קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סמכות עניינית המפקח על רישום מקרקעין: מבוא בפני בקשה למחיקת התביעה על הסף מחמת היעדר עילה ובקשה לדחיית התביעה על הסף מחמת היעדר סמכות עניינית (להלן: "הבקשה"). ההליך נפתח ביום 29.1.2009 כתובענה לסכום קצוב על סך 15,459 ₪, ל תשלום דמי ניהול בבית משותף אשר טרם נירשם ככזה, מכוח הסכם ניהול. ההליך נפתח כתביעה נגד הנתבעת בלבד. ביום 9.3.2009 ביקשה התובעת לתקן את כתב תביעתה ע"י הוספת הנתבעים 2 ו-3. טענות הנתבעים 1-3 (להלן: "המבקשים") בבקשה ראשית טוענים הנתבעים כי התובעת אינה עונה על הגדרת "נציגות הבית המשותף" - כפי שהגדירה עצמה בכותרת התביעה וב-סעיף 1.1. לכתב התביעה. כן טענה כי הסמכות הייחודית לדון במחלוקת שעניינה תשלום הוצאות אחזקת הבית המשותף, מסורה למפקח על הבתים המשותפים (הוא המפקח על רישום המקרקעין (להלן : "המפקח") שבתחום שיפוטו מצוי הבית המשותף, זאת מכוח הוראות סעיפים 58 ו-72 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). שנית מבקשים למחוק התביעה על הסף מחמת היעדר עילה, שכן לטענתם התובעת כלל אינה מוסמכת לגבות את דמי הניהול, שכן התובעת אינה צד להסכם הניהול נשוא התובענה, ולא המציאה שום מסמך אשר מסמיך אותה לנהל התביעה בשם הבית המשותף, מה גם שתקנון הבית המשותף נשוא התביעה אינו מסמיך אותה לכך. טענות התובעת (להלן: "המשיבה") בתשובה באשר למעמדה כנציגות הבית המשותף טוענת היא בסעיף 2.5.4. לתגובתה לבקשה כי דיירי הבית המשותף קיבלו החלטה שהתקבלה באסיפה כללית של בעלי הנכסים בבניין ובחרו נציגות אחת - טענה זו נטענה בהחלט בעלמא . פרטיכל אסיפת דיירים לא צורף, ולא ברור מי הם שנבחרו , מתי , ומכח הצבעתם של מי, כטענת התובעת. באשר לסמכות העניינית טוענת היא שתי טענות חלופיות, האחת היא כי התובענה הועברה מההוצאה לפועל אל בית משפט זה ע"פ תקנה 81 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז - 1967, על כן טענה בדבר חוסר סמכות עניינית אינה רלוונטית בנסיבות העניין. השנייה היא כי הפסיקה קבעה כי החריג לאמור בסעיף 58 לחוק המקרקעין בדבר סמכות המפקח, הינו מצב בו מדובר בתביעה לתשלום דמי ניהול מכוח הסכם, ונסמכת היא על ת.א 11808/08 רמות נ' אילן אונגר (לא פורסם) . באשר להיעדר העילה, טוענת המשיבה כי הבית המשותף נשוא התובענה כלל לא נרשם כבית משותף ועל כן התקנון המצוי הוא התקנון הקובע. על כן רשאית הנציגות לפעול ע"פ סעיף 69 לחוק המקרקעין אשר מסמיך את הנציגות לפעול בשם בעלי הדירות. טענות המבקשים בתגובה ראשית טוענים כי המשיבה לא צרפה לתשובתה תצהיר, זאת ניגוד לתקנה 241 (ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות"). באשר לסמכות העניינית טוענים המבקשים כי ההסכם מכוחו תבעה המשיבה הינו הסכם ניהול שתוקפו פג. משכך, אין הסכם זה מקנה סמכות. כמו כן טוענים הם כי פסק הדין עליו סומכת המשיבה אינו רלוונטי בענייננו שכן בעניין שם קבע בית המשפט כי תביעה נגד שוכרים ותוך שימת דגש על עובדה זו - ניתן להגיש לבית המשפט ולא למפקח, ואילו בענייננו מדובר בנתבעים אשר הינם בעלים. לבסוף טוענים הם כי חרף העובדה שמדובר בתביעה אשר הועברה מכוח חוק הוצל"פ לבית המשפט, אין בית המשפט מוסמך לדון בתובענה כך שהמשיבים שראית לבקש סעד של מחיקה מחמת היעדר סמכות עניינית. דיון המסגרת הנורמטיבית מדובר בבקשה לדחיית תביעה על הסף או מחיקת תביעה על הסף ע"פ הוראות סעיפים 100(1) או 101 (2) להתקנות: 100. בית המשפט או הרשם רשאי, בכל עת, לצוות על מחיקת כתב תביעה נגד הנתבעים, כולם או מקצתם, על יסוד אחד הנימוקים האלה: (1) אין הכתב מראה עילת תביעה; (2) ... (3) ... ... 101. (א) בית המשפט או רשם שהוא שופט רשאי, בכל עת, לדחות תובענה נגד הנתבעים, כולם או מקצתם, מאחד הנימוקים האלה: (1) ... (2) חוסר סמכות; ... ראוי להבחין בין מחיקה על הסף לדחייה על הסף, ראו י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מה' 7 (בעריכת ש' לוין),, שם, ס' 329 בעמ' 409:   "כתב תביעה שנמחק לפי תקנה 100, המחיקה אינה מעשה בית דין, ואילו תובענה שנדחתה לפי תקנה 101 עליה קם מעשה בית דין". באשר למחיקה מחמת היעדר עילה, זאת תתבצע רק במקרים בהם ברור לחלוטין כי דין התביעה הינו כשלון מלא, ראו ע"א 109/84 ורבה נ' אורדן, פ"ד מא(1) 577: "אין מוחקים תביעה בשל חוסר עילה, אלא אם כן ברור הדבר על פניה, ואף בהנחה שכל האמור בה אכן יוכח, כי דינה לכישלון. אך כל עוד קיים סיכוי על פי כתבי הטענות, ולו אך קלוש, כי התובע יזכה בתביעתו, אין למחוק אותה..."   כמו כן, למקרה וכתב התביעה אינו מגלה עילה ועל-כן מוצדק לכאורה למחוק את התביעה על הסף, אך ניתן להתגבר על כך על דרך תיקון התביעה, יש ליתן לבעל הדין הזדמנות לתקן כתב-תביעה, בטרם מחיקה, ראו ע"א 194/87 סאלח נ' רשות הפיתוח פ"ד מד (2) .185  כמו כן, אם עסקינן בדחייה בשל חוסר סמכות, יש לבחון העברת התביעה לבית המשפט המוסמך בטרם מחיקתה, בהתאם לתקנה 101(ב) לתקנות: לא ייעתר בית המשפט או הרשם לבקשת דחיה מחוסר סמכות, אם נראה לו שיש להעביר את הענין לבית משפט או לבית-דין מוסמך לפי סעיף 79 לחוק בתי המשפט. ויודגש כי גם מחיקה של תביעה תעשה בזהירות מרבית, ורק כאשר לא קיים סיכוי ולו קלוש כי התביעה תתקבל, ראו ברע 59/81 דורה ארדיטי נ' עיזבון יעקב ארדיטי, פ"ד לה(2) 811,שם בעמ' 812: “... כאשר מדובר בדחייה או במחיקה של תביעה על הסף. אין בית המשפט בוחן מהם סיכויי התובע להצליח בתביעתו, ואפילו סיכויי התובע קלושים, לא יחסום בפניו בית המשפט את הדרך לבירור תובענתו, אם קיים סיכוי כלשהו, על-פי כתבי הטענות, הנמצאים לפני בית המשפט, שהתובע יצליח בתביעתו." סוגיית הסמכות העניינית בכתב התביעה המתוקן, טענה המשיבה כדלקמן: "בהתאם להסכם הניהול התחייבו הנתבעים ו/ או מי מהם - כמו יתר דיירי הבית המשותף- לשאת בחלקם בהוצאות הכרוכות בניהול ואחזקת הבית המשותף... ונותרו חייבים בגין דמי ניהול, לרבות בגין החזר חלקה בטיפול ובאחזקת המבנה ותשלום הוצאות הכרוכות בכך נכון לתאריך 21.12.2008 סך של 10,747 ₪ (קרן) ובתוספת ריבית פיגורים בסך של 4,712 ₪...". בעניין זה ברור כי הסכם הניהול עליו חתמו הנתבעים - נחתם עם חברת הניהול "מולטיקו ספנות (1995) בע"מ. מעיון בכתב התביעה ברור גם כי כתב התביעה אינו סומך על הסכם ניהול זה ,שכן בפירוש נרשם בסעיף 2.3 כי במהלך השנים "הוחלפה חברת הניהול". הנה כי מדובר בתובענה לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין : 58. (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות. לאור העובדה כי מדובר בתובענה על פי סעיף 58 לחוק המקרקעין, עונה היא על הגדרת הסמכות הייחודית שנקבעה בסעיף 72 לחוק המקרקעין: 72. (א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח. כאמור, טענה המשיבה באשר לסמכות העניינית שתי טענות חלופיות, האחת היא כי התובענה הועברה מההוצאה לפועל אל בית משפט זה ע"פ תקנה 81 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז - 1967, על כן טענה בדבר חוסר סמכות עניינית אינה רלוונטית בנסיבות העניין. השנייה היא כי הפסיקה קבעה כי החריג לאמור בסעיף 58 לחוק המקרקעין בדבר סמכות המפקח, הינו מצב בו מדובר בתביעה לתשלום דמי ניהול מכוח הסכם, ונסמכת היא על ת.א 11808/08 רמות נ' אילן אונגר (לא פורסם). באשר לתובענה אשר הועברה על ידי ראש ההוצאה לפועל, מדובר למעשה בתובענה בסכום קצוב, מרגע שהועבר ההליך מהוצל"פ לבית המשפט, אזי מבחינת סדרי הדין נפתח ההליך האזרחי בסדר דין מהיר, ונדון בפני בית המשפט המוסמך. על העברה כאמור לא יחול סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט המתייחס להעברה על ידי "בית משפט " - זאת להבדיל מראש ההוצאה לפועל שאינו עונה על הגדרה זו, בחוק בתי המשפט( נוסח משולב) התשמד 1984. לאור האמור, נדרש בית המשפט לנושא הסמכות העניינית מרגע שהתיק הועבר אליו על ידי ראש הוצל"פ אל בית המשפט. על-כן טענתה של המשיבה לפיה לאור העברת ההליך ע"י ראש הוצל"פ אין לדון בנושא הסמכות, נדחית! העברה כאמור אינה מקנה סמכות עניינית מקום שהסמכות העניינית הוקנתה כסמכות ייחודית למפקח על רישום מקרקעין. באשר לטענה לפיה תביעה מכוח חוזה מבטלת את הסמכות הייחודית וזאת כנלמד בפסק דינה של השופטת רחל בת-ערקובי ת.א 11808/08 רמות נ' אילן אונגר (8.1.2009). שם קבעה השופטת כי הפרשנות הנכונה של המונח "מחזיק מטעם בעל הדירה" כמשמעותו בחוק המקרקעין מחריג את שוכר הדירה ועל-כן מחלוקת בין שוכר לבין נציגות הבית המשותף אינה בסמכותו של המפקח, ובמילים שלה: "לפיכך, הואיל ובמקרה שבפניי עסקינן בשוכר מכוח חוזה, הרי לביהמ"ש הסמכות לדון בתובענה כנגד השוכר לתשלום דמי אחזקה לחברת הניהול." לאור האמור, מקובלת עלי עמדת המבקשים, לפיה בנסיבות התובענה דנן, במסגרתה מדובר במחלוקת בין בעלי נכס לבין המשיבה, אין פס"ד לעיל רלוונטי. סוף דבר התוצאה היא כי הבקשה מתקבלת בחלקה, באשר לסוגיית הסמכות העניינית. לאמור.,לבית משפט זה אין סמכות עניינית לדון בתובענה. על פי סעיף 72 לחוק המקרקעין, מצויה התובענה בסמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין באזור ת"א. סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984 (להלן: "חוק בתי המשפט") קובע כך: "מצא בית משפט שאין הוא יכול לדון בעניין שלפניו מחמת שאינו בסמכותו המקומית או הענינית, והוא בסמכותו של בית משפט או של בית דין אחר, רשאי הוא להעבירו לבית המשפט או לבית הדין האחר, והלה ידון בו כאילו הובא לפניו מלכתחילה, ורשאי הוא לדון בו מן השלב שאליו הגיע בית המשפט הקודם". המפקח על רישום המקרקעין הוא 'בית דין' כאמור בסעיף 79 לעיל, ראו לעניין זה ר"ע 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי 2 נ' ירדני, פ"ד לח(4) 487, 495. על-כן ומתוקף סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט, תועבר התובענה למפקח על רישום המקרקעין במחוז ת"א. בהתחשב בעובדה כי הבקשה התקבלה בחלקה, תשא המשיבה בהוצאות המבקשים בסך 1,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק .סכום זה ישא ריבית והצמדה מהיום ועד לתשלום בפועל.סמכות ענייניתמקרקעיןהמפקח על רישום מקרקעין (בתים משותפים)בתים משותפיםרישום מקרקעין