ארנונה על כניסה לנכס

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ארנונה על כניסה לנכס: זהו ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית ת"א-יפו (להלן: "ועדת הערר") מיום 28.1.07. העובדות: 1. ביום 1.3.05 נחתם הסכם שכירות בין חברה ישראלית להשקעות קופות גמל (ט.ג.ן) בע"מ לבין המערערת וחברה נוספת בשם אי.טי.איי. יועצים פיננסיים ונאמנים בע"מ (להלן ביחד: "השוכרות") לפיו שכרו השוכרות נכס ברח' תוצרת הארץ 16, ת"א (להלן: "הנכס"). 2. ביום 23.4.06 מסרה המערערת הודעה למשיב, לפי סעיף 325 לפקודת העיריות, לפיה השוכרות השכירו את הנכס, ביום 10.1.06, כדלקמן: א. המערערת השכירה 122 מ"ר מהנכס לחברת ד"ר הנריק רוסטוביץ ושות' חברת עורכי דין (להלן: "חב' הנריק רוסטוביץ") וחברת אי.טי.איי. יועצים פיננסים ונאמנים בע"מ, השכירה 122 מ"ר לחברת טי. אי. יועצים נאמנים בע"מ (להלן: "חב' טי. אי "). המערערת צירפה להודעתה את הסכמי שכירות המשנה, שנערכו ביום 10.1.06, המציינים את עובדת הסכם השכירות "הראשי" מיום 1.3.05 ואת העובדה לפיה שוכרי המשנה שוכרים חלק מהנכס בהתאם לתנאים אשר בהסכם השכירות. כבר כאן ראוי לציין כי המערערת לא צירפה, בשלב זה, את הסכם השכירות הראשי ומשום כך בהודעתה למשיב לא ניתן היה לדעת מהי תקופת שכירות המשנה. ב. המערערת ביקשה לעדכן את ספרי העירייה בהתאם לאמור לעיל. 3. ביום 15.5.06 נערכה ביקורת בנכס מטעם המשיב ולאחריה, ביום 23.5.06, הודיע המשיב למערערת, בין היתר, כי על פי ממצאי הביקורת השימוש בשטח המבוקש משולב זה בזה, לא קיימת הפרדה פיזית בשטחים ומכאן שהמשיב לא יוכל לפעול לפיצול השטח על שם המחזיקים בנפרד. 4. לאור האמור לעיל, הגישה המערערת ערר לועדת הערר. ביום 19.11.06 התקיים דיון בערר וביום 28.1.07 ניתנה החלטה ע"י ועדת הערר לפיה נדחה הערר. 5. על החלטה זו של ועדת הערר הוגש ערעור מנהלי זה, נשוא פסק הדין. 6. המערערת טוענת כי מדובר בשני תאגידים שונים המחזיקים בנכס, כאשר כל תאגיד מחזיק במחצית הנכס. הנכס ניתן לחלוקה לשתי יחידות שומה כשהוא מחולק גם באופן פיזי לשתי יחידות נפרדות, למעט דלת כניסה משותפת, וכל החדרים תחומים בקירות עד התקרה. אי לכך, טוענת המערערת, "יש שני מחזיקים שונים, כל אחד מהם מחזיק בשטח מוגדר, ואין כל בעיה לבצע חלוקה של השטח נשוא הדיון בין שני המחזיקים לשתי יחידות שומה שוות בגודלן" (ר' סעיף 10 לסיכומי המערערת). 7. המערערת טוענת כי מי שמחזיק בנכס מאז 1.1.06 היא חב' הנריק רוסטוביץ ולא המערערת ובכל מקרה, אם בכלל, יש להשית עליה את חובות הארנונה ולא על המערערת. 8. המשיב טוען כי אין מקום לחלוקת הנכס מאחר ומדובר ביחידת שומה אחת, כשהיותו של נכס יחידת שומה נתון לשיקול דעתו של מנהל הארנונה. עוד טוען המשיב כי מדובר בשימוש במשותף בנכס ולא ביחידות נפרדות לצורכי שומה. המשיב מוסיף וטוען כי בהודעת המערערת מיום 23.4.06 לא צויין אורכה של תקופת השכירות הראשית ומשום כך לא הוכחה גם תקופת שכירות המשנה. אי לכך, צדקה ועדת הערר, כך לטענת המשיב, כשקבעה כי, על פניו, תקופת שכירות המשנה היא פחות משנה ומשום כך אין מקום להורות כי חב' הנריק רוסטוביץ מחזיקה בנכס. דיון: 9. איש מהצדדים לא חלק על כך כי שטח הנכס הוא 244 מ"ר. אין גם חולק כי לנכס כניסה אחת בלבד המובילה לחלל משותף המהווה חדר קבלה אחד שבו נמצאים שני דלפקים עם שתי עמדות ישיבה (להלן: "חדר הקבלה"). חדר הקבלה הוא משותף לשתי המחזיקות בנכס ואין הפרדה פיזית או אחרת באותו שטח. עובדה זו נראית היטב גם מהסקיצה אשר שורטטה בסיכומיה של המערערת. כבר כאן ניתן לקבוע כי בקשת המערערת לפיצול הנכס מהווה בקשה לחלוקה רעיונית, לפחות של חדר הקבלה, בהעדר חלוקה פיזית, בקשה שאין מקום לקבלה. 10. עיון בתמונות שצורפו לתגובת המשיב ולסיכומיו מעיד כי חדר הקבלה איננו "חדרון קטן" אלא חלל בשטח משמעותי, הכולל שני דלפקים גדולים, שתי פינות ישיבה רחבות לשתי פקידות (פקידה לכל מחזיק), ומקום מרווח לפני שני הדלפקים. 11. משני צידי חדר הקבלה (מימין ומשמאל) קיימים שני מסדרונות אשר לאורכם ו/או בהמשכם מצויות כניסות לחדרים שונים. כנראה שחדרים אלה תחומים בקירות עד התקרה, כשחב' הנריק רוסטוביץ מחזיקה בצד הימני של הנכס וחברת טי.אי מחזיקה בצד השמאלי. לא הוכח, ולו לכאורה, כי הסקיצה ששורטטה בסיכומי המערערת היא מדוייקת וכי היא נכונה גם מבחינת קנה המידה. יחד עם זה לא נטען ולא הוכח ע"י המשיב כי קיים מעבר בין השטח המוחזק ע"י חב' הנריק רוסטוביץ לבין השטח המוחזק ע"י חברת טי.אי למעט באמצעות חדר הקבלה. 12. לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים, בראיות ובטיעוני הצדדים בפני, הגעתי למסקנה כי החלטת המשיב היא סבירה, לא נפל בה פגם ואין מקום להתערב בה. מדובר בנכס אחד, אשר יש לו כניסה אחת בלבד והוא כולל חדר קבלה המשמש לשני המחזיקים ביחד (גם אם יש בו שני דלפקי קבלה, דלפק אחד לכל מחזיק). משום כך אין מקום לקבל את הטענה לפיה מדובר בשני נכסים, המופרדים פיזית, ומשום כך יש לחלק את הנכס לשתי יחידות שומה שוות בגודלן. מאחר והכניסה לנכס היא אחת, מאחר ובכניסה קיים חדר קבלה המשרת את שתי המחזיקות, אין מדובר, כאמור, בשטחים נפרדים לצורך שומות נפרדות. 13. אני ערה לפסיקה לפיה מחייבות עיריות נכסים תוך פיצול לסיווגים שונים על פי סיווגים ספציפיים. עמדתי היא כי אין בכך כדי להשליך באופן מחייב על ענייננו. בענייננו מדובר על חלוקת נכס אחד למחזיקים שונים. פיצול הנכס, כמבוקש ע"י המערערת, יביא לחלוקה מלאכותית, לחוסר בהירות ולטעמי גם לחוסר סבירות. מקובלת עלי טענת המשיב, בסעיף 11 לתגובתו, לפיה "פיצול הנכס בנסיבות דנן, לשתי יחידות שומה נפרדות, כאשר אין הפרדה פיזית (לפחות בחדר הקבלה ובכניסה - ש.ג) והכניסה ליחידה הינה כניסה אחת משותפת, הינו פיצול מלאכותי שיש בו כדי לגרום לחוסר בהירות ואי וודאות אשר יפגעו בסופיות השומה". מקובלת עלי גם עמדת ועדת הערר, בעמ' 2 להחלטתה, לפיה "השוכרים הראשיים שכרו את הנכס בשלמותו כמחזיקים במשותף ואף התקשרו בהסכם השכירות 'ביחד ובנפרד'. אין לזלזל בחשיבות הבטחון בנכונות ספרי המשיב. הציבור סומך עליהם וקיימת אף חזקה משפטית בדבר נכונותם, באופן המטיל נטל, לעיתים כבד, על מחזיקים בנכסים המבקשים לסתור את האמור ברישום זה. הענות לדרישת ב"כ העורר ורישום בנפרד של מחזיקים בנכסים שאין בהם הפרדה, עלולה לערער אותו בטחון ולפתוח פתח לאי בהירות ולבלבול רב". המערערת אמנם טוענת כי קיימת הפרדה בין שני חלקי הנכס אולם העובדה לפיה מדובר בנכס אחד, אשר לו כניסה אחת וחדר קבלה משותף, מכלילה את הנכס בתחום הנכסים "שאין בהם הפרדה", לפחות לצורך פיצול נכס לצורכי ארנונה. 14. אני מקבלת את טענת המשיבה לפיה "חלוקה לחדרים בנכס אינה הפרדה פיזית. הפרדה פיזית תוכר כאשר ישנן כניסות ויציאות נפרדות וכאשר אין אפשרות להיכנס מחלק אחד של הנכס לחלק אחר שלו, מבלי לעשות שימוש בדלת הכניסה של אותו חלק שאליו מעוניינים להיכנס. אין מחלוקת בין הצדדים כי במקרה דנן דלת כניסה אחת וכי יש מעבר חופשי בין החדרים דרך המסדרון" (ר' סעיף 7 לסיכומי המשיב). 15. בסיכומיה טוענת המערערת כי היא לא החזיקה בנכס בתקופה הרלוונטית וכי מי שהחזיק בנכס היא חב' הנריק רוסטוביץ. אי לכך, גם אם ייקבע כי לא ניתן לחלק את הנכס, עדיין אין בכך כדי לאיין את העובדה לפיה המערערת איננה הנישומה הנכונה בארנונה. 16. גם טענה זו לא מצאתי לקבל. 17. הודעת הערעור הוגשה כנגד החלטת ועדת הערר. בפני ועדת הערר עמדו רק הסכמי שכירות המשנה ומשום כך לא ניתן היה לדעת מהי תקופת שכירות המשנה. גם כשהציגה המערערת בפני הועדה את הסכמי השכירות הראשית, לא ניתן היה לדעת אם נוצלה האופציה להארכת תקופת השכירות. הועדה קבעה כי ב"כ העותר לא "פתר את התעלומה, ולא האיר את עינינו ואת עיני המשיב באותו עניין. לפיכך מבחינת המשיב נותרה בעינה הודעה על שכירות לתקופה קצרה לשנה." 18. ב"כ המערערת קובל נמרצות כנגד טענה זו וטוען כי "המשיב לא מצא לנכון לשאול את החתום מטה במהלך הדיון האם תקופת השכירות הוארכה אם לאו. ועדת הערר הנכבדה לא מצאה לנכון לשאול את החתום מטה במהלך הדיון האם תקופת השכירות הוארכה אם לאו". (ר' סעיף 11 עמ' 3 להודעת הערעור). 19. המערערת היא שהודיעה על החלפת מחזיקים בנכס ונטל ההוכחה להוכחת מלוא העובדות הנטענות בבקשה, על מנת שהבקשה תתקבל, מוטל על המערערת. צודק המשיב הטוען, בסעיף 25 לתגובתו, לפיה "אין זה מתפקידה של הועדה ו/או של המשיב לברר פרט כזה או אחר אלא חובתה של המערערת על פי חוק היא לציין במסגרת ההודעה שנשלחה למשיב מתי מסתיימת השכירות. זאת ותו לא; ללא התחכמויות מיותרות...". ובסעיף 23 לסיכומי המשיב: "אין זה מתפקידו של המשיב להתחקות אחר כל שכירות ואחר כל הסכם המוגש לו במסגרת הודעות על חילופי מחזיקים. הודעות כאלו נמסרות למשיב בהיקף של עשרות ואף מאות ביום". רק ביום 29.10.06 נמסרו למשיב פרטי הסכם השכירות המקורי. בנסיבות אלה, טוען המשיב, ובצדק, כי מאחר ותקופת הערר הרלוונטית היא שנת 2006, וכאשר המערערת מסרה את מלוא הפרטים למשיב רק בסוף חודש אוקטובר 2006, כי אז היא לא עמדה בחובתה ביחס לשנת 2006, והחלטת ועדת הערר בעניין זה היא נכונה. 20. בסיכומיה מבקשת המערערת, כטענה חילופית, לקבוע כי היא החזיקה רק במחצית משטח הנכס. טענה זו היא הרחבת חזית ביחס לעתירה ולסעדים שהתבקשו בה, ומשום כך דינה להידחות. יתירה מכך - בתגובתו טען המשיב כי מי שהיה רשום כמחזיק הנכס בספרי המשיב היתה המערערת ולא חברת אי.טי.איי יועצים בע"מ. עובדה זו לא נסתרה. אי לכך, ולאור כל האמור לעיל, המערערת היא שהחזיקה בנכס, עובר לשכירות המשנה, כמפורט וכרשום בספרי המשיב, והיא גם שהמשיכה להחזיק בנכס לאור האמור בפסק-דין זה, כאשר ההודעה על מועדי שכירות המשנה הובאה לידיעת המשיב רק לקראת סוף שנת 2006. 21. אשר על כן ולסיכום, הערעור נדחה. 22. המערערת תשלם למשיב שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ + מע"מ.כניסה לדירהארנונה