נספח בינוי פיתוח נופי מנחה

נספח בינוי פיתוח נופי מנחה
1. העותרים הם תושבי כפר חורפיש וגרים במורדות אזור שטח התוכנית שמספרה ג/11613 (שכונת בנים – חורפיש) (להלן: התוכנית).
העותרים ערים לשטח הטופוגרפי הקשה של המקום, המתאפיין בשטח הררי ובמדרון תלול, עם שיפועים לכיוון בתיהם, ולכן עתרו לביטול ולשינוי החלטות ופעולות ביחס ובנוגע לתכנית.
בעתירה ביקשו:


לבטל החלטת ועדת המשנה לשמיעת התנגדויות מטעם הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז הצפון, מיום 25/11/02;
להימנע מלאשר את התוכנית לאור הפגמים המהותיים שנפלו בתהליך קבלת אישור התוכנית;
לדון מחדש בהתנגדות העותרים, בהתחשב בעיקר בגובה קירות תומכים ובמפלסי פיתוח הקרקע המופיעים בנספחי הבינוי והפיתוח הנופי. נתונים, אשר לטענת העותרים, לא נשקלו על-ידי הועדה המחוזית;
לחלופין ו/או בהשלמה להורות ליו"ר הועדה המחוזית להיעתר לבקשת העותרים לערור בפני המועצה הארצית לתכנון ולבנייה.נ

הרקע והנסיבות הצריכות לעניין:
2. אין חולק כי התוכנית מהווה הרחבה לצורך הקמת שכונת מגורים חדשה בכפר חורפיש, בת 213 יחידות דיור ב- 71 מגרשי בנייה, תלת-משפחתיים, על שטח של 67.8 דונם. במסגרת התוכנית הוקצו שטחים לצורך הקמת מבני מגורים מסוג א', למגורים עם אפשרות לגידול עתידי עד שלוש יחידות למגרש ועד ארבע קומות, לרבות הקצאת שטחי ציבור, דרכים, מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פ).ב

על-פי החלטת הועדה המחוזית מיום 16/1/00 הופקדה התוכנית בתנאים. על-פי אחד התנאים נספח הבינוי של התוכנית יהיה למחייב וכחלק בלתי נפרד ממנו. תנאי זה שינה את התקנון המקורי של התוכנית, ולפיו נספח הבינוי הנופי יהיה מנחה בלבד.ו

3. כאמור, בשל המצב הטופוגרפי הקשה של המקום וקיומו של מדרון תלול לכיוון בתיהם הנמצאים בסמיכות לגבול התוכנית, נקטו העותרים במספר הליכים לפני רשויות התכנון והבנייה.

3.1 העותרים הגישו התנגדות בכתב לתוכנית ב-24/10/01.במסגרת אותה התנגדות, טענו העותרים, כי הקמת השכונה החדשה, באזור בעל הטופוגרפיה המתוארת לעיל, ללא נקיטה באמצעי זהירות, עלולה לסכן ולפגוע פגיעות בגוף וברכוש של העותרים ושל מתגוררים אחרים באותם בתים.
לצורך ביסוס טענותיהם צירפו העותרים חוות דעת, ולפיה עבודות ההכשרה בשטחי התוכנית יגרמו אכן נזקים כנטען, וזאת לאור השיפוע החזק של פני השטח לכיוון בתיהם ובתים אחרים, המצויים במורדות שטח התוכנית.נ

המומחה מטעם העותרים ציין עוד, כי ביצוע פעולות הכשרה אשר יבוצעו בעתיד על-ידי בעלי המגרשים הזוכים, במהלך בניית בתיהם, יהוו סכנה ממשית, וזאת כתוצאה מהפרשי גובה חזקים שיווצרו בין המגרשים השונים. סכנה זו כוללת בעיקר סכנת הידרדרות אבנים לרבות סלעים.ב

3.2 ועדת המשנה מטעם הועדה המחוזית דנה ביום 5/11/01 בהתנגדות, והחליטה להעביר את ההתנגדות לרבות חוות הדעת לתגובת יוזם התכנית (להלן: היוזם או משרד הבינוי והשיכון). לאחר קבלת עמדת היוזם החליטה הועדה המחוזית, ביום 13/5/02 לקבל את התנגדות העותרים באופן חלקי, ולהורות כי:

"בכל מגרש לפני תחילת עבודות העפר בו, כתנאי לקבלת היתר בניה,
יש לבנות בגבול התחתון שלו קיר הגנה/קיר תומך, לפי המפרט המצורף
לנספח הבנוי המחייב.
המפרט הסופי של קירות התמך, יינתן על-ידי מהנדס אחראי על שלד
הבנייה בכל מגרש ומגרש ובאישור הועדה המקומית לתכנון ולבניה,
במסגרת מתן היתר הבניה ובתנאי שהמידה מזערית המסומנת באות A
בפרט המצורף לא תקטן מ- 1.0 מ'".ו

3.3 העותרים בקשו לחזור ולהגיש התנגדות מתוקנת, לאור ההחלטה האמורה, אשר חייבה בנקיטת אמצעי זהירות רק בשלב של תחילת הבנייה, ומותנה בכל מגרש בנפרד.
לחלופין ביקשו העותרים לראות בבקשתם בקשה לרשות ערר בפני המועצה הארצית.נ

הוועדה המחוזית השהתה ביצוע החלטותיה למתן תוקף לתכנית, כדי לקבל תגובה נוספת של העותרים (להלן: ההתנגדות המתוקנת). על-פי חווה"ד שהוגשה מטעמם של העותרים, אשר בחן את נספח הבינוי, הגיע המומחה מטעמם למסקנה, כי יש אכן לבנות קיר תומך בגבול התחתון של כל מגרש, אך יש לקבוע כי קיר כזה צריך שייבנה לכל אורך התוכנית בגובה 3 מ' לפחות, תלוי בחתך המתאים של מיקום המגרשים השונים. כמו כן נטען שם, כי יש לבנותו טרם שיווק המגרשים ובטרם יוצאו היתרי בנייה כלשהם בשטח המגרשים, ועוד קודם לתחילת ביצוע עבודות העפר למערכת הכבישים המתוכננת. כלומר, בניית הקיר תעשה במסגרת עבודות התשתית של השכונה, לפני שיווק המגרשים.ב

3.4 ההתנגדות המתוקנת של העותרים נדחתה. בהחלטה שניתנה על-ידי הועדה המחוזית ביום 25/11/02, נקבע:

"טענות המתנגדים בנושא הבטיחות שמופיעות בחוות דעתו של המומחה
מטעמו נבדקו על ידי הוועדה, בעניין זה מחליטה הועדה כי מפלסי פיתוח
הקרקע וגובה קירות התומכים המופיעים בנספח בינוי פיתוח נופי יהיו
מנחים בלבד ויקבעו סופית בעת ביצוע התכנית. דהיינו, במסגרת בקשות
להיתר בנייה" (ההדגשות אינן במקור – ש' ו').ו

על החלטה זו הגישו העותרים בקשה לערור לפני המועצה הארצית, אשר נדחתה.נ
החלטה זו היא מושא עתירה זו.ב

3.5 יחד עם הגשת העתירה, הוגשה בקשה לסעד זמני (בש"א 251/03). בהחלטה שניתנה על-ידי ביום 5/3/03 נדרשו המשיבים לפרט בכתב התגובה, מדוע לא ייקבע תנאי מוקדם לבניית קיר מגן, הכולל את כל המידות הנדרשות קודם להוצאת היתר בנייה.
עד למועד הדיון ניתן צו המתנה הוצאת היתרים, בקביעה מראש של מידות הקיר התומכים, כמפורט בחוות הדעת שהוגשה מטעם העותרים.ו

4. הדיון בעתירה התקיים ביום 6/4/03. על אף ההחלטה שניתנה ביום 5/3/03, בה הוריתי כי במועד הדיון יופיעו גם נציגי הצדדים אשר להם המידע הנדרש לצורך בירור העתירה, לא דאגו העותרים להופעת המומחה שערך מטעמם את חוות דעת, באותו דיון. כמו כן, לא הופיעו נציגי המשיבים, וזאת בשל העיצומים שננקטו במשק.

במהלך הדיון, צומצמה המחלוקת שבין הצדדים והועמדה בעיקרה על הצורך בנקיטה באמצעי זהירות מוקדמים לשלב הבנייה.
החלטה מפורטת באותם נושאים, ניתנה ביום 6/4/03 (ראה עמ' 4 לפרוטוקול).נ

ביהמ"ש הבהיר שם, כי יש מקום לשקול הקמת קיר תומך, שיהיה בו כדי למנוע הידרדרות וסיכון המתגוררים במורדות שטח התוכנית, וזאת עוד קודם למתן היתרי הבנייה ולפני תחילת עבודות בינוי בשטח.

עוד הובהר באותה החלטה, כי לגבי מימדי הקיר התומך, יקבעו אלה ע"י הוועדה המחוזית, בהסתמך על חוות דעת מומחה – בין מומחה מוסכם ובין מומחה שימונה ע"י הוועדה המחוזית לצורך זה. כמו כן יהיה על הוועדה להחליט על המרחק בין קיר הבטיחות לבין כל מבנה של בית שיוקם ע"י מי מהזוכים.

בישיבה נוספת שהתקיימה ביום 8/7/03, לא הופיע המהנדס מטעם העותרים על אף ההחלטה שניתנה. העותרים נימקו אי הופעתו בטענה, כי המומחה הבין שהמשיבים קיבלו עמדתו.

לאחר תום הדיון הוסיפו העותרים והגישו בקשה להשלמת טיעון ולמתן הזדמנות למומחה מטעמם להופיע לפני ביהמ"ש ולהסביר את חוות דעתו (בש"א 800/03).ב

אעיר בשולי הדברים, כי פניות חוזרות אלה לבית המשפט, האריכו שלא לצורך את הדיונים בבית המשפט. על המומחה מטעמם של העותרים היה להופיע בדיון שהתקיים ביום 8/7/03 ולמנוע הצורך בהחלטות חוזרות. כמו כן, אם ביקש המומחה להוסיף או להשלים חוות דעת נוספת, היה עליו לעשות כן יחד עם הגשת הבקשה.

5. על פי חוות הדעת המשלימה מטעם העותרים, יש צורך להקים את הקיר התומך לכל אורך קו התפר, ללא קשר לשלבי העבודה השונים, ועוד קודם לפריצת הכבישים ולפני מסירת המגרשים למשתכן. כמו כן, יש להקים את הקיר גם במגרשים שבהם טען היזם שאין צורך בהקמתו. עוד חוזר המומחה וחולק על המידות בהן נקב המומחה מר אברהם לוי, מטעם היזם. לדעת המומחה, יש לבנות קיר לפחות 2 מ' מעל קו הדיקור של חפירת היסוד בגב ובכל מקרה, גובה הקיר צריך שיהיה לפחות 4.30 מ' כולל היסוד.

עמדה זו נוגדת את עמדת משרד הבינוי והשיכון, יזם התוכנית. על אף שקיבל את הערות בית המשפט ככל שהן נוגעות לעצם הצורך בהקמת קיר תומך קודם לתחילת שיווק המגרשים, הרי שלדעתו אין לעשות כן לגבי כלל המגרשים שבתוכנית.
כמו כן, סבור היזם כי מידות הקיר צריכות להיות בגובה של לא יותר מ-1.50 מ' בשלב הראשוני, גם אם גובה גבוה יותר יהיה בו כדי להגדיל את טווח הבטיחות.
ככל שיידרש תהא השלמת הקיר התומך ע"י בעלי המגרשים הפרטיים. לעמדתו הצורך בקיר של עד 5 מ' איננו לצורך מניעת התדרדרות, אלא לצורך תמיכה של מילוי הקרקע, שיהווה את המפלס של החצר במגרש, לפי תוכנית הבינוי, ובנייה כזו צריך שתעשה ע"י בעל המגרש הפרטי, ואין הצדקה, גם לא בטיחותית, שתעשה בידי היזם ועל חשבונו.ו

משרד השיכון אף סובר, שבשטחים אחרים שבהם לא מתוכנן לבצע בנייה, אין מקום, בשלב זה, להקים קיר תומך.

7. המחלוקת בין הצדדים ניתנת לביטוי באופן, שהעותרים עומדים על מקדמי בטיחות השואפים לשיעור גבוה, ואולי אף גבוה ביותר של עד כמעט מאה אחוז, ואילו יזם התוכנית מבקש למצוא את האיזון הנכון בין נקיטה באמצעי בטיחות סבירים לבין יכולת כלכלית, שאינה גבוהה, כאשר מדובר בהקצאת מגרשים כמעט ללא עלות לזוכים השונים.

8. מוכנה אני לקבל עמדת היזם, שאם אין הצדקה בטיחותית לגובה שציין המומחה מטעם העותרים, הרי שאין לדרוש ביצועו מן היזם ואין להטיל עליו לשאת בעלות זו.
עוד אין לפסול את השיקול הכלכלי, ואין להטיל על יוזם התוכנית עלויות גבוהות, ככל שאלה אינן נדרשות בבירור מבחינה בטיחותית. ואולם שיקול זה אינו יכול להיות השיקול המכריע.
השיקול הבטיחותי, צריך שיקבל משקל יתר על האחר.

לצורך מציאת האיזון הנכון, יש לחזור ולהביא את הנושא בפני הוועדה המחוזית, כפי שהבהרתי עוד בהחלטה שניתנה על ידי ביום 6/4/03, בין בדרך של שמיעה נוספת של המומחים מטעמם של הצדדים ובין בדרך של מינוי מומחה נוסף, אשר בפניו יובאו חוות הדעת מטעמם של הצדדים.

בדיון בפניי הייתה הסכמה לבניית קיר בגובה מינימלי של 1.50 מ'. ראוי שמידות אלה יחזרו ויבחנו, כאמור על ידי גורם מומחה לעניין זה, במיוחד לאור המחלוקת, ולאור עמדת המומחה מטעם העותרים לקיר גבוה יותר.

9. מכל מקום, העקרונות המנחים צריכים להיות כפי שיפורט להלן:
לעניין מועד הקמת קיר הבטיחות, העיקרון צריך שיהיה כי יש להקים קיר בטיחות לפני תחילת עבודת בינוי כלשהי ועוד לפני פריצת הדרכים ולפני שיווק המגרשים, ואין להשאיר בנייתם לזכאים במגרשים השונים, באופן פרטני וכתנאי להיתרי הבנייה.
רק השלמת הקירות התומכים לצורך תמיכת מילוי של הקרקע המהווה את המפלס של חצר המגרש, לפי תוכנית בינויי, תהא לתנאי בהיתר הבנייה ובאופן שזה ייבנה קודם לתחילת העבודה בתוך המגרש עצמו, ע"י בעל המגרש.

לעניין קביעת מידותיו של קיר הבטיחות, וקביעת מיקומו, צריך שתעשה תוך התייחסות, בין היתר, לחתך הטופוגרפי של המגרשים השונים, למרחק ולמיקום של הבתים השונים, תוך הכנת תשריט מפורט אשר יכלול את הפרטים האמורים ואת המגרשים השונים, ויובא בנספח הבינויי באופן מפורט ככל שניתן ואשר יהווה תנאי מחייב (ולא רק מנחה).

גם אם גובה הקירות התומכים אשר יפורטו בנספח הבינויי, לא יקבעו סופית, הרי שייקבע גובה מינימום, וזה יהיה כאמור לתנאי מחייב.

בניית קיר בטיחות כמפורט לעיל, תעשה ע"י יזם התוכנית, ועוד קודם כאמור, לשיווק המגרשים.

10. אשר על כן, אני מורה על החזרת הדיונים לפני הוועדה המחוזית, אשר תפעל כמפורט בפסק דין זה.

בנסיבות העניין, ולאור ההערות שפורטו בפסק דין זה בסעיף 4, אין צו להוצאות.

המזכירות תמציא עותק לב"כ הצדדים

ניתן היום כ"ה בחשון, תשס"ד (20 בנובמבר 2003) בהעדר הצדדים.


ש' וסרקרוג, שופטת      



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. החזר דמי פיתוח

  2. נספח בינוי פיתוח נופי מנחה

  3. תשלום בגין עבודות פיתוח שלא בוצעו

  4. ערר שלא להתיר שינויים בפיתוח במקרקעין

  5. בקשה לפיתוח שצ"פ הכוללת הקמת מגרש ספורט

  6. בקשה לבניית בית מגורים בודד ותוכנית פיתוח

  7. השתתפות בהוצאות פיתוח - המלצה לפטור ממכרז

  8. תביעה כספית לתשלום יתרת חוב בגין עבודות פיתוח ומימון

  9. פיתוח של החצר ללא היתר בנייה על מנת לקבוע עובדות בשטח

  10. הסכם שתמורת המגרש הרשומה בהסכם כוללת גם את הוצאות הפיתוח

  11. תביעה בגין עבודות פיתוח לבניה והכשרה של מגרש כדורגל לאימונים

  12. תביעה בגין אי תשלום עבור עבודות בנייה, פיתוח ותשתיות כבישים ומדרכות

  13. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון