קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא התחייבות המוכר על אפשרות בניה על מגרש: "המוכר מתחייב כי ניתן יהיה לבנות על הממכר הנ"ל בתוך שנה מחתימת חוזה זה" כך נאמר, נכתב ונחתם בחוזה מיום 14.12.93, בין התובעים כקונים,למוכרים הנתבעים, ביחס למגרש שתואר באותו חוזה. אלא שלא שנה אחת בלבד חלפה מאז חתימת אותו חוזה ולא ניתן היה לבנות על אותו מגרש, לא לבנות ולא לקבל היתר בניה כחוק. על כך אין מחלוקת. ס' 11 אמנם קיים, כך מודים הנתבעים, אכן התחייבנו כלשון הסעיף, אבל לא כלשונו התחייבנו אלא, כרוחנו, "הכוונה בס' 11 הנ"ל הינה שהנתבעים, מבחינתם הם, יעשו את כל הדרוש על מנת שהתובעים יוכלו לפעול לקבלת היתר בניה על המגרש, נשוא החוזה, וזאת החל בתם תקופה של שנה מיום חתימת החוזה" (ס' 6 לכתב ההגנה) קרי וכתיב, כוונות יוכלו לבנות על המגרש ולא בנין! אם בפרשנות זו לא די לך, הרי לא "בתוך שנה" אלא מחוצה לה, "החל בתום תקופה של שנה". ואחרי כל אלה, ממילא הכל לא בשליטתנו, הנתבעים, לא במסגרת יכולתנו ומה שלא בשליטתנו ולא ביכולתנו, איננו נכלל במסגרת התחייבותנו ע"פ סע' 11 הנ"ל, כך תמצא בכתב ההגנה. בצדק מנפנפים לכן התובעים כנגד הנתבעים בפסה"ד בע"א 345/89 פ"ד מו (3), 350, "רעה חולה היא במקומותינו" עמ' 360, היינו, בדיוק התכונה הזו של מי שנוטלים על עצמם התחייבויות שלא יוכלו לעמוד בהן אלא בעזרת שמים. כתב התביעה הוגש ביום 6.5.97. עת מתכנס ביהמ"ש לק.מ ביום 6.9.99, שומע עו"ד אורן, ב"כ הנתבעים, ממרשיו, "שמי שיגיש בקשה להיתר יש להניח שתוך חודשיים יקבל היתר" כתב תביעה מתוקן הוגש ביום 21.10.99. סכום התביעה הוגדל בתוך כך עד ל- 210,524 ₪. סע' 11 לחוזה מוסיף לככב והתביעה הכספית עומדת על שלושה ראשים: 29,775 ₪ - תשלומי מס רכוש. 105,749 ₪ - אבדן דמי שכירות 75,000 ₪, פיצויים בהתאם לחוזה. על משמעותו של סע' 11, תמצא פרשנותו של הנתבע משה דני, בתצהירו נ/2, ולפיו, סע' 11 לחוזה ..."אך ורק לפעולות שהן במסגרת יכולתינו ושליטתנו" (סע' 6 לתצהיר) בח"נ יוצא המרצע מן השק, אמנם מכרנו כ- 70 מגרשים, אבל חוזים שיש בהם סע' 11, "אני חושב שערכנו בין 15 ל- 20" (עמ' 7) כל זה אחרי שעו"ד בקי ערך חוזה סטנדרטי ששמש את המוכרים, אבל, "נכון שבחוזה הסטנדרטי של עו"ד בקי סעיף זה לא היה" אם הנך מתעניין בחוזים של חברת וינטרגרדן, שאף בה הייתי בעל זכות חתימה, הרי שם, "לא היה סעיף דומה לסע' 11" אין לביהמ"ש ספק שבמצב דברים זה, עדיפה עדות התובע על עדותו של מר משה דני הנתבע וע.ה.2. בנסיון לכרות את לשונו של סע' 11 לחוזה, מתוך מובנה הקריא והרגיל, בנסיון זה הנטל הוא על הנתבעים. כאשר ידוע שסע' 11 בחוזה המוחזק ע"י התובעים היה חריג במסגרת כלל העסקאות שנעשו באותו אתר ושטח, המשמעות היא שהנתבעים ידעו שסעיף כזה אינו במקומו ולכן לא נטלו התחייבות כזו בעשרות מגרשים אחרים שנמכרו באותו שטח. התוצאה היא שנסיונו של ע.ה. 2 להוציא את האמור בסעיף 11 לחוזה, מפשוטם של דברים וכפי שנאמרו ונוסחו בסעיף, אינו מקובל על ביהמ"ש ואינו מהימן. מטבע הדברים, שמגרש שניתן לבנות עליו מחירו טוב ממגרש שלא ניתן לבנות עליו וכאן בא סעיף 11 להיטיב עם המגרש, המוכר והמחיר. מי שבידיו היה המידע המלא ביחס לאפשרות הבניה, והמועדים, היו הנתבעים. לא ניתן לכן לתת בידם את האפשרות להכשיל את ההתחייבות שבסע' 11 באמצעות הפסקה הרביעית "והואיל", היינו הקונה "ראה ובדק בעירית חדרה"... "תם הלב", היכן? מה עוד שכלל ידוע הוא פרשנות הניסוח, היינו פרשנותו של סע' 11, כנגד המנסח, כשהעברית ברורה, קריאה וחדה והמנסח רוצה לשלול כל אלה למען "הכוונות" שלו. ביום 28.11.93 חתמה חברת וינטרגרדן, חוזה עם עירית חדרה המתייחס לפיתוח התשתיות בשטח בו נמצא המגרש נשוא תיק זה. מעדותו של ע.ה. 2, מר משה דני, מבעלי זכות החתימה בחב' וינטרגרדן, אפשר להניח בוודאות שחוזה זה היה ידוע לו ועל כל משמעויותיו. "מישהו" הניח כנראה הנחה מוטעית שאפשר בעקבות החוזה עם העיריה, לחתום ביום 14.12.93, חוזה עם התובעים ולכלול בו את סע' 11. התחייבות של ממש כלולה בסע' 11 ולא שתדלנות של מה בכך, של "מאכער"! התוצאה היא שהמוכרים, הנתבעים, לא עמדו בהתחייבות שקבלו על עצמם באותו סעיף, אם לא גרוע מזה, הפרה של ממש. השאלה תהיה לכן בכמה ועד כמה יש לפצות את התובעים. תוך כדי ראיית הנולד, הסכימו עורכי הדין, בלי לפגוע בזכויות של מי מבעלי ועורכי הדין, למינוי שמאי ביחס לדמי השכירות הראויים, לתקופה של 46 חודשים, "לגבי בית שניתן לבנות במגרש" השמאית הגב' נוי נתמנתה, חוות דעת בפני ביהמ"ש, וכך גם דבריה בח"נ. אי הוודאות ביחס לאפשרויות השונות באתר זה ניכרת בדבריה ומקובלת על ביהמ"ש. האתר בו מדובר, נראה בתמונות שצורפו לחוות הדעת, כמעט ריק לחלוטין מבניה. בנקל ניתן להניח שאכן כדברי הנתבע, נמנעו הוא וחברת וינטרגרדן מלחזור על סע' 11 בחוזים עם רוכשי מגרשים אחרים בשטח, זאת מחד. מאידך לא נשמעת עדותו של התובע כחד משמעית שחייב ביהמ"ש לחתום עליה עד כדי כוונתו של התובע לבנות מיד, מה עוד שפרשת היציאה לחו"ל אף היא לא נשמעה לביהמ"ש חד משמעית. אלא שהפרה של 100% היתה כאן, ההסתברות לזכות גירסתו של התובע מדלגת בנקל מעל לרף של 51% הדרושים לו לתובע במשפט אזרחי. ח"נ על האמור בסע' 17 לתצהירו של התובע, 29,775 ₪ למס רכוש, בגין המגרש הלא בנוי, לא היתה. לעגמת נפש ודאי זכה אחרי שרכש מגרש לבניה תוך שנה....ודי למבין! הפסד של דמי שכירות, כפי שנוהגים שמאים לחשב בסוג זה של הפרות, אף הוא הגיוני, אולם נתון לביקורת ביהמ"ש. השמאות על אפשרויותיה השונות כפי שבאו לידי ביטוי בחוות הדעת, ובח"נ, ובמראה הנשקף בתמונות של האתר, נראית לביהמ"ש יותר בבחינת חכמת אנשים מלומדה ולא דוקא מציאותית ומעשית ממש. כל נסיון לעשות חישוב מדוייק לא יהיה אלא מלאכותי ומעושה. ועל כן השופט "צריך לערך במקרה זה אומדן בבחינת "שודא דדיינא" למשל, ע"א 53/80 פ"ד ל"ז (3) 189,198 - ד. "שודא דדינא" - "אומדנא דדיינא", אחת היא במקרה זה. ביחס להפסד שכ"ד חייבת לבוא "אומדנא דדיינא" על סמך כל מה ששמע ביהמ"ש בתיק. החלטתי לכן לחייב הנתבעים, הדדית, לשלם לתובעים: 29,775 ₪ - תשלומי מס רכוש. 10,000$ - בשערם היציג ביחס לדמי שכירות על בסיס "שודא דדיינא". 6500$ - 10% ממחיר המגרש + הוצאות הפיתוח, על ההפרה ועוגמת הנפש. התשלומים בסע' 1+2 נושאים ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה. התשלום בסע' 3 לפי השער היציג ביום ההפרה 15.12.94 צמוד ונושא ריבית כחוק מאותו יום. בנוסף ישלמו הנתבעים לתובעים הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ש"ח + מע"מ צמוד ונושא ריבית כחוק.הפרת חוזהחוזהבניהקרקעות