קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא עתירה בעניין מיקום ממ''ד: 1. העותרת הגישה נגד המשיבים עתירה לבטל את החלטת המשיבה מס' 1 בערר 11/09, לפיה נדחתה התנגדות העותרת למיקומו של ממ"ד , אותו מבקשים לבנות המשיבים מס' 3. 2. העותרת ובעלה הינם הבעלים הרשומים של דירה מס' 1 בבית ברחוב מרגלית 34, חיפה (להלן: "הבית"). 3. המשיבים מס' 3 (להלן: "המשיבים") הינם הבעלים של דירה מס' 3 בבית. דירת העותרת הינה בקומה הראשונה, מתחת לדירת המשיבים . 4. המשיבים הגישו בקשה להיתר בניה לבניית ממ"ד בחזית הקדמית של הבית, בצידו הדרום מערבי. לבניה המבוקשת פורסמה הקלה בהתאם לסעיף 149 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק"). 5. העותרת הגישה התנגדות לבנית הממ"ד בחזית הקדמית של הבית. 6. המשיבה מס' 2, הועדה המקומית לתכנון ולבניה, חיפה (להלן: "הועדה המקומית"), דחתה את התנגדות העותרת בקובעה כי : "..הועדה מעודדת בנית ממ"דים עקב המצב הבטחוני בתנאי שאין פגיעה תכנונית ביתר הדירות. הממ"ד המבוקש תוכנן כך שמאפשר בנית ממ"דים מעל דירות שבאותו אגף. הועדה מדגישה כי דירת המתנגדים הינה מהאגף השני של הבנין וכי הבקשה אינה מהוה פגיעה תכנונית בדירת המתנגדים". 7. העותרת הגישה ערר על החלטה זו למשיבה מס' 1, ועדת הערר המחוזית (להלן: "ועדת הערר"). בערר טענה העותרת כי אינה מתנגדת לבניית ממ"ד על ידי המשיבים אלא רק למיקומו המוצע. לטענתה, מאחר וקיימת אפשרות לבנות את הממ"ד בתחום קווי הבנין, ללא כל הקלה מהוראות התוכנית החלות, מן הראוי לעשות כן. העותרת טענה כי בכל החזית האחורית של הבית (לכיוון צפון) קיימות אפשרויות הרחבה ניכרות, שכן המרחק בין קצה הבנין לקו הבנין במקום הינו רב, וזהו כיוון הבניה שהתעתד ליצור מתכנן הבית. העותרת הצביעה בפני ועדת הערר על חלופה לבניית הממ"ד, במגרעת הקיימת בצד הצפון מערבי של הבנין. העותרת טענה בפני ועדת הערר כי הבניה המוצעת על ידי המשיבים תגרום לנזק משמעותי לדירתה, שכן היא תיצור הסתרה של אור השמש, המגיע בשעות הערב מצד מערב. 8. בתגובה לערר טענו המשיבים כי הבניה מוצעת במקום המיטבי , היא אינה יוצרת פגיעה בדיירים האחרים והדבר משרת את דירתם מבלי לפגוע בה, כאשר בניה במיקום המוצע על ידי העותרת יגרום לפגיעה בדירתם , הן מבחינת כניסת האויר והאור והן מבחינת הסתרת הנוף. כן טענו כי בניה בחזית האחורית תפגע במקלט הקיים ולא ניתן לבצעה. 9. בהחלטה מיום 2.7.09 דחתה ועדת הערר את הערר שהגישה העותרת. ועדת הערר קיבלה את טענת העותרת לפיה , כאשר קיימת חלופה לביצוע הבניה בתחום קווי הבנין, אין מקום בד"כ לאפשר הקלה, כאשר הנטל להוכיח כי קימת הצדקה לקבלת הקלה מוטל על מבקש ההיתר. ועדת הערר ערכה סיור בבית ודחתה טענת העותרת בדבר הפגיעה שעשויה להגרם לדירתה . הועדה קבעה כי: "דירת העוררת נמצאת שני מפלסים מתחת למפלס הכביש. בכיוון הדרומי יש לה דלת וחלון קטן בלבד. בינה לבין הממ"ד המוצע קיים גרם מדרגות וקיר חלקי, אשר למעשה, כבר היום, יוצרים הסתרה משמעותית של הכיוון המערבי.... הנזק שייגרם לדירת עוררת, כתוצאה מהבניה המבוקשת, אינו קיים. המדובר בבניה שאינה יוצרת כל מטרד לכיוון הדירה. יתכן ויש טעם בטענות אחרות של העוררת, אולם ככל שהדבר נוגע לטענתה המרכזית כנגד הבניה, הרי שזו אינה יכולה לעמוד". לאחר הסיור במקום נחלקו הדעות בועדת הערר, כאשר יו"ר הועדה סבר כי יש מקום לקבל את הערר ואילו יתר חברי הועדה סברו כי החלטת הועדה המקומית נכונה, ואין להתערב בה. רוב חברי הועדה קבעו כי קיימת הצדקה תכנונית למתן ההקלה ולבנית הממ"ד בחזית הקדמית, כאשר בניה בחזית האחורית תגרום לפגיעה קשה בדירת המשיבים - הפיכת הדירה לחשוכה, פגיעה באיוורור הטבעי של הדירה וחסימת הנוף. מאחר והמדיניות של הועדות מעודדת הקמת ממ"דים ומאחר וברור כי במקרה של פגיעה בדירות - לא יבנו ממ"דים, סבור רוב חברי ועדת הערר כי יש להעדיף בנית ממ"ד שיפגע פגיעה מזערית בדירות הקיימות, כאשר במקרה זה אין כל פגיעה בדירת העוררת . יו"ר ועדת הערר קבע כי רק מקרים קיצוניים יצדיקו מתן הקלה וכי אין זה המקרה המצדיק זאת. יו"ר הועדה סבור כי גם אם הממ"ד יבנה בחזית האחורית, עדיין יוותר כיוון נוף משמעותי שאינו נפגע . יו"ר הועדה הוסיף וקבע כי: "איני חולק על כך כי מתן ההקלה אינו פוגע כלל בעוררת. המדובר בהקלה אשר הינה מוצדקת לחלוטין, בהעדר חלופה מעשית להקמת הממ"ד. עם זאת, אינני סבור כי המשיבים הרימו את רף "הפגיעה" הנדרש לשם קבלת הקלה זו, ועל כן אינני מגיע כלל לצורך לבחון סוגיה זו. די בכך כי לא הורם הנטל הנדרש להוכחת הצורך התכנוני , בכדי שהבקשה להקלה תידחה". יו"ר הועדה הוסיף וציין כי התנהלות הועדה המקומית במתן הקלות אינה מניחה את הדעת וכי הדבר נעשה כמעט כלאחר יד, מבלי לתת משקל הולם לחשיבות השמירה על הוודאות התכנונית. 10. החלטה זו הינה נשוא העתירה בפני. בעתירה נטען כי מדובר בהכרעה עקרונית בשאלת מידת שיקול הדעת שיש לועדה המקומית להתיר בנית ממ"ד בחזית בנין, תוך חריגה למרווח הקדמי שעל פי התוכנית אין לבנות בו (דהיינו תוך מתן "הקלה"). זאת, כאשר קיימת חלופה תכנונית לבנות את הממ"ד בחזית האחורית של הבית, בתוך תחום "קווי הבנין" שהתוכנית מתירה לבנות בו (מבלי צורך בהקלה). בהמשך טוענת העותרת כי: "המחלוקת חורגת מהקונטקסט האינצידנטלי המסויים ומההיבטים מקצועיים-תכנוניים צרופים. ההכרעה בה חייבת להיגזר מהכרעה בסוגיה משפטית עקרונית שנראה, בכל הכבוד למוסד תכנון כמשיבה 2, ולטריבונל תכנוני שיפוטי כמשיבה 1, כי ראוי לה שתוכרע על ידי בית המשפט כדלקמן: כאשר תוכנית סטטוטורית - שמעמדה כשל חיקוק - מורה הוראות בענין בנייה, עד כמה מוסמכת ועדה מקומית להתיר לחרוג מאותן הוראות (בדרך של מתן הקלה) בנסיבות בהן ניתן בבירור להשיג התכלית הקונקרטית (לענייננו , הוספת ממ"ד, אך הדבר חל על כל פעילות תכנון ובניה) בלא לחרוג מהחיקוק". לטענת העותרת גם אם יקבע כי לועדה שיקול דעת לאשר הקלה שאינה חיונית, יש להכריע מהו היקף שיקול הדעת הנ"ל. 11. בד בבד עם הגשת העתירה הגישה העותרת בקשה למתן צו ביניים שיאסור ביצוע בנית הממ"ד בחזית הקדמית של הבית, עד הכרעה בעתירה. לאחר דיון במעמד הצדדים ניתן ביום 12.7.09 צו מניעה זמני שאסר על המשיבים ביצוע בניית הממ"ד וב"כ הצדדים הגישו סיכומים בעתירה לגופה. 12. בסיכומים חזרה העותרת על טענתה המרכזית בעתירה, לפיה יש ליתן הקלה רק במצב בו אין אפשרות מעשית לבניה התואמת את הוראות התכנית (ערר חיפה 319/07) וכי במקרה בו קימת אפשרות שכזו - הבקשה תחשב ככזו שלא חצתה את תנאי הסף המאפשר לועדה לדון במתן ההקלה ובעצם הידרשותן לבקשה חרגו הועדות המשיבות מסמכותן. העותרת מסכימה כי לרשות התכנון סמכות ליתן הקלה ( ע"א 6291/95) - אך לטענתה שיקול הדעת צריך להיות מוגבל ומרוסן על מנת שההקלה לא תהפוך למסלול עוקף תכנון. לטענתה, יש לקבוע, כי כל הקלה "היא בבחינת פגיעה תכנונית מפני שאם לא כן היא היתה מותרת על ידי תכנית המתאר". בסיכום טיעון זה טוענת העותרת כי כל בקשה להקלה צריכה להעשות באופן דו שלבי - בשלב הראשון יש לצלוח את תנאי הסף לפיו אין כל אפשרות לממש את הבניה בכפיפות להוראות התוכנית, כאשר שלב זה הינו טכני ואינו נכלל במתחם שיקול הדעת. רק משצלח תנאי הסף יעמוד שיקול הדעת התכנוני-מקצועי של מוסדות התכנון. העותרת טענה גם לפגמים השזורים בהליך הרישוי עצמו, שגם בגינם יש לבטל את ההחלטה בדבר מתן ההקלה . העותרת חולקת על קביעות ועדת הערר באשר לממצאי הביקור בשטח, תוך התעלמות מהשיקול החזותי של הבית כולו, ואי בחינת אפשרות בניה במרווח צידי ועוד. 13. הועדה המקומית טענה כי אין להחיל על בנית ממ"דים כללי תכנון רגילים וכי היא בחנה את האופציות הנדרשות - לא לפגוע בדירת המשיבים וכן לאפשר בניה עתידית של ממ”דים על ידי השכנים בבית מעל הממ"ד המוצע, כאשר מתן ההקלה אינו פוגע בעותרת . לטענת הועדה המקומית המדובר בהקלה אשר מוצדקת לחלוטין בהעדר חלופה מעשית להקמת הממ"ד וכי " רף הפגיעה" הנדרש ממבקש הקלה - הורם. 14. ועדת הערר חזרה בתגובתה על הטענה לפיה באיזון השיקולים הצריכים לענין, יש הצדקה תכנונית למתן ההקלה ואישור בנית הממ"ד בחזית הבית. לטענת ועדת הערר החלטתה סבירה ומקצועית, לא נפל בה פגם מבחינת כללי המשפט המינהלי, היא מבוססת על שיקול דעת תכנוני ראוי ואין להתערב בה. ועדת הערר מסכימה עם הטענה לפיה אין לאפשר הקלה כאשר קימת אפשרות תכנונית סבירה לבצע את הבניה בתחום קווי הבניה. עם זאת, לטענתה, כאשר הבניה בתחום קווי הבנין יוצרת פגיעה בלתי סבירה במי מהדיירים וכאשר קיימת הצדקה תכנונית לסטיה מקווי הבנין, נתון למוסדות התכנון שיקול דעת לאפשר הקלה. לטענתה, בנסיבות הענין, החלטת הועדה המקומית לאפשר מתן ההקלה לבנית הממ"ד בחריגה מקווי הבנין, נסמכה על שיקולים תכנוניים טהורים - כאשר מחד הדבר מונע פגיעה בדירת המשיבים ומאידך לדירת העותרת לא נגרם כל נזק. ועדת הערר טענה בסיכום טענותיה כי כאשר עסקינן בעתירות מנהליות בענייני תכנון ובניה, עקרון יסוד הוא כי בית המשפט אינו שם עצמו כרשות תכנון נוספת או כטריבונל תכנון עליון ובית המשפט אינו אמור לשים את שיקול דעתו במקום שיקול הדעת הנתון למוסד התכנון, אלא אם נפל פגם בהליך שהתנהל או בשיקול הדעת שהופעל. 15. המשיבים טענו בסיכומיהם כי העתירה נגועה בחוסר תום לב ואי ניקיון כפיים על מנת לאפשר לעותרת להכשיר בניה בלתי חוקית שבוצעה על ידה בעבר. המשיבים טענו כי לא יהיה בבניה המוצעת כדי לפגוע בדירת העותרת ומאידך, בנית הממ"ד במקום המוצע על ידי העותרת - יפגע בדירתם והדבר בלתי סביר. לטענתם, לאור העובדה כי ברי שקיים צורך תכנוני ובעטיו קמה גם הצדקה תכנונית לבנית הממ"ד, כפי שהתבקש על ידם - ממילא ישנה הצדקה ליתן הקלה, שעומדת תחת המטריה החוקית. המשיבים טענו עוד כי החלטת ועדת הערר ניתנה לאחר שנשקלו כל הפתרונות האפשריים בגדר מתחם הסבירות, ונערך איזון של האינטרסים של כל הצדדים וכי בכל מקרה החלטת ועדת הערר עומדת במבחן המידתיות , כאשר מחד מתן ההיתר אינו פוגע בעותרת ומאידך התועלת שהוא גורם הן להם והן לשכניהם ולציבור עולה כדי מונים אפילו על הפגיעה הנטענת בעתירה. המשיבים טענו כי הועדה מוסמכת ליתן הקלות וכי ההקלה שניתנה - בדין ניתנה. כן טענו כי מניעת קבלת ההיתר פוגעת בזכות הקנין שלהם (כאשר לטענתם זכות במקרקעין כוללת בחובה גם את הזכות לקבל הקלה) וכי אל לו לבית המשפט להתערב בשיקולים המקצועיים של ועדת הערר. דיון: 16. חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 מגדיר הקלה " - כ "הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג". בנוסח החוק אין כל מגבלה ליתן "הקלה" כאשר קיימת חלופה לביצוע הבניה שלא "בסטיה מהוראות התכנית" ואני סבורה כי בדין אין קביעה שכזו, שהרי אין דין בניה בקומה נוספת כדין בניה במפלס בניה קיים ובענייננו - אין דין בניה במרווח קדמי של בנין כדין בניה במרווח צידי או אחורי. ודוק: כאשר רצה המחוקק להגביל את גדרי מתן ההקלה , הוא קבע זאת במפורש (בסעיף 151 לחוק המורה כי : "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטיה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבנין". 17. דומני כי יפה בענייננו האמור בעע"מ 3319/05 - אלגריה פונטה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה באר שבע ואח'. , תק-על 2005(3), 1463 (אשר סקר בהרחבה את ההלכות הנוגעות בענין): "התשתית הנורמטיבית לענייננו מצויה בסעיפי חוק התכנון והבניה. סעיף 147 קובע, כי "הועדה המקומית רשאית לתת הקלה למבקש היתר לפי סעיף 145". סעיף 145 קובע מהן העבודות הטעונות היתר, ולענייננו מצוי בו ס"ק (א)(2) שעניינו "הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו...". סעיף 1 מגדיר "הקלה" כ"הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון, ושאין בה משום שימוש חורג". התנאים למתן הקלה נקבעו בסעיף 149, ואחד מהם (ס"ק(א)(3)) הוא החלטה בקשר להתנגדות של בעל קרקע או בנין או מחזיק בהם (אשר להם יש ליתן הודעה בדבר הבקשה להקלה (ס"ק 2א)); וסעיף 151 אוסר על מתן הקלה "אם יש בכך סטיה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או על הבניין". הרואה עצמו נפגע מהחלטה של דחיית התנגדות (בין השאר) רשאי לערור בפני ועדת ערר (סעיף 52(א)(1)), ולדיון בערר מוזמן, בין השאר, המתנגד. באשר לסטיה ניכרת, ראו גם תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), הנזכרות מעלה, והכוללות אף התיחסות לקו הבנין..... הקלות אינן עניין של מה בכך; ראו שקלא וטריא בין השופט טירקל לשופט - כתארו אז - אור בע"א 6291/95 בן-יקר גת נ' הועדה המיוחדת לתכנון ובניה מודיעין הנזכר (דברי השופט טירקל בעמ' 839-838, השופט אור בעמ' 866-862). רעיונית, יש לעולם חשש כי ועדות מקומיות, אם מתוך מניעים חיוביים, של רצון להרחיב ולפתח שכונות ישנות שהדירות בהן היו קטנות כדרך הבניה השיכונית משכבר, ואם מתוך מניעים אחרים, כגון לחצים כאלה וכאלה גם שלא במקום הנחוץ, תהא ידן קלה בהקלות, ונמצא האינטרס הציבורי של רווחת השכנים לוקה. איני יכול לומר שחשש זה אינו קיים, והדברים אינם נאמרים דווקא כלפי המקרה דנא. גופי התכנון צריך שיזכרו כי, כדברי השופט טירקל בבג"ץ 440/80 טייג נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה פ"ד לו(3) 85, 91, התכנון המודרני משמש גם "מטרות חברתיות, כלכליות, אסתטיות ואקולוגיות" (מצוטט גם בפרשת בן יקר, עמ' 844). ואולם, בין מטרות אלה יש לאזן, וכאן משימתם של גופי התכנון ובזאת ייבחנו. אך הסמכות להקלה בידם, ולשם בקרה נקבע גם הליך הערר; את ההליך יש למצות, ודבר זה אינו טעון פלפול רב. ואכן, המדיניות השיפוטית, כפי שפותחה בבית משפט זה לעניין נושאים העשויים לבוא הן במתחם הפנימי של מערכת התכנון והבניה והן במתחם בית המשפט המינהלי, ברורה כשמש: הן היעילות והגישה המקצועית הראויה, הן הסדר המשפטי התקין, הן חלוקתם של תחומי העיסוק בין המערכות השונות, מצדיקים כי ככלל יש למצות הליכים במערכת התכנון והבניה פנימה, בטרם ייפתחו שערי בית המשפט. כך נקבע עוד משכבר הימים (בג"ץ 230/82 כהן נ' עירית תל-אביב, פס"ע י"א 247; בג"ץ 113/58 הקדש הלפרין נ' עירית בני ברק פ"ד יב(2) 1417), וראו גם וינוגרד דיני רשויות מקומיות, מה' 5, ב' 928 וזה לא כבר ע"א 6365/00 בר אור נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז צפון פ"ד נו(4) 38 השופט לוי, הסוקר גם (עמ' 46-45) את ההגיון שביסודה של גישה זו ואת הפסיקה הרלבנטית; כן ראו רע"א 2425/99 עירית רעננה נ' י.ו. יזום והשקעות בע"מ פ"ד נד(4) 481 (השופטת פרוקצ'יה). גם בענייננו כך. עם כל המאמץ שהשקיעה באת כוח המערערת לשכנענו בעמדתה, אין מקום להבחנה שלפיה מקומו של תיק זה להכרעה לעת הזאת בבית המשפט. פשיטא הוא, כי אם תימצא למערערת עילה לתקוף משפטית את החלטות גופי התכנון, לא ננעלו דלתותיהם של בתי המשפט לעתיד לבוא, אף בלא שנקבע מסמרות. ברור איפוא, כי הקלה בענין אישור שכן מקומה בגופי התכנון תחילה........... המלאכה המוטלת על הועדה היא איזון עדין: בדיקת זכויותיה של אשה קשישה החיה במקום זה העשור החמישי, והעלולה להיפגע מבניה שלא תהא ראויה (ושהחלה בחטא). מאידך גיסא, אין דופי כשלעצמו בהרחבת דירת מגורים במסגרת החוק כדי לאפשר רווחה למשפחה. את אלה ואת אלה תיתן הועדה אל לבה". דהיינו - הועדה מוסכמת ליתן הקלה, גם אם ניתן לקבל היתר באופן שונה מהמבוקש בבקשה אך על הועדה לערוך איזון עדין בין זכויות מתנגשות של צדדים ולהכריע על סמך שיקולים תכנוניים. 18. בענייננו - הוכח בפני הועדה (ומדובר בקביעה עובדתית ומקצועית בה אין להתערב) כי הבניה המבוקשת לא תגרום כל נזק שהוא לעותרת (וטענותיה לענין נזק שכזה - דינן להדחות). מאידך, הוכח בפני הועדה (וגם כאן עסקינן בקביעה עובדתית ומקצועית) כי הבניה בחזית האחורית של המגרש (כפי שמוצע על ידי העותרת) תגרום נזק לדירת המשיבים וכן תיטיב עם השכנים (למקרה של בניה עתידית על ידם). בנסיבות אלה - אני סבורה כי השיקול ששקלה הועדה הינו נכון וראוי ואין להתערב בו. 19. יתירה מזאת, ההלכה היא כי: "בית המשפט אינו מוסד של תכנון. הסמכות לתכנן שטח ולקבוע את ייעודו הוענקה על פי חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965, למוסדות התכנון, ובהם גם המשיבה. בית המשפט אינו מוסמך על פי החוק ואינו מתאים על פי מהותו, לשמש מוסד מתכנן. לפיכך, על פי הלכה מושרשת, לא ישים בית המשפט את שיקול הדעת שלו במקום הרשות המוסמכת. הוא לא יתערב בשיקול הדעת של הרשות המוסמכת, אלא אם נפל בו פגם משפטי, לפי ההלכות המקובלות בפני בית המשפט, לרבות פגם של שיקולים זרים או חוסר סבירות. במקרה הנדון אין יסוד לומר כי החלטת המשיבה לוקה בפגם כזה" (. בבג"צ 1125/93 + 465/93 טריידט ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ואח', מ"ח (2) פד"י, עמ' 622) ובענייננו לא מתקיימות נסיבות המצדיקות חריגה מכך. 20 ודוק: בעניינו אין לאמר כי מדובר בהקלה בלתי מבוקרת, שיש בה כדי להביא לריקונה של תכנית המתאר והשיקולים התכנוניים שעמדו ביסודה (כאמור ב ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובנין בע"מ נ' הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה מודיעין ואח', פ"ד נא(2) 825) וגם אין בה כדי להפוך "הקלה לתקלה וחריגה למפגע " (בג"צ 235/76 בניני קדמת לוד (1973) בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בלוד ואח', פ"ד לא(1) 579). 21. הכרעה עקרונית - כפי שמבקשת העותרת - אינה ממין הענין ואינה נדרשת. 22. מכל האמור - אני דוחה את העתירה. הצו שניתן על ידי ביום 12.7.09 - מבוטל. העותרת תשלם לכל אחד מן המשיבים שכ"ט עו"ד בסך 7,000 ₪ ומע"מ. מרחב מוגן (מקלט) / ממ"ד