קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערעור בנושא סיווג נכס לצורך ארנונה: 1. זהו ערעור מנהלי על החלטה של ועדת הערר לענייני ארנונה בעיריית ירושלים מיום 24.3.08 בשאלת הסיווג הראוי לשנת 2001 של נכס ברחוב רפאלי 3 ירושלים, בשטח של 66 מ"ר, המכיל שלושה חדרים, בו החזיק המערער החל מיום 1.2.96 מכוח הסכם שכירות בלתי מוגנת. נכס זה (להלן - הנכס שבמחלוקת) מצוי בקומת הקרקע של הבנין, מתחת למבנה של בית כנסת. ועדת הערר דחתה את טענתו של המערער לפיה הנכס שבמחלוקת שימש אותו כמחסן בבית מגורים, ואימצה את קביעת מנהל הארנונה לפיה הנכס שימש למשרד, בדומה ליתרת השטח שהחזיק המערער באותה קומה, בהיקף של 33 מ"ר, שלכל הדעות שימשה אותו כמשרד מכוח הסכם השכירות הנזכר (להלן - הנכס שאינו במחלוקת). 2. העירייה קיבלה דיווח במועד על העברת החזקה בנכס שאינו במחלוקת אל המערער, והמערער שילם את דרישות הארנונה שקיבל בנוגע לנכס זה. בדו"ח ביקורת שערכה העירייה ביום 12.7.00 צוין כי כל השטח המוחזק על ידי המערער משמש למשרד, אם כי המערער לא שיתף פעולה ולא אפשר לנציג העירייה להיכנס לתוך הנכס על מנת לבדוק אותו, אלא הסתפק באומרו כי הוא מחזיק בנכס. בדו"ח ביקורת שנייה שנערכה ביום 24.6.01 שב המבקר מטעם העירייה וציין כי כל קומת הקרקע משמשת למשרדים, תוך שהוא מפרט את שמות שני העסקים שהופיעו על גבי השלט מחוץ לבנין. לפי האמור בדו"ח, גם הפעם סירב המערער לאפשר לנציג העירייה להיכנס לנכס כדי למדוד אותו. ביקורת שלישית נערכה ביום 28.9.04. מסקנותיה היו כי הנכס שאינו במחלוקת משמש כמשרד לשיווק נדל"ן, ואילו מצבם של חדרי הנכס שבמחלוקת הנו כדלהלן: חדר אחד משמש למחסן קלסרים של המשרד; חדר שני מוזנח, תקרתו מתקלפת, והוא מכיל דלת ומשקופים, מכונת צילום לא תקינה ושני כיסאות; בחדר השלישי מצויים ארון ישן, מיטה ישנה, ארונית ישנה, שואב אבק ישן ומטבח ריק שאינו פעיל. 3. ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי השתכנעה מדו"חות הביקורת ומיתר הנסיבות כי גם הנכס שבמחלוקת שימש את המערער למשרד. זאת מאחר שבחדריו של נכס זה הונחו חפצים המשמשים משרד: קלסרים, מכונת צילום שאמנם יצאה מכלל שימוש אך לא נזרקה, כיסאות ודלת שככל הנראה הוחלפה באחרת. הוועדה הוסיפה, כי העובדה שחפצים אלה אינם משמשים את המשרד באופן יומיומי ורצוף, אינה הופכת את מקום הימצאם למחסן בבית מגורים, אלא מקום אחסון זה נותר חלק מהמשרד. בהקשר זה הזכירה הוועדה את צו הארנונה שהיה בתוקף בשנת 2001 ושלפיו מחסן בבית מגורים צריך לשמש "לצורך אחסון חפצי בית בלבד". עוד התחשבה הוועדה בחוסר שיתוף הפעולה מצד המחזיקים בנכס בחלק מהביקורות שנערכו בו; בהימנעות המערער מלהודיע לעירייה על קבלת החזקה בנכס שבמחלוקת בסמוך לאחר קבלתו לחזקתו; בתיאור מטרת השכירות בהסכם השכירות כ"משרד או מחסן"; בהימצאות נכסיו העסקיים של המערער בבנין; ובהימצאות בית כנסת בקומה שמעל. 4. המערער טוען כי הבנין בו מצוי הנכס שבמחלוקת סווג מאז ומתמיד כבית מגורים, וייעודו בהיתר הבנייה אף הוא למגורים. הנכס שבמחלוקת סווג בהיתר הבנייה כמחסן, ובפועל היה סגור וריק ושימש לכל היותר (בחלק קטן מהזמן) כמחסן דירתי. לטענת המערער, לא היה מקום לשנות את סיווגו של הנכס שבמחלוקת - שינוי שחובת הצדקתו מוטלת על העירייה - רק משום שאוחסנו בו חפצים ישנים ולא תקינים המשמשים לדירת מגורים, לצד חפצים ישנים ששימשו בעבר למשרד. לדבריו, אין מניעה לאחסן בדירת מגורים או במחסן דירתי חפצים ששימשו בעבר למשרד; מה עוד שוועדת הערר התעלמה מחפצים שבמהלך הביקורת נמצאו בנכס שבמחלוקת והשייכים באופן מובהק לדירת מגורים (מיטה, ארונית, מטבח ועוד), ואף הניחה בטעות כי הכיסאות נועדו לישיבה רבת משתתפים במשרד, בעוד שלמעשה דובר בכיסאות ישנים ושבורים. עוד טוען המערער כי הוועדה התעלמה מתצהיריו בהם פירט את השימוש שעשה בנכס שבמחלוקת, וכן מגובה דמי השכירות המהווה נתון נוסף התומך בגרסתו. המערער סבור, כי מאחר ששתי הביקורות הראשונות (בשנים 2000 ו-2001) נערכו מחוץ לנכס שבמחלוקת, הרי שלא ניתן ללמוד מהן דבר באשר לשימוש בנכס זה באותה תקופה. כמו כן, לא היה מקום לזקוף לחובתו את אי-הדיווח לעירייה על העברת החזקה בנכס שבמחלוקת אליו, באשר דיווח כזה נמסר לעירייה על ידי המשכיר דאז (האפוטרופוס הכללי), שמתוך טעות דיווח רק על העברת החזקה בנכס שאינו במחלוקת בלא להזכיר את יתרת שטח הקומה שגם היא הושכרה למערער באותו הסכם שכירות. המערער סבר שדרישת הארנונה שקיבל על יסוד אותו דיווח התייחסה לכל שטח הקומה. בכל מקרה, לא היה מקום להחלת הגדרת מחסן דירתי המופיעה בצו הארנונה לשנת 2001, שהרי דרישת הארנונה שהוציאה העירייה בשנה זו הייתה רטרואקטיבית משנת 1996, ובנוסף אין בכוחה של ההגדרה לגבור על מצב העובדות בפועל בנוגע לשימוש שנעשה בנכס. המערער תוקף גם את קביעתה של ועדת הערר בדבר הימצאות נכסיו העסקיים בבנין. לטענתו, פרט ל-33 מ"ר של הנכס שאינו במחלוקת ששימשו אותו למשרד, לא נמצא בבנין כל נכס עסקי נוסף שלו. 5. מנהל הארנונה מבקש לדחות את הערעור. לטענתו, מאחר שהמערער קיבל את החזקה בשני הנכסים בשנת 1996, היה עליו לדווח על כך לעירייה, ולא היה מקום להסתמך על כך שהמשכיר, האפוטרופוס הכללי, ימסור את הדיווח. בפועל, הדיווח שנמסר לעירייה התייחס ל-33 מ"ר, היינו לנכס שאינו במחלוקת בלבד, בעוד המערער נהג בחוסר תום לב, עצם את עיניו, ולא דיווח על החזקתו ביתרת השטח למרות שדרישות תשלום הארנונה שהומצאו לו התייחסו לשליש בלבד מהשטחים בהם החזיק. החזקתו של המערער בנכס שבמחלוקת התגלתה לעירייה רק בשנת 2000, כתוצאה מהודעה שמסר המשכיר וביקורת שנערכה במקום מטעם העירייה. משכך לא הייתה מניעה לחייב את המערער בשנת 2001 בתשלום ארנונה בעד הנכס שבמחלוקת באופן רטרואקטיבי החל מיום 1.2.96. העירייה לא הייתה צריכה להוכיח כי חל שינוי בסיווג הנכס אלא חובת ההוכחה בדבר הסיווג הנכון רובצת על המערער. העירייה ערכה שלוש ביקורות בנכס, ובכולן נמצא כי הנכס שבמחלוקת משמש אף הוא את המערער כמשרד בתחום הנדל"ן. הדבר עולה בקנה אחד עם הסכם השכירות עליו המערער חתום, לפיו מטרת השכירות של כל הקומה הנה "משרד או מחסן" ללא הפרדה בין חלקי הקומה, וכן עם הודאתו של המערער בתצהיר התומך בבקשה לרשות להגן אותה הגיש לבית משפט השלום נגד תביעת העירייה, שם נאמר כי הנכס שמחלוקת שימש כמחסן עבור המשרד שפעל בנכס שאינו במחלוקת. כמו כן, יש לזקוף לחובתו של המערער את סירובו לשתף פעולה עם המבקרים מטעם העירייה בשתי הביקורות הראשונות, ולראות בכך חיזוק להתרשמות המבקרים. בכל מקרה, צו הארנונה לשנת 2001 התנה סיווגו של נכס כ"מחסן בבנין מגורים" בהיותו "משמש לצורך אחסון חפצי בית בלבד" בנוסף למיקומו בבנין מגורים. הנכס בו עסקינן לא סווג מעולם ברישומי העירייה כנכס המשמש בפועל למגורים (אף כי ייעודו למגורים), וכך גם יתר חלקיו של הבנין. כאשר מדובר בנכס מאוכלס, השימוש בו בפועל הוא שקובע ולא הייעוד בהיתר הבנייה. בנוסף, הנכס שבמחלוקת לא שימש לאחסון חפצי בית בלבד, שהרי נמצאו בו בין היתר חפצים משרדיים שונים. ממילא, מדובר במקרה הטוב מבחינתו של המערער במחסן של משרד הנלווה לשימוש העיקרי ביתרת הקומה כמשרד. 6. כפי שכבר נאמר, ועדת הערר הגבילה את החלטתה ל"שאלת סיווגו של הנכס נשוא הערר בשנת 2001". להגבלה זו לא היה מקום. בהודעת הערר (סעיפים 4-5) ציין המערער כי הערר מוגש בהתאם לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 11.7.04 בע"א 5231/04, וכי עניינו של הערר בסיווג המוטעה של הנכס שבמחלוקת וב"שומות שהוצאו לנכס בשנת 2001 באופן רטרואקטיבי בעקבות סיווג מוטעה זה". בע"א 5231/04 נדון ערעור שהגיש המערער על פסק דינו של בית משפט השלום בתביעה שהגישה נגדו העירייה בשנת 2002 לתשלום ארנונה בעד הנכס שבמחלוקת החל מיום 1.2.96 על פי שומות שהוצאו באופן רטרואקטיבי בשנת 2001. בפסק הדין שניתן בערעור התקבל הערעור בהסכמה כך שהדיון הוחזר לבית משפט השלום בשאלת זכותה של העירייה לריבית מיוחדת והפרשי הצמדה על תקופת החיוב הרטרואקטיבי, ובנוסף התאפשר למערער להגיש השגה בשאלת סיווגו של הנכס שבמחלוקת. בהשגה אותה הגיש בעקבות פסק הדין בערעור, לא הגביל המערער את עצמו לשנת 2001, אלא התייחס, כפי שרשאי היה לעשות, לשומות הרטרואקטיביות שהוצאו לנכס שבמחלוקת בשנת 2001, והבהיר כי הנכס "רוב הזמן עמד ללא שימוש בכלל ומעת לעת איחסן בו המשיג חפצים קטנים". דחיית ההשגה על ידי מנהל הארנונה הייתה גורפת, ללא הבחנה בין השנים. משכך ערר המערער על ההחלטה, ודרש שוב את ביטול שינוי סיווגו של הנכס לכל התקופה שלגביה הוצאו השומות הרטרואקטיביות בשנת 2001, היינו מאז 1.2.96. במצב דברים זה היה על ועדת הערר לבחון את סיווגו של הנכס שבמחלוקת בכל אחת ואחת מן השנים שמאז שנת 1996 ועד לשנת 2001. 7. הוועדה לא עשתה כן. הוועדה הגבילה את עצמה לבדיקת השימוש שנעשה בנכס שבמחלוקת בשנת 2001 בלבד, שאינה אלא אחת מתוך שש השנים אשר לגביהן נדרשה הכרעת הוועדה. יתר על כן, חלק ניכר מהנמקת הוועדה לגבי הסיווג לשנת 2001 שואב מסקנות מן החפצים שנמצאו בנכס שבמחלוקת בביקורת השלישית מטעם העירייה שנערכה ביום 28.9.04. דא עקא, ביקורת זו מאוחרת בשלוש שנים לשנה האחרונה אשר לגביה נדרשה הכרעתה של הוועדה, והיא אף נערכה לאחר מתן החלטתו של מנהל הארנונה בהשגה ביום 13.9.04. החפצים שנמצאו במהלכה בנכס שבמחלוקת מסוגלים ללמד על השימוש שנעשה בו בשנת 2004 אך לא על השימוש בשנת 2001, לא כל שכן בשנים הקודמות לשנת 2001 אשר לגביהן נערכו השומות הרטרואקטיביות. 8. נכון לשנת 2001, היו בידי העירייה שני דו"חות ביקורת, הראשון מחודש יולי 2000 והשני מחודש יוני 2001. שני דו"חות אלה נכתבו בלא שהמבקר מטעם העירייה נכנס לתוך הנכס שבמחלוקת. ממילא לא היה בידיו לקבוע כי נכס זה שימש באותם מועדים כמשרד. בדו"ח הראשון לא ניתנה כל הנמקה לקביעה זו, אלא אם כבר צוין כי הנכס "רשום כמגורים". הדו"ח השני מסתמך על שני שלטים מחוץ לבנין. שלטים אלו אינם מוכיחים כי העסקים הרשומים בהם פעלו בנכס שבמחלוקת, שהרי מוסכם גם על המערער כי הנכס שאינו במחלוקת, השוכן באותה קומה, שימש אז כמשרד, כך שהשלטים יכולים היו באותה מידה להתייחס לעסקים שפעלו בנכס שאינו במחלוקת. אמנם לפי האמור בשני הדו"חות, המערער סירב לאפשר למבקר להיכנס לתוך הנכס. אלא שסירוב כזה - המוכחש על ידי המערער - יכול לכל היותר לשמש חיזוק לראיות אחרות המוכיחות שימוש בנכס כמשרד, אך לא להוות ראיה עצמאית ומרכזית להוכחת הדבר. אכן, בהחלטתו בהשגה, מנהל הארנונה כלל לא הזכיר את סירובו של המערער לאפשר לכותבי הדו"חות להיכנס לתוך הנכס. גם ועדת הערר מיקדה את הנמקתה בממצאי הביקור בתוך הנכס בשנת 2004, ואילו חוסר שיתוף הפעולה מצד המערער בשני הביקורים הראשונים הוזכר על ידה בתוך סוגריים והסתפקות באמירה כי גם נתון זה נלקח בחשבון. 9. אם לגבי השנים 2000 ו-2001 נמצאו בידי המשיבה שני דו"חות ביקור בהם המבקר לא נכנס לתוך הנכס שבמחלוקת, הרי לגבי ארבע השנים שקדמו לכך, ושגם אליהן התייחסו ההשגה והערר של המערער, לא נמצאה בידי המשיבה כל ראיה להוכחת הטענה שהמערער עשה שימוש בנכס שבמחלוקת כמשרד. נהפוך הוא: המבקר מטעם המשיבה ציין בדו"ח משנת 2000 כי הנכס "רשום כמגורים", ואין חולק כי על פי היתר הבנייה הוקם הבנין לצורך מגורים והנכס שבמחלוקת כמחסן. נתונים אלה תומכים בטענתו של המערער לפיה במשך השנים בהן הנכס שבמחלוקת הוחזק על ידי האפוטרופוס הכללי עד להעברתו אל המערער בשנת 1996, סיווגו לצורך ארנונה היה כשל מחסן בבית מגורים, בעוד הנכס שאינו במחלוקת סווג כדירת מגורים. המשיבה לא טרחה לנסות ולסתור טענה זו על ידי המצאת חיובי הארנונה בתקופה שקדמה לשנת 1996. לפיכך, ובהתאם לכלל הראייתי הידוע, יש להעמידה בחזקתה כי המצאת חיובים אלה, המצויים תחת ידה, הייתה מאששת את טענת המערער. לכך מצטרפת ראשית הראיה הפוזיטיבית (אם לא למעלה מכך) מתוך החלטתו של מנהל הארנונה בהשגה, שם נאמר כי "לא ניתן להתלות את שימושו וסיווגו של נכס בשימוש שעשה בו מחזיק אחר, האפוטרופוס הכללי והכונס הרשמי"; ללמדך שהאפוטרופוס הכללי לא חויב בתשלום ארנונה בעד תקופת החזקתו בנכס שבמחלוקת לפי תעריף של משרד. 10. האפוטרופוס הכללי השכיר את כל קומת הקרקע למערער למטרת "משרד או מחסן". ממילא חובת המשיבה להוכיח כי המערער ניצל לגבי הנכס שבמחלוקת דווקא את חלופת ה"משרד" ולא את חלופת ה"מחסן". גם בהנחה שהמשיבה צודקת בטענתה כי המערער היה מחויב להודיע לה על העברת החזקה בנכס שבמחלוקת אליו למרות שהבעלים (האפוטרופוס הכללי) הוא זה שקיבל על עצמו למסור את ההודעה ובפועל הודיע למשיבה על העברת החזקה בנכס שאינו במחלוקת - סוגיה שלצורך ההליך הנוכחי אין צורך להכריע בה - עדיין ההימנעות מהודעה מעבירה אל המערער את הנטל להוכיח כי העברת החזקה אליו גררה שינוי בשימוש שנעשה בנכס. אך הלא אין זו טענתו של המערער. טענתו של המערער הנה הפוכה: שהשימוש בנכס שבמחלוקת לאחר העברת החזקה אליו המשיך להיות אותו שימוש שנעשה בנכס קודם לכן, רוצה לומר: רוב הזמן ללא שימוש, ולכל היותר מחסן דירתי. מאחר שהוכרה עדיפותה של גרסת המערער לפיה קודם להעברת החזקה אליו סווג הנכס שבמחלוקת כמחסן דירתי, רשאי היה המערער להמשיך וליהנות מסיווג זה גם בלא הודעה על העברת החזקה אליו, ובלבד שלא נתגלו על ידי המשיבה ראיות המוכיחות שינוי בשימוש. כפי שנאמר, עד לשנת 2000 אין בידי המשיבה כל ראיה לשינוי כזה, ואילו לגבי השנים 2000 ו-2001, דו"חות הביקורת אינם מספיקים כדי לשמש ראיה כזאת, משום שעורך הדו"חות לא נכנס לתוך הנכס. לכך מצטרפת טענתו של המערער, שלא נסתרה, לפיה גובה דמי השכירות מלמד כי הוא לא שכר משרד בשטח של 99 מ"ר, כשטח כל הקומה, אלא רק את השטח שאינו במחלוקת של 33 מ"ר בו ניתן לקיים משרד. 11. בתצהירו התומך בבקשתו לרשות להתגונן ציין המערער (בסעיף 3) כי הנכס שבמחלוקת "לא היה כלל בשימוש ולאחר [ש]נוקה שימש כמחסן עבור המשרד הנ"ל, רוב הזמן עמד החלק השני ללא שימוש בכלל ומעת לעת אחסנתי בו דברים קטנים". מאחר שהתצהיר ניתן ביום 4.3.03 לא ניתן לגזור ממנו מסקנות מחייבות לגבי השנים בהן עסקינן, היינו עד שנת 2001, מה עוד שהמערער טען גם בתצהיר זה כי הנכס שבמחלוקת עמד ב"רוב הזמן... ללא שימוש בכלל". 12. הגדרת מחסן דירתי בצו הארנונה לשנת 2001, עליה הסתמכה ועדת הערר, רלוונטית אך ורק לשנה האחרונה מבין שש השנים שלגביהן נדרשה הכרעת הוועדה, ולפיכך לא ניתן לעשות בה כל שימוש לחובת המערער לגבי השנים 1996 עד 2000. כך במיוחד משעה שהצו לשנת 2001 תיקן את הגדרתו של מחסן למגורים כפי שהופיעה בצו הארנונה לשנת 2000, ושהסתפקה בהיותו של המבנה משמש "לאחסון חפצי בית בבנין המשמש למגורים" ללא הדרישה שאחסון זה יהיה בלעדי כנדרש בצו לשנת 2001. גם לגבי שנת 2001 אין בהגדרה זו לתמוך בהחלטת ועדת הערר: מצד אחד, לא נסתרה טענת המערער כי בשנות העבר סווג הבנין גם לצורך ארנונה כבית מגורים (דבר הנלמד גם מהאמור בדו"ח הביקורת הראשון לפיו הנכס "רשום כמגורים"); מצד שני, בהעדר הוכחה מספקת בדו"חות הביקורת משנת 2000 ו-2001 לכך שהנכס שבמחלוקת שימש במועדי הביקורת לאחסון חפצים של משרד, לא נסתרה טענת המערער לפיה בתקופה זו שימש הנכס כמחסן דירתי ולא כמשרד לפי כל דרך בה יוגדרו שימושים אלה. 13. לאור כל האמור אני מקבל את הערעור וקובע כי סיווג הנכס שבמחלקות בשנים 1996 עד 2001 הנו של מחסן למגורים. המשיבה תשלם למערער את הוצאות הערעור וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 5,000 ₪ ומע"מ. העירבון יוחזר למערערארנונה (סיווג)ערעורארנונה