קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בניית מגורי חוסים בשכונת מגורים: סעיף 63א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") קובע שייעוד קרקע למטרת מגורים בתוכנית מתאר או בתוכנית מפורטת נחשב כאילו הוא כולל גם מגורי חוסים (כהגדרתם בחוק). על מדוכת הדיון בעתירה זו ניצבת שאלה פרשנית בדבר היקף התחולה של הוראת סעיף 63א לחוק (להלן: "הוראת מגורי חוסים"). לאמור האם הוראת מגורי חוסים נפרשת הן על מבנים קיימים, שייעודם מגורים (ומתבקש היתר לשלב בהם חוסים) והן על בניה עתידית (שתיוחד למגורי חוסים בלבד) או שמא בניה עתידית ייעודית למגורי חוסים מצריכה הליך תכנוני של שינוי שימושי הקרקע בתוכנית בניין עיר. השאלה מתעוררת על רקע טענה של פגיעה בערך קניינם של בעלי נכסים גובלים במיזם מתוכנן של מעון לחוסים, בלי שלאיל ידם לזכות בתרופה על פי המנגנון הקבוע בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. הנסיבות בועז לוי המשיב מס' 2 (להלן: "לוי") בעל זכות חכירה במקרקעין הידועים כגוש 7595 חלקה 90 ברחוב טשרניחובסקי 114 בכפר סבא (להלן: "המקרקעין"). העותרים הם בעלי חלקות הגובלות במקרקעין. לוי הגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה של כפר סבא (להלן: "הועדה המקומית") בקשה להיתר בניה הכוללת תוכניות להריסת הבית הקיים במקרקעין והקמת שתי יחידות דיור חד משפחתיות אשר ישמשו כמעון לחוסים. לאחר שמיעת התנגדויות אישרה, ביום 3.7.07, הועדה המקומית את הבקשה להיתר בניה. הועדה נימקה את החלטתה בכך שבקשת ההיתר תואמת את תוכנית בניין עיר ("תב"ע"), החלה על המקרקעין שכן התב"ע מייעדת את המקרקעין למגורים. הוועדה נסמכה על הוראת מגורי חוסים. על החלטה זו הגישו העותרים ערר לוועדת הערר המחוזית (להלן: "ועדת הערר"). ביום 3.2.08 דחתה ועדת הערר את הערר (להלן: "החלטת ועדת הערר"). נוכח זה הוגשה העתירה דנן. טענות העותרים טענות העותרים סובבות סביב ארבעה ראשי עיקר: א) חוקיות ותקפות הוראת מגורי חוסים כהוראה לא חוקתית המאפשרת פגיעה בזכות הקניין; ב) שאלת התחולה של הוראת מגורי חוסים על מבנה חדש; ג) הצדקת היתר הבנייה הקונקרטי; ד) ליקוי בהיתר הבניה - חסרון חתימת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"). חוקיות ותקפות הוראת מגורי חוסים חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו העניק להגנה על קניינו של אדם מעמד חוקתי. חוק היסוד אוסר פגיעה ברכושו של אדם שאינה מעוגנת בחוק או הוראה מכוח חוק ושאינה מידתית. הוראת מגורי חוסים מאפשרת, לכאורה, להתיר בניית מעונות לחוסים בלי נקיטת הליך של שינוי שימושי קרקע בתוכנית בניין עיר. בכך עשויה להיגרם פגיעה בערכם של נכסים הגובלים במעון חוסים נבנה בלי יכולת לזכות בתרופה בגין פגיעה מתוכנית על פי המנגנון הקבוע בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. מכאן שהוראת מגורי חוסים פותחת פתח לפגיעה בלתי מידתית בנכסי הפרט ע"א 8797/99 אנדמן נ' ועדת הערר המחוזית, פ"ד נו(2) 466). העותרים מסכימים שיש צורך חברתי לראות למימוש צורכי חוסים, בין היתר, על ידי שילובם במגורים בקהילה. אולם סברתם היא שההוראה רואה לנגד עיניה את האינטרס של החוסים בלבד ושוללת מבעלי הזכויות בנכסים באותה סביבה אפשרות לצמצם נזקים הנגרמים מירידת ערך קניינה. אילו קבעה הוראת מגורי חוסים ששילוב החוסים במגורים בקהילה יהיה אפשרי רק באמצעות שינוי תב"ע, היה בכך כדי לספק את הצורך החברתי הנ"ל בד בבד עם שמירת האינטרס הקנייני של בעלי הנכסים הגובלים. הוראת חוק המקימה פתח לפגיעה בערכו של הקניין הפרטי בלי נקיטת אמצעי איזון אינה מקיימת את אמות המידה החוקתיות של הגנה על זכות היסוד הקניינית. הפועל היוצא המשתמע - הגם שהדבר לא נאמר בטיעוני העותרים במפורש - הוא שיש לבטל את הוראת מגורי חוסים. שאלת התחולה של הוראת מגורי חוסים על מבנה חדש אפילו תאמר שמעיקרה הותקנה הוראת מגורי חוסים לתכלית ראויה ואין מקום לבטל אותה, אף העותרים ישיבו שלמצער יש לצקת בהוראה תוכן פרשני שימנע פגיעה בלתי מידתית בזכות הפר לשמירה על ערך קניין הפרטי. לשם כך ראוי לערוך - על דרך פרשנות תכליתית של החוק - בהוראת מגורי חוסים הבחנה שמכוחה תצטמצם ההשוואה התכנונית שבין שימוש ל"מגורים" לבין שימוש ל"מגורי חוסים" למבנים קיימים שבהם מבקשים לשלב מגורי חוסים. מכוחה של פרשנות זו הוראת מגורי חוסים לא תחול על בנייה חדשה (לרבות הריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש תחתיו) המיועדת כולה למגורי חוסים. העותרים נסמכים על החלטה שניתנה מפי ועדת הערר מחוז המרכז האומרת כי פרשנותה הנכונה של הוראת מגורי חוסים היא שאין להרשות הריסת מבנה קיים לשם הקמת מבנה למגורי חוסים, בלי שינוי תב"ע. זה בהבדל מהיתר לשימוש במבנה קיים כמעון לחוסים שאינו מצריך שינוי תב"ע (ערר 207/97). העותרים מבארים שמתקיימת הבחנה מהותית בין בניית מבנה חדש לשם מגורי חוסים לבין הסבת בית מגורים קיים לייעוד זה. מטבע הדברים, במצב בו מוסב בית מגורים רגיל למגורי חוסים, אופי הבניה אינו משתנה, הוא תואם את סביבתו ומשמש במתכונתו המיוחדת לזמן מוגבל, היינו עד למכירת הנכס. מעת מכירתו חוזר הנכס לשמש בית מגורים רגיל. לעומת זאת מבנה חדש הנבנה למטרה מיוחדת של מגורי חוסים ישמש ככזה למשך שנים ארוכות. בניית המבנה היא ייעודית, היינו כזו שמתאימה באופייה לחוסים הנמצאים במקום. משמעות הדבר היא שלא ניתן יהיה למכור מבנה זה בשלב מאוחר יותר למגורים "רגילים". נמצא שבעת הבנייה מתהווה לנכסים הגובלים נזק של קבע. הצדקת היתר הבנייה הקונקרטי שכונת אליעזר הינה שכונת יוקרה בכפר סבא, המונה כ-90 משפחות ומאוכלסת ברובה בזוגות מבוגרים. בשכונה קיים זה מכבר מעון חוסים המונה לכל הפחות כ-19 חוסים. הקמת שני בתים נוספים הצפויים לאכלס כ-24 חוסים יוצרת מצב בלתי נסבל הפוגע באופי הסביבה ובקניינם של העותרים באופן חמור ובצורה בלתי מידתית. תכליתה של הוראת מגורי חוסים היא לשלב חוסים בקהילה. ההוראה מניחה שמדובר במיעוט של חוסים המשולב בקהילה גדולה. בנסיבות העתירה נוכח קיומו של מעון נוסף לחוסים מופר האיזון אותו ביקש המחוקק לקיים ומטשטשים הגבולות בין קבוצת הרוב לקבוצת המיעוט. לדידם של העותרים, שגו רשויות התכנון שגיאה רבה בכך שבמקום לפזר את המעונות בשכונות השונות החליטו לרכזם בשכונה קטנה. בכך נוצרה פגיעה בלתי מידתית בתושבי אותה שכונה. ליקוי בהיתר הבניה ההיתר ניתן בלי שניתנה חתימת מנהל מקרקעי ישראל. מדובר בהיתר בנייה המיועדת לשימוש עסקי שכן עסקו של לוי הוא בניהול מעונות חוסים. תנאי החכירה במקום אינם מאפשרים שימוש בנכס למטרה עסקית ולפיכך ההליך שקוים פסול. טענות המשיבים הוראת מגורי חוסים וחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו המשיבים סבורים שהוראת מגורי חוסים מגשימה את העקרונות החוקתיים שבבסיס חוק היסוד. שכן בהוראה מעוגנת זכותם של חוסים לכבוד ושוויון בקהילה; הכול תוך איזון עם זכויות הקניין של בעלי נכסים בסמיכות למעונות. הוראת מגורי חוסים נועדה לשם מתן עצמאות תפקודית מֵרַבּית לחוסים. לא הוצגה אף ראשית ראיה לכך שמגורי החוסים הקונקרטיים בשכונת בני אליעזר גורמים לפגיעה בערכם הקנייני של נכסים גובלים. תחולת הוראת מגורי חוסים על מבנה חדש הטיעון שהוראת מגורי חוסים מוגבלת לשיכון חוסים במבנה קיים הוא מלאכותי, נעדר עיגון בלשון ההוראה ואין בו שמץ סבירות. להפך, הוראת מגורי חוסים כוללת פסקה האומרת שאין מגבלה על כמות החוסים היכולים לדור ב"בניין מגורים שאינו מאוכלס". מכאן שההוראה שיוותה לנגד עיניה מצב של בניין שאינו מאוכלס; קרא, בניין חדש. אין כל טעם הגיוני להבחנה בין בניין קיים לבניין שייבנה בעתיד. נניח שמגורי חוסים מצריכים התאמה של המבנה לצורכי החוסים. בבניין חדש ההתאמה תהיה מלכתחילה ובבניין קיים היא תעשה בדיעבד. כך או כך תהיה ההתאמה הנדרשת ולא יתבאר שלא ניתן להמיר בנייה למגורי חוסים בבנייה למטרת מגורים רגילים. אלה ואלה בני אדם מן הישוב וההבדל בין ראשונים לאחרונים אינו דרמטי כל כך. החלטת וועדת הערר שהעותרים נשענים עליה אינה החלטית. הדברים נאמרים שם תוך הבעת ספק בעניין הפרשנות הנכונה של הוראת מגורי חוסים. מנגד יש החלטות אחרות של ועדת הערר שאומרות בפירוש שניתן לקבוע מגורי חוסים במסגרת תוכנית בניין עיר קיימת, גם ביחס לבניינים חדשים (למשל ערר 209/00 אפריקה אינווסטמנט נ' ועדה מקומית לתו"ב זמורה, ; ערר 174/00 ד"ר אלמוג נ' וועדה מקומית לתו"ב נתניה, ; ערר 148/99 כהן נ' ועדה מקומית לתו"ב פ"ת, ). הצדקת היתר הבנייה הקונקרטי לוי ביקש היתר בניה להקמת שתי יחידות דיור חד משפחתיות במקרקעין כפי המותר על פי התוכנית החלה, כוונתו לאכלס את המבנים בחוסים לא הוסתרה. הא ראיה שהתקיים הליך שאפשר השמעת התנגדויות. אכן בשכונה קיים מעון חוסים נוסף, אולם המעון אינו ממוקם בסמיכות למקרקעין. בין המקרקעין לבין המעון הנוסף מפריד צומת דרכים מרכזי. נוסף לכך אין בדין מגבלה על מספר המעונות או מספר החוסים. העותרים אינם מדייקים בהקשר למספר החוסים המאכלס את המעון הקיים. במעונות המתוכננים יתגוררו 24 חוסים שהם בעלי פיגור שכלי קל והתנהלות קרובה מאוד לזו של אדם רגיל. במעון ישוכנו חוסים המקיימים משק בית רגיל ותקין ועובדים מחוץ למעון. אין הם מסוכנים לסביבה ואינם יוצרים הפרעה לאורח חיים שיגרתי. אפשר להצביע על מקומות לא מעטים בארץ שבהם בשכונות יוקרה ובליבם של אזורי מגורים ממוקמים מעונות רבים יותר שבהם חוסים במספר רב יותר. מדיניות שילוב של אוכלוסיית החוסים באוכלוסיה הבריאה הינו אינטרס מהותי העומד בבסיס התפיסה החברתית המבקשת לכבד את מי שאינו בעל יכולות פיזיות ומנטאליות נורמטיביות ולראותו כשווה זכויות. אך מובן הוא כי יש עדיפות למקם אוכלוסיה זו בשכונה יציבה ואמידה על פני שכונות חלשות ונתמכות. באופן זה מתאפשר לחוסים לחיות חיים נורמטיביים כמה שניתן. הטענות לפיהן מדובר במקבץ של מעונות לחוסים או בהשתלטות של חוסים על שכונת היוקרה בה מתגוררים העותרים לא נמצאו כטענות של ממש על ידי ועדת הערר. דומה כי כוונת העותרים היא להרחיק את הפעילות היוצרת לעותרים תחושת חוסר נוחות אל מקום אחר, רחוק מביתם ומחצרם. תופעה זו, אשר הגיעה לא אחת לפתחם של בתי המשפט, ידועה בכינויהNIMBY שפירושה Not In My Back Yard. בתי המשפט חזרו לא אחת בפסיקותיהם על ההכרה בזכויות של אנשים עם מוגבלות ושילובם בקהילה (למשל ת.א. 1965/94 מלון גני המלך שלמה בע"מ נ' עיריית נתניה). מוסדות תכנון, בעניין דנן, שקלו את כל השיקולים הרלוונטיים וראו להתיר את הקמת המעונות תוך קביעת תנאים תכנונים שיהלמו אותו לרבות הסדרים אקוסטיים וויזואלים כדוגמת צמחיה, קירות אקוסטיים, זיגוג משולש והגבלת מספר החוסים. באופן זה כיוונו מוסדות התכנון את שילובם של החוסים והמעון בסביבה הקיימת תוך התחשבות באינטרס העותרים. יש הבדל מהותי בין נסיבות ענייננו לנסיבות פסק דין אנדרמן הנ"ל. שם הייתה בקשה לשנות ייעוד של מבנה ביחס לייעודו המותר על פי תכנית בניין עיר. אין תמה שבית המשפט קבע כי יש צורך בתוכנית מתקנת. בענייננו הוראת מגורי חוסים מאפשרת שימוש במבני מגורים לתכלית האמורה ואין צורך בשינוי תב"ע. ליקוי בהיתר הבניה הטיעון בדבר היעדר חתימת מנהל נעדר ממש שכן המנהל אינו מתנגד להליכים שהחלו להינקט במוסדות התכנון. לאחר שיינתן אישור עקרוני של מוסד התכנון המתאים להיתר בטרם יוצא ההיתר עצמו יצרך מבקש ההיתר לקבל את חתימת המנהל כבעל המקרקעין. המנהל ייתן את חתימתו בכפוף לתנאי המנהל המקובלים (לרבות תשלום כספי כמקובל). דיון שאלת המשפט המרכזית שניצבת לפני היא האם ניתן להתיר הקמת מעון חוסים במסגרת תוכנית המייעדת שטחים לבניה למגורים בלי צורך לקבוע את הייעוד של מעונות באורח מפורש בתוכנית. אדון בשאלה זו משתי נקודות מבט פרשניות. האחת פרשנות חוק רגילה והשנייה פרשנות חוקתית. אעיר מראש שבדיקת השאלה הפרשנית מנקודת ההשתקפות החוקתית אינה משמיעה דבר בשאלה הקשה והעקרונית של התערבות בית המשפט, במיוחד בית משפט בדרגה נמוכה מזו של בית המשפט העליון, בדבר חקיקה של הכנסת. כבר ציינתי שהעותרים אמנם תוקפים את חוקתיותה של הוראת מגורי חוסים אך אינם מבקשים שבית המשפט יורה לבטל אותה. אילו הגעתי לכלל מסקנה שיש בהשגות שבפי העותרים די כדי להעמיד בסימן שאלה את חוקתיותה של הוראת החוק, הייתי שוקל להשתמש בסמכות שהחוק מקנה לבית המשפט לעניינים מנהליים להעביר את הדיון לבית המשפט העליון. הוראת מגורי חוסים - פרשנות החוק לשון החוק ותכליתו זה לשון הוראת מגורי חוסים (סעיף 63א לחוק התכנון והבניה): א. יועדה בתכנית מתאר או בתכנית מפורטת קרקע למטרת מגורים, יראו ייעוד כאמור כאילו הוא כולל גם היתר למגורי חוסים שמשרד העבודה והרווחה אישר להם לגור במעון, ובלבד שבבניין מגורים מאוכלס לא יגורו יותר מששה חוסים; הגבלה זו לא תחול לגבי בנין מגורים שאינו מאוכלס; אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מסמכותה של ועדה מקומית לכלול בתכנית מתאר או בתכנית מפורטת, קרקע שיועדה בתכניות כאמור למטרת מוסדות, מעונות או טיפול בנזקקים, בכל מספר שהוא. ב. בסעיף זה - "מעון" - כהגדרתו בחוק הפיקוח על מעונות, התשכ"ה - 1965. "חוסים" - כמשמעותם בהגדרת מעון". העותרים מבקשים למצוא בנוסחו של החוק הבחנה בין בניין מגורים מאוכלס, היינו בניין קיים שהמרתו למגורי חוסים אינה טעונה מהלך תכנוני מיוחד לבין בניין מגורים שאינו מאוכלס, היינו בניין מגורים שבנייתו מתוכננת, שהמרתו לייעוד למעון חוסים מצריכה שינוי בתכנית בניין עיר (או בתכנית מפורטת). הבחנה כזו אינה מצויה בלשון החוק. אכן, ההוראה מבדילה בין בניין מגורים מאוכלס לבניין מגורים שאינו מאוכלס. אולם ההבחנה היא בהיקף המספרי של חוסים שאותו ניתן לשכן בכל סוג של בניין מגורים. דרישת בשינוי תכנוני אינה כלולה בדין, לא לעניין מבנה קיים ולא לעניין מבנה חדש; לא לעניין "מבנה מאוכלס" ולא לעניין "מבנה שאינו מאוכלס". האם ניתן למצוא לצורך (בשינוי תכנוני) הצדקה הנובעת מתכלית החוק? הוראת מגורי חוסים היא פרי תיקון לחוק התכנון והבנייה שראה אור בשנת 1995 (תיקון מס' 42 לחוק ס"ח 1529 מיום ב' בתמוז תשנ"ה 30.6.1955). עיון בדברי ההסבר להצעת התיקון לחוק (הוגשה כהצעת חוק פרטית מטעם ח"כ יצחק לוי) מגלה כי מקור ההצעה בתובנה חברתית שטיפול נאות באוכלוסיה של חוסים מצריך שילובם בחיי קהילה רגילים, לרבות במגורים בתוך הקהילה הרגילה. הצעת החוק הניחה התנגדויות של בעלי נכסים הממוקמים בסמיכות למבנה המאוכלס באוכלוסיית חוסים. על כן, במגמה להימנע מהליכים תכנוניים מסורבלים ולהגשים במהירות את הצורך החברתי השיקומי של חוסים הוצע לראות במגורי חוסים (במגבלות של היקף מספרי מסוים) כמגורים של אוכלוסיה "רגילה" ובמקום שתוכנית מייעדת קרקע למגורים לראות את שילוב החוסים במגורים בתחום אתה תוכנית כאילו הדבר כלול בשימוש הקרקע (הצ"ח 2333, ב' בטבת תשנ"ה 5.12.94). הווה אומר שהמחוקק - שעה שהציב את הפסקה: "יועדה בתכנית מתאר או בתכנית מפורטת קרקע למטרת מגורים, יראו ייעוד כאמור כאילו הוא כולל גם היתר למגורי חוסים..." - ביקש בכוונת מכוון (או, בכוונת מחוקק) למנוע מהלכים תכנוניים מסורבלים. על כן השווה מגורי חוסים למגורים רגילים; שאלה ואלה ניתנים להקמה על בסיס היתר בנייה תואם תב"ע. לשון אחר, אפילו תניח שההבחנה שערכו העותרים בין השימוש הדו-תכליתי האפשרי במבנה מגורים קיים לבין השימוש החד-תכליתי בבית מגורים שנבנה מעיקרה לשם אכלוסו בחוסים, אין להבחנה הזאת כל קשר לדברו המפורש של המחוקק ששווה שימוש אחד למשנהו ושלל בכך את הצורך בקביעת השימוש הספציפי בתב"ע. לא קשה להבין מדוע ראה המחוקק להגביל את מספרי החוסים שניתן לאכלס בבניין מגורים מאוכלס ומדוע לא חלה הגבלה כזו על בניין מגורים שאינו מאוכלס. בדרך כלל בדירת חוסים יהיו דיירים במספר העולה על זה שמאכלסת דירת מגורים רגילה. יש לכך השלכות שונות על השימוש ברכוש המשותף (חניה, חצר, גג המבנה, מקלט ועוד). לפיכך מיועדת ההגבלה לשם איזון בין צורכי האוכלוסייה הרגילה באותו מבנה לבין צורכי החוסים. הדבר אינו נחוץ במקום שהמבנה מיועד עם הקמתו להיות מעון חוסים. מכאן אי אפשר להסיק כל מסקנה לעניין הצורך לערוך שינוי נקודתי בתוכנית בניין עיר בעת שמתבקש היתר להקמת מעון חוסים חדש. סיכומה של נקודה זו הוא שקריאה פרשנית רגילה - לשונית ותכליתית גם יחד - של הוראת מגורי חוסים אינה מגלה בסיס לפרשנות המוצעת בידי העותרים. קריאה פרשנית רגילה של אותה הוראה מראה שהמחוקק ביקש להשוות מגורי חוסים למגורים רגילים וככל שראה להבחין בין אלה לאלה נקב בהבחנה בפירוש. הוראת מגורי חוסים - פרשנות חוקתית הוראת מגורי חוסים באה לעולם שעה שחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו כבר היה שריר וקיים. פשיטא שככל שיש בהוראת מגורי חוסים פגיעה בזכויות המוגנות בחוק היסוד צריכה הפגיעה לעמוד בתנאי "פיסקת ההגבלה". היינו, הפגיעה צריכה עיגון בחוק, תכליתה "ראויה" ופגיעתה בזכות המוגנת "מידתית" (סעיף 8 לחוק היסוד). עד שנבדקת שאלת העמידה בתנאי פיסקת ההגבלה מן הראוי להקדים בחינה של עצם התגבשות פגיעה בזכות יסוד חוקתית. שהרי בהיעדר פגיעה בזכות אין צורך להעביר את ההוראה החוקית ב"מסננת" פיסקת ההגבלה. האם הוראת מגורי חוסים "פוגעת" בזכות אדם חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו מורה, בין היתר, ש"אין פוגעים בקניינו של אדם" (סעיף 3 לחוק היסוד). מכאן ניתן לומר שהגורם לירידת ערכו של נכס קנייני גורם בכך לפגיעה בזכות הקניינית וממילא לפגיעה בזכות אדם מוגנת (למשל: ברם 1106/04 ועדה מקומית לתכנון ולבניה -חיפה נ' חברת החשמל, ; דנא 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נ' הורווויץ). האם ניתן להגדיר את הוראת מגורי חוסים כדבר חקיקה הפוגע, בפועל או בכוח, בערכו של קניין הפרט? פרופ' ברק בספרו "פרשנות במשפט" עמד על כך שאלת הפגיעה בזכות נבחנת לפי "מודל הכוונה"; היינו לפי תכלית החוק או לפי "מודל התוצאה"; היינו על פי המציאות (ההשפעה) המתקיימת בעת שנבחנת השאלה הפרשנית [ברק, פרשנות במשפט כרך שלישי פרשנות חוקתית (תשנ"ד - 1984) 466-469] . מצד התכלית של החוק כבר הראיתי שההוראה לא נועדה לשם צמצום היקפה או פגיעה בערכה של זכות הפרט לקניינו. המחוקק התכוון והחוק כיוון להקלה מנהלית מרובה על אפשרויות שילוב חוסים במסגרת הקהילה. המחוקק היה אדיש לירידת ערך נכסי מקרקעין בסביבת אזור מגורי חוסים. אין לומר שמגמת המחוקק הייתה לגרום לפרט לאבד מערך נכסיו או ליטול לעצמו "נתח" מן הנכס כך שערך היתרה שבידי הפרט יקטן. לעומת זה התבוננות בתופעה של אכלוס חוסים בשכונת מגורים, מבעד למשקפיים מציאותיות מראה, לכל הפחות בגדר של אפשרות סבירה, על ירידת ערכם של נכסי מקרקעין הסובבים מעונות לחוסים (בין שהחוסים משולבים בדירות בבתים מאוכלסים ובין שהם משולבים במעון ייעודי). מכאן שניתן לומר שב"מבחן התוצאה" יש בהוראת מגורי חוסים פוטנציאל של פגיעה מסוימת בערך נכסי הפרט. עיגון בחוק ונאותות התכלית כל קושי אינו מתעורר בעניין עיגונה של הפגיעה בחוק. שהרי העתירה איננה אלא "תקיפה ישירה" של הוראה מפורשת בדין (הוראת מגורי חוסים). כיוצא בזה לא נשמעה מפי העותרים טענה לעניין העדר "תכלית ראויה" להוראת מגורי חוסים. העותרים, כמו כל אדם נאור בישראל, מכירים בצורך החברתי של שילוב חוסים במגורים בקרבה של אוכלוסיה רגילה, בתוככי הקהילה. הוראת מגורי חוסים נועדה, אם כן, להסדיר מטרה חברתית מהותית. בניגוד לסברת המשיבים העותרים גם אינם חותרים בהכרח למציאת פיתרון לצרכי החוסים "בחצר של זולתי" [או, מכל מקום, "לא בחצר (בשכונה) שלי"]. לדידם מוסדות התכנון היו מיטיבים עשות אילו "פיזרו" את מגורי החוסים בין שכונות שונות. אולם הם מוכנים להסכים גם ל"ריכוז" המתקיים בשכונתם ובלבד שיתקיים בידם המנגנון המאזן של פיצוי בגין ירידת ערך (ראו להלן). באין טענה להעדר "תכלית ראויה" אין גם צורך להידרש לשאלת נאותות התכלית, שכאמור נהירה לכל. מידתיות בירור סוגיית העמידה של הוראת החוק בתנאי פיסקת ההגבלה מסתיים בבחינת מידתיות הפגיעה בזכות הפרט המוגנת. שאלת ה"מידתיות" מהווה מוקד טיעון עיקרי של העותרים. לדידם מן הראוי לצמצם את אפשרויות היישום של הוראת מגורי חוסים כך שההוראה לא תהיה כה גורפת. יישום מצומצם משמעותו קביעה כי ההוראה חלה רק על מבנים מאוכלסים קיימים. פרשנות או קביעה פסוקה כי התרת הקמת מבנים ייעודיים חדשים תתאפשר רק אחרי תיקון שימושי הקרקע בתוכנית החלה, תיצור איזון נאות בין תכלית הוראת החוק לבין הגשמתה תוך מזעור הפגיעה בזכות הפרט המוגנת. הוראת חוק שאינה "מידתיות" איננה אלא הוראה המגבשת אמצעי פגיעה שאינם ראויים. המידתיות מאופיינת בשלושה מרכיבים: א) מבחן הקשר הרציונאלי בין התכלית הראויה לאמצעים שנקבעו להגשמתה; ב) מבחן האמצעי שפגיעתו פחותה; ג) מידתיות במובנה הצר - איזון בין התועלת שבהגשמת התכלית לבין העלות במונחי פגיעה בזכות המוגנת (בג"ץ 1661/05 המועצה האזורית חוף עזה נ' כנסת ישראל פ"ד נט(2) 481, 550). ענייננו אינו מצריך בחינת שאלות מורכבות של "מידתיות". לדעתי אפשר לבחון את טענת העותרים על דרך של העמדת הוראת מגורי חוסים במבחן שלושת המאפיינים הנ"ל. מבחן הקשר הרציונאלי - החוק מניח את הצורך החברתי של שילוב חוסים בקהילה. המחוקק מבקש להשיג את התכלית הזאת על דרך של קיצור מפליג של הליכים תכנוניים. אין צורך להכביר מלים על ההבדל התהומי שבין קבלת היתר בנייה תואם תב"ע לבין קבלת היתר בנייה המותנה באישור לשימוש חורג או בשינוי ייעוד או שימושי קרקע בתוכנית בניין עיר. הראשון הוא הליך פשוט וקצר, שיש לו ראשית ויש לו אחרית בפרק זמן תחום ומוגדר. השני הוא הליך מורכב שראשיתו לא ברורה ואת אחריתו אין לשור. תכנון, הגשה, הפקדה, התנגדויות, עררים, ערעורים, עתירות ואישורי מוסדות התכנון; כולם גם יחד דרך חתחתים העלולה להניח מקלות בגלגלי מימוש הסדרת מגורי חוסים. נשמע מכך, בבהירות רבה, שהוראת הדין המציבה את הסדרת מגורי חוסים על אדנים תכנוניים פשוטים עשויה לקדם מאד את התכלית שהחוק שיווה לנגדו. זה הקשר ההגיוני שבין התכלית לאמצעי שהחוק ברר לעצמו להגשמתה. מבחן הפגיעה המצומצמת האפשרית - ברי שצמצום היקף התחולה של הוראת מגורי חוסים עשוי לצמצם את היקף הפגיעה בערך הכספי של נכסים גובלים. אולם השאלה שעל פרשן החוק להציב לנגדו אינה האם ניתן לצמצם את הפגיעה בזכות המוגנת, אלא האם אפשר לצמצם את הפגיעה בלי לגרוע מן יעילות של השגת תכלית החוק. שהרי אם צמצום היקף הפגיעה בזכות הפרט המוגנת יסכל את השגת תכלית החוק כי יימצאו חכמי החוק נעדרי תועלת בתקנתם. הוראת מגורי חוסים במובנה הרחב (העולה בפשטות מלשון החוק) מניחה שתכלית החוק תושג רק על דרך התחולה הרחבה הזאת. שכן אילו נקבעה תחולה מצומצמת של ההוראה היה בכך כדי להגביל את אכלוס החוסים למבנים קיימים. לכך יש השלכות מגבילות שונות (החוק מגביל מספרית את היכולת לשלב חוסים בבניין מאוכלס, עשויים להתעורר סכסוכי שכנים ועולות שאלות של התאמת המבנה והרכוש המשותף שבו לצרכי החוסים). לבית המשפט אין כלים לבחון את שאלת היחס שבין יעילות מימוש תכלית החוק במבנים קיימים בלבד לבין יעילות המימוש במבנים חדשים ייעודיים. מכל מקום ההנחה הטבועה בהוראת הדין שרק תחולה רחבה יכולה לגרום להשגה יעילה של תכלית החוק, אינה "מדיפה" אי סבירות סביבותיה. הנחה זו מצויה בגדרו של "מתחם המידתיות" (למשל: בג"ץ 4769/95 מנחם נ' שר התחבורה, פ"ד נז(1) 235, 280-281). מבחן האיזון - מבחן האיזון (מידתיות במובנה הצר) פירושו העמדה זה מול זה של חשיבות התכלית שהחוק מבקש להשיג מול ערכה של הפגיעה בזכות המוגנת. במקום שניתן לומר כי נזקה של הפגיעה עולה על תועלתה של התכלית, מתבקשת מסקנה שהוראת הדין אינה מידתית. אכן הוראת חוק המאפשרת הענקת היתרי בנייה למגורי חוסים בלי שלצדה מתקיים מנגנון של פיצוי בגין ירידת ערכך נכסים גובלים משקפת מדיניות חברתית המעדיפה את התועלת שבהשגת תכלית החוק על פני הפגיעה (ששיעורה אינו ברור ועשוי להיות קטן מאד) בפרטים. למחוקק פררוגטיבה של קביעת מדיניות כזאת. עמד על כך בית המשפט העליון: קביעת המדיניות החברתית - בין בסוגיות כלכליות ובין בסוגיות אחרות - נתונה למחוקק, ויש להעניק לו מרחב של תמרון חקיקתי. בית המשפט אינו קובע את המדיניות החברתית. עניין זה הוא למחוקק. אך אם המדיניות אינה חוקתית, זהו עניין לשופט (ע"א 6821/93 בנק המזרחי המאוחד נ' מגדל כפר שיתופי פ"ד מט(4) 221, 438) אינני רואה, אם כן, מקום לקביעה שהמחוקק חרג מתוך המרחב התחום של הפררוגטיבה החקיקתית שלו. העמדת התכלית (שהכל מכירים בחיוניותה החברתית) מול הפגיעה העקיפה (שאינה רבת היקף וכבדת משקל) בפרטים שונים, אינה מוליכה באורח מובהק למסקנה שמדיניות המחוקק כפי שהיא מגולמת בהוראת מגורי חוסים אינה חוקתית. שאלת המידתיות בהקשר ליישום קונקרטי של החוק לדעתי מבחנה הנכון של ה"מידתיות" - בהקשרה של העתירה דנן - איננו בהעברת החוק דרך משקף (פריזמה) של מבחני המידתיות, אלא בבחינת יישום החוק בהחלטות פרטניות של מוסדות התכנון על פי אותן אמות מבחן המרכיבות את המידתיות. לשון אחר מן הראוי לבדוק, בעניין דנן ובכל עניין קונקרטי אחר, האם ההחלטה להתיר הקמת מבנה ייעודי למגורי חוסים מהווה פגיעה "מידתית" בבעלי נכסים סמוכים. כך, למשל, לו יצויר שבתחומה של שכונה מסוימת ירוכזו מבני חוסים בשיעור ובמידה חריגים; יהיה אז מקום לשאול האם אין זה ראוי, בגדרה של "מידתיות" על מבחניה השונים, לגרום ל"פיזור" מאוזן יותר של המבנים. האם "פיזור" כאמור עשוי להועיל להשגת התכלית החברתית או שמא הדבר יפגע בה? האם "פיזור" כזה יצמצם את הפגיעה בנכסי הפרט או שמא עמו תפרוץ הפגיעה ותרבה? דומה לי שבעניין דידן השאלות הללו נשאלו אצל מוסדות התכנון (הוועדה המקומית וועדת הערר). ועדת הערר ערכה ביקור במקום, בחנה את בקשת ההיתר לאור התנגדות השכנים ואישרה רק חלק מן ההקלות שהתבקשו. עוד עמדה הועדה על דרישות אקוסטיות וויזואליות שונות למבנה באופן שיקטין את התנגדות השכנים. אחר הדברים האלה נחה דעת הוועדה שהמקרקעין מתאימים לייעודם גם בהיבט של צפיפות וריכוז מגורי חוסים בשכונה. כיון שמוסדות התכנון הם גופים מקצועיים שמידת ההתערבות של בית המשפט בשיקוליהם מוגבלת (בבג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה פ"ד נ(3) 441, 446) אינו דין שאתערב בשיקול דעת זה. עלי לקבוע שלא התברר העדר מידתיות גם במקרה הקונקרטי של יישום החוק. העדר חתימת המנהל טענה נוספת של העותרים הייתה שמתן ההיתר נעשה בדרך העוקפת את הצורך בחתימת המינהל. הוכח לפני, ואין לי סיבה להניח אחרת, שחתימת המינהל אינה חלק משלב היתר הבניה אלא נדרשת רק בשלב מאוחר יותר ואין מהווה מכשול לקבלת היתר כאמור. אינני רואה כל פגם בדחיית חתימת המינהל לאחר הצגת היתר מגובש ואישור או דחיית ההקלות ואיני רואה כיצד, יכול נוהל כזה לשמש בידי העותרים בטיעונם נגד הקמת המבנה וייעודו. לא נמצא לי כי נפל פגם מהותי בהליך כפי שנעשה, ואין לעותרים זכות שבדין לעכב או למנוע הקמת המעון כפי שהוחלט. מכאן שהחלטתי היא לדחות את העתירה. התוצאה בחינת טענות העותרים באמות מבחן של פרשנות החוק ובאמות מבחן חוקתיות הוליכה למסקנה שאין בסיס לפרשנות המצמצמת את היקף תחולת החוק. מקל וחומר שאין מקום להכריז על בטלות החוק. התוצאה היא שהעתירה נדחית. העותרים ישלמו, ביחד ולחוד, לכל אחד משלושת הגורמים הבאים: הוועדה המקומית כפר סבא , בועז לוי, ומדינת ישראל (מנהל מקרקעי ישראל ו-ועדת הערר המחוזית) סך 10,000 ש"ח שמהם 9,000 ש"ח ייחשבו כשכר טרחת עו"ד ואילו 1000 ש"ח כהוצאות משפט (בסך הכל 30,000 ש"ח שמהם 3000 ש"ח כהוצאות משפט). בניההוסטלחוסים