מכתב לביטול זכרון דברים

מכתב לביטול זכרון דברים
נתוני רקע

1. התובעים, בעל ואשה, התקשרו בזכרון דברים מיום 24.12.00 (להלן - "ההסכם") למכירת דירתם בקרית ביאליק, רח' לנדאור 14 (להלן - "הדירה"). ההסכם נחתם עם הנתבע 2 (להלן, גם "שרון") באמצעות הנתבע 1 (להלן, גם "פיני"). שרון ופיני הם אחים. פיני היה מיופה כוחו של שרון המתגורר בחו"ל והוא חתם על ההסכם בתוקף פועלו זה. במעמד חתימת ההסכם שולם לתובעים סך של 1,000 דולר על חשבון הדירה.



2. כפי שיפורט בהמשך ב"כ הנתבעים מסרה הודעה על ביטול ההסכם. התובעים דחו הודעה זאת וסברו כי ההסכם הוא בר-תוקף. לימים, ומשעמדו הנתבעים על ביטול ההסכם, הגישו התובעים תביעתם העיקרית כנגד הנתבעים לתשלום בגין פיצויים מוסכמים. בהתאם לסעיף 10 להסכם סכום הפיצויים המוסכמים עלה לסך של 15,500 דולר. משעה שהתובעים קיבלו, כאמור, סך 1,000 דולר הוגשה התובענה על היתרה בסך 14,500 דולר שערכם השקלי ליום 30.8.01 עמד על סך 61,335 ₪.

3. הנתבעים התגוננו בפני התביעה והגישו תובענה-שכנגד. לשיטתם היו אלו התובעים שהפרו את הוראות ההסכם, הן כתוצאה ממצג-שווא והן כתוצאה מהפרתו. עקב כך הגיע לארץ לשווא שרון ועלויות הטיסה עלו לו 900 דולר. השרותים המשפטיים להם נזקקו הנתבעים עקב כך עלו לסך 450 דולר. ועל כל אלו דרשו הנתבעים את השבת המקדמה בסך 1,000 דולר. ערכם השקלי של כל אלו ליום 10.6.02, הוא מועד הגשת כתב התביעה-שכנגד, עלה לסך של 12,132 ₪.
4. הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם התובעים הוגש תצהיר עדותו של עו"ד עובדיה סלאמה (להלן - "עו"ד עובדיה") ושל התובעת 2. מטעם הנתבעים הוגש תצהיר עדותו של פיני. אחר הדברים הללו הסכימו ב"כ הצדדים כי יינתן פסק דין מנומק על דרך הפשרה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות. ב"כ הצדדים הטעימו כי נהיר להם כי אף על דרך זו רשאי בית המשפט לדחות או לקבל תביעה במלואה. סיכומי טענות כאמור הונחו לנגד עיניי.

5. אפרוס, עתה, את גרסאות הצדדים והמחלוקת העולה מהן, כתשתית לדיון והכרעה בסוגיות הדרושות לפנים.

גרסאות הצדדים וגדר המחלוקת

6. לגרסת התובעים נמסר לנתבעים, באמצעות פיני, מצג אמין לגבי הדירה. בגדרו של ההסכם הותנה לוח תשלומים, שהתשלום השני בו הוא ליום 28.2.01 והתשלום האחרון ביום 31.8.01. סוכם כי תשלום אחרון זה יתבצע במקביל לתאריך הפינוי שאף הוא נקבע ליום 31.8.01. על יסוד המותנה בהסכם הוסמך בודק מטעם הקונים לערוך בדיקה כללית של הדירה. אין חולקין כי בדיקת כללית כאמור נעשתה וחרף האפשרות שניתנה לנתבעים לבטל את ההסכם, בעקבות בדיקה זו, ההסכם לא בוטל.

7. ב"כ התובעים שיגרה לב"כ הנתבעים טיוטה של הסכם והצדדים נועדו למפגש ביום 8.1.01, על מנת לחתום על חוזה מכר מפורט שייערך ע"י עוה"ד של הצדדים. את הנתבעים ייצגה במו"מ זה עו"ד סיגל גשורי פרג' (להן - "עו"ד פרג'").

כאן המקום לציין כי התובעים ביצעו תוספת בנייה לדירה, כדת וכדין, אך שלא נרשמה במרשם המקרקעין. כתוצאה מכך התגלע דין ודברים בין בעלי הדין ביום 8.1.01. התובעים הביעו נכונות לתקן את המעוות ולהכליל את תוספת הבנייה בגדר מרשם המקרקעין. הנתבעים הביעו נכונות ורצון להמשיך ולקיים את העסקה. הסכם מכר סופי, איפוא, לא נחתם. ואולם הוספה להסכם, בכתב יד, תוספת (להלן- "התוספת") שבגינה, כפי שיבואר, התגלעה המחלוקת.נ


עקב חשיבות התוספת היא תובא במלואה להלן:
"הערה נחתמת בתאריך 8.1.2001 שתנאי זכרון דברים אלה מותנים בזה שבעלי הנכס מתחייבים בזה לרשום את קומה א' מעל קומת הקרקע על שמם בטאבו. ולוח הזמנים של התשלום יידחה בהתאם."

8. והרי גרעין המחלוקת:

לגירסת התובעים הם לא היו מודעים, כל עיקר, לכך שתוספת הבנייה האמורה לא נרשמה במרשם המקרקעין והם הביעו נכונות לעשות כן. לשם כך הם פנו לעו"ד סלאמה. נהיר כי פעולה זו אורכת זמן. התובעים מכחישים את טענת הנתבעים כאילו התחייבו לבצע תיקון במרשם המקרקעין תוך ימים ספורים.

גירסת הנתבעים שונה בתכלית. הנתבעים מלאים זעם על התובעים על כך שלא גילו אוזנם לעניין העדר הרישום נשוא התוספת, ודבר זה התגלה להם רק בעקבות בירוריה של פרקליטתם, עו"ד פרג'. ואולם הנתבעים היו מוכנים להתקשר בעיסקה לנוכח העובדה שהתובעים הבטיחו להם שהמעוות יתוקן תוך זמן קצר, שהוגדר על ידם כימים ספורים.

9. מחלוקת זו, לא נקפו הימים, השתקפה בחליפת מכתבים בין ב"כ הצדדים.

ביום 12/2/01 שיגרה עו"ד פרג' מכתב לתובעים. במכתב זה היא הטעימה כי "המצגים שהוצגו... במהלך המו"מ אינם תואמים את המציאות הרישומית כפי שנתבררה על ידינו". זאת ועוד, "לאור העובדה כי למרות פרק הזמן שעבר לא הוסדר המצב הרישומי לשביעות רצון מרשי החליט מרשי לסגת מכוונתו מלרכוש את הנכס נשוא המו"מ". הילכך, הודיעה עו"ד פרג' על "ביטול זכרון דברים מיום 24/12/00".

מכתב זה נענה על ידי ב"כ התובעים ביום 5/3/01. במכתב זה מציין ב"כ התובעים כי "בתחילת חודש פברואר התקשר מר פיני בן הרוש וטען כי 'לאחיו ירד האסימון' והוא הבין ש'הסלון קטן מדי ולכן הוא שוקל לוותר על זיכרון הדברים. שולחיי הודיעו לו כי מאחר וכבר נכנסו להוצאות מיותרות, הרי שאין לקונה זכות מוקנית לבטל את זיכרון הדברים...". ב"כ התובעים ציין כי שולחיו "ממשיכים בהליך תיקון צו בית משותף, ומיד לאחר סיומו יידרשו שולחיך לחתום על הסכם מכר. במידה ויסרבו נאלץ להגיש תביעה לאכיפת ההסכם". ב"כ התובעים חתם מכתבו בציינו "אני תקווה שבינתיים 'ירד האסימון' שוב ושולחיך יחזרו בהם מהביטול".

על מכתב זה נענה ב"כ התובעים במכתב מיום 15/3/01 של עו"ד פרג'. היא הכחישה הטענות שהועלו במכתב ב"כ התובעים. היא ציינה כי "כל הטענות הנטענות במכתבך בדבר נסיגתו של מרשי מרכישת הדירה עקב גודלו של הסלון, הינם בבחינת זריית חול והתעלמות מכוונת מן העובדה כי העיסקה לא יצאה לפועל בגינה של אי התאמה ופגם יסודי במצבו הרישומי של הממכר". עו"ד פרג' ציינה כי "עקב חובתו של מרשי להקטין את נזקיו לא ייענו פניות נוספות שלך
או של מרשיך בעניין זה" והתרתה כי אם לא יוחזרו וישולמו כספים נשוא דרישתה יינקטו צעדים
משפטיים נגד התובעים.ב

ביום 1/8/01 שיגר ב"כ התובעים מכתב לעו"ד פרג'. הוא דיווח לה כי בהתאם להתחייבות נשוא התוספת נרשמה תוספת הבנייה, היא תוספת קומה א' של הדירה, בלשכת רישום המקרקעין. משום כך נדרשו הנתבעים לפעול למילוי התחיבויותיהם. מכתב זה לא נענה, שמא עקב תפיסת הנתבעים כי תגובה זו תפר את חובתם "להקטין את נזקיהם".

10. הונח בפניי תצהיר עדות של עו"ד סלאמה. שוכנעתי, למקרא התצהיר, כי הוא פעל בשקידה ראויה לביצוע תיקון צו רישום המקרקעין. הוא נשכר לשם כך בתחילת חודש ינואר. הוא סיים פעולתו ביום 10/7/01 כאשר התקבל הצו המתוקן מלשכת המפקחת על רישום מקרקעין.

אין טענה של הנתבעים באשר למידת השקידה הראויה של עו"ד סלאמה. כאמור ממקדים הנתבעים מעייניהם לכך שהתובעים הפרו את התחייבותם החוזית לעשות כן תוך זמן קצר, קרי תוך מספר ימים.

11. טרם שאדרש למחלוקת העיקרית בשאלת החבות ראוי להידרש לשאלת סכומי התביעה.

ככל שעסקינן בתביעה העיקרית נהיר כי ככל שתתקבל יש לפסוק לתובעים את הסכום הנדרש על ידם. עסקינן בתנייה של פיצויים מוסכמים. משום כך טענת התובעים אודות כך שנגרמו להם נזקים, אינה מעלה ואינה מורידה. גם אם לא נגרמו לתובעים כל נזקים הם זכאים לתבוע פיצויים מוסכמים. הטענה היחידה הדרושה לפנים הייתה יכולה להיות טענת חוסר היחס בין סכום הפיצויים המוסכמים לבין אומד דעתם של הצדדים עובר לכריתת ההסכם. טענה כאמור לא נטענת על ידי הנתבעים.ו

ככל שעסקינן בסכום התביעה- שכנגד, נהיר כי ככל שתתקבל זכאים התובעים להשבת המקדמה בסך 1,000 דולר. דרישתם לתשלום סך 450 דולר בגין הוצאות משפטיות נראית לי סבירה. לעניין עלויות הטיסה ראוי היה להמציא תיעוד מתאים, ואף להתמודד עם הטענה שמא שרון הגיע לארץ לרגל עסקיו, ולאו דווקא לשם כריתת ההסכם. אין בדעתי להתעמק בעניין זה . דומה בעיניי כי אף סכום התביעה-שכנגד, הוכח כדבעי.נ

אדרש, איפוא, לדיון והכרעה בשאלת החבות.

שאלת החבות

12. הנתבעים טוענים כי התובעים אמורים היו לדעת, עובר לכריתת ההסכם, על כך שתוספת הבנייה אמורה להיות רשומה במרשם המקרקעין. שקלתי טענה זו של הנתבעים והנני מקבל אותה לנוכח מסמכים שצירפו לסיכומי טענותיהם והמצביעים על כך שהתובעים אמורים היו לגלות מודעות מוחלטת בעניין זה, וממילא לגלות פגם רישומי זה בגדר המו"מ שלהם עם הנתבעים.

ואולם, אין בנתון זה להושיע לנתבעים בפרשה שבפניי. אכן הנתבעים יכולים היו לסגת מרצונם מלהתקשר בחוזה, אף שמא להגיש תביעה עקב כך. ואולם הנתבעים בחרו שלא לעשות כן. הם בחרו להסדיר העניין בגדר התוספת שהובאה מעלה. בכך, כאמור בסיכומי ב"כ התובעים המקובלים עליי, "הקונים (הם הנתבעים-ש.ל.) מחלו על כל טענותיהם ואישררו מחדש את ההסכם ללא כל הסתייגות ומבלי לקצוב מועדים" (סעיף 24).

אכן ברי כי התחייבותם של התובעים לתקן את צו הרישום איננה התחייבות שיש למלא אותה מתי שיעלה רצון מלפני התובעים. הצדדים רשאים היו להתנות, במפורש, מועד לשם כך. בוודאי מצפה הייתי שהדבר ייעשה על ידי הנתבעים דווקא, שהם אלו שגילו פגם רישומי זה . התוספת, כאמור, אינה כוללת כל מועד. במצב דברים זה מורה אותנו סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד עליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש".ב

מכאן, וכמבואר ב-ע.א 3940/94 שמואל רונן חברה לבניין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ס.ע.ל.ר חברה לבניין בע"מ, פ"ד נ"ב (1) 210 (להלן-"פרשת רונן"), שומה על ביהמ"ש להתחקות אחר מועד הקיום. במניין שלבי התחקות כאמור אין לשכוח את חובתו של הנושה למסור הודעה לחייב מהו המועד הסביר לשיטתו. בנדוננו, ומשעה שלא נקבע המועד בתוספת, אמורים היו הנתבעים, ולו לשיטתם, למסור לתובעים על המועד הסביר לשיטתם לתיקון צו הרישום.

13. שומה עליי, איפוא, להידרש לבחינתו של מועד סביר זה לנוכח הנתונים שבפניי. בחנתי נתונים אלו ונקל בעיניי להעדיף את גירסתם של התובעים ולהדוף את גירסת הנתבעים. מספר טעמים עומדים ביסוד הכרעתי.ו

ראשית, כל שציינו הצדדים בתוספת, אופרטיבית, הוא ש"לוח זמנים של התשלום יידחה בהתאם". התוספת נרשמה ונחתמה ביום 8/1/01. התשלום הראשון שאמור היה להשתלם לאחר מועד זה נועד ליום 28/2/01. משום כך ברי לי כי יהא המועד אשר יהא, מובן שהוא אמור להיות אי-שם לאחר 28/2/01. אם אכן מדובר היה במועד קצר יותר, כשיטת הנתבעים, ברי כי לא היה כל מקום לרשום ש"לוח הזמנים של התשלום יידחה בהתאם". שהרי אם על התובעים לבצע את תיקון הצו לפני ה-28/2/01, אין כל סיבה לשינוי כלשהו בלוח המועדים. מכתב הביטול של עו"ד פרג' הוא מיום 12/2/01, דהיינו זמן רב לפני ה-28/2/01.נ

שנית, כבר ציינתי כי פועלו של עו"ד סלאמה היה סביר. הנתבעים היו מיוצגים במו"מ זה על ידי פרקליטתם, היא עו"ד פרג'. בלתי סביר בעיניי, איפוא, כי בנוכחות פרקליטה ניתן היה להשמיע התחייבות לתיקון צו רישום מקרקעין תוך מספר ימים. הדבר בלתי סביר באורח קיצוני. אילו היה מדובר במו"מ שלא בין עורכי דין יכול שמאזן שיקוליי היה משתנה. אלו אינם פני הדברים בפרשה שבפניי.

שלישית, כבר ציינתי כי התוספת האמורה הועלתה ונרשמה לפי דרישת הנתבעים וכמענה לקובלנה שלהם כנגד התובעים. משום כך כל ספק, ככל שקיים, חייב לפעול נגד הנתבעים דווקא. עניין תיקון צו הרישום טרד, קודם כל, את מנוחתם, ובצדק. אכן הוברר לי כי תוספת הבנייה מכפילה את שטח הדירה וברי כי דבר זה ראוי לרישום כדת וכדין. ואולם היא הנותנת שאם הנתבעים לא ראו לנקוב בכל מועד קונקרטי, אות וסימן הוא שהיה נהיר להם שהתהליך יארך זמן . כתוצאה מכך דרשו, באורח סביר, כי לא ישולמו כל תשלומים עד אשר לא יבוא עניין זה על תיקונו.ב

14. כאמור, עו"ד פרג' הודיעה על ביטולו של ההסכם. הנתבעים היו רשאים לעשות כן רק מקום שמדובר בהפרה יסודית ולא בהפרה רגילה. ככל שעסקינן בהפרה רגילה אין ליתן הודעת ביטול טרם שנמסרה הודעת ארכה למפר הנטען לתקן הפרתו. כבר ציינתי כי לטעמי לא הייתה כל הפרה, לא יסודית ולא רגילה. ואולם, ככל ששגיתי בכך, שוקלת לחובת הנתבעים העובדה כי משעה שראו להוסיף את התוספת נשוא הדיון, לא הטעימו כי הפרת התוספת האמורה תהא הפרה יסודית. נתון זה הולך ומתעצם דווקא לנוכח העובדה שהפרה יסודית, ברגיל, חייבת להיות מפורטת וממוקדת. כאשר דירה לא נמסרת במועד פלוני, כאשר תשלום לא מתבצע במועד אלמוני, ניתן לשים את האצבע, בצורה מדוייקת, על הפרה זו ולהעלות עליה שהיא הפרה יסודית. התנאי שבפניי נרשם בצורה עמומה וסתמית. חובת תיקון צו הרישום, כמבואר, אינה נוקבת בכל מועד. במצב דברים זה המירב שניתן לומר עליה היא שהפרתה היא הפרה רגילה. ומשום כך לא ניתן היה להודיע על ביטול ההסכם טרם מתן ארכה למפר הנטען .

15. משעה שהגעתי עד הנה, הפועל היוצא הוא כי יומרת הנתבעים להודיע על ביטול ההסכם הייתה שלא כדין. במצב דברים זה הרי עצם מתן הודעה על ביטול הסכם שלא כדין היא בבחינת הפרה יסודית ועיקרית שלו (וראו, בעניין זה, את האמור בסעיף 8 לפרשת רונן). במצב דברים זה, וכאמור בהסכם, צומחת זכותם של התובעים להיפרע מן הנתבעים את סכום הפיצוי המוסכם.

16. אין בדעתי לקבוע מסמרות באשר לשאלה מתי הנתבעים ראו לרכוש דירה חילופית, והאם הודעת הביטול הייתה מסווה לעניין כוונתם זו. לטעמי הדבר אינו מעלה ואינו מוריד. הנתבעים לא היו מוצדקים בהודעת הביטול, מכל מקום. על אותה דרך אין לי צורך לקבוע האם שרון הגיע לארץ רק לשם חתימת ההסכם, או לרגל עסקיו. נקודה זו הייתה יכולה להיות רלבנטית אילו הנתבעים היו מסתלקים מההתקשרות החוזית לנוכח הפגם החוזי שהתגלה לפני ה-8/1/01. משעה שהנתבעים ראו להוסיף ולהתקשר בתוספת שנדונה להלן, סוגיה זו עבר זמנה בטל קורבנה.




17. בגדר סיכום טענותיו טוען ב"כ הנתבעים כי לאחר הוספת התנאי מיום 8/1/01 נמצאים הצדדים ב"שלב במו"מ ואת הרישום מיום 8/1/01 כהסדר ביניים, עד שיבוצע רישום תוספת הבנייה על שם התובעים ואז ייחתם הסכם רכישה" (סעיף 4 (ד)). טענה זו מתנכרת הן לנטען בכתבי הטענות, ובעיקר היא אינה עולה בקנה אחד עם מכתב הביטול של עו"ד פרג'. אם אכן היה מדובר, לשיטת הנתבעים, ב"הסדר ביניים", לא היה מקום למסור הודעת ביטול. הודעת הביטול של עו"ד פרג' היא איננה בגינו של "הסדר ביניים". כותרת מכתבה, "ביטול זכרון דברים מיום 24/12/00", מדברת בעד עצמה ומעידה על כך שלשיטתה-שלה, מדובר בהתקשרות חוזית הטעונה הודעת ביטול.

18. ההליך שבפניי הוא הליך על דרך הפשרה. ואולם אף בהליך זה רשאי ביהמ"ש לקבל או לדחות תביעה במלואה. מן הפרוטוקול שבפניי עולה כי הצדדים היו מודעים לכך. מסקנתי המסתמנת המזכה את התובעים במלוא התביעה והדוחה את מלוא התביעה-שכנגד, אינה צריכה להשתנות, איפוא, לנוכח העובדה שפסק דין זה ניתן על דרך הפשרה.ו

סוף דבר

19. לפיכך, הנני דוחה את התביעה-שכנגד ונענה לתביעה העיקרית. הנני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים סך של 61,335 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 30/8/01 ועד מועד התשלום המלא בפועל, מלוא הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 9,000 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

20. המזכירות תמציא עותק מפסק דיני לב"כ הצדדים בדואר רשום + אישור מסירה.נ

ניתן היום י"ג בכסלו, תשס"ד (8 בדצמבר 2003) בהעדר הצדדים.

ש. לבנוני, שופט      



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. אכיפת זכרון דברים

  2. האם זכרון דברים מחייב ?

  3. זכרון דברים להחלפת רכב

  4. זכרון דברים לרכישת נכס

  5. מכתב לביטול זכרון דברים

  6. ביטול זכרון דברים דירה

  7. תביעה לביטול זכרון דברים

  8. זכרון דברים חלוקה של מגרש

  9. האם זיכרון דברים הוא חוזה ?

  10. זכרון דברים מחיקה עם טיפקס

  11. מחיקה בטיפקס - זיכרון דברים

  12. המעמד המשפטי של זכרון דברים

  13. בטלות זיכרון דברים למכירת דירה

  14. פיצויים על הפרת זיכרון דברים

  15. זכרון דברים למכירת רכב משומש

  16. פיצויים מוסכמים בזיכרון דברים

  17. ביטול זכרון דברים למכירת מגרש

  18. דוגמא לזכרון דברים לרכישת דירה

  19. זיכרון דברים לקניית דירה בחו''ל

  20. תניית ביטול זכרון דברים במקרקעין

  21. השקעות לאחר חתימה על זיכרון הדברים

  22. פיצויים מוסכמים בגין הפרת זכרון דברים

  23. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון