עתירה מנהלית אחרי בניה לא חוקית

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא עתירה מנהלית אחרי בניה לא חוקית:

בעתירה זו מבקשת העותרת לחייב את משיבה 1 (להלן גם: "הועדה המקומית") לעשות שימוש בסמכויותיה ולדון, לגופו של עניין, בבקשה למתן היתר בניה מטעם העותרת.
עוד מבקשת העותרת לאסור על משיבה 2 ו/או כל גוף מטעמה, לרבות רשות הרישוי, להמליץ בפני הועדה המקומית לדחות על הסף בקשה להיתר בניה מטעם העותרת.

העובדות:
1. העותרת, גב' אליהו גילה, הינה היורשת של מר אליהו פאוזי ז"ל והבעלים של נכס ברח' הר ציון 64 תל אביב (להלן: "הנכס"), הידוע כגוש 6972, חלקה 250.
על הנכס בנוי מבנה בן קומה אחת, ובהמשך למבנה, בחזית, לכיוון רח' הר ציון היה בעבר מגרש פתוח, אשר מהווה חלק אינטגרלי מהנכס, כך לטענת העותרת.
2. במשך שנים רבות התנהל בנכס עסק לתצוגה ולמסחר במכוניות.
המבנה הבנוי שימש כמשרד והמגרש שימש את העסק לאחסון מכוניות, לאחר הקמת סככות ארעיות במקום.
העסק התנהל על פי רשיון עסק שניתן כדין.
בשנים טרם הגשת העתירה, נוהל העסק ע"י העותרת, בסיועו של בנה, מר יחזקאל אליהו.

3. התכנית החלה על הנכס וסביבתו הינה תב"ע 446, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 24.12.59.

4. בהתאם לתב"ע 446, הנכס מצוי בשטח המיועד לחלוקה מחדש.
תב"ע 446 קובעת כי במגרשים המצויים בשטח המיועד לחלוקה מחדש, לא יוצא היתר בניה לפני אישור תכנית בינוי מיוחדת לקבוצת מגרשים מוקפים רחובות.
תכנית הבינוי המיוחדת תקבע את פרטי התכנון כגון אחוזי בניה, קווי בניה, שטחי חניה ציבוריים ופרטים תכנוניים נוספים.

5. לאחר פרסום תב"ע 446, פורסמו למתן תוקף תכניות נוספות, רלוונטיות לשטח בו נמצא הנכס כדלקמן:
א. תב"ע 1386, שפורסמה למתן תוקף ביום 26.8.71, העוסקת באפשרות בניית סככה באזורי תעשיה ומלאכה במרווח אחורי של המגרשים, עליהם חלה תב"ע 446, לרבות הנכס.
תב"ע 1386 מאפשרת הקמת סככה בשטח שלא יעלה על 10% משטח המגרש.
ב. תב"ע ח', שפורסמה למתן תוקף ביום 16.4.01 , אשר עניינה חניות.
ג. תב"ע ע-1, שפורסמה למתן תוקף ביום 18.3.03, המתייחסת לבניית מרתף.
ד. נוסף על תכניות בניין עיר החלות על הנכס, קיימת סמכות להתיר בנייתו של ממ"ד בנכס.

6. מיום פרסום תב"ע 446 ועד למועד הגשת עתירה זו, עברו כחמישים שנה בהן לא הוכנה תכנית הבינוי המיוחדת הנדרשת על פי תב"ע 446, בין היתר, לצורך הגשת בקשות להיתרי בניה.

7. בחודש דצמבר 2006 ביצעה העותרת עבודות בניה בחצר הנכס שעיקרן קירוי הנכס באמצעות סככה.
העבודות כללו מבנה משטח בטון מרוצף, קונסטרוקציה מפרופילי ברזל והגבהה מבלוקים בשטח כולל של כ- 80 מ"ר, הכל ללא היתר.
ביום 11.12.06 הוצא צו הריסה מנהלי כנגד הבניה הבלתי חוקית לפיו יש להרוס משטח בטון מרוצף בשטח של 78.96 מ"ר, קונסטרוקציה מפרופילי ברזל הבנויה מעל משטח הבטון בשטח של 99.12 מ"ר, המחוזקת לריצוף ע"י 3 עמודי ברזל, וכן הגבהה מבלוקים בגובה של 1.40 מ' לקיר קיים, אליו מעוגנת הקונסטרוקציה.
החומרים מהם נבנה המבנה הבלתי חוקי הם בטון, בלוקים ופרופילי ברזל
(צו ההריסה צורף כנספח ב' לעתירה).

8. ביום 9.1.07 פנתה העותרת לבית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב בבקשה לביטול צו ההריסה המנהלי.
בסופו של דיון אושר צו ההריסה המנהלי אך ביצועו עוכב עד ליום 10.5.07.
עיכוב צו ההריסה הוארך מפעם לפעם ע"י בית המשפט לעניינים מקומיים.
9. לאור החלטת העיכוב הנ"ל ובהמשך לחוות דעת אדריכלית שביקשה וקיבלה העותרת, כך לטענתה, הרסה העותרת "את אותן עבודות בניה, אשר לפי ייעוץ שקיבלה, לא ניתן ליתן היתר בניה לגביהן" והיא נמנעה מלהרוס חלקים מהמבנה שנבנו ללא היתר אשר, לדעתה, ניתן יהיה לאשרם בדיעבד (ר' סעיף 18 לעתירה).

ניתן כבר כאן לקבוע כי העותרת עשתה דין לעצמה והרסה רק חלקים מהמבנה אשר נבנו שלא כדין והחליטה להימנע מלהרוס חלקים אחרים של המבנה, אשר נבנו שלא כדין, אך ורק משום שלדעתה ניתן יהיה ליתן היתר בדיעבד לחלקים אלה של המבנה.
בכך פעלה העותרת שלא כדין, בחוסר תום לב וחוסר נקיון כפיים.

10. ביום 14.1.07 הגישה העותרת, בקשה למחלקת שרותי בניין ערים לקבלת תיק מידע על הנכס.
ביום 28.1.07 התקבל תיק המידע שם הומלץ כדלקמן:
"לאחר בדיקת בקשתך למידע וקבלת חו"ד של הגורמים השונים במנהל ההנדסה, איננו ממליצים לך על הגשת בקשה לרישוי בהתאם לפרטים המפורטים בבקשתך למידע. במידה ותחליט להגיש בקשה להיתר היא תטופל ותובא לדיון בועדה המקומית לתכנון ולבניה עם המלצה לדחותה." (ר' נספח א' לעתירה).

11. ביום 8.2.07 הגישה העותרת בקשה למתן היתר להריסת המבנה בן קומה אחת בנכס ובניית מבנה חדש במקומו (ר' נספח ה' לתגובה).
המלצת הפיקוח לפני מתן ההחלטה היתה לדחות את התוכנית מאחר ומראה החזית איננו מדוייק, קיימת בניה נוספת שלא סומנה וקיים גם צו הריסה מנהלי.
הבקשה נדונה ע"י ועדת המשנה של הוועדה המקומית וביום 14.2.07 נדחתה הבקשה מאחר והיא "אינה מתאימה למציאות".

12. ביום 29.3.07 הגישה העותרת למשיבות בקשה נוספת להיתר בניה שמספרה 0528-07 (נספח ה' לעתירה), בה ביקשה היתר לתוספת בניה בשטח כולל של כ- 103 מ"ר.
ביום 17.5.07 דחתה רשות הרישוי את הבקשה מהטעמים כדלקמן:
"לא לאשר את הבקשה שכן :
- נוגדת הוראות התב"ע 446 לא מאפשרת הוצאת היתרי בניה לפני
אישור תכנית בינוי מיוחדת עבור קבוצת מגרשים מוקפים רחובות
בה יקבעו כל הפרטים הנוגעים לתקנות הבניה: אחוזי בניה, גובה
הבניינים, קווי הבנייה, שטחי חניה ציבורית ופרטית.
- נערכה בצורה שלא מאפשרת בדיקתה: חישוב השטחים כפי
שהוצג, לא מתייחס לכל השטחים הקיימים על המגרש, כאשר
מדובר בבעלות משותפת."

13. לאחר שנדחתה הבקשה להיתר, כאמור לעיל, פנה בנה של העותרת, ביום 11.7.07, בכתב למהנדס העיר של משיבה 2 בבקשה לסייע לפתרון הבעיה כשהוא מפרט את טיעוניו, כמפורט בנספח ט' לעתירה.

ביום 8.8.07 השיב מהנדס העיר כי לשם קבלת היתר בניה, על העותרת לפעול "לקדם תחילה תב"ע מתחמית, דהיינו מרח' חזקיהו המלך בצפון עד רח' בר יוחאי בדרום ומשד' הר ציון במזרח עד לרח' אליקום במערב.
אחת ממטרות התב"ע המוצעת יהיה איחוד וחלוקה מחדש במתחם הנ"ל".
עוד הוסיף מהנדס העיר כי על פי המלצות תכנית אב "מבואות יפו", המתחם הוצע לשינוי ייעוד מאזור מלאכה לאזור מגורים.

14. לאור עמדה זו של משיבה 2 ו/או רשות הרישוי, הגישה העותרת את העתירה נשוא פס"ד זה.
ביום 27.11.07 ניתנה, בהסכמת בצדדים, החלטה על עיכוב ביצוע צו ההריסה עד למועד הדיון בעתירה.

15. א. ביום 19.2.08 הגישה העותרת בקשה בהולה למתן צו הריסה עקב
פעולות הריסה שהחלו המשיבות לבצע (בש"א 30540/08).
ב. ביום 20.2.08 ניתן צו ארעי כנגד פעולות הריסה אך ורק ביחס לבנייה הנכללת בעתירה זו.
ג. המשיבים התבקשו להגיב לבקשה תוך 7 ימים.
ד. ביום 18.6.08 הגישה העותרת בקשה בהולה לפי פקודת בזיון בית משפט לפיה, למרות שניתן צו ארעי, המשיבות מתכוונות להמשיך ולבצע הריסה.
עד לאותו מועד, מספר חודשים לאחר שהתבקשה תגובה בבש"א 30540/08, לא הגישו המשיבים תגובה.
ה. בהחלטה מיום 25.11.08 נקבע כי נעשתה הפרה של הצו הארעי, אולם מאחר ולטענת המשיבים הדבר נבע מתקלה ומשום שהמשיבים הצהירו כי יכבדו צו בית המשפט, נמחקה הבקשה, הכל כמפורט בהחלטה מיום 25.11.08 (בש"א 31579/08).

טענות העותרת:
16. העותרת טוענת כי בקשתה היא לחייב את המשיבות לשקול, לגופו של עניין, את עצם הפעלת הסמכות המוקנית להן ליתן היתר בניה או כל פתרון זמני אחר, אשר יבוסס על טעמים תכנוניים.
העותרת מציינת כי היא איננה מנסה לכפות פתרון כזה או אחר, או לחייבן ליתן לה היתר בניה.
בקשתה היא, כאמור, לחייבן לשקול, לגופו של עניין, את הבקשה להיתר.

17. העותרת טוענת כי הבניה שעשתה הנה החלפת גגון אסבט בלבד ולא נעשתה בניה מאסיבית, כפי שטוענות המשיבות.

כבר כאן יצויין כי טיעון זה איננו מדוייק, שכן די לעיין בצו ההריסה שניתן כנגד העותרת המעיד כי הבנייה הבלתי חוקית היתה רחבה יותר מהחלפת גגון אסבסט בלבד.

18. העותרת מוסיפה וטוענת כי במשך עשרות שנים לא מתאפשרת בניה על הנכס עקב הקפאת הליכי התכנון כאשר חובה על המשיבות לדון ולשקול מתן פתרונות זמניים.
עריכת תכניות, לרבות תכניות מפורטות, הנה חלק מהותי מסמכויות מוסדות התכנון. אי לכך, סירובן של המשיבות לדון בבקשות להיתרי בניה, לאור אי קיומה של תכנית בינוי מפורטת, מהווה התנערות מהסמכות שהוקנתה להן בדין.
עם קיום הסמכות, טוענת העותרת, קיימת לרשות המנהלית גם החובה לשקול את עצם הפעלת הסמכות וזו לא נעשתה.

19. העותרת טוענת עוד כי גם אם המשיבות אינן מוסמכות לדון בבקשה להיתר בניה מחמת קיומה של תב"ע 446, הרי שקיימת להן הסמכות לדון במתן פתרונות זמניים.
העותרת טוענת כי המשיבות פעלו באופן זה ואישרו פתרונות זמניים במקרים אחרים בהם התקיימו נסיבות תכנוניות דומות.
(ר' חוות הדעת של האדריכל – נספח א').

20. עמדת המשיבות לפיה מנועה העותרת מלעשות כל שינוי בנכס מהווה פגיעה בזכות הקניין שלה.
עמדה זו איננה סבירה ואינה חוקתית.
העותרת מפנה לעפ"א (ת"א) 80137/07 מוסא דכא נ' עיריית תל אביב , שם קבע ביהמ"ש כי הקפאת מצב תכנוני תיתכן רק לזמן סביר, וכן נקבע שם כי חוסר האפשרות להגיש בקשות להיתרי בניה במשך זמן רב מהווה פגיעה קשה בזכות הקניין.

21. העותרת טוענת כי המשיבות אוכפות את הדין באופן סלקטיבי ופסול, תוך פגיעה חמורה בעקרון השוויון.
לטענתה, בעלי מגרשים רבים הסמוכים לנכס, ביצעו עבודות בניה בולטות של מבנים או סככות לשם קירוי השטחים הפתוחים בחזיתות אותם מגרשים.
המשיבות לא התנגדו לבניה זו, כך לטענת העותרת, ולא פעלו למניעתן.

העותרת מציינת כי אינה יודעת בוודאות אם הבנייה במגרשים הסמוכים נעשו לפי היתר, אך עומדת על כך כי נסיבות המקרה שלה דומות, עד כדי זהות, למגרשים הסמוכים לה.

עוד מצביעה העותרת על מספר תקדימים בהם ראו המשיבות עצמן מוסמכות להתיר בניה, או לתת פתרונות זמניים, בנסיבות תכנוניות דומות, כמפורט בחוות דעת האדריכל – נספח א' לעתירה.

22. עמדת המשיבות, לטענת העותרת, מהווה פגיעה גם בחופש העיסוק שלה
והאפשרות המוצעת ע"י המשיבות לפיה על העותרת ליזום תוכנית חדשה המתייחסת למספר מגרשים הינה בלתי סבירה, בלתי ישימה, ומנוגדת לעקרון בסיסי בדיני התכנון והבניה.

טענות המשיבות:
23. המשיבות מעלות מספר טענות סף, בגינן יש לדחות את העתירה על הסף:


עתירה מוקדמת:

על פי סעיף 152 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, (להלן: "החוק") ניתן להגיש ערר על החלטת רשות הרישוי לועדת הערר המחוזית.
ועדת הערר המחוזית נמצאת גבוה בהיררכיה מעל הועדה המקומית לתכנון ובניה.
החלטת ועדת הערר תבוא, בנסיבות כאלה, במקום החלטת הועדה המקומית.
תקיפת החלטת ועדת הערר תהא בבית המשפט לעניינים מנהליים. המשיבות טוענות כי העותרת לא הגישה ערר לועדת הערר ומשום כך אין היא יכולה לפנות לבית המשפט לעניינים מנהליים בעתירה לקבלת סעד לפני שמיצתה את ההליכים הקבועים בחוק.
אי לכך, לטענת המשיבים, דין העתירה להידחות על הסף.



חוסר ניקיון כפיים:

העותרת לא גילתה לבית המשפט עובדות משמעותיות לעתירה ומשום כך דין העתירה להידחות מחמת חוסר ניקיון כפיים.
לאחר אישור צו ההריסה המנהלי, הרסה העותרת רק חלק מעבודות הבניה, והגישה בקשה להיתר בניה ביחס לחלק הנותר, אשר, להערכתה, ניתן היה לקבל לגביהם היתר בדיעבד.
העותרת התייחסה רק לבקשה אחת לקבלת היתר בעוד היא הגישה שתי בקשות.



שיהוי בהגשת העתירה:

העתירה הוגשה שלושה חודשים לאחר שניתנה ההחלטה בעניינה של העותרת, לפיה כל גורמי התכנון במינהל ההנדסה בעירייה סבורים כי אין היתר לבניה במגרש.

24. לגופו של עניין, טוענות המשיבות, היה על העותרת לפעול לקבלת היתר בניה בטרם החלה פעולות הבניה, בעוד היא החלה בפעולות בניה ורק לאחר מכן הגישה בקשה להיתר בניה.

25. המשיבות דוחות את טענת העותרת לפיה ביצעה החלפת גגון אסבסט בלבד. המשיבות טוענות כי העותרת ביצעה בניה בהיקף רחב, כמפורט בהערות מהנדסת הרישוי בממצאי בדיקת רשות הרישוי, מיום 17.5.07 (נספח ו' לתגובה) כדלקמן: "... אישור בדיעבד של משרד בשטח של 31.4 מ"ר, אישור מוסך שנבנה בשטח של כ- 72 מ"ר מקורה בגג אסקורית וזאת כתוספת למבנה של המשרד ובהמשך לגג הבטון המבוקש להגבהה מעליו על מנת להגיע עד לגובה האחיד של 3.80 מ'...".

יתרה מכך – הבקשה להיתר נערכה באופן שאיננו מאפשר את בדיקתה כהלכה וגם משום כך לא ניתן לדון בבקשה להחלפת הגגון לגופו של עניין (ר' שוב נספח ו' לתגובה).

26. המשיבות טוענות כי ניתן לדון בבקשות להחלפת גגונים אם הבקשות עומדות בדרישות התכנוניות, אולם הבקשה בעניננו איננה מקיימת דרישות אלה.
עוד מוסיפות המשיבות וטוענות כי קיים נוהל המאפשר החלפת גגוני אסבסט ואילו עמדה העותרת בדרישותיו, היא היתה יכולה לקבל היתר להחלפה זו. אלא שבקשת העותרת, כפי שהוגשה, מצביעה על בניה חדשה ונרחבת, מעבר להחלפת גגון, ומכאן שאין בידי המשיבות כדי לסייע לעותרת במתן היתר.

27. היקף שיקול הדעת של הועדה המקומית, לעניין בחינת מתן היתר בניה, נגזר מהוראות התב"ע החלה על הנכס, היינו, תב"ע 446, שהנה בגדר חיקוק. שיקול דעת זה מנותק משאלת האחריות לתכנונה של התכנית המפורטת.
לטענת המשיבות, בקשתה של העותרת לקבלת היתר בניה מהווה "סטיה מהוראות התכנית המתנות מתן היתר בניה באישורה של תכנית מפורטת" בהתאם לתקנה 2(17) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב-2002.
על פי ס' 151 לחוק, מתן היתר בניה, או הקלה, המהווה סטיה ניכרת לפי תקנה 2 לתקנות, איננו בסמכותה של הועדה המקומית המקומית, לרבות רשות הרישוי.
עולה מכך כי רשות הרישוי ו/או הועדה המקומית אינן יכולות לקנות להן סמכות שלא ניתנה להן, לרבות מתן פתרונות זמניים, כאשר מדובר בבקשה לסטיה ניכרת מתכנית.

28. המשיבות דוחות את טענת ההפליה הנטענת ע"י העותרת.
המשיבות טוענות כי אין בדוגמאות שהובאו ע"י העותרת כדי להשליך על ענייננו.
שלוש מן הדוגמאות שהובאו ע"י העותרת הן בשטחים עליהן לא חלה תב"ע 446, ואילו דוגמא אחת, ברחוב הסדנא 18, היא נכס עליו חלה תב"ע 446, שם ניתן היתר מצומצם להחלפת גג, ולא לבניה רחבת היקף כפי שבוצעה ע"י העותרת.

לעניין אכיפה סלקטיבית, טוענות המשיבות, כי העותרת לא הביאה טענות ממשיות התומכות בטענתה, ומשום כך דין הטענה להידחות.

29. המשיבות השיבו כי על העותרת ליזום תכנית מפורטת והעותרת טוענת כי מדובר בדרישה בלתי סבירה.
המשיבות משיבות על כך כי אין פסול בכך שיוזמת התכנון תגיע מבעלי הנכסים עצמם, בהסכמה ביניהם, ללא התערבותה של הרשות.
יתרה מכך, אין כל הוראה בחוק התכנון והבניה, ובתב"ע 446, המחייבת את רשויות התכנון לתכנן עבור הבעלים הפרטיים תכנית בשטח, וזאת, בשונה מתכניות אחרות, המטילות חובה זו על רשויות התכנון באופן מפורש בתקנות.

דיון:
30. עיון בעתירה מגלה כי העתירה איננה מציינת במפורט ובמפורש כנגד אלו החלטות היא הוגשה.
יחד עם זה, ניתן להבין מהעתירה כי היא הוגשה כנגד החלטת רשות הרישוי מיום 17.5.07 (נספח ח' לעתירה).

העותרת גם מתקוממת כנגד החלטת רשות הרישוי מיום 25.1.07, במסגרת תיק המידע, לפיה, לאחר בדיקת בקשת העותרת לבדיקת מידע וחוות דעת של הגורמים השונים, הוחלט כי: "איננו ממליצים לך על הגשת בקשה לרישום בהתאם לפרטים המפורטים בבקשתך למידע. במידה ותחליט בכל זאת להגיש בקשה להיתר היא תטופל ותובא לדיון בועדה המקומית לתכנון ולבניה עם המלצה לדחותה (נספח ח' לעתירה).

עוד טוענת העותרת כנגד תשובת מהנדס העיר מיום 8.8.07 – נספח ט' לתגובה.

31. מהאמור לעיל עולה כי לא התקבלה כל החלטה ע"י משיבה 1, הועדה המקומית לתכנון ובניה, אשר נגדה עותרת העותרת.
כמו כן הסעד המבוקש בעתירה איננו כולל סעד המורה למשיבה 2 להעביר את הבקשה להיתר לטיפולה של משיבה 1.


על פי תקנה 5(ב)(3) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א-2000, כתב עתירה יכלול את תיאור ההחלטה נשוא העתירה והמועד בו פורסמה כדין.
רק מקום בו ניתנה החלטה ע"י הרשות, ניתן להגיש עתירה מנהלית כנגד אותה החלטה.
בענייננו – לא נטען ולא הוכח כי הוגשה בקשה להיתר בניה לועדה המקומית, לא נטען ולא הוכח כי הועדה המקומית סירבה או דחתה בקשה להיתר בניה ומשום כך דין העתירה להידחות, ככל שהיא מתייחסת לועדה המקומית, היא המשיבה 1.

32. אכן, מתגובת המשיבים עולה כי בעבר הגישה העותרת לועדה המקומית, ביום 8.2.07, בקשה להריסת מבנה ובקשתה נדחתה ביום 14.2.07.
העותרת לא התייחסה בעתירתה לבקשה זו ולהחלטה זו ולא ביקשה כל סעד בגינה.
יתירה מכך, גם אילו התייחסה העותרת לבקשה והחלטה זו, כי אז חל שיהוי בעניין זה ודין העתירה היה להידחות.

33. דין העתירה להידחות מחמת חוסר תום לב וחוסר נקיון כפיים.
העותרת בנתה מבנה רחב היקף ללא היתר.
כנגד הבניה הוצא צו הריסה מנהלי אשר אושר בביהמ"ש.
העותרת החליטה, על דעת עצמה, להרוס חלק מהמבנה ואילו את החלק האחר, שנבנה אף הוא ללא היתר, החליטה להשאיר על כנו רק משום שקיבלה חוות דעת של מומחה מטעמה, אשר על פיה ניתן יהיה לקבל רישיון בדיעבד על אותם חלקים של המבנה.
העותרת מפנה לעפ"א (ת"א) 80137/07, מוסא דכה נ' עיריית ת"א , ומבקשת להקיש מפס"ד זה על ענייננו.
בפס"ד דכה דובר בהליך פלילי כשעניינו המרכזי הוא דחיית מועד ביצוע צו הריסה.
בענייננו מבקשת העותרת סעדים בהליכים מנהליים, כאשר בהליכים אלה יש להקפיד על תום לב ונקיון כפיים.
התנהלות העותרת לוקה בחוסר תום לב ובחוסר נקיון כפיים ומטעם זה דין העתירה להידחות.

34. גם אם יש צדק בטענות העותרת לפיהן לא מתאפשרת בנייה על הנכס עקב הקפאת הליכי התכנון במשך שנים רבות, עובדה הפוגעת בעותרת, כי אז היה עליה להגיש עתירה מנהלית לפני הבנייה הבלתי חוקית ולא לאחר שהוצא צו הריסה מנהלי.
הגשת עתירה מנהלית לאחר בנייה בלתי חוקית, גם אם היא כוללת טענות כבדות משקל, לוקה בפגם וכאמור, היה מקום להגישה לפני הבנייה הבלתי חוקית.

35. גם מטעם של שיהוי דין העתירה להידחות.
ההחלטה האחרונה נשוא העתירה ניתנה ביום 17.5.07 ואילו העתירה הוגשה לאחר כשלושה חודשים, היינו, ביום 23.8.07.
העותרת לא התייחסה לנושא זה בסיכומיה ולא הגיבה לטענות המשיבות שפורטו בתגובה.
אי לכך גם מטעם זה דין העתירה להידחות.

36. גם לגופו של עניין דין העתירה כנגד משיבה 2 להידחות.
סעיף 145(ב) לחוק קובע:
"עבודות טעונות היתר
...
145(ב) בקשה להיתר כאמור בסעיף קטן (א) תוגש לרשות הרישוי המקומית וזו לא תיתן את ההיתר, אלא אם כן העבודה או השימוש שבעדם מבוקש ההיתר מתאימים לתכנית ולתקנות אחרות לפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין הנדונים; רשות הרישוי המקומית רשאית להעביר את הבקשה להחלטת הועדה המקומית. (הדגשות אינן במקור-ש.ג).

אין מחלוקת על כך כי הבקשה שהוגשה ע"י העותרת להיתר בניה לא תאמה את תב"ע 446, היא התוכנית החלה על הנכס.
תב"ע 446 מונעת הוצאת כל היתר בניה בשטחים המיועדים לחלוקה מחדש, בטרם תאושר תכנית בינוי מפורטת.
מכאן כי אין בסמכות רשות הרישוי אלא לדחות את הבקשה להיתר.

סעיף 145(ב) סיפא לחוק קובע כי: "רשות הרישוי המקומית רשאית להעביר את הבקשה להחלטת הועדה המקומית".
מכאן שקיימת אפשרות לפיה רשות הרישוי, המקבלת לידה בקשה להיתר, תעביר אותה, בכפוף לשיקול דעת, להחלטת הועדה המקומית.
לועדה המקומית סמכויות רחבות יותר, בכל הנוגע למתן היתרי בניה.


לעניין זה ר' ע"א 1216/98 אבוטבול נ' ועדת ערר מחוז המרכז, פ"ד נה(5) 114, בעמ' 137:
"בהפעלת סמכויותיה מוגבלת רשות הרישוי לבחינת התאמת הבקשה שהוגשה-לקבלת היתר בניה-לתכניות הרלוונטיות החלות על השטח... כפועל יוצא מכך רשות הרישוי אינה רשאית לשקול שיקולים תכנוניים, למעט בנסיבות חריגות...
רשות הרישוי אינה רשאית לדון באישור מגמות תכנוניות חדשות. מתחם שיקול הדעת הצר בכל הנוגע לאישור היתרי בניה מסביר את הבחירה להעביר סמכות רישוי זו מידי הוועדה המקומית כולה לידי גוף מצומצם המונה,כאמור, שני חברים".

וכן בהמשך:
"הוועדה המקומית פועלת, מנגד, גם במישור התכנוני. לוועדה המקומית סמכויות תכנוניות, כאמור בסעיף 62א לחוק... בידה שיקול הדעת לאשר הקלות בבנייה ושימוש חורג. בהפעילה סמכויות אלה חייבת הוועדה המקומית להביא בחשבון שיקולים תכנוניים ורשאית היא לגבש מדיניות תכנונית...
נושאים אלה, הכורכים עמם שאלות של מדיניות תכנונית, חורגים מן התפקיד שנועד בחוק, בסעיף 30 שבו, לרשות הרישוי המקומית".

37. בהמלצה המצויה בתיק המידע נכתב כי רשות הרישוי איננה ממליצה לעותרת על הגשת בקשה לרישוי בהתאם לפרטים המפורטים בבקשה.
יחד עם זה ציינה רשות הרישוי כי "במידה ותחליט בכל זאת להגיש בקשה להיתר, היא תטופל ותובא לדיון בועדה המקומית לתכנון ולבניה עם המלצה לדחותה".
העותרת אכן הגישה בקשה להיתר ביום 29.3.07 (נספח ה' לעתירה).
למרות האמור בהמלצה, במסגרת תיק המידע, לפיה אם תוגש בקשה היא תטופל ותובא לועדה המקומית לתכנון ובניה עם המלצה לדחותה, לא העבירה רשות הרישוי את הבקשה לועדה המקומית לתכנון ולבניה אלא דחתה את הבקשה כמפורט בהחלטתה מיום 17.5.07.
יחד עם זה, ציינה רשות הרישוי כי הבקשה נערכה "בצורה שלא מאפשרת בדיקתה: חישוב השטחים כפי שהוצג לא מתייחס לכל השטחים הקיימים על המגרש, כאשר מדובר בבעלות משותפת" (ר' ההחלטה בנספח ח' לעתירה).
אי לכך ובהעדר בקשה חדשה מתוקנת, אותה היה על העותרת לערוך באופן המתייחס לכל השטחים הקיימים על המגרש, לא היה מקום להעביר את הבקשה לועדה המקומית לתכנון ולבניה.

38. גם אילו העבירה רשות הרישוי את הבקשה לועדה המקומית, גם אז היה מקום לדחות את הבקשה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה.

סעיף 147 לחוק מקנה לועדה המקומית סמכות לאשר, על דרך של הקלה, הוצאת היתרי בניה:
"הקלות
147. הועדה המקומית רשאית לתת הקלה למבקש היתר לפי סעיף 145."
העותרת ביקשה, בין היתר, להתיר לה את הבקשה בדרך של הקלה (ר' סעיף 3 לחוות דעת האדריכל - נספח א' לעתירה).
המונח "הקלה" מוגדר בסעיף 1 לחוק כ: "הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג".
סעיף 151 לחוק קובע כי לא תינתן הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטיה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או על הבניין.
סעיף 2 לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) תשס"ב-2002, מפרט מצבים המהווים "סטיה ניכרת" לצורך סעיף 151, כדלקמן:
"סטיה ניכרת
2. סטיה ניכרת מתכנית, לענין סעיף 151 לחוק, היא אחת מאלה:
...
(17) סטיה מהוראות התכנית המתנות מתן היתר בניה באישורה של תכנית מפורטת, או בקבלת אישורה של רשות מוסמכת למתן היתר הבניה;"

המשיבות טוענות כי בקשת ההיתר שהגישה העותרת עולה כדי "סטיה ניכרת מתכנית", על פי סעיף 2(17) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) תשס"ב-2002, ולפיכך אין בסמכותה של הועדה המקומית לאשר היתר זה, לרבות בקשות להקלה.

בענייננו, תב"ע 446 מתנה את אפשרות הוצאת היתר בהפקדתה של תכנית מפורטת כדלקמן:
"בשטחים המיועדים לחלוקה מחדש ובשטחים הבלתי מחולקים של התכנית לא יוצא רשיון בנין לפני אישור תכנית בינוי מיוחדת עבור קבוצת מגרשים מוקפים רחובות בה יקבעו כל הפרטים הנוגעים לתקנות בנייה- אחוזי הבניה, גובה הבניינים, קוי הבניה, שטחי חניה ציבוריים ופרטיים." ( ראה נספח א' לעתירה).

אי לכך, בקשת ההיתר שהגישה העותרת עולה לכדי סטיה ניכרת מתכנית, כטענת המשיבות.
משום כך, גם אם בקשת ההיתר היתה מועברת ע"י רשות הרישוי לדיון בועדה המקומית, ניתן לקבוע כי היא היתה נדחית מחמת היותה סטיה ניכרת.

39. סוף דבר בעניין זה - אין מקום להורות על העברתה של הבקשה לדיון בפני הועדה המקומית.
העותרת גם לא ביקשה, במסגרת הסעדים המפורטים בעתירה, להעביר את הבקשה מרשות הרישוי לועדה המקומית וגם אילו הועברה הבקשה – דינה היה להידחות.

40. די באמור לעיל כדי לדחות את העתירה אך מצאתי להתייחס לטענות האפליה שהעלתה העותרת.
טענות אלה אינן נתמכות בראיות ואף לא הוכחה אכיפה סלקטיבית.
לעניין ארבעת הנכסים שהציגה העותרת, כדוגמה לאפליה, הגיבו המשיבות, וטענתן לא נסתרה, כי שלושה מהנכסים שצויינו ע"י העותרת אינם נמצאים בתחומה של תב"ע 446 ולכן הדוגמאות אינן מוכיחות מאומה.
לעניין הנכס ברחוב הסדנא 18 - שם ניתן אישור להחלפת גג בלבד כאשר, בענייננו, מדובר בבניה בעלת היקף רחב יותר אותו ביצעה העותרת.
המשיבות ציינו כי קיים אצלן נוהל להחלפת גגון אולם לאור הבנייה הנרחבת שביצעה העותרת ופנייתה בדיעבד לאישור, אין מקום להיעתר לבקשתה.

41. סוף דבר – העתירה נדחית.

42. העותרת תשלם למשיבים הוצאות בסך 10,000 ₪ + מע"מ.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. טופס עתירה מנהלית

  2. תיקון עתירה מינהלית

  3. סעד כספי עתירה מנהלית

  4. עורך דין עתירה מנהלית

  5. איך כותבים עתירה מנהלית ?

  6. צו ביניים בעתירה מנהלית

  7. שיהוי בהגשת עתירה מנהלית

  8. המועד להגשת עתירה מנהלית

  9. דיון מוקדם בעתירה מנהלית

  10. בקשה לתיקון עתירה מנהלית

  11. חקירת מצהיר בעתירה מנהלית

  12. עתירה מנהלית לאיחוד משפחות

  13. עתירה מנהלית נגד ועדה מקומית

  14. עתירה מנהלית נגד אישור תכנית

  15. בקשה להצטרף כצד לעתירה מנהלית

  16. עתירה מנהלית למתן צו על תנאי

  17. עתירה מנהלית בבית הדין לעבודה

  18. מיצוי זכויות לפני עתירה מנהלית

  19. עתירה מנהלית בעקבות הפסד במכרז

  20. תוך כמה זמן מגישים עתירה מנהלית

  21. עתירה מנהלית אחרי בניה לא חוקית

  22. סירוב לאשר תכנית - עתירה מנהלית

  23. עתירה מנהלית - ארנונה משרדי בנקים

  24. מחיקת עתירה מנהלית ללא צו להוצאות

  25. תוך כמה זמן אפשר להגיש עתירה מנהלית

  26. אי עמידה בתנאי סף במכרז - עתירה מנהלית

  27. עתירה מנהלית לדון בבקשה לשינוי תב"ע מקומית

  28. פסיקת הוצאות ראויות בגין דחיית עתירה מנהלית

  29. התנגדות ועדת ערר מחוזית להסכמה בעתירה מנהלית

  30. דחיית עתירה מנהלית מבלי שבית המשפט פסק הוצאות

  31. האם מגישים עתירה מנהלית בחובות ארנונה של חברה ?

  32. עתירה מנהלית לביטול מינוי במכרז בטענת חוסר ניסיון

  33. עתירה מנהלית לפסול הצעה במכרז פומבי לבניית מעון יום

  34. עתירה מינהלית להורות על ביטול החלטות ועדת הערר מחוזית

  35. עתירה מנהלית נגד חלטת הועדה לדיור לאומי: הקצאת זכויות בניה עתידית

  36. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון