פירוק שיתוף במקרקעין לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פירוק שיתוף במקרקעין לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה: טענות התובעת: בהתאם לתכנית מיתאר מקומית פת/במ/2006 (להלן - התכנית), שפורסמה למתן תוקף ביום 26.10.95, ותכנית מפורטת פת/מק/2006א (להלן - התכנית המפורטת) נקבע מגרש מסחרי, שמספרו 200 (להלן - המגרש). בהתאם ללוח הקצאות, המצורף לתכנית ומהווה חלק בלתי נפרד ממנה, התובעת והנתבעים הם בעלי מלוא הזכויות במגרש. התובעת עותרת לפירוק השיתוף במגרש. הבקשה לדחיית התביעה על הסף: הנתבעת 15 הגישה בקשה לדחיית התביעה על הסף. הנתבעת 15 טוענת בבקשתה, כי תכנית האיחוד והחלוקה מחדש טרם נרשמה במרשם המקרקעין. לפיכך, טוענת הנתבעת 15, לא ניתן לתבוע את פירוק השיתוף במגרש. הנתבעים 6-9 מצטרפים לבקשה, וטוענים, כי הבקשה הוגשה טרם זמנה. גם הנתבעים 17-18 מצטרפים לבקשת הנתבעת 15 ותומכים בטיעוניה. הנתבעים 17-18 טוענים, כי הגשת התביעה לוקה בחוסר תום לב, וכל מטרתה לכפות על הנתבעים מכירת זכויותיהם במגרש לתובעת. הנתבעים 10, 14, 16, 19 ו-20 הודיעו גם הם על תמיכתם בבקשת הנתבעת 15. מנגד טוענת התובעת, כי זכויות שמקורן בהוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - חוק התכנון והבניה), הינן זכויות במקרקעין, ולבית משפט זה הסמכות להורות על פירוק שיתוף בזכויות שכאלו, גם אם טרם נרשמו כיחידה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין. דיון: לא מצאתי, כי יש במקרה זה מחלוקת בין הצדדים, כי בהתאם ללוח הקצאות, המצורף לתכנית, התובעת והנתבעים ביחד הם בעלי מלוא הזכויות במגרש. ממילא ברור, כי כאשר יירשם המגרש ותכנית האיחוד והחלוקה במרשם המקרקעין, יהיו התובעת והנתבעים זכאים להרשם כבעלי זכויות במגרש בהתאם לחלקים המפורטים בלוח ההקצאות. השאלה הטעונה הכרעה בשלב זה היא, האם ניתן לפרק את השיתוף בזכויות משותפות אלו במגרש כבר עתה בטרם נרשמו הזכויות במרשם המקרקעין? בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - החוק), נאמר: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". בע"א 319/74, רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פיין, פד"י ל(1)454, 457, נאמר: "המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת (הכוונה להוראת סעיף 37(א) הנ"ל - נ"ש) היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, כביטויו של פרופ' וייסמן בספרו 'חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים', ע' 50, אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך-כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם". דברים דומים נמצאים בע"א 1849/91, פרידמן נ' חברת אחים ר.י. פנחס בע"מ, פד"י מז(5)588, 595, שם נאמר: "עובדותיו של המקרה שבפנינו מדגימות עד כמה יכול שיתוף כפוי להיות מכביד ומעכב את השימוש במקרקעין ופיתוחם, לטובת הבעלים ולטובת הכלל. כפי שציינו, השיתוף בין המערער לבין המשיבים הראשון והשני הניב אך מחלוקות וסכסוכים רבים. איש מן הצדדים המעורבים אינו נשכר מכך שמגרש א' עומד בשממונו שנים רבות. החלטתנו, כי יש לפרק את השיתוף על דרך של מכירה, עשויה להסיר את המיכשול שמנע תקופה ארוכה את המשך ניצולם ופיתוחם של המקרקעין". אמנם מצאנו, כי מגמת המחוקק היא לעודד פירוק שיתוף במקרקעין, על מנת לעודד ניצולם ופיתוחם של מקרקעין, אך עדין יש לבדוק בכל מקרה ומקרה, האם התקיימו התנאים הקבועים בחוק לביצוע פירוק השיתוף המבוקש. במקרה שבפנינו יש לבדוק, האם הצדדים הם אכן שותפים "במקרקעין משותפים", שאם לא כן לא תחולנה הוראות סעיף 37(א) הנ"ל. בר"ע 101/86, קדמאני ואח' נ' אבו-אלחאג', פד"י מ(1)613, 615, נאמר בענין זה: "משנמנע המחוקק מהגדרתו של המונח 'מקרקעין משותפים' יפורש בטוי זה על פי מובנו הלשוני ועל פי הקשרו החקיקתי". שם נידון מקרה של תביעה לפירוק שיתוף בחלקת מקרקעין, שהינה אחת מתוך שלוש חלקות, הרשומות כיחידות רישום נפרדות, ועליהן יחדיו ניצב בית מלון. נאמר שם (עמ' 616): "היחידה, שלגביה מכירים בשותפות בבעלות, היא זו המוכרת על-פי החוק על יסוד מרשם המקרקעין, לא גדולה הימנה ולא קטנה הימנה. ממילא מתייחס גם הפירוק לאותה מסגרת פורמאלית. העובדה, שמבנה או עיבוד חקלאי או חזקה, שימוש וכדומה, משתרעים על פני מספר חלקות הצמודות זו לזו, אינה הופכת את הנושא לבעל משמעות משפטית גלובאלית, המאפשרת התעלמות מן הבעלויות בכל יחידת רישום נפרדת ומן הזכויות - לרבות הזכות לבקש פירוק - הצמודות לה". עולה מן הדברים, כי את המונח "מקרקעין משותפים" יש לפרש כמתייחס למקרקעין המהווים יחידת רישום במרשם המקרקעין. ביחידת רישום שכזו ניתן לבצע פירוק שיתוף בהתאם להוראות סעיף 37(א) הנ"ל. הלכה זו נשנתה בע"א 1849/91, פרידמן נ' חברת אחים ר.י. פנחס בע"מ, פד"י מז(5)588, 593. לכאורה משמעות הדברים היא, כי כל עוד לא נרשמה תכנית האיחוד והחלוקה במרשם המקרקעין לא תוכל התובעת לתבוע את פירוק השיתוף במגרש. נראה בעליל, כי תוצאה זו איננה רצויה, וזאת לאור מגמת המחוקק לעודד פירוק שיתוף במקרקעין, על מנת לעודד ניצולם ופיתוחם היעיל של מקרקעין, כאמור לעיל. הותרת שותפויות על כנן מתוך נימוקים פורמאליים נוגדת כוונה זו של המחוקק, וגורמת לסיכול האפשרות לפתח מקרקעין באופן יעיל במשך שנים. דוגמה לכך ניתן לראות במקרה דנן, כאשר התכנית קיבלה תוקף בשנת 1995, ולמרות זאת טרם נרשמה בחלוקה מחדש במרשם המקרקעין. נראה, כי התוצאה הרצויה במקרה זה היא להתיר את פירוק השיתוף ולא למנוע אותו מחמת שיקולים פורמאליים גרידא. זאת כמובן לכשיוכח, כי התקיימו כל התנאים הנזכרים בחוק. השאלה היא, האם ניתן לבצע פירוק שיתוף זה בהתאם להוראות סעיף 37(א) לחוק? לשם הכרעה בשאלה זו יש מקום לבחון את שאלת מעמדן של זכויות התובעת והנתבעים במגרש. יש מקום לבחון את השאלה, האם זכויות אלו, הנובעות מהוראות התכנית, שמרגע פרסומה לשם מתן תוקף מהווה דבר חקיקה, מהוות זכויות קנייניות או זכויות אובליגטוריות. ככל שמדובר בזכויות קנייניות, הרי שניתן לומר, כי הצדדים שותפים במקרקעין משותפים וממילא חלות הוראות סעיף 37(א) הנ"ל. מאידך, אם מדובר בזכויות אובליגטוריות בלבד, לא ניתן לבצע את פירוק השיתוף בהתאם להוראות סעיף זה. ענין מעמדן של אותן זכויות נידון בהרחבה במאמרו של עו"ד אסף פוזנר, תכנון ובנייה לאור משפטנו הפרטי, משפטים טו, עמ' 45, ובמאמרו של עו"ד ציון אילוז, מעמדם המשפטי של בעל מגרש והבעלים הרשום במגרש שנוצר בתכנית לחלוקה מחדש, מקרקעין דו ירחון לענייני מקרקעין, כרך א(4), עמ' 62. אמנם בסעיף 7(ב) לחוק נקבע, כי עיסקה שלא נגמרה ברישום אינה מעניקה זכות קניינית, אלא זכות אובליגטורית בלבד. נראה כי אין להסיק מכך דבר לגבי הנידון דידן. במקרה של חלקה תכנונית שנוצרה בתכנית איחוד וחלוקה, הרי שגם בטרם נרשמה אותה תכנית במרשם המקרקעין, לבעלי הזכויות בחלקה התכנונית החדשה יש זכויות קניניות רשומות במקרקעין, הנובעות מזכויותיהם בחלקות המקוריות, הרשומות במרשם המקרקעין. זכויות קניניות אלו מתורגמות בתכנית האיחוד והחלוקה לזכויות בחלקה התכנונית שיצרה אותה תכנית. כשם ששיתוף בזכויות בחלקות המקוריות ניתן היה לפירוק, כך גם יש להתיר את פירוק השיתוף החדש, שנוצר בתכנית האיחוד והחלוקה. העתקת הזכויות עפ"י תכנית האיחוד והחלוקה אין בה כדי לשנות מזכויות הבעלים. בענין זה נאמר בעת"מ (ת"א) 1001/01, פרויז נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה, תק-מח 2001(2)95: "ניתן להסביר את המנגנון של איחוד וחלוקה בדרך זו: מאחר ואין, כמובן, אפשרות להעביר את הקרקע עצמה ממקום למקום, ננקט מהלך של העתקת הזכויות הצמודות לחלקת קרקע מסוימת לחלקה אחרת. מבחינה עקרונית, אין העתקת הזכויות משנה את מהותן. ניתן לראות זאת בבירור מן ההוראה שבסעיף 126(א) לחוק. באותו סעיף נקבע כי 'שעבוד, שהיה ערב תחילת תקפה של חלוקה חדשה על אחת החלקות שבחלוקה, הולך אחרי בעלה הקודם, ויהיה על החלקה או על החלקות שהוקצו לו בחלוקה החדשה'. משמע, ההתייחסות למגרש החדש היא כאילו היה מדובר במגרש המקורי. כך אף יש לבחון את המקרה הנוכחי, מאחר ובתוכנית השנייה כלול המגרש, אלא שמיקומו בלבד השתנה". כשם שאותן זכויות הועתקו בעקבות תכנית האיחוד והחלוקה למיקום פיזי אחר, כך יתכן ותשתנה זהות השותפים, אלא שאין בכך כדי לשנות דבר ממהותן של הזכויות והנלווה אליהן. המדובר בזכויות המוקנות מכח הוראות חוק התכנון והבניה, והינן חלופיות ושוות לזכויות בחלקות המקוריות. כשם שיכול היה בעל הזכויות לעתור מלכתחילה לפירוק השיתוף בחלקות המקוריות, יכול הוא עתה לעתור לפירוק השיתוף בחלקה התכנונית שנוצרה. כך אומר אילוז במאמרו הנ"ל (עמ' 72 למאמר): "מכאן, שנקודת מוצא לכל דיון הינה, שיש להתייחס, ככל האפשר, למגרש החדש באותו אופן שהיינו מתיחסים לחלקה ההיסטורית, שהיא המקור לזכויות המוקנות. בנוסף, קיים השיקול של הגשמת התכנית והשגת יעדיה בדרך נוחה ומהירה. עלינו לאפשר מימוש מהיר ויעיל של הזכויות עפ"י התכנית, ולא להכביד על מימושן של הזכויות". בהלכה שנקבעה בר"ע 101/86 אין כדי לשלול מסקנה זו אליה הגעתי עתה. שם נפסק, כי היחידה לגביה מכירים בשותפות במקרקעין היא יחידת הרישום המוכרת עפ"י הוראות החוק. שם לא היה שינוי תכנוני כלשהו, והחלוקה לחלקות, כפי שנרשמה במרשם המקרקעין, היתה שרירה וקיימת. במקרה דנן לא כך הם פני הדברים. משאושרה התכנית, ליחידות הרישום המקוריות אין יותר משמעות, וזכויות הבעלים בחלקות המקוריות מתורגמות לזכויות חלופיות במגרש, אשר הינו חלק ממערכת מגרשים, הבאים במקומן של יחידות הרישום המקוריות. לנוכח האמור לעיל יש לקבוע, כי התובעת, בכפוף להוכחת התקיימותם של שאר התנאים הקבועים בחוק, אכן זכאית לתבוע את פירוק הזכויות במגרש, ויש להחיל על פירוק שיתוף זה את הוראות סעיף 37(א) לחוק. סיכומם של דברים, הבקשה לסילוק התביעה על הסף נדחית. בתוך 7 ימים ממועד קבלת ההחלטה יודיעו ב"כ הצדדים, האם הושלמו כבר ההליכים המקדמיים בתיק, באופן שניתן יהיה לקבוע מועדים להמשך ההליכים בתיק. קרקעותפירוק שיתוף במקרקעיןפירוק שיתוףמקרקעיןאיחוד וחלוקה מחדש