התנגדות ועדת ערר מחוזית להסכמה בעתירה מנהלית

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא התנגדות ועדת ערר מחוזית להסכמה בעתירה מנהלית:

1. העותר הגיש בקשה להיתר בניה לצורך הוספת חדר בשטח של 11.5 מ"ר לדירתו השוכנת בקומת קרקע של בנין בדרך חברון 140 ירושלים. אישור הבקשה הצריך מתן הקלה, וזו פורסמה להגשת התנגדויות. המשיבים 3-5 (להלן – המשיבים), ועמם דיירים נוספים בבנין, הגישו התנגדויות. ההתנגדויות נדונו מספר פעמים על ידי ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה (המשיבה 2; להלן – ועדת המשנה המקומית). בתחילה החליטה הוועדה לדחות את הבקשה, אך כעבור זמן ההחלטה השתנתה, וביום 5.11.07 החליטה הוועדה לאשר את בקשת העותר בתנאים. המשיבים ודיירת נוספת המתגוררת בבנין עררו על החלטת ועדת המשנה המקומית בפני ועדת הערר המחוזית (המשיבה 1). ועדת הערר דנה בערר ביום 15.4.08 והחליטה באותו היום לקבלו ולבטל את החלטת ועדת המשנה המקומית. נגד החלטת ועדת הערר הוגשה העתירה שלפנינו.

2. מלכתחילה נכללה כמשיבה לעתירה גם הדיירת הנוספת שהגישה את הערר (דינה גוזלן). לאחר הגשת העתירה הודיעה אותה דיירת כי היא מסכימה למתן היתר הבניה ולקבלת העתירה. לפיכך היא נמחקה מהעתירה. נותרו כמשיבים (מלבד ועדת הערר וועדת המשנה המקומית) שלושת העוררים הנוספים: בני הזוג דוד ואסתר זינו, שהנם בעליה של דירה אחת בבנין, ויצחק זינו, שהנו בעליה של דירה נוספת בבנין.

3. בדיון בעתירה שהתקיים ביום 8.9.08 הודיעו באי-כוח העותר, המשיבים וועדת המשנה המקומית על הסכמה אליה הגיעו, וביקשו מבית המשפט לתת לה תוקף של פסק דין. וזו לשון ההסכמה:

"1. החלטת ועדת המשנה של הוועדה המקומית מיום 5.11.07 תוחזר על כנה.
2. אין באמור בסעיף 1 כדי לפגוע בטענות הקנייניות של מי מהצדדים, שיהיה רשאי לאוכפן בדרך החוקית שתיראה לו.
3. העותר מצהיר כי ככל שתכנית שיקום השכונות של משרד השיכון, אם וכאשר תוחל על הנכס הנדון, לא תעלה בקנה אחד עם המבנה נשוא החלטת הוועדה המקומית, כי אז תבוצע על ידו התאמה של המבנה לתכנית, גם אם יינתן בסופו של דבר היתר בניה למבנה מכוח החלטת הוועדה המקומית.
4. הוועדה המקומית מבהירה כי תנאי להוצאת היתר בניה על פי החלטתה נשוא עתירה זו הנו התאמת מידות המעבר בלובי הכניסה לבנין ובשטח הגישה לפיר הצינורות, לדרישות התקניות המתחייבות על פי הדין".

באת-כוח ועדת הערר ביקשה שהות על מנת לאפשר לוועדה לבחון את ההסכמה ולגבש עמדה לגביה. לאחר הבחינה הודיעה באת-כוח הוועדה כי הוועדה דבקה בצדקת החלטתה המבטלת את החלטת ועדת המשנה המקומית. זאת לנוכח העובדה שהעותר הקים את החדר בלא היתר, תוך השתלטות על הרכוש המשותף של הבנין, ועל ידי כך כפה עובדות על יתר הדיירים, וגרם להפרעה של ממש לשימושם בלובי הבנין. בנסיבות אלו מתנגדת ועדת הערר לאישור ההסכמה באופן בו נוסחה. יחד עם זאת, ועדת הערר מסכימה שהוועדה המקומית תדון פעם נוספת בבקשת העותר להיתר בניה, וזאת לאחר שיבוצע פרסום כדין ויימסרו הודעות מתאימות לכלל דיירי הבנין. הדיון החוזר בוועדה המקומית נחוץ, לדעת ועדת הערר, על מנת לבחון האם מבחינה עובדתית "בידי העותר הסכמה פוזיטיבית של הרוב הדרוש להפיכתו של חלק מהרכוש המשותף לשטח המוצמד לדירתו ולעצם הבניה בו".

4. בהיבט העקרוני, עמדתה של ועדת הערר ממשיכה להיות רלוונטית חרף העובדה שכיום אין עוד מבין מגישי הערר אדם כלשהו הדבק בו. אפילו אילו מעמדה של ועדת הערר היה כשל גוף שיפוטי טהור, גם אז לא היה בכוחה של הסכמה בדבר ביטול החלטת הוועדה, במסגרת ערעור עליה, כדי לחייב את ערכאת הערעור. עמד על כך השופט מצא בע"א 4340/04 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' לוי (החלטה מיום 1.11.04):

"פסק דין, מעת שניתן, שוב אינו נחלתם של בעלי הדין לבדם, כי אם נחלת הציבור כולו, העשוי להפיק ממנו תועלת להכרעתם של סכסוכים אחרים. לפיכך, כדי לבטל פסק דין בערכאת הערעור ללא דיון שיפוטי לגוף העניין, לא די בכך שהדבר תואם אינטרסים עלומים של הצדדים אלא נדרשים טעמים משכנעים המתיישבים עם האינטרס הציבורי".

ראו עוד: רע"א 2361/04 עתון כלבו נ' גולדברג, , החלטה מיום 1.5.05.

אם כך לגבי פסק דין של בית משפט, לא כל שכן שכך לגבי החלטה של ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה, שלצד היותה גוף כעין-שיפוטי פועלת כמוסד תכנון לפי חוק התכנון והבניה, והחלטותיה בעררים בעניין מתן היתרי בניה (להבדיל מהחלטותיה בעררים בעניין תשלום פיצויים והיטל השבחה) נתקפות בהליך של עתירה מינהלית, בו ועדת הערר הנה משיבה הזכאית להציג את עמדתה בפני בית המשפט.

5. לוועדת הערר מוקנה אפוא מעמד להתנגד להסכמה המושגת במהלך עתירה מינהלית נגד החלטתה. יחד עם זאת, קיומו של מעמד לוועדת הערר אין פירושו שבחינת החלטת הוועדה במסגרת העתירה נעשית תוך התעלמות מההסכמה שהושגה לאחר מתן ההחלטה בין כל הצדדים להליך שהתקיים בפניה. נהפוך הוא: בזוכרנו כי ועדת הערר אינה מוסמכת להתערב בכל בקשה להיתר בניה אלא סמכות ההתערבות של הוועדה משתכללת רק אם ולאחר שאחד הצדדים להליך התכנוני בוחר לפנות אליה בערר, ממילא ידענו כי הסכמה המושגת בין כל הצדדים להליך התכנוני מהווה נתון בעל חשיבות בלתי-מבוטלת, ולעיתים אף מכרעת, גם אם קדמה להסכמה החלטה שונה של ועדת הערר. כך, מכל מקום, כאשר ההסכמה אינה משנה מהחלטת מוסד התכנון עליו הוגש הערר (במקרה דנן: ועדת המשנה המקומית) אלא משמעות ההסכמה הנה הותרת החלטת מוסד התכנון קמא על כנה. המבחן לעניין זה תולה עצמו באינטרס הציבורי: התנגדות של ועדת הערר להסכמה בדבר ביטול החלטתה עשויה להתקבל, אם שמירת תוקף ההחלטה נחוצה למניעת פגיעה של ממש באינטרס הציבורי. כאשר הדבר אינו כך, והמחלוקת בה עוסקת החלטת ועדת הערר מצטמצמת – לפחות מבחינת מרכז הכובד שלה – לאינטרסים הפרטיים של מבקש ההיתר מזה והמתנגדים לו מזה, כי אז הנטייה תהיה לכבד את ההסכמה בין צדדים אלה (למצער כל עוד תומך בה מוסד התכנון שקיבל את ההחלטה המקורית), גם אם ועדת הערר אינה שותפה להסכמה.

6. במקרה שלפנינו לא מצאתי כי אישור ההסכמה כרוך בפגיעה, ודאי לא משמעותית, באינטרס הציבורי. ועדת הערר נימקה את קבלת הערר ואת ביטול החלטת ועדת המשנה המקומית, בנימוקים מתחום דיני הקנין ומתחום דיני התכנון. במישור הקניני קבעה ועדת הערר כי כמעט כל הדיירים בכניסת הבנין בה מתבקשת הבניה מתנגדים לה, וכי אפילו מחצית מבעלי כלל הדירות בבנין (המונה 8 כניסות) לא הסכימו לבניה שבוצעה בתחום הרכוש המשותף. נתונים אלה נוגדים, לדעת הוועדה, את סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הדורש לצורך בניה כזאת הסכמה של בעלי שלושה רבעים מהדירות אשר שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. במישור התכנוני קבעה ועדת הערר כי מאחר שבניית החדר בוצעה בלובי הבנין, והביאה להצרת רוחבו, יש בה לפגוע באיכות החיים של הדיירים, תוך העדפה של דייר אחד והפרת האיזון התכנוני הראוי. בעיה תכנונית נוספת שהוזכרה בהחלטת ועדת הערר נוגעת לכך שכתוצאה מבניית החדר נחסם המעבר החופשי אל הפיר המכיל את צנרת הבנין, ונותר פתח ברוחב של 70 ס"מ בלבד, שאינו מאפשר טיפול יעיל בצנרת ועלול לגרום לבעיות תכנוניות משמעותיות בעתיד. בשולי ההחלטה הציגה ועדת הערר שלושה שיקולים נוספים לקבלת הערר. השיקול הראשון הוא האפשרות שבמסגרת הליך של שיקום שכונות ייערכו שינויים בלובי הבנין. לדעת הוועדה, דווקא בשל אפשרות זו חשוב שהבניה בלובי, ככל שתותר בעתיד, תיעשה במסגרת הליך של שיקום שכונות אמיתי ולא במסגרת בקשה נקודתית של אחד הדיירים. השיקול השני הוא העובדה שוועדת המשנה המקומית שינתה בהחלטה נושא הערר החלטה קודמת שלה, אותה קיבלה חצי שנה קודם לכן, ובה – בניגוד להחלטה המאוחרת – נדחתה בקשת העותר להיתר בניה. לדעת ועדת הערר, שינוי ההחלטה נעשה בלא שהוכח שינוי נסיבות אמיתי או טעם משמעותי אחר, ובנסיבות אלו יש בעצם השינוי כדי לפגוע בהליך התכנוני ובאמון הציבור בו. השיקול השלישי נעוץ בעובדה שהעותר ביצע את הבניה בלא היתר, ורק לאחר מכן הגיש את הבקשה להיתר. לדעת הוועדה, האינטרס הציבורי שבאכיפת דיני התכנון והבניה מקים בנסיבות אלה טעם נוסף שלא להיעתר לבקשה.

7. נימוקים אלה אינם מצביעים על פגיעה משמעותית באינטרס הציבורי כתוצאה מאישור ההסכמה שהושגה בין העותר לבין העוררים וועדת המשנה המקומית.

8. החשש לפגיעה בזכות הקנין של בעלי הדירות בבנין הנו עניין פרטי בינם לבין העותר. בכל מקרה, סעיף 2 להסכמה מגן במפורש על זכות הקנין של כל הנוגעים בדבר, בקובעו כי "אין באמור בסעיף 1 כדי לפגוע בטענות הקנייניות של מי מהצדדים, שיהיה רשאי לאוכפן בדרך החוקית שתיראה לו". מעבר לצורך יצוין כי לבקשת העותר להיתר בניה צורפו חתימות של 40 (מתוך 68) בעלי דירות בבנין שהודיעו כי אין להם התנגדות לבקשה. במסגרת העתירה דנן המציא העותר חתימות של 9 בעלי דירות נוספים. העוררת הנוספת שנמחקה בהסכמה מהעתירה (דינה גוזלן) הודיעה לבית המשפט כי היא מסכימה למתן היתר הבניה. ממילא קיימת הסכמה פוזיטיבית לבקשה מצד 50 בעלי דירות בבנין (73.5%). כמו כן קיימת הסכמה שבשתיקה לבקשה מצד בעלי דירות נוספים, שכן הבקשה להיתר הומצאה לכל בעלי הדירות שלא חתמו על הסכמתם לבקשה, כמתחייב מתקנה 2ב לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, ואילו התנגדויות הוגשו על ידי 16 דיירים בלבד, שהנם פחות מ-25% מבעלי הדירות. מאחר שתקנה 2ב מסתפקת בהמצאת הבקשה לבעלי הדירות שלא חתמו, הרי לצורך מתן היתר בניה (להבדיל מהמישור הקניני המסור לסמכות בית המשפט האזרחי או המפקח על רישום המקרקעין) די באי-הגשת התנגדות מצדם לאחר ביצוע ההמצאה. הלכה היא כי מוסדות התכנון רשאים לסרב ליתן היתר בניה רק במקרים בהם ברור בעליל כי מבקש ההיתר אינו בעל זכות קנינית כלשהי בשטח שלגביו מתבקש ההיתר, אך לא כאשר זכות הקנין של המבקש שנויה במחלוקת: "אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים, אין זכויות הקנין שנויות במחלוקת, תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד" (בג"ץ 1578/90 אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה, , ניתן ביום 24.10.90). מכיוון שלאחר משלוח ההודעות לבעלי הדירות שלא חתמו על בקשת העותר הוגשו התנגדויות על ידי פחות מרבע בעלי הדירות, כאשר חוק המקרקעין מסתפק בהסכמה של בעלי שלושת רבעי הדירות, אין מקום לסרב לאשר את ההסכמה לצורך בירור קיומה של "הסכמה פוזיטיבית של הרוב הדרוש להפיכתו של חלק מהרכוש המשותף לשטח המוצמד לדירתו ולעצם הבניה בו", כפי שדורשת ועדת הערר. מאותו טעם לא מובנת קביעתה של ועדת הערר לפיה כמעט כל הדיירים בכניסה הרלוונטית מתנגדים לבניה המבוקשת, שעה שמתוך 7 בעלי הדירות בכניסה בה מתבקשת הבניה (כניסה ה') הוגשה התנגדות רק מטעם המשיבים, שבבעלותם 2 דירות.

9. הנימוקים שניתנו על ידי ועדת הערר במישור התכנוני, בדבר חשיבות השמירה על מידות הולמות של לובי הבנין ושל המעבר לפיר הצינורות, קיבלו אף הם מענה מספק במסגרת ההסכמה. בסעיף 4 להסכמה נאמר: "הוועדה המקומית מבהירה כי תנאי להוצאת היתר בניה על פי החלטתה נשוא עתירה זו הנו התאמת מידות המעבר בלובי הכניסה לבנין ובשטח הגישה לפיר הצינורות, לדרישות התקניות המתחייבות על פי הדין". תנאי זה נכלל למעשה עוד בהחלטת ועדת המשנה המקומית מיום 5.11.07, בה מתן היתר הבניה הותנה בתנאים הבאים: "1. רוחב מעבר הכניסה לבנין ישאר ברוחב מעבר תקני לכלל דיירי הבנין. 2. רוחב הגישה לפיר בו עוברים צינורות וכבלים יהיה נגיש ותקני לכל דיירי הבנין". נמצא אפוא כי השבת החלטת ועדת המשנה המקומית על כנה מכוח ההסכמה, אין פירושה בהכרח מתן היתר בניה לחדר הנוסף שבנה העותר. תנאי למתן ההיתר הנו קיום הדרישות התקניות המתחייבות על פי הדין הן בנוגע למידות המעבר בלובי והן בנוגע למידות המעבר לפיר הצינורות. משעה שכך, לא ניתן למצוא בהסכמה פגיעה באינטרס הציבורי הנוגע לעניינים אלה. ההנחה היא כי הדרישות התקניות בעניינים אלה מבטיחות כדבעי את האינטרס הציבורי.

10. השיקול המוצג על ידי ועדת הערר בדבר החשיבות הנודעת להקמת תוספת הבניה במסגרת הליך כולל של שיקום שכונות, עשוי היה בנסיבות מסוימות לשמש נימוק להימנעות מאישור ההסכמה, אלמלא העובדה שבבנינים זהים המצויים באותו רחוב בסמוך לבנין של העותר בוצעו הרחבות בניה דומות (בלובי הכניסה) במסגרת פרויקט שיקום שכונות מטעם משרד הבינוי והשיכון, כאשר תכנית המשרד הנה לבצע את אותן עבודות גם בבנין של העותר. עובדות אלה הוכחו לוועדת המשנה המקומית באמצעות מכתב של מנהל הפרויקט מטעם משרד הבינוי והשיכון מיום 27.6.07, וכן באמצעות דיווח שמסר לוועדה אחד מחבריה, מאיר תורג'מן, שערך ביקור במקום ונפגש עם נציג שיקום השכונות ונציגי המינהל הקהילתי. המשימה של בדיקת הבניה שבוצעה בבנינים סמוכים ושיש כוונה לבצע בבנין הנדון במסגרת פרויקט שיקום השכונות, הוטלה על מר תורג'מן בהחלטות ועדת המשנה המקומית מיום 28.5.07 ומיום 25.6.07. ממילא אין מקום לקביעת ועדת הערר כי ועדת המשנה המקומית שינתה לאחר כחצי שנה (בהחלטה מיום 5.11.07) את החלטתה הקודמת בלא להציג טעם טוב לשינוי. ההחלטה הקודמת הטילה על מר תורג'מן את בדיקת מצב הליך שיקום השכונות. בישיבת ועדת המשנה המקומית מיום 5.11.07 דיווח מר תורג'מן: "בעבר, הועדה המקומית דחתה את הבקשה מסיבות תכנוניות ולאור התנגדויות השכנים. עתה, יש אישור של משרד השיכון, שהבנין נשוא הדיון כלול במסגרת תכנית שיקום השכונות כפי שמוצע וכפי שאושרו תוספות בניה במתכונת דומה בבנינים סמוכים" (ראו גם תצהירו של מר תורג'מן מיום 11.5.08 – נספח ז' לעתירה). המידע החדש שנמסר לוועדת המשנה המקומית, בדבר התאמת הבניה המבוקשת הן לבניה שבוצעה (על פי היתרים כחוק) בבנינים סמוכים והן לבניה שמתוכננת להתבצע בבנין הנדון במסגרת פרויקט שיקום השכונות, הוא הוא הנימוק שהוביל את ועדת המשנה המקומית לשנות את ההחלטה הקודמת. מידע זה אף קיבל ביטוי מעשי בהחלטת ועדת המשנה המקומית, לפיה אישורה ניתן ל"תוספת הבניה הכלולה בתכנית הבינוי של משרד השיכון במסגרת שיקום שכונות". בהינתן עובדות אלה, עצם שינוי ההחלטה הקודמת אינו יכול אף הוא להוות שיקול המונע את אישור ההסכמה. לא כל שכן כאשר ההסכמה מתייחסת להליך שיקום השכונות ומכילה (בסעיף 3) הוראה המבטיחה את התאמת הבניה לאותו הליך: "העותר מצהיר כי ככל שתכנית שיקום השכונות של משרד השיכון, אם וכאשר תוחל על הנכס הנדון, לא תעלה בקנה אחד עם המבנה נשוא החלטת הוועדה המקומית, כי אז תבוצע על ידו התאמה של המבנה לתכנית, גם אם יינתן בסופו של דבר היתר בניה למבנה מכוח החלטת הוועדה המקומית".

11. העובדה שהעותר ביצע את הבניה נשוא בקשת ההיתר בלא היתר, אינה נימוק בלתי-רלוונטי להחלטת מוסד התכנון בבקשת ההיתר, אך גם לא נימוק בלעדי או מכריע. מדובר אך באחד מבין קשת רחבה של שיקולים הצריכים לעניין (ראו עע"מ 3319/05 פונטה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה באר שבע, , ניתן ביום 1.8.05). לפיכך, ומבלי להקל ראש בחומרת העבירה שביצע העותר (עליה נתן הוא את הדין במסגרת הליך פלילי), אינה בה כשלעצמה למנוע את אישור ההסכמה.



12. לאור כל האמור ניתן בזה תוקף של פסק דין להסכמה כפי שפורטה בפרוטוקול בית המשפט מיום 8.9.08. אין צו להוצאות. האגרה תוחזר לעותר בהתאם לתקנות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. טופס עתירה מנהלית

  2. תיקון עתירה מינהלית

  3. סעד כספי עתירה מנהלית

  4. עורך דין עתירה מנהלית

  5. איך כותבים עתירה מנהלית ?

  6. צו ביניים בעתירה מנהלית

  7. שיהוי בהגשת עתירה מנהלית

  8. המועד להגשת עתירה מנהלית

  9. דיון מוקדם בעתירה מנהלית

  10. בקשה לתיקון עתירה מנהלית

  11. חקירת מצהיר בעתירה מנהלית

  12. עתירה מנהלית לאיחוד משפחות

  13. עתירה מנהלית נגד ועדה מקומית

  14. עתירה מנהלית נגד אישור תכנית

  15. בקשה להצטרף כצד לעתירה מנהלית

  16. עתירה מנהלית למתן צו על תנאי

  17. עתירה מנהלית בבית הדין לעבודה

  18. מיצוי זכויות לפני עתירה מנהלית

  19. עתירה מנהלית בעקבות הפסד במכרז

  20. תוך כמה זמן מגישים עתירה מנהלית

  21. עתירה מנהלית אחרי בניה לא חוקית

  22. סירוב לאשר תכנית - עתירה מנהלית

  23. עתירה מנהלית - ארנונה משרדי בנקים

  24. מחיקת עתירה מנהלית ללא צו להוצאות

  25. תוך כמה זמן אפשר להגיש עתירה מנהלית

  26. אי עמידה בתנאי סף במכרז - עתירה מנהלית

  27. עתירה מנהלית לדון בבקשה לשינוי תב"ע מקומית

  28. פסיקת הוצאות ראויות בגין דחיית עתירה מנהלית

  29. התנגדות ועדת ערר מחוזית להסכמה בעתירה מנהלית

  30. דחיית עתירה מנהלית מבלי שבית המשפט פסק הוצאות

  31. האם מגישים עתירה מנהלית בחובות ארנונה של חברה ?

  32. עתירה מנהלית לביטול מינוי במכרז בטענת חוסר ניסיון

  33. עתירה מנהלית לפסול הצעה במכרז פומבי לבניית מעון יום

  34. עתירה מינהלית להורות על ביטול החלטות ועדת הערר מחוזית

  35. עתירה מנהלית נגד חלטת הועדה לדיור לאומי: הקצאת זכויות בניה עתידית

  36. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון