נטישת מושכר חיוב בארנונה

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא נטישת מושכר חיוב בארנונה:

עניינה של העתירה דנן, הוא בחוב ארנונה בגין חלק משטח נכס שבבעלותה של העותרת – מרתף בבנין המכונה "בית בכור", בצומת הרחובות ביאליק וז'בוטינסקי ברמת גן, ששטחו 1,234 מ"ר (להלן: "הנכס"). העותרת העלתה מספר טענות ביחס לחיובי הארנונה בנכס בתקופות שונות. החלטה זו מתייחסת לחיוב הארנונה בתקופה בין אוגוסט 2007 עד אוקטובר 2008.

ביחס לתקופה זו, טוענת העותרת כי הנכס היה מושכר למר אהרון אוקנין ולחברת הבת שלו – חברת אלמוג ים בע"מ, שאף נרשמו כמחזיקים בספרי המשיבה (להלן: "העירייה"). לטענת העותרת, החליטה העירייה שלא כדין לשנות את רישומיה באופן רטרואקטיבי, ולרשום את העותרת כמחזיקה בנכס בתקופה זו.

העירייה טענה כי היא פעלה כדין כאשר שינתה את הרישום. לטענתה, היא רשאית לשנות רישום של מחזיקים גם אם לא נמסרת הודעה על חדילת חזקה, בהתאם לראיות חיצוניות, והיא זכאית במקרים מסוימים לעשות זאת גם באופן רטרואקטיבי. העירייה הוסיפה וטענה כי אם השוכרים חדלו לשלם דמי שכירות לעותרת, היה על העותרת להגיש נגדם תביעת פינוי. כן נטען כי העותרת במחדלה נמנעה מלהודיע לעירייה על כך שהמחזיק בנכס השתנה.

בישיבת יום 5.11.09, הסכימו הצדדים כי ניתן יהיה להכריע בשאלה המשפטית של האפשרות של עירייה לתבוע ארנונה בגין נכס ששוכר נטש אותו, כאשר המשכיר לא ביטל את ההסכם, ולא החזיר לעצמו את החזקה. ב"כ העירייה בקש להגיש טיעון קצר בכתב בנושא זה.

העירייה הגישה טיעון כתוב מטעמה. לטענתה, פנתה העירייה לשוכר מר אויקנין בדרישה לשלם את חובותיו, ולא נענתה. לאחר מכן, ביקר ביום 19.7.07 עובד מיחידת האכיפה של העירייה בכתובת הנכס לצורך עיקול מטלטלין, ומצא כי המקום אינו פעיל. ביום 19.8.07 נעשה ניסיון נוסף לבצע עיקול, והמקום היה ריק וללא פעילות. מבירור שנערך הסתבר כי השוכר עזב את המקום, והותיר אחריו חובות גם למשכירה, העותרת. לאור כל אלה, קבעה העירייה כי השוכר "זנח" את הנכס, ושם המחזיק שונה מאותו יום לשמה של העותרת, בעלת הנכס.

לטענת העירייה, היא זכאית לבדוק באופן אקטיבי האם חל שינוי בהחזקה בנכס מסוים, ואם יש לה מידע על שינוי כזה, היא זכאית ואף חייבת להתייחס לעובדות שהתבררו לה. המצב בו שוכר זנח את הנכס הוא לטענת העירייה המצב הקלאסי בו על העירייה לפעול לתיקון הרישום, כך שישקף את המצב הממשי בפועל.

העירייה טענה כי השאלה מי החזיק בנכס היא שאלה עובדתית, שיש לברר אותה לכן במסגרת הליכי השגה וערר. בין היתר יש מקום לברר בהקשר זה מתי הפסיק השוכר לשלם דמי שכירות, מה היו פעולות העותרת עם הפסקת השכירות, מתי נודע לעותרת כי השוכר עזב את הנכס וכד'. כמו כן לא ברור מדוע העותרת תפסה חזקה בנכס רק בחודש אוקטובר 2008 ולא קודם לכן. עוד נטען כי בית המשפט אינו יכול להכריע בשלב זה האם העותרת פעלה בסמכות ובסבירות, בלא לקיים את הבירור העובדתי הנ"ל.

דיון
אינני סבורה כי יש לקבל את טענות העירייה.

כידוע, קבע ס' 274ב לפקודת העיריות [נוסח חדש] כי העירייה זכאית להטיל ארנונה על נכסים שאינם אדמת בנין, וכי הארנונה תשולם על ידי ה"מחזיק" בנכס. המונח "מחזיק" הוגדר בס' 1 לפקודת העיריות "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר, או בכול אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".

בפסה"ד רע"א 422/85 חברת בתי גן להשכרה נ. עיריית תל אביב יפו התייחס בית המשפט העליון בהרחבה לשאלה מיהו המחזיק בנכס מושכר. בית המשפט קבע באותו ענין כי:
"אם יש גם 'בעל' וגם 'שוכר', הרי הכוונה היא, כי כמחזיק לצורך החובות והזכויות שבפקודה ייחשב זה מבין השניים, שהוא, במערכת הנסיבות שנוצרה, בעל הזיקה הקרובה יותר לבניין, והחובה לשלם, למשל, ארנונה כללית תחול אז על השוכר, למרות שיש לדירה, כמובן, גם בעל. המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי 'מחזיק' אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא - יחסית כמובן - בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או ברשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, כאמור, והבעל נשאר בגפו מול הרשות".

כלומר, חובת תשלום הארנונה חלה על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. אם קיים שוכר המחזיק בנכס, הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר, וככזה הוא זה שחייב לשלם את הארנונה. באין בעל זיקה קרובה אחרת ("גורם חוצץ" אחר), המחזיק בנכס, חוזרת חובת התשלום לחול על בעל הנכס.

עוד קובעת פקודת העיריות (בס' 325 ו-326 בה), כי החובה להודיע על חדילת חזקה או שינוי בחזקה חלה על המחזיקים, וככלל – אין העירייה חייבת לשנות את רישומיה ביחס למחזיקים בנכס כל עוד לא התקבלה אצלה הודעה בכתב על שינוי המחזיקים. סעיפים אלה, כך נקבע בפסה"ד בתי גן להשכרה הנ"ל, מתייחסים לחובה למסירת מידע לעירייה, הרוצה לדעת הן על חילופי בעלות והן על מצב של חילופי שוכרים.

יחד עם זאת – כך קבעה הפסיקה, במקרים מסוימים זכאית (ואולי אף חייבת) העירייה לשנות את רישומיה, אף בלא שהיא קבלה הודעה כתובה על חדילת חזקה, בהתאם למצב הדברים בפועל כפי שהוא נודע לה.

כפי שצוין לעיל, בישיבת יום 5.11.09, הסכים ב"כ העירייה על הרקע העובדתי הרלוונטי למקרה דנן– קרי כי מדובר בנכס שהשוכר נטש אותו, כאשר המשכיר לא ביטל את ההסכם, ולא החזיר לעצמו את החזקה.

אני סבורה כי במקרה כזה, לא ניתן לקבוע כי החזקה בנכס חזרה לידי המשכיר - הבעלים.
שוכר אשר חדל לשלם דמי שכירות ואף "זנח" את המושכר, איננו חדל להיות בעל הזכות להחזיק בנכס אותו הוא שכר, כל עוד המשכיר לא ביטל את הסכם השכירות איתו. כעולה מדבריו של ב"כ העירייה, הוא לא חלק על כך כי המשכירה, העותרת, לא ביטלה בענייננו את הסכם השכירות עם השוכר. כל עוד הסכם השכירות לא בוטל- הוא קיים ותקף. כל עוד הסכם השכירות לא בוטל, ממשיך השוכר להיות חייב לשלם למשכיר דמי שכירות, ובמקביל, הוא ממשיך להיות בעל הזכות להחזיק את הנכס נושא הסכם השכירות,

ביטול ההסכם יכול להתבצע בהודעה בעל פה או בכתב. ביטל הסכם שכירות יכול להתבצע גם על ידי התנהגות כגון תפיסת חזקה בנכס. אולם – כל עוד אף אחד מהדברים האלה לא בוצע, הסכם השכירות מוסיף להיות תקף, ומשמעות הדבר היא כאמור כי השוכר הוא בעל זכות השכירות וככזה – בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, והוא זה שחייב לשלם את דמי הארנונה לעירייה.

אינני סבורה, כטענת ב"כ העירייה, שקיימות בין הצדדים מחלוקות עובדתית הטעונות בירור, לאור ההסכמה על הרקע העובדתי הנ"ל. כך, אינני סבורה כי יש רלוונטיות לשאלה מדוע לא ביטלה העותרת את הסכם השכירות, מתי נודע לה כי השוכר עזב את הנכס וכד'.

העירייה חוששת כי מדובר בפתיחת פתח להתחמקות משלום ארנונה. אינני שותפה לחשש זה. כאשר שוכר נכס חדל לשלם דמי שכירות, חזקה על המשכיר כי אם הוא סבור שאין סיכוי שהשוכר יוסיף לשלם את דמי השכירות – הוא יבטל את הסכם השכירות ויתפוס חזקה בנכס המושכר. שיעור דמי הארנונה על נכס הוא בדרך כלל נמוך יותר משיעור דמי השכירות המשולמים עליו. לכן, למשכיר כדאי יותר לבטל את הסכם השכירות, ולנסות למצוא שוכר חלופי – אף אם המחיר של התנהלות כזו הוא כי הארנונה תחזור לפרק זמן מסוים לחול עליו.

כך או אחרת, כל עוד הסכם השכירות תקף, הסיכון של אי תשלום דמי הארנונה איננו סיכון של המשכיר אלא של העירייה. העירייה איננה יכולה לכפות על משכיר לבטל הסכם שכירות – רק כדי שהיא תוכל לגבות ממנו ארנונה. אם משכיר מעדיף משיקוליו שלו, לא לבטל את הסכם השכירות, ולא להחזיר לידיו את החזקה, החלטה כזו היא לגיטימית, ואין לבוא אליו בטענות בשל כך.

עוד יש לציין כי העובדה כי השוכר לא היה בנכס, ועזב אותו כאשר נציג העירייה ביקר בו, אין פירושה בהכרח כי היה מקום לשנות את רישומי המחזיק בעירייה. אין הדבר דומה למקרה בו נודע לעירייה כי מחזיק אחר החל להחזיק בנכס בפועל. מסקנתה של העירייה במקרה דנן נובעת מהעובדה שהיא ראתה כי הנכס ריק.

אולם, נכס מושכר עשוי להיות ריק, בלא שפירוש הדבר הוא כי המחזיק בנכס התחלף. כדי להמחיש את הדברים, ניתן לתת דוגמא של שוכר ששכר נכס ובחר מטעמיו שלו לא להפסיק לעשות בו שימוש לפרק זמן מסוים. מובן כי התנהלות כזו היא לגיטימית. במקרה כזה, כל עוד הסכם השכירות לא בוטל, השוכר הוא בעל הזכות להחזיק בנכס ולעשות בו שימוש, וככזה הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס והחייב בתשלום הארנונה עבורו. העירייה אינ הזכאית בכול מקרה בו השוכר אינו עושה שימוש ממשי בנכס ששכר, להחליף את הרישומים בפנקסיה ביחס למחזיק בנכס.

באופן דומה, אף השוכר דנן בחר לא לעשות שימוש בנכס אותו הוא שכר. אכן, הוא גם לא שילם דמי שכירות עבור המושכר – מה שהקנה למשכיר זכות לבטל את הסכם השכירות. אולם- כפי שכבר הבהרתי, מדובר בזכות של המשכיר ולא בחובה שלו, זכות שכול עוד הוא לא עשה בה שימוש, הוא לא החזיר לעצמו את זכות החזקה בנכס, וזכות זו הוסיפה להיות של השוכר.

לכן, אני דוחה את טענות העירייה ביחס לתקופה בין 8/07 ועד 10/08.
התיק נקבע לדיון נוסף ביחס ליתר השאלות השנויות במחלוקת ליום 3.3.10 בשעה 11:30.
המזכירות תודיע לצדדים.

שאלת ההוצאות תיבחן לאחר שיינתן פסק דין בעתירה כולה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ארנונה על פאב

  2. ארנונה על מכבסה

  3. ארנונה על רפתות

  4. ארנונה על מספרה

  5. ארנונה על מחסנים

  6. ארנונה על ממגורה

  7. ארנונה תחנות דלק

  8. ארנונה על בית ריק

  9. ארנונה על שטח פתוח

  10. תביעת השבה ארנונה

  11. מהי מטרת הארנונה ?

  12. הוצאות אכיפה ארנונה

  13. ארנונה על גן לאומי

  14. ארנונה שימוש מעורב

  15. חיוב אישי בארנונה

  16. הנחה בארנונה בטעות

  17. חוב ארנונה במטולה

  18. ארנונה על בית אבות

  19. ארנונה על אדמת מרעה

  20. ארנונה על בית מלאכה

  21. האם ארנונה היא מס ?

  22. תשלום ארנונה עודפת

  23. השגה למנהל הארנונה

  24. תעריף ארנונה מדורג

  25. ארנונה לפני טופס 4

  26. הבטחה שלטונית ארנונה

  27. ארנונה על מעון ילדים

  28. חוב ארנונה של השוכר

  29. ממתי משלמים ארנונה ?

  30. ארנונה על שטח חקלאי

  31. ארנונה על שטחי שירות

  32. ארנונה מספרות תל אביב

  33. ארנונה על שטחי ביטחון

  34. חוב דמי שילוט ארנונה

  35. תעריפי ארנונה השוואה

  36. ארנונה על אולם אירועים

  37. ארנונה על מבנה תעשייה

  38. ארנונה על שטחים טכניים

  39. הגדלת שטח לחיוב ארנונה

  40. התחייבות להפחתת ארנונה

  41. איך מערערים על ארנונה

  42. טעות במדידה החזר ארנונה

  43. תשלום ארנונה פתח תקווה

  44. חוב שנוי במחלוקת ארנונה

  45. השגה על ארנונה תחנת דלק

  46. חובות ארנונה של יורשים

  47. חוב ארנונה לעיריית חיפה

  48. אינטרס ההסתמכות - ארנונה

  49. קבלת תשלום ארנונה בחזרה

  50. החזר ארנונה אולם אירועים

  51. נטישת מושכר חיוב בארנונה

  52. תשלום תחת מחאה – ארנונה

  53. החזר הארנונה שנגבתה ביתר

  54. שינוי ארנונה רטרואקטיבי

  55. ארנונה על מחסן חלק מדירה

  56. חיוב רטרואקטיבי בארנונה

  57. שינוי ארנונה לאחר 10 שנים

  58. מכתב השגה על חיוב בארנונה

  59. שינויים בהגדרות צו ארנונה

  60. סיווג מרפאות לצורך ארנונה

  61. הקלה בארנונה למבנים חקלאים

  62. תשלום ארנונה בניה ללא היתר

  63. תשלום ארנונה על כניסה לעסק

  64. חובות ארנונה מלפני 20 שנה

  65. חוקיות הטבה בארנונה לחברות

  66. ארנונה למשפחה מעל 8 ילדים

  67. גביית ארנונה מחברה שהתפרקה

  68. הבטחה שלטונית לפטור מארנונה

  69. תשלום ארנונה באחוזת ראשונים

  70. ערעור על החלטת מנהל הארנונה

  71. חוב ארנונה לעיריית תל אביב

  72. אי קבלת תשובה להשגה בארנונה

  73. תביעה בגין ארנונה ומים - עיריית בת ים

  74. סיווג ''תעשיה'' לצרכי ארנונה

  75. גביית ארנונה מהבעלים של החברה

  76. שינוי סיווג ארנונה מחסן לעסק

  77. ארנונה על מחסן בגובה מטר וחצי

  78. חוב ארנונה לעיריית פתח תקווה

  79. מכתב הנחה בארנונה מראש המועצה

  80. אישור משרד הפנים לגביית ארנונה

  81. ארנונה על מפעלים במועצה אזורית

  82. איחור בתשובת מנהל הארנונה להשגה

  83. מחזיק מטעם הממשלה לצורך ארנונה

  84. תביעה לתשלום החזר תשלומי ארנונה

  85. תעריפי ארנונה שונים באותו אזור

  86. אי שימוש במחסנים - תשלום ארנונה

  87. השבת כספי ארנונה שנגבו שלא כדין

  88. ארנונה על חניון ציבורי ללא תשלום

  89. ארנונה על מרתף שאינו ראוי לשימוש

  90. גביית ארנונה בזמן הליכים משפטיים

  91. ארנונה על מבנה שאינו ראוי לשימוש

  92. תביעה כספית בגין חוב ארנונה בשכירות

  93. ארנונה על החלק היחסי בבניין משרדים

  94. אי שימוש במחסנים 6 חודשים - ארנונה

  95. מגורים עם ההורים במשק חקלאי - ארנונה

  96. הליכי גבייה בשל חובות ארנונה שקיומם הוכחש

  97. שינוי סיווג ארנונה מ"בית פרטי" ל"בית משותף"

  98. האם צריך לשלם חוב ארנונה בזמן שהייה בחו"ל ?

  99. טענת אי מגורים בנכס במסגרת תביעה לתשלום ארנונה

  100. האם אפשר להגיש השגה על ארנונה גם אחרי 90 יום ?

  101. סיווג ''מפעל תעשייתי'' כ''עסק אחר'' לצורכי ארנונה

  102. ארנונה: האם מספרה נחשבת "בית עסק" או "בית מלאכה" ?

  103. האם מותר לחייב אוטומאטית בריבית פיגורים על ארנונה ?

  104. השגה על הארנונה, בטענה כי שטחו בפועל קטן מהשטח המדווח

  105. סיווג מבנים לצורכי ארנונה - מבנה חקלאי - מבנה תעשייתי

  106. האם צריך לשלם ארנונה על "בריכה פתוחה" לא פעילה בחורף ?

  107. האם מכתבי דרישה לגביית ארנונה עוצרים את מרוץ ההתיישנות ?

  108. עתירה לביטול דרישת ארנונה בנכסים המשמשים בבניית מסילת ברזל

  109. חיובי ארנונה ששולמו ביתר עקב כך שכל חלק ממ"ר חויב כמ"ר שלם

  110. ביהמ"ש לעניינים מנהליים מוסמך לדון בענייני ארנונה בעתירה של אזרח כנגד החלטה של רשות

  111. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון