ארנונה בית אבות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ארנונה בית אבות:

ערעור נגד החלטת ועדת הערר מיום 14.12.2007 אשר בה נדחו ערריה של המערערת על החלטתו של מנהל הארנונה לדחות את ההשגות שהוגשו על ידה לשנים 2005-2006.

העובדות
המערערת מחזיקה בנכס המצוי ברחוב השואבה 8 (להלן: הנכס) המחויב בארנונה כמקשה אחת לפי שטח של 1,121 מ"ר בתעריף הקבוע בצו המיסים ל"בתי אבות".
המערערת הגישה השגות ועררים כנגד חיובי הארנונה המוטלים עליה החל משנת 2005. עיקר טענות המערערת התמקדו בשאלת פיצול הנכס והעברת החיוב בחדרי המגורים שבנכס על שם הקשישים המשתכנים בו וזאת בנימוק כי מדובר במסגרת מגורים לדיירים עצמאיים. בהתאם לכך, ביקשה המערערת כי החיוב בחדרי המגורים יועבר על שם הדיירים המתגוררים בחדרים אלו והם ייחשבו כמחזיקים ב"דירות" לצורך החיוב בארנונה. בהתאם לכך טענה כי יש לפצל את הנכס לדירות מגורים, לחייב כל חדר בתעריף מגורים, ולפטור מארנונה את השטחים המשותפים הצמודים לחדרים. דרישתה של המערערת התבססה על פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטין נ' עירית ראשון, (שיקרא להלן: פס"ד אחוזת ראשונים). באותו פסק דין קבע בית המשפט כי דירות המגורים בהן מתגוררים משתכני אחוזת ראשונים- פרויקט לדיור מוגן- יחויבו בנפרד משאר חלקי הנכס על פי תעריף "מגורים".

בנוסף טענה המערערת לטעויות שנפלו בשטחי הנכסים. עוד היא טענה כי בעקבות ביקורת שנערכה בנובמבר 2004 על ידי העירייה, התברר כי שטח הנכס קטן מהמחויב, אלא שתיקון השטח נעשה רק לגבי שנת 2005 ואילך בעוד שלדידה ראוי להחיל את התיקון החל מתחילתה של שנת 2004.

ב- 24.5.2006 התקיים דיון ראשון בפני ועדת הערר. בדיון הגישה המערערת החלטה שניתנה על ידי ועדת הערר בראשות עו"ד סאלי בסון בערר מספר 2004-03-028 בית אבות אורלי נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב (שייקרא להלן: ההחלטה בעניין בית אבות אורלי), וטענה כי יש להחיל החלטה זו על התיק דנא. בהחלטה בעניין בית אבות אורלי נקבע על ידי ועדת הערר כי חדרי המגורים בבית האבות יחויבו בנפרד כדרך שבה חויבו דירות המגורים באחוזת ראשונים, על אף גודלם ועל אף שאין מדובר בדיור מוגן. על החלטת ועדת הערר הגיש המשיב ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים אשר היה תלוי ועומד נכון למועד בו התקיים הדיון הראשון בפני ועדת הערר בתיק נשוא הערעור.

בתאריך 29.8.2006 נערך דיון הוכחות בוועדת הערר בו נחקרה מנהלת המערערת, הגברת רחל מלכא. באותו מועד קבעה הוועדה כי בכל הנוגע לקביעת שטחי הנכס, יתאמו הצדדים ביקורת ומדידה משותפת לבחינת הטענות. בנוגע ליתר הטענות בערר נקבעו מועדים להגשת סיכומים.

החלטת ועדת הערר
בתאריך 4.12.2007 ניתנה החלטת הוועדה בה נדחו טענות המערערת הנוגעות לפיצול הנכס. הוועדה קיבלה את טענות המשיב כי יש להבחין את המקרה דנן מעובדות פסק הדין המנחה בעניין אחוזת ראשונים. החלטתה התבססה על מספר נימוקים. בראש ובראשונה העובדה כי מרבית הדיירים המשתכנים בנכס הופנו אליו מטעם משרד הרווחה ולא על פי שיקול דעתם הבלעדי לגבי ההגעה ומשך השהות. בנוסף מצאה הוועדה כי רבים מהדיירים מתגוררים בחדרים משותפים וכי מהנתונים שהוצגו לא עולה קיומו של קשר ארוך טווח בין הדייר לבין חדר ספציפי. מדו"ח התשלומים של משרד הרווחה עולה כי במקרים מסוימים הפער בין תאריך הקליטה לבין גמר ההתחייבות אינו מגיע לשנה, והיקף השירותים הניתנים לדיירים עולה במידה ניכרת על היקף השירותים שניתן לדיירים בפסק דין אחוזת ראשונים. בנוסף צוין, כי הסכם ההתקשרות בין המוסד לדייר מדגיש את השירותים הניתנים, את סמכות המוסד להחליט על פינוי הדייר ואינו מציין את יחידת הדיור בה ישתכן הדייר. בהקשר זה ציינה ועדת הערר כי המקרה דומה יותר לעובדות המתוארות בעמ"נ 154/05 של' פרויקטים שיקומיים בע"מ נ' עיריית תל אביב, (להלן- פס"ד של' פרויקטים), אשר דחה את עמדתו של הוסטל לנפגעי נפש כי דירות המגורים בהם משתכנים נפגעי הנפש ייפוצלו ויירשמו על שם המשתכנים בהן.
אשר לטענות בדבר שטח הנכס, צוין כי מאחר שהמשיב לא העביר לעותרת את תוצאות המדידות שערך יהא עליו להעביר לה את התוצאות תוך 30 יום או לחילופין יפחית את השטח כמבוקש על ידי המערערת.
לעניין הפחתת החיוב מ- 1,186 מ"ר ל- 1,121 מ"ר משנת 2004 נקבע על ידי ועדת הערר כי נושא זה אינו נמצא בסמכותה.

טענות הצדדים
המערערת טוענת כי על פי הדין וההלכה הפסוקה יש לפצל בין חדרי המגורים לשאר חלקיו של הנכס, ולחייבם בהתאם לתעריף הקבוע בצו הארנונה של עיריית תל אביב למגורים. טענת המערערת נסמכת כאמור על פס"ד אחוזת ראשונים ועל פסקי דין נוספים שניתנו על ידי בתי המשפט המנהליים בין היתר על עתמ 577/02 בני ברית נ' עיריית חיפה (להלן: פסק דין בני ברית).

לטענת המערערת, החל משנת 1994 קבעו תקנות המותקנות מדי שנה מכוחו של חוק ההסדרים במשק המדינה, שבתי אבות ייכללו תחת הכותרת הקטגורית של "מגורים" בזו הלשון: "מגורים- לרבות בתי אבות". מכאן רוצה המערערת ללמוד כי לשון החוק קובעת מדיניות ברורה לפיה בית אבות הינו בית מגורים. בהתאם, תקנה 7(א)(2) לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), תשס"ז- 2007 קובעת כי יש לסווג בתי אבות בתעריף שהינו לכל היותר שווה לנכס מגורים. המערערת מפנה את בית המשפט לעת"מ 446/01, 478/01, 396/01 נאות כיפת הזהב נ' עיריית חיפה (להלן: פס"ד כיפת הזהב) וכן לפס"ד בני ברית שהוזכר לעיל כדי לבסס את טענתה כי החיוב הכולל של בית אבות לא צריך לעלות על חיובו הכולל של בית מגורים ולפיכך יש לחייב כל יחידת דיור בנפרד, ולהימנע מלחייב את השטחים המשותפים כקבוע בצו הארנונה של תל אביב לגבי בניין מגורים.

לגופו של עניין, נטען על ידי המערערת כי חדרי המגורים בבית האבות הינם חדרים אשר נועדו לשמש כיחידות שלמות ונפרדות לצורך מגורים. לכל יחידת דיור, מעבר לתכולת הדירה, מוצמדים שירותים ומקלחת, והדיירים מאבזרים את החדר כרצונם. בנוסף, הדיירים הינם בעלי רצונות משל עצמם ומנהלים אורח חיים עצמאי בדירה הנשכרת על ידם. הדייר בוחר את חדרו באופן עצמאי וגם הדיירים התשושים הנזקקים לסיוע עושים זאת אך ורק לפי רצונם. בנסיבות דומות נקבע בפס"ד בני ברית כי מדובר ביחידות דיור נפרדות. בכך החיל בית המשפט את ההלכה הקבועה בפסק דין אחוזת ראשונים שעסקה בדיור מוגן, גם על בתי אבות לעצמאיים כדוגמת המערערת אשר אינם בגדר דיור מוגן.
המערערת שבה ומציינת את החלטת ועדת הערר בראשות עו"ד בסון בעניין בית אבות אורלי שהוזכרה לעיל. היא מציינת כי לאחר שהמשיב ערער על החלטה זו בפני בית המשפט לעניינים מנהליים, נמחק ערעורו בהסכמת הצדדים. בכך יש לטענתה כדי לאשר את עמדתה של המערערת ולחייב את המשיב לנהוג בה כפי שנהג בבית אבות אורלי. החלת מדיניות שונה על המערערת ועל בתי אבות אחרים בתחום עיריית תל אביב כגון בית אבות אורלי מהווה הפלייה הנוגדת את הדין.

המערערת טוענת כי הוועדה הסתמכה על נתונים מוטעים בהחלטתה. אשר לקביעת ועדת הערר כי חלקם הגדול של הדיירים הופנו על ידי משרד הרווחה, מציינת המערערת כי מדובר ב- 25% בלבד, בעוד שעם יתר הדיירים נחתם הסכם שכירות רגיל. מעבר לכך נטען על ידי המערערת כי גם הדיירים המופנים על ידי משרד הרווחה עושים זאת מרצונם וההבדל היחיד בינם לבין דיירים אחרים זה הוא במקור המימון של השהות במקום. מרבית הדיירים, על פי המערערת, מתגוררים בבניין כבר שנים. בהתאם לאמור לעיל מבקשת המערערת כי כל אחד מהדיירים הוא שייחשב כמחזיק החדר כהגדרת "מחזיק " בפקודת העיריות, מאחר שלו מירב הזיקות לחדר.

המערערת מבקשת לטעון כי העובדות המצוינות בפס"ד אחוזת ראשונים אינן שונות שינוי ניכר מאלו שעולות בפסק דין זה. בשני המקרים מדובר בדיירים עצמאיים המנהלים ביחידת המגורים שלהם משק בית רגיל לחלוטין. בנוסף נטען כי החלטת ועדת הערר כי רק דיירים המחזיקים בדירות גדולות בכלות שניים שלושה חדרים יזכו לקבל את ההנחות המגיעות להם על פי דין אינה סבירה ונוגדת את תכלית החקיקה ואת עקרון השוויון.

המערערת ביקשה להפריד את העובדות בתיק מהעובדות המתוארות בפס"ד של' פרויקטים. לטענתה, בפס"ד של' פרויקטים דובר על הוסטל לפגועי נפש. השתכנותם של הדיירים בהוסטל אינה תוצאה של רצונו של פגוע הנפש, אלא תוצאה של הפניית החולה על ידי הגורמים המטפלים. עוד ציינה המערערת כי בפס"ד של' פרויקטים נקבע כי המגורים בהוסטל הינם חלק מהטיפול הנפשי הניתן במקום ואינם בגדר מגורים כשלעצמם.

אשר לתיקון שטחי הנכס בהתאם למדידה שנערכה בנכס בנובמבר 2004 , טוענת המערערת כי יש להחיל את השינוי בשטחי הנכס החל משנת 2004 ולא רק משנת 2005.

המשיב טוען בראש ובראשונה כי המערערת צירפה לכתב הערעור מסמכים וראיות אשר לא הוצגו בפני ועדת הערר. בכך מתייחס המשיב לרשימות הקשישים שצירפה ולהסכמי ההתקשרות עם דיירים המתגוררים בנכס. בנוסף נטען כי המערערת העלתה במסגרת הערעור טענות עובדתיות שונות שלא הועלו בפני ועדת הערר, ביניהן טענות המתייחסות לנסיבות התקשרותה עם קשישים הנמצאים בנכס מטעם משרד הרווחה.
לגופו של עניין טוען המשיב כי כלל לא הוכחה זיקה בין הקשישים לחדרי הנכס. המערערת לא הציגה לוועדת הערר במסגרת חומר הראיות הסכמי שכירות או כל הסכם אחר בינה לבין הקשישים, ובמילא מחומר הראיות שכן הוצג בפני ועדת הערר עולה כי גם לו היו מוצגים הסכמי ההתקשרות לא היה בהם כדי להראות על זיקה ייחודית בין הקשישים לבין החדרים. על פי עדות המערערת, כלל לא נרשמים בחוזי ההתקשרות מספרי החדרים או תיאורם ואין התחייבות לאספקת חדר ספציפי. בנוסף ברוב החדרים יש שתי מיטות ורוב הקשישים מתגוררים בחדרים משותפים. עוד נטען כי רוב הקשישים נזקקים לסיוע וכי חדרם של הקשישים הינו קטן במיוחד (11-13 מ"ר) ויש בו ריהוט בסיסי ביותר. בנוסף אין בחדרים מטבח.

עוד נטען כי הימנעותה של המערערת מלהגיש חוזי שכירות של כל אחד מהדיירים מסכל ממילא את כוונתה להעביר את החיוב על שם הקשישים המתגוררים בחדרים מה עוד שבמילא העברת החיוב היא מיום מתן ההודעה ולא לפני כן. בכל הנוגע לקשישים שהועברו ממשרד הרווחה לא הציגה המערערת כל חוזה חתום וסביר להניח כי חוזה שכזה לא נחתם ואין הוא יכול להעיד על רצונו של הקשיש.
המשיב מבקש להבחין בין עובדות המקרה שלפנינו לבין אפיוניו של פס"ד אחוזת ראשונים ושל פס"ד בני ברית. בנוסף מבקש הוא להבחין בין החלטת ועדת הערר בעניין בית אבות אורלי למקרה זה.
אשר לטענה בדבר אי חוקיות התעריף המופיע בצו הארנונה ל"בתי אבות" נטען על ידי המשיב כי לועדת הערר במילא אין סמכות לדון בשאלות של אי חוקיות. לגופו של עניין נטען כי התעריף עומד בתנאי החקיקה.

המשיב מבקש לדחות את הטענות נוגעות למועד תחילת החיוב המופחת אשר הוטל על המערערת. לטענתו, בדין לא הוחל שינוי שטח כלשהו על שנת מס 2004 מאחר שועדת הערר אינה מוסמכת לדון בשנות מס קודמות שבהן לא הוגשו השגות ועררים כקבוע בחוק.

דיון
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות של הצדדים הגעתי למסקנה כי דין הערעור להידחות.
שתי שאלות מרכזיות עולות בערעור: האחת היא האם ניתן לפצל בין חלקי הנכס, דהיינו בין חלקי בית האבות כך שחדרי המגורים והשטחים הנלווים להם יופרדו מיתר חלקי הנכס ויסווגו כבתי מגורים, והשאלה השנייה היא מיהם המחזיקים בחדרי המגורים- האם הקשישים המשתכנים בהם או שמא המערערת. התשובה לשתי השאלות מבוססת על פרמטרים דומים שעניינם מידת העצמאות של אותם חלקים מיתר חלקי הנכס ובמסגרתם גם יש לבחון את זהות בעל הזיקות הרבות ביותר לאותם חלקים.

השאלה הראשונה שאותה יש לשאול הינה מהו השימוש שנעשה חדרי המגורים הנמצאים בנכס, ולענייננו, האם השימוש שנעשה בנכס הינו כשימוש הנעשה בדירת מגורים, שהרי אופן הסיווג של נכסים והשאלה אם ניתן להבחין בין חלקים שונים של נכס תלויה בשימוש ובתכלית של אותו הנכס (ראו את האמור בבג"צ 1437/90 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קריית אתא, פ"ד מו(1), 793/816).
אין ספק כי הקשישים המשתכנים בבית האבות מתגוררים בנכס ולפיכך לכאורה ניתן לקבוע כי השימוש הנעשה בחדרים הינו למגורים. אלא שמקביעה זו אין להסיק מיניה וביה כי חדרי המגורים של הקשישים צריכים להיות מסווגים באופן שונה מיתר חלקי בית האבות. ניתן לחשוב על נכסים נוספים שעצם העובדה כי נעשה בהם או בחלקם שימוש למגורים לא מהווה סיבה לסיווגם או לסיווג חלק מהם כבתי מגורים. דוגמה טובה לכך הינו בית מלון אשר מסווג באופן נפרד לחלוטין בצו הארנונה. דוגמה נוספת עמה התמודדה הפסיקה הינה באשר לסיווגו של הוסטל בו שוכנו נפגעי נפש (פס"ד של' פרויקטים שהוזכר לעיל). באותו מקרה דחתה כבוד השופטת דותן את הטענה כי יש לראות בדירות בהם התגוררי נפגעי הנפש כדירות מגורים לצורך סיווגן על פי צו הארנונה. למסקנה זו הגיעה לאחר שסקרה את ההסכם בין משתכני הדירות בהוסטל לבין הבעלים של ההוסטל ומצאה כי התגוררותם של נפגעי הנפש במקום אינה עצמאית והמגורים המוענקים להם הינם רק חלק מהשירותים הניתנים בנכס שתכליתם הכללית הינה לסייע לנפגע הנפש כחלק מטיפול נפשי במסגרת הקהילה. גם בהסכמים המציינים כי לבעלים האפשרות להעביר דיירים לדירה אחרת מצאה השופטת נימוק נוסף למסקנתה.
הנה כי כן, ניתן לקבוע כי עצם העובדה שמאן דהוא מתגורר בנכס מסוים אינו מוליד מיניה וביה את המסקנה כי אותו הנכס הינו בבחינת דירת מגורים.

המערערת סומכת ערעורה על פסק הדין אחוזת ראשונים. אלא שאינני סבורה כי האמור בפסק דין זה יכול להשליך לענייננו.
בפסק דין אחוזת ראשונים קבע בית המשפט העליון כי יש לפצל בין דירות המגורים בהם מתגוררים הקשישים לבין יתר חלקי הנכס וזאת בשל מבחן השימוש בנכס. את דירות המגורים יש לסווג כבית אבות שהוא "בית מגורים" וזאת מאחר שהשימוש העיקרי הנעשה בהן הוא למגורים. לאחר מכן נפנה בית המשפט לבחון מיהם המחזיקים בבתי המגורים. בעניין זה קבע בית המשפט כי יש ליצור הפרדה בין יחידות המגורים והשטחים הנלווים להן ובין החלקים האחרים של הנכס. פסק דינו של בית המשפט בעניין אחוזת ראשונים מבוסס על הנסיבות העובדתיות המפורטות בהרחבה בפסק הדין. בית המשפט ייחס חשיבות רבה לכך שהדיירים מנהלים בדירותיהם חיים רגילים לפי טעמם, לכך שהם מרהטים את דירותיהם, מאבזרים אותן, מכניסים לתוכן את ציודם האישי, מנהלים בתוכם חיים עצמאיים המאפשרים הכנת אוכל בדירות, כביסה, הזמנת אורחים, ויציאה חופשית, וקבע כי דירתם היא ביתם לכל מטרה שהיא (סעיף 15 לפסק הדין). מסקנה זו התבססה גם על בחינת ההסכמים בין הדיירים לבעלי הנכס. מהסכמים אלו למד בית המשפט כי אמנם ניתנה לבעלים רשות להעביר דייר לדירה אחרת אלא שרשות זו מוגבלת לטעמים חריגים ביותר ואין היא שונה מתניות בחוזי שכירות המאפשרות את פינוי הדיירים מסיבות כלשהן (סעיף 16 לפסק הדין). מכל אלו למד בית המשפט כי הדיירים הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לדירות המגורים ולשטחים הנלווים להן ולפיכך כי הם אלו שצריכים לשאת בחיוב הארנונה בגינן.

אינני סבורה כי יש מקום להשוות את הנסיבות והמאפיינים של הדירות הכלולות באחוזת ראשונים למקרה שלפניי. בעניינה של אחוזת ראשונים, אך הגיוני הוא לראות בדירות המגורים של הדיירים כדירות מגורים לכל דבר ודבר לצורך קביעת סיווגן על פי צו הארנונה וכתוצאה מכך להבחין אותן מיתר חלקי מתחם הדיור המוגן שבו הן נמצאות. מרכז חייהם של הדיירים מתנהל בדירות בהן הם התגוררו וההסכמים ביניהם לבין בעלי הנכס היו בעלי מאפיינים הדומים ביותר לחוזי שכירות רגילים.
העובדות המתוארות בכתבי הטענות מלמדות אותי על כי נסיבות מקרה זה שונות שינוי ניכר מהמתואר בפס"ד אחוזת רובינשטיין, וכי נסיבות אלו מובילות למסקנה כי לא ניתן להפריד בין חדרי המגורים של משתכני בית האבות לבין יתר חלקי בית האבות כמו במקרה של אחוזת ראשונים. יחידות המגורים בנכסה של המערערת אמנם משמשות למגורי המשתכנים, אולם אין להם קיום עצמאי מיתר חלקי בית האבות. השירותים הניתנים על ידי המערערת בשאר חלקי המתחם מלמדים על כי חדריהם של משתכני בית האבות אינם יכולים לענות על חלק ניכר מצרכיהם של המשתכנים וכי אין בחדרים אלו לבדם כדי להוות יחידה עצמאית הנפרדת משאר חלקי הנכס.
בראש ובראשונה, ההסכם בין הדיירים לבין המערערת אינו נוקב במספר החדר, קרי אין הוא מחייב את המערערת להעניק למשתכן חדר מסוים. יתרה על כן, נקבע כי המעון מקבל את המשתכן להשגחתו וכי הוא דואג להחזקתו במכון "למשך תקופה שימצא המעון לנכון" (סעיף 2 א לחוזה), דהיינו יש ביכולתו להחליט על פינוי המשתכן, קל וחומר על העברתו לחדר אחר. כן מצוין כי במעון ינתנו למשתכן 5 ארוחות ביום, כי תתקיים ביקורת רפואית וסוציאלית וכי יינתן סיוע בלבישה רחצה ושירותי כביסה (סעיף 3 לחוזה).
מחקירת מנהל המערערת, גברת רחל מלכא (נספח ח' לכתב העתירה) בועדת הערר, עולה גם כי במרבית החדרים דרים שני משתכנים, כי פריטי הריהוט הבסיסיים בחדר מסופקים על ידי המערערת, כי המערערת היא שאחראית לאספקת האוכל, נייר טואלט, סבון וכביסה, וכי חלק גדול מהקשישים המתאכסנים במקום מוגדרים כ"תשושים", דהיינו כנזקקים לעזרה בפעולות בסיסיות במהלך היום.

כל הנתונים הללו מגלים תמונת מצב שונה מזו המתוארת באחוזת ראשונים: בראש ובראשונה, נראה כי החדרים המסופקים למשתכנים אינם יכולים לשמש כדירה לבדם ללא התוספות והשירותיים המוענקים על ידי כלל חלקי הנכס. הלכה למעשה, החדרים עצמם הינם חדרים קטנים הכוללים שירותים ומקלחת בלבד ואין בהם אפילו מטבחון, ולא בכדי- את מירב הפעילויות הנעשות בבית מגורים מספק בית האבות עצמו, ולמשתכנים אין אפשרות לבצע בחדרם. הלכה למעשה ניתן לראות בחדרי המגורים כחדרי שינה במתחם בית האבות וככאלה הם מהווים חלק מהמתחם ולא יחידה עצמאית.
הנה כי כן- חדרי המגורים של המשתכנים הינם חלק בלתי נפרד מבית האבות מבחינת השימוש הנעשה בהם. לאור זאת לא ניתן לפצלם ולמסות אותם באופן נפרד מיתר חלקי בית האבות כבתי מגורים.

מסקנה זו משליכה גם כאמור על שאלת המחזיקים בחדרי המגורים. מאחר שאין מקום לפצל בין חדרי המגורים לבין יתר חלקי בית האבות ברי כי לא ניתן לקבוע כי המשתכנים הם המחזיקים בחדר לצורך מיסוים בארנונה. ניתן לראות במשתכנים לכל היותר דיירי משנה בנכס, אשר אינם מחויבים באופן עצמאי בארנונה (ראו סעיפים 327-328 לפקודת העיריות). יתרה על כן, הנסיבות המפורטות לעיל רלוונטיות גם לעניין קביעת מירב הזיקות לחדרי המגורים. מאחר שהמערערת היא בעלת שיקול הדעת להעביר את המשתכן מחדר לחדר, מאחר שאת הריהוט הבסיסי בחדר מספקת המערערת, ונוכח העדרה של התייחסות בחוזה בין הצדדים לחדר מסוים, ברי כי מירב הזיקות גם לחדרי המגורים שבנכס הן של המערערת עצמה ולא של המשתכנים.

מעבר לנדרש אציין, כי בקשתה של המערערת להעביר את הרישומים על שם המחזיקים נכון לשנות המס עליהן עררה בפני ועדת הערר במילא לא יכולה הייתה להתקבל. על פי סעיף 325 לפקודת העיריות מחויב בעל הנכס להודיע לעירייה על אודות העברת הנכס למחזיק אחר. במקרה הנדון כנטען בטענות המשיב, נמנעה המערערת מלהעביר חוזי שכירות מפורטים המתייחסים לכל יחידה ויחידה אלא הסתפקה בהעברת רשימה מרוכזת של שמות המשתכנים וחוזה לדוגמה. בכך אין כדי למלא את דרישות הדין למסירת הודעה על שינוי החזקה. יפים לעניין זה הדברים האמורים בפסק דינה של השופטת דותן בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 106/06 מנהל הארנונה בעירית תל-אביב נ' אלבן חברת רכוש והשקעות בע"מ , , ולפיהם:
תמימת דעים אני עם חברתי השופטת נורית אחיטוב, כי משעה שהושכרו שטחי חניה בדרך קבע והוצמדו לשטחי משרדים, השוכרים הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לאותם שטחים. אולם אין אני מוכנה להסיק מהאמור לעיל כי בעל הנכס יוצא ידי חובתו בכך שהוא מוסר רשימה סתמית של שוכרים דוגמת הרשימה בכתב יד שצורפה לעיקרי הטיעון של המשיבה (מבלי שהובהר אם הוצגה לועדת הערר מאחר שאינה נושאת סימון כלשהו).
קבלת גישה זו תטיל על העירייה נטל בלתי סביר של עריכת חקירות ומרדפים אחרי "מחזיקים" המתכחשים להחזקתם.

שני פסקי דין נוספים של בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה משמשים את המערערת כבסיס לטענותיה: הראשון הינו פס"ד בני ברית שהוזכר לעיל שניתן על ידי כבוד השופט גריל. באותו פסק דין התייחס השופט גריל למספר מאפיינים של יחידות הדיור בבית האבות "בני ברית" שבחיפה אשר הובילו אותו למסקנה כי ניתן לראות בהן כיחידות מגורים עצמאיות. מאפיינים אלו נעדרים מנכסה של המערערת. בין היתר התייחס השופט גריל לקיומו של סעיף בחוזה הקובע כי החדר נמסר למתאכסן ללא ריהוט וכי על הדייר לרהט את החדר בעצמו, ולסעיף הקובע כי לדייר יש אפשרות לחניית הרכב בבית האבות. בנוסף לכך התייחס השופט לעובדה כי השימוש ביחידות הדיור כולל על פי החוזה גם שימוש במטבחון ובשירותים הצמודים. מכל הנסיבות הללו למד השופט הנכבד כי "המדובר ביחידת דיור נפרדת שכוללת חדר מגורים וחדרי שירות, כשליחידת דיור זו כניסה נפרדת והיא עונה איפוא להגדרת "דירה"". נסיבות אלו אינן מתקיימות בענייננו.

אף בפסק דין נאות כיפת הזהב אשר הוזכר לעיל מציין כבוד השופט דר כי : "...ניתן להעלות על הדעת קיומם של בתי אבות, שכלל לא ניתן לחלקם לדירת שכן הם כוללים חדרים שאינם יחידות עצמאיות. ניתן להניח שחדרים אלה הם חדרי שינה בלבד והפעילות ביום נעשית בשטחי ציבור, הכוללים בין השאר מטבחים וחדרי שירות שאינם חלק מחדרי המגורים".
סברוני כי המקרה דנן עונה לתיאורו של השופט דר בפסק הדין.

ברי כי בשני פסקי דין אלו כמו החלטות שונות של ועדת הערר עליהן הסתמכה המערערת יש כדי לטשטש את הגבול בין יחידות דיור עצמאיות לבין "חדרי שינה" כמוזכר לעיל, וכי יש בהם כדי להרחיב את תחולתו של פס"ד אחוזת ראשונים. על אף זאת אני סבורה, כי הרחבה נוספת של הגדרות המונח "דירה" כמתבקש על ידי המערערת באשר לחדרי המגורים של המשתכנים בנכסה תעמוד בניגוד ללשונו של צו הארנונה אשר קבע סיווג שונה לבתי אבות ולבתי מגורים (אם כי בתי אבות מהווה על פי צו הארנונה תת סיווג של בתי מגורים כנדרש על פי חוקי ההסדרים).

אין גם לשכוח כי ועדת הערר בחנה מלפני ולפנים את הנסיבות העובדתיות של המקרה שלפניי והגיעה למסקנתה על סמך בחינת הנתונים העובדתיים ועדות מנהלת המערערת. מסגרת הדיון שלפניי הינה מסגרת דיונית של ערעור על החלטות הרשות, וככזו היא מוגבלת במילא לבחינת סבירותה של ההחלטה (ראו את האמור בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 183/04 מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב יפו נ' דרורי שלומי ארועטי פרסומאים בע"מ, .
במקרה הנדון לא התרשמתי כי נפל פגם בהחלטתה של ועדת הערר או כי החלטתה בלתי סבירה בכל הנוגע לסוגיית פיצול הנכס וסיווגן של יחידות הדיור כדירות מגורים.

המערערת ביקשה להסתמך בטענותיה גם על החלטת ועדת ערר בראשה של עו"ד סאלי בסון בעניין בית אבות בית אורלי. אלא שאל מול החלטתה של ועדת הערר בעניין זה הציג בפנינו בא כוח המשיבה החלטות הפוכות של ועדת הערר (החלטה בתיק 190-06-2007 נאות הבימה בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב, והחלטה בתיק 066—09-2005 פז נר בית אבות ביתנו נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו).

למסקנתי כי אין מקום לפצל את הנכס כמבוקש על ידי המערערת, יש השלכות ישירות על בקשתה של המערערת לקבל פטור מהשטחים המשותפים. מן הרגע בו המערערת היא המחזיקה בנכס כולו ברי כי לא קיימים שטחים משותפים כהגדרתם בצו הארנונה. יתרה על כן, סעיף 1.3.1 ז' לצו הארנונה של עיריית תל אביב קובע כי :
"שטח משותף בבניין שרובו משמש למגורים בו שני מחזיקים או יותר, לא יחויב". מאחר שהגעתי למסקנה כי המערערת היא המחזיקה היחידה של כלל המתחם, ברי כי הוראת הצו אינה חלה במקרה הנדון ואין מקום לפטור אותה מתשלום הארנונה בגין השטחים המשותפים.

אשר לטענת האפליה שהועלתה על ידי המערערת נוכח החלטתה של ועדת הערר בעניין בית אורלי, אציין כי טענה ממין זה אינה מצויה בתחום סמכותו של בית משפט זה שעה שהוא דן בערעור על החלטת ועדת הערר. סמכויותיו של בית משפט זה נגזרות מסמכויותיה של ועדת הערר כקבוע בסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976. התנהלות מפלה של רשות מקומית אף שהיא קשורה להחלתם של צווי הארנונה אינה מנויה ברשימת הנושאים המצומצמת המסורה לוועדות הערר (ראו בהקשר זה את האמור בעע"מ 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש ואח', ).
הוא הדין באשר לטענותיה של המערערת על העדר חוקיותו של צו הארנונה ועל סתירתו את חוק חוקי ההקפאה.

מאותו הטעם יש לדחות את טענת המערערת בדבר החלת שינוי שטח הנכס החל משנת 2004. על פי טענות המערערת, במדידה שנערכה בנובמבר 2004 הופחת שטח הנכס הכולל. חיוב מופחת זה אמור לחול לדידה החל מתחילתה של שנת 2004. אף כי יש ממש בטענתה של המערערת, אני מסכימה עם החלטתה של ועדת הערר כי נושא זה של החלת החיוב רטרואקטיבית אינה מצויה בגדר סמכותה, ומשכך אין היא מצויה גם בגדר סמכותו של בית משפט זה במסגרת הערעור שהוגש.

לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי דין הערער להידחות.
המערערת תשלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪+מע"מ צמוד מהיום למשיב.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ארנונה על פאב

  2. ארנונה על מכבסה

  3. ארנונה על רפתות

  4. ארנונה על מספרה

  5. ארנונה על מחסנים

  6. ארנונה על ממגורה

  7. ארנונה תחנות דלק

  8. ארנונה על בית ריק

  9. ארנונה על שטח פתוח

  10. תביעת השבה ארנונה

  11. מהי מטרת הארנונה ?

  12. הוצאות אכיפה ארנונה

  13. ארנונה על גן לאומי

  14. ארנונה שימוש מעורב

  15. חיוב אישי בארנונה

  16. הנחה בארנונה בטעות

  17. חוב ארנונה במטולה

  18. ארנונה על בית אבות

  19. ארנונה על אדמת מרעה

  20. ארנונה על בית מלאכה

  21. האם ארנונה היא מס ?

  22. תשלום ארנונה עודפת

  23. השגה למנהל הארנונה

  24. תעריף ארנונה מדורג

  25. ארנונה לפני טופס 4

  26. הבטחה שלטונית ארנונה

  27. ארנונה על מעון ילדים

  28. חוב ארנונה של השוכר

  29. ממתי משלמים ארנונה ?

  30. ארנונה על שטח חקלאי

  31. ארנונה על שטחי שירות

  32. ארנונה מספרות תל אביב

  33. ארנונה על שטחי ביטחון

  34. חוב דמי שילוט ארנונה

  35. תעריפי ארנונה השוואה

  36. ארנונה על אולם אירועים

  37. ארנונה על מבנה תעשייה

  38. ארנונה על שטחים טכניים

  39. הגדלת שטח לחיוב ארנונה

  40. התחייבות להפחתת ארנונה

  41. איך מערערים על ארנונה

  42. טעות במדידה החזר ארנונה

  43. תשלום ארנונה פתח תקווה

  44. חוב שנוי במחלוקת ארנונה

  45. השגה על ארנונה תחנת דלק

  46. חובות ארנונה של יורשים

  47. חוב ארנונה לעיריית חיפה

  48. אינטרס ההסתמכות - ארנונה

  49. קבלת תשלום ארנונה בחזרה

  50. החזר ארנונה אולם אירועים

  51. נטישת מושכר חיוב בארנונה

  52. תשלום תחת מחאה – ארנונה

  53. החזר הארנונה שנגבתה ביתר

  54. שינוי ארנונה רטרואקטיבי

  55. ארנונה על מחסן חלק מדירה

  56. חיוב רטרואקטיבי בארנונה

  57. שינוי ארנונה לאחר 10 שנים

  58. מכתב השגה על חיוב בארנונה

  59. שינויים בהגדרות צו ארנונה

  60. סיווג מרפאות לצורך ארנונה

  61. הקלה בארנונה למבנים חקלאים

  62. תשלום ארנונה בניה ללא היתר

  63. תשלום ארנונה על כניסה לעסק

  64. חובות ארנונה מלפני 20 שנה

  65. חוקיות הטבה בארנונה לחברות

  66. ארנונה למשפחה מעל 8 ילדים

  67. גביית ארנונה מחברה שהתפרקה

  68. הבטחה שלטונית לפטור מארנונה

  69. תשלום ארנונה באחוזת ראשונים

  70. ערעור על החלטת מנהל הארנונה

  71. חוב ארנונה לעיריית תל אביב

  72. אי קבלת תשובה להשגה בארנונה

  73. תביעה בגין ארנונה ומים - עיריית בת ים

  74. סיווג ''תעשיה'' לצרכי ארנונה

  75. גביית ארנונה מהבעלים של החברה

  76. שינוי סיווג ארנונה מחסן לעסק

  77. ארנונה על מחסן בגובה מטר וחצי

  78. חוב ארנונה לעיריית פתח תקווה

  79. מכתב הנחה בארנונה מראש המועצה

  80. אישור משרד הפנים לגביית ארנונה

  81. ארנונה על מפעלים במועצה אזורית

  82. איחור בתשובת מנהל הארנונה להשגה

  83. מחזיק מטעם הממשלה לצורך ארנונה

  84. תביעה לתשלום החזר תשלומי ארנונה

  85. תעריפי ארנונה שונים באותו אזור

  86. אי שימוש במחסנים - תשלום ארנונה

  87. השבת כספי ארנונה שנגבו שלא כדין

  88. ארנונה על חניון ציבורי ללא תשלום

  89. ארנונה על מרתף שאינו ראוי לשימוש

  90. גביית ארנונה בזמן הליכים משפטיים

  91. ארנונה על מבנה שאינו ראוי לשימוש

  92. תביעה כספית בגין חוב ארנונה בשכירות

  93. ארנונה על החלק היחסי בבניין משרדים

  94. אי שימוש במחסנים 6 חודשים - ארנונה

  95. מגורים עם ההורים במשק חקלאי - ארנונה

  96. הליכי גבייה בשל חובות ארנונה שקיומם הוכחש

  97. שינוי סיווג ארנונה מ"בית פרטי" ל"בית משותף"

  98. האם צריך לשלם חוב ארנונה בזמן שהייה בחו"ל ?

  99. טענת אי מגורים בנכס במסגרת תביעה לתשלום ארנונה

  100. האם אפשר להגיש השגה על ארנונה גם אחרי 90 יום ?

  101. סיווג ''מפעל תעשייתי'' כ''עסק אחר'' לצורכי ארנונה

  102. ארנונה: האם מספרה נחשבת "בית עסק" או "בית מלאכה" ?

  103. האם מותר לחייב אוטומאטית בריבית פיגורים על ארנונה ?

  104. השגה על הארנונה, בטענה כי שטחו בפועל קטן מהשטח המדווח

  105. סיווג מבנים לצורכי ארנונה - מבנה חקלאי - מבנה תעשייתי

  106. האם צריך לשלם ארנונה על "בריכה פתוחה" לא פעילה בחורף ?

  107. האם מכתבי דרישה לגביית ארנונה עוצרים את מרוץ ההתיישנות ?

  108. עתירה לביטול דרישת ארנונה בנכסים המשמשים בבניית מסילת ברזל

  109. חיובי ארנונה ששולמו ביתר עקב כך שכל חלק ממ"ר חויב כמ"ר שלם

  110. ביהמ"ש לעניינים מנהליים מוסמך לדון בענייני ארנונה בעתירה של אזרח כנגד החלטה של רשות

  111. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון