קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא עסקה כפויה מכר ללא תמורה: 1. עתירה להורות על ביטול עסקת "מכר ללא תמורה" לפיה העבירה העותרת למשיבה 2 (להלן: "העירייה") את המקרקעין הידועים כגוש 10802 חלקה 114 (להלן: "החלקה"). בעתירה נטען כי עסקת המכר הינה למעשה הפקעה אשר דינה להתבטל בשל השיהוי במימוש מטרתה. רקע: 2. החלקה נשוא הדיון מצויה בכרמל הצרפתי בחיפה והיתה בעבר חלק מחלקה 92 בגוש 10802 (להלן: "חלקת המקור"). חלקת המקור כולה היתה במשך שנים רבות בבעלות מנזר הכרמליתים היחפים (להלן: "המנזר"). בתכנית המתאר חפ/229 משנת 1934 סווגה חלקת המקור כשטח פתוח בבעלות המנזר. בשנת 1944 אושרה ופורסמה תכנית מתאר חדשה חפ/545 ולפיה סווגה חלקת המקור כשטח פרטי שייעודו שטח פתוח לציבור לצמיתות ללא כל זכויות בניה (התכנית פורסמה ביום 31/8/44 בעיתון הרשמי מס' 1357). בשנת 1947 יזם המנזר שינוי ביעוד החלקה והגיש תכנית חדשה לאישור (תכנית חפ/545ב'). על פי תכנית זו סווג חלק מחלקת המקור "כאתר לבנין ציבורי F", שייעודו שימוש ציבורי לא מסחרי, ויתרת החלקה סווגה כשטח פרטי פתוח עם זכויות מעבר לציבור. התכנית אושרה ופורסמה בעיתון הרשמי מיום 11/12/47. 3. המנזר לא שקט על שמריו והמשיך ליזום תכניות לשינוי יעוד חלקת המקור. בהתאם הגיש המנזר לאישור את תכנית חפ/545ג', אשר בה ביקש לשנות את היעוד בחלק מחלקת המקור לאזור מגורים א'. על פי התכנית המוצעת הותנתה הבנייה באותו חלק שייעודו ישונה, בהגשת תכנית מפורטת. יתרת החלקה נותרה בייעוד ציבורי פתוח. דבר הפקדתה של תכנית זו פורסם ביום 22/3/56 (י.פ. 568). במקביל להליכי אישור התכנית חפ/545ג' הנ"ל יזם המנזר תכנית נוספת, חפ/965, לפיה הוצע לאשר את חלוקת חלקת המקור ל-26 מגרשים לבניה כאשר לכל מגרש יינתנו זכויות לבניית 345 מ"ר (סה"כ 8,970 מ"ר). גם דבר הפקדתה של תכנית זו פורסם ביום 22/3/56 (י.פ. 568). במסגרת התכנית נקבע גם כי חלק מהחלקה - אתר 27 - ייועד לצרכי ציבור. כן נקבעו דרכי גישה ושטחים ירוקים שיועברו לבעלות העירייה. 4. לאחר הפקדת שתי התכניות (חפ/545ג' ו-חפ/965), פנה המנזר למשיבות וביקש לאשר לו הגדלה של אחוזי הבניה. בסופו של משא ומתן הוסכם על הוספת זכויות בניה בשטח כולל של 2,140 מ"ר ב-26 המגרשים, כל זאת בתמורה להעברת הזכויות בחלק שכונה אתר 27 לבעלות העירייה (נספח "ד" לתצהירה של הגב' בן אשר). 5. בין לבין, ובטרם אושרו תכניות חפ/545ג' ו-חפ/965, הועברו הזכויות בחלקה מהמנזר לשיכון עובדים בע"מ, שהיא בעלת השליטה בעותרת ונרשמו על שם העותרת. בשנת 1968 יזמה שיכון עובדים בע"מ תכנית מתאר נוספת, חפ/1403. תכנית זאת מהווה המשך לתכנית חפ/965 וכללה חלוקה למגרשי בניה, העברת מגרש בייעוד ציבורי לעירייה, דרכי גישה וכו'. כן כללה התכנית תוספת באחוזי הבניה של כ-20% מעבר לאחוזי הבניה שעליהם הוסכם במסגרת הדיונים בין המנזר לעירייה. מקום המגרש שנועד לעבור לבעלות העירייה לייעוד ציבורי שונה מהמיקום על פי תכנית חפ/965 הנ"ל. תכנית חפ/1403 הנ"ל אושרה ופורסמה למתן תוקף ביום 7/10/76 (י.פ. 2261). 6. על פי סעיף 13 לתקנון התכנית, הגישה שיכון עובדים בע"מ תשריט חלוקה לאישור. התשריט אושר בוועדה המחוזית בישיבה מס' 51 מיום 24/11/81. על פי תשריט זה יועד אתר שסומן "ה" לייעוד ציבורי. כן נקבע בתשריט שהוגש על ידי שיכון עובדים בע"מ, כי אותו אתר ה' יועבר לבעלות העירייה. עם אישור תשריט החלוקה נקבע כי אתר "ה" יכונה חלקה 114, היא החלקה נשוא הדיון בפנינו. כמו כן נקבע שטחים נוספים ליעודים ציבוריים כמו לדרך וכדומה. בהתאם לתשריט החלוקה, חתמה העותרת ביום 19/5/83 על שטר מכר להעברת השטחים הציבוריים ובהם החלקה נשוא דיוננו לבעלות העירייה ללא כל תמורה. הבעלות נרשמה על שם עיריית חיפה באותו יום. אין חולק כי משנת 1983 לא עשתה העירייה כל שימוש בחלקה ולא נבנה בה כל מבנה ציבורי. העתירה: 7. בעתירה בתיק זה טוענת העותרת כי העברת החלקה לבעלות העירייה במסגרת עסקת המכר ללא תמורה אינה אלא הפקעה של החלקה לצרכי ציבור. העותרת מבהירה כי נאלצה להסכים להעברת החלקה על שם העירייה כתנאי למימוש זכויותיה במקרקעין ועל-כן אין מדובר בהעברה רצונית. עוד טוענת העותרת כי לאחר שחלפו שנים כה רבות - למעלה מ-25 שנים מאז שהחלקה הועברה לעירייה- לא נעשה דבר למימוש הייעוד הציבורי ועל כן יש להורות על השבת החלקה לבעלותה. העותרת מבהירה כי מהתנהגות העירייה ניתן להסיק כי העירייה זנחה את מטרת ההפקעה וכי אין לה כל צורך בחלקה ועל כן על פי ההלכה מן הדין להורות על החזרתה לבעליה. 8. המשיבות מצידן מדגישות כי לא מדובר בהפקעה אלא בעסקה רצונית. החלקה הועברה לעירייה במסגרת תכנית מתאר שיזמו בעלות המקרקעין, תחילה המנזר ולאחר מכן העותרת באמצעות שיכון עובדים בע"מ. הן שביקשו לשנות את ייעוד המקרקעין למגורים ולהגדיל את אחוזי הבנייה ובתמורה הציעו להעביר חלק מהמקרקעין לבעלות הציבור לצורך שימושים וייעודים ציבוריים. לפיכך טוענות המשיבות שאין מקום להורות על ביטול עסקת הרכישה וכי אין כל תחולה להלכות בתי המשפט בדבר השבת מקרקעין שהופקעו לבעליהם. לבסוף טוענות המשיבות כי לא זנחו את מטרת הרכישה וכי החלקה עדיין דרושה לייעוד ציבורי. מימוש המטרה מתעכב, בשל קשיים בפינוי בסיסי צבא המצויים בקרבת מקום והכנת תכנית מתאימה לשימושים הציבוריים הנדרשים. דיון והכרעה: 9. השאלה הראשונה שבה יש לדון הינה האם החלקה נרכשה על ידי העירייה בעסקה רצונית או האם יש לראות בהעברת הזכות בחלקה לעירייה כרכישה כפויה שכמוה כהפקעת מקרקעין. רק אם תתקבל עמדת העותרת בשאלה זו יהיה מקום לדון בשאלת ביטול הרכישה בשל זניחת מטרתה. אפתח ואציין כי הגעתי למסקנה שרכישת החלקה על ידי העירייה נעשתה מרצון ולא בכפיה ועל כן דין העתירה להידחות. אפרט טעמי. 10. הפקעת מקרקעין הינה רכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין על ידי רשות ציבורית למען מטרה ציבורית (ראה א. קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך א 13 (2008)). מרכיב הכפייה הוא המרכיב המייחד את ההפקעה מהעברת זכויות במישור ההסכמי. יצוין, לא מדובר בהסכם שבו נפגם רצונו של אחד הצדדים עקב כפייה (במובן סעיף 17 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, אלא בכפייה מותרת שאינה פוגמת בתוקף ההעברה. כאשר הכפייה נעשית מכוח אחת מהוראות הדין המותירות לרשות להפקיע את זכויותיו של הבעלים במקרקעין אין כל קושי לאתר את מרכיב הכפייה ולבחון את תקפותו (סמכות להפקיע מצויה במספר חוקים כמו חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, פרק ח'; פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943, סעיף 3; פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, סעיף 3 ועוד). עם זאת לעיתים נעשות פעולות שנראות שונות מהפקעה כפויה ואשר בסופן עוברות הזכויות במקרקעין מהבעלים הפרטי לרשות. כך כאשר עוברת זכות לרשת במסגרת הליך של איחוד וחלוקה של מקרקעין לפי סעיפים 120-128 לחוק התכנון והבניה במסגרת הסכמים בין הרשות לבעלים, במסגרת חכירה ללא תמורה וכדומה, יש לבחון האם במהותה הרכישה כפויה או רצונית. להבחנה בין רכישה כפויה לרכישה רצונית עשויה להיות נפקות לעניין תחולת דיני ההפקעה ובהם הוראת הפיצויים והאפשרות לביטול הרכישה (לביקורת על דרכי רכישה כפויה העוקפות את דיני ההפקעה ראה ד. לוינסון זמיר פגיעות במקרקעין על ידי רשימת התכנון 177-185, 425 (1994), ד. לוינסון-זמיר ההגנה החוקתית על הקניין ודיני הפקעת מקרקעין 375 (ספר ויסמן, 2007)). 11. ראוי להעיר כי כאשר עוסקים אנו בתקפה של עסקה חוזית להעברת זכות במקרקעין מהפרט לרשות שנעשתה בכפייה עשויות לחול שתי מערכות דינים; מחד, דיני הפגמים בכריתת חוזה- שהרי כפייה, הפוגעת בתקפו של הסכם, עשויה להיות גם כפייה כלכלית גרידא (ראה למשל ע"א 99/ 2299 שפייר נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה (4) 213 (2001)); מאידך, דיני הפקעת מקרקעין- שהרי רכישה כפויה, אף אם נעשתה בהסכם, עשויה להיחשב כהפקעה הכפופה לדיני ההפקעה. בהליך הנוכחי אין כל טענה במישור ההסכמי, דהיינו אין טענה כי נפל פגם ברצון העותרת המצדיק את ביטולו של הסכם העברת הזכות בחלקה לעירייה ועל כן הדיון כולו מתמקד בתחולת דיני ההפקעה והאפשרות לביטול העברת הזכות בשל זניחת מטרת הרכישה. 12. לא כל עסקת מכר ללא תמורה בין רשות לבין בעל מקרקעין, הנכרתת כחלק מהליך תכנוני, הינה עסקת רכישה כפויה. בפסיקה מוקדמת של בתי המשפט ניכרת המגמה לבחון את השאלה בגדרם של דיני החוזים. כאשר נמצא כי בין הצדדים נוהל משא ומתן, בלא שנפל פגם מוכר מתחום דיני החוזים בהסכמה, קבעו בתי המשפט כי אין תחולה לדיני ההפקעה (ראה בג"צ 318/61 וולמן נ' שר הפנים, פ"ד טז 766 (1962); וע"א 31/79 חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עיריית רמת גן, פ"ד לה(3) 295 (1981)). בפסיקה מאוחרת יותר ציינו בתי משפט כי יש לבחון את מהות העברת המקרקעין והאם אכן מדובר בעסקה רצונית. כך בבג"צ 839/86 לופט נ' שר הפנים, פ"ד מב(2) 157 (1988), דן בית המשפט בהענקת פיצוי לבעל מקרקעין על פי שיקול הדעת הנתון לשר מכוח סעיף 20(2) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 והדגיש כי על השר להביא בחשבון גם העברה מרצון. בע"א 2515/94 לוי נ' עיריית חיפה, פ"ד נ(1) 723 (1996) נדון מקרה דומה למקרה הנוכחי, וגם שם עלתה הטענה כי יש לראות בהעברה מרצון כהפקעה ולהחיל עליה את דיני ההפקעה. כב' השופטת ביניש (כתוארה אז) מציינת: "בשורה של פסקי-דין עמד בית-משפט זה על ההבחנה בין רכישה כפויה לבין רכישה בהסכמה, בין בתמורה ובין בלעדיה. באותם פסקי-דין עמד בית המשפט על כך שרכישה מכוח הסכמה בין הרשות לפרט אינה מהווה הפעלת סמכויות רכישה על-פי החוק, ואינה רכישה כפויה על כל המשתמע מכך, גם אם הסכמה זו ניתנה ב"צל" האיום או הכוח שיש בידי הרשות לרכישה כפויה. ראשיתה של פסיקה זו בתקופה שקדמה לחוק לתיקון דיני הרכישה, והיא מתייחסת לרכישה על-פי פקודת בנין ערים, וכן להוראות חוק התכנון והבניה שהחליפוה (ראה: בג"צ 31/61 ש' וולמן ואח' נ' שר-הפנים ואח' [5] ; ע"א 31/79 חברה לשכון עממי בע"מ ואח' נ' עיריית רמת-גן ואח' [6] ; ע"א 764/78 עובדיה נ' מנהל מס שבח מקרקעין [7] ; ע"א 652/76 זלוסקי ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין [8] ). בכל הנוגע להלכה הנוהגת באשר לרכישה על-פי החוק להבדיל מרכישה בהסכם, אין לומר כי נס ליחה, הגם שניכרת מגמת התפתחות בפרשנות טיב הרכישה הנכללת בחוק לתיקון דיני הרכישה". ובהמשך היא מבהירה כי יתכנו נסיבות בהן ניתן יהיה להחיל את ההגנות על פי דיני ההפקעה גם על רכישה בהליכים אחרים וכך נאמר: "הדעה הרואה הצדקה, הן על-פי פרשנות החוק והן על-פי האינטרס הראוי להגנה, להחיל את ההגנות שהמחוקק העניק לבעלי מקרקעין שהופקעו גם על הפרשות קרקע הנעשות ללא הליך של הפקעה, היא דעה הראויה לבחינה (ראה ספרה הנ"ל של לוינסון-זמיר, בעמ' 427-428). ייתכן כי בנסיבות מתאימות תיחשב העברה של מקרקעין לצורכי ציבור שלא בתמורה שנעשתה בהסכמה, לרבות הסכמה הנעשית בתכנית או אגב עריכתה, כהעברה מן הסוג הנכלל בסעיף 3(2) לחוק לתיקון דיני הרכישה. זאת הן מהטעמים הפרשניים שהוזכרו בפסק הדין בבג"צ 839/86 [9] הנ"ל מפי הנשיא שמגר והן מטעמים הנוגעים למהותה של הסכמה שניתנה בתנאים שאינם דומים להתקשרות חוזית רגילה, בשל יחסי הכוחות בין המתקשרים." 13. השאלה שבה ועלתה בבית המשפט בע"א 6663/93 צאיג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, פ"ד נה(1) 49 (1999). גם כאן בחן בית המשפט האם לצורך חישוב יתרת השטח המותר להפקעה ללא תמורה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 יש להביא בחשבון העברות שנעשו בעבר מרצון. בית המשפט הגיע למסקנה כי לצורך החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: חוק התיקון) ניתן להביא בחשבון, בנסיבות מתאימות, גם העברת קרקע מרצון. עם זאת מציין בית המשפט: "על רקע הפסיקה בנושא זה ניתן לגבש שתי מסקנות: ראשית, השאלה אם דין העברה מרצון כדין הפקעה מתעוררת על-פי הוראות חוק שונות בהקשרים שונים. התשובה לשאלה זאת תלויה בהקשר, ובעיקר בלשון החוק ובתכלית החוק בכל הקשר. היא עשויה להשתנות על-פי ההקשר. שנית, בהקשר של קביעת הזכות לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין לצורכי ציבור, בית-המשפט גילה, בפרשת לופט [3] (לעיל) ובפרשת לוי [5] (לעיל), נטייה לתמוך בדעה הרואה העברה מרצון כהפקעה. נטייה אך לא יותר מנטייה. עד כה טרם הכריע בית-המשפט בשאלה מהו המעמד של העברה מרצון בהקשר זה." ולאחר שבית המשפט מגיע למסקנה כי על פי חוק התיקון הביטוי "נרכש" עשוי לכלול גם העברה מרצון ועל כן הוא מציין כי "הפירוש הראוי של סעיף 2(א) של החוק לתיקון דיני הרכישה הוא, לאור חוק היסוד, שהעברה מרצון, שמבחינה מהותית היא דומה להפקעה, תביא במניין השטח הפטור מתשלום פיצויים כאילו הוא הפקעה". עם זאת מציין בית המשפט כי לכלל זה ישנם חריגים: "כלל זה כפוף לשלושה חריגים: ראשית, כאשר סעיף 2(א) של החוק לתיקון דיני הרכישה קובע תקרה לשטח שניתן להפקיע ללא תשלום פיצויים, הוא מתייחס רק אל "השטח הכולל, שנרכש ללא תשלום פיצויים". ראו לעיל פיסקה 12. כלומר, שטח זה אינו כולל שטח שנרכש בתשלום פיצויים. לפיכך, העברה מרצון של מקרקעין תיחשב כהפקעה לצורך חישוב השטח הפטור מתשלום פיצויים, רק אם נעשתה ללא תמורה כספית (או תמורה אחרת שיש לה שווי כספי) מן הרשות המפקיעה. שנית, סעיף 2(א) של החוק לתיקון דיני הרכישה חל רק על רכישה "מכוח חוק רכישה". אמנם, כאמור, רכישה כוללת גם העברה מרצון, אך רק אם אפשר לומר שההעברה נעשתה מכוח חוק רכישה. מה פירוש? שהעברת המקרקעין נעשתה משום שחוק רכישה איפשר להפקיע את המקרקעין, והיה יסוד להניח כי המקרקעין, אילולא הועברו מרצון, היו מופקעים מכוח חוק זה. " 14. רואים אנו כי השאלה מתי יראו בהעברה מרצון כהפקעה תוכרע על פי נסיבותיו של כל מקרה, בין היתר יש לבחון לאיזה צורך נבחנת השאלה, מהן הוראות חוק ההפקעה אותן מבקשים להחיל, מה היה ייעודם הקודם של המקרקעין, מיהו יוזם התכניות, האם ניתנה תמורה שוות ערך, האם הפרט יכול היה לממש את זכויותיו בקרקע גם ללא העברת החלק לרשות, האם אלמלא ההעברה הרצונית ניתן היה להפקיע את המקרקעין, טיבו של המשא ומתן שנוהל, האם ההסכם נגוע בפגם בכריתתו, וכו'. העותרת מפנה בסיכומיה למספר פסקי דין של ערכאות שונות בהם הכיר בית המשפט בטענה כי ההעברה הרצונית אינה אלא מסווה להפקעה ואף הכיר באפשרות של השבת הזכויות בשל זניחת מטרת ההפקעה (למשל עת"מ (ת"א) 1366/04 גנין נ' עיריית רמת השרון (ניתן ביום 23/2/05); ה"פ (ת"א) 1374/06 חשין נ' מינהל מקרקעי ישראל (ניתן ביום 4/11/08)). ניתן למצוא גם קביעות הפוכות שבהן הכיר בית המשפט בתוקפה החוזי של ההעברה (ראה למשל ע"א (נצ') 142/08 זילברשלג נ' עיריית עפולה (ניתן ביום 23/6/09)). 15. בטרם אתייחס לנסיבות המקרה הנוכחי, מצאתי לנכון להוסיף ולהעיר כי מתברר שבעבר נהגו רשויות רבות לערוך הסכמים להעברה מרצון של מקרקעין במסגרת הליכי תכנון ונמנעו מהליכי הפקעה. הדבר היה כנראה נפוץ במיוחד באזור חיפה (ראה ספרם של ר. אלתרמן ומ. ויטן מהפקעות ועד הסכמים: דרכים להשגת קרקע לצורכי ציבור פרקים 8-13 (1999), כפי שמובא בספרה של ד. לוינסון-זמיר הנ"ל עמ' 423, ובפסק הדין בע"א 94/ 2515 לוי נ' עיריית חיפה, פ"ד נ(1) 723, 734 (1996)). לנוהג זה יתרונות רבים כמו למשל חסכון בזמן, חסכון בעלויות, מתן הטבות לבעלים וכו' (ראה ד. לוינסון זמיר הנ"ל עמ' 421-425). מאידך, יש חשש שמא בהסכמים שכאלו ייפגעו זכויות הפרט להתנגד לנטילת רכושו או זכותו לפיצוי הוגן; יש חשש לפגיעה בעקרון השוויון, שכן ההטבות שינתנו לאחד עשויות להיות שונות מאלו שינתנו לשכנו; פגיעה בזכויותיו של הפרט על פי דיני המס למיניהם ועוד. אזכיר גם את קביעת בית המשפט כי דרך המלך לתשלום היטלי פתוח הינה תשלום בכסף וכי אין לשלם היטל השבחה אלא בכסף, ועל כן עולה חשש שמא הסכמים להעברת מקרקעין מרצון בתמורה לויתור על היטלים שכאלו, נגועים באי חוקיות (ראה בג"צ 2758/01 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' עיריית ירושלים, פ"ד נח(4) 289 (2004)). כאמור, במקרה הנוכחי אין טענה כי נפל פגם בכריתת ההסכם ועל כן נאמרו הדברים האחרונים למעלה מן הדרוש, ואין להם כדי להשפיע על תוצאת פסק דין זה. 16. כאשר בוחנים את העברת החלקה לעירייה במקרה הנוכחי מתבקשת המסקנה כי מדובר בעסקה רצונית שאין בה כל פגם. ראינו כי העסקה הבשילה לאחר שנים ארוכות של הליכי תכנון שיזמו בעלות הקרקע. תכניות חפ/545/ג' ו-חפ/965 הן תוכניות ביוזמת הבעלים שביקשו לשנות את היעוד ולאפשר בנייה במקרקעין. הפרשת שטחים ליעוד ציבורי שירתה לא רק אינטרס ציבורי אלא גם אינטרס של הבעלים שהרי כל מי שמבקש להקים שכונת מגורים מבין כי יש להעניק לתושבי השכונה שירותים קהילתיים ויש להבטיח להם שבקרבת ביתם ינתנו שירותים אלו. השמירה על שטחים ציבוריים פתוחים, הקמת מוסדות ובנייני ציבור, משרתת את תושבי השכונה ומעלה את ערכה בעיני הציבור. לפיכך ברי כי גם למנזר וגם לעותרת היה אינטרס להעביר חלק מחלקת המקור לשימוש ציבורי. הואיל ומדובר בתכנית ביוזמת הבעלים ברי כי הסכמי ההעברה לא נעשו על רקע חשש או איום בהפקעת מקרקעין. להיפך, לבעלי הקרקע היה רצון להעניק את החלקה לציבור. זאת ועוד, לא מדובר בהסכם שנכרת לאחר משא ומתן קצר אלא המשא ומתן ארך שנים ארוכות עד שגובשה ההסכמה. לא הובאה כל ראיה על פגם כלשהו במהלך המשא ומתן. יתירה מזו, לא הובאה כל ראיה לעניין התמורה שקיבלה העותרת כנגד העברת החלקה. מדובר בתמורה בדרך של ויתור על היטל השבחה, והגדלת אחוזי הבניה. חשוב לזכור גם כי מטרת העותרת הינה להשיב לידיה את החלקה לשם עשיית רווח. לא מדובר בהענקת ההגנות הקבועות בדין במקרה של הפקעה אלא באינטרס כלכלי מובהק של העותרת. לבסוף אציין כי חלוף הזמן מאז העסקה מלמד כי העותרת לא ראתה כל פסול בהעברת המקרקעין מרצון לעירייה. אילו סברה כי מדובר בהעברה כפויה סביר כי היתה מעלה טענות נגד העסקה עוד לפני שנים רבות. 17. כאן ראוי להוסיף כי לעובדה שטרם מומש היעוד הציבורי אין כל נפקות שכן המשיבות הבהירו כי החלקה עדיין דרושה לשימוש ציבורי. אין זה מקרה של שינוי מטרת ההפקעה למען השאת רווחים לרשות, אשר עשוי היה ללמד כי אין אינטרס ציבורי בהחזקת החלקה. העירייה עדיין מעוניינת בשימוש הציבורי אולם מתעכבת, אולי באופן בלתי סביר, וממתינה להסדרת מקרקעין סמוכים כדי לגבש סופית את תכניותיה. 18. העותרת טענה ארוכות כי החלקה נשוא הדיון שונה מאתר 27 שנדון בתכנית חפ/965 ואף הגישה ראיות לחיזוק הטענה. בכך אין כל רבותא שהרי העירייה אינה טוענת כי מדובר באותה חלקה אלא ביקשה להראות כי העברת המקרקעין לבעלותה נעשתה על רקע היזמה שנקט המנזר לשינוי היעוד בחלקת המקור והעברת חלק לייעוד ציבורי. שינוי המיקום בתכנית הסופית אינו מעלה ואינו מוריד בשאלה האם מדובר בהעברה מרצון או בהעברה כפויה, מה גם שלא הובאו כל ראיות שהמשיבות הן שכפו את השינוי. סיכום: 19. משקבעתי כי עסקת המכר ללא תמורה אינה מסווה להליך של הפקעה, אלא מדובר בעסקה רצונית, דין העתירה להידחות ואין כל צורך לדון בטענה השניה בדבר ביטול ההפקעה. אשר על כן הנני דוחה את העתירה. העותרת תשלם למשיבות הוצאות משפט ושכר טרחה בסך כולל של 15,000 ₪. ללא תמורה