה: גבריאלה שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, ירושלים, עמ' 59).

נראה כי בענייננו כוונת הצדדים היתה לקיים את החוזה, ואף מוקדם ככל האפשר. כאשר האפשרות לקיום ההסכם היתה קיימת עוד טרם חלף המועד האחרון לקיומו, היה על הצדדים לעשות זאת, ועצם דחייתו של המשיב את קיום ביצוע החוזה נכנסת בגדר התנהגות שלא בתום לב.
ועוד: פטירתה של המנוחה טרם המועד לקיום החוזה אינו מהווה "סיכול", כמשמעותו בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970, שכן בענייננו גם לאחר פטירת המנוחה ההסכם שנחתם עימה ניתן לביצוע. וכך קובע הסעיף האמור:

"היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים."

וראו לעניין זה את פסק הדין: ע"א 865/76 לופז נ' שושני, פד"י ל"א (2) 748, הבוחן את שאלת הסיכול על רקע מות אדם שעל פי הטענה הפך את ביצוע החוזה לבלתי אפשרי. באותו פסק דין נקבע שמותו של רוכש המניות לא גרם לסיכול החוזה הואיל והמוות לא מנע את הביצוע של מה שעוד נותר לעשות (תשלום כסף היכול להתבצע ע"י עזבונו). והדברים נכונים גם בהשלכה לענייננו.



בשינויים המתחייבים לעניינו, יפים דברי בית המשפט העליון בע"א 6328/97 עזרא רגב ואח' נ' משרד הביטחון, פ"ד נד(5), 506:

"קיימת קירבה רעיונית גדולה בין עקרון הסיכול בנסיבות של שינוי מהותי בתשתית החוזית לבין הדרישה לתום-לב בביצוע החוזה (סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). מתקשר העומד על ביצוע דווקני של החוזה על-אף השינוי המהותי שחל בו בשל נסיבות חיצוניות - מתקשר כזה אינו נוהג בתום-לב."

כל האמור לעיל יביאנו למסקנה כי עלינו לקבל את ערעורה של המערערת באופן בו פסק דינו של בית משפט השלום יבוטל, ועל המשיב יהיה לשלם את יתרת התמורה על פי ההסכם, היינו סך של 56,000$, לפי שערו היציג של הדולר ביום 25.7.2000, היום בו הועמדה הדירה לרשות המשיב, ובצירוף ריבית והצמדה כחוק מאותו מועד.
כן ישאו המשיבים בהוצאות המערערת בסך של 25,000 ₪ + מע"מ צמוד מהיום ועד התשלום בפועל.

הפקדון יוחזר למערערת.

בשולי הדברים נציין כי ישיבה ראשונה שהתקיימה בערעור זה היתה בפני הרכב השופטים: גרוס, קובו ורובינשטין והערעור לגופו נשמע בפני כב' השופטות קובו, רובינשטיין ואחיטוב. לפיכך פסק הדין נכתב על ידי ההרכב האחרון.

ניתן היום 06.07.2004 בהעדר.
המזכירות תשלח העתק פסק הדין לבאי כוח הצדדים.



אסתר קובו, שופטת מיכל רובינשטיין, שופטת נורית אחיטוב, שופטת
אב"ד



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דיני הגנת הדייר

  2. תיקונים במושכר

  3. דייר נדחה

  4. דייר נגזר

  5. עזיבת דייר מוגן

  6. פינוי דייר ממשיך

  7. שוכר משנה דייר מוגן

  8. אי קיום אסיפת דיירים

  9. דייר מוגן שימוש בחצר

  10. פינוי דייר מוגן מחנות

  11. הגנת הדייר אחזקת הבית

  12. דייר מוגן בעסק שנפטר

  13. פינוי דייר מוגן בעסק

  14. דייר מוגן נגזר ונדחה

  15. בן של דייר מוגן שנפטר

  16. זכות דיירות מוגנת בצריף

  17. חוק הגנת הדייר - נטישה

  18. נכדה של דייר מוגן שנפטר

  19. דייר מוגן שזנח בן זוגו

  20. סעיף 20 לחוק הגנת הדייר

  21. מעבר דייר מוגן לבית אבות

  22. שינויים במושכר דייר מוגן

  23. פיצוי על פינוי דייר מוגן

  24. זכויות נכדים של דייר מוגן

  25. בן זוג של דייר מוגן שנפטר

  26. פטירת דייר מוגן לפני פינוי

  27. העברת זכויות של דייר מוגן

  28. פינוי משפחת דייר מוגן מחנות

  29. פינוי דייר מוגן לצורך קיומי

  30. פינוי בני משפחה של דייר מוגן

  31. האם עובר יכול להיות דייר מוגן

  32. חוק הגנת הדייר - רקע היסטורי

  33. פינוי דייר מוגן בגלל שיפוצים

  34. נכד של דייר מוגן שהוריו בחיים

  35. דייר מוגן שלא שילם דמי שכירות

  36. פינוי דייר מוגן מעסק בשל נטישה

  37. דמי שכירות דיירים מוגנים בחנות

  38. פינוי דייר מוגן שלא משלם שכירות

  39. זכויות דייר ממשיך בדיור הציבורי

  40. התנתקות דייר ממערכת מיזוג מרכזית

  41. תביעה לפינוי דייר מוגן בתל אביב

  42. זכויות קרובי משפחה של דייר מוגן

  43. מועד פינוי דייר מוגן לאחר פסק דין

  44. החלפת מנעול לדייר מוגן ללא התראה

  45. פינוי דייר מוגן - שינויים במושכר

  46. גובה דמי שכירות של דייר מוגן בעסק

  47. הגדרת ''בעל בית'' בחוק הגנת הדייר

  48. דייר מוגן בחנות בבית קרקע בתל אביב

  49. תחולת חוק הגנת הדייר על תוספת בניה

  50. ויתור על חוק הגנת הדייר בשטר משכנתא

  51. פינוי דייר מוגן שלא משלם מיסי עירייה

  52. דמי שכירות גבוהים מהמוסכם לדייר מוגן

  53. פינוי דייר מוגן לצורך תיקונים בדירה

  54. פינוי דייר מוגן עקב קבלת רישיון בניה

  55. זכויות בן זוג דייר מוגן שעזב את הנכס

  56. פסק דין הצהרתי לגבי ירושה מדייר מוגן

  57. דירה בבעלות דייר ממשיך שגר בה דייר מוגן

  58. תביעה לתשלום דמי שכירות נגד דייר ממשיך

  59. הכרה כ"דייר ממשיך" ערעור לבית המשפט העליון

  60. צמצום היקף תחולתו של חוק הגנת הדייר בפסיקה

  61. פינוי דייר מוגן שמשכיר את הדירה בשכירות משנה

  62. פירוק שיתוף בדירת מגורים בן זוג של דייר מוגן

  63. התיקונים שבעל הבית חייב לבצע לפי חוק הגנת הדייר

  64. תניית ויתור על הגנות של סידור חלוף או דיירות מוגנת

  65. האם רכישת זכויות דיירות מוגנת בחנות כוללת את החצר ?

  66. תביעה לפנות דייר מדירה ציבורית בה התגוררה אימו המנוחה

  67. האם נרכשו זכויות בהתאם לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  68. עתירה כנגד החלטה שלא למכור דירה בדיור הציבורי בתנאי מבצע

  69. דייר מוגן: מספיק שהיה מקום אחר להתגורר בו כדי לשלול את זכאותו

  70. תביעה לפנות בני זוג הרשומים כנשואים, מדירה אשר הושכרה בשכירות בדיור הציבורי

  71. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון