היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית








היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא טענת היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית:

1. המשיבה 4, חוף הטייילת בע"מ (להלן "חוף הטיילת"), הינה החוכרת לדורות של מגרש בחוף הצפוני של מפרץ אילת. העותרת הינה בעלת זכויות במקרקעין אחרים שבטיילת בחוף הצפוני ועליהם בנוי מרכז מסחרי ובו מסעדות ועסקי מזון נוספים.
ביום 23.7.09 ניתן ע"י הועדה המקומית לתו"ב אילת (להלן "הועדה המקומית") היתר בניה ל"חוף הטיילת" להקמת מבנה בשטח 465 מ"ר למטרות "מסעדה, בית קפה, בילוי ובידור".
בעתירה טוענת העותרת כי "יש בהוצאת ההיתר פגיעה קשה בשלטון החוק, בהוראות התב"ע ובתוכניות התקפות, וכן ההיתר עומד בסתירה לתמא 13 החלה על חוף אילת".

לטענת העותרת, ההיתר מנוגד לתוכניות הבינוי התקפות ולפיהן המיקום היחיד בחוף הצפוני שניתן להתיר בו בניית עסקי מזון – הינו בשטח שבבעלותה. בנוסף לטענתה כי ההיתר מנוגד לתוכניות התקפות, טוענת העותרת כי היתר זה שניתן לחוף הטיילת יפגע בבלעדיות הנתונה לטענתה, לה ולה בלבד, לניהול עסקי מזון בחוף הצפוני והדבר יהווה לשיטתה "פגיעה קשה בשווי הנכס שלה והורדת ערכו באופן משמעותי".

2. העותרת וכל אחת מארבע המשיבות צירפו לכתבי טענותיהם שלל תוכניות על תקנוניהם ולאחר בחינת הדברים לפרטיהם ושמיעת טענות הצדדים בדיון המקדמי, הגעתי למסקנה כי דין העתירה להידחות, זאת נוכח תכניות הבינוי התקפות החלות על מגרש "חוף הטיילת".

התוכנית הראשונה הינה תוכנית מפורטת מס' ד/378א' אשר פורסמה למתן תוקף ביום 18.1.1971 (להלן "תוכנית 378א'”).
עפ"י תוכנית זו מיועדים המקרקעין, נשוא העתירה, ל"שטח למרכז בידור" אשר על פי סעיף 13 לתוכנית יחולו עליו ההוראות הבאות:
"המגרשים הצבועים באפור (דוגמת מגרש "חוף הטיילת" – י.א.), מיועדים למרכז בידור. אחוז הבניה יהיה 100% של בניה בכל הקומות... התכליות המותרות לאזור זה תהינה כדלקמן: בתי קפה ובארים, מועדוני לילה, משחקים, ספורט... וכן תכליות דומות לאלה שהוזכרו...".

התוכנית הרלבנטית השניה הינה ת.ב.ע. מפורטת מס' 22/114/03/2 שפורסמה למתן תוקף ב-22.4.1988 (להלן "תוכנית 12/114").
תוכנית זו מקיפה שטחים רחבים ביותר של החוף הצפוני, כולל השטח נשוא העתירה – ובסעיף 9 הימנה נקבע כדלהלן:
"התייחסות לתכניות קודמות: תוכנית זו מבטלת את כל התוכניות הקודמות המתייחסות לאזור החוף הצפוני באילת, למעט תוכניות מפורטות שאושרו טרם אישור תוכנית המתאר המחוזית למחוז הדרום".

תוכנית המתאר המחוזית למחוז הדרום (תמ"מ/4) נכנסה לתוקף ביום 30.7.1982, דהיינו 11 שנים לאחר שאושרה התוכנית המפורטת מס' ד/378א'.
על כן – ובהתאם להוראת סעיף 9 הנ"ל לתוכנית 12/114 – התוכנית התקפה החלה על השטח נשוא העתירה הינה התוכנית המפורטת הראשונה (מס' ד/378א').
על פי תוכנית זו השטח יהיה למרכז בידור, כשהבניה בו תותר לתכליות של (בין היתר) "בתי קפה, בארים, מועדוני לילה... וכן תכליות דומות לאלה...".
נמצא איפוא, כי היתר הבניה, נשוא עתירה זו, המתיר בניה של 465 מ"ר (פחות מ- 100%), למטרות "מסעדה, בית קפה, בילוי ובידור" – נמצא בתחומי התוכנית התקפה לגבי השטח ובדין הוצא ההיתר ע"י הועדה המקומית.

3. על אף משמעות פשוטה זו של הדברים והוראתו החד משמעית של סעיף 9 הנ"ל בתוכנית 12/114, טוענת העותרת כי התוכנית התקפה איננה 378א' (התוכנית המפורטת מ-1971). לטענת העותרת, שטח המגרש דנן לא סומן כלל בתשריט התוכנית בצבע אפור כ"מרכז בידור" - אלא הוא נכלל באותו התשריט בצבע ירוק – כחלק ממשבצת התכנית המיועדת ל"שטח ציבורי פתוח".
דא עקא – טענה זו איננה נכונה עובדתית. מהתשריטים שהוצגו בפני עולה במפורש כי אכן המגרש דנן מסומן אפור – וזאת כשטח נפרד ומופרד משטח השצ"פ הירוק שסביבו. הדבר בולט לא רק למראה הצבעים אלא למראה המבנה, המסומן בתחום השטח דנן, המצוי כ"אי" בלב השטח המסומן ירוק המיועד לשצ"פ.
יצויין כי הועדה המקומית, הועדה מחוזית ומינהל מקרקעי ישראל (המשיבים 2, 3, 5) מאשרים נתון זה ללא סייג.
טענה נוספת של העותרת הינה כי גם אם אכן מצוי המגרש בתחום ה"צבע האפור" המיועד עפ"י תוכנית 378א' ל"מרכז בידור" ואשר ניתן לבנות בו כאמור, בין היתר, "בתי קפה, בארים וכדומה" – הרי שלא ניתן להתייחס לתוכנית 378א' כאל "תוכנית מפורטת שאושרה" כמובן היגד זה בסעיף 9 לתוכנית 12/114.

לטענת העותרת "תוכנית מפורטת" האמורה בסעיף 9 לתוכנית הנ"ל – איננה "תוכנית מפורטת" כמובנה בחוק ובתקנותיו אלא, כך טענתם, "תוכנית המפורטת דיה כדי להוציא על פיה היתרי בניה".

איני מוצא כל ממש בטענה זו.

סעיף 9 לתוכנית 12/114 (שקיבלה תוקף ב-1988, 17 שנים לאחר תוכנית 378א') קובע ברחל בתך הקטנה כי:
"תוכנית זו מבטלת את כל התוכניות הקודמות המתייחסות לאזור החוף הצפוני באילת, למעט תוכניות מפורטות שאושרו טרם אישור תוכנית המיתאר המחוזית...".

אין חולק כי תוכנית 378א' היא תוכנית מפורטת, אין חולק כי היא אושרה למתן תוקף בשנת 1971 ואין חולק כי תוכנית המתאר המחוזית אושרה שנים רבות מאוד לאחר מכן. הפרשנות שתינתן למונחים המופיעים בתוכניות בניה תקפות ומאושרות (שדינן כחיקוק) תהיה במובן הבסיסי הנודע להם במארג החקיקה במאטריה זו של תכנון ובניה – והמונח "תוכנית מפורטת" אינו יוצא מכלל זה.

נסיונם של העותרים להוציא מקרא מפשוטו וממובנו הסטאטוטורי וליחס לו מובן או משמעות שאין להם זכר או אחיזה בלשון הכתובה, המדוברת או החקוקה – יש לדחותו מכל וכל.

4. העותרת מנסה שוב ושוב לנסות ולגלות סתירות או אי התאמות בין תכליות תוכניות המתאר השונות לתכליות השטח דנן שבתוכנית המפורטת 378א'.

דא עקא – כל אותן תוכניות המתאר הנ"ל החריגו את תחולתן בצורה מפורשת וחד משמעית משטח הקרקע נשוא העתירה דנן. ה"סתירות" בהן עוסקת העותרת אינן סתירות בין קביעות נורמטיביות בתוכניות שונות – אלא סתירות בין משאלות לב תכנוניות (ובעניין העותרת – עסקיות), לבין הוראות התוכניות ברות התוקף.

לא זו אף זו – תוכנית 378א' קובעת גם קובעת היקפי בניה מותרים (100%), מספר קומות לבניה ותכליות מותרות. לעותרת בלבד פתרונים מדוע אפילו לשיטתה אין בכל אלה כדי "תוכנית מפורטת".
זאת ועוד – בהסכם החכירה בו הוחכר המגרש דנן ע"י מנהל מקרקעי ישראל נקבע כי היעוד התכנוני של המגרש הינו ל"מרכז בידור" כקבוע בתוכנית 378א'.

הועדה המחוזית ומנהל מקרקעי ישראל אינם חולקים על כך כי אכן זהו יעודו התכנוני התקף של המגרש – גם עתה.
אינטרס ההסתמכות והציפיות של הצדדים המעורבים כולם – גופי התכנון, ממ"י, בעלי המגרש ומן הסתם גם שכניו ובהם העותרת – אמורים להתבסס בראש וראשונה על תוכנית 378א' שנותרה כאמור בתוקפה גם לאחר מתן התוקף לתוכניות המאוחרות יותר.

5. סיכומם של דברים הינו איפוא כי ההיתר שניתן למשיבה 4 ("חוף הטיילת"), ניתן בגידרו ובמסגרתה של התוכנית התקפה – דהיינו 378א', וזאת בהתאם למפורט לעיל. לא מצאתי סתירה בין ההיתר, נשוא העתירה, לבין תוכניות תקפות אחרות, ועל כן אני מחליט לדחות את העתירה.

העותרת תישא בהוצאות כל אחת מהמשיבות 1 ו-2 (יחדיו), המשיבה 4 והמשיבות 3 ו-5 (יחדיו) בסכום של 7,500 ₪ בתוספת מע"מ.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה למבנה

  2. עורך דין היתר בניה

  3. היתר לבניית קיר ים

  4. הקלות בהיתרי בניה

  5. היתר בניה קרוואנים

  6. היתר בניה כפר נופש

  7. היתר בניה לעליית גג

  8. היתר בניה ללא תוכנית

  9. היתר בניה חלון נוסף

  10. קרן חניה - היתר בניה

  11. ביטול היתר בניה שניתן

  12. היתר בניה מרכז מסחרי

  13. היתר לבניית עליה לגג

  14. היתר בניה מועצה דתית

  15. היתר לבניית גג רעפים

  16. היעדר היתר בניה לדירה

  17. קנס על סטיה מהיתר בניה

  18. היתר בניה בעיר יהוד

  19. חתימת מינהל להיתר בניה

  20. היתר בניה בניגוד לתקנות

  21. בקשת היתר לבניית סופרמרקט

  22. היתר בניה מערכת סולארית

  23. התנגדות להיתר בניה לגדר

  24. היתר בניית חניה בגן ילדים

  25. היתר בניה לפני הפקדת תכנית

  26. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  27. פינוי דייר מוגן היתר בניה

  28. היתר בניה ללא חתימות שכנים

  29. היתר בניה מעקה בטיחות בכביש

  30. היתר לבניית בריכת נוי לדגים

  31. ביטול החלטה למתן היתר בניה

  32. ביטול היתר בניה בגלל העיצוב

  33. היתר לבניית קיר בבית מגורים

  34. זיכוי מעבירת סטיה מהיתר בניה

  35. נטל ההוכחה של קבלת היתר בניה

  36. היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

  37. חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

  38. תחולת תיקון חוק על היתר בניה

  39. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  40. צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

  41. היתר בניה למבנה ביערות הכרמל

  42. היתר לבניית סוכך למסעדה בחורף

  43. אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בניה

  44. התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

  45. היטל השבחה - היתר בניה מתקן בזק

  46. ביטול היטלי פיתוח היתר בניה זמני

  47. ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

  48. תשלום היטל השבחה כתנאי להיתר בניה

  49. קביעה חד משמעית שלא הוצא היתר בניה

  50. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת

  51. בקשה להיתר בניית בית מגורים לבן ממשיך

  52. בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

  53. סמכות ועדה מקומית לא לאשר היתר בניה

  54. הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

  55. קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות

  56. אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

  57. שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

  58. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה

  59. ביטול היתר בניה בגלל אי זימון צד לדיון

  60. פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

  61. תכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי להיתר בניה

  62. היתר בניה על פי תכנית שהופקדה וטרם אושרה

  63. פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

  64. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  65. סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

  66. ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

  67. העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

  68. היתר בניה על סמך תוכנית מתאר מקומית ללא תוכנית מפורטת

  69. היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ?

  70. טענת רשלנות בטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים

  71. תביעה לקבוע כי הופר ההסכם, והיתר הבנייה ניתן שלא כחוק תוך רמייה

  72. בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" - ללא פרסום הקלות כלשהן

  73. בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

  74. תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

  75. בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים בפתחים, חזיתות, שינויים פנימיים, תוספת קירוי קל חדש והסתרת מתקנים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון