זכות בעל הערת אזהרה לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא זכות בעל הערת אזהרה לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין:

1. זוהי בקשה לסילוק התביעה על הסף בהעדר עילה.

2. לזכות התובעת רשומה הערת אזהרה על מקרקעין בהוד השרון (להלן: "המקרקעין") והיא מבקשת לפרק את השיתוף במקרקעין אלה. מצב רישום המקרקעין הוא כי הבעלות בהם היא של רשות הפיתוח, ואילו לזכות מר שפיגל האוס יעקב רשומה חכירה לדורות (שכירות ל-49 שנה). פרט לכך רשומות הערות אזהרה שונות על המקרקעין ובכלל זאת לזכותה של התובעת, לזכות אחרים, לזכות בנקים שונים ןלזכות מס רכוש. כן רשומה הערה בדבר מינויו של עו"ד שעיה קטן כונס נכסים (להלן: "כונס הנכסים"). כונס הנכסים מונה ככזה במסגרת תיק הוצאה לפועל שנפתח על ידי אחד הבנקים לזכותו רשומה הערת אזהרה למימוש שעבוד שנעשה על ידי התובעת, ותובענה זו הוגשה למעשה על ידי כונס הנכסים לפי היתר שקיבל מראש ההוצאה לפועל.

עוד יצויין כי בין הערות האזהרה הרשומות על המקרקעין קיימות הערות אזהרה סותרות, שכן הערת האזהרה לזכות המשיב 3 קודמת לזו הרשומה לזכות התובעת, אך טענת התובעת היא כי ההסכם עם המשיב 3 בוטל (עניין זה שנוי במחלוקת עובדתית, שכן המבקשות טוענות כי ההסכם לא בוטל וקיים חוב מס בגינו). ברור עם זאת כי המשיב 3 איננו מסכים למחיקת הערת האזהרה וכי יש לו טענות שונות בעניין זה.

3. המבקשות טוענות בבקשתן כי בעל הערת אזהרה איננו יכול לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, שכן אין כל זכות קניינית בידיו, אלא רק זכות אובליגטורית. כן טוענות הן כי על התובעת להסדיר בראש ובראשונה את רישום הזכויות במקרקעין (לטענתן זכויות אלה אינן מוסדרות ויש לערוך בירור יסודי על מנת להסדירן), ורק לאחר מכן ואם וכאשר יירשמו זכויותיה, תוכל לעתור לפירוק השיתוף במקרקעין.

4. התובעת טוענת בתשובתה כי תביעתה היא גם לפי חוק המיטלטלין, וכמו כן טוענת היא למניעות של המבקשות להגיש בקשה זו, שכן בהליך במסגרת תיק ההוצל"פ הודיע מנהל מיסוי מקרקעין נתניה באמצעות הפרקליטות כי אינו מתנגד להוראה לכונס להגיש תביעה לפירוק שיתוף. עוד טענה התובעת כי זכויותיה עולות כדי זכות קניינית וכי האינטרס הציבורי מעודד פירוק שיתוף.

5. מצאתי את הבקשה מוצדקת ודין טענות התובעת להידחות.



  1. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  2. ביטול חוזה מכר ומחיקת הערת אזהרה

  3. הפרת חוזה מכר בגין אי רישום הערת אזהרה בזמן

  4. התחייבויות חוזיות בין הקבלן לרוכש - הערת אזהרה



6. עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין על דרך מכירתם כפנויים [סעיף 19(א) לכתב התביעה]. אין מדובר בתביעה לפירוק שיתוף במיטלטלין, שהיא תביעה שונה. כאן מעוניין הכונס למכור את הזכויות לצד ג' ולאפשר לקונה להירשם כבעל הזכויות במקרקעין, ואין מקום להעלאת הטענה המאוחרת והבלתי מדוייקת כאילו כיוונה התובענה גם לפירוק שיתוף בזכויות במיטלטלין.

בפירוק שיתוף במקרקעין דן סעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") הקובע כי:

"(א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".

האם מי שרשומה לזכותו הערת אזהרה במקרקעין ייחשב כשותף במקרקעין הרשאי לבקש פירוק השיתוף בהם? התשובה לכך שלילית בהחלט.

הוראות סימנים א' וב' לפרק ה' לחוק המקרקעין העוסקים בשיתוף ובפירוק שיתוף חלות על זכות הבעלות (סעיף 27 לחוק) ועל זכויות אחרות במקרקעין (סעיף 45 לחוק).
כל עוד לא נרשמה התובעת כבעלת זכויות במקרקעין, אין היא יכולה להיחשב כבעלת זכות כזו לצורך פירוק השיתוף. עיסקה במקרקעין טעונה רישום ומסתיימת ברישום, וכל עוד לא הסתיימה העיסקה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה (סעיף 7 לחוק).

עסקינן, אפוא, בזכות אובליגטורית בלבד הקיימת לבעל הערת האזהרה, ואין לו כל זכות קניינית במקרקעין. ממילא אינו יכול להיחשב כ"שותף" במקרקעין [(ה"פ (שלום י-ם) 802/05 בלזברג נ' האפוטרופוס הכללי והכונס הרשמי ( 31.7.08)].

7. גם בתי המשפט קבעו לא אחת כי זכות אובליגטורית איננה מקנה לבעליה זכות לבקש פירוק שיתוף במקרקעין.

בבש"א (מחוזי חיפה) 904/99 עזבון המנוח מאיר בינשטוק ז"ל נ' א.א. חי חברה לפיתוח ובניין בע"מ ( 9.11.00) נקבע כך:

"....אין די בזכות אובליגטורית להרשם כבעלים כדי להקנות לבעל הדין את הזכות לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין. הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, על פי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, מוקנית אך ורק לבעלים הרשומים של המקרקעין. רק מי שבידו זכות קניינית זכאי לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין".

וכן ר' ע"א 5628/99 מרקין נ' משה, פ"ד נז(1) 14, 18 הסוקר קביעה דומה של בית משפט השלום בהליך קודם; המ' (עפולה) 936/94 רוטמנש חברה להשקעות בע"מ בפירוק מרצון נ' א.פ.י א.ש.ר פיתוח והשקעות בע"מ ( 4.4.95); ת"א (נתניה) 5867/06 חסון נ' מתתיה ( 21.5.07); ת"א (שלום ת"א) 29324/08 נדל נ' עזבון המנוחה וזינצה רעיה ז"ל ( 5.3.09) והפסיקה המאוזכרת בסעיף 7 להחלטה.

8. משזכויותיה של התובעת הן אובליגטוריות בלבד, אין לתביעתה לפירוק שיתוף תקומה ועילה ודינה מחיקה.

9. על אחת כמה וכמה שכך הדבר שעה שיש מחלוקות בין בעלי הזכויות הלכאוריים בדבר זכויותיהם. תביעה לפירוק שיתוף אמורה לפרק את השיתוף בין בעלי זכויות דומות שאין מחלוקת לגבי זכויותיהם. ודאי כאשר המחלוקת היא מהותית. על התובעת להתכבד ולנקוט בהליך שבו יוכרעו הזכויות במקרקעין. לאחר מכן, מן הסתם יירשמו הזכאים לכך כבעלי הזכויות במקרקעין, ואם יהא עדיין צורך בכך תוגש אז התביעה לפירוק השיתוף.

10. אינני מקבל גם את טענת המניעות שהועלתה על ידי התובעת, וזאת מהטעמים הבאים:

א. גם כאשר אין התנגדות להגשת תביעה לפירוק שיתוף, אין מניעה כי מי שלא התנגד להגשת התביעה יעלה טענותיו נגדה לכשמתבררת היא. אמשמעות העדרת התנגדות איננה הצטרפות לתביעה.

ב. המבקשת 1 לא התנגדה כאמור להגשת התביעה, אך המבקשת 2 לא היתה צד לאותו הליך, וזכותה להעלות התנגדותה עתה והיא איננה מנועה מכך.

ג. להבדיל מתביעה כספית רגילה, תביעה לפירוק שיתוף נעשית בפרוצדורה מסויימת ולפי הוראות החוק, ואי התנגדות זו או אחרת אין בה כדי להכשיר תביעה שאיננה יכולה להתקבל, ופירוק שיתוף שאיננו יכול להתנהל על-פי הוראות הדין.

11. מקובל עלי כי האינטרס הציבורי הוא אינטרס חשוב, ומקובל עלי גם כי האינטרס הציבורי תומך בפירוק שיתוף במקרקעין, אך זאת רק כשהדבר מתיישב עם הוראות החוק, ובענייננו, אינטרס לא פחות חשוב הוא כי הניצים יסדירו את זכויותיהם השונות בהליך מתאים ולא בהליך של תביעה לפירוק שיתוף.

12. לפיכך לא קיימת בשלב זה בידי התובעת עילה לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, ותביעתה נמחקת בהעדר עילה.



התובעת תשלם למבקשות הוצאות הבקשה בסך 3,000 ₪ ובתוספת מע"מ.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שתי הערות אזהרה

  2. הלוואה הערת אזהרה

  3. משמעות הערת אזהרה

  4. התיישנות הערת אזהרה

  5. תביעה למחיקת הערת אזהרה

  6. עתירה למחיקת הערת אזהרה

  7. מה המשמעות של הערת אזהרה

  8. הערת אזהרה בעסקאות סותרות

  9. מחיקת הערת אזהרה לטובת הבנק

  10. המרצת פתיחה לביטול הערת אזהרה

  11. עיקול עקב אי רישום הערת אזהרה

  12. פיצוי בגין אי רישום הערת אזהרה

  13. ביטול חוזה מכר ומחיקת הערת אזהרה

  14. הערת אזהרה על 50% מהזכויות על חלקה

  15. מחיקת הערת אזהרה ישנה מלפני 40 שנה

  16. רישום הערת אזהרה עם יפוי כוח מזויף

  17. הערת אזהרה על דירה מול זכויות נושים

  18. הפרת חוזה מכר בגין אי רישום הערת אזהרה בזמן

  19. עסקאות נוגדות במקרקעין - אי רישום הערת אזהרה

  20. זכויות קונה שלא רשם הערת אזהרה מול קונה מאוחר

  21. זכות בעל הערת אזהרה לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין

  22. התחייבויות חוזיות בין הקבלן לרוכש - הערת אזהרה

  23. האם בעל הערת אזהרה (בלבד) יכול להגיש בקשה להיתר בניה ?

  24. הצדדים להסכם השיתוף התחייבו כי הוא יירשם כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון