פירוק שיתוף במקרקעין מס שבח

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פירוק שיתוף במקרקעין מס שבח:




זוהי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בשטח של 1,233 מ"ר הידועים כגוש 18767 חלקה 25 בכפר יאסיף (להלן- "המקרקעין"). התובע הוא אחי אביהם של הנתבעים, המנוח פהד עודה סכס ז"ל (להלן- "המנוח").
הזכויות במקרקעין רשומות בלשכת רישום המקרקעין במושע ע"ש התובע והנתבעים 1-4 ו- 6, לפי פירוט כדלקמן:

התובע - 1/2
הנתבע 1 - 1/12
הנתבע 2 - 1/6
הנתבע 3 - 1/12
הנתבע 4 - 1/12
הנתבע 6 - 1/12


אף שאין לכך ביטוי בנסח הרישום, על המקרקעין בנויים שני בתים, ביתו של התובע שנבנה על ידו, בו מתגוררים התובע ואשתו, הממוקם בחלק הצפוני של המקרקעין, וביתם של הנתבעים שנבנה על ידי המנוח, הממוקם בחלק הדרומי של המקרקעין, שם מתגוררים כיום אלמנתו של המנוח ואחד האחים שהינו נכה.
בין שני הבתים גדר אבנים נמוכה הקרובה יותר לקיר ביתו של התובע (להלן- "הגדר"). השטח שבין הגדר לביתם של הנתבעים, המרוצף באבן משתלבת, משמש כחניה לרכב. על חלק ממשטח זה הייתה עד לאחרונה סככת רעפים (להלן- "סככת הרעפים") המוחזקת באמצעות קונסטרוקציית מתכת. שביל המעבר הסלול ממערב (להלן- "דרך המעבר"), מוביל לחלק הצפוני של המקרקעין, היינו: לכיוון ביתו של התובע.
תביעה קודמת לפירוק שיתוף שהוגשה על ידי התובע כנגד המנוח לבית המשפט השלום בעכו (ת.א. 5462/95), נדחתה על ידי כב' השופט אלטר הואיל ותשריט החלוקה לא אושר על ידי רשויות התכנון, לפי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. יחד עם זאת, הורה כב' השופט אלטר למנוח להרוס את סככת הרעפים שנבנתה ללא היתר בשל היותה מטרד לתובע ולמשפחתו, וכן נתן צו האוסר על המנוח ועל בני משפחתו לחסום את דרך המעבר המוליכה לביתו של התובע, וכן להימנע מלהחנות כלי רכב על דרך המעבר או על השטח הנמצא צפונית לגדר.
למרות דחיית התובענה לפירוק שיתוף, התייחס כב' השופט אלטר לטענת המנוח כי פירוק השיתוף בחלקה בוצע עוד בשנת 1961, וקבע כי: "אין חולקין כי מאז נבנו הבתים על החלקה ישנה חלוקה מוסכמת של החזקה והשמוש בחלקה כאשר התובע מחזיק בחלק החלקה הנמצא בפינה הצפונית לגדר והנתבע מחזיק בחלק החלקה הנמצא דרומית לגדר" (עמ' 6, ש' 8-6 לפסק הדין).
למרות קביעתו זו, ציין כב' השופט אלטר בפסק דינו כי אין לראות בחלוקה המוסכמת הנ"ל משום הסכם לפירוק שיתוף על דרך של חלוקה בעין כמשמעותה בסעיפים 39-37 לחוק המקרקעין, היות ולשיטתו: "אין זה אלא הסכם לחלוקת שיתוף במקרקעין במסגרתו הוקצה לשימושו הייחודי של כל אחד מהשותפים חלק פיסי מוגדר של החלקה, מבלי שהדבר יביא לשינוי הבעלות בנכס. מבחינת הבעלות, כל אחד מהצדדים ממשיך להיות הבעלים של מחצית החלקה" (עמ' 6, ש' 15-10 לפסק הדין).
ערעור על פסק דינו של כב' השופט אלטר שהוגש על ידי המנוח, נדחה על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטים פינקלמן, שטמר וג'רג'ורה) במסגרת ע"א 1793/00, תוך שבית המשפט של ערעור מדגיש כי אין בדחיית הערעור כדי לחסום את דרכם של הצדדים לשוב ולפנות לבית המשפט בתביעה חדשה לפירוק שיתוף, בין על דרך של חלוקה בעין, ובין על דרך של רישום בית משותף והצמדת חלקים לכל אחד מן הבתים.
בסייפת פסק דינו התייחס כב' השופט פינקלמן לניסיונותיו הרבים של כב' השופט ג'רג'ורה לגשר בין האחים ולקרב לבבות, ניסיונות שלמרבה הצער לא נשאו פרי, ואף פנה לאחים המסוכסכים בבקשה נוספת להשכין שלום ביניהם: "בית משפט זה בהרכבו המלא שב ופונה אל האחים המסוכסכים וממליץ בפניהם לעשות שימוש בשכל הישר. שמא יגדל הפער ותעמיק התהום ואחרית מי ישורנו. שלא בסתם אחים הכתוב מדבר אלא בשניים הממשיכים להתגורר זה לצד זה בבניינים שנבנו בסמוך על אותה החלקה."
אך, לצערי, במשפחה זו הסכסוך כבר חוצה דורות: "מַה שֶּׁהָיָה הוּא שֶׁיִּהְיֶה וּמַה שֶּׁנַּעֲשָׂה הוּא שֶׁיֵּעָשֶׂה וְאֵין כָּל חָדָשׁ תַּחַת הַשָּׁמֶשׁ" (קהלת א', ט'), ושוב באים אנו בפתחו של סכסוך נוסף באותו עניין, סכסוך שתחילתו בתביעה חדשה לפירוק שיתוף שהגיש התובע כנגד המנוח בשנת 2003 לבית המשפט לענייני משפחה בקריות, תביעה אשר לאחר מותו של המנוח בשנת 2006 תוקנה בכדי להמשיכה כנגד יורשיו. יצוין כי התיק הועבר לבית המשפט השלום בקריות בהחלטתה של כב' השופטת ברגמן מיום 23/09/03 לאחר שקבעה כי אין לבית המשפט לענייני משפחה בקריות סמכות עניינית לדון בתובענה.
התובע צירף לתביעתו הצעת חלוקה של המודד אלעפו חורי. לפי הצעה זו (המצריכה תשלומי איזון בגין שטח בגודל של 94 מ"ר), חולקו המקרקעין לשלוש חלקות: חלקת התובע בשטח של 486 מ"ר, חלקת הנתבעים בשטח של 674 מ"ר וחלקה נוספת בשטח של 73 מ"ר המיועדת להפקעה לצורך הרחבת כביש.
הנתבעים לא הגישו הצעת חלוקה מטעמם. ביום 16/06/04 מינתה כב' השופטת, ס. הנשיא, א. בית נר, כמומחה מטעם בית המשפט את המודד סוהיל זיאדן (להלן- "המודד"( לשם מתן הצעת חלוקה ביחס למקרקעין.


הצעות החלוקה של המודד זידאן:


המודד אשר אף הוא ניסה להביא את הצדדים להסכמה בדבר חלוקה מוסכמת, ללא הצלחה, הציע שתי הצעות חלוקה אשר שתיהן כרוכות בביצוע תשלומי איזון: הראשונה משמרת את החלוקה בפועל הקיימת בשטח, ולפיה יקבל התובע שטח של 413 מ"ר, היינו: 165 מ"ר פחות מכפי שמגיע לו, לנוכח היותו בעלים של מחצית הזכויות במקרקעין (להלן- "החלופה הראשונה"). והשנייה: חלוקה המחייבת הריסה של קירות וחלק מגג הרעפים (שכב' השופט אלטר ממילא הורה על הריסתו), לפיה יקבל התובע שטח הקטן ב- 104 מ"ר מכפי שמגיע לו לאור זכויותיו הרשומות במחצית המקרקעין (להלן- "החלופה השנייה"). בשתי החלופות בוצעה הפרשה של 77 מ"ר לצרכי כביש. המודד הודיע כי הוא מותיר את הבחירה בין שתי החלופות לשיקול דעתו של בית המשפט.
בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 15/5/05, ביקש התובע מבית המשפט לאמץ את החלופה השנייה. בישיבה זו מינתה כב' ס. הנשיא, א. בית נר, כמומחה מטעם בית המשפט את השמאי, מאהר חורי (להלן- "השמאי חורי"), לקביעת תשלומי האיזון ביחס לכל אחת מן החלוקות המוצעות.
ביום 25/5/05 פנה ב"כ התובע לוועדה המקומית לתכנון ובניה בבקשה לאישור שתי תוכניות החלוקה שהוצעו על ידי המודד מטעם בית המשפט, לפי סעיף 143 לחוק התכנון והבנייה. הוועדה המקומית בהחלטתה מיום 15/08/05 אישרה את שתי הצעות החלוקה בכפוף למספר תנאים שרובם טכניים ולא מהותיים (החלטת הוועדה צורפה כנספח ז' לתצהיר התובע).


חוות דעת השמאי חורי:


השמאי חורי קבע כי דמי האיזון בגין החלופה הראשונה, שכזכור משמרת את המצב הקיים בפועל במקרקעין, מסתכמים בסך של 8,712 $ לפי חישוב כדלקמן:


160 $ / מ"ר X 165 מ"ר X 33% = 8,712 $



תחשיבו זה התבסס על ההנחה שהקטנת שטח החצר בחלקה המיועדת לתובע אינה מקטינה את יכולת הניצול של הנכס, וכי: "1 מ"ר קרקע בשימוש חצר אקוויוולנטי ל- 35%-30% מ- 1 מ"ר קרקע מבונה.




דמי האיזון בגין החלופה השנייה הועמדו בחוות דעתו של השמאי חורי ע"ס של 5,491 $ לפי החישוב הבא:


160 $ / מ"רX 104 מ"ר x 33% = 5,491 $.

ביחס לדמי האיזון המתייחסים לחלופה זו, ציין השמאי חורי כי יש להפחית מתשלומי האיזון את עלויות ההריסה של הגדר והחניה המקורה ברעפים שנאמדו על ידו ב- 500 $ ארה"ב, קביעה שבוודאי אינה יכולה לעמוד, בשים לב לכך שאת סככת הרעפים היה על המנוח להסיר מזמן על פי פסק הדין החלוט שניתן על ידי כב' השופט אלטר במסגרת ת.א. 5462/95 (שלום עכו).

ראיות הצדדים ומהלך הדיון:


מטעם התובע הוגש תצהירו של התובע בלבד. מטעם הנתבעים הוגש תצהירו של הנתבע 5, ג'רייס סכס (להלן- "ג'רייס"), בנו של המנוח, שכנראה הסתלק מחלקו בעיזבון המנוח לטובת אחד מאחיו.
בתצהירו שב וביקש התובע כי בית המשפט יורה על פירוק השיתוף על פי הצעת המודד מטעמו, ולחלופין - יאמץ את החלופה השנייה של המודד. התובע לא התייחס בתצהירו כלל לחלוקה הקיימת בפועל, אלא לנסח הרישום בלבד, לפיו הינו בעלים של מחצית מן הזכויות במקרקעין.
בחקירתו הנגדית הציג התובע את היתר הבניה המקורי משנת 1966 שמכוחו בנה את ביתו על המקרקעין. בהיתר זה, ת/2, מבקש ההיתר הוא התובע (ולא הסב), ולטענת התובע, היתר זה נושא את חתימת אחיו המנוח, וממנו עולה כי זכויותיו במקרקעין הן 50%. התובע אישר כי הגדר הקיימת במקרקעין המפרידה פיסית את המקרקעין לשני חלקים, הייתה קיימת עוד בזמן שקיבל מאביו במתנה את הזכויות במקרקעין, וזאת בשנת 1966 (פרו', עמ' 9), אך, לדבריו, "היה על זה ריב בין אבא שלי ואמא שלי לבין פהד (המנוח, ע.א.) שהוא בנה את הגדר, אמרו לו למה הוא לא חוזר, שיש לו 50% ולאחיך 50%" (פרו', עמ' 9). כשנשאל מדוע לא ציין את התנגדות הוריו בתצהירו, ציין כי אין לו צורך בכך לנוכח קיומו של נסח הטאבו, לפיו הוא הבעלים של מחצית מן הזכויות במקרקעין. עוד עלה מחקירת התובע כי ה-"טריגר" להליכים שהוחל בהם בבית המשפט השלום בעכו בשנת 1995, לא היה הגדר (פרו', עמ' 10). ואכן גם מפסק דינו של כב' השופט אלטר עולה כי מה שגרם לתובע לפתוח בהליכים היה בניית סככת הרעפים וחסימת הכניסה לביתו על ידי רכבי המנוח, ולא הגדר כשלעצמה.
ג'רייס טען בתצהירו כי החלוקה הקיימת בשטח נוצרה והשתמרה עוד לפני שהתובע הפך לבעל זכויות במקרקעין, הואיל ורק בשנת 1982 ניתנו לו הזכויות במקרקעין במתנה מאביו. עוד טען בתצהירו כי החלקה הייתה רשומה בלשכת רישום המקרקעין בבעלות משותפת של המנוח ואבי המנוח (להלן- "הסב"). ברם, מבחינה היסטורית נרכשה כל החלקה על ידי המנוח. בנוסף, טען ג'רייס כי מזה עשרות בשנים החזקה והשימוש במקרקעין היו מחולקים בין המנוח לסב, ולאחר מכן עם התובע, כאשר השטח שבו מחזיק כל אחד, מתוחם ומגודר בגדר שנבנתה בהסכמת הצדדים לפני שנים רבות. לטענתו, התובע קיבל את זכויותיו של הסב כפי שהיו במועד ההעברה "as is", דהיינו: את כל החלקים בהם הוא מחזיק כיום, ולא מעבר לכך.
ג'רייס הטעים כי בעת שנרכשו המקרקעין על ידי המנוח והסב, היו המקרקעין בשטח של דונם אחד, ורק במסגרת הליכי ההסדר סופח למקרקעין שטח נוסף של 233 מ"ר מצידם הצפוני של המקרקעין, מה שיצר את ההפרש בין החלקים המוחזקים, כאשר לאחר מכן חלו תמורות נוספות במקרקעין בשל נגיסת שטחים לצורך כבישים וכיו"ב.
חקירתו הנגדית של ג'רייס העלתה כי הינו יליד 1965, ולכן תוכן תצהירו, רובו ככולו, הוא עדות מפי השמועה שאינה קבילה. יחד עם זאת, מן המסמכים שצורפו לתצהירו (אשר תרגום שלהם צורף לסיכומי הנתבעים), מסמכים אשר צולמו מתוך ספרי לשכת רישום המקרקעין, וכן מנסח הרישום שצורף לתביעה, עולות העובדות הבאות:
המנוח והסב רכשו יחדיו את הזכויות במקרקעין מאחד, סעד טנוס בנא, עוד בשנת 1954, כאשר באותה עת היה שטח המקרקעין דונם אחד.
הסב חתם על יפוי כח בלתי חוזר, לפיו העביר את זכויותיו במקרקעין לתובע רק בשנת 1982.
זכויותיו של התובע במקרקעין נרשמו על שמו ביום 21/3/1993, על פי שטר מכר העברה ללא תמורה.
במהלך ישיבת ההוכחות מיום 6/12/07, בה נשמעה עדותם של התובע וג'רייס, הסכימו הצדדים כי כל הפרוטוקולים בת.א. 5462/95 (שלום עכו) יהוו ראיות בתיק זה. ואולם, לאחר שהתיק הוזמן ממזכירות בית המשפט השלום בעכו (והתברר כי כבר בוער), לא פעל מי מן הצדדים להגשת הפרוטוקולים לתיק, ואלו אינם מהווים חלק מחומר הראיות שבפניי.
ביום 15/4/08 נשמעה חקירתו של השמאי חורי. כבר בתחילת חקירתו של המומחה (ועוד קודם לכן, מתשובותיו לשאלות ההבהרה שהופנו אליו על ידי ב"כ התובע) התברר כי המומחה סבר בטעות כי החלופות שהוצעו על ידי המודד מטעם בית המשפט, הינן הצעות לחלוקת השימוש במקרקעין, בעוד שכאן אנו עוסקים בפירוק שיתוף שמטרתו חלוקה בעין של החלקות באופן שכל חלקה תירשם כיחידה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין.
לאחר שהתברר שחוות הדעת של השמאי חורי מבוססת על הנחות שגויות, ובטרם ניתנו על ידי הוראות למומחה למתן חוות דעת מתוקנת ומעודכנת, טען ב"כ התובע בפניי כי למרות שהשמאי חורי מונה כמומחה מוסכם, ואף שאינו חולק על מקצועיותו, לא ידע בעת מינויו שהמומחה שימש כשכיר בחברה שנוהלה על ידי המנוח ועל ידי הנתבע 5, ג'רייס, טענה שלא הוכחשה על ידי הנתבעים(!). ב"כ הנתבעים מצידו, לאחר ששמע את הטענות החמורות הנ"ל, הציע למנות מומחה אחר תחת השמאי חורי, והתובע ביקש לשקול הצעה זו. בסופו של יום הודיע התובע כי הוא מתנגד למינוי מומחה נוסף (כנראה משיקולים כלכליים).
למרות התנגדותו של התובע למינוי מומחה נוסף (לא לפני שהטיח בו האשמות שיש בהן לבסס חשש למשוא פנים כמפורט לעיל), ולאחר שחקירתו של השמאי המוסכם העלתה כי הנחות היסוד שנלקחו על ידו בחשבון אינן נכונות, וכי ממילא עליו להגיש חוות דעת חדשה, החלטתי בכל זאת (בהסכמת הנתבעים ולמרות התנגדות התובע) להורות על מינוי מומחה נוסף, השמאי יצחק סיוון, והטלתי על הנתבעים לשאת בהוצאותיו, כמימון ביניים, מנימוקים שפורטו בהחלטתי מיום 5/5/08.


חוות דעתו של השמאי סיוון:


השמאי יצחק סיוון (להלן- "השמאי סיוון") ציין בחוות דעתו שהוגשה לתיק בית המשפט ביום 17/09/08, כי בהתאם למצב התכנוני, קיימות במקרקעין זכויות בנייה שטרם נוצלו, וכי השטח שנגרע מחלקו של התובע לטובת חלקם של הנתבעים, על פי הצעות החלוקה, מהווה קרקע לבנייה למגורים שניתן היה לנצלה לבנייה למגורים. מאידך, השטח שנגרע אינו פוגע בזכויות הבנייה המנוצלות, וניתן עדיין לנצל זכויות בנייה נוספות גם ללא השטח שנגרע.
עוד קבע השמאי סיוון כי רמת המחירים בסביבה בה מצויים המקרקעין נעה בין 100 דולר עד 140 דולר (350 ₪ עד 500 ₪), כאשר, להערכתו, השווי המתאים בנסיבות דנא הוא 400 ₪ למ"ר. לדבריו, על פי החלופה הראשונה, גבול המגרש המיועד לתובע יהא קרוב לקיר ביתו בין 162-74 ס"מ, מרחק שהינו פחות מקו בנין תקני על פי התב"ע (3 מטר), ולכן השווי, על פי הצעת החלוקה, יקבל מקדם היוון של 25%. בהתייחס לחלופה השנייה, קבע המומחה כי המרחק של הגדר מקיר ביתו של התובע מגיע לכדי 3 מטר ואף יותר, דבר התואם את התב"ע.
לאור האמור לעיל, קבע השמאי סיוון כי דמי האיזון המגיעים לתובע, נכון למועד עריכת השומה בגין החלופה הראשונה הם:


165 מ"ר X 400 ₪X 1.25 = 82,500 ₪.

ואילו דמי האיזון המגיעים לתובע נכון למועד עריכת השומה בגין החלופה השנייה הם:

104 מ"ר X 400 ₪ = 41,600 ₪.



אף אחד מן הצדדים לא ביקש לחקור את השמאי סיוון על חוות דעתו.
למען השלמת התמונה יצוין כי בתום ישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 6/12/07, ערכתי ביקור במקום בכדי להתרשם באופן בלתי אמצעי משתי החלופות שהוצעו על ידי המודד. בעת ביקורי עמדה סככת הרעפים שכב' השופט אלטר בפסק דינו החלוט הורה על הסרתה במלוא הדרה.
התרשמותי הכללית מביקורי במקום הייתה כי שתי הצעות החלוקה ניתנות ליישום, אם כי ברור שבחירת החלופה השנייה כרוכה בהרס של הגדר, של גג הרעפים והקונסטרוקציה שעליו ושל האבן המשתלבת, וכן סימון הגבול מחדש והקמת גדר חדשה תוך ביצוע עבודות המילוי הנדרשות, בהתחשב בכך שמפלס האבן המשתלבת שמעליה מצויה הגדר הנוכחית, נמוך יותר מביתו של התובע.
בישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 15/4/08, אשר נועדה לשמיעת חקירתו של השמאי חורי, ולאחר שנוכחתי במו עיניי כי סככת הרעפים לא הוסרה חרף קיומו של פסק דין חלוט, הערתי (לדבר לא ניתן ביטוי בפרוטוקול) כי כל עוד גג הרעפים עומד על תילו, אתקשה מאוד לבחור בחלופה הראשונה המשמרת את המצב הקיים (חלופה אשר בחירתה אינה מצריכה את פירוק סככת הרעפים), שכן יהא בכך, ולו באופן עקיף, מתן גושפנקא להפרה בוטה של פסק הדין שניתן בת.א. 5462/95 (שלום עכו).
לנוכח הערתי זו ביקשו הנתבעים שבית המשפט יכריז על הפסקה שבסופה הודיעו כי בכוונתם לפרק את גג הרעפים, ואף ביקשו להגיש לאחר פירוקו ראיות על הסרתו.
ביום 26/5/08 הוגשה לתיק על ידי הנתבעים הודעה בדבר פירוק סככת הרעפים שלגביה ניתן צו הריסה שיפוטי בפסק דינו של כב' השופט אלטר. להודעה צורפה תמונה ממנה אכן עלה כי הסככה פורקה, אך לא עמודי הקונסטרוקציה שעליה היא עומדת.
אף על פי שהערתי את תשומת ליבם של הנתבעים לכך שהקונסטרוקציה לא הוסרה כמתחייב מהוראות פסק הדין בת.א. 4604/03 (שלום עכו), לא ביקשו הנתבעים להגיש ראיות נוספות המעידות על כך שגם הקונסטרוקציה הוסרה. אמנם, הנתבעים טענו גם בפני השמאי סיוון בעת ביקורו במקום ביום 16.7.08, כי "גם העמודים נמצאים בהליכי פרוק" (עמ' 3 לחוות הדעת), אך בפועל לא הניחו בפניי כל תשתית ראייתית המעידה על פירוק עמודי הקונסטרוקציה.
הסתפקות הנתבעים בפירוק של הסככה בלבד, אך לא של עמודי הקונסטרוקציה, מעוררת חשד ממשי שבכוונת הנתבעים לשוב ולהרכיב את הסככה בעתיד לאחר שתושג המטרה שעמדה לנגד עיניהם בעת פירוקה (שכנוע בית המשפט לתמוך בחלופה הראשונה), ולכך, אבהיר כבר עתה, אין בכוונתי ליתן יד.
אפנה עתה לפרט את טענות הצדדים בסיכומיהם.


טענות התובע:


התובע טען בסיכומיו כי יש לאמץ את חוות דעת המודד מטעמו המתחשבת מחד, בבנייה שביצע המנוח בפועל, אך מאידך, מקטינה ככל הניתן את הפגיעה בקניינו. לחלופין - ביקש התובע כי בית המשפט יורה על ביצוע פירוק השיתוף במקרקעין, לפי החלופה השנייה של המודד מטעם בית המשפט, שפגיעתה בקניינו פחותה יותר.
בהתייחס לתשלומי האיזון, ביקש התובע לאמץ את תוכן חוות דעתו של השמאי סיוון, למעט לעניין שווי הקרקע. בעניין זה ביקש התובע שבית המשפט יעדיף דווקא את קביעתו של השמאי חורי, לפיה שווי מ"ר מבונה במקרקעין הינו 160 $ למ"ר, ולא 400 ₪ למ"ר, כפי שקבע השמאי סיוון.
כן ביקש התובע כי בית המשפט יורה שהמיסים שיחולו על התובע בגין פירוק השיתוף הכרוך בתשלומי איזון, יחולו על הנתבעים, שאם לא כן ייצא נפסד פעמיים: גם קניינו יילקח ממנו, וגם יהא עליו לשלם מס שבח בגין תשלומי האיזון שיתקבלו בידיו, מס אשר יקטין באופן משמעותי את הפיצוי שייוותר בידיו בגין פסיקת תשלומי האיזון.
לבסוף, ביקש התובע כי בית המשפט ייתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים או מי מטעמם לבצע שימוש כלשהו בשטח שייוחד לו, וכן יחייב את הנתבעים לשאת בהוצאות שנגרמו לו בשל התשלום למודד מטעמו ולשמאי חורי שמונה מטעם בית המשפט, וכן בשכר טרחת בא כוחו.



טענות הנתבעים:


הנתבעים טענו בסיכומיהם כי דין התביעה לפירוק שיתוף על דרך של חלוקה בעין להידחות משום שאין בענייננו "מקרקעין הניתנים לחלוקה", הואיל והצעות החלוקה של המודד לא אושרו על ידי רשויות התכנון, לפי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה. לחלופין - ביקשו הנתבעים כי בית המשפט יבכר את החלופה השנייה של המודד, זו המשמרת את המצב הקיים ששרר מאז ומתמיד במקרקעין, תוך הפניית תשומת הלב לכך שבעת שהתובע החל בבניית ביתו בשנת 1967, ואף בזמן שקיבל את הזכויות במקרקעין, עמדה הגדר החוצצת המפרידה בין הבתים על תילה, כפי שהודה התובע בחקירתו. הנתבעים הדגישו כי "העננה" שריחפה מעליהם במסגרת תיק זה שעניינה אי קיום הוראות פסק הדין החלוט לעניין הריסת סככת הרעפים, חלפה לה לאחר שמילאו אחר הוראות פסק הדין והסירוה.
הנתבעים טענו כי הכרעותיו העובדתיות של כב' השופט אלטר בפסק דינו בת.א. 5462/95 (שלום עכו) מהוות "השתק פלוגתא" בין הצדדים.
עוד טענו הנתבעים כי אין מקום לחייבם בתשלומי איזון בהתחשב בשיקולים הבאים:
בעת שהמנוח בנה את הגדר לתובע, לא היו זכויות כלשהן במקרקעין, שכן אותה עת היו המקרקעין משותפים למנוח ולסב;
הגדר והבית נבנו על ידי הנתבע במקום בו נבנו בידיעת הסב והסכמתו;
בעת בניית ביתו של התובע, הגדר כבר הייתה קיימת, וכך גם החלוקה הפיסית של המקרקעין, כאשר התובע שתק משך שנים.
לחלופין - טענו הנתבעים כי גם אם יורה בית המשפט על תשלום תשלומי האיזון, יש להפחית מתשלומים אלו את שווי השטחים שנגרעו מחלקם של הנתבעים, שטחים המוחזקים שלא כדין על ידי דודם של הנתבעים, נימר.


דיון והכרעה:


לאחר שבחנתי בקפידה את הראיות שהוצגו בפניי, ואת טיעוני הצדדים בסיכומיהם, הגעתי לכלל מסקנה שיש להורות על פירוק השיתוף בתיק זה על פי החלופה הראשונה שהוצעה על ידי המודד מטעם בית המשפט, זו המשמרת את המצב הקיים בשטח, וזאת בתנאים שיפורטו בהמשך החלטתי זו, אשר מטרתם להבטיח את תשלומם של תשלומי האיזון המתחייבים מבחירתי זו, וכן את הסרת הקונסטרוקציה של סככת הרעפים ואי הקמתה מחדש. בטרם אפרט את הטעמים שהביאוני למסקנתי זו, אסלק מעל דרכי מספר טענות שהועלו על ידי שני הצדדים בסיכומיהם.
חוות דעת התובע: אני דוחה מכל וכל את דרישתו של התובע בסיכומיו כי בית המשפט יורה על פירוק השיתוף בהתאם להצעת המודד שצירף לתביעתו. בפרוטוקול הדיון מיום 15/5/05 ביקש ב"כ התובע בעצמו כי בית המשפט יאמץ את החלופה השנייה של המודד מטעם בית המשפט, דבר שיש בו ללמד על ויתור על דרישתו לביצוע החלוקה על פי חוות דעת המומחה מטעמו. חשוב יותר ועיקר: "משממנה בית המשפט מומחה מטעם בית המשפט על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ את ממצאיו של המומחה אא"כ נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות כן. אכן, עד מומחה מטעם בית המשפט כמוהו ככל עד- שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור, לא יטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי, פס' 4 לפסק דינו של כב' השופט ש. אלוני (לא פורסם, , 31.12.1988). בענייננו, מונה המודד סוהיל זידאן כמומחה מטעם בית המשפט, ושני הצדדים בחרו שלא לחוקרו על חוות דעתו. המומחה בהגינותו הציע שתי חלופות לשיקול דעתו של בית המשפט, ומשלא הוצגו בפניי נימוקים בגינם נפל פגם בחוות דעתו, ואף משלא זומן המודד מטעם בית המשפט לחקירה (על מנת שתתקבל התייחסותו להצעת המודד מטעם התובע), לא ראיתי לבכר על פניה של חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט את חוות דעת המודד מטעם התובע. לכן, תתבסס ההכרעה בתיק זה על הכרעה בין שתי החלופות שהוצעו על ידי המודד מטעם בית המשפט. למעמדה המיוחד של חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט, ראו גם: ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 570 (1998); ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד לט(4) 185, 191 (1985).
הטענה כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה: אכן בביטוי "מקרקעין הניתנים לחלוקה" התכוון המחוקק למקרקעין שתשריט לחלוקתם בדרך מסוימת אושר על ידי הרשויות הפועלות לפי סעיף 143 לחוק התכנון והבנייה. כל עוד לא אושר תשריט שכזה, נחשבים מקרקעין משותפים כ"מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה". כך עולה מהוראות סעיף 38 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ומסעיף 143 לחוק התכנון והבניה. לכן, מותנית האפשרות לחלוקה בעין של מקרקעין משותפים בעמדת רשויות התכנון, וכל עוד לא אמרו רשויות אלה את דברן, יש להתייחס למקרקעין כאל מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה (וראו בעניין זה: יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 301 (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר, הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית בירושלים, 1997).
בענייננו, הומצא אישור עקרוני של רשויות התכנון לשתי החלוקות שהוצעו על ידי המודד (בכפוף למספר תיקונים לא משמעותיים), ואף ניכר כי המודד מטעם בית המשפט התחשב בדרישות מוסדות התכנון והתב"ע הרלבנטית בעת שהציג את הצעותיו בפני בית המשפט. גם מתשובות השמאי חורי לשאלות הבהרה מיום 3.3.07, עולה כי שטח המגרשים שהוצעו עולה בקנה אחד עם השטח המינימאלי למגרש הקבוע בתוכנית הרלבנטית, ג/4228: "400 מ"ר או כפי שקיים אך לא פחות מ- 250 מ"ר (חלקה רשומה)".
ב"כ התובע לא קידם את תהליך קבלת האישור הסופי מול רשויות התכנון בטרם ניתנה החלטת בית המשפט באשר לחלופה שעל פיה יתבצע פירוק השיתוף, וטוב שנהג כך. לפיכך, הכרעתי זו, בה, כאמור, בחרתי בחלופה הראשונה, תוכתר בכותרת "החלטה" ולא "פסק דין". בהחלטתי תינתנה ההוראות המתאימות לצדדים לפעול לקבל אישור מוסדות התכנון לפירוק השיתוף על פי החלופה הראשונה, ופסק הדין הסופי בתיק זה יינתן רק לאחר שתומצא לתיק בית המשפט מפת החלוקה הסופית, לצרכי רישום, שתקבל את אישור מוסדות התכנון.
טענת הנתבעים לעניין קיומו של "השתק פלוגתא": נדחית על ידי גם טענת הנתבעים כי קביעותיו של כב' השופט אלטר בת.א. 5462/95 מהוות השתק פלוגתא בין הצדדים. כפי שסוכמה ההלכה בענין סררו (ע"א 1041/97 סררו נ' נעלי תומרס בע"מ, פ"ד נד(1) 642 (2000), השתק פלוגתא מקים מחסום דיוני לבעל דין או לחליפו המבקש לשוב ולהתדיין בשאלה עובדתית מסוימת שכבר נידונה בין בעלי הדין (או חליפיהם) בהתדיינות קודמת, אם מתקיימים ארבעה תנאים:
הפלוגתא העולה בכל אחת מן ההתדיינויות, היא אכן אותה פלוגתא על רכיביה העובדתיים והמשפטיים.
קוים דיון בין הצדדים באותה פלוגתא במסגרת ההתדיינות הראשונה, ולצד שכנגדו מועלית טענת השתק בהתדיינות השנייה, היה יומו בבית המשפט ביחס לאותה פלוגתא.
ההתדיינות הסתיימה בהכרעה מפורשת או מכללא של בית המשפט באותה פלוגתא, בקביעת ממצא פוזיטיבי, להבדיל מממצא הנובע מהיעדר הוכחה.
ההכרעה הייתה חיונית לצורך פסק הדין שניתן בתובענה הראשונה.
גם אם מתקיימים בענייננו שלושת התנאים הראשונים, לא מתקיים התנאי הרביעי והאחרון, שכן הכרעתו של כב' השופט אלטר בעניין קיומו של הסכם שיתוף בין הצדדים בהתאם לחלוקה הפיסית במקרקעין, לא הייתה חיונית לפסק הדין שניתן על ידו, לאור החלטתו לדחות את התביעה לפירוק שיתוף בשל העדרו של אישור לפי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה. לפיכך, קביעותיו העובדתיות של כב' השופט אלטר לעניין קיומו של הסכם שיתוף בין הצדדים, אינן מהוות השתק פלוגתא.
יחד עם זאת, צודק ב"כ הנתבעים בסיכומיו כי חלק מן התשתית העובדתית שהונחה בפני כב' השופט אלטר, הונחה גם בפניי. התובע הודה גם בפניי כי הגדר נבנתה עוד קודם שבנה את ביתו על המקרקעין בשנת 1967. התובע אמנם טען כי הדבר נעשה תחת מחאתם שלו ושל הוריו. ואולם, טענה זו נטענה לראשונה רק בחקירתו הנגדית, ואין לה זכר בתצהירו. מכל מקום, הוכח כי משך שנים ארוכות, לפחות משנת 1967 ועד שנקט התובע בהליכים בשנת 1995 (שה- "טריגר" להם לא היה מיקום הגדר כמפורט לעיל), לא ערער התובע בערכאות משפטיות על קיומה של הגדר ועל החלוקה הפיסית של המקרקעין באמצעות הגדר, דבר שיש בו להקים תשתית ראייתית לביסוס קביעה כי אכן הייתה הסכמה מכללא או בהתנהגות של התובע משך שנים ארוכות לחלוקת השיתוף בין החלקות באמצעות הגדר.
ואולם, כפי שציין ובצדק כב' השופט אלטר בפסק דינו, הסכם שיתוף זה אינו מהווה הסכם לחלוקה בעין של החלקות, אין הוא משנה את זכויות הבעלים המשותפים במקרקעין, ואף אין הוא חל לצמיתות (לאור סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, יכול כל שותף במקרקעין משותפים לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף; וסעיף 37(ב) לחוק המקרקעין הקובע שאפילו הייתה בהסכם השיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף, אין התניה מועילה למעשה, אלא לתקופה של שלוש שנים בלבד). על אבחנה זו בין הסכם שיתוף להסכם חלוקה בעין עמד בית המשפט העליון בעניין בוקובזה (ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1) 243, 248 (1974):


"ורביעית, והוא עיקר בעיני:ו הסכם-שיתוף אינו בגדר "עסקה במקרקעין" המקנה זכות קנינית (סעיף 6 לחוק), כי אם אך חוזה אובליגטורי בלבד. במקום לנהל את המקרקעין המשותפים כאמור בסעיפים 30 עד 36 לחוק (ראה סעיף 29(ב)), מסכימים הבעלים זה עם זה, ומתחייבים זה כלפי זה, שעל-אף כל זכויותיהם הקניניות הקבועות בחוק ינהגו במקרקעין בדרך המוסכמת ביניהם:נ זה יחזיק חלק פלוני וזה יחזיק חלק פלמוני; או זה יחזיק כולו וזה לא יחזיק כלל; זה ישתמש למטרה פלונית וזה לא ישתמש אלא למטרה פלמוניתו זה ינהל וזה לא ינהל - וכיוצא באלה דברים הנתונים להסכמה הדדית ולוויתורים הדדיים. לשון אחר:ב יהא אשר יהא ההסדר אשר השותפים מסכימים עליו בהסכם-השיתוף לענין השימוש במקרקעין המשותפים, החזקתם וניהולם, ולענין "זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין" - זכויותיהם הקניניות בעינן עומדות ואינן נפגעות."



יחד עם זאת, אין כל ספק כי הסכם השיתוף בין הצדדים, שקיבע את המצב במקרקעין משך שנים כה ארוכות, הינו שיקול מרכזי וחשוב שייבחן על ידי במסגרת הכרעתי בין החלופות. מהם אפוא השיקולים שינחוני בדרכי בהכרעה בין שתי החלופות שהוצעו על ידי המודד מטעם בית המשפט, ומדוע בסופו של יום בחרתי בחלופה המשמרת את המצב הקיים? על כך להלן.


ההכרעה בין החלופות:


בבוא בית המשפט להורות מהי הדרך הטובה ביותר לפרק את השיתוף שיש לילך בה, עליו לבחור בדרך שתגן ככל האפשר על האינטרסים של השותפים, כל אחד בנפרד וכולם ביחד. כאשר עסקינן בחלוקת מקרקעין, נקודת המוצא של המחוקק היא חלוקה בעין (סעיף 39 לחוק המקרקעין). על הסיבות לכך עמד פרופ' יהושע ויסמן בספרו דיני קניין – חלק כללי 116-115 (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר, הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית בירושלים, 1993):

"בעלות במקרקעין מפתחת לעיתים קרובות זיקה רגשית של הבעל כלפי הקרקע, נשוא הבעלות. דבר זה נובע, בין השאר, מכך שאין לך תחליף מלא לחלקת אדמה כלשהי שכן אין לך שתי חלקות אדמה שיהיו זהות לחלוטין. כל חלקת אדמה תופשת מקום המיוחד לה על פני מרחב כדור הארץ. המשפט מתחשב בהיבט זה של המקרקעין ומשתדל שלא לנשל אדם ממקרקעיו, ושלא ליצור מצב שבו יאלץ בעל מקרקעין לקבל פיצוי כספי כתחליף למקרקעיו.
ביטוי בדין הישראלי לגישה זו נוכל למצוא, דרך משל, בהוראה לפיה כאשר באים להיפרע מנכסי אדם בגין חוב מסים שהוא חב יש להיפרע תחילה מתוך מטלטלי החייב, ורק לאחר שאלה מוצו ניתן להיפרע מן המקרקעין שלו.
וכן,כאשר מעקלים מטלטליו של חייב לקראת מכירתם יש להמתין שבעה ימים מעת הטלת העיקול ועד למכירה ואילו במקרקעין תקופת ההמתנה היא בת שלושים יום. הוראה זו, הנותנת לבעל מקרקעין הזדמנות מיוחדת למניעת מכירתם הכפוייה, משקפת אף היא את כיבוד הזיקה המיוחדת שיש לאדם במקרקעיו. ביטוי קיצוני לגישה זו ניתן למצוא בהוראה שלפיה, בנסיבות מסוימות, מקרקעין שמושכנו להבטחת חוב, ונמכרו בהליכים למימוש המשכנתה לאחר שהחוק המובטח על ידי המשכנתה לא נפרע, זכאי הממשכן לפדות את המקרקעין מידי מי שקנה אותם תוך שנה מיום מכירתם.
ולבסוף, כאשר בית המשפט מתבקש לפרק שיתוף במקרקעין עליו לפרק את השיתוף על-ידי חלוקה בעין, כשכל שותף מקבל נתח מן המקרקעין המשותפים, זולת אם חלוקה בעין היתה בלתי אפשרית. הוראה זו חלה רק לגבי פירוק שיתוף במקרקעין. בפירוק שיתוף בנכסים אחרים מעניק החוק לבית המשפט שיקול דעת לבחור בכל דרך שתיראה לו, ואין הוא מחוייב לחלק בעין דווקא."



ויפים בהקשר זה דבריו של בית המשפט העליון בעניין ריצלביץ (רע"א 1017/97 ריצלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625, 633 (1998):


"עיקרון שני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק). המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (ראו: סעיף 38(א) לחוק), ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות. משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה הקוגנטית בסעיף 39(א) לחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה "יהיה פירוק השיתוף" בדרך של חלוקה בעין. כהוראת סעיף 39(ב) לחוק, על-פי הצורך והעניין רשאי בית-המשפט לקבוע "תשלומי איזון" להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף קודם החלוקה."



ואם כך היה המצב המשפטי בטרם חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, מקבלים הדברים משנה תוקף כיום, שעה שזכות הקניין הפכה לזכות יסוד חוקתית בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.
כפועל יוצא מכך מקובלת עליי הגישה, לפיה יש ליתן מקום של כבוד לשאיפה שלא לפגוע בזכויות הקנייניות של השותפים, ולהימנע ככל האפשר מהענקת תשלומי איזון חלף הזכויות במקרקעין מקום שאין הדבר נדרש.
ואולם, הרצון לחלק את המקרקעין בעין ללא צורך בחלוקת תשלומי איזון, אינו חזות הכל. שיקול זה שכבודו במקומו מונח, הינו שיקול אחד מיני שיקולים נוספים וחשובים לא פחות שיש לקחתם בחשבון בעת שבאים לשקול את החלופה הראויה.
אחד השיקולים העיקריים בפירוק שיתוף הוא ביצוע הפרדה בין שותפים שאינם חיים בשלום זה עם זה, והרצון להפריד בין שותפים הצהובים זה לזה, הפרדה האמורה להביא בחזרה את השקט (אם לא את השלום) על כנו. כפי שציין כב' השופט חשין בעניין ריצלביץ:


"שותפים במקרקעין חיים אפוא לא אך זה-בצד-זה אלא זה-בתוך-זה, כמו היו אחד. בא החוק ומבקש להפריד בין הדבקים. התכלית שאליה שואף החוק היא זו, שמעתה ואילך יחיו השותפים-לשעבר זה-בצד-זה ולא זה-בתוך-זה. הליכי פירוק שיתוף במקרקעין – לא-כל-שכן פירוק שיתוף בבית מגורים – ייעדו עצמם, בראש ובראשונה, כשמם וכתוארם, לפירוק שיתוף, להפריד בין הדבקים; כך, ולא עוד. זו המטרה העיקרית של פירוק השיתוף וכל שאר מטרות אינן אלא מטרות נלוות וטפלות."

וכן:

"המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה – או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה – ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות. ראו והשוו ויסמן בעלות ושיתוף [11], סעיפים 5.60, 5.113, בעמ' 216, 278-280 והאסמכתאות שם." (שם, בעמ' 633)



שיקול זה שמאחוריו עומד הרצון להפריד בין הניצים ולהחזיר את השקט על כנו, מחייב התחשבות במצב הקיים פיסית בשטח ובהסכמות המפורשות או מכללא שגובשו במהלך החזקה המשותפת במקרקעין, לא כל שכן כאשר מדובר במציאות מתמשכת החוצה שלושה דורות. הפרדה המתחשבת אך ורק בזכויות היחסיות במקרקעין ומתעלמת מן המצב הקיים בשטח ומן ההסכמות שהיו בין הצדדים בעבר, רק תלבה עוד יותר את אש המחלוקת, ולא תפריד איש מעל אחיו, אלא להיפך. ואם כך, מה הועילו חכמים בתקנתם?!
בענייננו, אל מול הרצון להעניק לתובע, בעין, עד כמה שניתן את חלקו היחסי במקרקעין באופן שוויוני, לא ניתן להתעלם מן החלוקה הפיסית המפרידה בין בית התובע לבית הנתבעים מזה עשרות בשנים, חלוקה שזכתה להסכמה שבשתיקה מצד התובע שנים ארוכות, וככזו יש בה ללמד על הסכמה מכללא או בהתנהגות, לחלוקת השיתוף בין הצדדים במקרקעין באמצעות הגדר. (והלוא אפילו הצעת החלוקה של התובע אינה מחלקת את המקרקעין באופן שוויוני בין הצדדים, אלא מתחשבת במצב הקיים בשטח ומותנית בתשלומי איזון).
ביצוע שינויים כה משמעותיים בגבולות הפיסיים שבמקרקעין, עליהם בנויים בית הנתבעים ובית התובע, שינויים שאך יקרבו עוד יותר את התובע למגרשם של הנתבעים (במקום להרחיק בין הצדדים), יעמיקו עוד יותר את הקיטוב ואת השנאה בין הצדדים, ילבו ריב ומדנים, ונמצא "איש את רעהו חיים בלעו". לא זו המטרה העומדת מאחורי "עקרון העל" של פירוק שיתוף, עליו עמד כב' השופט חשין בעניין ריצלביץ.
ואכן, מן הפסיקה שאליה הפנה גם ב"כ הנתבעים בסיכומיו, אכן עולה מגמה שלא לערער את מרקם החיים העדין, ולא לשנות באופן מהותי את הגבולות, תוך שימוש בכלי של תשלומי איזון למתן פיצוי כספי בגין השטחים החסרים. וראו, למשל: ע"א (מחוזי חי') 2407/01 עז' המנוח בוקאעי ז"ל נ' בוקאעי, פס' 6 לפסק דינו של כב' השופט ש. ברלינר (לא פורסם, , 3.12.2001) הנזכר בסיכומי ב"כ הנתבעים, שם נאמר:


"אינני סבור שבמקרה דנן צפויה "בוקה ומבולקה" כזאת. כמו כן אינני שותף להערכתו של המודד, כי קיים קושי בחלוקת החלקה. כאמור, הנחת היסוד של המודד כי כל אחד מן הבעלים זכאי לשטח בגודל המתחייב מחלקו היחסי בחלקה, היא הנחה מוטעית. בפועל המגרשים בחלקה למעשה מחולקים על ידי גדרות ועל פי אופן השימוש והחזקה בהם למעשה. יש לדאוג להקצאת הנדרש לדרכים ולצרכים ציבוריים אחרים. כל זה וריבוי המתדיינים והעלויות הגבוהות הכרוכות בפירוק השיתוף, אינם צריכים למנוע את ביצוע הפירוק."

וראה גם: ת"א (שלום חי') 14347/04 מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל נ' חלף עיסא, פס' 5-4 לפסק דינו של כב' השופט מנחם רניאל (לא פורסם, , 5.1.2006).



כאן המקום להוסיף כי בענייננו, אין מדובר בנסיבות בהן פיתח התובע קשר רגשי מיוחד למקרקעין "שמעבר לגדר", שהרי בשטח זה לא החזיק מעולם. התובע הוא זה המבקש לשנות את המציאות הקיימת בפועל, ולקבל לידיו שטח בו לא החזיק מעולם. החלוקה הקיימת היא חלוקה שהייתה מוסכמת על התובע (ולו כהסכמה שבשתיקה), ובכך יש כדי להקהות מדרישתו של התובע לקבל בעין את חלקו היחסי בזכויות במקרקעין, בהתעלם מן החלוקה שהייתה קיימת פיסית בשטח שנים כה ארוכות.
זהו המקום להתייחס לעננה שעדיין מרחפת מעל הנתבעים - סככת הרעפים. לא אכחד, חשש מקנן בקרבי כי לאחר מתן פסק הדין בתיק זה המבכר את החלופה הראשונה, יחזרו הנתבעים לסורם, ויבנו את סככת הרעפים מחדש, סככה המגיעה קרוב מאוד לביתו של התובע, והמהווה, על פי קביעת כב' השופט אלטר, מטרד לתובע ולבני משפחתו (ובעניין זה יש בקביעותיו של כב' השופט אלטר "השתק פלוגתא"). אולי גם זו הסיבה שבגינה סילקו הנתבעים את סככת הרעפים, אך הותירו על כנם את עמודי הקונסטרוקציה.
על מנת להסיר כל חשש בעניין זה, ואף כדי למנוע מן הנתבעים להקים את סככת הרעפים מחדש לאחר הסרתה, תותנה בחירתי בחלופה הראשונה בהסרת קונסטרוקציית המתכת. כן יינתן על ידי בפסק הדין שיינתן בבוא היום, עם קבלת האישור המיוחל, לפי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, צו מניעה קבוע האוסר על בניית סככת הרעפים מחדש.
מכאן באים אנו לדון בתשלומי האיזון.


תשלומי האיזון:


סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין מעגן בחוק את הזכות לקבלת תשלומי איזון במסגרת פירוק השיתוף בקובעו כהאי לישנא:


"היתה חלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25 בשינויים המחוייבים."



הנתבעים מבקשים לשכנעני כי שיקולי צדק והמצב הקיים בשטח מצדיקים מתן פטור מתשלום תשלומי איזון לאור טענותיהם כמפורט לעיל. דין טענתם זו להידחות מכל וכל. ראשית, גם אם מקובלת עליי טענת הנתבעים בדבר קיומו של הסכם שיתוף הנובע מהסכמה שבשתיקה או בהתנהגות של התובע, הסכם שבגינו בחרתי לשמר את המצב הקיים בשטח גם במסגרת הליך פירוק השיתוף, אין בכך כדי לגרוע כהוא זה מזכויותיו הקנייניות של התובע הרשומות בלשכת רישום המקרקעין, כבעלים של מחצית הזכויות במקרקעין, וכבר עמדתי לעיל על האבחנה בין הסכם שיתוף שאינו פוגע בזכויות הקנייניות במקרקעין, לבין הסכם חלוקה.
שנית, מקובלת עליי במלואה הפרשנות המוצעת על ידי פרופ' דויטש בספרו קניין לסעיף 39(ב) לחוק המקרקעין, לפיה למרות השימוש במונח "רשאי" שבסעיף 39(ב) לחוק המקרקעין, מצווה בית המשפט לפסוק תשלומי איזון מקום שחלוקה יחסית המתאימה לשיעור החלקים שמחזיק על שותף במקרקעין, אינה מתאפשרת. כפי שציין פרופ' דויטש בספרו הנ"ל:


"יש לפרש את סעיף 39 (ב) כמחייב תשלומי איזון "החיוב בתשלומי איזון הוא עניין לשיקול דעתו של בית-המשפט, לכאורה הן לעניין עצם התשלום והן לעניין פרטי התשלום ותנאיו. יחד עם זאת, אף שהחוק נוקט במונח "רשאי", יש להקנות לסעיף 39(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, פרשנות ההולמת את ההגנה החוקתית על הקניין. כאשר צד מקבל יחידה נפרדת, אשר היא קטנה יותר מחלקו היחסי בקניין המשותף, הוא זכאי לתשלומי איזון כעניין שבדין. המילה "רשאי", בסעיף 39(ב) לחוק המקרקעין משמיעה, כי בית-המשפט רשאי לצוות על חלוקה בעין, למרות שחלוקה יחסית המתאימה באופן מלא לשיעור החלקים של כל שותף אינה מתאפשרת. אולם משהופעלה הרשות ובית-המשפט מורה על חלוקה בעין, למרות חוסר האפשרות לחלוקה ההולמת את החלקים היחסיים של כל צד, ציווי כאמור כפוף לעולם – כך יש להבין את ההוראה – לחיוב לשלם תשלומי איזון. תוצאה אחרת תוביל לכך שקניינו של אדם יופקע ממנו ללא פיצוי, בניגוד לכללים החוקתיים. לעומת כך, קביעתם של פרטי התשלום ומועדיהם נתונה לשיקול דעתו של בית-המשפט, כאשר עליו לחתור לפתרונות השומרים על השווי הריאלי של הסכומים המגיעים למי שזכאי לתשלומי איזון." (מיגל דויטש קניין כרך א' 614-613 (1997) (ההדגשות במקור, ע.א.).



התובע ביקש לשכנעני לאמץ לצורך חישוב תשלומי האיזון את שווי הקרקע כפי שנקבע בחוות דעתו של השמאי חורי (160 $ / מ"ר), ולא את הערכת המחיר שנקבעה על ידי השמאי סיוון (400 ₪ למ"ר). אין בידי לקבל הצעה זו. אף אחד מן הצדדים לא ביקש לחקור את השמאי סיוון על חוות דעתו, ולכן יש לקבלה כמות שהיא, על החלקים הנוחים לתובע, ועל החלקים הנוחים לו פחות. אם ביקש התובע לשכנעני כי הערכת השווי של השמאי חורי היא הנכונה, שומא היה עליו לעמוד על חקירתו של השמאי סיוון, ולהניח בפניו את הערכת השווי שנעשתה על ידי השמאי חורי. משלא עשה כן, איני נכונה לאמץ את ה- "אנדרוגינוס" שמבקש התובע לשכנעני לעשות בסיכומיו.
באותה מידה, אני דוחה גם את דרישתו של ב"כ הנתבעים בסיכומיו כי יופחתו מתשלומי האיזון דמי האיזון שנקבעו בגין שטח של 28 מ"ר המוחזקים שלא כדין על ידי דודם של הנתבעים, רימר.
אם מי שמחזיק במגרש המיועד לנתבעים לפי הצעת החלוקה, עושה זאת שלא כדין, רשות בידי הנתבעים לפעול לסילוקו, ואם הסכימו או השלימו הנתבעים עם ישיבתו במקום, כעולה מחקירתו של ג'רייס בפרו' מיום 6/12/07, עמ' 12: "אנחנו הסכמנו, אין מה לעשות, לא רוצים לריב", אין להם להלין אלא על עצמם.
לאור האמור, אפסוק לתובע את מלוא דמי האיזון שנקבעו ביחס לחלופה הראשונה, היינו: סך של 82,500 ₪ נכון ליום 17/09/08.
לבסוף, אתייחס לבקשת התובע כי אורה לנתבעים לשאת גם במיסי המקרקעין שיחולו עליו בגין תשלומי האיזון הנגזרים מפירוק השיתוף, על מנת שלא ייצא בחסרון כיס (טענה שלא מצאתי ביחס אליה התייחסות כלשהי בסיכומי ב"כ הנתבעים).
אכן, לפי סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן- "חוק מיסוי מקרקעין"), אם שולם כסף או שווה כסף במסגרת הליכי פרוק השיתוף, על ידי שותף אחד, יראו במשלם כרוכש של זכות חדשה שלא הייתה לו לפני השותפות, והוא יחויב עליה במס רכישה, ואילו מקבל הסכום הנ"ל ייראה כמוכר הזכות, והוא יחויב במס שבח, שכן סכום זה בא לו בגין חלקו בקרקע המשותפת שתמורתה קיבל תשלום בכסף או שווה כסף (ראו: אהרון נמדר מערכת המס בעסקאות נדל"ן 493 (מהדורה שנייה, חושן למשפט, 2008). אך האם יש מקום לחייב את הנתבעים לשאת במס השבח שיחול על התובע בגין פירוק השיתוף על מנת שסכומים אלו לא ייגרעו מדמי האיזון המגיעים לו בגין חלקו? לשאלה זו יש פנים לכאן ולכאן.
מחד גיסא, יש בסיס לטענה כי העובדה שפירוק השיתוף יוצר "אירוע מס", היא חיצונית למערך השיקולים שצריכים לבוא בחשבון במסגרת הליכי פירוק השיתוף. שהרי, כפי שעל התובע חל מס שבח בגין תשלומי האיזון, גם הנתבעים מחויבים במס רכישה בגין תשלומם, ועל כל צד לשאת במס החל עליו על פי חוק מפירוק השיתוף. יש לזכור כי התובע הוא זה המבקש את פירוק השיתוף בעוד שהנתבעים שבעי רצון מהמצב הקיים ומבקשים לשמרו. ואם כך, מדוע עליהם לשאת בחיובי המס שיחולו על התובע בגין פירוק השיתוף שהוא כופה עליהם?! זאת ועוד; אפילו לפי הצעת החלוקה שהתובע אוחז בה, זו שצורפה לכתבי טענותיו, כרוך פירוק השיתוף בתשלומי איזון, היינו: בכל מקרה לא ניתן היה בתיק זה להביא לפירוק שיתוף שלגביו קיים פטור ממס לפי סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין.
מאידך גיסא, יש ממש בטענת התובע כי תשלום דמי האיזון לבדם, מבלי שיגולמו בהם חבויות המס החלים עליו, עשוי להביא לכך שבסופו של יום יקבל התובע תשלומים שלא ישקפו את ערך הקרקע שנגרעה ממנו. יתר על כן, התובע מעוניין בפירוק השיתוף לפי החלופה השנייה, זו הכרוכה בתשלומי איזון נמוכים יותר, ומדוע עליו לספוג את המס העודף הנגזר מן החלופה המשמרת את המצב הקיים שתשלומי איזון גבוהים יותר בצידה?
לאחר ששקלתי את הדברים לכאן ולכאן, סבורני כי אין מקום לחייב את הנתבעים לספוג את תשלומי מס השבח העודפים הנגזרים ממס השבח שיחול על התובע בגין הבחירה בחלופה השנייה היינו בגין הפרש תשלומי האיזון בסך של 40,900 ₪ = 41,600 - 82,500 ₪. התובע אינו מעוניין בפירוק השיתוף על פי החלופה הראשונה, ובחירתה מיטיבה עם הנתבעים, שכן היא משמרת את המצב הקיים, וגורעת מחלקו של התובע שלו זכויות רשומות, ב- 50% מן הזכויות במקרקעין. לכן, על הנתבעים "לספוג" את מס השבח שיחול על התובע בגין מכירה כפויה זו.
לפיכך, בפסק הדין שיינתן על ידי, אורה לנתבעים להשיב לתובע 50% ממס השבח שיושת עליו בגין תשלומי האיזון (לסוגיה זו או דומות לה, ראו: ע"א 805/80 שוילי נ' שוילי, פ"ד לה(4) 384 (1981); ת.א. 3680/04 (שלום הרצ') שלום נ' סלומון (לא פורסם, , 20.06.06); ת.א. 17204/03 (שלום חי') היימן נ' היימן (לא פורסם, , 25.12.06); ת.א. (שלום ת"א) 12993/05 קופרלי ושלום השקעות בע"מ נ' כהן (לא פורסם, , 29.10.06).


סוף דבר:


לאור כל האמור לעיל, הנני מורה כי פירוק השיתוף במקרקעין ייעשה על פי החלופה הראשונה של המודד, היינו: לפי החלופה המשמרת את המצב הקיים.
הצדדים יפעלו במשותף לקבלת אישור מוסדות התכנון להצעת החלוקה הראשונה של המודד (בעלויות השגתו ישאו שני הצדדים בחלקים שווים), ורק לאחר שיומצא אישור מוסדות התכנון לפי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, יינתן על ידי תוקף של פסק דין לתשריט החלוקה הסופי שאושר על ידי מוסדות התכנון לצרכי רישום, ואורה לצדדים לפעול לרישומה של החלוקה בעין, על פי פסק הדין, בלשכת רישום המקרקעין.
בחירת החלופה הראשונה, כאמור בהחלטתי זו, מותנית בתנאים הבאים שאי ביצועם במועדם יאפשר לתובע לעתור לשינוי החלטה זו ולאימוץ החלופה השנייה (איחור של 30 יום לא יהווה הפרה של החלטתי זו):
פירוק קונסטרוקציית המתכת של גג הרעפים תוך 90 יום מהיום (תמונה המעידה על כך, תומצא לתיק בתוך המועד הנ"ל).
הפקדת סך של 82,500 ₪ על ידי הנתבעים בקופת בית המשפט צמוד למדד המחירים לצרכן מיום 17/09/08 ועד היום, או ערבות בנקאית אוטונומית, צמודת מדד, על הסכום הנ"ל, בלתי מוגבלת בזמן, והכל תוך 90 יום מהיום. (הוראה בדבר העברת הכספים לידי התובע תינתן רק בעת שיינתן פסק דין סופי בתיק זה). במערכת היחסים שבין הנתבעים, בינם לבין עצמם, ישאו הם בתשלומי האיזון באופן יחסי לזכויותיהם במקרקעין (היינו: כל אח (לא כולל ג'רייס) - שישית, מלבד הנתבע 2 שישא בשתי ששיות).
ניתן בזאת צו זמני (צו קבוע יינתן בפסק הדין הסופי) המורה כי החזקה והשימוש במקרקעין תעשה על פי החלוקה הראשונה, באופן שכל צד יחזיק באופן ייחודי וללא הפרעה של הצד האחר, בשטח המוקצה לו בהצעת החלוקה הראשונה של המודד.
בעניין ההוצאות ושכר הטרחה: לא ראיתי לחייב את הנתבעים בשכר טרחת ב"כ התובע או בהוצאות התובע בגין ההליך, שכן אני משוכנעת שלאור המטענים הרגשיים שנושאים שני הצדדים בתיק זה, כולל התובע, לא ניתן היה לפרק את השיתוף במקרקעין נשוא תיק זה ללא הגשת תובענה לבית המשפט ומינוי מומחים מטעם בית המשפט לקביעת אופן החלוקה ודמי האיזון. יחד עם זאת, הנני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע מחצית מן האגרות ששולמו על ידו בתיק זה, כנגד קבלות שתוצגנה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומן ועד היום. מעבר לאמור לעיל, כל צד ישא בהוצאותיו. התשלומים על פי סעיף זה, ישולמו תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
עם מתן החלטה זו הנני מתלה את ההליכים בתיק.
חידוש ההליכים בתיק, יהא לצורך מתן פסק דין להצעת החלוקה הראשונה לאחר הצגת התוכנית הסופית לצרכי רישום וקבלת אישור מוסדות התכנון, או במקרה שהנתבעים לא יקיימו את חיוביהם לביצוע ההפקדה של תשלומי האיזון, או פירוק הקונסטרוקציה של סככת הרעפים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף בנכס

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף במגרש

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. פירוק שיתוף בעסק המשפחתי

  6. איך עושים פירוק שיתוף

  7. שיפוי הסכם פירוק שיתוף

  8. פירוק שיתוף לאחר אירוסין

  9. מדור ספציפי פירוק שיתוף

  10. תביעה לפירוק שיתוף במשק

  11. פירוק שיתוף בקרקע בחדרה

  12. תביעה למזונות ופירוק שיתוף

  13. פירוק שיתוף במקרקעין מס שבח

  14. תביעה לפירוק שיתוף ומזונות

  15. פירוק שיתוף במקרקעין בטבריה

  16. תביעה לפירוק שיתוף נגד הבעל

  17. פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

  18. פירוק שיתוף בדירה בין בני זוג

  19. תביעה לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין

  20. תביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  21. פירוק שיתוף במקרקעין בכפר ערבי

  22. הסכם חלוקה פירוק שיתוף במקרקעין

  23. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  24. תביעה לפירוק שיתוף לאחר הסכם חלוקה

  25. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בצפון

  26. פירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  27. סעיף 40 לחוק המקרקעין - פירוק שיתוף

  28. פירוק שיתוף בדרך מכירה וחלוקת הפדיון

  29. פירוק שיתוף בחלקה שחלקים ממנה הופקעו

  30. פירוק שיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף

  31. סמכות בית המשפט להורות על פירוק שיתוף

  32. בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  33. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  34. פירוק שיתוף במקרקעין - מחזיק שאינו הבעלים

  35. חוות דעת מומחה בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  36. פיצול הדיון בתביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  37. תביעת פירוק שיתוף בגין פלישה והתעשרות שלא כדין

  38. תביעה לפירוק שיתוף - חלוקה לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין

  39. פירוק השיתוף על דרך של מכירה למרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין בעלי הזכויות

  40. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון